Справа № 344/2623/25
Провадження № 22-ц/4808/817/26
Головуючий у 1 інстанції Польська М. В.
Суддя-доповідач Бойчук
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 вересня 2026 року м. Івано-Франківськ
Івано-Франківський апеляційний суд в складі:
судді-доповідача Бойчука І.В.,
суддів: Пнівчук О.В., Томин О.О.,
секретаря Кузнєцова В.В.,
з участю представника апелянта,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» про зобов`язання виконати умови договору, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 на заочне рішення Івано-Франківського міського суду від 26 лютого 2026 року під головуванням судді Польської М.В. у м. Івано-Франківську,
в с т а н о в и в:
В лютому 2025 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» про зобов`язання виконати умови договору купівлі-продажу майнових прав на житлове приміщення.
Позовні вимоги обґрунтував тим, що 10.12.2020 між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав об`єкту капітального будівництва по АДРЕСА_1 , за умовами якого продавець має передати покупцю двокімнатну квартиру проектний номер №18/І проектною пл.70м.кв. на VІІ-му поверсі вартістю 665 000 грн, що еквівалентно 23 715,30 дол. США, планове завершення будівництва та введення в експлуатацію - IІ квартал 2021 року, та обумовлено певний вичерпний обсяг робіт за п.1.2 договору. Оплата за вартість квартири проведена повністю. На час звернення до суду акт готовності об`єкта до експлуатації позивачу не направлено, не здійснено ряд робіт відповідачем за договором.
Просив зобов`язати ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» виконати умови п.1.5. договору купівлі-продажу майнових прав №Н18/1/7 від 10.12.2020 щодо запланованого терміну будівництва та введення в експлуатацію об`єкту капітального будівництва багатоповерхового будинку по АДРЕСА_2 . Зобов`язати ПП «Металоспецмонтаж» здійснити роботи в двохкімнатній квартирі АДРЕСА_3 згідно визначеного договором переліку.
Заочним рішенням Івано-Франківського міського суду від 26 лютого 2026 року відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 .
У апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 посилається на незаконність та необґрунтованість рішення суду.
Зазначає, що спір між сторонами виник з приводу порушення права позивача на належне виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав, внаслідок чого він звернувся з позовом про його відновлення, введення будинку в експлуатацію та передачу у власність квартири, яка є предметом договору.
Щодо терміну виконання робіт та здачі в експлуатацію будинку, то існують договори з іншими інвесторами, які стосуються здачі будинку в експлуатацію, починаючи з 2016 року і по 2020 рік. Тобто, не виконання умов договорів не може відбуватися з вини відповідача безкінечно, в зв`язку з чим є необхідність задовольнити позов в повному обсязі.
Щодо тверджень суду про необхідність вирішувати спір з цього приводу в окружному адміністративному суді, то відповідач ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» не є суб`єктом владних повноважень, а тому твердження суду про не підсудність частини позовних вимог судам загальної юрисдикції є помилковим.
Між ОСОБА_1 та ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» 10 грудня 2020 року було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, що стосується об`єкту капітального будівництва - багатоквартирного будинку з приміщеннями громадського призначення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав передбачено: що сторони домовились, що об`єктом, майнові права на який передаються за даним договором, є двокімнатна квартира АДРЕСА_4 , проектною площею 70 кв.м. на 7 поверсі, що розташована в об`єкті капітального будівництва з відповідними характеристиками.
Окрім того, в об`єкті капітального будівництва повинні бути проведені опоряджувальні роботи сходових кліток, встановлений ліфт.
До теперішнього часу жодний благоустрій прилеглої території та опоряджувальні роботи не здійснено.
Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - II квартал 2021 року.
Згідно довідки ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» від 10 грудня 2020 року №23 зазначено, що ОСОБА_1 оплачено повну вартості майнових прав на об`єкт нерухомості.
Апелянт вважає, що дії відповідача фактично вказують на недобросовісну поведінку, а також вказують на недостовірні дані щодо завершення будівництва та направлення повідомлення органам державного архітектурно-будівельного контролю щодо введення в експлуатацію будинку.
Акту готовності об`єкта до експлуатації до цього часу не направлено.
Не завершивши будівництво багатоповерхового будинку по АДРЕСА_5 , ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» розпочало будівництво 3-поверхового будинку в дворі. Таке будівництво відбувається з порушенням протипожежних норм, будівельних норм та безпідставно забудовується прибудинкова територія багатоповерхового будинку по АДРЕСА_5 .
Фактично відстані від сходів багатоповерхового будинку по АДРЕСА_5 становлять 5 метрів, та так звана господарська будівля з допоміжними приміщеннями на АДРЕСА_6 будується на малій відстані до гаражів. До інших споруд відстань складає менше 4 метрів. Тобто, повністю порушено всі наявні будівельні норми.
В зв`язку з такими обставинами робочий проект «Нове будівництво господарської будівлі з допоміжними приміщеннями на АДРЕСА_6 », де замовником є ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ», є незаконним.
У випадку завершення будівництва господарської будівлі з допоміжними приміщеннями буде не можливо здати в експлуатацію будинок, в якому придбано квартиру позивачем.
Апелянт вважає, що необхідно зобов`язати відповідача ввести будинок за адресою АДРЕСА_5 в експлуатацію згідно умов укладеного договору.
Просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.
Учасники справи правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалися, що відповідно до ч.3 ст.360 ЦПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.
Представник ОСОБА_1 апеляційну скаргу підтримав з наведених у ній мотивів.
ОСОБА_1 та представник ПП «МЕТАЛСПЕЦМОНТАЖ» в засідання апеляційного суду не з`явився, хоча був належним чином повідомлений про день, час і місце слухання справи.
З урахуванням положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України апеляційний суд ухвалив про розгляд справи за їхньої відсутності.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, враховуючи таке.
Встановлено, що 10.12.2020 року між ОСОБА_1 та ПП «Металоспецмонтаж» укладено договір купівлі-продажу майнових прав за №Н18І/7, об`єкту капітального будівництва по АДРЕСА_2 за умовами якого продавець має передати покупцю двокімнатну квартиру проектний номер №18/І проектною пл. 70 м.кв. на VІІ-му поверсі вартістю 665 000 грн, в еквіваленті 23 715,30 доларів США, планове завершення будівництва та введення в експлуатацію - IІ квартал 2021 року та обумовлено певний вичерпний обсяг робіт за п.1.2 договору (а.с.14-18).
У договорі сторони зазначили певний (вичерпний без розширення та тлумачення) обсяг робіт у новоствореній квартирі за п.1.2 договору: чорнова штукатурка стін, електрична розводка по квартирі, стяжка підлоги, встановлення вхідних металевих дверей, встановлення металопластикових вікон, монтаж стояків системи водопостачання та каналізації, підведення системи внутрішнього газопостачання, електроенергії, води до квартирних лічильників, встановлення лічильників обліку газу, електроенергії та води, благоустрій території. Також за умовами договору, в будинку в якому знаходиться дана квартира повинні бути проведені опоряджувальні роботи сходових кліток, встановлений ліфт.
Оплата за вартість квартири проведена позивачем як покупцем повністю, що посвідчується довідкою від 10.12.2020 року (а.с.19).
Як доводила сторона позивача в змісті позовної заяви, пояснення як вже зазначено вище не наддавались суду, Акт готовності об`єкта до експлуатації позивачу на час звернення до суду не було направлено, а також не здійснено ряд робіт відповідачем за договором від 10.12.2020 року.
Згідно ч.1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
За ст.526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, тощо.
Набуття фізичною або юридичною особою статусу замовника будівництва має місце за одночасного виконання таких умов: 1) перебування у власності або користуванні у такої особи земельної ділянки, на якій плануються або здійснюються будівельні роботи; 2) саме цей користувач або власник земельної ділянки має намір на здійснення будівельних робіт, про що свідчить подання у встановленому порядку відповідної заяви.
Системний аналіз положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про архітектурну діяльність" дає підстави дійти висновку про те, що замовником будівництва є особа, яка має легітимний намір щодо здійснення нового будівництва (реконструкції, капітального ремонту існуючого об`єкта) на належній їй земельній ділянці (щодо належного їй об`єкта) та виразила такий намір шляхом подання відповідної заяви, та у встановленому Законом порядку отримала дозвільний документ.
У декларації про початок виконання будівельних робіт обов`язково зазначаються відомості про замовника та, у разі залучення замовником до виконання будівельних робіт іншого суб`єкта, інформація про такого суб`єкта, який у цьому разі набуває статусу генерального підрядника або підрядника. Законодавча вимога щодо зазначення в декларації про початок виконання будівельних робіт відомостей не тільки про замовника, але й, зокрема, про генерального підрядника (підрядника) зумовлена тим, що вказані особи є суб`єктами містобудівної діяльності, кожен з яких несе відповідальність за порушення містобудівного законодавства в порядку та з підстав, визначених Законом України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності", іншими законодавчими актами.
У постанові Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі N 814/2523/16 зазначено, що право власника на забудову на своїй земельній ділянці здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм. При цьому будівельні роботи на певній земельній ділянці можуть виконуватися замовником об`єкта будівництва виключно за наявності документів, які підтверджують речове право цієї особи на земельну ділянку, на якій плануються відповідні будівельні роботи, про що зазначається в повідомленні про початок виконання будівельних робіт до органу державного архітектурно-будівельного контролю. Отже, подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт пов`язане саме з особою замовника цих робіт.
Однак, необхідність перевірки достовірності відомостей, наведених у декларації про введення об`єкта будівництва до експлуатації, регулюється відповідно до ст.41,41-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Так, державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності". Державний архітектурно-будівельний контроль замовників будівництва, які є фізичними особами, здійснюється відповідно до Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" з урахуванням особливостей правового статусу таких осіб. Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю визначається Кабінетом Міністрів України. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об`єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.
Підготовчі та будівельні роботи, які не відповідають вимогам законодавства, будівельним нормам і правилам, містобудівним умовам та обмеженням, затвердженому проекту або будівельному паспорту забудови земельної ділянки, виконуються без набуття права на їх виконання, підлягають зупиненню до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю у своїй діяльності взаємодіє з органами виконавчої влади, що здійснюють контроль за дотриманням природоохоронних, санітарно-гігієнічних, протипожежних вимог, вимог у сфері охорони праці, енергозбереження та інших вимог, передбачених законом, а також з органами державної статистики, Національної поліції, прокуратури та іншими правоохоронними і контролюючими органами.
Державний архітектурно-будівельний нагляд здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, через головних інспекторів будівельного нагляду у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Відповідність проекту будівництва законодавству, містобудівним умовам та обмеженням забудови земельної ділянки перевіряється саме на етапі експертизи проекту і його затвердження замовником. У разі ж, якщо проєктна та/або експертна організація здійснили передачу замовнику проектної документації для виконання будівельних робіт на об`єкті будівництва, розробленої з порушенням вимог законодавства, містобудівної документації, вихідних даних для проектування об`єктів містобудування, будівельних норм, державних стандартів і правил, вищезгадані суб`єкти містобудування несуть відповідальність, передбачену частиною першою статті 2 Закону України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності"
Проведення перевірки стосовно особи, яка є замовником будівництва, складання припису та застосування до нього штрафних санкцій у разі наявного порушення у сфері містобудівної діяльності, у випадку встановленння такого, відбувається у порядку, визначеному законодавством.
Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.
Отже, саме на замовника будівництва покладено обов`язок ініціювати питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.
Також, авторський нагляд має здійснюватися відповідальною особою на всіх етапах будівництва. Виконанню вказаних обов`язків передує укладення між замовником та відповідальною особою договору про здійснення авторського нагляду. Безпосереднє виконання будівельних робіт не має вирішального значення при встановленні необхідності здійснення авторського нагляду на об`єкті будівництва, оскільки обов`язковість такого нагляду прямо передбачена законом після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.
Верховний Суд у постанові від 10 серпня 2022 року у справі № 400/587/20 вказав, що об`єктом перевірки органу державного архітектурно-будівельного контролю є будівельний об`єкт, на якому проводиться перевірка (будівля, споруда тощо), проте предметом контролю з боку держави є дотримання вимог законодавства суб`єктом господарювання, виявлення винних осіб та притягнення їх до відповідальності.
Отже, в аспекті відповідальності суб`єкта за в т.ч. можливого дотримання чи недотримання вимог закону під час будівництва слід розглядати правовідносини між контролюючим органом та відповідним суб`єктом містобудування (замовником, проектувальником, підрядником та експертною організацією).
Відмовляючи ОСОБА_1 у задоволенні позову, суд першої інстанції вказав, що умовами договору від 10.12.2020 сторони передбачили відповідальність та права і обов`язки сторін договору.
Зокрема, покупець має право здійснювати контроль за ходом виконання умов договору та монтажно-будівельних робіт (п.4.3.2 договору). Окрім того, за п.5.3 договору у випадку порушення строків введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва продавець зобов`язаний сплатити покупцю штраф у розмірі 0.01% від загальної суми сплаченої покупцем вартості майнових прав.
Суд першої інстанції вказав, що позивач не позбавлений права захисту порушених своїх прав у спосіб, визначений договором та законом. Однак, вимога про зобов`язання ПП «Металоспецмонтаж» здійснити запланований термін будівництва та введення в експлуатацію багатоповерхового будинку по АДРЕСА_1 в ІІ кварталі 2021 року містить минулий час, а не час та строки під час звернення до суду. Також позивач не надав доказів внесення змін до укладеного договору в частині обумовлення інших строків, до яких може бути зазначена вимога, тому така не підлягає до задоволення.
Дослідивши письмові докази, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
З такими висновками суду першої інстанції погоджується колегія суддів апеляційного суду.
Доводи апелянта про те, що дії відповідача фактично вказують на недобросовісну поведінку та недостовірні дані щодо завершення будівництва є необґрунтованими.
Встановлено, що укладеним між сторонами договором купівлі-продажу майнових прав об`єкту капітального будівництва від 10.12.2020 продавець має передати покупцю двокімнатну квартиру з введенням в експлуатацію у IІ кварталі 2021 року та обумовлено певний вичерпний обсяг робіт за п.1.2 договору.
Оплата за квартиру проведена позивачем як покупцем повністю, що підтверджується довідкою від 10.12.2020.
Щодо недобросовісної поведінки відповідача, то суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні зазначив, що позивач не надав на підтвердження жодних доказів нездійснення ряду робіт, які є предметом вимог позову а саме: зобов`язання ПП «Металоспецмонтаж» здійснити згідно умов договору роботи в двокімнатній квартирі. Позивачем не доведено наявності таких порушень з боку позивача і не надано даних про відсутність проведених у квартирі робіт, визначених у договорі. При цьому колегія суддів зауважує, що будинок в цілому не здано в експлуатацію, що не позбавляє позивача провести такі роботи до здачі в експлуатацію, тому вимоги у цій частині є передчасними.
Суд першої інстанції також обґрунтовано вказав, що суд не може визначити термін виконання робіт на вимогу позивача, а саме - І квартал 2024 року, оскільки строк виконання робіт був узгоджений сторонами до кінця ІІІ кварталу 2020 року. Матеріали справи не містять узгодження сторін про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав від 11.06.2020 щодо квартири стосовно інших дат. На час звернення до суду з цим позовом строки введення об`єкту минули, а нові сторонами не вирішувалось в порядку виконання договірних зобов`язань.
Щодо вимоги про зобов`язання ПП «Металоспецмонтаж» здійснити запланований термін будівництва та введення в експлуатацію багатоповерхового будинку по АДРЕСА_1 в ІІ кварталі 2021 року, то суд вказав про те, що інвестор-власник майнових прав, яким є позивач, визначив позовну вимогу, якою просив зобов`язати відповідача (як замовника будівництва чи забудівника) в конкретний термін ввести об`єкт в експлуатацію. Однак, введення в експлуатацію об`єкта будівництва відбувається за визначеною законом процедурою, а не на вимогу одного із інвесторів чи покупців квартир у багатоквартирних будинках, тому позивач не доведено того, що відповідач вказував на недостовірні дані щодо завершення будівництва.
Інші доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, не спростовують висновки суду першої інстанції, та не містять підстав для скасування або зміни судового рішення.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Згідно ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів апеляційного суду дійшла переконання, що оскаржуване рішення судом першої інстанції постановлене з додержанням вимог матеріального і процесуального права, тому його слід залишити в силі. Доводи апеляційної скарги не спростовують його законності і обґрунтованості. Підстав для його скасування з мотивів, наведених у скарзі, не встановлено.
Порядок розподілу та відшкодування судових витрат регламентується статтею 141 ЦПК України.
Частиною першою зазначеної статті встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи наведене, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на апелянта.
Керуючись ст. 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Заочне рішення Івано-Франківського міського суду від 26 лютого 2026 року залишити без змін.
Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Постанову складено 16 вересня 2026 року.
Суддя-доповідач: І.В. Бойчук
Судді: О.В. Пнівчук О.О. Томин