СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 серпня 2026 року м. Харків Справа № 922/793/26
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Россолов В.В., суддя Гетьман Р.А. , суддя Хачатрян В.С.
за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.
за участю представника Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ»
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрземконструкція» (вх. №1598 Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2026 (повний текст складено 06.07.2026) у справі № 922/793/26
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» (61145, м. Харків, вул. Клочківська, 111А; ідент. код 45830857)
3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 )
до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (49000, Дніпропетровська обл., місто Дніпро, вул. Тимчасова, 2; ідент. код 43278173)
про розірвання договорів,
ВСТАНОВИВ:
Товариство з обмеженою відповідальністю "УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ" звернулось до Господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОСТОАГРО" з вимогою про розірвання 15 договорів оренди землі, укладених 18.07.2024 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ПРОСТОАГРО" щодо передання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на території Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.06.2026 у справі №922/793/26 у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ" до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРОСТОАГРО" про розірвання договорів - відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що надані позивачем докази не дають змоги достовірно встановити, за якими саме договорами оренди відповідач здійснив оплату, а отже підтвердити систематичний характер порушення обов`язку зі сплати орендної плати. Крім того, позивач не довів дотримання передбаченого пунктом 9.8 договорів порядку їх дострокового розірвання за ініціативою орендодавця, зокрема направлення відповідачу відповідного повідомлення. У зв`язку із цим суд дійшов висновку, що істотне та систематичне порушення відповідачем умов договорів не доведено, а заявлені вимоги є передчасними й необґрунтованими.
Товариство з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» з рішенням суду першої інстанції не погодилось, звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, просить апеляційний суд скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2026 у справі № 922/793/26 та ухвалити нове рішення, яким позов Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» задовольнити в повному обсязі; судові витрати покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО».
В обґрунтуванні апеляційної скарги, скаржник зазначає, що:
- суд першої інстанції неповно з`ясував обставини справи та неналежно дослідив надані банківські виписки. На думку апелянта, призначення платежу від 14.08.2024 свідчить, що 68 334,45 грн сплачено частково за всіма 15 договорами оренди, тому можливо визначити розмір оплати й заборгованості за кожним договором. Розрахунок позивача підтверджує заборгованість з орендної плати в загальному розмірі 259 893,75 грн. Скаржник стверджує, що орендна плата не була сплачена повністю за частину 2024 року, 2025 та 2026 роки, а тому порушення є систематичним;
- висновок суду про недоведеність істотного порушення договорів є помилковим. Орендна плата є істотною умовою договору оренди землі та основним майновим інтересом орендодавця. Унаслідок її систематичного невнесення позивач значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договорів, що відповідає ознакам істотного порушення за ч. 2 ст. 651 ЦК України;
- суд помилково застосував пункт 9.8 договорів, який регулює їх одностороннє розірвання за ініціативою орендодавця та передбачає попереднє письмове повідомлення орендаря. Скаржник наголошує, що звернувся з вимогою про розірвання договорів у судовому порядку на підставі підпункту 9.6.2, а не скористався механізмом одностороннього розірвання за пунктами 9.6.3, 9.7 і 9.8;
- є необґрунтованим твердження суду про передчасність позову через відсутність заперечень відповідача. На думку апелянта, невиконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати свідчить про невизнання вимог орендодавця. Крім того, відповідач мав можливість заперечити проти позову під час судового розгляду, але не скористався нею;
- позивач дотримався вимог ст. 148-1 ЗК України: після набуття права власності на земельні ділянки повідомив орендаря про зміну власника та надав реквізити для сплати орендної плати. Обізнаність відповідача зі зміною власника, за твердженням скаржника, також підтверджується його попередньою згодою на внесення ділянок до статутного капіталу позивача;
- суд не застосував пункт «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, відповідно до якого систематична несплата орендної плати є підставою припинення права користування земельною ділянкою, а також не врахував положення статей 24, 32 Закону України «Про оренду землі».
Апелянт посилається на постанову Верховного Суду від 28.02.2018 у справі №587/173/15-ц та постанову Об`єднаної палати КЦС ВС від 06.03.2019 у справі № 183/262/17. За наведеними у скарзі висновками, систематичною є несплата орендної плати у двох і більше випадках, а підставою для розірвання договору може бути як повна несплата, так і систематична сплата орендної плати не в повному обсязі.
Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.
У судове засідання від 31.08.2026 з`явився представник Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ». Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце повідомлені належним чином.
Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила такі обставини справи.
Між ОСОБА_1 (надалі за текстом ОСОБА_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПРОСТОАГРО" (відповідач, орендар) 18.07.2024 укладено ряд Договорів оренди землі:
- Договір № 1807/1 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0450, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/2 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0451, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/3 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0452, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/4 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0453, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/5 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0454, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/6 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0455, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/7 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0456, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/8 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0457, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір № 1807/9 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0458, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір №1807/10 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0459, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір №1807/11 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0460, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір №1807/12 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 1,8707 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0461, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір №1807/13 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0462, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір №1807/14 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0463, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
- Договір №1807/15 оренди землі від 18.07.2024, відповідно до якого в оренду відповідачу було передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0465, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
Умови та положення укладених договорів оренди землі є однаковими, тобто тексти договорів окрім даних земельних ділянок ідентичні.
Відповідно до п. 1 договорів оренди землі ОСОБА_1 передає, а ТОВ "ПРОСТОАГРО" приймає у строкове платне користування (оренду) земельну ділянку сільськогосподарського призначення, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська область, Харківський район, за межами населених пунктів на території Циркунівської сільської ради (надалі за текстом - Об`єкти оренди).
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/1 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0450, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташовану за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/2 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0451;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/3 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0452;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/4 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0453;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/5 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0454;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/6 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0455;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/7 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передало, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0456;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/8 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ "ПРОСТОАГРО" прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0457;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/9 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0458;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/10 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0459;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/11 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0460;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/12 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 1,8707 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0461;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/13 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0462;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/14 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0463;
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2024 до Договору № 1807/15 оренди землі від 18.07.2024, ОСОБА_1 передав, а ТОВ «ПРОСТОАГРО» прийняло в користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0465;
За погодженням з ТОВ «ПРОСТОАГРО» ОСОБА_1 вніс зазначені вище земельні ділянки до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» (позивач).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав:
- земельна ділянка за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна № 642437963251 з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0450, загальною площею 2,00 га зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно відомостей про речове право № 59521948 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78456496 від 17.04.2025 13:58:25, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0451 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна 642413363251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.202 відповідно до відомостей про речове право 59522650 на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78457335 від 17.04.2025 14:19:29, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0452 загальною площею за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 643404063251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право 59523099 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78457870 від 17.04.2025 14:32:11, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна. Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0453 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером земельної ділянки 642902863251 зареєстрована на право власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право № 59523783 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78458803 від 17.04.2025 14:53:37, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0454 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером 579500063251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право № 59527084 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78462773 від 17.04.2025 16:38:27, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0455 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна 642882563251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право № 59524172 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78459212 від 17.04.2025 15:03:36, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0456 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна 815383263251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право № 59527283 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78462991 від 17.04.2025 16:45:06, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0457 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 592709563251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право № 59527472 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78463204 від 17.04.2025 16:52:46, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0458 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна 642877563251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право 59524556 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78459774 від 17.04.2025 15:17:32, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0459 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 642890063251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право № 59524860 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78460150 від 17.04.2025 15:26:27, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна. Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0460 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна 58[телефон приховано] зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове права № 59527634 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78463373 від 17.04.2025 16:59:35, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0461 загальною площею 1,8707 га за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 65[телефон приховано]зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право 59525138 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78460468 від 17.04.2025 15:34:37, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0462 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 58[телефон приховано] зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право № 59525397 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78460786 від 17.04.2025 15:42:31, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна, Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0463 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номером нерухомого майна 642876263251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей № 59526694 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78462179 від 17.04.2025 16:20:43, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна. Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл;
- земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0465 загальною площею 2,00 га за реєстраційним номер об`єкта нерухомого майна 642912263251 зареєстрована на праві власності за ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» 14.04.2025 відповідно до відомостей про речове право 59526897 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78462552 від 17.04.2025 16:31:54, приватний нотаріус Янбекова Ольга Ігорівна. Харківський міський нотаріальний округ, Харківська обл.
Відповідно до листа від 01.05.2025 (відправлення 09.05.2025 за штрихкодовим ідентифікатором 6115049108943) ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» повідомило ТОВ «ПРОСТОАГРО» про перехід права власності за укладеними договорами оренди землі та перехід до ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» прав та обов`язків попереднього власника за даними договорами оренди землі. Також повідомлення містило реквізити для оплати орендної плати новому власнику земельних ділянок.
Як зазначає позивач у позовній заяві, відповідач усупереч умов Договорів оренди не сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за неповну частину 2024 року, 2025 рік та 2026 рік, чим порушив умови укладених Договорів оренди землі і ці порушення мають системний характер.
Зокрема позивач наголошує, що всього по кожному договору оренди землі площею по 2 га мало бути сплачено орендної плати у розмірі 21 976,60 грн, а по Договору оренди землі площею 1,8707 - 20 555,81 грн.
Відповідно до банківської виписки по надходженню коштів на рахунок Ігнатова В.О. за період з 01.07.2024 по 01.01.2025 та з 01.01.2025 по 17.01.2026 вбачається, що за укладеними Договорами 14.08.2024 надійшли кошти у розмірі 68 334,45 грн.
Згідно банківських виписок по рахунку ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» грошові кошти від ТОВ «ПРОСТОАГРО» не надходили.
Таким чином, по кожному Договору оренди землі проведена оплата у розмірі 4 555,63 грн. Загальний розмір заборгованості зі сплати орендної плати за укладеними Договорами складає 259 893,75 грн.
Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів та виходячи із положень ст.31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 651 ЦК України, є підставою для розірвання договорів оренди землі з підстав систематичного невиконання відповідачем істотної умови цього договору щодо внесення орендної плати.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, що стало підставою для звернення позивача до апеляційного суду зі скаргою.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, апеляційний суд виходить з наступного.
Предметом розгляду у цій справі є вимоги ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» до ТОВ «ПРОСТОАГРО» про розірвання 15 договорів оренди землі від 18.07.2024 у зв`язку із систематичною несплатою відповідачем орендної плати.
Предметом апеляційного перегляду є законність та обґрунтованість рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2026 у справі № 922/793/26, яким у задоволенні зазначених позовних вимог відмовлено.
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, вказав, що надані позивачем докази не дають змоги встановити, в якому розмірі та за яким із 15 договорів відповідач сплатив орендну плату, а тому не підтверджують систематичного порушення ним відповідного обов`язку. Суд також виходив із недоведеності істотного порушення умов договорів та недотримання позивачем передбаченого пунктом 9.8 порядку їх дострокового розірвання, зокрема направлення відповідачу належного повідомлення. У зв`язку із цим суд визнав заявлені вимоги передчасними й необґрунтованими.
Колегія суддів не погоджується із такими висновками суду першої інстанції та зазначає таке.
Статтею 3 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, якими, зокрема, є: свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
Статтями 13 і 14 ЦК України встановлено, відповідно, межі здійснення цивільних прав та загальні засади виконання цивільних обов`язків. Зокрема, і цивільні права і цивільні обов`язки здійснюються (виконуються) в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
За змістом з ст. 11, 15, 16 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини; кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення правовідношення, або іншим способом, що встановлений договором або законом.
Частиною 2 ст. 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом, що регулює відносини, пов`язані з орендою землі, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Законом України «Про оренду землі» встановлено, що:
договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13);
істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (ч. 1, ч. 2 ст. 21);
договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. 1, ч. 2 ст. 31);
на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (ч. 1 ст. 32);
спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку (ст. 35).
Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту.
Статтею 530 ЦК України встановлено, що у разі, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У статті 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Така правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі № 916/5073/15 (п. 5.21, 5.22).
Відповідно до ст. 598, 599 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Крім того, умовами укладених договорів оренди сторони узгодили наступний порядок розірвання таких договорів:
Дострокове розірвання Договору може мати місце (п. 9.6 договорів):
9.6.1. за взаємною згодою Сторін;
9.6.2. при неналежному виконанні або не виконанні умов цього Договору однією із Сторін - за рішенням суду;
9.6.3. за ініціативою орендодавця у випадках, передбачених п. 9.7.
Згідно з приписами п. 9.7. договорів, орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати цей Договір у таких випадках:
9.7.1. прострочення Орендарем сплати орендної плати, передбаченої п.4.3, п. 4.4 Договору, строком понад 3 місяці (ст. 782 ЦК);
9.7.2. використання Земельної ділянки не за цільовим призначенням;
9.7.3. використання Земельної ділянки з порушенням норм та вимог чинного законодавства України та/або цього Договору;
9.7.4. незгоди Орендаря з новим розміром орендної плати у випадках, передбачених пп. 4.8.3 п. 4.8.3 Договору.
Пунктом 9.8. сторони узгодили, що про дострокове розірвання Договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених п. 9.7 Договору, орендодавець письмово повідомляє орендаря шляхом направлення Орендарю повідомлення про розірвання Договору в односторонньому порядку цінним (рекомендованим) листом з описом вкладення та повідомленням про вручення не пізніше ніж за 30 днів до дня розірвання Договору.
У десятиденний строк з дня одержання повідомлення Орендар може надіслати Орендодавцю відповідь за результатами розгляду повідомлення про розірвання договору.
Договір вважається розірваним через 30 днів з моменту надходження на відділення поштового зв`язку за юридичною адресою Орендаря або на юридичну адресу Орендаря належного повідомлення Орендодавця про розірвання Договору в односторонньому порядку. Заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Належним повідомленням про розірвання договору в односторонньому порядку вважається направлення Орендодавцем поштою письмового повідомлення про намір розірвати Договір на юридичну адресу Орендаря цінним (рекомендованим) листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.
Отже, системний аналіз пунктів 9.6- 9.8 договорів свідчить про те, що сторони передбачили два самостійні та відмінні за своєю правовою природою способи дострокового розірвання договорів оренди.
Перший спосіб передбачений пунктом 9.6.2 договорів і полягає в їх розірванні за рішенням суду в разі невиконання або неналежного виконання умов договору однією зі сторін. Застосування цього способу передбачає звернення заінтересованої сторони до суду, який має встановити факт порушення договірного зобов`язання, його характер, повторюваність та правові наслідки, а також перевірити наявність передбачених законом або договором підстав для розірвання.
Другий спосіб визначений пунктом 9.6.3 у взаємозв`язку з пунктами 9.7 та 9.8 договорів. Він надає орендодавцеві право самостійно, без попереднього рішення суду, розірвати договір у випадках перелічених у пункті 9.7, зокрема в разі прострочення орендарем сплати орендної плати понад три місяці. Для реалізації саме цього одностороннього позасудового способу пункт 9.8 встановлює спеціальну процедуру: направлення орендарю не пізніше ніж за 30 днів письмового повідомлення про розірвання договору цінним або рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.
Таким чином, передбачене пунктом 9.8 повідомлення є умовою реалізації орендодавцем права на одностороннє позасудове розірвання договору. Саме з направленням такого повідомлення та спливом установленого договором тридцятиденного строку сторони пов`язали настання наслідку у вигляді розірвання договору без судового рішення.
Колегія суддів зазначає, що зі змісту договорів не вбачається, що дотримання процедури, визначеної пунктом 9.8, є обов`язковою передумовою звернення орендодавця до суду на підставі пункту 9.6.2. Навпаки, пункт 9.6.2 безпосередньо передбачає можливість судового розірвання договору в разі його невиконання або неналежного виконання та не містить вимоги про попереднє направлення орендарю повідомлення про одностороннє розірвання.
У цій справі позивач не заявляє про те, що договори вже розірвані внаслідок реалізації ним права на одностороннє розірвання за пунктами 9.7- 9.8, і не просить суд підтвердити факт такого розірвання. Предметом позову є розірвання договорів саме за рішенням суду у зв`язку із систематичним невиконанням відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати. Отже, спірні правовідносини охоплюються пунктом 9.6.2 договорів, а не процедурою, передбаченою пунктами 9.7- 9.8, як помилково вказав суд першої інстанції.
Отже, суд першої інстанції дійшов неправильного висновку, що відсутність повідомлення про намір розірвати договори в односторонньому порядку або недотримання передбаченої пунктом 9.8 процедури може бути самостійною підставою для відмови у позові.
У зв`язку з викладеним колегія суддів зазначає, що під час вирішення цього спору слід перевірити наявність заявленої позивачем матеріально-правової підстави для розірвання договорів за рішенням суду відповідно до пункту 9.6.2 договорів. Зокрема, суд має установити, чи порушив відповідач обов`язок зі сплати орендної плати, за які саме періоди та за якими договорами вона не була внесена, чи мало таке порушення систематичний характер.
Як убачається з позовної заяви, Товариство з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» обґрунтовує заявлені вимоги систематичним невиконанням відповідачем основного обов`язку орендаря, а саме несплатою орендної плати за 2025 та 2026 роки у строки, встановлені договорами оренди землі.
На підтвердження цих обставин позивач надав до матеріалів справи банківські виписки за рахунками попереднього власника земельних ділянок Ігнатова О.А. та нового власника ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ», а також акт приймання-передачі земельних ділянок до статутного капіталу, повідомлення про зміну власника земельних ділянок від 01.05.2025 та опис вкладення до поштового відправлення.
Дослідивши надані банківські виписки у взаємозв`язку з умовами договорів, колегія суддів установила таке.
Пунктом 4.4 договорів передбачено, що орендна плата сплачується орендарем у безготівковій формі до 24 грудня кожного поточного року за наступний рік наперед. Плата за перший неповний 2024 рік мала бути внесена під час підписання договорів.
Із банківської виписки за рахунком попереднього власника земельних ділянок Ігнатова О.А. сформованої 17.01.2026 (т.1 а.с. 108 зворотна сторона) вбачається, що 14.08.2024 ТОВ «ПРОСТОАГРО» перерахувало 68 334,45 грн. У призначенні цього платежу зазначено, що кошти сплачуються як орендна плата за оренду землі сільськогосподарського призначення по договорах оренди №1807/1- 1807/15.
Тобто, у призначенні платежу перелічено всі 15 договорів, розірвання яких є предметом позову.
Тому висновок суду першої інстанції про неможливість установити, за якими саме договорами відповідач здійснив цей платіж, не відповідає змісту банківської виписки.
Крім того, розмір платежу узгоджується з умовами пунктів 4.3- 4.3.1 договорів. Орендна плата за неповний 2024 рік щодо земельної ділянки площею 2 га становила 4 575,35 грн. Чотирнадцять із переданих в оренду ділянок мають площу по 2 га, а одна - 1,8707 га. Розмір орендної плати за останню ділянку, визначений пропорційно її площі, становить приблизно 4 279,55 грн. Отже, загальна орендна плата за всіма 15 договорами за неповний 2024 рік становила 68 334,45 грн, що відповідає сумі платежу від 14.08.2024.
Таким чином, наявні докази дають підстави для висновку, що платіж від 14.08.2024 стосувався всіх 15 договорів та становив повну орендну плату за перший неповний 2024 рік. Водночас цей платіж здійснено не в день укладення договорів 18.07.2024, як передбачено пунктом 4.4, а 14.08.2024, тобто з простроченням. Однак предметом заявлених позивачем підстав позову є передусім повна несплата орендної плати за 2025 та 2026 роки.
За умовами пункту 4.4 договорів орендна плата за 2025 рік мала бути внесена до 24.12.2024. Проте банківська виписка за рахунком Ігнатова О.А. за період, який охоплює зазначену дату, не містить відомостей про перерахування відповідачем орендної плати за 2025 рік за договорами № 1807/1- 1807/15.
Відтак із матеріалів справи вбачається, що орендна плата за 2025 рік не була внесена відповідачем у встановлений договорами строк.
Актом приймання-передачі від 14.04.2025 підтверджується передання відповідних земельних ділянок до статутного капіталу ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» та набуття останнім права власності на них.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди.
За частиною третьою цієї статті новий власник зобов`язаний повідомити користувача про набуття права власності, зазначивши, зокрема, відомості про нового власника, земельну ділянку, його адресу та платіжні реквізити.
На виконання зазначених вимог ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» склало повідомлення від 01.05.2025 про зміну власника земельних ділянок, у якому зазначено:
- найменування нового власника (Товариство з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ», код ЄДРПОУ 45830857);
- кадастрові номери та площі всіх 15 земельних ділянок: ([номер приховано]:03:008:0450 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0451 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0452 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0453 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0455 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0458 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0459 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0461 - 1,8707 га; [номер приховано]:03:008:0462 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0463 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0465 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0454 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0456 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0457 - 2,0 га; [номер приховано]:03:008:0460 - 2,0 га, загальною площею 29,8707 га);
- номери та дати договорів оренди землі, за якими належить сплачувати орендну плату: № 1807/1, № 1807/2, № 1807/3, № 1807/4, № 1807/5, № 1807/6, № 1807/7, № 1807/8, № 1807/9, № 1807/10, № 1807/11, № 1807/12, № 1807/13, № 1807/14 та № 1807/15, укладені 18.07.2024;
- місцезнаходження та поштову адресу нового власника (Україна, 61145, Харківська область, місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 111-А);
- платіжні реквізити для внесення орендної плати (отримувач - ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ», код ЄДРПОУ 45830857, рахунок № НОМЕР_2 , відкритий в АТ КБ «ПРИВАТБАНК»).
Опис вкладення (т. 1 а.с. 112) підтверджує, що 09.05.2025 це повідомлення направлено ТОВ «ПРОСТОАГРО» поштовим відправленням на належну адресу відповідача, яка відповідає адресі, зазначеній у договорах оренди.
Отже, новий власник виконав покладений на нього ч. 3 ст. 148-1 ЗК України обов`язок щодо повідомлення орендаря про зміну власника земельних ділянок і надав відповідачу необхідні реквізити для належного виконання грошового зобов`язання.
Жодних заперечень стосовно заміни власника земельних ділянок з боку відповідача матеріали справи не містять.
За пунктом 4.4 договорів орендна плата за 2026 рік мала бути сплачена до 24.12.2025. Повідомлення з реквізитами нового власника направлено відповідачу 09.05.2025, тобто більш ніж за сім місяців до настання відповідного строку платежу.
Проте банківська виписка за рахунком ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» за період до 11.01.2026 не містить відомостей про надходження від ТОВ «ПРОСТОАГРО» орендної плати за 2026 рік за будь-яким із договорів № 1807/1- 1807/15. Відповідний платіж відсутній і у виписці за рахунком попереднього власника до 17.01.2026.
Таким чином, сукупність наявних у справі доказів підтверджує два випадки повної несплати відповідачем орендної плати у строки, визначені договорами:
- за 2025 рік до 24.12.2024;
- за 2026 рік до 24.12.2025.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди. Згідно зі статтею 24 цього Закону орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, тоді як за статтею 25 Закону орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
За ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.
Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено, що зобов`язання, для якого встановлений строк його виконання, підлягає виконанню в цей строк.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також з інших підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.
Пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України систематичну несплату орендної плати визначено підставою припинення права користування земельною ділянкою.
У постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що підставою розірвання договору оренди землі відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 29.07.2020 у справі № 277/526/18, від 20.08.2020 у справі № 616/292/17, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 04.07.2023 у справі № 906/649/22, від 20.02.2024 у справі № 917/586/23, від 02.04.2024 у справі № 922/1165/23 та інші).
Велика Палата Верховного Суду наголосила, що п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України в разі систематичної повної несплати є спеціальною, самостійною та достатньою правовою підставою для розірвання договору. Тому в такому випадку немає потреби додатково встановлювати істотність порушення відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України. Натомість якщо орендна плата сплачується, але в меншому розмірі, ніж передбачено договором, тобто має місце часткова несплата або недоплата, питання про розірвання договору вирішується за ч. 2 ст. 651 ЦК України з урахуванням істотності такого порушення.
Велика Палата також зазначила, що подальше погашення заборгованості не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору, оскільки не усуває вже допущених випадків повної несплати орендної плати у встановлені договором строки (постанова ВП ВС від 20.11.2024 у справі № 918/391/23).
У цій справі встановлено не часткову сплату або недоплату орендної плати за 2025 та 2026 роки, а повну відсутність відповідних платежів у строки, визначені п. 4.4 договорів. Тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню спеціальна підстава, передбачена п.«д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, без необхідності додаткового доведення істотності порушення за ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Умови договорів узгоджуються з наведеним законодавчим регулюванням. Відповідно до п. 6.3.5 договорів орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, а пу. 9.6.2 безпосередньо передбачає можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду в разі невиконання або неналежного виконання його умов однією зі сторін.
Несплата відповідачем орендної плати за 2025 та 2026 роки є невиконанням основного майнового обов`язку орендаря та становить два самостійні випадки повної несплати у визначені договорами строки. Отже, таке порушення має систематичний характер у розумінні п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та повністю узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду.
За змістом ст.14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Обов`язком суду при розгляді справи є саме дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності, безпосередності дослідження наявних у справі доказів. Тобто з`ясування всіх юридично значущих обставин за наданими і наявними у справі доказами з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями, які суд оцінює у порядку ст. 86 ГПК України. Саме чітке обґрунтування та аналіз є базовими вимогами до судових рішень та важливим аспектом права на справедливий суд.
Відповідно до приписів ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Згідно з ч. 3 ст. 86 ГПК України суд, зокрема, надає оцінку доказам, у тому числі й кожному доказу, що міститься у справі, мотивує їх відхилення або врахування. Суд має надати оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), які містяться у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Як унормовано у статті 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування "вірогідності доказів" на відміну від "достатності доказів" підкреслює потребу співставлення судом доказів, які надають позивач та відповідач. Отже, з введенням у дію стандарту доказування, як вірогідність доказів, необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
З огляду на викладене колегія суддів доходить висновку, що надані позивачем банківські виписки у сукупності з умовами договорів, актом приймання-передачі земельних ділянок, повідомленням про зміну власника та доказами його направлення підтверджують систематичну повну несплату відповідачем орендної плати за 2025 та 2026 роки. Відповідач, зі свого боку, не надав доказів сплати орендної плати за зазначені періоди або інших доказів належного виконання відповідних зобов`язань.
Отже, суд першої інстанції, дійшовши висновку про недоведеність систематичної несплати орендної плати, не дослідив належним чином зміст і взаємний зв`язок наявних у матеріалах справи доказів та не зіставив їх з умовами договорів оренди.
Місцевий господарський суд не здійснив окремого дослідження виконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати за кожний наступний розрахунковий період відповідно до встановленого пунктом 4.4 договорів строку. Зокрема, суд не врахував, що орендна плата за 2025 рік мала бути внесена до 24.12.2024, а за 2026 рік до 24.12.2025, та не зіставив ці строки з відомостями банківських виписок попереднього і нового власників земельних ділянок.
Суд першої інстанції не надав належної оцінки тому, що банківська виписка за рахунком Ігнатова О.А. не містить відомостей про сплату відповідачем орендної плати за 2025 рік за договорами № 1807/1- 1807/15.
Так само суд не дослідив у належній сукупності акт приймання-передачі земельних ділянок від 14.04.2025, повідомлення про зміну їх власника від 01.05.2025 та опис вкладення до поштового відправлення від 09.05.2025. Зазначені докази підтверджують набуття ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» права власності на всі 15 земельних ділянок, виконання новим власником обов`язку, передбаченого ч. 3 ст. 148-1 ЗК України, а також направлення відповідачу на його належну адресу, яка відповідає адресі, зазначеній у договорах, відомостей про нового власника і банківських реквізитів для внесення орендної плати.
Суд першої інстанції також неправильно витлумачив п. 9.6- 9.8 договорів, не розмежувавши передбачений п. 9.6.2 судовий порядок розірвання договорів унаслідок їх невиконання або неналежного виконання та передбачений п. 9.7- 9.8 односторонній позасудовий порядок їх розірвання за ініціативою орендодавця. Унаслідок цього місцевий господарський суд помилково поширив вимоги щодо направлення повідомлення про одностороннє розірвання договору на випадок звернення орендодавця до суду з позовом про його розірвання на підставі п. 9.6.2.
Натомість апеляційний суд, повторно дослідивши докази відповідно до ст. 269 ГПК України, оцінивши кожний із них окремо та їх взаємний зв`язок у сукупності за правилами ст. 79, 86 ГПК України, встановив, що:
- платіж від 14.08.2024 у сумі 68 334,45 грн стосувався всіх 15 договорів та становив повну орендну плату за перший неповний 2024 рік, хоча й був здійснений із простроченням;
- орендна плата за 2025 рік, яка мала бути внесена до 24.12.2024, відповідачем не сплачена;
- після набуття права власності на земельні ділянки ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» належно повідомило відповідача про зміну власника та надало йому необхідні платіжні реквізити;
- орендна плата за 2026 рік, яка мала бути внесена до 24.12.2025, відповідачем також не сплачена;
- доказів, які б підтверджували здійснення цих платежів або спростовували відомості банківських виписок, матеріали справи не містять.
Таким чином, сукупність більш вірогідних доказів підтверджує два самостійні випадки повної несплати відповідачем орендної плати у строки, визначені договорами за 2025 та 2026 роки. Таке невиконання основного договірного обов`язку є систематичною несплатою орендної плати в розумінні п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та становить передбачену законом і пунктом 9.6.2 договорів достатню підставу для їх дострокового розірвання за рішенням суду.
За таких обставин висновок суду першої інстанції про недоведеність систематичного порушення відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати ґрунтується на неповному з`ясуванні обставин, які мають значення для справи, неналежній оцінці доказів та неправильному застосуванні норм матеріального права.
Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини першої статті 277 ГПК України неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність викладених у рішенні висновків установленим обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права є підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового рішення.
З огляду на викладене колегія суддів доходить висновку, що апеляційна скарга ТОВ «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2026 у справі № 922/793/26 скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог та розірвання спірних договорів оренди землі.
Враховуючи задоволення апеляційної скарги, судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 13, 74, 76-79, 126, 129, 269, п.2 ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України Східний апеляційний господарський суд,-
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрземконструкція» задовольнити.
Рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2026 у справі № 922/793/26 скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким позов Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» задовольнити:
- розірвати Договір № 1807/1 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0450, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56053471);
- розірвати Договір № 1807/2 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0451, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56052382);
- розірвати Договір № 1807/3 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0452, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56053225);
- розірвати Договір № 1807/4 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0453, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56052722);
- розірвати Договір № 1807/5 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0454, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56054449);
- розірвати Договір № 1807/6 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0455, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56050968);
- розірвати Договір № 1807/7 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0456, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56051734);
- розірвати Договір № 1807/8 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0457, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56051470);
- розірвати Договір № 1807/9 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0458, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56051147);
- розірвати Договір № 1807/10 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0459, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56051305);
- розірвати Договір № 1807/11 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0460, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56052127);
- розірвати Договір № 1807/12 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 1,8707 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0461, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56055465);
- розірвати Договір № 1807/13 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0462, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56054786);
- розірвати Договір № 1807/14 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0463, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56055283);
- розірвати Договір № 1807/15 оренди землі від 18.07.2024, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» щодо передання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2 га, за кадастровим номером [номер приховано]:03:008:0465, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, розташованої за адресою: Харківська обл., Харківський район, Циркунівська сільська рада, щодо якої державним реєстратором Солоницівської селищної ради Харківського району Харківської області 18.07.2024 зареєстровано право оренди земельної ділянки (речове право) за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (номер запису про інше речове право 56055127).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРОСТОАГРО» (49000, Дніпропетровська обл., місто Дніпро, вул. Тимчасова, 2; ідент. код 43278173) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРЗЕМКОНСТРУКЦІЯ» (61145, м. Харків, вул. Клочківська, 111А; ідент. код 45830857) 39 936,00 грн судового збору за подання позовної заяви та 59 904,00 грн за подання апеляційної скарги.
Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.
Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 10.09.2026.
Головуючий суддя В.В. Россолов
Суддя Р.А. Гетьман
Суддя В.С. Хачатрян