ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
іменем України
11 серпня 2026 року м. Чернігів
Унікальний номер справи № 732/1978/25
Головуючий у першій інстанції - Бойко А. О.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1024/26
Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої - судді - Шарапової О.Л.,
суддів - Онищенко О.І., Скрипки А.А.,
з участю секретаря: Шапко В.М.
Сторони:
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ».
Особа, яка подала апеляційну скаргу: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське».
Оскаржується рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 04 лютого 2026 року, суддя Бойко А.О., місце ухвалення оскаржуваного рішення - м.Городня.
В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Гетьманське», в якому просила розірвати договір оренди землі №150 від 01.04.2015 (змінений додатковими угодами №518 від 01.01.2018 та б/н від 06.12.2021, які є його невід`ємними частинами), укладений між нею і ТОВ «Гетьманське», предметом якого є земельна ділянка площею 2,92 га кадастровий номер [номер приховано]:03:000:0558 та припинити речове право (номер запису про інше речове право - 10028454) - право оренди земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0558, яке зареєстроване за ТОВ «Гетьманське»; стягнути з відповідача орендну плату за 2023 та 2024 роки за орендовану земельну ділянку із кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0558 в сумі 12 467,86 грн із подальшим вирахуванням із цієї суми обов`язкових платежів, та судовий збір.
Позов мотивовано тим, що позивачка є власницею земельної ділянки площею 2,92 га з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0558, яка розташована на території Володимирівського старостинського округу Городнянської міської ради Чернігівської області (раніше Володимирівської сільської ради). На підставі договору оренди землі № 150 від 01.04.2015 позивачка передала належну їй земельну ділянку 2,92 га з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0558 в оренду СТОВ «Іскра» строком на 10 років. На підставі додаткової угоди № 518 від 01.01.2018 до договору оренди № 150 від 01.04.2015, укладеної між позивачкою, СТОВ «Іскра» та ТОВ «Гетьманське» право оренди земельної ділянки перейшло до ТОВ «Гетьманське». 06.12.2021 між позивачкою та ТОВ «Гетьманське» було укладено додаткову угоду б/н до договору оренди землі № 150 від 01.04.2015, якою зазначений договір в цілому було викладено в новій редакції.
Відповідно до нової редакції договору:
договір укладено строком на 14 років (до 01.04.2029) (п. 3.1), перебіг якого починається з дати укладення цього договору;
орендна плата вноситься в грошовій формі в сумі розміром 6233,93 грн за повний рік оренди (п. 4.1);
обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги, показників інфляції та індексів нормативно-грошової оцінки (п. 4.3);
орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня (п. 4.4).
Договір оренди землі № 150 від 01.04.2015, а також додаткові угоди до нього належним чином зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до договору оренди землі орендар зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за цим договором орендні платежі (п. 9.4), але всупереч умовам договору відповідач, починаючи з 2023 року припинив виплачувати орендну плату.
Внаслідок систематичної несплати відповідачем орендної плати, позивачка бажає розірвати договір із цим орендарем, а також стягнути з нього невиплачену орендну плату за 2023 та 2024 роки.
Рішенням Городнянського районного суду Чернігівської області від 04 лютого 2026 року позовні вимоги задоволені частково. Розірвано договір оренди землі № 150 від 01.04.2015, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Гетьманське» (з урахуванням змін, викладених у додаткових угодах № 518 від 01.01.2018 та б/н від 06.12.2021, які є його невід`ємними частинами), предметом якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,92 га, з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0558. Стягнуто з ТОВ «Гетьманське» на користь ОСОБА_1 орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0558, площею 2,92 га, за 2023 та 2024 роки у розмірі 12 467,86 грн із подальшим вирахуванням із цієї суми обов`язкових платежів. Стягнуто із ТОВ «Гетьманське» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 211,20 грн. В іншій частині позову відмовлено.
В апеляційній скарзі ТОВ «Гетьманське» просить скасувати вказане рішення суду.
Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що рішення суду є незаконним.
Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що ухваливши рішення про розірвання договору оренди землі, суд дійшов хибного висновку про те, що ТОВ «Гетьманське» є належним відповідачем, оскільки фактично матеріально-правові відносини існують саме між позивачем та ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ», вийшовши за межі позовних вимог та вирішивши права третьої особи, що є грубим порушенням процесуального права.
Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що земельна ділянка позивачки розташована на відстані близько 3 км від кордону з республікою білорусь та 30 км від кордону з російською федерацією. Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, Городнянська міська територіальна громада з 22 червня 2022 року відноситься до території можливих бойових дій. Торгово-промислова палата України засвідчила, що військова агресія Російської Федерації проти України з 24 лютого 2022 року до її офіційного закінчення є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили). З урахуванням даних обставин ТОВ «Гетьманське» позбавлене можливості обробляти земельну ділянку, належну позивачці, а отже і виплачувати орендну плату.
Особа, яка подала апеляційну скаргу вказує, що неможливість використання земельної ділянки через її розташування на тимчасово окупованій території, фактичне знищення майна товариства, потенційне замінування та пов`язана з цим загроза життю та здоров`ю працівників є прямим наслідком збройної агресії, що об`єктивно унеможливило виконання зобов`язань за договором оренди.
Особа, яка подала апеляційну скаргу щодо несплати орендної плати зазначає, що відсутність сплати орендної плати відповідачем до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, це унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період. Товариство не відмовляється від своїх зобов`язань, але наголошує на неможливості їх виконання у період тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до моменту повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності.
ОСОБА_1 у своєму відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу ТОВ «Гетьманське» залишити без задоволення, а рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 04 лютого 2026 року - без змін.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового процесу та дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку.
Встановлено, що 01 квітня 2025 року між ОСОБА_1 та орендарем СТОВ «Іскра» був укладений договір оренди землі № 150, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,92 га, в тому числі рілля - 2,92 га. Договір укладено на 10 (десять) років. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі - 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає - 1 298,84 грн, із якої вираховується податок з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України (а.с.19-20).
У подальшому, додатковою угодою № 518 від 01 січня 2018 року (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) до договору оренди землі № 150 від 01.04.2015 визначено новим орендарем ТОВ «Гетьманське» і обумовлено у п.4.3, що строк дії договору оренди земельної ділянки, раніше переданої позивачем в оренду СТОВ «Іскра» для нового орендаря ТОВ «Гетьманське», продовжується до 31.12.2025. Також сторонами узгоджено, що новим орендарем орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 3 636,46 грн (а.с.22).
06 грудня 2021 року додатковою угодою до Договору оренди землі №150 від 01.04.2015 вказаний договір оренди був викладений в новій редакції, орендодавець - ОСОБА_1 , орендар - ТОВ «Гетьманське», за яким строк дії договору - 14 років, до 01.04.2029, об`єкт договору - земельна ділянка площею 2,9198 га, кадастровий номер [номер приховано]:03:000:0558, орендна плата - 6 233,93 грн за повний рік оренди, орендна плата вноситься до 31 грудня (а.с.23-25).
У додатковій угоді № 518 від 01 січня 2018 року про заміну сторони та про внесення змін до Договору оренди землі № 150 від 01.04.2015 до завершення строку дії договору орендар передав своє переважне право ТОВ «Гетьманське» і орендодавець погодив таку заміну.
З договору №0101/25-9 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01.01.2025 убачається, що між ТОВ «Гетьманське» та ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКПЕРТИЗА ЯКОСТІ» укладено договір про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, згідно з яким предметом договору є земельні ділянки, серед яких вказана земельна ділянка площею 2,9198 га з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0558. За умовами договору ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКПЕРТИЗА ЯКОСТІ» придбаває право оренди зазначених земельних ділянок, до покупця переходять усі права та обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі (зі змінами та доповненнями додатковими угодами). Відповідно до умов п. 4.1. цього договору покупець своєчасно і в повному обсязі проводить розрахунки за придбані права оренди та сприяє продавцю у виконанні цього договору (а.с.26-29).
Як убачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ці угоди зареєстровані в установленому законом порядку, а речове право - право оренди на земельну ділянку кадастровий номер [номер приховано]:03:000:0558, зареєстроване за ТОВ «НАУЦКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ», номер запису про інше речове право - 446400328 (а.с.32).
За змістом договору оренди № 150 від 01.04.2015 та додаткових угод до договору № 518 від 01 січня 2018 року, № б/н від 06 грудня 2021 року орендна плата в обумовленому сторонами розмірі сплачується один раз на рік і сплачується протягом року, але не пізніше 31 грудня поточного року (п. 11 договору оренди землі, п. 4.4 додаткової угоди від 06.12.2021).
Згідно з ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справ.
Згідно зі ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно пункту 3 частини першої статі 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
На вимогу однієї із сторін договір відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Тлумачення пункту д) частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати в цілому, так і її виплати в розмірі меншому, ніж визначеному договором.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність .
Матеріалами справи, а саме відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 21.05.2025 (а.с.55-56), підтверджено несплату коштів позивачу за орендну землі протягом 2023-2024 років.
Задовольняючи позовні вимоги частково в частині розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції виходив з того, що з боку відповідача мало місце систематичне порушення обов`язків по сплаті орендної плати за користування земельними ділянками. У зв`язку з невиконанням орендарем своїх зобов`язань за договором оренди землі у орендодавця виникло право вимоги до орендаря про розірвання договору та стягнення заборгованості з орендної плати за вказаними договором оренди та додатковими угодами до нього за 2023-2024 роки.
Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги щодо припинення речового права - права оренди земельної ділянки, яке зареєстроване за ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ», суд першої інстанції виходив з того, що таке право має бути припиненим шляхом виключення запису із Державного реєстру речових прав, так як зроблено запис новий з посиланням на договір № 0101/25-9 від 01.01.2025. Позивачка залучила ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, проте не залучила її як відповідача, тобто до ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ», позивачкою вимог не заявлено та не доведено належними та допустимими доказами факту порушення ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» права позивачки на земельну ділянку.
З такими висновками суду першої інстанції не погоджується апеляційний суд з огляду на таке.
Як вбачається з п.п. 2.3,5.1 договору №0101/25-9 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 01.01.2025, укладеного між ТОВ «Гетьманське» та ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКПЕРТИЗА ЯКОСТІ» до покупця переходять усі права і обов`язки орендаря за договорами оренди землі(зі змінами та доповненнями додатковими угодами); договір набуває чинності з моменту його підписання та діє протягом одного року, а щодо невиконаних до цього часу зобов`язань - до повного їх виконання.
Згідно з умовами укладеного договору до ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» перейшли обов`язки по сплаті заборгованості по орендній платі. Звертаючись до суду з позовом, позивачка зазначала, що саме систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі.
Враховуючи вищезазначене, апеляційний суд приходить до висновку, що ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» мала бути залучена до участі у справі як відповідач, а не як третя особа.
Незалучення ТОВ «НАУКА-НЕЗАЛЕЖНА ЕКСПЕРТИЗА ЯКОСТІ» до участі у справі як відповідача є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Керуючись статтями 263, 374, 376, 382, 384, 389, 390, 391 ЦПК України, апеляційний суд,
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» задовольнити.
Рішення Городнянського районного суду Чернігівської області від 04 лютого 2026 року - скасувати.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Гетманське» про розірвання договору оренди землі, скасування права оренди та стягнення орендної плати - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Гетманське» у відшкодування сплаченого судового розгляду за апеляційний розгляд справи 2906 грн. 88 коп.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.
Головуюча: Судді: