ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/6385/25 Головуючий у 1-й інстанції: Сікора О.О.
Номер провадження: 22-ц/819/1256/26 Доповідач: Воронцова Л.П.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 вересня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (суддя-доповідач): Воронцової Л.П.,
суддів: Майданіка В.В.,
Склярської І.В.,
секретар: Андреєва В.В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога Плюс",
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 14 липня 2026 року, дата складення повного судового рішення - 15 липня 2026 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога Плюс" про розірвання договорів оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Бєліков А.А., звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (далі - ТОВ "ЮТС-Агропродукт"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога Плюс" (далі - ТОВ "Перемога Плюс") про розірвання договорів оренди землі.
В обґрунтування позовних вимог зазначила, що вона в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами [номер приховано]:03:040:0001 площею 6,5 га та [номер приховано]:03:041:0014 площею 2,92 га, які розташовані на території Новорайської (Степнянської) селищної ради Бериславського району Херсонської області.
28 грудня 2017 року між ОСОБА_2 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено договір оренди землі № 1100039 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами [номер приховано]:03:040:0001 та [номер приховано]:03:041:0014 на строк 10 років, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок складає 308 539 грн 65 коп., орендна плата вноситься орендарем у розмірі 5,91 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
Крім того, позивач в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 є власником земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:021:0364 площею 0,5999 га, яка розташована на території Новорайської (Степнянської) селищної ради Бериславського району Херсонської області.
17 вересня 2021 року між ОСОБА_2 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено договір оренди землі № 1100377 щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:021:0364 на строк 10 років, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 3 983 грн 83 коп., орендна плата вноситься орендарем у розмірі37,427% від нормативної грошової оцінки що становить 1 491 грн 05 коп. за рік оренди, у строк до 31 грудня кожного року.
17 квітня 2025 року між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та ТОВ "Перемога Плюс" укладено договір № 1704/25-23 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, на підставі якого право оренди, зокрема земельних ділянок, кадастровий номер [номер приховано]:03:040:0001, [номер приховано]:03:041:0014 та [номер приховано]:03:021:0364 перейшло до ТОВ "Перемога Плюс", номер запису про право (в державному реєстрі прав): 29620827, 61574763 та 44207890 відповідно.
Однак, відповідачі не виконують взятих на себе зобов`язань за договором оренди земельної ділянки, внаслідок чого позивачу не сплачено орендну плату за 2022-2024 роки.
Вважає, що систематична несплата орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідачів щодо виконання договору свідчить про істотне порушення умов оренди, що є підставою для розірвання договору.
У зв`язку із зазначеним, просила суд:
- розірвати договір оренди землі № 1100039 від 28 грудня 2017 року, укладений між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Перемога Плюс" на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17 квітня 2025 року) та спадкодавцем позивача - ОСОБА_2 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 29620827 щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:040:0001 та номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 29621026 щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:041:0014;
- розірвати договір оренди землі № 1100377 від 17 вересня 2021 року, укладений між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Перемога Плюс" на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17 квітня 2025 року) та спадкодавцем позивача - ОСОБА_2 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 44207890 щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:021:0364;
- стягнути з відповідачів солідарно на користь позивача витрати понесені на сплату судового збору та правничу допомогу.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 14 липня 2026 року позов ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Бєліков А.А., до ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ТОВ "Перемога Плюс" про розірвання договору оренди землі задоволено.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції врахував факт відчуження права оренди ТОВ "Перемога Плюс", встановив об`єктивну неможливість відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" упродовж 2022 року використовувати спірні земельні ділянки, що розташовані на території, яка була тимчасово окупована рф, та виходив з доведеності істотних порушень відповідачем умов договору оренди земельної ділянки, а саме систематичного невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023-2024 роки, недоведення відповідачами обставин непереборної сили за вказаний період, що є підставою для розірвання договорів оренди.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись із рішенням суду ТОВ "ЮТС-Агропродукт" подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 14 липня 2026 року та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не врахував факт неможливості використання земельних ділянок у спірний період внаслідок перебування території, де знаходяться ділянки, в зоні можливих бойових дій, імовірного забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, та відсутності доказів, і офіційного підтвердження уповноваженими органами безпечності території, де знаходиться ділянка позивача. Об`єктивна неможливість використання спірних земельних ділянок впродовж 2022- 2024 років підтверджується наданими відповідачем належними та допустимими доказав, яким суд першої інстанції не надав належної оцінки. Задовольняючи позов, суд фактично поставив відповідача у становище, коли виконання конституційного та законодавчого обов`язку щодо охорони праці і недопущення ризику для життя працівників було визнано підставою для розірвання договору оренди.
Суд неправомірно обмежив дію ч. 6 ст. 762 ЦК України виключно періодом окупації і не досліджував питання, чи були ділянки фактично придатними для безпечного сільськогосподарського використання впродовж 2023 - 2024 років вже після деокупації, але в умовах можливих бойових дій, та імовірного забруднення вибухонебезпечними предметами. Суд першої інстанції, відмовляючи у застосуванні ч. 6 ст. 762 ЦК України, послався на відсутність повідомлення орендодавця про неможливість використання ділянки, однак такий висновок не ґрунтується на нормах матеріального права, оскільки договір оренди землі, як і частина 6 ст. 762 ЦК України не містить жодного обов`язку орендаря повідомляти орендодавця про неможливість використання майна, пропонувати зміну умов договору або ініціювати перед ним питання розірвання; ініціювання перед компетентними органами питання обстеження конкретної земельної ділянки є правом орендаря, а не його обов`язком; орендодавець, в межах наділених прав власника земельної ділянки, не звертався до військової адміністрації та до операторів протимінної діяльності з приводу обстеження належної йому земельної ділянки, а сподівався, що його права будуть реалізовані іншою особою - орендарем. Суд проігнорував той факт, що відповідач звертався з відповідними листами до відповідних військових адміністрацій Херсонської обласної адміністрації, у зв`язку з чим йому були надані податкові пільги та товариство було включено до переліку постраждалих суб`єктів господарювання внаслідок форс-мажорних обставин, а земельні ділянки були визнані непридатними для використання через їх імовірне забруднення вибухонебезпечними предметами.
Суд не врахував висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, у якій ідентичними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин, а також практику апеляційних судів у подібних правовідносинах.
Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Бєліков А.А. вважала доводи апеляційної скарги безпідставними, просила відмовити у задоволенні скарги.
В судове засідання апеляційної інстанції учасники справи не з`явилися, належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, що не перешкоджає її розгляду в порядку ч. 2 ст. 372 ЦПК України.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог скарги, апеляційний суд дійшов такого висновку.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер [номер приховано]:03:040:0001 площею 6,5 га, розташованої на території Новорайської (Степнянської) селищної ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 22 вересня 2025 року, номер запису про право власності 61574879.
Крім того, позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер [номер приховано]:03:041:0014 площею 2,92 га, розташованої на території Новорайської (Степнянської) селищної ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 22 вересня 2025 року, номер запису про право власності 61574763.
28 грудня 2017 року між спадкодавцем позивача - ОСОБА_2 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено договір оренди землі № 1100039 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами [номер приховано]:03:040:0001 та [номер приховано]:03:041:0014 на строк 10 років, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок складає 308 539 грн 65 коп., орендна плата вноситься орендарем у розмірі 5,91 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
Крім того, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер [номер приховано]:03:021:0364 площею 0,5999 га, яка розташована на території Новорайської (Степнянської) селищної ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 22 вересня 2025 року, номер запису про право власності 61574551.
17 вересня 2021 року між ОСОБА_2 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено договір оренди землі № 1100377 щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:021:0364 на строк 10 років, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 3 983 грн 83 коп., орендна плата вноситься орендарем у розмірі37,427% від нормативної грошової оцінки що становить 1 491 грн 05 коп. за рік оренди, у строк до 31 грудня кожного року.
17 квітня 2025 року між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та ТОВ "Перемога Плюс" укладено договір № 1704/25-23 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, на підставі якого право оренди, зокрема земельних ділянок, кадастровий номер [номер приховано]:03:040:0001, [номер приховано]:03:041:0014 та [номер приховано]:03:021:0364 перейшло до ТОВ "Перемога Плюс", номер запису про право (в державному реєстрі прав): 29620827, 61574763 та 44207890 відповідно.
Відповідно до заяв ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від 13 травня 2025 року, посвідчених державним нотаріусом Березнегуватської районної державної нотаріальної контори Нікурадзе Т.В, які обізнані про кримінальну відповідальність за завідомо неправдиві покази, останні у період з 11 вересня 2023 року по 01 травня 2024 року працювали у ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на посадах тракториста і ними відповідно до вказівок керівництва здійснювалися роботи з обробітку земельних ділянок (боронування, культивація тощо) на території, зокрема, Бериславського району Херсонської області, а саме на землях, розташованих у межах Новорайської, Великоолександрівської, Борозенської сільських рад, Бериславської міської ради, Тягинської сільської ради із залученням сільськогосподарської техніки та працівників, що перебували у трудових відносинах з ТОВ "ЮТС-Агропродукт" у Миколаївській області.
Згідно з листом Товариства з обмеженою відповідальністю "Додола 2021" від 12 травня 2025 року у користуванні цього товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонської області 11 листопада 2022 року товариство відновило господарську діяльність на зазначеній території та продовжило її здійснення. У разі виявлення потенційної загрози безпечному використанню земельних ділянок проводився огляд таких ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів із залученням фахівців. Для проведення відповідних обстежень товариство співпрацювало на договірній основі з дочірнім підприємством Державної компанії "Укрспецекспорт" Державним підприємством "Укроборонсервіс", а також користувалося послугами гуманітарного розмінування, що надавали місцеві територіальні громади. На переважній більшості обстежених земельних ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були. Вказані обстеження проводилися з початку 2023 року.
Згідно з листом Товариства з обмеженою відповідальністю "АГРО-ЛАЙФ 2023" від 12 травня 2025 року у 2023 році та на час надання відповіді зазначене товариство використовує земельні ділянки на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад, на правах користування (оренда, емфітевзис тощо). У разі наявності підстав проводився огляд земельних ділянок на предмет виявлення вибухонебезпечних предметів, при цьому на переважній більшості таких ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були. З початку 2023 року із залученням відповідних фахівців проводилися обстеження земельних ділянок на можливість безпечного використання. З 2023 року здійснюється виплата орендної плати орендодавцям земельних ділянок, які перебувають у користуванні товариства на території зазначених територіальних громад, та заборгованість з орендної плати перед орендодавцями відсутня, орендна плата згідно з договорами оренди земельних ділянок приватної та комунальної власності за 20232024 роки, а в окремих випадках і за 2025 рік, виплачена у повному обсязі.
Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до вказаного переліку додано ТОВ "ЮТС-Агропродукт".
Відповідно до розпоряджень начальника Новорайської сільської військової адміністрації № 163 від 31 жовтня 2023 року, № 65 від 23 лютого 2024 року, № 154 від 18 квітня 2024 року, № 58 від 11 лютого 2025 року, ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" надано пільги із сплати місцевих податків і зборів на території Новорайської сільської військової адміністрації.
Згідно з розпорядженнями начальника Бериславської міської військової адміністрації № 343 від 06 листопада 2023 року, № 65 від 23 лютого 2024 року, № 99 від 24 березня 2025 року ТОВ "ЮТС-Агропродкт" надано пільги зі сплати місцевих податків і зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2023 , 2024, 2025 рік.
Відповідно до листа Центру протимінної діяльності № 703 від 25 травня 2025 року у відповідь на адвокатський запит адвоката Слівінського І.О. щодо надання інформації стосовно орендованих ТОВ "ЮТС-Агропродукт" земельних ділянок, зокрема, з кадастровими номерами[номер приховано]:03:040:0001, [номер приховано]:03:041:0014 та [номер приховано]:03:021:0364, розташованих на території Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, відповідно до наданого у додатку до листа KMZ-файлу та інформації, наявної в ОСОБА_5 станом на дату підготовки відповіді інформація щодо забруднення або ймовірного забруднення вибухонебезпечними предметами зазначених земельних ділянок у ЦПМД відсутня. Роботи з гуманітарного розмінування на зазначених земельних ділянках сертифікованими операторами протимінної діяльності не проводилися.
Згідно з листом Херсонської обласної державної адміністрації № 01-01-66-7722/0/26/46 від 22 червня 2026 року електронна інформаційна взаємодія з Державним земельним кадастром щодо надання відомостей про земельні ділянки, забруднені вибухонебезпечними предметами/очищені від вибухонебезпечних предметів відноситься до завдань центру протимінної діяльності і повноважень центру гуманітарного розмінування. Забезпечення ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами відноситься до компетенції Державної служби України з надзвичайних ситуацій
Згідно з наказом ТОВ "ЮТС-Агропродукт" від 11 квітня 2022 року № 11/04, у зв`язку з повномасштабним військовим вторгненням рф на територію України та окупацією її частини, в тому числі Херсонської та Миколаївської областей, на території яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт" здійснювало обробіток земельних ділянок сільськогосподарського призначення призупинено господарську діяльність товариства до звільнення Херсонської та Миколаївської областей від окупаційних сил рф; призупинено користування орендованими товариством земельними ділянками; призупинено виконання всіх господарських договорів.
Наказами ТОВ "ЮТС-Агропродукт" від 15 листопада 2022 року № 15/11, від 05 січня 2023 року № 05/01, від 03 січня 2024 року № 03/01 продовжено до 2024 року включно заборону на виконання сільськогосподарських робіт на полях, які не пройшли процедуру повного розмінування та очищення від вибухонебезпечних предметів.
2. Мотивувальна частина
Позиція суду апеляційної інстанції
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.
Мотиви, з яких виходив апеляційний суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із частиною першою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У справі, що переглядається, ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ТОВ "Перемога Плюс" про розірвання договорів оренди землі, посилаючись на невиконання відповідачами обов`язку зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов укладеного між ними договору оренди земельної ділянки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України "Про оренду землі", а також статті 141 ЗК України, пункт "д" частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.
Встановлено, що між спадкодавцем позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" 28 грудня 2017 року укладено договір оренди № 1100039 на 10 років щодо земельних ділянок з кадастровими номерами [номер приховано]:03:040:0001 та [номер приховано]:03:041:0014, які розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до якого ТОВ "ЮТС-Агропродукт" зобов`язалося, зокрема, сплачувати орендну плату за користування спірними земельними ділянками у грошовій формі у розмірі 5,91 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (308 539 грн 65 коп.) за рік оренди, яка вноситься у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
Крім того, між спадкодавцем позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" 17 вересня 2021 року укладено договір оренди № 1100377 строком на 10 років щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:03:021:0364, яка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до якого ТОВ "ЮТС-Агропродукт" зобов`язалося, зокрема, сплачувати орендну плату за користування спірною земельною ділянкою у грошовій формі у розмірі 37,427% від нормативної грошової оцінки що становить 1 491 грн 05 коп. за рік оренди, у строк до 31 грудня кожного року.
17 квітня 2025 року між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та ТОВ "Перемога Плюс" укладено договір № 1704/25-23 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, на підставі якого право оренди, зокрема земельних ділянок, кадастровий номер [номер приховано]:03:040:0001, [номер приховано]:03:041:0014 та [номер приховано]:03:021:0364 перейшло до ТОВ "Перемога Плюс", номер запису про право (в державному реєстрі прав): 29620827, 61574763 та 44207890 відповідно.
Як на підставу розірвання договорів оренди землі позивач посилається на систематичне невиконання відповідачами умов договорів, а саме несплату орендної плати за користування земельною ділянкою у 2022-2024 роках.
Заперечуючи проти позовних вимог, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" визнало факт несплати орендної плати позивачу за 2022-2024 роки, проте посилаючись на неможливість використання земельних ділянок, переданих в оренду, у зв`язку із їхнім перебуванням в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 році, а в подальшому забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами та безпосередню близькість до території бойових дій, зазначив, що звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, на підставі частини 6 статті 762 ЦК України.
У свою чергу відповідач ТОВ "Перемога Плюс", будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи в судові засідання не з`являвся, щодо позовних вимог заперечень не подавав, рішення суду першої інстанції не оскаржував.
Так, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки застосовуються загальні положення про найм (оренду), якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України "Про оренду землі" не забороняють застосування до відносин з оренди землі положень частини шостої статті 762 ЦК України, згідно з якими наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (постанови Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17), від 01 квітня 2020 року у справі № 357/8110/18 (провадження № 61-15401св19), від 28 березня 2019 року у справі № 469/912/15 (провадження № 61-33986св18).
Такий правовий висновок узгоджується із тлумаченням частини шостої статті 762 ЦК України, викладеним Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18): норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.
При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.
Вирішуючи справу, суд першої інстанції правильно зазначив, що належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про об`єктивну неможливість використання ТОВ "ЮТС-Агропродукт" орендованих земельних ділянок упродовж 2023, 2024 років, за які товариством не вносилася орендна плата, через наведені скаржником обставини як підстави для застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" в установленому процесуальним законом порядку, не надано.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Колегія суддів звертає увагу, що скаржник на підтвердження наявності підстав для звільнення від відповідальності за не сплату орендної плати послався на докази, якими він заперечував позовні вимоги позивача та належну оцінку яким надав суд першої інстанції.
Так, доводи скаржника ТОВ "ЮТС-Агропродукт" про наявність обставин непереборної сили, тобто забруднення після деокупації території сільськогосподарських угідь вибухонебезпечними предметами, які унеможливили для відповідача проведення сільськогосподарської діяльності протягом 2023-2024 років є необґрунтованими, оскільки належних доказів забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, визнання непридатними суду не надано.
Апеляційний суд відхиляє доводи скаржника щодо наявності форс-мажорних обставин у період з 2023-2024 рік, оскільки посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне виконання договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі№ 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі№ 906/540/22).
Надані відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" накази про призупинення діяльності підприємства, відновлення діяльності частково, призупинення використання земельних ділянок за 2022-2024 роки не свідчать у сукупності з іншими дослідженими доказами про неможливість використання земельної ділянки.
Посилання скаржника на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, Бериславської міської ради та Херсонської обласної ради, якими надано пільги із місцевих податків та/або зборів за землю, яка перебуває у користуванні ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на території Новорайської сільської територіальної громади, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2024, 2023 роки не спростовує.
Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірної земельної ділянки забрудненою вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовану земельну ділянку приватної власності.
Крім того, посилання на дані Інтерактивної карти ДСНС та віднесення території Новорайської селищної територіальної громади до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, є безпідставними, оскільки ця карта відображає лише актуальну інформацію на час її перегляду та не містить даних щодо спірного періоду.
Щодо посилань представника відповідача на лист Херсонської обласної військової адміністрації № 01-01-66-7722/0/26/46 від 22 червня 2026 року та відповідь Центру протимінної діяльності № 703 від 25 травня 2025 року колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що зазначені докази у своїй сукупності підтверджують лише загальний стан території Новорайської громади, її віднесення до прифронтових територій, існування потенційного ризику забруднення вибухонебезпечними предметами, а також відсутність підтверджених даних про проведення розмінування саме спірних земельних ділянок, що не спростовує встановленого судом факту систематичної несплати орендної плати та не підтверджує наявності обставин, які б звільняли орендаря від виконання договірного грошового зобов`язання.
Апеляціний суд не бере до уваги лист Херсонської обласної військової адміністрації № 01-01-66-7722/0/26/46 від 22 червня 2026 року № 01-01-66-7330/0/26/46 від 11 червня 2026 року, оскільки зазначена у ньому інформація стосується земельних ділянок з кадастровими номерами [номер приховано]:02:021:0002 та [номер приховано]:02:001:0680, що не є предметом спору у даній справі.
Водночас, апеляційний суд враховує листи ТОВ "АГРО-ЛАЙФ 2023" та ТОВ "Додола 2021", відповідно до яких останні з початку 2023 року використовують земельні ділянки на території Новорайської територіальної громади, з власної ініціативи проводили їхнє обстеження, співпрацювали на договірній основі із спеціалізованими підприємствами, користувалося послугами гуманітарного розмінування, що надавали місцеві територіальні громади, сплачують орендну плату та здійснюють господарську діяльність без перешкод.
Крім того, як вбачається із заяв ОСОБА_3 та ОСОБА_6 від 13 травня 2025 року, які у період з 11 вересня 2023 року по 01 травня 2024 року працювали у ТОВ "ЮТС-Агропродукт", товариство здійснювало обробіток земельних ділянок, зокрема, розташованих у межах Борозенської сільської ради у 2023 та 2024 роках, залучаючи техніку та працівників, що перебували у трудових відносинах з ТОВ "ЮТС-Агропродукт" у Миколаївській області.
Вказані докази в сукупності з іншими доказами свідчать про ухилення відповідача від здійснення обов`язку з виконання умов договору оренди землі, в той час як інші суміжні підприємства здійснювали очищення та обробіток земельних ділянок, що розташовані у межах цієї ж територіальної громади.
Позиція відповідача, що ініціювання обстеження та розмінування земельних ділянок не є виключною компетенцією орендаря, а навпаки передбачає активні дії з боку місцевих державних адміністрації та органів місцевого самоврядування, а також орендодавець в межах наділених прав власника земельної ділянки, не звертався до уповноважених органів з приводу обстеження належної її земельної ділянки, а сподівалася, що її права будуть реалізовані іншою особою орендарем, має оцінюватися з точки зору захисту права власності у його (захисту) широкому змісту з застосуванням положень ст. 1 Першого Протоколу Конвенції.
Таким чином, за встановлених обставин даної справи, позиція відповідача про потенційну небезпеку та неможливість використання землі, заперечення розірвати договір оренди землі із позивачем, не відповідає принципу справедливості договору і покладає на позивача надмірний тягар у вигляді не можливості отримувати дохід від своєї власності та розпоряджатися нею з метою отримання доходу.
Апеляційний суд зазначає, що чинне законодавство не покладає обов`язок здійснення розмінування виключно на державні органи. Відповідач, як суб`єкт господарювання, мав можливість самостійно в 2023, 2024 роках ініціювати проведення відповідних заходів із залученням спеціалізованих підприємств або організацій, що мають відповідну ліцензію та дозвіл на проведення робіт із розмінування, але відповідних дій не вчинив. Процедура розмінування та приведення після тимчасової окупації військами рф орендованих земельних ділянок у стан придатний для ведення господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів задля забезпечення використання цих земель.
Однак відповідачем не надано доказів на підтвердження вчинення ним будь-яких дій, спрямованих на своєчасне обстеження земельної ділянки з метою подальшого їх використання та виконання умов договору оренди, а також повідомлення позивача про неможливість використання земельної ділянки та наявність обставин непереборної сили.
Колегія суддів вважає необґрунтованим посилання скаржника на висновки Верховного Суду, викладені у постановах у справах № 650/3776/24, № 910/7495/16, № 911/255/23, № 908/929/24, № 905/1436/20, оскільки обставини, правовідносини у цих справах та у справі, що переглядається апеляційним судом, не є релевантними.
Разом з цим, суд у кожній справі виходить з конкретних обставин та доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
При цьому, слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц виснувала, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.
З урахуванням зазначеного, колегія суддів дійшла висновку, що відповідачем не доведено належними, достатніми та допустимими доказами існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023 та 2024 роки, що свідчить про систематичне невиконання умов договорів оренди.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірвано з підстав неналежного виконання умов договору у період 2023-2024 років, а саме систематичного невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване судове рішення ґрунтується на правильно встановлених фактичних обставинах справи, яким надана належна правова оцінка, правильно застосовані норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, і суд під час розгляду справи не допустив порушень процесуального закону, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Таким чином, за наведених обставин, доводи апеляційної скарги є такими, що висновків суду першої інстанції не спростовують, а тому апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду - без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" залишити без задоволення, рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 14 липня 2026 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення безпосередньо до суду касаційної інстанції - Верховного Суду.
Головуючий Л.П. Воронцова
Судді: В.В. Майданік
І.В. Склярська