Справа № 127/39010/25
Провадження № 22-ц/801/2043/2026
Категорія:
Головуючий у суді 1-ї інстанції Федчишен С. А.
Доповідач:Оніщук В. В.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 серпня 2026 року Справа № 127/39010/25 м. Вінниця
Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Оніщука В. В. (суддя-доповідач),
суддів: Панасюка О. С., Ковальчука О. В.,
з участю секретаря судового засідання Ходакової М. Г.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Білдкам»,
відповідачі - ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Градо строй», державний реєстратор Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Свята Катерина Миколаївна в особі правонаступника Мурованокуриловецької селищної ради Могилів-Подільського району Вінницької області,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Білдкам» на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 28 травня 2026 року, ухвалене у складі судді Федчишена С. А. у залі суду,
встановив:
Короткий зміст вимог
У грудні 2025 року ТОВ «Білдкам» звернулось в суд із позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Градо строй», державного реєстратора Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святої Катерини Миколаївни в особі правонаступника Мурованокуроливецької селищної ради Могилів-Подільського району Вінницької області про визнання недійсним акту приймання-передачі та скасування рішення про державну реєстрацію.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 13 жовтня 2022 року між ТОВ «Градо строй» та ТОВ «Білдкам» укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв (купив) належне продавцю на праві приватної власності незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 і сплатив його вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором.
За вказаним договором купівлі-продажу від 13 жовтня 2022 року позивач набув право власності на незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку, розташованого на земельній ділянці загальною площею 1,4166 га, кадастровий номер 051030000:01:014:0018, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Право власності зареєстроване у встановленому законом порядку.
Позивачем здійснюються заходи щодо завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку з метою введення його в експлуатацію.
У процесі здійснення господарської діяльності позивачу стало відомо, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься інформація про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 78,9 кв. м, житловою площею 44,4 кв. м.
У Державному реєстрі речових прав на майно зазначено підставу для державної реєстрації: договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 161, виданий 24 травня 2017 року, видавник ТОВ «Градо строй» та ОСОБА_1 , Витяг зі списку власників майнових прав, серія та номер: 209, виданий 02 жовтня 2020 року, видавник ТОВ «Градо строй» довідка, серія та номер: 209, виданий 02 жовтня 2020 року, видавник ТОВ «Градо строй», акт приймання-передачі майнових прав до договору № 161 від 24 травня 2017 року, серія та номер б/н, виданий 28 травня 2020 року, видавник ТОВ «Градо строй» та ОСОБА_1 .
Так, 24 травня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Градо строй» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №161, згідно якого продавець продав, а покупець придбав майнові права на об`єкт нерухомості, детальна характеристика якого встановлена у Специфікації - Додаток №1, що є невід`ємною частиною даного Договору.
Акт приймання-передачі майнових прав до Договору №161 від 24 травня 2017 року підписано між сторонами 28 травня 2020 року. За даним Актом на користь ОСОБА_1 передано квартиру АДРЕСА_2 .
26 жовтня 2020 року державним реєстратором Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святою Катериною Миколаївною зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 78,9 кв. м та житловою площею 44,4 кв. м, відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №54835083 від 29 жовтня 2020 року.
Проте, реєстрація права власності на вказані об`єкти нерухомості здійснена передчасно, та як наслідок протизаконно, оскільки на момент реєстрації права власності багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 в експлуатацію не введений, а відтак не існує як об`єкт нерухомого майна.
Враховуючи, що вказаний будинок не введено в експлуатацію, у відповідачки відсутні правові підстави здійснювати експлуатацію квартири.
Покликаючись на викладене, ТОВ «Білдкам» просило суд:
- визнати недійсним та скасувати акт приймання-передачі майнових прав до договору №161 від 24 травня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Градо строй»;
- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святої Катерини Миколаївни, індексний номер №54835083 від 29 жовтня 2020 року, відповідно до якого 26 жовтня 2020 року зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 78,9 кв. м та житловою площею 44,4 кв. м.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 28 травня 2026 року у задоволенні позовних вимог було відмовлено.
У рішенні суд першої інстанції зазначив, що ТОВ «Білдкам» звернувся до суду з вимогою про визнання недійсним та скасування акту приймання-передачі майнових прав до договору №161 від 24 травня 2017 року, укладеного між ТОВ «Градо строй» та ОСОБА_1 .
Разом з тим, як встановлено судом, ТОВ «Білдкам» не є стороною договору купівлі-продажу майнових прав №161 від 24 травня 2017 року, зазначений договір встановлює майнові права, обов`язки, порядок їх переходу та правові наслідки виключно для його сторін - ТОВ «Градо строй» та ОСОБА_1 . На момент укладення Договору та підписання Акту приймання-передачі майнових прав, ТОВ «Білдкам» жодного правового чи фактичного відношення до об`єкта не мав, Акт, що оспорюється, підписано до моменту виникнення у позивача будь-яких прав на об`єкт нерухомості, а також значно раніше зареєстровано речові права. Таким чином, суд дійшов висновку, що вказані документи не могли порушити права ТОВ «Білдкам», оскільки на момент їх укладення та реалізації, у позивача відповідних прав не існувало, оскільки ним набуто справо власності на об`єкт на підставі договору 2022 року.
ТОВ «Білдкам» не є правонаступником ТОВ «Градо строй» у частині раніше відчужених майнових прав, не набув прав та обов`язків сторони договору №161 від 24 травня 2017 року та не може ставити під сумнів правочини, вчинені попереднім власником у межах реалізації його права розпорядження майном.
Зі змісту позовної заяви не вбачається, яке саме конкретне право позивача було порушене оспорюваним актом приймання-передачі майнових прав або рішенням про державну реєстрацію.
Посилання на порушення прав без визначення їх змісту, моменту виникнення та причинно-наслідкового зв`язку з діями відповідачів не може вважатися належним обґрунтуванням позовних вимог.
Акт приймання-передачі майнових прав не може розглядатися як окремий самостійний правочин, що породжує цивільні права та обов`язки незалежно від договору, та, відповідно, як окремий об`єкт судового оскарження. Такий акт є виключно похідним документом, який підтверджує виконання сторонами умов основного договору та фіксує факт реалізації домовленостей, досягнутих між сторонами договору. Акт приймання-передачі не має автономного правового значення поза межами договору, не змінює його умов, не створює нових прав чи обов`язків для сторін або третіх осіб та не може існувати ізольовано від правочину, на виконання якого його складено. За своєю правовою природою він є додатком до договору та документальним підтвердженням виконання зобов`язань, а не самостійним правочином у розумінні статей 202, 203 ЦК України.
Наявність чинного акту приймання-передачі жодним чином не впливає на права позивача оскільки ОСОБА_1 повністю виплачено кошти за придбані майнові права, а позивач, як власник об`єкту незавершеного будівництва не є власником окремих приміщень і квартир у відповідному об`єкті.
Враховуючи, що відсутній факт порушення, невизнання або оспорювання цивільних прав чи інтересів ТОВ «Білдкам», суд дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову в повному обсязі.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись із таким рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити повністю.
Рух справи в суді апеляційної інстанції
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Вінницького апеляційного суду від 20 липня 2026 року для розгляду цієї справи визначено склад колегії суддів: головуючий суддя - Оніщук В. В., судді: Ковальчук О. В., Панасюк О. С.
Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 23 липня 2026 року відкрито апеляційне провадження у справі.
Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 30 липня 2026 року справу призначено до розгляду на 27 серпня 2026 року о 10 год 30 хв.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Доводи апеляційної скарги зводяться до доводів позовної заяви.
Також позивач зазначає, що сам факт того, що він не був стороною правочину, не виключає його права на звернення з вимогою про визнання такого правочину недійсним.
Фактично суд першої інстанції звів предмет спору виключно до питання наявності чи відсутності у позивача статусу сторони Договору купівлі-продажу майнових прав №161 від 24 травня 2017 року, залишивши поза увагою обставини, які підтверджують відсутність правових та фактичних підстав для укладення Акту приймання-передачі майнових прав до договору №161 від 24 травня 2017 року, підписаного відповідачами 28 травня 2020 року.
До введення в експлуатацію об`єкт незавершеного будівництва не є об`єктом нерухомого майна, а набуття права власності на окремий об`єкт нерухомого майна та державна реєстрація такого права можливі лише після завершення будівництва та введення в експлуатацію.
Зі змісту Акту приймання-передачі майнових прав вбачається, що на користь Відповідача 1 передано квартиру АДРЕСА_2 .
Суд першої інстанції залишив поза увагою, що відповідачами складено Акт приймання-передачі майнових прав до договору №161, до введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 та помилково встановив, що ОСОБА_1 набула право власності на квартиру АДРЕСА_2 як на завершений об`єкт будівництва.
Відтак судом першої інстанції при вирішенні спору не було застосовано положення ст. 16, 203, 215, 331 Цивільного кодексу України та спеціального законодавства, яке регулює відносини з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, внаслідок чого встановлено обставини щодо набуття ОСОБА_1 права власності на квартиру як на завершений об`єкт будівництва та наявності підстав для проведення державної реєстрації такого права, які не є доведеними.
При ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції не взято до уваги, що в Акті приймання-передачі майнових прав втілена спільна воля сторін щодо набуття Відповідачем 1 права власності на створений об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_2 як на завершений об`єкт будівництва. Водночас, як вбачається із відомостей державного реєстру речових прав, Акт приймання-передачі майнових прав є документом, який, з врахуванням його змісту, зазначений як підстава для проведення державної реєстрації права власності Відповідача 1 на квартиру АДРЕСА_2 .
Відтак Акт приймання-передачі майнових прав слід оцінювати як юридичний факт - повноцінний двосторонній правочин, спрямований на набуття Відповідачем 1 права власності на створений об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_2 , та який може бути визнаний недійсним у зв`язку із його невідповідністю Цивільному кодексу України, актам цивільного законодавства.
Внаслідок наведених обставин, Позивач звернувся зокрема із вимогою про визнання недійсним Акту приймання-передачі майнових прав, який став безпосередньою юридичною підставою виникнення права власності Відповідача 1 на квартиру АДРЕСА_2 , до введення такого будинку в експлуатацію.
Суд першої інстанції також дійшов помилкового висновку про відсутність порушеного права Позивача.
06 січня 2026 року щодо ТОВ «Білдкам» було винесено припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, відповідно до якого була встановлена вимога зупинити експлуатацію об`єкта будівництва «Будівництво житлових будинків з приміщеннями».
21 січня 2026 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України було винесено Постанову № 1-2026/02-2-03 згідно якої ТОВ «Білдкам» визнано винним у правопорушенні, передбаченого абзацом 4 пунктом 2 частини 2 статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» та накладено штраф у сумі 2 995 200, 00 гривень.
З наведеного вбачається, що право позивача порушене в тому числі у зв`язку з експлуатацією об`єкта будівництва, яке не введено в експлуатацію, що тягне за собою застосування до замовника будівництва встановлених законом заходів відповідальності.
Оскільки оспорюваний Акт приймання-передачі майнових прав до договору № 161 від 24 травня 2017 року є документом, на підставі якого проведено державну реєстрацію, а сама реєстрація здійснена з грубим порушенням законодавства, обраний позивачем спосіб захисту є належним та ефективним.
Доводи особи, яка подала відзив на апеляційну скаргу
Відзив на апеляційну скаргу не надійшов.
В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 щодо задоволення апеляційної скарги заперечував.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, причин неявки не повідомили, а тому згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України їх неявка не перешкоджає розгляду справи.
Фактичні обставини, встановлені судом
24 травня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Градо строй» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 161, відповідно до якого Продавець продав, а Покупець придбав майнові права на Об`єкт нерухомості, детальна характеристика якого встановлена у Специфікації - Додаток № 1, що є невід`ємною частиною даного Договору (а. с. 14-16).
Відповідно до Специфікації (Додаток № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 161 від 24 травня 2017 року), Характеристика об`єкту будівництва: будівельна адреса: Стрілецька (Червоноармійська) будівельний номер: № 1, номер 5 корпус квартира АДРЕСА_3 , кількість кімнат: 2, поверх 5, загальна площа: 78,9 кв.м. Загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості: 789 000,00 грн (зворот а. с. 16-17).
Відповідно до Акту приймання-передачі майнових прав до договору № 161 від 24 травня 2017 року, ОСОБА_1 та ТОВ «Градо строй» уклали цей акт приймання-передачі майнових прав про наступне: продавець передав, а покупець прийняв квартиру АДРЕСА_2 . Загальна проектна площа об`єкту нерухомості складає 78,9 кв.м. У покупця відсутні будь - які претензії, зауваження та вимоги матеріального і нематеріального характеру до об`єкту нерухомості - квартири АДРЕСА_4 , на яку передаються майнові права за цим Актом. Грошові зобов`язання покупцем перед продавцем виконано у повному обсязі, заборгованості немає (а. с. 18).
Відповідно до довідки ТОВ «Градо строй» № 209 від 02 жовтня 2020 року ОСОБА_1 внесено повну вартість квартири (а. с. 20).
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 443622484 від 15 вересня 2025 року, ОСОБА_1 належить на праві власності квартира за адресою: АДРЕСА_5 , згідно з Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54835083 від 29 жовтня 2020 року, ОСОБА_2 , Роздолівська сільська рада Мурованокуриловецького району, Вінницька область, документи, що подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 161, виданий 24 травня 2017 року, видавник: ТОВ «Градо строй» та ОСОБА_1 ; Витяг із списку власників майнових прав, серія та номер: 209, виданий 02 жовтня 2020 року, видавник: ТОВ «Градо строй»; довідка, серія та номер: 209, виданий 02 жовтня 2020 року, видавник: ТОВ «Градо строй»; акт приймання-передачі майнових прав до договору № 161 від 24 травня 2017 року, серія та номер: б/н, виданий 28 травня 2020 року, видавник: ТОВ «Градо строй» та ОСОБА_1 , розмір частки: 1 (а. с. 19).
Згідно з Договором купівлі-продажу від 13 жовтня 2022 року, посвідченого приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Скутельник І. А., зареєстрованого в реєстрі за № 6452, укладеного між ТОВ «Градо строй» та ТОВ «Білдкам», п. 1.1. Продавець передав у власність (продав), а Покупець прийняв (купив) належне Продавцю на праві приватної власності незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку під номером АДРЕСА_1 , і сплатив його вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором (зворот а. с. 9-11).
06 січня 2026 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України винесено припис ТОВ «Білдкам»:
«… 29 грудня 2025 року Головні інспектори прибули на об`єкт будівництва «Будівництво житлових будинків з приміщеннями торговельно-офісного призначення в АДРЕСА_6 », розташованого по АДРЕСА_1 , із залученням представника органу місцевого самоврядування - заступника начальника відділу контролю за будівництвом Департаменту архітектурно-будівельного контролю Вінницької міської ради Борецького Василя Леонідовича (розпорядження №19/3/о від 27 жовтня 2022 року. посвідчення №02 від 01 січня 2024 року). Також. на об`єкт будівництва прибув поліцейський офіцер громади ВП № 2 Вінницького РУП капітан поліції Котюжанський Олександр Анатолійович (спеціальний жетон № 0155372, виданий 07 серпня 2025 року).
Замовник у зазначений час на об`єкті будівництва не з`явився.
Під час проведення позапланової перевірки, Головними інспекторами встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером [номер приховано]:01:014:0018, за адресою: АДРЕСА_1 , збудовано багатоквартирний житловий будинок, що складається з 5 секцій і має 10-12 поверхів. У будинку передбачено вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення торгівельного та комерційного призначення, які займають перший і частково другий поверхи. Будівельні роботи перебувають на завершальному етапі: здійснюється утеплення та оздоблення фасаду п`ятої секції, на стіні встановлені малярні люльки, працює персонал, а на території знаходяться будівельні матеріали та сміття. Зі сторони внутрішнього двору збудовано окрему двоповерхову нежитлову споруду, щодо якої завершується утеплення та оздоблення фасаду. Із зовнішнього боку будинку, на розі вулиць Київська та АДРЕСА_1 , в межах пішохідної зони, побудовано декоративну споруду - металеву конструкцію у вигляді Ейфелевої вежі, розміщену на бетонній площі облицьованій плиткою з кам`яним покриттям, висота конструкції приблизно дорівнює висоті 8 поверху. Від металевої споруди до входу в нежитлове приміщення прокладено навіс на металевих конструкціях із заскленим дахом. Головними інспекторами було виявлено що доступ до вбудовано-прибудованих приміщень вільний, переважна більшість з них експлуатується в різноманітних цілях: заклади харчування, продуктові магазини, салони, аптеки, офісні приміщення. Над входами до нежитлових приміщень встановлено відповідні вивіски, розташовано рекламні оголошення, інформацію про розклад роботи, на фасаді будинку встановлені зовнішні блоки кондиціонерів.
У присутності Головних інспекторів персоналом аптеки, що розміщена в одному із вбудованих нежитлових приміщень, було здійснено відпуск товару представнику Вінницької міської ради Борецькому Василю Леонідовичу та видано фіскальний чек від 29 грудня 2025 року (ФН ПРРО [номер приховано], ТОВ «ПОДОРОЖНИК ВІННИЦЯ» Вінницька область, Вінницький район, м. Вінниця. вул. Стрілецька, буд 1, корп.3. прим. 59).
Головними інспекторами було встановлено, що об`єкт будівництва «Будівництво житлових будинків з приміщеннями торговельно-офісного призначення в АДРЕСА_6 » експлуатується.
Так, шляхом опрацювання відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності та отриманих під час проведення позапланових заходів, матеріалів було встановлено, що на порталі Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо видачі сертифіката про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів стосовно об`єкта «Будівництво житлових будинків з приміщеннями торговельно-офісного призначення в АДРЕСА_6 ».
Згідно частини 8 статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». експлуатація закінчених будівництвом об`єктів. не прийнятих в експлуатацію, забороняється. Відповідно до пункту 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, встановлено, що експлуатація об`єктів. не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) експлуатацію, забороняється. Процес проведення державного архітектурно-будівельного контролю підтверджується відео- та фото- фіксацією.
Що є порушенням: частини 8 статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», пункту 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461.
З метою усунення виявлених порушень ВИМАГАЮ: Зупинити експлуатацію об`єкта будівництва «Будівництво житлових будинків з приміщеннями торговельно-офісного призначення в АДРЕСА_6 », до отримання сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта до 06 лютого 2026 року…» (а. с. 61-62).
21 січня 2026 року за порушення, передбачене абз. 4 п. 4 ч. 2 ст. 2 ЗУ «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» постановою №1-2020-02-20-03 Державною інспекцією архітектури та містобудування України на ТОВ «Білдкам» було накладене стягнення у розмірі 2 995 200 грн (а. с. 63-64).
Позиція суду апеляційної інстанції
Апеляційний суд у складі судової колегії, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, дійшов таких висновків.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
За змістом частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Указаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає у повній мірі.
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом (частина перша статті 611 ЦК України).
Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Отже, ЦК України визначення майнового права не містить, оскільки у статті 190 ЦК України є вказівка лише на те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. Разом з тим не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин (див. постанову Верховного Суду від 23 жовтня 2024 року у справі № 751/110/24 (провадження № 61-8664св24)).
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17, провадження №14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95).
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За частиною першою статті 16 ЦК України, частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно з процесуальним законодавством сторони мають певні права та обов`язки, реалізація яких, як правило, залежить від самих учасників процесу.
Надання доказів на підтвердження доводів і обставини, на які позивач посилається як на підставу свої вимог, є обов`язком саме позивача, при цьому суд, за відповідним клопотанням сторони, може зобов`язати позивача надати певні докази, якщо це необхідно для забезпечення об`єктивного розгляду справи, і ненадання їх за вимогою суду або не реагування на вимогу суду є неналежним виконання процесуальних прав та свідчить про те, що позивач не вчиняє активних дій для доведення обґрунтованості своїх вимог перед судом.
Таким чином, позивач, звертаючись до суду з позовною заявою, на виконання у тому числі приписів статей 12, 81 ЦПК України, зобов`язаний довести наявність порушення його прав та законних інтересів, а суд, у свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для захисту прав позивача.
Тобто на позивача покладається обов`язок довести, яким чином порушується його право або законний інтерес, а суд лише після підтвердження таких доводів може надавати оцінку усім обставинам спірних відносин, оскільки відсутність порушених прав чи інтересів є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Крім того, суди мають надавати оцінку щодо можливості поновлення права/захисту інтересу в обраний позивачем спосіб.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «Білдкам», суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не було доведено порушення його прав з боку відповідачів.
Такі висновки суду є повністю обґрунтованими.
Звертаючись до суду із цим позовом, ТОВ «Білдкам» просило визнати недійсним та скасувати акт приймання-передачі майнових прав до договору №161 від 24 травня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Градо строй»; визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святої Катерини Миколаївни, індексний номер №54835083 від 29 жовтня 2020 року, відповідно до якого 26 жовтня 2020 року зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 78,9 кв. м та житловою площею 44,4 кв. м.
Як правильно зауважив суд першої інстанції, на момент укладення між ОСОБА_1 та ТОВ «Градо строй» договору купівлі-продажу майнових прав 24 травня 2017 року та підписання акту приймання-передачі майнових прав, ТОВ «Білдкам» жодного правового чи фактичного відношення до об`єкта не мав, адже договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва між ТОВ «Градо строй» та ТОВ «Білдкам» було укладено 13 жовтня 2022 року. Як видно зі змісту договору, позивач не набув прав та обов`язків сторони договору №161 від 24 травня 2017 року, відтак не може ставити під сумнів правочини, вчинені попереднім власником у межах реалізації його права розпорядження майном.
У апеляційній скарзі позивач зазначає, що право позивача порушене в тому числі у зв`язку з експлуатацією об`єкта будівництва, яке не введено в експлуатацію, що тягне за собою застосування до ТОВ «Білдкам» встановлених законом заходів відповідальності.
На підтвердження вказаного позивачем було надано копію припису ДІАМ від 06 січня 2026 року із вимогою зупинити експлуатацію об`єкта будівництва «Будівництво житлових будинків з приміщеннями торговельно-офісного призначення в АДРЕСА_6 », до отримання сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також копію постанови ДІАМ №1-2020-02-20-03 від 21 січня 2026 року про накладення стягнення за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» у розмірі 2 995 200 грн.
Втім, як видно зі змісту вказаних припису та постанови, вони стосуються виключно фактів експлуатації вбудовано-прибудованих приміщень будинку АДРЕСА_1 закладами харчування, продуктовими магазинами, салонами, аптеками, офісними приміщеннями.
У вказаних документах не йдеться про експлуатацію відповідачкою ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_2 . Жодних доказів такої експлуатації матеріали справи не містять.
Відтак, враховуючи принцип диспозитивності та змагальності сторін у судовому процесі, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що під час розгляду справи позивачем не було доведено належними та допустимими доказами обставини, на які він посилався у позовній заяві, а тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Отже, доводи апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду першої інстанції та не дають підстав для висновку про порушення процесуального права або неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи. При вирішенні вказаної справи судом правильно визначено характер правовідносин між сторонами, правильно застосовано норми закону, що їх регулюють.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Seryavin And Others V. Ukraine, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи викладене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін як законне та обґрунтоване.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки апеляційна скарга задоволенню не підлягає судові витрати у зв`язку із переглядом справи у суді апеляційної інстанції слід залишити за скаржником.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд
постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Білдкам» залишити без задоволення.
Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 28 травня 2026 року залишити без змін.
Судові витрати у зв`язку із переглядом справи у суді апеляційної інстанції залишити за Товариством з обмеженою відповідальністю «Білдкам».
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів до Верховного Суду.
Головуючий В. В. Оніщук
Судді О. В. Ковальчук
О. С. Панасюк