СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
УХВАЛА
07 липня 2026 року м. Харків Справа № 922/4324/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Крестьянінов О.О., суддя Россолов В.В.,
за участю секретаря судового засідання: Борсук В.Б.,
представники учасників справи: згідно протоколу судового засідання від 07.07.2027;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх. №1002 Х/2),
на рішення Господарського суду Харківської області від 13.04.2025 (повний текст складено 14.04.2025) у справі № 922/4324/25 (суддя Усата В.В.),
за позовом керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова,
до відповідачів:
1) Харківської міської ради,
2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради,
3) фізичної особи-підприємця Короткіх Андрія Олександровича,
4) ОСОБА_1 ,
5) ОСОБА_2 ,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Департаменту культури і туризму Харківської обласної державної (військової) адміністрації,
про визнання недійсним договору та повернення майна
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2025 року керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, фізичної особи-підприємця Короткіх Андрія Олександровича, в якому просив:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 №5304-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Короткіх А.О., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 2493;
- зобов`язати ФОП Короткіх А.О. повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 447175963101 - нежитлове приміщення підвалу № 6 у житловому будинку літ. "Б-8", загальною площею 83 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , а Харківську міську раду - прийняти у власність зазначене приміщення.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації спірного нерухомого майна шляхом його викупу без здійснення невід`ємних поліпшень орендарем (відповідачем-3), що б надавало останньому переважне право на викуп нежитлових приміщень без проведення конкурсної процедури, тому договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства та має бути визнаний недійсним, а об`єкт нерухомого майна - повернутий Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №922/4324/25, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання, яке у подальшому неодноразово відкладалося.
16.02.2026 до суду першої інстанції Шевченківською окружною прокуратурою міста Харкова подано заяву про зміну предмету позову, в якій прокурор остаточно визначив позовні вимоги та просив суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 №5304-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Короткіх А.О, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н. В. і зареєстрований в реєстрі за №2493;
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 447175963101 - нежитлове приміщення підвалу №6 у житловому будинку літ. "Б-8", загальною площею 83 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним іпотечний договір від 23.12.2025, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Малаховою Г.І. і зареєстрований в реєстрі за №1731.
Заява про зміну предмета позову мотивована тим, що після відкриття судом провадження у цій справі (09.12.2025) відповідачем-3 ( ОСОБА_3 ) вже 23.12.2025 спірне нежитлове приміщення було відчужене на користь відповідача-4 ( ОСОБА_1 ), а в подальшому, відповідно до іпотечного договору № 1731 від 23.12.2025 ОСОБА_1 (іпотекодавець) передав спірне приміщення в іпотеку відповідачу-5 - ОСОБА_2 (іпотекодержателю). На думку прокурора, сторони цих правочинів не можуть вважатися добросовісними набувачами, оскільки вони є заінтересованими та пов`язаними особами, які знали про наявність судового спору щодо спірного нерухомого майна, однак уклали ці договору з метою уникнення виконання судового рішення у справі. У зв`язку з наведеним, прокурор визначив належним та ефективним способом захисту прав та інтересів територіальної громади міста Харкова позовні вимоги про витребування спірних приміщень з чужого незаконного володіння останнього набувача ОСОБА_1 на підставі ст. 387 Цивільного кодексу України, а також визнання недійсним іпотечного договору від 23.12.2025, укладеного між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , предметом якого є спірні приміщення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 13.04.2025 у справі №922/4324/25 у задоволенні позову відмовлено.
Ухвалюючи рішення у цій справі, суд першої інстанції визнав позовні вимоги прокурора обґрунтованими та доведеними. Разом з цим, суд не погодився з доводами прокурора щодо поважності причин пропуску позовної давності, зазначивши при цьому, що перебіг позовної давності за вимогами про витребування майна слід пов`язувати із датою реєстрації цього майна у Державному реєстрі речових прав за першим набувачем ФОП Короткіх А.О. Водночас суд вказав, що прокурором не наведено жодних переконливих аргументів в обґрунтування причин пропуску позовної давності на звернення до суду з відповідними позовними вимогами. Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що прокурором пропущено позовну давність, що, за наявності заяв відповідачів про застосування наслідків спливу позовної давності та відсутності поважності причин пропуску строку позовної давності, є підставою для відмови в позові.
Не погодившись із ухваленим рішенням господарського суду першої інстанції, заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 13.04.2025 у справі №922/4324/25 та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов прокурора; судові витрати за подання позовної заяви та апеляційної скарги покласти на відповідачів.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги прокурор посилається на помилковість висновків суду першої інстанції щодо відмови у позові з підстав пропуску строків позовної давності. Прокурор зазначає, що про порушення прав територіальної громади міста Харкова він довідався лише після отримання доступу до приватизаційної справи щодо спірного майна на підставі ухвали Дзержинського районного суду м. Харкова від 20.07.2023 в рамках кримінального провадження №42023222060000064, тому перебіг позовної давності тривалістю у три роки розпочався саме від дати цієї ухвали слідчого судді та припав на період дії карантину, коли строки позовної давності зупинялися, а тому причини пропуску строку позовної давності є поважними та підлягають поновленню судом.
Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.05.2026 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Крестьянінов О.О., суддя Тарасова І.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.05.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 13.04.2025 у справі № 922/4324/25 та призначено її розгляд у судовому засідання на 23.06.2026 об 11:45 год.
28.05.2026 до Східного апеляційного господарського суду від Департаменту культури і туризму Харківської обласної державної (військової) адміністрації надійшли пояснення у справі, в яких третя особа повідомляє, що жилий будинок за адресою: м. Харків, просп. Незалежності, 5, літ. Б-8, частиною якого є спірне нежитлове приміщення, занесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, охоронний номер 7263-Ха. Департамент культури і туризму Харківської обласної державної (військової) адміністрації зазначає, що 05.10.2015 між ФОП Короткіх А.О. та Департаментом було укладено охоронний договір № 915, строк дії якого сплив 06.10.2017. До теперішнього часу звернень від ФОП Короткіх А.О. щодо укладання нового охоронного договору на вказане приміщення у зазначеній пам`ятці до нього не надходило. Департамент культури і туризму Харківської обласної державної (військової) адміністрації просить розглянути справу №922/4324/25 з урахуванням наданих пояснень без участі представника третьої особи за наявними матеріалами.
08.06.2026 та 09.06.2026 до Східного апеляційного господарського суду від ФОП Короткіх А.О. надійшли відзиви на апеляційну скаргу, в яких відповідач-3 заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги прокурора, просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.
22.06.2026 до Східного апеляційного господарського суду від Харківської обласної прокуратури надійшло клопотання про зупинення провадження у справі №922/4314/25 до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи №922/1414/20 та оприлюднення повного тексту постанови.
Обґрунтовуючи подане клопотання прокурор зазначає, що підставою для передачі справи №922/1414/20 на Велику Палату Верховного Суду визначено виключну правову проблему щодо комплексного застосування положень ст. 53 ГПК України (щодо визначення статусу прокурора як самостійного позивача у випадках, коли уповноважений орган є відповідачем у справі) та ст. 226 ГПК України (щодо уніфікації процесуальних наслідків відсутності підстав для представництва інтересів держави прокурором). На думку прокурора, з метою дотримання єдності судової практики та зважаючи на те, що результат розгляду справи №922/4324/25 залежить від результатів касаційного перегляду судових рішень у подібних правовідносинах, зокрема у справі №922/1414/20 вбачається необхідність зупинення провадження у справі №922/4324/25 до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду судових рішень у справі №922/1414/20 та оприлюднення повного тексту постанови.
У зв`язку із відпусткою головуючого судді Мартюхіної Н.О. станом на дату розгляду справи (23.06.2025), судове засідання з розгляду апеляційної скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 13.04.2025 у справі №922/4324/25, призначене 23.06.2026 об 11:45 год, не відбулось.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 24.06.2026 повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 13.04.2025 у справі № 922/4324/25 відбудеться 07.07.2026 о 12:00 год.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.07.2026, у зв`язку з відпусткою судді Тарасової І.В. для розгляду справи визначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Крестьянінов О.О., суддя Россолов В.В.
За приписами п. 14 ст. 32 ГПК України у разі зміни складу суду на стадії підготовчого провадження розгляд справи починається спочатку, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом. У разі зміни складу суду на стадії розгляду справи по суті суд повторно розпочинає розгляд справи по суті, крім випадку, коли суд ухвалить рішення про повторне проведення підготовчого провадження.
Розглянувши у судовому засіданні клопотання Харківської обласної прокуратури про зупинення провадження, колегія суддів зазначає наступне.
За своєю суттю зупинення провадження у справі це тимчасове припинення всіх процесуальних дій у справі, зумовлене настанням певних визначених законом обставин, що перешкоджають подальшому руху справи до їх усунення. Зупинення провадження у справі не повинне розглядатися як невиправдане затягування строків розгляду справи і застосовується лише за обставин, визначених процесуальним законом (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.03.2025 року у справі №910/13175/23).
Господарський процесуальний кодекс України (далі - ГПК України) передбачає два види зупинення провадження у справі: обов`язковий, за наявності якого суд зобов`язаний зупинити провадження у справі на підставі ст. 227 ГПК України; необов`язковий (факультативний), коли зупинення провадження у справі є правом суду (ст. 228 ГПК України).
Законодавець у ст. 228 ГПК України закріпив як право суду зупинити провадження у справі, так і фактично визначив умови, за яких це право може бути судом реалізованим. Так, за п. 7 ч. 1 ст. 228 ГПК України суд може за заявою учасника справи, а також із власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.
З аналізу п. 7 ч. 1 ст. 228 ГПК України вбачається, що за його змістом таке право може бути реалізовано судом за наявності таких умов: 1) правовідносини є подібними; 2) палата, об`єднана палата, Велика Палата Верховного Суду здійснює перегляд справи (постанови Верховного Суду від 31.01.2022 у справі №910/22748/16, від 05.07.2022 у справі №910/6807/21, від 04.06.2024 у справі №902/924/23).
Розглядаючи вищенаведені умови необхідно зазначити таке:
- зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності визначається обставинами кожної конкретної справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №243/10982/15-ц, від 31.10.2018 у справі №372/1988/15-ц, від 05.12.2018 у справах №522/2202/15-ц, №522/2110/15-ц та інші). Це врахування необхідно розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини (постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, від 05.03.2025 у справі №910/13175/23);
- водночас, провадження у справі має зупинятись із чітким розумінням того, що підстава для зупинення провадження вже існує (постанова Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.03.2019 у справі №906/1349/15, постанова Верховного Суду від 09.12.2019 у справі №910/22479/17).
Дотримуючись вищенаведеного принципу, Верховний Суд у пункті 64 постанови від 22.10.2024 у справі №911/1683/23 дійшов висновку, що правових підстав для зупинення провадження у справі, що розглядається, немає, оскільки Велика Палата Верховного Суду на час розгляду цієї справи ще не прийняла до свого розгляду справу №911/906/23 з огляду на що відмовив у задоволенні клопотання скаржника про зупинення провадження у справі №911/1683/23.
Частиною 1 ст. 8 Конституції України встановлено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права, складовою якого є "правова передбачуваність" та "правова визначеність". Принцип "правової визначеності" вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності як самих правових норм, так і того, як ці норми мають бути застосовані судами у подібних правовідносинах. Верховний Суд неодноразово зазначав, що забезпечення єдності судової практики є реалізацією принципу правової визначеності, що є одним із фундаментальних аспектів верховенства права та гарантує розумну передбачуваність судового рішення. Крім того, саме така діяльність суду забезпечує дотримання принципу рівності всіх осіб перед законом, який втілюється шляхом однакового застосування судом тієї самої норми закону в однакових справах щодо різних осіб.
Необхідно зазначити, що зупинення апеляційним господарським судом провадження у справі, за встановлених вищезазначених умов, згідно з п. 7 ч. 1 ст. 228 ГПК України свідчить про дотримання цим судом норм процесуального права та принципу "правової визначеності". Разом з тим, безпідставне зупинення провадження у справі призводить до порушення вимог процесуального законодавства, затягування строків розгляду справи і перебування в стані невизначеності учасників процесу, що свідчить і про порушення положень ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що покладає на національні суди обов`язок здійснити швидкий та ефективний розгляд справ упродовж розумного строку.
Колегія суддів апеляційної інстанції враховує, що станом на час розгляду даної справи відсутні відомості про прийняття Великою Палатою Верховного Суду до свого провадження справи №922/1414/20, а отже правові підстави для зупинення провадження у справі №922/4324/25, визначені Харківською обласною прокуратурою відсутні.
Разом з тим, судова колегія враховує, що 30.07.2025 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановив ухвалу про передачу на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №922/1414/20 за позовом виконувача обов`язків керівника Харківської місцевої прокуратури №1 до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, ТОВ "Грань-Кор" про визнання недійсним договору, скасування рішення та повернення майна.
Передаючи справу №922/1414/20 на розгляд палати, колегія суддів Верховного Суду виходила, зокрема, з того, що зараз існує чисельна судова практика суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду за позовами прокурора до Управління комунального майна, Харківської міської ради та різних юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, придбаного орендарями цього майна у процесі приватизації об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, та повернення цього майна територіальній громаді м. Харкова. Колегія суддів при цьому зазначила, що Верховним Судом здебільшого підтримується позиція про те, що до позовів прокурора, поданих до суду після 07.03.2018, щодо договорів, укладених до 07.03.2018, підлягає застосуванню загальна, а не спеціальна позовна давність, передбачена ч. 2 ст. 30 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", незалежно від дня, визначеного початком перебігу позовної давності (така позиція викладена в постановах Верховного Суду від 09.10.2024 у справі №922/4250/19, від 04.12.2024 у справі №922/801/21, від 13.11.2024 у справі №922/2008/21, від 16.10.2024 у справі №922/979/21, від 09.10.2024 у справі №922/4361/19 тощо).
Обґрунтовуючи підстави для передачі на розгляд палати, колегія суддів у справі №922/1414/20 також зазначила, що не погоджується з такою позицією та вважає, що до позовів прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладених у процесі його приватизації до 07.03.2018, які подані до суду після 07.03.2018 (включно) та перебіг позовної давності за якими розпочався (за встановленими судами обставинами) після 07.03.2018 року (включно), є неможливим застосування загальної позовної давності, а підлягає застосуванню скорочена позовна давність у три місяці, передбачена ч. 2 ст. 30 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". При цьому колегія суддів виснувала, що інакше застосування приписів законодавства призводить до висновку, що прокурор може вимагати застосування у спірних правовідносинах загальної позовної давності, а не спеціальної, у будь-який час.
Водночас колегія суддів в ухвалі від 30.07.2025 у справі №922/1414/20 звернула увагу на існування значної кількості господарських спорів з аналогічно сформованими позовними вимогами у провадженні господарських судів різних інстанцій та можливе їх виникнення в майбутньому, тому зазначила, що судове рішення судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду необхідне також і для подальшого розвитку права та забезпечення єдності судової практики.
Ухвалою судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.09.2025 у справі №922/1414/20 прийнято до розгляду справу №922/1414/20 за касаційними скаргами Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, ТОВ "Грань-Кор" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 24.03.2021 року і рішення Господарського суду Харківської області від 10.09.2020 у справі №922/1414/20.
Тобто, підставою передачі справи №922/1414/20 на розгляд палати є необхідність відступити від висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 09.10.2024 у справі 922/4250/19, від 04.12.2024 у справі №922/801/21, від 13.11.2024 у справі №922/2008/21, від 16.10.2024 у справі №922/979/21, від 09.10.2024 у справі №922/4361/19 щодо застосування позовної давності у таких правовідносинах.
Предметом позову у справі, що розглядається є, окрім іншого, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26.10.2015 №5304-В-С та витребування з чужого незаконного володіння об`єкту нерухомого майна - нежитлового приміщення підвалу №6 у житловому будинку літ. "Б-8", загальною площею 83 кв.м, розташоване за адресою: м. Харків, просп. Незалежності (Правди), буд. 5. При цьому відповідачами заявлено клопотання про застосування наслідків спливу строку позовної давності.
Отже спірні правовідносини у справі №922/4324/25 за своєю суттю регулювання цих відносин є подібними з правовідносинами, які виникли у справі №922/1414/20.
Відповідно до ч. 14 ст. 17 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" єдність системи судоустрою забезпечується, зокрема, єдністю судової практики.
Згідно з ч. 6 ст. 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" та ч. 4 ст. 236 ГПК України висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Враховуючи наведене, беручи до уваги подібність спірних правовідносин, подібність питання щодо застосування позовної давності у таких правовідносинах, подібність справи №922/4324/25 зі справою №922/1414/20, а також задля забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики, колегія суддів вважає за необхідне частково задовольнити клопотання Харківської обласної прокуратури та зупинити провадження у справі №922/4324/25 до закінчення перегляду в касаційному порядку справи № 922/1414/20.
Керуючись ст.ст. 234, 228 - 229 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд
УХВАЛИВ:
1. Клопотання Харківської обласної прокуратури про зупинення провадження у справі № 922/4324/25 - задовольнити частково.
2. Зупинити провадження у справі №922/4324/25 до закінчення перегляду в касаційному порядку справи № 922/1414/20.
3. Учасникам справи невідкладно повідомити Східний апеляційний господарський суд про результати перегляду в касаційному порядку справи №922/1414/20.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення. Порядок і строки її оскарження передбачені ст.ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна
Суддя О.О. Крестьянінов
Суддя В.В. Россолов