Справа № 487/5613/26
Провадження № 2/487/3635/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10.09.2026 м. Миколаїв
Заводський районний суд м. Миколаєва у складі головуючої судді Скоринчук К.М., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,
ВСТАНОВИВ:
Позивач звернулася у Заводський районний суд м. Миколаєва з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Позовні вимоги мотивовано тим, що 25.02.2000 на Південній товарній біржі було укладено договір № 10399 купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купив ціле домоволодіння, що знаходиться в АДРЕСА_1 .
Вказаний договір купівлі-продажу 25.02.2000 було зареєстровано на Південній товарній біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за реєстровим № 10399 та 20.03.2000 на підставі зазначеного договору купівлі-продажу, комунальним підприємством «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» за реєстраційним № 544 за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на придбане нерухоме майно.
ІНФОРМАЦІЯ_1 помер покупець квартири - ОСОБА_3 .
Після смерті ОСОБА_3 відкрилася спадщина.
17.12.2025 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Звєздовою І.В. за заявою ОСОБА_1 заведено спадкову справу № 23/2025, номер у Спадковому реєстрі: 75027477. ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 є донькою ОСОБА_3 та прийняла спадщину.
12.06.2026 року позивачка отримала постанову приватного нотаріуса Звєздової І.В. про відмову у вчиненні нотаріальної дії, оскільки договір купівлі продажу житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , було укладено з порушенням норм чинного законодавства, а саме не посвідчено нотаріально.
Оскільки покупець - батько позивачки помер, відповідно нотаріально оформити згадуваний договір купівлі-продажу неможливо і за таких умов позивачка не може отримати свідоцтво про право на спадщину, тому і звернулася до суду з даним позовом.
16 липня 2026 року відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
Відповідачка ОСОБА_2 подала заяву про визнання позову, не заперечуючи проти задоволення позовних вимог.
Узявши до уваги заяву відповідачки, дослідивши письмові матеріали справи та надавши оцінку наявним доказам, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Правилами ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 5 ст. 81 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Судом встановлено, що 25.02.2000 на Південній товарній біржі було укладено договір № 10399 купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купив ціле домоволодіння, що знаходиться в АДРЕСА_1 (а.с. 10).
Будинок було продано за 1 700 грн., які були отримані продавцем. Сторони правочину домовилися про всі істотні умови договору, що відображено в підписаному ними договорі купівлі-продажу нерухомого майна і при цьому були виконані всі умови угоди.
Надалі договір був зареєстрований в Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації, про що є відповідний запис № 544 від 20.03.2000, що підтверджується відповідною довідкою (а.с. 15).
Однак, сторони нотаріально не посвідчили договір.
Після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 покупця - ОСОБА_3 (а.с. 16), відкрилася спадщина.
Позивачка, як донька та спадкоємець майна померлого (а.с. 17, 18) прийняла спадщину та звернулася до нотаріуса про видачу їй свідоцтва про права на спадщину.
Однак, 12.06.2026 позивач отримала постанову приватного нотаріуса ММНО Звєздової І.В. про відмову у вчиненні нотаріальної дії, оскільки договір купівлі-продажу придбаного її батьком будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , було укладено з порушенням норм чинного законодавства, а саме не посвідчений нотаріально (а.с. 20).
За цих обставин позивач не може отримати свідоцтво про право на спадщину та розпоряджатися спадковим майном.
Відповідно до ст. 5 ЦК України, до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
При цьому, п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності з 01.01.2004 року, визначено, що цей Кодекс застосовується до цивільних правовідносин, що виникли після набрання ним чинності.
Отже, правовідносини щодо купівлі-продажу спірного майна виникли у 2000 році, тому для їх врегулювання слід застосовувати норми ЦК УРСР в редакції 1963 року.
Так, статтею 47 ЦК УРСР визначено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Згідно змісту статті 15 Закону України «Про товарну біржу», чинній на час укладення угоди, яка предметом розгляду у даній справі:
Біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:
а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
б) якщо її учасниками є члени біржі;
в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. ( Частина третя статті 15 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2932-XII ( 2932-12 ) від 26.01.93 )
Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
З аналізу вказаної статті та наданого позивачем договору купівлі-продажу є очевидним, що договір укладено з дотриманням вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу». Сторони угоди зазначені членами біржі, біржова операція являла собою купівлю-продаж, договір зареєстровано на біржі у той же день. Отже, договір купівлі-продажу у відповідності до вимог ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» вважався укладеним.
Разом із тим, згідно з роз`ясненнями Міністерства юстиції України від 10 квітня 1998 року № 17-12/44 «Щодо діяльності товарних бірж» передбачено особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини). Якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважається, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги згідно зі ст. 47 ЦК УРСР тягне недійсність договору.
Також у вказаному роз`ясненні звертається увага на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених.
Згідно зі статтею 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (стаття 128 ЦК УРСР).
Відповідно до частини першої статті 45, статті 47 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.
Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин.
Як роз`яснено у пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин та втратила чинність 06.11.2009) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.
Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 101, 102, 105, 114, 226 ЦК ).
Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач посилається на те, що її батьком було здійснено реєстрацію права власності на житловий будинок у Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації, а на даний час здійснити нотаріальне посвідчення договору неможливо в зв`язку із його смертю, тому просить визнати дійсним спірний договір купівлі-продажу з тих підстав, що між сторонами відбулося повне виконання умов договору. У свою чергу відповідачка подала суду заяву про визнання позову, не заперечуючи проти обставин та доводів, викладених у позовній заяві.
Відповідно до частини другої статті 47 ЦК УРСР, чинної на час виникнення спірних правовідносин, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Судом встановлено, що між сторонами правочину мав місце договір купівлі-продажу нерухомого майна, який не був нотаріально посвідчений, як того вимагає частина перша статті 227 ЦК УРСР, але він був письмо укладений, зареєстрований Південною товарною біржею та у Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації. Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки оформляючи його на біржі були ознайомлені із застереженням в договорі про те, що нотаріальному посвідченню договір не підлягає.
Наразі позивач позбавлена можливості належно оформити спадкові права і причиною тому послугувало не неналежне виконання сторонами умов укладеного договору, а нечіткість вимог законодавства, що призвело до хибної думки учасників договору щодо відсутності законодавчої необхідності його нотаріального посвідчення. З 2000 року і до дня смерті покупець користувався придбаною нерухомістю, право власності на яку було зареєстровано в БТІ. Однак, відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу створює перешкоди для позивача у реалізації її законних прав на оформлення права власності в порядку спадкування. А тому її права підлягають захисту.
За цих обставин суд вважає, що заявлені вимоги підлягають задоволенню.
Судові витрати позивачка просила залишити за нею.
Керуючись статтями 10, 13, 18, 76-81, 89, 259, 263-265, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ:
Задовольнити позов.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна № 10399 від 25.02.2000, укладений на Південній товарній біржі, зареєстрований 20.03.2000 в Комунальному підприємстві «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» за реєстровим № 544, відповідно до якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купив житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішення може бути оскаржено до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , адреса АДРЕСА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 ;
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , адреса АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 .
Суддя: К.М. Скоринчук