Справа №591/7556/25
Номер провадження 22-ц/816/2412/26
Категорія - 36
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 серпня 2026 року м. Суми
Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Худика А.М. (суддя-доповідач), суддів: Петен Я.Л., Замченко А.О.,
розглянувши у порядку письмового провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1
на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 04 травня 2026 року, ухвалене у складі судді Ніколаєнко О.О. у м. Суми, повний текст рішення виготовлено 01.05.2026,
у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сумитехнобудсервіс» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості,
У С Т А Н О В И В:
Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції
07 липня 2025 року позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Сумитехнобудсервіс» (далі ТОВ - «Сумитехнобудсервіс») звернулось до Зарічного районного суду м. Суми з позовом до відповідача ОСОБА_1 про стягнення заборгованість за послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою : АДРЕСА_1 , за період з 01.02.2022 по 30.04.2025 в сумі 11 209,98 грн.
Свої вимоги мотивує тим, що є виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій на підставі договору, укладеного зі співвласниками багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 . У цьому будинку відповідач є власником нежитлового приміщення загальною площею 75,4 кв.м.
За період з 01.02.2022 по 30.04.2025 позивач належним чином надавав відповідачу послуги та нараховував плату за них. Обов`язок з оплати надаваних послуг покладений на відповідача як на споживача, що на законних підставах користується об`єктом нерухомого майна. Відповідач не оплачувала послуги, у зв`язку з чим мається заборгованість в сумі 11 209,38 грн. Тому, просили стягнути вказану суму.
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 04 травня 2026 року позов задоволено. Стягнуто з відповідача на користь позивача заборгованість за послугу з управління багатоквартирним будинком, нараховану за адресою: АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення загальною площею 75,4 кв.м. за період з 01.02.2022 по 30.04.2025 у розмірі 11 209,38 грн та судовий збір у розмірі 3 028,00 грн.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що між сторонами існують договірні правовідносини щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а договір є чинним, не розірваним і обов`язковим для виконання всіма співвласниками. Відповідачка є власником нежитлового приміщення, а тому зобов`язана оплачувати послуги управителя відповідно до умов договору та вимог ЦК України і Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Позивач надав належні докази фактичного надання послуг: акти, звіти про виконані роботи, договори з підрядниками, акти виконаних робіт, реєстр звернень мешканців, а також підтвердив направлення відповідачу актів надання послуг. Відповідач не підписав акти, однак не надав доказів ненадання чи неналежного надання послуг, не заявляв заперечень щодо їх обсягу чи вартості та не звертався до позивача зі скаргами. Доводи відповідача про ненадання послуг є недоведеними, а інші заперечення не підтверджуються матеріалами справи. Щодо клопотання про застосування позовної давності суд першої інстанції визнав його безпідставним, оскільки позов подано в межах строку позовної давності з урахуванням продовження її перебігу на час карантину та зупинення під час дії воєнного стану.
Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги
05 червня 2026 року ОСОБА_1 подала до Сумського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Зарічного районного суду м. Суми від 04.05.2026 у справі № 591/7556/25 та ухвалити нове рішення, яким відмовити позивачу в задоволенні позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не повною мірою з`ясував обставини справи, проте визнав їх установленими. Крім того, апелянт посилається на пропуск позивачем строку позовної давності, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. На думку апелянта, оскаржуваним рішенням порушено конституційні права і свободи відповідачки, зокрема право на рівність незалежно від майнового стану, місця проживання та інших ознак, а також право власності.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначено, що позивач не довів належними та допустимими доказами ані факту набуття ним статусу управителя багатоквартирного будинку, ані факту надання послуг, ані наявності цивільно-правових відносин між сторонами, ані обґрунтованості заявленої до стягнення заборгованості. При цьому суд першої інстанції, на думку апелянта, безпідставно проігнорував усі подані відповідачем заяви, вимоги та клопотання.
Також в апеляційній скарзі зазначено, що суд першої інстанції не встановив факту укладення договору між позивачем і відповідачем в інший спосіб, а докази його укладення відсутні. Крім того, судом не доведено наявності у будь-яких інших осіб права укладати договір щодо нерухомого майна відповідача. У зв`язку з цим апелянт вважає, що неукладений договір не може бути продовжений, розірваний чи припинений.
Апелянт також зазначає, що в судовому рішенні відсутні відомості щодо допиту свідка ОСОБА_2 , яка є невідомою особою для відповідача та, на її думку, не набула права підписувати будь-які договори від її імені.
Крім того, в апеляційній скарзі зазначено, що в будинку не створено відповідної організаційно-правової форми, а тому відсутні юридичні підстави для представництва співвласників будинку. На думку апелянта, такі дії мають ознаки самоуправства та шахрайства. Також зазначено, що свідок ОСОБА_2 надала завідомо неправдиві показання, які не підтверджені належними доказами.
Апелянт звертає увагу на те, що станом на 05.11.2021 (дату складання протоколу) та на 01.02.2022 (дату підписання договору про надання послуг) обслуговування будинку та надання відповідних послуг здійснювала інша обслуговуюча організація - Теплоенергоцентраль.
Крім цього, в апеляційній скарзі зазначено, що під час розгляду справи суддя першої інстанції не поставила жодного питання по суті спору, не надала відповідачу можливості поставити запитання позивачу, не провела судові дебати та не роз`яснила відповідачу її процесуальні права.
Також, на думку апелянта, суд безпідставно відхилив клопотання відповідача про витребування та дослідження оригіналів документів, а саме повідомлення про проведення зборів 05.11.2021 та оригіналу протоколу зборів з усіма додатками, хоча зазначені документи мають істотне значення для правильного вирішення справи.
Крім того, апелянт вважає, що суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, вийшов за межі позовних вимог в інтересах позивача, незважаючи на те, що відповідач як власник самостійно утримує належне їй майно.
У скарзі також зазначено, що договір № 3-1-22 від 01.02.2022 є нікчемним, оскільки не посвідчений нотаріально, як того, на думку апелянта, вимагає закон.
Окремо зазначено, що позивач не довів належними та допустимими доказами факт надання відповідачу послуг.
Крім цього, апелянт посилається на порушення під час розгляду справи принципів змагальності та рівності сторін, а також права на справедливий судовий розгляд.
З огляду на викладене апелянт просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Узагальнені доводи та заперечення відзиву на апеляційну скаргу
29.06.2026 представник позивача ТОВ «Сумитехнобудсервіс» Хрупа С.Д. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечив проти її задоволення та просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Посилається на те, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, прийнятим із дотриманням норм матеріального та процесуального права, судом встановлено всі обставини справи та досліджено всі докази, які мають значення для правильного вирішення справи. Зазначає, що доводи апеляційної скарги ґрунтуються на неправильному тлумаченні відповідачем спеціального законодавства, неправильному застосуванні норм матеріального права та неправильному розумінні правової природи спірних правовідносин, а також не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.
Позивач зазначає, що правовідносини між сторонами регулюються Законами України «Про житлово-комунальні послуги» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», які встановлюють спеціальний порядок визначення управителя та укладення договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Вказує, що відсутність особистого підпису відповідача під договором не свідчить про відсутність між сторонами цивільно-правових відносин та не звільняє відповідача від виконання обов`язків співвласника, встановлених законом і договором. Також зазначає, що судом першої інстанції правильно встановлено наявність між сторонами правовідносин, чинність договору, відсутність доказів його розірвання, припинення чи визнання недійсним, а також факт надання позивачем послуги з управління багатоквартирним будинком, тоді як доводи апеляційної скарги не підтверджені належними та допустимими доказами, не спростовують встановлених судом обставин справи та фактично зводяться до незгоди відповідача з оцінкою доказів, наданою судом першої інстанції.
Крім того, позивач вважає безпідставними доводи апеляційної скарги щодо незаконності визначення його управителем багатоквартирного будинку, нікчемності договору, відсутності факту надання послуг, порушення права власності, свободи договору, принципу верховенства права, неправильного застосування позовної давності та порушення судом першої інстанції норм процесуального права. Зазначає, що наведені доводи не свідчать про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, не підтверджують наявності передбачених статтею 376 ЦПК України підстав для скасування оскаржуваного рішення, а тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Фактичні обставини, встановлені судом першої та апеляційної інстанції
Відповідач є власником нежитлового приміщення загальною площею 75,4 кв. м у багатоквартирному будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначена обставина підтверджується наданими позивачем доказами, а саме інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо нежитлового приміщення (об`єкт № 2) за адресою: АДРЕСА_1 , площею 74,5 кв. м (а.с. 11).
Приміщення розташоване на першому поверсі багатоквартирного будинку та має окремий вхід.
01.02.2022 між співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та ТОВ «Сумитехнобудсервіс» укладено договір № З-1-22 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (а.с. 7-8).
Договором визначено перелік послуг, які управитель зобов`язаний надавати, а також вартість послуги: 4,077 грн за 1 кв. м - для квартир другого поверху; 5,50 грн за 1 кв. м - для квартир, розташованих вище першого поверху; 3,812 грн за 1 кв. м - для нежитлових приміщень, розташованих на першому поверсі; 5,50 грн за 1 кв. м - для нежитлових приміщень, розташованих на шістнадцятому поверсі (а.с. 7-10).
Додатком № 4 до договору є кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території, відповідно до якого до складу витрат включено, зокрема, витрати на технічне обслуговування ліфтів (1,209 грн за 1 кв. м), а також на придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів і забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку (0,373 грн за 1 кв. м) (а.с. 10 зв.).
Укладенню договору передували збори співвласників багатоквартирного будинку, рішення яких оформлено протоколом від 05.11.2021. Зазначений протокол передано на зберігання до Сумської міської ради.
На зазначених зборах співвласники вирішили обрати уповноважених осіб для ведення спільних справ від їхнього імені з метою укладення, внесення змін та розірвання договору з управителем, визначили позивача управителем багатоквартирного будинку та затвердили умови договору. Крім того, рішенням зборів визначено ціну послуги з управління багатоквартирним будинком, зокрема встановлено розмір плати для нежитлових приміщень, розташованих на першому поверсі, у сумі 3,812 грн за 1 кв. м. (а.с. 183-186).
На підтвердження своїх доводів щодо наявності заборгованості відповідача позивач надав суду першої інстанції такі докази: розрахунок заборгованості відповідача за період з 01.02.2022 по 30.04.2025; звіти про фактичне виконання кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території за лютий - грудень 2022 року, 2023 рік та січень - квітень 2025 року; копії актів надання послуг № 93 від 28.02.2022, № 99 від 31.03.2022, № 105 від 30.04.2022, № 129 від 31.05.2022, № 159 від 30.06.2022, № 186 від 31.07.2022, № 212 від 31.08.2022, № 235 від 30.09.2022, № 263 від 31.10.2022, № 289 від 30.11.2022, № 311 від 31.12.2022, № 18 від 31.01.2023, № 44 від 28.02.2023, № 72 від 31.03.2023, № 99 від 30.04.2023, № 125 від 31.05.2023, № 154 від 30.06.2023, № 178 від 31.07.2023, № 208 від 31.08.2023, № 235 від 30.09.2023, № 267 від 31.10.2023, № 296 від 30.11.2023, № 326 від 31.12.2023, № 18 від 31.01.2024, № 51 від 29.02.2024, № 85 від 31.03.2024, № 122 від 30.04.2024, № 156 від 31.05.2024, № 190 від 30.06.2024, № 226 від 31.07.2024, № 264 від 31.08.2024, № 299 від 30.09.2024, № 338 від 31.10.2024, № 376 від 30.11.2024, № 411 від 31.12.2024, № 22 від 31.01.2025, № 58 від 28.02.2025, № 96 від 31.03.2025 та № 134 від 30.04.2025 (а.с. 14-38).
01.03.2019 позивач уклав договори підряду на виконання робіт та надання послуг, а саме: договір № Пр04-0319 про надання послуг з прибирання прибудинкової території (а.с. 64), договір № СН01-0319 про надання послуг з прибирання снігу та посипання частини прибудинкової території (а.с. 76-77), договір № Л-032019 про надання послуг з вивезення листя з прибудинкової території (а.с. 81-82), договір № 35/2019-ПГ про надання послуг зі скошування трави на прибудинковій території (а.с. 84-85), договір № ТА02-0319 про надання послуг з аварійного обслуговування внутрішньобудинкових систем водопостачання, водовідведення, теплопостачання та гарячого водопостачання (а.с. 88-89), договір № ТО-0319 про надання послуг з технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гарячого водопостачання та зливової каналізації (а.с. 100-101), договір № Е6-0319 про надання послуг з технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем електропостачання та електрообладнання (а.с. 112-113).
На виконання зазначених договорів представник позивача надав акти виконаних робіт за адресою: АДРЕСА_1 (16-поверховий будинок) (а.с. 65-75, 78-80, 82-83, 86-87, 90-99, 102-111, 114-123).
З наданої копії витягу з Реєстру звернень мешканців багатоквартирного будинку за період з 29.05.2023 по 16.05.2025 не вбачається звернень відповідачки щодо ненадання або неналежного надання позивачем послуг (а.с. 39-56).
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.
Відповідно до статей 263 ЦП України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, а обґрунтованим - рішення, ухвалене на підставі повно та всебічно з`ясованих обставин справи, підтверджених належними та допустимими доказами, яким суд надав оцінку відповідно до вимог статті 89 ЦПК України.
Відносини, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг, регулюються Законом України від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII«Про житлово-комунальні послуги» (далі - Закон № 2189-VIII).
Відповідно до пункту 5 частини 1 статті 1 Закону України № 2189-VIII житлово-комунальні послуги - це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.
Відповідно до пунктів 12-14 частини першої статті 1 Закону № 2189-VIII послуга з управління багатоквартирним будинком - це результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
За приписами пункту 5 частини другої статті 7 Закону № 2189-VIII індивідуальний споживач зобов`язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону № 2189-VIII управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Відповідно до статті 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами і перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову, оскільки встановив, що відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а відтак - співвласником спільного майна цього будинку, рішенням зборів співвласників позивача визначено управителем багатоквартирного будинку, договір про надання послуги з управління укладено уповноваженими співвласниками відповідно до вимог спеціального законодавства, а тому у відповідача виник обов`язок зі сплати вартості послуги з управління багатоквартирним будинком. Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції та зазначає наступне.
Щодо доводів апеляційної скарги про відсутність договірних правовідносин
Як убачається зі змісту апеляційної скарги, її основні доводи зводяться до того, що між сторонами відсутні договірні правовідносини, оскільки апелянт не укладала договору з позивачем, не підписувала його, не висловлювала згоди на отримання послуг з управління багатоквартирним будинком, а тому, на її думку, у неї не виникло обов`язку оплачувати вартість таких послуг.
Зазначені доводи були предметом дослідження суду першої інстанції, їм надано належну правову оцінку, з якою колегія суддів погоджується.
Судом першої інстанції встановлено, що апелянт є власником нежитлового приміщення загальною площею 75,4 кв. м, розташованого на першому поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 74,5 кв. м. Вказані обставини підтверджуються матеріалами справи та сторонами не заперечуються.
Також установлено, що рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку від 05 листопада 2021 року позивача визначено управителем будинку, затверджено умови договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та уповноважено визначених співвласників на його укладення від імені всіх співвласників (а.с. 183-186). На виконання цього рішення 01 лютого 2022 року між співвласниками багатоквартирного будинку та ТОВ «Сумитехнобудсервіс» укладено договір № З-1-22 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (а.с. 7-8).
Відповідно до частини першої статті 15 Закону 2189-VIII договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.
Наведена норма є спеціальною щодо регулювання правовідносин з управління багатоквартирним будинком і визначає особливий порядок укладення відповідного договору. Закон не ставить виникнення прав та обов`язків співвласників у залежність від особистого підписання договору кожним із них.
Аналогічне правове регулювання містять положення Закону України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон № 417-VIII).
Так, відповідно до пунктів 2, 3 частини другої статті 10 Закону № 417-VIII до повноважень зборів співвласників належить, зокрема, визначення управителя, обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.
Згідно частини 13 ст. 10 Закону № 417-VIII рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень, визначених цим законом.
Частиною 28 статті 10 Закону № 417-VIII встановлено, що рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які після прийняття таких рішень набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення.
Отже, доводи апеляційної скарги про те, що відсутність особистого підпису апелянта під договором свідчить про відсутність між сторонами будь-яких правовідносин, ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм спеціального законодавства.
Окрім того, відповідно до пункту 5 частини першої статті 1 Закону № 417-VIII співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
Частиною другою статті 4 Закону № 417-VIII передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Таким чином, статус співвласника багатоквартирного будинку виникає безпосередньо в силу закону з моменту набуття права власності на квартиру або нежитлове приміщення у такому будинку та не залежить від волевиявлення особи, її участі у зборах співвласників, укладення будь-яких додаткових договорів чи вчинення інших юридично значимих дій.
За змістом пунктів 1, 2, 5, 10 частини першої статті 7 Закону 417-VIII співвласники зобов`язані забезпечувати належне утримання спільного майна, виконувати рішення зборів співвласників та своєчасно оплачувати житлово-комунальні послуги.
Отже, сам по собі факт того, що апелянт є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, зумовлює набуття нею статусу співвласника спільного майна такого будинку, а відтак - виникнення передбачених законом прав та обов`язків, пов`язаних із його управлінням та утриманням.
У постанові від 04 серпня 2025 року (справа № 755/7961/22, провадження № 61-12096св24) Верховний Суд дійшов висновку, що управління майном багатоквартирного будинку є правом (та, відповідно, обов`язком) власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися та виконуватися ними через об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, створене в цьому будинку, або шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації.
Визначення порядку управління багатоквартирним будинком (тобто, вирішення питання про те, наділити цими функціями ОСББ, створене в цьому будинку, чи передати відповідні функції (чи їх частину) управителю або асоціації, є невід`ємною складовою реалізації прав та виконання обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо належного утримання та управління спільним майном, що здійснюється за їх безпосереднім волевиявленням.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем (постанова Великої Палати від 02 лютого 2021 року в справі № 906/1308/19 (провадження № 12-76гс20)).
Верховний Суд у постанові від 27 березня 2023 року (cправа № 920/1343/21) дійшов висновку, що договір про надання послуг з управління, що укладений на виконання рішення зборами співвласників, є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. У такому разі укладання індивідуального договору співвласника з управителем не вимагається, тому його відсутність не може бути підставою для відмови в позові. Заперечення відповідача, що для укладання договору про надання послуг з управління необхідна участь в об`єднанні співвласників багатоквартирного будинку, також не можуть бути підставою для відмови в позові, оскільки управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, а у випадку прийняття ними відповідного рішення - управителем, як їх повіреним, але від імені і в інтересах співвласників, чи об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку. Створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не є обов`язковим.
У постанові Верховного Суду у справі № 750/7747/22 від 07.06.2023 сформульовано такий правовий висновок: за змістом частини першої статті 15 Закону № 2189-VIII договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням загальних зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та не є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. Отже, надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками багатоквартирних будинків і виконавцем таких послуг.
З огляду на викладене колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про відсутність між сторонами цивільно-правових відносин та про необов`язковість для апелянта договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки вони спростовуються встановленими судом обставинами справи та наведеними нормами спеціального законодавства, яке підлягає застосуванню до спірних правовідносин.
Доводи апеляційної скарги про порушення принципу свободи договору, права власності та відсутність особистого волевиявлення апелянта не можуть бути підставою для скасування рішення суду, оскільки обов`язок співвласника брати участь у витратах на управління багатоквартирним будинком виникає не виключно з договору як двостороннього правочину, а безпосередньо із закону та рішення зборів співвласників, прийнятого в порядку, визначеному спеціальним законодавством.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов правильного висновку про існування між сторонами спірних правовідносин та наявність у відповідача обов`язку оплачувати вартість послуги з управління багатоквартирним будинком, а доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують.
Щодо відсутності підстав для звільнення співвласника від оплати послуги з управління багатоквартирним будинком
Доводи апеляційної скарги про те, що належне апелянту нежитлове приміщення має окремий вхід, не обладнане централізованими мережами водопостачання та водовідведення, а сама апелянт не користується ліфтом, місцями загального користування та окремими елементами спільного майна багатоквартирного будинку, також не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 5 Закону № 2189-VIII послуга з управління багатоквартирним будинком належить до житлових послуг.
За визначенням пункту 12 частини першої статті 1 Закону № 2189-VIII послуга з управління багатоквартирним будинком є результатом господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону № 2189-VIII управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Згідно з пунктом 5 частини другої статті 7 Закону № 2189-VIII індивідуальний споживач зобов`язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами;
Отже, об`єктом відповідної послуги є не окреме житлове чи нежитлове приміщення співвласника, а багатоквартирний будинок як цілісний майновий комплекс та його спільне майно.
Тому обставини щодо наявності окремого входу до нежитлового приміщення, особливостей його інженерного забезпечення чи фактичного невикористання окремих елементів спільного майна самі по собі не звільняють власника такого приміщення від участі у витратах на управління багатоквартирним будинком.
Такий обов`язок виникає не внаслідок фактичного користування окремими складовими спільного майна, а в силу закону як наслідок набуття статусу співвласника багатоквартирного будинку.
Щодо доводів апеляційної скарги про ненадання послуг та нікчемність договору
Апеляційна скарга не містить посилань на конкретні докази, які б беззаперечно спростовували встановлені судом обставини або свідчили про те, що послуга з управління багатоквартирним будинком взагалі не надавалася.
Колегія суддів також враховує, що відповідно до статей 76-81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.
При цьому відповідачем не надано належних та допустимих доказів, які б підтверджували повну відсутність діяльності управителя щодо утримання спільного майна будинку протягом спірного періоду.
Посилання апелянта на те, що договори підряду, укладені позивачем із третіми особами, не підтверджують надання послуг саме відповідачу, також ґрунтуються на неправильному розумінні правової природи спірних правовідносин.
Послуга з управління багатоквартирним будинком надається всім співвласникам одночасно шляхом забезпечення належного утримання спільного майна будинку, а не кожному співвласнику індивідуально.
Саме тому належними доказами її надання є документи, що підтверджують здійснення управителем відповідних заходів щодо всього багатоквартирного будинку.
Відповідно до статей 27 та 28 Закону України № 2189-VIII законом визначено порядок оформлення актів-претензій споживачів, а також особливості їх складання у багатоквартирному будинку.
Матеріали справи не містять доказів того, що у спірний період з лютого 2017 року по липень 2019 року відповідачами у встановленому законом та договором порядку складалися акти-претензії щодо неналежного надання позивачем послуг. Також відсутні докази звернення відповідачів до позивача з вимогою про складання акта-претензії, виклику його представника для участі у складанні такого акта або необґрунтованої відмови представника позивача від його підписання.
За таких обставин доводи відповідачів про неналежне виконання чи невиконання позивачем обов`язків з утримання будинку та прибудинкової території є недоведеними, оскільки відповідно до вимог закону зазначені обставини підлягають підтвердженню належними та допустимими доказами, зокрема актами-претензіями, які у даному випадку відсутні.
Не можуть бути прийняті до уваги і доводи апеляційної скарги щодо нікчемності договору управління у зв`язку з його ненотаріальним посвідченням.
Предметом спірних правовідносин є договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, який укладається відповідно до спеціального законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону Закон № 2189-VIII договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.
Крім того, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається на основі Типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712, що свідчить про законодавче врегулювання його істотних умов та форми, але не встановлює обов`язку його нотаріального посвідчення.
Згідно з частиною першою статті 209 Цивільного кодексу України правочин підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Водночас ні Закон № 2189-VIII, ні Закон № 417-VIII не передбачають обов`язкового нотаріального посвідчення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Отже, такий договір укладається у простій письмовій формі, а відсутність його нотаріального посвідчення не свідчить про порушення вимог закону та не є підставою для визнання договору недійсним або таким, що не створює правових наслідків.
Щодо доводів апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм процесуального права
Безпідставними є також доводи апеляційної скарги щодо допущення судом першої інстанції численних порушень норм процесуального права.
Як убачається зі змісту оскаржуваного рішення, суд першої інстанції встановив обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, дослідив надані сторонами докази, надав оцінку їх належності, допустимості, достовірності та достатності у сукупності, навів мотиви, з яких прийняв одні докази та відхилив інші, а також надав оцінку запереченням відповідача й іншим доводам учасників справи. Висновки суду є послідовними, логічно пов`язаними із встановленими обставинами справи та ґрунтуються на належному застосуванні норм матеріального і процесуального права.
Посилання апелянта на те, що суд першої інстанції не надав оцінки окремим доводам або доказам, не свідчать про порушення норм процесуального права, оскільки самі по собі не спростовують повноти судового розгляду та не вказують на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року)
Зазначений правовий підхід неодноразово застосовувався Верховним Судом, зокрема у постанові від 20 жовтня 2020 року у справі № 756/536/19 (провадження № 61-22162св19).
Колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає наведеним стандартам мотивованості судового рішення. Суд виклав мотиви, з яких виходив при вирішенні спору, навів правове обґрунтування своїх висновків та здійснив оцінку тих обставин і доказів, які мали істотне значення для правильного вирішення справи. Незгода апелянта з оцінкою доказів, наданою судом, або з правовими висновками суду не свідчить про порушення судом норм процесуального права та не є підставою для скасування законного й обґрунтованого судового рішення.
Щодо доказів про застосування до спірних правовідносин позовної давності
У апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилалася на те, що суд першої інстанції не застосував позовну давність до спірних правовідносин.
За приписами ст. 256 ЦК України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 260 ЦК України, позовна давність обчислюється за загальними правилами визначення строків, встановленими статтями 253-255 цього Кодексу. Порядок обчислення позовної давності не може бути змінений за домовленістю сторін.
Частинами 1, 5 ст. 261 ЦК України встановлено, що перебіг починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права. За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.
Початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.
Установлення часових меж судового захисту порушеного права забезпечує правову стабільність та сприяє усуненню правової невизначеності. Позовна давність спонукає учасників правовідносин до вчинення дій, спрямованих на захист порушених прав, у чітко визначені строки, які мають бути розумними.
Європейський суд з прав людини наголошує, що позовна давність це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування строків позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, які мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо втратили свою достовірність і повноту зі плином часу (пункт 51 рішення від 21 жовтня 1996 року за заявами № 22083/93, 22095/93 у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства; пункт 570 рішення від 20 вересня 2011 року за заявою у справі «ВАТ «Нафтова компанія «Юкос» проти Росії»).
За загальним правилом позовна давність триває безперервно з моменту усвідомлення учасником правовідносин порушення його права і до спливу цього строку звернення до суду.
Законодавство може визначати певні обставини, які впливають на перебіг позовної давності і змінюють порядок її обчислення. До таких обставин відноситься зупинення перебігу позовної давності та її переривання, що передбачено статтями 263, 264 ЦК України.
Водночас під час дії карантину та воєнного стану законодавець застосував нову конструкцію, якою тимчасово доповнив перелік обставин, які впливають на перебіг позовної давності, а саме, продовження позовної давності.
Так, постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» з 12 березня 2020 року на всій території України було встановлено карантин.
Законом України від 30 березня 2020 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено пунктом 12, відповідно до якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. Цей Закон набрав чинності 02 квітня 2020 року.
Відтак початок продовження строку для звернення до суду потрібно пов`язувати саме з моментом набрання чинності 02 квітня 2020 року вказаним Законом. Подібний правовий висновок висловила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 вересня 2023 року у справі № 910/18489/20.
Строк дії карантину неодноразово продовжувався, а відмінений він був з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».
Отже, під час дії карантину позовна давність була продовжена з 02 квітня 2020 року до 30 червня 2023 року.
Указом Президента України №64/2022 від 24.02.2022 введено в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. Воєнний стан неодноразово продовжувався і триває надалі.
Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану», який набрав чинності 17 березня 2022 року, розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України було доповнено пунктом 19 такого змісту: «У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії».
Надалі Законом України від 08 листопада 2023 року «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо вдосконалення порядку відкриття та оформлення спадщини», який набрав чинності 30 січня 2024 року, пункт 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України викладено в новій редакції, відповідно до якої у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України від 24 лютого 2022 року «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні», перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Таким чином, в умовах дії воєнного стану строк звернення до суду (позовна давність) було продовжено від початку воєнного стану до 29.01.2024, а після 30.01.2024 перебіг такого строку зупинився.
Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 02 липня 2025 року в справі № 903/602/24 зазначила, що у разі якщо позовна давність не спливла станом на 02 квітня 2020 року, то цей строк звернення до суду спочатку було продовжено (до 30 червня 2023 року на строк дії карантину, а надалі до 29 січня 2024 року на строк дії воєнного стану), а з 30 січня 2024 року перебіг строку звернення до суду зупинився на строк дії воєнного стану.
При цьому суд апеляційної інстанції враховує, що 04.09.2025 набув чинності Закон України «Про внесення зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності» від 14.05.2025, який відновлює перебіг строків позовної давності. З розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України виключено норму, що зупиняла строки на час воєнного стану (пункт 19).
Разом із тим позивач звернувся до суду першої інстанції 07.07.2025 та просив стягнути з відповідача заборгованість, яка виникла починаючи з лютого 2022 року, тобто до набрання чинності зазначеним Законом та поновлення перебігу строку позовної давності.
Отже, виходячи з наведеного, суд вважає, що вимоги позивача про стягнення заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком є обґрунтованими, доведеними, та такими, що підлягають задоволенню.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно з частиною першою статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що підстав для її задоволення не встановлено.
Доводи апеляційної скарги фактично зводяться до власного тлумачення апелянтом норм матеріального права та незгоди з правовою оцінкою, наданою судом першої інстанції встановленим обставинам справи. Разом із тим вони не містять належних правових чи фактичних підстав, які б свідчили про неправильне встановлення судом обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Оскаржуване рішення містить належне мотивування щодо встановлених судом обставин справи, оцінки поданих сторонами доказів та правових підстав задоволення позову, що дає можливість сторонам зрозуміти мотиви його ухвалення, а суду апеляційної інстанції - перевірити правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.
Проаналізувавши доводи апеляційної скарги у їх сукупності, колегія суддів дійшла висновку, що вони не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, не свідчать про неправильне застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права та не містять підстав, передбачених статтею 376 ЦПК України, для скасування або зміни судового рішення.
За таких обставин колегія суддів вважає, що рішення Зарічного районного суду м. Суми ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, є законним і обґрунтованим, а тому апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Висновки суду щодо судових витрат
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч. 13 ст. 141 ЦПК України).
Оскільки апеляційна скарга залишена апеляційним судом без задоволення, то відсутні підстави для відшкодування заявнику апеляційної скарги судових витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
З огляду на положення статті 389 ЦПК України, відповідно до яких судові рішення у малозначних справах та у справах з ціною позову, що не перевищує двохсот п`ятдесяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, не підлягають касаційному оскарженню, ця постанова касаційному оскарженню не підлягає.
Керуючись статтями 368, 374, 375, 381-384, 382 ЦПК України, Сумський апеляційний суд
У Х В А Л И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 04 травня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає.
Головуючий - А.М. Худик
Судді: Я.Л. Петен
А.О. Замченко