ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
Іменем України
08 вересня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер справи: 650/5221/25
Номер провадження: 22-ц/819/1238/26
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 22 липня 2026 року (під головуванням судді Хомик І.І.), у справі за позовом ОСОБА_1 , представник позивача адвокат Чиркіна Людмила Юріївна до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договорів оренди землі,
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2025 року Чиркіна Л.Ю., яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулась до суду із позовом в якому, просила:
-Розірвати Договір оренди від 15 жовтня 2015 року , який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - номер запису про інше речове право 16087659 від 22 серпня 2016 року, який укладено між ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Новокаховським МВ УДМС України в Херсонській області 04.07.2018 року) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» (юридична адреса: Україна, 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок, 19А; код ЄДРПОУ 41101589), право оренди за яким на підставі договору купівлі - продажу №1704/25-24 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (юридична адреса: Україна, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12; код ЄДРПОУ 33251307) та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: [номер приховано]:04:075:0028, площа - 6,8827 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно - територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначила, що позивач є власником земельних ділянок площею 6.8827 га., кадастровий номер [номер приховано]:04:075:0028, та площею 4.23 га , кадастровий номер [номер приховано]:04:035:0005, які розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
28.10.2013 року позивач уклала договір оренди земельної ділянки з ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ», передавши в оренду товариству належну їй земельну ділянку кадастровий номер [номер приховано]:04:035:0005 площею 4.2300 га. Договір зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис № 3875287 від 06.12.2013.
10.09.2015 року сторони уклали договір про заміну сторони у договорі оренди, за умовами якого право оренди перейшло до нового орендаря ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
28.12.2017 року сторони уклали додаткову угоду № 700712, залучивши нового орендаря ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», виклавши при цьому договір оренди у новій редакції.
Договір укладено строком до 30.12.2027 року, орендна плата становить 4.18% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 9950.69 грн. Нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 238058.74 грн. Орендна плата сплачується орендарем у строк з 01 серпня по 31 грудня кожного року.
10.10.2015 року позивач уклала договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:04:075:028, площею 6.8827га з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». Договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 16087659 від 22 серпня 2016 року.
28.12.2017 року сторони уклали додаткову угоду №700713, залучивши нового орендаря ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та виклавши договір оренди у новій редакції. Строк дії договору визначено до 31.12.2027 року. Нормативна грошова оцінка землі встановлена 238058.74 грн. Розмір орендної плати становить 4.18% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 9950.69 грн. Нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 238058.74 грн. Строк виплати орендної плати зазначено до 31 грудня.
У подальшому 17.04.2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклало з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» договір купівлі-продажу оренди на спірні земельні ділянки №1704/25-24.
Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату по кожному з укладених договорів за 2022, 2023,2024 роки до 31 грудня кожного року, проте по теперішній час не виконав вказаних зобов`язань.
Пославшись на наведені обставини, норми статей 617, 651, 629, 526 ЦК України, п. «д» ст. 141, статей 24,21,22, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», зазначив, що відповідач не виконував окреслені приписи Договорів оренди землі, сплата орендної плати не здійснювалась протягом 2022-2024 року, тобто є систематичною, що є підставою для розірвання договорів оренди землі.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 22 липня 2026 року позов задоволено.
Суд ухвалив:
- розірвати договір оренди землі від 28.10.2013 року, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 06.12.2013 року, номер запису про інше речове право 3875287, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:04:035:0005, загальною площею 4.2300 га., з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору № 1704/25-24 від 17.04.2025 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС»;
- розірвати договір оренди землі від 15.10.2015 року, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 22.08.2016 року, номер запису про інше речове право 16087659, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС- АГРОПРОДУКТ», щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:04:075:0028, загальною площею 6.8827 га., з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору № 1704/25-24 від 17.04.2025 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС»;
-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 2422,40 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
На доведення доводів апеляційної скарги особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що територія Бериславської міської територіальна громада, з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій.
Крім того, звернув увагу суду на те, що територія Бериславської міської територіальної громади Херсонської області знаходиться у безпосередній близькості до населених пунктів Херсонської області, які перебувають під тимчасовою окупацією російської федерації.
Унаслідок збройної агресії Російської Федерації та тимчасової окупації відповідач був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування підприємства та виконання договірних зобов`язань. У результаті бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, забруднена вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт із розмінування для забезпечення її безпечного використання.
Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, зокрема ведення сільськогосподарського виробництва, для якого вона була передана в оренду.
Перебування працівників на такій території та здійснення діяльності без проведення відповідного розмінування, а також постійні атаки російських FPV-дронів і ракет становлять пряму загрозу їх життю та здоров`ю і унеможливлюють проведення посівної кампанії, збирання врожаю та ведення господарської діяльності в цілому. Несплата орендної плати у цей період, а також до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки, є наслідком обставин непереборної сили, за які відповідач не несе відповідальності, що виключає можливість розірвання договору з підстав систематичної несплати за відповідний період.
Також товариством зазначено, що воно не відмовляється від виконання своїх зобов`язань, однак наголошує на неможливості їх виконання під час тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності.
Відсутність обов`язку щодо сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які відповідач не відповідає, підтверджується наступними обставинами:
- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786);
- територія Бериславської міської територіальної громади, з 11.11.2022 і по тепер віднесена до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786);
- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»;
- розпорядженнями Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області: від 06.11.2023 року №343; від 23.02.2024 року №65, від 24.05.2025 року №99.
- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням «Розмінування України» (https://mine.dsns.gov.ua/), де територія Бериславської міської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети;
- листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги товариство вказало, що суд першої інстанції в порушення вимог частини 4 статті 263 ЦПК України не врахував правові висновки викладені в постанові Верховного суду №650/3776/24 при вирішення даного питання.
Апелянтом зазначено, що з урахуванням вказаної вище правової позиції Верховного Суду, а також положень ч.8 ст.82 ЦПК України, обставини наявності непереборної сили, що унеможливили використання земельних ділянок та виконання зобов`язань за договорами оренди ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» встановлені судом та не підлягають повторному доказуванню. Отже, відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі.
Також вказав, що наявність форс-мажорних обставин, які перешкоджали господарській діяльності ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджується, зокрема, розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області №163 від 31 жовтня 2023 року та рішенням Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року №491, яким затверджено перелік суб`єктів господарювання, що постраждали від обставин непереборної сили, серед яких знаходиться і ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ».
Також апелянт вказав, що не можна трактувати відсутність посівної кампанії як односторонню відмову від виконання зобов`язань з боку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Оскільки це є наслідком саме надзвичайних обставин, викликаних воєнним станом, окупацією та забрудненням територій Херсонської області. На момент, коли мала відбутися посівна кампанія, земельні ділянки були фактично заблоковані через бойові дії, а в подальшому ці території є потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Крім того, вказані обставини не є відмовою від виконання договору, а лише відкладенням можливості його виконання до відновлення безпечних умов для ведення господарської діяльності.
В обгрунтування доводів апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вказано, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права, а саме при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам позивача, залишивши також поза увагою пояснення, доводи якою сторона відповідача обґрунтовувала свою позицію.
З урахуванням наведеного, апелянтом виснувано, що оскільки матеріали справи не містять доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, то суд першої інстанції дійшов до передчасного висновку щодо відсутності обставин непереборної сили, які за приписами статті 617 ЦК України не лише мають звільнити відповідача від відповідальності за порушення зобов`язань, а і в порядку частини шостої статті 762 ЦК України звільняють від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане орендарем через обставини, за які він не відповідає.
Позиція інших учасників справи.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом першої інстанції встановлено наступне.
ОСОБА_1 , є власником земельної ділянки з кадастровим № [номер приховано]:04:035:0005 загальною площею 4.2300 га на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 23.07.2013 року. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 112681565206, номер запису про право власності 1776890.
Крім того ОСОБА_1 , є власником земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:04:075:0028 загальною площею 6.8827 га. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 112583765206, номер запису про речове право 1775234.
28.10.2013 року позивач уклала договір оренди земельної ділянки з ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ», передавши в оренду товариству належну їй земельну ділянку площею 4.2300 га. Договір зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис № 3875287 від 06.12.2013.
10.09.2015 року сторони уклали договір про заміну сторони у договорі оренди, за умовами якого право оренди перейшло до нового орендаря ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
28.12.2017 року сторони уклали додаткову угоду № 700712, залучивши нового орендаря ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», виклавши при цьому договір оренди у новій редакції.
Договір укладено строком до 30.12.2027 року, орендна плата становить 4.18% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 9950.69 грн. Нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 238058.74 грн. Орендна плата сплачується орендарем у строк з 01 серпня по 31 грудня кожного року.
10.10.2015 року позивач уклала договір оренди земельної ділянки площею 6.8827га з ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». Договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 16087659 від 22 серпня 2016 року.
28.12.2017 року сторони уклали додаткову угоду №700713, залучивши нового орендаря ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та виклавши договір оренди у новій редакції. Строк дії договору визначено до 31.12.2027 року. Нормативна грошова оцінка землі встановлена 238058.74 грн. Розмір орендної плати становить 4.18% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 9950.69 грн. Нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 238058.74 грн. Строк виплати орендної плати зазначено до 31 грудня.
17.04.2025 року на підставі договору відчуження права оренди, укладеним ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» №1704/25-24 право оренди на вказані земельні ділянки перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».(а.с.22-23)
Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Серед обов`язків орендаря сторони узгодили обов`язок вчасно сплачувати усі належні платежі за цим договором.
Згідно позовної заяви, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснило сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, в зв`язку з чим загальна сума заборгованості за двома договорами оренди складає 59704.13 грн.
У подальшому ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» 17.04.2025 року уклав з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» договір № 1704/25-24 про відчуження права оренди спірних земельних ділянок.
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідач в апеляційній скарзі не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договорами оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Знаходження орендованих земельних ділянок у 2022 році на території, Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка переобувала під тимчасово окупацією рф визначено Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 , а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Згідно з ч.1ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При цьому, підставою для застосування норми частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.
Отже, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.
При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.
Суд першої інстанції виходив з того, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно використовувати спірні земельні ділянки, оскільки вони перебували на території яка була тимчасово окупована рф з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року і відповідно не міг провести посівну компанію та компанію по збору врожаю .Суд першої інстанції вказав, що на підставі ч.6 ст. 762 ЦК України відповідач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використаним через обставини, за які він не відповідає. Разом з тим, суд першої інстанції виснував, що з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати за 2023-2024 рр. відсутні.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Норма ст. 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з якого, факт перебування вказаних земельних ділянок на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем їх у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.
Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Спірні земельні ділянки не знаходились на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за
Також доводи апеляційної скарги про наявність інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами не спростовують висновків суду першої інстанції, який зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
Не є прийнятними доводи апелянта про те, що не можна трактувати відсутність посівної кампанії як односторонню відмову від виконання зобов`язань з боку ТОВ «ЮТС- Агропродукт», враховуючи що земельні ділянки є потенційно забрудненими, фактично заблоковані через бойові дії. Так, орендовані земельні ділянки не перебувають в зоні можливих бойових дій, а потенційне забруднення, як термін, який використовувався в наведених розпорядженнях, надавав право уповноваженому органу встановити певні пільги для товариства, проте не звільнення від сплати орендної плати за землі приватної власності сільськогосподарського призначення.
Доказам, на які посилається апелянт в апеляційній скарзі, колегія суддів не надає оцінку, оскільки вони не додані до матеріалів справи, а ні суду першої інстанції, а ні суду апеляційної інстанції..
Доказів замінювання, факту забруднення земельних ділянок небезпечно вибуховими предметами, відповідачем не надано, як і не надано доказів звернення до уповноваженого органу з заявою про обстеження земельних ділянок для їх обробку.
Урядом прийнята постанова від 04 березня 2026 року №306 «Про затвердження Порядку та критеріїв визначення зон ризикованого землеробства» в якій визначення зон ризикованого землеробства здійснюється зокрема за критеріями: для територій ведення бойових дій - знаходження земельної ділянки в межах 20-ти та від 20-ти до 50-кілометрової зони від лінії державного кордону з державою-агресором та/або лінії зіткнення, а також територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.
Наведене, надає підстави вважати, що землеробство може здійснюватися за земельній ділянці позивача, а неможливість його здійснення в силу вимог ч.6 ст. 672 ЦК України, має доводитися відповідачем.
Доводи апелянта свідчать, що товариство вважає пріоритетним своє право оренди земельної ділянки, як виду його господарської діяльності без її здійснення за наведених ним обставин протягом декількох років, праву приватної власності власника земельної ділянки на використання його права власності у як найкорисніший для нього спосіб, тобто без отримання доходу від власності, невикористання земельної ділянки.
Таким чином, доводи апеляційної скарги, які зводяться до відсутності підстав для розірвання договору оренди спростовуються вищенаведеним.
Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 22 липня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 08 вересня 2026 року.
Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік