ШОСТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
Справа № 320/29464/25 Головуючий у 1-й інстанції: Терлецька О.О.
Суддя-доповідач: Черпак Ю.К.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 червня 2026 року м. Київ
Шостий апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів:
судді-доповідача Черпака Ю.К.,
суддів Кобаля М.І., Штульман І.В.,
за участю секретаря судового засідання Будімірової Д.О.,
представника позивача Горбайчук Л.В.,
представника відповідача Дзюбенко О.Л.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на рішення Київського окружного адміністративного суду від 10 листопада 2025 року у справі за адміністративним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Омнікс-Авто» до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання протиправними дій, зобов`язати вчинити певні дії,
В С Т А Н О В И В:
У червні 2025 року товариство з обмеженою відповідальністю «Омнікс-Авто» (далі - позивач/ТОВ «Омнікс-Авто») звернулось до Київського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - відповідач/апелянт) про:
- визнання протиправним та скасування рішення Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 01 квітня 2025 року № 325 (реєстраційний номер документу в ЄДЕССБ МІІ01:7401-5135-9865-0239), затверджене наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 01 квітня 2025 року №325 «Про відмову у видачі товариству з обмеженою відповідальністю «Омнікс-Авто» містобудівних умов та обмежень» забудови земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 на об`єкт будівництва «Нове будівництво адміністративного будинку з вбудованими апартаментами та торгово-офісними приміщеннями за адресою: місто Київ, Шевченківський р-н., вулиця Тираспольська, будинок 12»;
- зобов`язання Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видати ТОВ «Омнікс-Авто» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 на об`єкт будівництва «Нове будівництво адміністративного будинку з вбудованими апартаментами та торгово-офісними приміщеннями за адресою: місто Київ, Шевченківський р-н., вулиця Тираспольська, будинок 12».
Позовні вимоги позивач обґрунтовував посиланням на те, що рішення Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради від 01 квітня 2025 року № 325 про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень є протиправним, оскільки прийняте за відсутності передбачених законом підстав. Зазначав, що під час звернення із заявою про надання містобудівних умов та обмежень ним були подані усі документи, визначені частиною третьою статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», перелік яких є вичерпним. Законодавством не передбачено обов`язку подання будь-яких інших документів чи додаткових відомостей щодо намірів забудови, а тому посилання відповідача на їх відсутність не може бути самостійною підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. Відповідачем не наведено належного обґрунтування щодо того, які саме документи є недостатніми або відсутніми, не конкретизовано, які відомості необхідно було надати додатково та з якою метою вони вимагалися. Натомість із поданих до заяви документів убачається, що земельна ділянка передана позивачу в оренду рішенням Київської міської ради, має визначене цільове призначення 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, а тому заявлені наміри забудови відповідають встановленому для неї правовому режиму використання. Відповідач безпідставно ототожнив поняття цільового призначення земельної ділянки та функціонального призначення території, визначеного містобудівною документацією. Посилаючись на положення Земельного кодексу України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та правові висновки Верховного Суду, позивач зазначав, що зміна функціонального призначення території не тягне автоматичної зміни цільового призначення земельної ділянки та не може бути підставою для обмеження прав землекористувача. На його переконання, за відсутності затвердженого детального плану території пріоритет має надаватися відомостям Державного земельного кадастру та документам, на підставі яких земельну ділянку передано в користування. Рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки в оренду та укладений на його виконання договір оренди є чинними, не оскаржувалися та передбачають право орендаря на забудову земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. При цьому умовами договору оренди передбачено обов`язок орендаря розпочати будівництво об`єкта, що, на думку позивача, додатково підтверджує відсутність правових перешкод для реалізації намірів забудови. Оскаржуване рішення не містить належної мотивації та не підтверджує наявності жодної з підстав для відмови, передбачених частиною четвертою статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Відповідач фактично вийшов за межі наданих йому повноважень та неправомірно відмовив у наданні містобудівних умов та обмежень. Щодо зобов`язальної вимоги позивач зазначав, що у спірних правовідносинах відповідач не наділений дискреційними повноваженнями щодо вибору одного з кількох можливих правомірних рішень, оскільки за відсутності встановлених законом підстав для відмови зобов`язаний видати містобудівні умови та обмеження.
Рішенням Київського окружного адміністративного суду від 10 листопада 2025 року позов ТОВ «Омнікс-Авто» задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 01 квітня 2025 року № 325 (реєстраційний номер документу в ЄДЕССБ МІІ01:7401-5135-9865-0239), затверджене Наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 01 квітня 2025 року № 325 «Про відмову у видачі ТОВ «Омнікс-Авто» містобудівних умов та обмежень» забудови земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 на об`єкт будівництва «Нове будівництво адміністративного будинку з вбудованими апартаментами та торгово-офісними приміщеннями за адресою: місто Київ, Шевченківський р-н., вулиця Тираспольська, будинок 12».
Зобов`язано Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) видати ТОВ «Омнікс-Авто» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 на об`єкт будівництва «Нове будівництво адміністративного будинку з вбудованими апартаментами та торгово-офісними приміщеннями за адресою: місто Київ, Шевченківський р-н., вулиця Тираспольська, будинок 12».
Стягнуто на користь ТОВ «Омнікс-Авто» судовий збір у розмірі 6 056, 00 грн (шість тисяч п`ятдесят шість гривень нуль копійок) за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень - Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що оскаржуване рішення Департаменту містобудування та архітектури про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень прийняте без належних правових підстав та з порушенням вимог статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Позивачем разом із заявою було подано всі документи, визначені частиною третьою статті 29 зазначеного Закону, а перелік таких документів є вичерпним. При цьому відповідач не конкретизував, які саме документи не були подані позивачем, які з наданих документів є неналежними або яких саме відомостей бракувало для прийняття рішення, що свідчить про необґрунтованість посилання на неподання необхідних документів як підставу для відмови. Земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 відповідно до рішення Київської міської ради, договору оренди та відомостей Державного земельного кадастру належить до земель житлової та громадської забудови та має цільове призначення 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку. Відтак заявлені позивачем наміри забудови відповідають встановленому цільовому призначенню земельної ділянки та не суперечать вимогам земельного законодавства. Законодавство розмежовує поняття «цільове призначення земельної ділянки» та «функціональне призначення території». Сам факт віднесення земельної ділянки згідно з Генеральним планом міста Києва до території вулиць і доріг не змінює її цільового призначення, визначеного рішенням уповноваженого органу та внесеного до Державного земельного кадастру, а також не позбавляє землекористувача права використовувати земельну ділянку відповідно до такого призначення. Суд послався на правові висновки Верховного Суду, згідно з якими зміна функціонального призначення території не тягне автоматичної зміни цільового призначення земельної ділянки та не може бути самостійною підставою для обмеження прав її власника чи користувача. Детальний план території та план зонування щодо спірної земельної ділянки відсутні, а тому за таких обставин пріоритетне значення мають відомості про цільове призначення земельної ділянки, визначені рішенням Київської міської ради та внесені до Державного земельного кадастру. Водночас рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки в оренду та укладений на його підставі договір оренди є чинними, не оскаржувалися та передбачають можливість забудови земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. За таких обставин суд дійшов висновку про відсутність у відповідача правових підстав стверджувати про невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та про наявність передбачених законом підстав для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. У зв`язку з цим суд визнав протиправним та скасував рішення Департаменту містобудування та архітектури від 01 квітня 2025 року № 325. Вирішуючи вимогу про зобов`язання відповідача видати містобудівні умови та обмеження, суд виходив із того, що позивач виконав усі встановлені законом умови для їх отримання, а прийняття відповідного рішення за відсутності визначених законом підстав для відмови не передбачає для відповідача дискреції щодо вибору одного з кількох правомірних варіантів поведінки. З огляду на це суд дійшов висновку про наявність підстав для зобов`язання відповідача видати позивачу містобудівні умови та обмеження на заявлений об`єкт будівництва.
В апеляційній скарзі Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. Зазначено, що суд першої інстанції неповно з`ясував фактичні обставини справи, неправильно застосував норми матеріального права та не врахував доводи й докази, наведені Департаментом у додаткових поясненнях. Наміри забудови позивача не відповідають містобудівній документації на місцевому рівні, оскільки відповідно до Генерального плану міста Києва земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 переважно належить до території вулиць і доріг, а частково - до території багатоповерхової житлової забудови та зелених насаджень загального користування. Будівництво адміністративного будинку з вбудованими апартаментами та торгово-офісними приміщеннями висотою 80 метрів суперечить функціональному призначенню зазначеної території та не може вважатися супутньою функцією до її основного використання. Суд помилково застосував положення частини другої статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», оскільки функціональне призначення спірної території було встановлено Генеральним планом ще у 2002 році, тоді як право користування земельною ділянкою виникло у позивача лише у 2024 році. У зв`язку з цим, позивач повинен був враховувати існуючі містобудівні обмеження під час набуття права оренди земельної ділянки, а висновки Верховного Суду, на які послався суд першої інстанції, стосуються інших правовідносин, коли зміна функціонального призначення території відбулася після виникнення права власності чи користування земельною ділянкою. Крім того, суд першої інстанції не врахував розташування спірної земельної ділянки в межах історичного ареалу міста Києва, де діють спеціальні режими використання території та додаткові обмеження щодо забудови, спрямовані на збереження історичного середовища та культурної спадщини. На думку Департаменту, будівництво об`єкта заявленої висотності є несумісним із вимогами законодавства про охорону культурної спадщини та потребує дотримання спеціальних процедур погодження. Апелянт вказує, що суд не дослідив зазначені обставини та не надав їм належної правової оцінки. Також Департамент посилається на порушення вимог водоохоронного законодавства. Позивач не довів відсутності водних об`єктів поблизу земельної ділянки, не підтвердив, що вона не розташована в межах прибережної захисної смуги, а також не надав доказів оцінки впливу запланованої діяльності на стан водних ресурсів. Запланований об`єкт капітального будівництва не належить до споруд, дозволених для розміщення у прибережних захисних смугах, а його будівництво та подальша експлуатація можуть створювати ризики забруднення поверхневих і підземних вод. Суд першої інстанції не перевірив дотримання позивачем вимог Водного кодексу України та не надав належної оцінки зазначеним обставинам. Суд першої інстанції неправильно витлумачив та вибірково застосував правові висновки Верховного Суду щодо співвідношення функціонального призначення території та цільового призначення земельної ділянки, що призвело до помилкового висновку про протиправність відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. З огляду на наведене Департамент вважає, що оскаржуване рішення підлягає скасуванню, а у задоволенні позову слід відмовити повністю.
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Омнікс-Авто» просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість. Позивач зазначає, що ним були виконані всі вимоги законодавства для отримання містобудівних умов та обмежень, зокрема до відповідної заяви подано повний перелік документів, передбачений частиною третьою статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». При цьому, у спірному рішенні про відмову Департамент не конкретизував, які саме документи були відсутні або неналежними, а тому посилання на неподання необхідних документів є необґрунтованим. Земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 передана йому в оренду рішенням Київської міської ради строком на 15 років із визначеним видом цільового призначення 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які здійснюють підприємницьку діяльність. Відповідні відомості внесені до Державного земельного кадастру та закріплені в договорі оренди земельної ділянки. Наміри забудови повністю відповідають цільовому призначенню земельної ділянки та не виходять за межі прав, наданих йому як землекористувачу. Також у відзиві зазначено, що законодавство розмежовує поняття функціонального призначення території, визначеного містобудівною документацією, та цільового призначення конкретної земельної ділянки. Позивач вказує, що Генеральний план міста Києва не може самостійно змінювати чи обмежувати право користування земельною ділянкою відповідно до її чинного цільового призначення. На підтвердження цієї позиції наведено практику Верховного Суду, згідно з якою функціональне призначення території та цільове призначення земельної ділянки не є тотожними поняттями, а забудова земельної ділянки здійснюється насамперед у межах її цільового призначення, визначеного відповідно до земельного законодавства. Перебування земельної ділянки у певних зонах планувальних обмежень саме по собі не є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, оскільки такі обмеження повинні бути відображені безпосередньо у містобудівних умовах та обмеженнях. Департамент фактично підмінив процедуру встановлення відповідних містобудівних вимог процедурою відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. Крім того, ані рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки в оренду, ані укладений на його виконання договір оренди земельної ділянки ніким не оскаржувалися та залишаються чинними. При цьому умовами договору прямо передбачено обов`язок орендаря розпочати будівництво об`єкта протягом трьох років з моменту державної реєстрації права оренди, що, на думку позивача, додатково підтверджує правомірність намірів забудови та суперечність позиції Департаменту власним рішенням органів місцевого самоврядування щодо використання спірної земельної ділянки. Спірний об`єкт нерухомості не внесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України та не є об`єктом культурної спадщини, а тому доводи апеляційної скарги щодо історико-культурних обмежень не підтверджують правомірність відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. Наведені в апеляційній скарзі аргументи фактично зводяться до переоцінки обставин, які вже були належним чином досліджені судом першої інстанції, та не спростовують висновків суду про протиправність оскаржуваного рішення Департаменту.
Згідно з частинами першою та другою статті 308 КАС України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції фактичних обставин справи та їх правову оцінку, правильність застосування норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Омнікс-Авто» зареєстровано як юридична особа 19 квітня 2023 року, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, основним видом діяльності якого є 41.10 Організація будівництва будівель.
30 травня 2024 року Київською міською радою прийнято рішення № 639/8605 «Про передачу ТОВ «Омнікс-Авто» земельної ділянки в оренду на вулиці Тираспольській, 12 у Шевченківському районі міста Києва».
Цим рішенням Позивачу було передано земельну ділянку, за умови виконання пункту 2 цього рішення, площею 0,2940 га (кадастровий [номер приховано]:91:129:0012) на вулиці Тираспольській, 12 у Шевченківському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 липня 2023 року, номер відомостей про речове право 51077242) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку), заява ДЦ від 04 березня 2023 року № 67005-008371791-031-03, справа № 374418628).
Пунктом 2 вказаного рішення Позивачу приписано:
- виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України;
- у місячний строк з дня набрання чинності цим рішенням надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації документи, визначені законодавством, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки (зокрема, охоронний договір на зелені насадження або інформацію уповноваженого органу про відсутність зелених насаджень на земельній ділянці);
- питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку;
- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що розміщені в межах земельної ділянки;
- вжити заходів щодо державної реєстрації обмежень у використанні земельної ділянки у порядку, встановленому Законом України «Про Державний земельний кадастр» та дотримуватися зареєстрованих обмежень;
- питання сплати відновної вартості зелених насаджень або укладення охоронного договору на зелені насадження вирішувати відповідно до рішення Київської міської ради від 27 жовтня 2011 року № 384/6600 «Про затвердження Порядку видалення зелених насаджень на території міста Києва» (зі змінами та доповненнями);
- частину земельної ділянки в межах червоних ліній використовувати з обмеженнями відповідно до вимог містобудівного законодавства та Закону України «Про автомобільні дороги»;
- у разі необхідності проведення реконструкції питання оформлення дозвільної та проєктно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України.
На виконання цього Рішення від 30 травня 2024 року № 639/8605, 26 серпня 2024 року між Позивачем як Орендарем та Київською міською радою як Орендодавцем укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар I.O. та зареєстрований у реєстрі за № 3368.
В пункту 1.1 даного Договору сторони погодили, що Орендодавець на підставі Рішення Київської міської ради від 30 травня 2024 року № 639/8605 передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або Земельна ділянка), визначену цим Договором, для будівництва, обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.
Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.
Відповідно до пункту 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 30 травня 2024 року № 639/8605 та цього Договору є Земельна ділянка з наступними характеристиками:
- кадастровий номер - [номер приховано]:91:129:0012;
- місце розташування - вулиця Тираспольська, 12 у Шевченківському районі м. Києва;
- категорія земель - землі житлової та громадсько забудови, код виду цільового призначення;
- цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку;
- розмір (площа) - 0,2940 (нуль дві тисячі дев`ятсот сорок десятитисячних) га.
Також згідно з пунктом 2.4. Договору земельна ділянка забудована автостоянкою (складовими частинами якої є: будинок охорони під літ «А» загальною площею 8,0 кв.м., огорожа - № 1, бетонно-гравітаційна подушка площею основи (забудови) 2900 кв.м.), яка перебуває власності Орендаря (реєстраційний номер об`єкта нерухомо майна: 2019762090000, номер відомостей про речове право 41077242 від 21 липня 2023 р.).
В пункті 3.1 Договору сторони обумовили, що договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років.
Згідно з пунктом 8.3 Договору Орендар має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього Договору.
В пункті 8.4 Договору визначено, що Орендар зобов`язаний, серед іншого:
- приступати до використання Земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, після державної реєстрації права оренди даної Земельної ділянки;
- розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки;
- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;
- дотримуватися правил благоустрою міста Києва, що затверджені рішенням Київської міської ради від 25 грудня 2008 року № 1051/1051 (зі змінами і доповненнями);
- у разі необхідності проведення реконструкції питання оформлення дозвільної та проєктно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України.
Заявою (листом) від 19 березня 2025 року позивач звернувся до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням надати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративного будинку з вбудованими апартаментами та торгово-офісними приміщеннями за адресою: місто Київ, вулиця Тираспольська, 12» на земельній ділянці кадастровий [номер приховано]:91:129:0012, гранично допустимою висотою будівлі 80 метрів.
До заяви було додано: копію Договору оренди земельної ділянки; копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; викопіювання з топографо-геодезичного плану в масштабі 1:2000 із нанесенням червоних ліній та меж земельної ділянки.
Листом Департаменту від 01 квітня 2025 року № MU01:7401-5135-9865-0239 ТОВ «Омнікс-Авто» відмовлено у видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки відповідно до частини четвертої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме: невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень.
В примітці до цього листа вказано наступне:
- відсутність зазначених намірів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень з урахуванням існуючого нерухомого майна на земельній ділянці, статті 61 Земельного кодексу України та статті 89 Водного кодексу України: ДСП 173-96 «Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів», назву об`єкта будівництва необхідно зазначити з урахуванням вимог ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування та забудова територій», додатку 3 до Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 червня 2021 року № 681 та Національного класифікатору України НК 018:2023 «Класифікатор будівель і споруд», функціонального призначення земельної ділянки, відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні;
- невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, оскільки земельна ділянка за функціональним призначенням відноситься переважно до території вулиць і доріг за основним кресленням чинного Генерального плану міста Києва, незначна частина до території житлової забудови багатоповерхової та території зелених насаджень загального користування, відповідно до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року № 370/1804.
Наказом Департаменту від 01 квітня 2025 року № 325 затверджено відмову у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративного будинку вбудованими апартаментами та торгово-офісними приміщеннями за адресою: місто Київ, Шевченківський р-н., вулиця Тираспольська, будинок 12», з обґрунтуванням підстав, зазначених у листі.
Позивач, вважаючи протиправною відмову у наданні містобудівних умов та обмежень, звернувся до суду з адміністративним позовом.
Колегія суддів, переглядаючи рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку, враховує наступне.
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI (далі - Закон № 3038-VI) встановлено правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Відповідно до пункту 8 частини першої статті 1 Закону № 3038-VI містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.
За змістом пункту 7 частини першої статті 1 Закону № 3038-VI містобудівна документація - це затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій.
Генеральний план населеного пункту - одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту (пункт 2 частини першої статті 1 Закону №3038-VI).
Функціональна зона території - це визначена комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, планом зонування території частина території територіальної громади, щодо якої визначений певний набір дозволених (переважних (основних) та супутніх) видів цільового призначення земельних ділянок та відповідно до законодавства встановлені обмеження у використанні земель у сфері забудови (пункт 17 частини першої статті 1 Закону № 3038-VI).
Статтею 8 Закону № 3038-VI передбачено, що планування територій здійснюється на державному, регіональному та місцевому рівнях відповідними органами виконавчої влади, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування.
Планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.
Рішення з питань планування та забудови територій приймаються сільськими, селищними, міськими радами та їх виконавчими органами, районними, обласними радами, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації.
Положеннями частин першої, третьої-четвертої статті 26 Закону № 3038-VI передбачено, що забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проєктування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Проєктування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
1) отримання замовником або проєктувальником вихідних даних;
2) розроблення проєктної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
3) затвердження проєктної документації;
4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;
6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування (частина п`ята статті 26 Закону № 3038-VI).
Положеннями статті 29 Закону № 3038-VI визначено, що основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.
Фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва.
Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються:
1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;
2) копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;
4) витяг із Державного земельного кадастру.
Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовник також додає містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об`єкта будівництва.
Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.
Витяг з містобудівного кадастру для формування містобудівних умов та обмежень до документів замовника додає служба містобудівного кадастру (у разі її утворення).
Перелік об`єктів будівництва, для проєктування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.
Підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є:
1) неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;
2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;
3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.
Відмова у наданні містобудівних умов та обмежень здійснюється шляхом направлення листа з обґрунтуванням підстав такої відмови відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури у строк, що не перевищує встановлений строк їх надання.
Надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу.
Зміст наведених правових норм дає підстави дійти висновку, що містобудівні умови та обмеження видаються на підставі містобудівної документації при зверненні зацікавленої особи до уповноваженого органу з поданням визначеної документації. При цьому, однією із підстав для відмови в наданні містобудівних умов та обмежень є невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні, тобто така невідповідність встановлюється на стадії надання містобудівних умов та обмежень або у подальшому під час здійснення державно-будівельного або судового контролю. Невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об`єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту.
Так, згідно із частиною першою статті 16 Закону № 3038-VI планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них.
Містобудівна документація на місцевому рівні розробляється з урахуванням даних державного земельного кадастру на актуалізованій картографічній основі в цифровій формі як просторово орієнтована інформація в державній системі координат на паперових і електронних носіях.
Частиною першою статті 17 Закону № 3038-VI визначено, що генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.
Згідно із вимогами статті 5 Закону України «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 року № 2780-XII при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені, зокрема: розміщення і будівництво об`єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об`єктів.
Рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року № 370/1804 затверджено Генеральний план міста Києва та проект планування його приміської зони на період до 2020 року.
Як стверджує відповідач у цій справі, відповідно до Генерального плану міста Києва та проєкту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року № 370/1804, земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 за своїм функціональним призначенням переважно відноситься до території вулиць і доріг, а також частково до території багатоповерхової житлової забудови та території зелених насаджень загального користування. На думку відповідача, зазначене свідчить про невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та відповідно до частини четвертої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень.
При цьому колегія суддів звертає увагу, що наведені відповідачем доводи щодо заявленої висотності об`єкта будівництва та можливих параметрів забудови земельної ділянки фактично стосуються змісту містобудівних умов та обмежень, а не наявності підстав для відмови у їх видачі. Відповідно до частини п`ятої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження визначають, зокрема, граничнодопустиму висотність будинків, будівель та споруд, максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки та інші планувальні й архітектурні вимоги до проектування об`єкта будівництва. Отже, у разі необхідності встановлення обмежень щодо висотності забудови або інших параметрів використання земельної ділянки такі вимоги повинні визначатися безпосередньо у містобудівних умовах та обмеженнях, а не бути самостійною підставою для відмови у їх наданні.
Так, за приписами статті 1 Закону України «Про автомобільні дороги» від 08 вересня 2005 року № 2862-IV (далі - Закон № 2862-IV) автомобільна дорога - це лінійний комплекс інженерних споруд, призначений для безперервного, безпечного та зручного руху транспортних засобів; вулиця - автомобільна дорога, призначена для руху транспорту і пішоходів, прокладання наземних і підземних інженерних мереж у межах населених пунктів.
Відповідно до статті 18 Закону № 2862-IV складовими вулиць і доріг міст та інших населених пунктів є: проїзна частина вулиць і доріг, трамвайне полотно, дорожнє покриття, штучні споруди, споруди дорожнього водовідводу, технічні засоби організації дорожнього руху, зупинки міського транспорту, стоянки таксі, тротуари, пішохідні та велосипедні доріжки, зелені насадження, наземні та підземні мережі, майданчики для паркування.
Верховний Суд у постанові від 02 грудня 2021 року у справі № 640/23893/19 вже звертав увагу на той факт, що «цільове призначення земельної ділянки (категорія земель та певний вид використання земельної ділянки в межах відповідної категорії земель)» в розумінні Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та «функціональне призначення території» в розумінні Генерального плану м. Києва як містобудівної документації, розробленої відповідно до містобудівного законодавства та державних будівельних норм, не є тотожними і однорідними поняттями в регулюванні земельних правовідносин, оскільки в межах певної функціональної території міста Києва, визначеної містобудівною документацією, зокрема Генеральним планом м. Києва, можуть бути різні цільові призначення земельних ділянок.
Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постановах від 17 листопада 2022 року у справі №640/1636/19 та від 16 травня 2023 року у справі №640/4844/22, у яких зазначено, що зміна функціонального призначення території не тягне автоматичної зміни цільового призначення земельної ділянки, а забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до вимог земельного законодавства.
Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства (абзац 2 частини другої статті 24 Закону № 3038-VI).
За правилами пункту «а» частини першої статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.
Стаття 1 Закону України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року № 858-IV (далі - Закон № 858-IV) містить визначення поняття «цільове призначення земельної ділянки», згідно з яким це є її використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Таким чином, цільове призначення конкретної земельної ділянки фіксується у рішенні уповноваженого органу про передачу її у власність або надання у користування та в документі, що посвідчує право на земельну ділянку.
Відповідно до статті 20 ЗК України при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.
Водночас, поняття «цільове призначення земельної ділянки» нерозривно пов`язане із поняттям «категорія земель». Так, у статті 19 ЗК України передбачено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Отже, категорія - це основне цільове призначення кожної земельної ділянки.
Статтею 19 ЗК України визначено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Частиною першою статті 193 ЗК України встановлено, що державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах кордонів України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.
Отже, відомості щодо цільового призначення земельної ділянки відображаються у державному земельному кадастрі.
На підставі інформації, зазначеної у витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, судом першої інстанції встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012, розташована за адресою: місто Київ, вулиця Тираспольська, 12, належить до категорії земель житлової та громадської забудови та має встановлене уповноваженим органом цільове призначення 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку. Відомості про таке цільове призначення внесені до Державного земельного кадастру та є офіційними даними щодо правового режиму використання спірної земельної ділянки.
Крім того, рішенням Київської міської ради від 30 травня 2024 року №639/8605 спірну земельну ділянку передано позивачу в оренду строком на 15 років саме для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку. На виконання зазначеного рішення між Київською міською радою та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки від 26 серпня 2024 року, який є чинним та недійсним у встановленому законом порядку не визнавався. Отже, орган місцевого самоврядування, реалізуючи свої повноваження щодо розпорядження земельною ділянкою, визначив допустимий спосіб її використання та передав її позивачу саме для здійснення відповідної забудови.
При цьому матеріали справи не містять доказів затвердження щодо спірної території детального плану території або плану зонування території, які б встановлювали конкретні містобудівні обмеження щодо забудови спірної земельної ділянки. За відсутності такої містобудівної документації саме відомості про цільове призначення земельної ділянки, визначені рішенням уповноваженого органу та внесені до Державного земельного кадастру, підлягають врахуванню під час вирішення питання щодо можливості її забудови.
Також, колегія суддів звертає увагу, що генеральним планом населеного пункту визначається планувальна довгострокова стратегія розвитку міста, однак положення закону не містять чіткого визначення поняття та змісту функціонального призначення території.
З огляду на викладене, оскільки земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:91:129:0012 на законних підставах перебуває у користуванні позивача, а її цільове призначення визначено як 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, колегія суддів дійшла висновку, що наміри забудови позивача відповідають встановленому правовому режиму використання земельної ділянки. Саме по собі віднесення території за Генеральним планом міста Києва до певної функціональної зони не спростовує визначеного у встановленому законом порядку цільового призначення земельної ділянки та не може бути самостійною підставою для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень.
За такого правового регулювання та встановлених обставин, колегія суддів дійшла висновку про відсутність у відповідача правових підстав стверджувати про невідповідність намірів забудови позивача вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та наявність у межах спірних правовідносин підстав для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень.
Окрім того, колегія суддів звертає увагу на те, що відмова відповідача не мотивована та не містить обґрунтування невідповідності намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, а також відповідачем не доведено, що отримання позивачем містобудівних умов та обмежень призведе до порушення принципу планувально-просторової організації забудови, режиму чи параметрів забудови земельної ділянки або вказують на недоцільність розташування вказаної забудови в межах земельної ділянки, щодо наміру забудови якої виник спір у цій справі.
Доводи апеляційної скарги про розміщення земельної ділянки в межах історичного ареолу міста Києва та про порушення вимог водоохоронного законодавства є безпідставними, оскільки не підтверджені жодними фактичними обставинами та відповідними доказами.
Окрім того, відмова відповідача не обґрунтована посиланням на чіткі конкретні обставини, які могли б слугувати підставою для не видачі містобудівних умов та обмежень, а є лише натяки на ймовірне недотримання законодавства, що не можна вважати критерієм обґрунтованості рішення суб`єкта владних повноважень.
Обраний судом захист порушеного права позивача в зобов`язальній частині відповідає вимогам пункту 4 частини другої статті 245 КАС України, оскільки відповідача не зобов`язано прийняти рішення на користь позивача з певними визначеними умовами.
Оскільки суд першої інстанції правильно і повно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, то колегія суддів згідно із статтею 316 Кодексу адміністративного судочинства України за наслідками розгляду апеляційної скарги залишає її без задоволення, а рішення суду - без змін.
Керуючись статтями 308, 315, 316, 321, 322, 325, 328, 329 Кодексу адміністративного судочинства України, суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) залишити без задоволення, а рішення Київського окружного адміністративного суду від 10 листопада 2025 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дати її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Суддя-доповідач: Черпак Ю.К.
Судді: Кобаль М.І.
Штульман І.В.
Повний текст постанови виготовлено 17.06.2026.