Коростишівський районний суд Житомирської області
Справа № 935/2201/25
Провадження № 2/935/189/26
РІШЕННЯ
Іменем України
20 серпня 2026 року м.Коростишів
Коростишівський районний суд Житомирської області в складі: головуючого судді Щербаченко І.В., за участі: секретаря судового засідання Кумечко С.М., представника позивача адвоката Кушніренка А.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу,
встановив:
Позивач звернувся до суду із позовом, у якому просить суд визнати дійсним усний договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 24,6 кв.м. та земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,075 га, кадастровий номер [номер приховано]:12:001:0198, укладеним 28 травня 2025 року між ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ), в якості покупця, та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 ), в якості продавця, за ціною 130000 грн.
В обґрунтування позову вказує, що у 2020 році батько позивача, ОСОБА_3 уклав усну домовленість з громадянкою ОСОБА_2 про купівлю - продаж житлового будинку, який вона отримала у спадщину, однак на той момент не оформила належним чином своїх спадкових справ. Так, як між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було досягнуто згоду про купівлю будинку, батько позивача взяв на себе обов`язок сприяти в документальному оформленні права відповідача на будинок. Відповідач отримала від батька позивача у позику грошові кошти у розмірі 7500 грн., що на момент отримання було еквівалентно 300 доларів США. Вказана угода була закріплена розпискою, посвідченою сільським головою Харитонівської сільської ради. Згодом, ці кошти мали б бути враховані у рахунок вартості придбання будинку. 05 травня 2020 року відповідач отримала від батька позивача 100000 грн. у якості сплати за належний їй будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Вказана обставина підтверджена розпискою. За домовленістю з відповідачем, крім спадкових прав на будинок, батько позивача зобов`язався оформити від імені відповідача право власності і на земельну ділянку під будинком, адже без такого оформлення подальший продаж будинку був би неможливим. Будинок належить відповідачу, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 29 вересня 2020 року. Вказаний будинок розташований на земельній ділянці з кадастровим номером [номер приховано]:12:001:0198 площею 0,075 га., яка зареєстрована за відповідачем. Після отримання фактичного розрахунку відповідачем, оформленням усіх правовстановлюючих документів на будинок та земельну ділянку займався батько позивача та згодом позивач за власний рахунок з умовою, що витрачені кошти на оформлення зараховуються у суму вартості будинку. З того моменту до батька позивача перейшло право володіння і користування житловим будинком. На сьогоднішній день позивач користується будинком для власних потреб, проводив у ньому ремонтні роботи, утримує будинок та здійснює з цим майном усі дії, які міг би здійснювати її власник, окрім права розпорядження, що підтверджується довідкою від 03 вересня 2025 року № 291. ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_3 помер. На момент смерті ОСОБА_3 та відповідачем не було завершено оформлення договору купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки та не укладено нотаріально- посвідченого договору. Оскільки майже вся частина коштів за будинок була передана відповідачу, а вони вступили у фактичне володіння цим будинком, вони з відповідачем вирішили продовжити дію цієї угоди та оформлення договору купівлі-продажу вже на його ім`я. 28 травня 2025 року позивачем у рахунок сплати за будинок ще 10000 грн., що підтверджується відповідною розпискою. Відповідач передала позивачу для оформлення договору купівлі - продажу оригінали правовстановлюючих документів на будинок, а також розпискою підтвердила повний розрахунок за будинок та зобов`язалась на першу вимогу з`явитись до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу. Відповідач ігнорує дзвінки позивача. На письмове запрошення 16 червня та 08 липня 2025 року, в якому відповідача повідомлено про час та дату і місце посвідчення договору, однак на зустріч, призначену у нотаріуса відповідач не з`явилась. Вказані обставини дозволяють прийти до висновку, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу будинку та земельної ділянки. Таким чином, за умови неможливо оформити фактично укладений та виконаний договір купівлі - продажу у позасудовому порядку, звернувся до суду із позовом про визнання такого договору дійсним.
Представник позивача ОСОБА_4 у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити з наведених у позові підстав, обґрунтувавши викладеними у позові доводами. Вказав, що позивач утримує будинок. Відповідач після отримання коштів ухиляється від його нотаріального посвідчення на дзвінки не відповідає.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином. В матеріалах справи міститься заява, в якій зазначила, що позовні вимоги визнає. Повідомила, що не заперечує проти умов укладеного договору купівлі - продажу та вважає його дійсним. Нотаріально посвідчувати договір не бажає, оскільки не має фінансової можливості та за станом здоров`я не може з`явитися до нотаріуса для посвідчення договору. У зв`язку із тяжким станом здоров`я та обмеженою можливістю пересування, не має фізичної змоги особисто прибути, на підставі наявних у матеріалах справи документів та цієї заяви.
Суд, заслухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, на засадах змагальності та в межах позовних вимог, дійшов наступного висновку.
Судом встановлено, що відповідно до змісту копії надрукованої розписки від 02 березня 2022 року ОСОБА_2 отримала в позику від ОСОБА_3 кошти в сумі 7 500 грн., що еквівалентно 300 доларів США. Розписка засвідчена ОСОБА_5 - сільським головою Харитонівської сільської ради.
05 травня 2020 року ОСОБА_2 підтвердила факт отримання від ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_4 грошові кошти в рахунок оплати житлового будинку в сумі 100 тисяч гривень, з них: 25 тисяч гривень залишила йому на підготовку документів необхідних для підписання договору купівлі продаж. Вказаний житловий будинок, який остання зобов`язується продати ОСОБА_3 знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , як і земельна ділянка під ним. Загальна сума продажу становить 130 тисяч гривень, 100 тисяч з яких отримала, що підтверджується копією власноруч написаною розпискою.
На підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 25 вересня 2020 року, ОСОБА_2 є власником житлового будинку з господарськими будівлями, який знаходиться в АДРЕСА_1 ., що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за № 225972640.
ОСОБА_2 є власником земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:12:001:0198, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за № 238931017 від 28.12.2020 та витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-0001096812025.
30 травня 2025 року на житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 , розроблено технічний паспорт, має наступні показники: загальна площа 24,60 кв.м., житлова площа 18.10 кв.м., допоміжна площа 6.50 кв.м.
В житловому будинку, що за адресою АДРЕСА_1 станом на 09.06.2025 ніхто не зареєстрований, що підтверджується копією довідки Харитонівської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 09.06.2025 за № 197.
ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть серією НОМЕР_3 .
ОСОБА_2 отримала у ОСОБА_1 10000 гривень 28.05.2025 в рахунок вартості будинк, який розташований АДРЕСА_1 , що підтверджується копією власноруч написаною та підписаною ОСОБА_6 та поставлений підпис.
ОСОБА_2 передала ОСОБА_1 оригінали документів для підготовки документів для продажу належного їй на праві приватної власності житлового будинку розташованого в АДРЕСА_1 а також земельної ділянки, на якій розташований будинок, що підтверджується копією розписки та зобов`язалась з`явитися до нотаріуса для укладення відповідного договору купівлі - продажу за першою вимогою покупця.
Зі змісту довідки Старосілецької сільської ради Житомирського району, Житомирської області від 23.09.2022 №1266 вбачається, що ОСОБА_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 , у травні 2020 року в усній формі (в наявності є розписка) досяг домовленості з ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , про продаж житлового будинку та земельної ділянки, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 . З 2020 року ОСОБА_3 фактично користувався вказаним нерухомим майном, здійснював поточний ремонт житлового будинку, господарських будівель і споруд, користувався земельною ділянкою. Після смерті ОСОБА_3 фактичне користування майном перейшло до його сина - ОСОБА_1 , який продовжує утримувати та користуватися житловим будинком, господарськими будівлями і спорудами та земельною ділянкою станом на дату видачі довідки від 03.09.2025 за № 291.
ОСОБА_2 16.06.2025 та 08.07.2025 було направлено запрошення до приватного нотаріуса Мошковського О.С. для обговорення належного оформлення відповідного договору, що засвідчує фактичний перехід права власності.
Відповідно до змісту положень ст.15,16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення,невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Як зазначено у ст. 205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом
Відповідно до ч. 1 ст. 206 Цивільного кодексу України усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (абзац перший частини першої статті 207 ЦК України).
Згідно ч.1 ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Як зазначено у ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. . Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Статтею 655 Цивільного кодексу України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ч. 1 ст 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно з вимогами ч.1ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
За змістом статті 89ЦПК України Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до доводів заяви позивач вказує, що 28 травня 2025 року між ним та відповідачем ОСОБА_2 укладено усний договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 24,6 кв.м. та земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна будівля), площею 0,075 га, кадастровим номером [номер приховано]:12:001:0198. Зазначає, що після передачі грошових коштів у сумі 130 000 грн. він з відповідачем повинні були здійснити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.
За змістом статті 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Таким чином однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Зі змісту власноручно написаної ОСОБА_2 розписки від 02 березня 2022 року вбачається, що ОСОБА_2 , отримала в позику готівку від ОСОБА_3 в розмірі 7500 грн, що еквівалентно 300 доларів США. В подальшому 5 травня 2020 року ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_3 грошові кошти в рахунок оплати житлового будинку в сумі 100 тисяч гривень, які з них 25 тисяч гривень залишила останньому для підготовки документів необхідних для підписання договору купівлі продажу.
При цьому зі змісту ст. 657 ЦК України договір-купівлі продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і не може бути усним правочином. Позивачем не надано суду договору купівлі-продажу (проєкту такого договору) укладеного письмово між сторонами предметом якого є будинок та земельна ділянка, що за адресою: в АДРЕСА_1 , від нотаріального посвідчення якого за твердженням позивача ухиляється відповідач, що могло бути свідченням існування попередньої домовленості.
На переконання суду за відсутності інших доказів лише долученої розписки з огляду на їх зміст, не є достатнім доказом того, що сторони дійшли домовленості про те, що грошові кошти у сумі 130 000 грн., є саме платежем позивача згідно договору-купівлі продажу, так як відповідно до наданих розписок відповідач отримала від ОСОБА_3 грошові кошти в позику в сумі 7500 грн (еквівалентно 300 доларів США), в подальшому ОСОБА_2 від ОСОБА_3 отримала 100 тисяч гривень, з них 25 тисяч залишила останньому на підготовку документів необхідних для підписання договору купівлі продажу будинку для адресою АДРЕСА_1 земельна ділянка. 28 травня 2025 року ОСОБА_2 отримала у ОСОБА_1 10 000 гривень в рахунок вартості будинку, який розташований по АДРЕСА_1 . В подальшому, згідно з розпискою ОСОБА_2 передала оригінали документів з метою підготовки документів для продажу належного їй на праві приватної власності житлового будинку та земельної ділянки. Підтвердила факт отримання від ОСОБА_1 130 тисяч гривень за житловий будинок та земельну ділянку, що за адресою: АДРЕСА_1 .
У зв`язку з наведеним, матеріали справи не містять достатніх доказів на підтвердження того щодо сторони домовилися укласти договір купівлі -продажу, і що відбулося виконання саме такого договору. Тобто надані розписки не містить відомостей про те, що між сторонами досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу.
Крім того не містять і матеріли справи жодних доказів того, що відповідачем здійснюється безповоротне ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
На з`ясування безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу позивач зазначає, що остання обізнана та отримувала запрошення, доказів отримання відповідачем запрошень не надано. До матеріалів справи надано копії фіскальних чеків про відправлення ОСОБА_2 листів рекомендованих за № 125[телефон приховано] та за № 125[телефон приховано], опис вкладеного не надано, а тому стверджувати, що останній було направлено запрошення не підтверджено. Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 125[телефон приховано], вбачається, що ОСОБА_2 отримала особисто відправлення, найменування відправника ОСОБА_7 . Разом з тим матеріали справи не містять відомостей, що ОСОБА_2 отримувала запрошення від 16.06.2025 та 08.07.2025. При цьому саме по собі надсилання запрошення відповідачу та за відсутності відомостей про отримання не може бути тією обставиною, що вказує на її безповоротне ухилення від нотаріального посвідчення договору.
Твердження відповідача про визнання позовних вимог та не заперечення проти умов укладеного договору купівлі - продажу вважає його дійсним та нотаріально посвідчити його не бажає оскільки не має фінансової можливості та за станом здоров`я не може з`явитися до нотаріуса не знайшло свого підтвердження, доказів остання не надала. В наданій розписці при отриманні грошових коштів ОСОБА_2 залишила 25 000 грн. на підготовку документів для підписання договору купівлі - продаж. Твердження відповідача про відсутність фінансових можливостей для нотаріального посвідчення договору не знайшло свого підтвердження. Сторонами по справі не надано доказів про домовленість щодо оплати нотаріальних послуг тільки однією із сторін чи в рівних частинах.
У зв`язку з викладеним, позивачем не доведено достатніми письмовими доказами, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки. Позивачем не доведено безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, і наявність підстав для визнання дійсним усного договору купівлі-продажу відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, тому суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову.
Враховуючи положення статті 141 ЦПК України та висновки суду про відмову в задоволенні позовних вимог, судові витрати понесені стороною позивача розподілу не підлягають.
Відповідно до ч. 1 ст. 244 ЦПК України суд призначив проголошення рішення о 15-00 год. 20.08.2026.
Враховуючи викладене вище, на підставі ст. 220, 640, 657 ЦК України, та керуючись ст.ст.12,13,81,141,259,263-265-268, 354 ЦПК України, суд,
УХВАЛИВ:
Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу.
Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 .
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_3 .
Повний текст судового рішення складено 20 серпня 2026 року
Суддя І.В. Щербаченко