РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
Справа № 695/3125/25
номер провадження 2/695/544/26
03 серпня 2026 року м. Золотоноша
Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області у складі:
головуючого судді - Ватажок-Сташинської А.В.,
за участі: секретаря судового засідання - Біліченко С.В.,
позивача - ОСОБА_1 ,
представника відповідача - адвоката Сизька Д.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду у м. Золотоноша у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРОФІРМА «МАЯК» про розірвання договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
До Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області звернувся ОСОБА_1 (далі - позивач) з позовом до СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРОФІРМА «МАЯК» (далі - відповідач) про розірвання договору оренди землі.
В обґрунтування позову зазначено, що позивач відповідно до договору купівлі-продажу від 28.02.2023 є власником земельної ділянки площею 2,266 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, розташованої на території Піщанської сільської ради Золотоніського району Черкаської області. 20 березня 2018 року між попереднім власником земельної ділянки та відповідачем було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець передав у строкове платне користування належну йому земельну ділянку. Договір був укладений на 12 років та діє до 31.12.2030. Відповідно до п.9,10,11 вказаного договору відповідач зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою сплачувати 9% від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки і становить на момент підписання договору 9 185 грн 50 коп. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься орендарем щорічно не пізніше 31 грудня поточного року. Як зазначено у позові відповідач у порушення договірних умов зазначений розмір орендної плати з урахуванням вищезазначеного індексу інфляції орендної плати, систематично за 2023, 2024 роки не повністю сплатив орендну плату позивачеві. Відповідно до відомостей про доходи відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2023 рік у сумі 9185 грн 52 коп., за 2024 рік - 9185 грн 52 коп. Згідно з відомостями про доходи попереднього власника ОСОБА_2 та виплату орендної плати, починаючи з 2021 року по грудень 2023 року відповідач не здійснював, тому не можливо встановити чи була виплачена орендна плата попередньому власнику і у якому розмірі. Також у позові вказано, що загальна сума заборгованості по орендній платі з 2023 по 2024 рік становить 1 570 грн 68 коп. Встановити заборгованість з 2018 року по лютий 2023 року позивач не має можливості, оскільки орендодавець ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 та відповідач відомості про нарахування та виплату орендної плати не надав. Посилаючись на те, що виплата орендної плати відбувалась за період 2023-2024 рік не у повному обсязі та має ознаки систематичності, тобто без індексу інфляції, а тому дане порушення є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, позивач звернувся з даним позовом до суду.
Ухвалою суду від 18.07.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання з розгляду даної справи.
Ухвалою суду від 17.09.2025 продовжено строк підготовчого провадження у справі на 30 днів.
Заперечуючи проти задоволення позову, 14.01.2026 відповідач надав до суду відзив, у якому посилається на безпідставність позовних вимог, оскільки позивач невірно застосував умови діючого договору оренди землі та навів хибні розрахунки у своєму позові. Як зазначено у відзиві, з положень п.9 Договору оренди землі від 20.03.2018 розмір орендної плати за цим договором є динамічним і залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Наводячи відповідні розрахунки, відповідач у відзиві вказує, що є істотне перевиконання договору орендарем в частині внесення орендної плати, та на даний момент вбачається переплата орендної плати відповідачем понад розміри встановлені умовами договору. Як зазначено у відзиві наявна переплата оренди у період 2023 - 2024 роки у сумі 2 274 грн 37 коп.
15 січня 2026 року позивач надав до суду відповідь на відзив, у якій посилається на те, що відповідач усупереч п.10 договору оренди землі систематично порушив умови договору та не правильно здійснив обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексації, починаючи з 2018 року по 2024 рік, включно. Загальна сума заборгованості по орендній платі становить з 2018 по 2025 роки 7 403 грн 45 коп. Також у відповіді на відзив позивач наполягає, що оскільки земельна ділянка перебуває у приватній власності, то п.13 договору, яким передбачено перегляд розміру орендної плати один раз на рік, у разі зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності, на неї не розповсюджується. Договором оренди не передбачено обов`язку сторонам договору кожен рік робити витяги з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки та автоматично здійснювати перерахунок орендної плати. Також у відповіді у відзиві вказано, що профільним законом не передбачено зменшення орендної плати, крім у разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини, договором оренди землі встановлена чітка сума орендної плати, яка не може бути меншою відповідно до умов договору та становить 9 185 грн 50 коп., у разі будь-яких змін договору оренди землі, у тому числі зміни орендної плати сторонами повинні вноситися зміни до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
Ухвалою суду від 16.03.2026 закрито підготовче провадження у справі, призначено розгляд справи по суті.
23 липня 2026 року представник відповідача надав до суду додаткові пояснення у справі, відповідно до яких, позивач звертаючись з даним позовом до суду, посилається на наявність заборгованості із внесення орендної плати (систематичну несплату орендної плати) як на єдину підставу для розірвання договору оренди землі, то враховуючи спростування відповідачем таких доводів позивача, позовні вимоги є необґрунтованими і безпідставними, а тому не можуть бути задоволені. Також у додаткових письмових поясненнях сторони відповідача від 23.07.2026 вказано, що відповідно до правової позиції Великої Палаити Верховного Суду, наведеної у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23 підставою для розірвання договору оренди землі відповідно до п. «д» ч.1 ст.141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Як зазначено у додаткових письмових поясненнях сторони відповідача від 23.07.2026 розірвання договору оренди як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Законодавство у питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору. Також у письмових поясненнях сторони відповідача від 23.07.2026 вказано, що у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін.
У судовому засіданні позивач на задоволенні позову наполягав, посилаючись на обставини, викладені у позові та у відповіді на відзив.
Представник відповідача у судовому засіданні проти задоволення позову категорично заперечував з підстав, зазначених у відзиві та письмових поясненнях сторони відповідача від 23.07.2026.
Заслухавши пояснення позивача, та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази з точки зору належності, допустимості і достовірності, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні усіх обставин справи, суд зазначає про таке.
З матеріалів справи судом встановлено та визнається сторонами, що 20.03.2018 між відповідачем як орендарем та ОСОБА_3 , як орендодавцем був укладений договір оренди землі - земельної ділянки площею 2,27 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, розташованої на території Піщанської сільської ради Золотоніського району Черкаської області.
Відповідно до п.5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 102 061 грн 17 коп. відповідно до довідки міськрайонного управління Держгеокадастру у Золотоніському районі та м. Золотоноша №51/117-18 від 24.01.2018.
Пунктом 8 договору сторонами узгоджено, що договір укладено на 12 років і діє до 31.12.2030.
Згідно з п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у переважно у грошовій формі та розмірі 9% від нормативної грошової вартості орендованої земельної ділянки і становить на момент підписання даного договору 9 185 грн 50 коп.
Відповідно до п.10,11 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.
Орендна плата вноситься у такі строки: щорічно протягом терміну дії договору не пізніше 31 грудня поточного року.
Згідно з п.13 договору розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 24 договору сторонами визначено, що орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором.
Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв?язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив, або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати у раві належного виконання орендодавцем умов договору.
Відповідно до п.28 договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з п. 38-40 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов?язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку (орендовані земельні ділянки) до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Відповідно до п.41 договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 померла, про що 16.10.2023 виконавчим комітетом Піщанської сільської ради Золотоніського району Черкаської області складено актовий запис за №47.
28 лютого 2023 року ОСОБА_2 згідно з договором купівлі продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Золотоніського районного нотаріального округу Черкаської області Кравченок С.В., зареєстровано в реєстрі за № 369, продав ОСОБА_1 земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050 площею 2,2660 га. Земельна ділянка належить продавцеві на праві особистої приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, посвідченого державним нотаріусом Золотоніської районної державної нотаріальної контори Черкаської області Гавриленко Н.П. 07.09.2021 за реєстровим номером 928.
Згідно з інформацією про доходи, отримані від податкових агентів за період з січня 2018 року по грудень 2024 року щодо ОСОБА_3 сума нарахованого та виплаченого відповідачем доходу з орендної плати за земельну ділянку становить:
І квартал 2018 року - 4 592 грн 75 коп.,
ІІ квартал 2018 року - 4 592 грн 75 коп.,
ІІІ квартал 2018 року - 4 592 грн 75 коп.,
ІV квартал 2018 року - 4 592 грн 75 коп.,
усього на загальну суму за 2018 рік 18 371 грн 00 коп.,
І квартал 2019 року- 4 592 грн 75 коп.,
ІІ квартал 2019 року - 4 592 грн 75 коп.,
ІІІ квартал 2019 року - 4 592 грн 75 коп.,
ІV квартал 2019 року - 4 592 грн 75 коп.,
усього на загальну суму за 2019 рік 18 371 грн 00 коп.,
І квартал 2020 року - 9 185 грн 50 коп.,
ІІ квартал 2020 року - 9 185 грн 50 коп.,
усього на загальну суму за 2020 рік 18 371 грн 00 коп.,
березень 2021 року - 4 592 грн 75 коп.,
квітень 2021 року - 4 592 грн 75 коп.,
травень 2021 року - 4 592 грн 75 коп.,
травень 2021 року - 4 592 грн 75 коп.,
усього на загальну суму за 2021 рік 18 371 грн 00 коп.,
Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору від 07.03.2025 відсутня інформація про суми нарахованого та виплаченого відповідачем доходу ОСОБА_2
Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору від 15.07.2025 сума нарахованого та виплаченого відповідачем доходу з орендної плати за земельну ділянку позивачу становить:
січень 2023 року - 2 296 грн 38 коп.,
травень 2023 року - 2 296 грн 38 коп.,
липень 2023 року - 2 296 грн 38 коп.,
жовтень 2023 року - 2 296 грн 38 коп.,
усього на загальну суму за 2023 рік 9 185 грн 52 коп.,
березень 2024 року - 2 296 грн 38 коп.,
квітень 2024 року - 2 296 грн 38 коп.,
липень 2024 року - 4 592 грн 76 коп.,
усього на загальну суму за 2024 рік 9 185 грн 52 коп.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела та суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору від 20.01.2026 сума нарахованого та виплаченого доходу позивачу відповідачем становить:
березень 2025 року - 2 296 грн 38 коп.,
квітень 2025 року - 2 296 грн 38 коп.,
липень 2025 року - 4 592 грн 76 коп.,
усього на загальну суму за 2025 рік 9 185 грн 52 коп.
Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, дата формування витягу 08.12.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75 489 грн 13 коп.
Відповідно до витягу №НВ-9902031912023 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, дата формування витягу 19.01.2023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75 489 грн 13 коп.
Згідно з витягом №НВ-9954902382024 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, дата формування витягу 26.11.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 79 339 грн 08 коп.
Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області №29-23.0.10-288/2-26 від 20.01.2026 витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050 за 2017-2020, 2022 роки у Головному управлінні відсутні. З огляду на зазначене отримати значення нормативної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки за 2017-2020, 2022 роки неможливо.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає, що правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та загальними нормами Цивільного кодексу України щодо підстав дострокового розірвання договору.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» визначає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно із частиною першою статті 21 цього Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Відповідно до ч.1 3 ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно з ч.1, 2 ст.22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі.
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» також передбачені умови розірвання договору оренди землі, якими є невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також підстави, визначені земельним законодавством та іншими законами України.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.148-1 Земельного Кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Відповідно до вимог ч.3 ст.148-1 Земельного Кодексу України, особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.
Також при вирішенні даного спору, суд бере до уваги, що відповідно до пунктів 289.1, 289.2 ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:
Кi = І:100,
де І - індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Згідно з підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
У статті 1, 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» визначено, що індекс споживчих цін - показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання.
Індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування, крім щомісячних страхових виплат потерпілим на виробництві (з урахуванням виплат на необхідний догляд за потерпілим) та членам їхніх сімей і пенсій, які індексуються відповідно до закону за цими видами страхування; суми відшкодування шкоди, заподіяної фізичній особі каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми, що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкоди у разі втрати годувальника, крім суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі.
Кабінет Міністрів України може встановлювати інші об`єкти індексації, що не передбачені частиною першою цієї статті.
Згідно з п.2 ч.1 ст.13, ч.1 ст.15 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу місцевого самоврядування.
Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Отже, орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.
До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 10.04.2019 у справі №732/1705/16-ц, від 03.02.2021 у справі №618/1078/19-ц, від 12.04.2023 у справі №175/642/19, від 06.12.2024 у справі №531/1882/22.
Умовами п.10 договору оренди землі від 20.03.2018 сторонами було узгоджено, що обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.
За загальним правилом, індексація орендної плати здійснюється шляхом корегування суми орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції в місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць.
Отже базовим місяцем вважатиметься місяць, в якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки.
Разом з тим, згідно з п.9 договору оренди земельної ділянки від 20.03.2018 орендна плата вноситься орендарем у переважно грошовій формі та розмірі 9% від нормативної грошової вартості орендованої земельної ділянки і становить на момент підписання даного договору 9 185 грн 50 коп.
Відтак, суд вважає, що індексації підлягала саме орендна плата у розмірах, яку відповідач нараховував у відповідних періодах, розрахунок яких наведено ним у відзиві на позовну заяву.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі №925/457/23 зауважила, що відповідно до пункту 52-4 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України в редакції Закону України №540-ІХ не нараховується та не сплачується за період з 1 березня до 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.
За даними Державної служби статистики України в період з березня 2018 року по липень 2025 року (місяць звернення позивача з даним позовом до суду) індекси інфляції за кожен місяць становили:
2018 рік: березень 101,1, квітень 100,8, травень 100,0, червень 100,0, липень 99,3, серпень 100,0, вересень 101,9, жовтень 101,7, листопад 101,4, грудень 100,8;
2019 рік: січень 101,0, лютий 100,5, березень 100,9, квітень 101,0, травень 100,7, червень 99,5, липень 99,4, серпень 99,7, вересень 100,7, жовтень 100,7, листопад 100,1, грудень 99,8;
2020 рік: січень 100,2, лютий 99,7, квітень 100,8, травень 100,3, червень 100,2, липень 99,4, серпень 99,8, вересень 100,5, жовтень 101,0, листопад 101,3, грудень 100,9;
2021 рік: січень 101,3, лютий 101,0, березень 101,7, квітень 100,7, травень 101,3, червень 100,2, липень 100,1, серпень 99,8, вересень 101,2, жовтень 100,9, листопад 100,8, грудень 100,6;
2022 рік: січень 101,3, лютий 101,6, березень 104,5, квітень 103,1, травень 102,7, червень 103,1, липень 100,7, серпень 101,1, вересень 101,9, жовтень 102,5, листопад 100,5, грудень 100,7;
2023 рік: січень 100,8, лютий 100,7, березень 101,5, квітень 100,2, травень 100,5, червень 100,8, липень 99,4, серпень 98,6, вересень 101,5, жовтень 100,8, листопад 100,5, грудень 100,7;
2024 рік: січень 100,4, лютий 100,3, березень 100,5, квітень 100,2, травень 100,6, червень 102,2, липень 100,0, серпень 100,6, вересень 101,5, жовтень 101,8, листопад 101,9, грудень 101,4,
2025 рік: січень 101,2, лютий 100,8, березень 101,5, квітень 100,7, травень 101,3, червень 100,8, липень 99,8.
Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, дата формування витягу 08.12.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75 489 грн 13 коп.
Відповідно до витягу №НВ-9902031912023 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, дата формування витягу 19.01.2023 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75 489 грн 13 коп.
Згідно з витягом №НВ-9954902382024 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050, дата формування витягу 26.11.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 79 339 грн 08 коп.
Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області №29-23.0.10-288/2-26 від 20.01.2026 витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:17:001:0050 за 2017-2020, 2022 роки у Головному управлінні відсутні. З огляду на зазначене отримати значення нормативної грошової оцінки зазначеної земельної ділянки за 2017-2020, 2022 роки неможливо.
З наведеного відповідачем розрахунку у відзиві на позовну заяву вбачається, що належна до виплати позивачу сума орендної плати мала становити 7 140 грн 52 коп. (6 794 грн 02 коп. (75 489 грн 13 коп. х 9%) х 105,1 %), натомість нараховано та виплачено у сумі 9 185 грн 52 коп., у 2024 році - мала становити 8 956 грн 15 коп. (7 996 грн 56 коп. (88 850 грн 71 коп. х 9%) х 112%), натомість нараховано та виплачено у сумі 9 185 грн 52 коп.
Щодо посилання позивача на те, що оскільки земельна ділянка перебуває у приватній власності, то п.13 договору, яким передбачено перегляд розміру орендної плати один раз на рік, у разі зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності, на неї не розповсюджується, суд зауважує, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 дійшла до висновку, що при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за Договором оренди земельної ділянки, яка повинна бути сплачена до 31 грудня поточного року.
Відтак при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Разом з тим, що стосується вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки, суд виходить з наступного.
Пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного Кодексу України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата орендної плати.
Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі», підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Звертаючись з даним позовом до суду, позивач стверджував, що загальна сума заборгованості по орендній платі з 2023 по 2024 рік становить 1570 грн 68 коп., що становить близько 8,55 % від усієї суми зобов`язання за вказаний період.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі 925/457/23 констатувала, що навіть у разі наявності систематичної несплати суми, що дорівнює різниці між сплаченою орендною платою та орендною платою з урахуванням індексу інфляції, розірвання договору оренди землі не є автоматичним наслідком такого порушення договору, а має оцінювати відповідно до критерію істотності порушення. У справі 925/457/23 Велика Палата Верховного Суду встановила, що недоплата 13% від усієї суми, що мала бути сплачена з урахуванням індексу інфляції протягом чотирьох років, не є істотним порушенням договору.
Таким чином, на підставі викладеного вище, суд приходить до висновку, що стороною позивача не доведено, що відповідач істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, а тому відсутні підстави для розірвання спірного договору оренди землі згідно з положеннями ч.2 ст.651 ЦК України.
Відтак у задоволенні позову належить відмовити повністю.
При цьому, суд враховує позицію Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи у апеляційному провадженні), сформовану, зокрема у справах «Салов проти України» (№ 65518/01; пункт 89), «Проніна проти України» (№ 63566/00; пункт 23) та «Серявін та інші проти України» (№ 4909/04; пункт 58): принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (RuizTorijav.Spain) серія A. 303-A; пункт 29).
Враховуючи, що у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю, витрати зі сплати судового збору належить віднести на рахунок позивача.
Керуючись ст. 4, 5, 12, 13, 76-84, 89, 133, 141, 263, 265 ЦПК України, суд
ВИРІШИВ:
У задоволенні позову - відмовити повністю.
Рішення суду може бути оскаржено до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів в порядку визначеному ст. 354-356 ЦПК України.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо таку скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після ухвалення рішення судом апеляційної інстанції.
Повний текст рішення складено 13.08.2026.
Суддя А.В. Ватажок-Сташинська