ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
Іменем України
10 серпня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер справи: 650/6405/25
Номер провадження: 22-ц/819/1188/26
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Середюк О.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 18 червня 2026 року (під головуванням судді Сікори О.О..), у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2025 року ОСОБА_2 , який діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду із позовом в якому, просив:
- розірвати договір оренди землі № 65206[телефон приховано] від 30.01.2012, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025) та спадкодавцем позивача - ОСОБА_3 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 16128541 щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:021:0036
В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що 30 січня 2012 року між спадкодавцем позивача ОСОБА_3 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі № 65206[телефон приховано] щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:021:0036, площею 9,67 га, яка розташована на території Максимогорківської, на цей час Новорайської, сільської ради Бериславського району Херсонської області.
12 січня 2015 року сторону орендаря змінено з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», 28 грудня 2018 року сторону орендаря змінено з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а 17 квітня 2025 року право оренди земельної ділянки відчужено на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Відповідно до додаткової угоди від 28 січня 2022 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 9,45 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, до 31 грудня кожного року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 292 542,156 грн, тому річний розмір орендної плати становить 27 645,23 грн.
Орендар не повідомляв орендодавця про неможливість використання земельної ділянки, не надав доказів фактичного забруднення саме цієї земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а також не довів повної об`єктивної неможливості її використання у 2023 та 2024 роках.
Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату по укладеному договору за 2022, 2023,2024 роки до 31 грудня кожного року, проте по теперішній час не виконав вказаних зобов`язань.
Пославшись на наведені обставини, норми статей 617, 651, 629, 526 ЦК України, п. «д» ст. 141, статей 15, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» , зазначив, що відповідач не виконував окреслені приписи Договорів оренди землі, сплата орендної плати не здійснювалась протягом 2022-2024 року, тобто є систематичною, що є підставою для розірвання договорів оренди землі.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 18 червня 2026 року позов задоволено.
Суд ухвалив:
- Розірвати договір оренди землі № 65206[телефон приховано] від 30 січня 2012 року, укладений між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт», право оренди за яким у подальшому перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а з 17 квітня 2025 року - до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», номер запису про інше речове право 16128541, щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:021:0036, площею 9,67 га.;
- Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», місцезнаходження: 74360, Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, буд. 3, ЄДРПОУ 41101589, на користь ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , судовий збір у розмірі 484,48 грн.;
- Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», місцезнаходження: 37223, Полтавська область, Миргородський район, с. Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12, ЄДРПОУ 33251307, на користь ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , судовий збір у розмірі 484,48 грн.;
- У задоволенні вимоги про стягнення витрат на правничу допомогу - відмовити
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
На доведення доводів апеляційної скарги особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що відповідач, загалом, не заперечує факту несплати позивачу орендної плати за той період коли товариство було орендарем, але причиною такої несплати спочатку була виключно неможливість використання земельних ділянок, переданих в оренду, у зв`язку iз перебуванням їх в межах тимчасово окупованої РФ території' у 2022 року, а в подальшому: з листопада 2022 року i на кінець 2024 року - забруднення або ймовірне забруднення вибухонебезпечними предметами, та безпосередня близькість до території бойових дій.
До настання вищевказаних обставин, що зумовили призупинення з 2022 року діяльність товариства призупинилась та не здійснювалась, орендар виконував свої зобов`язання за договором.
Відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» на всій території України введено воєнний стан. У зв`язку зi збройною агресією російської федерації низка територій України, включаючи частини Херсонської області були тимчасово окуповані.
Унаслідок збройної агресії РФ та тимчасової окупації відповідач був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність i використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування підприємства та виконання договірних зобов`язань.
Також товариство віднесено до суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, що підтверджено Рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23.12.2022 року №491.
Апелянтом вказано, що жоден з наведених позивачем доказів не підтверджують безпечність земельної ділянки та наявність у відповідача можливості використовувати земельну ділянку.
Також неможливість використання спірної земельної ділянки у 2022-2024 роках підтверджується наступними доказами:
- наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 (Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією);
-Акт (зведений ) №1501 виконаних робіт з розмінування місцевості (акваторії, об`єкта) від вибухонебезпечних предметів (знешкодження та (або) знищення виявлення вибухонебезпечних предметів з 16 по 24.09.2024);
- Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 01.06.2026 року №01-01-66-6808/0/26/46;
- листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025,
- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням «Розмінування України» (https://mine.dsns.gov.ua/);
- Розпорядженням Херсонської обласної ради від 01.03.2023 року №24, Рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23.12.2022 року №491, Рішенням Херсонської обласної ради від 28.04.2023 №516;
- внутрішніми доказами ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» видані у 2022-2024 роках: від 15.11.2022 №15/11, від 11.04.2022 №11/04; від 05.01.2023 №05/01, від 03.01.2024 від 03/01.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції фактично поставив товариство у становище, коли виконання конституційного та законодавчого обов`язку щодо охорони праці і недопущення ризику для життя працівників було визнано підставою для розірвання договору оренди.
На думку апелянта таких підхід є несумісним з принципом верховенства права, а також суперечить засадам справедливості, добросовісності та розумності.
Деокупація (звільнення) Новорайської територіальної громади у листопаді 2022 року не означало відновлення безпеки та придатності земельних ділянок до сільськогосподарського використання. Також для застосування ч.6 ст.762 ЦК України відсутня різниця між 2022 та 2023-2024 роками. Так у 2022 році підставою звільнення від відповідальності від орендної плати була тимчасово окупація території рф, то у 2023-2024 роках такими самими обставинами залишилася перебування території у переліку зон можливих бойових дій, близькість до окупованих територій, імовірна наявність вибухонебезпечних предметів.
Апелянтом наголошено, що в матеріалах справи наявний Акт, який вказує на те, що безпечність ділянки встановлена після обстеження, тобто з 25.09.2024 року.
Таким чином земельна ділянка відповідача віднесена до території можливих бойових дій, а з 11.11.2022 року по 24.09.2024 року перебувала у статусі «небезпечної», тобто не була обстежена компетентними органами на предмет наявності вибухонебезпечних предметів та не могла використовуватись відповідачем. Так як робота на цій ділянці в цей період є небезпечною для життя та здоров`я працівників орендаря.
Щодо посилання позивача на відсутність повідомлення орендодавця про неможливість використання ділянки апелянтом вказано, по-перше договір оренди землі, як і частина 6 статті 762 ЦК України не містить обов`язку орендаря повідомляти орендодавця про неможливість використання майна, пропонувати зміну умов договору або ініціювати перед ним питання розірвання. По-друге вимога «ініціювати перед компетентними органами питання обстеження» є необґрунтованою, так як це є правом, а не обов`язком орендаря.
Крім того, орендодавець, в межах наділених прав власника земельної ділянки не звертався до військової адміністрації та до операторів протимінної діяльності з приводу обстеження належної йому ділянки, а сподівався, що його права будуть реалізовані іншою особою - орендарем.
Акт №5501 виконаних робіт з розмінування місцевості від вибухонебезпечних предметів з 16 по 24.09.2024 року на думку апелянта є не доказом відсутності забруднення ділянки вибухонебезпечними предметами, він ж єдиним документом, що засвідчує перевірку (обстеження) території де знаходиться ділянка. Саме з 25.09.2024 року, а не раніше можна говорить про підтверджену безпечність земельної ділянки.
Також сам факт проведення обстеження підтверджує попередню небезпечність території. Якщо держава в особі Новорайської СВА, як замовника протимінних робіт організувала та провела обстеження відповідної території, значить до цього моменту відповідна територія розглядалась нею, як потенційно небезпечна. Факт проведення обстеження є офіційним підтвердженням того, що до завершення вказаних робіт територія в межах якої розташована земельна ділянка, вважалась забрудненою чи імовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, відповідно, небезпечною для ведення господарської діяльності.
Додатковим підтвердження неможливості використання земельних ділянок позивача є Розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, якими визнано та підтверджено, що земельні ділянки у період з 2022 по 2024 рік, включно, були визнані непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою її забруднення вибухонебезпечними предметами, а податкова пільга діяла до моменту офіційного підтвердження придатності земель до використання або проведення робіт з очищення.
Також апелянтом наголошено, що судом першої інстанції при ухваленні рішення не було враховано правові висновки викладені в постанові Верховного Суду (650/3776/24) щодо подібних правовідносин.
В апеляційній скарзі наведена наступна хронологія подій:
-У 2022 році - тимчасова окупація;
-З 11.11.2022 року по 24.09.2024 року - ділянка перебувала у зоні можливих бойових дій без будь-якого офіційного підтвердження безпечності;
-З 25.09.2024 - ділянка є обстеженою, що підтверджено Актом №5501.
Отже, за 2023 рік та 2024 рік до дати складання Акту №5501 обов`язок сплачувати орендну плату у відповідача не виник відповідно до частини 6 статті 762 ЦК України.
Позиція інших учасників справи.
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені ОСОБА_1 , просив, апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції без змін. Просив розглядати справу без його участі та без участі позивача.
В обгрунтування своїх заперечень адвокат Бєліков А.А. вказав, що надані відповідачем докази не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, зокрема у частині забезпечення доступу до майна, фактичного перебування на орендованій земельній ділянці чи можливості забезпечення її належного утримання.
Чинним законодавством та сталими висновками Верховного Суду унормовано те, що підтвердження настання форс-мажорних обставин, як умови звільнення від відповідальності за невиконання умов договору є саме сертифікат Торгово-промислової палати України, який відсутній у сторони орендаря.
Також позивач звернув увагу суду, що на території, де за позицією відповідача неможливо здійсювати господаську діяльність інші суб`єкти господювання проводять господарську діяльність.
Адвокатом зауважено, що орендар жодним чином не комунікує з орендодавцем за більш ніж 3 роки, та не надав жодної інформації про сплату заборгованості за орендовану земельну ділянку, при тому наявні факти продажу права оренди відповідачем (розрахунок 100 гривень за 1 гектар), що свідчить про відсутність у відповідача бажання проводити господарську діяльність на орендованій ділянці.
Також вказав, що про це свідчить бездіяльність відповідача в частині визначення взагалі можливості використовувати земельну ділянку.
Таким чином, адвокатом виснувано, що вказане може свідчити лише про недобросовісне відношення відповідача до своїх обов`язків як орендаря згідно договору оренди, про відсутність будь-якого наміру виконати в майбутньому такі обов`язки. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ніяким чином не заперечує факт несплати орендної плати, проте всіляким чином уникає відповідальності за невиконанням своїх обов`язків, при цьому, не пропонує будь-яких шляхів вирішення вказаної ситуації. Заперечуючи проти розірвання договору оренди, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» фактично створює умови для того, щоб земельна ділянка, належна позивачу, і в подальшому не використовувалася згідно її цільового призначення, а позивач і в подальшому був позбавлений можливості отримання матеріальних благ, на які розраховував при укладені Договору оренди землі.
Також у відзиві на апеляційну скаргу звернуто увагу суду на те, що викладені відомості в розпорядженнях військової адмінітсрації самі по собі не є достатніми для висновку про відсутність у відповіда можливості користуватись об`єктом оренди.
Водночас адвокатом вказано, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті запосиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) у межах території, де знаходиться земельна ділянка, відсутня інформація (позначки) про підтверджені або непідтверджені небезпечні зони/скупчення таких зон.
Крім того, вказана мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
Щодо акта № 5501 виконаних робіт з розмінування місцевості від вибухонебезпечних предметів за період з 16 вересня 2024 року по 24 вересня 2024 року зазначив, що відповідно до інформації, що міститься у вказаному акті, групою розмінування проведено роботи з інженерної розвідки, розшуку, піднімання, розмінування і знешкодження вибухонебезпечних предметів на території земель населеного пункту Максима Горького Бериславського району Херсонської області. У пункті 1 акта зазначено, що перевірено ділянку місцевості загальною площею 450,98 га на наявність вибухонебезпечних предметів. У пункті 2 акта прямо зазначено: «Під час проведення робіт ВНП не виявлено ». У пунктах 3-6 акта зазначено, що знешкодження, транспортування, знищення вибухонебезпечних предметів та підривні роботи не проводились.
Таким чином адвокат виснував, що акт № 5501 не підтверджує факту реального забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Навпаки, зі змісту цього акта вбачається, що за результатами перевірки вибухонебезпечні предмети не виявлені, а знешкодження, транспортування чи знищення таких предметів не проводилось.
Також, адвокат вважає, що наведена у апеляційній скарзі позиція апелянта про необхідність врахування судом першої інстанції правової позицій Миколаївського апеляційного суду у справі № 485/866/25 та № 485/1159/25 та інших, не ґрунтується на вимогах процесуального законодавства, оскільки позиції апеляційного суду не є позицією Верховного Суду у розумінні частини четвертої статті 263 ЦПК України.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:021:0036, площею 9,67 га, яка розташована на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. (а.с.21)
Відповідно до договору оренди землі № 65206[телефон приховано] від 30 січня 2012 року, укладеного між ОСОБА_3 (спадкодавцем) та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 9,67 га, кадастровий номер [номер приховано]:02:021:0036, яка розташована на території Максимогорківської сільської ради Бериславського району Херсонської області. (а.с.19)
Відповідно до додаткової угоди від 12 січня 2015 року сторону орендаря за договором змінено з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».(а.с.20).
Відповідно до додаткової угоди від 28 грудня 2018 року сторону орендаря змінено з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».(а.с.25-27).
Відповідно до додаткової угоди від 28 січня 2022 року сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 9,45 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, до 31 грудня кожного року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена у розмірі 292 542,156 грн. Отже, річний розмір орендної плати за договором складає 27 645,23 грн. Договір укладено строком до 31 грудня 2029 року. (а.с.22-24).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:021:0036 зареєстроване за номером запису про інше речове право 16128541. У подальшому, на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року, право оренди перейшло від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». (а.с.17-18)
Інформація в листі ГУ ДСНС у Херсонській області № 66 03-3994/66 16/3 від 28.05.2026 року свідчить, що ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на зазначених територіях не залучались; території Новорайської сільської територіальної громади та Тягінської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області можуть бути імовірно або повторно забрудненими вибухонебезпечними предметами та рекомендує відповідачу звернутись до Херсонської ОВА, оскільки саме Херсонська ОВА є органом на який покладено вирішення питання про проведення розмінування.(а.с.117)
В Акті №55-01 про виконання робіт з розмінування місцевості (акваторії, об`єкта) від вибухонебезпечних предметів (знешкодження та (або) знищення виявлених вибухонебезпечних предметів) з «16» по «24» вересня 2024 року, зазначено, що у період з 16.09.2024 року по 24.09.2024 року особовим складом групи розмінування перевірено ділянку місцевості загальною площею 450,98 га, на наявність ВНП візуальним оглядом, методом ОРВБД-В. Під час проведення робіт ВНП не виявлено, знешкодження ВНП не проводилось, транспортування ВНП не проводилось, знищення ВНП не проводилось, підривні роботи не проводились.
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район.(а.с122)
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського районуХерсонської області від 06лютого 2024року №29 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року», встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги щодо нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року. Окрім того, у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, що перебувають у користуванні вказаного товариства, визнано такими, що не є об`єктом оподаткування у зазначений період. (а.с.96-117)
Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського районуХерсонської області від 18квітня 2024року №154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року», ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами. (а.с 118-121)
Також в матеріалах справи наявні внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 11 квітня 2022 року № 11/04, від 15 листопада 2022 року № 15/11, від 05 січня 2023 року № 05/01, від 03 січня 2024 року № 03/01. (а.с.123-126)
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідач в апеляційній скарзі не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023,2024 роки , посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Суд першої інстанції виходив з того, що відповідачі не надали належних і допустимих доказів виплати орендної плати за 2023 та 2024 роки. Водночас надані ними докази не підтверджують повної об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки у ці роки та не доводять підстав для звільнення від внесення орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України.
Судом першої інстанції виснувано, що акт № 5501 не підтверджує факту реального забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Навпаки, зі змісту цього акта вбачається, що за результатами перевірки вибухонебезпечні предмети не виявлені, а знешкодження, транспортування чи знищення таких предметів не проводилось.
За таких обставин посилання відповідача на акт № 5501 як на доказ неможливості використання земельної ділянки у 2023 та 2024 роках є необґрунтованим. Цей акт підтверджує лише факт проведення перевірки певної території у вересні 2024 року та відсутність виявлених вибухонебезпечних предметів за результатами такої перевірки. Він не підтверджує, що у 2023 році або до вересня 2024 року спірна земельна ділянка фактично була забруднена вибухонебезпечними предметами або що орендар був повністю позбавлений можливості використовувати її за цільовим призначенням.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з якого, факт перебування вказаних земельних ділянок на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем їх у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенційну загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та підстав для застосування вимог ст.726ЦК України не надано.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Колегія суддів звертає увагу, що апелянт на доведення наявності підстав для звільнення від відповідальності за не сплату орендної плати послався на докази, якими він заперечував позовні вимоги позивача та належну оцінку яким надав суд першої інстанції.
Посилання представника Товариства на розпорядження розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06лютого 2024року №29 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського районуХерсонської області від 18квітня 2024року №154, якими надано пільги із місцевих податків та/або зборів за землю, яка перебуває у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на території Новорайської сільської територіальної громади, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2024, 2023 роки не спростовує. Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірної земельної ділянки забрудненою вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовану земельну ділянку приватної власності.
Розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, яким ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» визнано суб`єктом господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, свідчить про факт наведений у ньому
Колегія суддів , вважає за необхідне зазначити, що надані ТОВ «ЮТС -Агропродукт» накази щодо внутрішньої діяльності товариства, а саме про призупинення діяльності, відновлення діяльності частково, призупинення використання земельних ділянок за 2022-2024 роки не свідчать, у сукупності з іншими дослідженими доказами, про неможливість використання земельної ділянки.
Також, суд першої інстанції надав правильну оцінку доказу- акту №5501 «виконання робіт з розмінування місцевості (акваторії, об`єкта) від вибухонебезпечних предметів (знешкодження та (або), знищення виявлених вибухонебезпечних предметів)», який також у сукупності з іншими доказами свідчить про відсутність перешкод у товариства використання земельної ділянки. Судова колегія не вбачає підстав для переоцінки наведеного доказу, який свідчить, що земельна ділянка позивачка не є та не була забрудненою, інше свідчило б про непропорційний підхід до реально забруднених земельних ділянок, на яких виявлені вибухонебезпечні предмети.
Колегія суддів вважає за можливе зазначити, що фактично доводи апеляційної скарги зводяться до необхідність застосувати правові висновки Верховного Суду у справі № 650/3776/24. Проте, колегія суддів, подібність правовідносин у цій справі, наведеній апелянтом, не встановила.
Крім того, відповідно до Податкового кодексу України, повне звільнення від сплати орендної плати передбачене виключно для земельних ділянок державної та комунальної власності .
У Державному земельному кадастрі відображаються чіткі просторові дані (координати, контури, площі) про фактично забруднені ділянки. Вони реєструються як офіційне «обмеження у використанні земель» на підставі інформації від сертифікованих операторів протимінної діяльності.
Таких даних, відповідач не надав, та за наданими ним доказами підтвердження здійснення операторами протимінної діяльності обстеження спірної земельної ділянки, відсутні.
Таким чином, «потенційна загроза забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами» має оцінюватися у кожному конкретному випадку як обставина для звільнення від відповідальності за несплату орендної плати.
Урядом прийнята постанова від 04 березня 2026 року №306 «Про затвердження Порядку та критеріїв визначення зон ризикованого землеробства» в якій визначення зон ризикованого землеробства здійснюється зокрема за критеріями: для територій ведення бойових дій - знаходження земельної ділянки в межах 20-ти та від 20-ти до 50-кілометрової зони від лінії державного кордону з державою-агресором та/або лінії зіткнення, а також територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.
Наведене, надає підстави вважати, що землеробство може здійснюватися на земельній ділянці позивача, а неможливість його здійснення в силу вимог ч.6 ст. 672 ЦК України, має доводитися відповідачем.
Позиція відповідача, що ініціювання обстеження та розмінування земельних ділянок не є виключною компетенцією орендаря, а навпаки передбачає активні дії з боку місцевих державних адміністрації та органів місцевого самоврядування, а також орендодавець в межах наділених прав власника земельної ділянки, не звертався до уповноважених органів з приводу обстеження належної її земельної ділянки, а сподівалася, що її права будуть реалізовані іншою особаю орендарем, - має оцінюватися з точки зору захисту права власності у його (захисту) широкому змісту з застосуванням положень ст.1 Першого Протоколу Конвенції. Так, позивач, як власник земельної ділянки, вже протягом декілька років ( з 2023 р) позбавлений можливості отримувати дохід від своєї власності та розпоряджатися нею з метою отримання доходу, а дії апелянта, як правильно зазначив суд першої інстанції, свідчать про його пасивну поведінку у порушеному питанні.
Таким чином, доводи апеляційної скарги, які зводяться до відсутності підстав для розірвання договору оренди спростовуються вищенаведеним.
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 18 червня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 10 серпня 2026 року.
Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік