22.09.26
22-ц/812/1421/26
Єдиний унікальний номер судової справи 490/4315/24
Номер провадження 22-ц/812/1421/26
Доповідач апеляційного суду Серебрякова Т.В.
Постанова
Іменем України
22 вересня 2026 року місто Миколаїв
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Миколаївського апеляційного суду в складі:
головуючого Серебрякової Т.В.,
суддів: Коломієць В.В., Тищук Н.О.,
з секретарем судового засідання Біляєвою В.М.,
за участі:
представників позивача - ОСОБА_1 , адвоката Ніколаєва О.М.,
представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Кріль Т.Є.,
переглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції за апеляційною скаргою ОСОБА_2 рішення, яке ухвалено Центральним районним судом міста Миколаєва 08 травня 2026 року, під головуванням судді Саламатіна О.В., в приміщені цього ж суду о 15 год. 30 хв., у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальності Будівельно-комерційне підприємство «Гранд Парк» до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсним акту прийому-передачі та скасування державної реєстрації,
УСТАНОВИЛА:
У травні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальності Будівельно-комерційне підприємство «Гранд Парк» (далі - ТОВ БКП «Гранд Парк») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсним акту прийому-передачі та скасування державної реєстрації.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказував, що у період з 30 червня 2020 року по 30 квітня 2021 року, на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 28 травня 2020 року за №IУ113201491616, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, ТОВ БКП «Гранд Парк» здійснено будівництво багатоповерхового житлового будинку з нежитловими приміщеннями офісів (добудова об?єкта незавершеного будівництва) за адресою: АДРЕСА_1 (1 черга будівництва).
21 травня 2021 року, на підставі акту готовності об?єкта до експлуатації від 22 квітня 2021 року, позивачу видано сертифікат №IY123210513591, що засвідчує відповідність закінченого будівництва об?єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації.
05 липня 2021 року між ТОВ БКП «Гранд Парк» та ОСОБА_2 було укладено договір №40 купівлі-продажу майнових прав (далі - договір). Відповідно до умов договору, а саме п.2.1 узгоджено, що продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Сторони домовились, що об`єкт нерухомості, майнові права на які передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 79,0 кв.м.
Пунктом 3.1 договору передбачено, що майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріпляються за покупцем у момент видачі довідки про оплату 100% майнових прав. Довідка підписується продавцем не пізніше 3-х робочих днів з дати здійснення покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена у п.4.2 цього договору.
Об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі об`єкта нерухомості (п.3.3 договору).
Сторони погодились, що у випадку часткової оплати вартості майнових прав, покупець не набуває право власності на частину майнових прав (п.3.4 договору).
У п.4.3 договору встановлено наступний порядок розрахунку за майнові права, а саме: покупець, протягом 3-х банківських днів з дня підписання договору перераховує на поточний рахунок або в касу продавця повну частку від вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, зазначеної у п.4.2 договору, що складає 861 100 грн.
У разі невиконання покупцем обов`язку, зазначеному у п.4.3 договору, договір вважається розірваним в односторонньому порядку, з ініціативи продавця, на умовах, викладених у п.7.3 договору.
Обов`язок покупця по здійсненню розрахунку по цьому договору вважається виконаним, в день зарахування суми, визначеної п.4.2 договору, на поточний рахунок продавця, зазначеного у реквізитах цього договору або в касу продавця (приймання грошових коштів в касу продавця оформлюється касовим ордером, завіреним печаткою продавця).
Після повної сплати покупцем вартості майнових прав за об`єкт нерухомості, визначений в п.2.2 договору, продавець видає йому довідку про оплату 100% відсотків майнових прав на об`єкт нерухомості згідно цього договором.
Продавець має право розірвати договір в односторонньому порядку, наслідком чого є його припинення, лише в таких випадках: не перерахування та/або несвоєчасне перерахування покупцем зазначених в п.4.2 цього договору грошових коштів.
Позивач зазначав, що 05 липня 2021 року між сторонами було укладено акт прийому-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , відповідно до умов, якого ТОВ БКП «Гранд Парк» передало, а ОСОБА_2 прийняв у власність майнові права на вказану квартиру.
При цьому, в п.3 цього акту зазначено, що ОСОБА_2 перерахував на рахунок ТОВ БКП «Гранд Парк» вартість майнових прав на квартиру згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року.
В подальшому вищезазначена квартира була зареєстрована за відповідачем.
15 березня 2024 року позивач отримав від ГУ ДПС у Миколаївській області інформацію, щодо наявності відкритих рахунків у ТОВ БКП «Гранд Парк».
Відповідно до виписок по рахункам позивача, кошти за майнові права відповідно до умов договору за квартиру АДРЕСА_3 від ОСОБА_2 або будь-якої іншої особи не надходило, а тому довідка про оплату 100% майнових прав за вищезазначену квартиру відповідачу не видавалась.
29 квітня 2024 року позивач звернувся до відповідача з вимогою щодо повідомлення останнього про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав в односторонньому порядку та пропозицією протягом 5 календарних днів з моменту отримання даної вимоги в добровільному порядку повернути квартиру АДРЕСА_3 її законному власнику - ТОВ БКП «Гранд Парк».
Вимога залишилась без відповіді, майно не повернуто, з огляду на зазначене, позивач вимушений звертатися для захисту своїх прав до суду.
Посилаючись на викладене, з урахуванням уточнених вимог, позивач просив:
розірвати договір №40 купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року, що укладений між ТОВ БКП «Гранд Парк» та ОСОБА_2 ;
визнати недійсним Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 від 05 липня 2021 року;
скасувати державну реєстрацію квартири АДРЕСА_3 , яка була зареєстрована за ОСОБА_2 .
У відзиві на позов ОСОБА_2 вказував, що згідно договору він виступав покупцем, а позивач - продавцем. Свої зобов`язання за договором він виконав у повному обсязі, здійснивши повну оплату, що визначалась за даним договором. А тому, позов позивача після спливу більш, ніж трьох років після повного виконання договору став для нього справжньою несподіванкою, оскільки жодних підстав для розірвання договору не існує, у зв`язку з належним виконанням ним своїх обов`язків за даним договором. З огляду на це позовні вимоги не визнав в повному обсязі.
Рішенням Центрального районного суду міста Миколаєві від 08 травня 2026 року позов ТОВ БКП «Гранд Парк» задоволено.
Розірвано договір купівлі-продажу майнових прав №40 від 05 липня 2021 року, укладений між ТОВ БКП «Гранд Парк» та ОСОБА_2 .
Визнано недійсним Акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 від 05 липня 2021 року.
Скасовано державну реєстрацію квартири АДРЕСА_3 , яка була зареєстрована за ОСОБА_2 .
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ТОВ БКП «Гранд Парк» сплачений судовий збір в розмірі 3 028 грн.
Ухвалюючи судове рішення про задоволення позову, суд врахував надані позивачем докази, а саме виписки по рахункам та довідки, якими підтверджено, що кошти за майнові права відповідно до умов договору №40 купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року за квартиру АДРЕСА_3 від ОСОБА_2 або будь-якої іншої особи на рахунок та в касу ТОВ БКП «Гранд Парк» не надходили.
Районний суд дійшов висновку, що вказане свідчить про невиконання відповідачем вимог п.4.3 договору №40 купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року, а саме: не внесення відповідачем на рахунки або в касу позивача протягом 3-х банківських днів з дня підписання договору повної частки від вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, зазначеному в п.4.2 договору. А за такого, з урахуванням п.4.5 договору №40 купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року, обов`язок відповідача по здійсненню розрахунку по цьому договору вважається невиконаним. Відповідачем не надано доказів щодо оплати за договором купівлі-продажу майнових прав.
В апеляційній скарзі ОСОБА_2 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Відповідач вказував, що судом не враховані висновки, викладені в постанові від 08 вересня 2020 року у справі №916/667/18 (провадження №12-145гс19), в якій Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що «7.26. під розпискою на практиці, як правило, розуміється письмовий документ, який містить відомості про певні обставини, наприклад про отримання однією особою від іншої грошей, іншого майна тощо. Розписка у такому значенні є письмовим доказом згідно із ч.1, п.1 ч.2 ст.73 ГПК України. 7.27. Таке розуміння узгоджується із законом. Так, відповідно до ч.1 ст.545 ЦК України, прийнявши виконання зобов`язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі. Відповідно до ч.1 ст.545 ЦК України в разі відмови кредитора повернути борговий документ або видати розписку боржник має право затримати виконання зобов`язання; у цьому разі настає прострочення кредитора. Відповідно до абзацу третього частини першої статті 937 ЦК України письмова форма договору зберігання вважається дотриманою, якщо прийняття речі на зберігання посвідчено розпискою, квитанцією або іншим документом, підписаним зберігачем. Відповідно до ч.2 ст.1047 ЦК України на підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей. 7.28. Тому пункт 5 спірного договору в тій його частині, у якій він містить відомості про отримання покупцями грошей до підписання договору, суму цих грошових коштів та пропорції, у якій вони отримані кожним з продавців, є розпискою».
Враховуючи вищенаведене, відповідач вважав, що пункт акту прийому-передачі майнових прав від 05 липня 2021 року, в якому зазначено про те, що ОСОБА_2 перерахував на рахунок ТОВ БКП «Гранд Парк» вартість майнових прав на квартиру згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року кошти в сумі 861 100 грн., є «розпискою». При цьому, «розписка» містить відомості про отримання продавцем ТОВ БКП «Гранд Парк» суми грошових коштів від покупця ОСОБА_2 , а тому вимога про розірвання спірного договору купівлі-продажу майнових прав з підстав, зазначених позивачем, не підлягає задоволенню.
В апеляційній скарзі ОСОБА_2 зазначив, що якби ним справді не здійснювалась оплата, як стверджує позивач та в подальшому з його думкою безпідставно погоджується суд першої інстанції, то майнові права просто б не були передані позивачем і відповідно б не підписувався акт прийому-передачі.
Суд першої інстанції не взяв до уваги позиції, викладені у постанові Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі №607/11746/17 де зазначено, що з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
Також зауважено, що районним судом не взято до уваги той факт, що оригінали доказів оплати зберігаються у позивача і, як на думку відповідача, навмисно ним не надані суду, та безпідставно заначено, що відповідачем не проведенні оплати.
Разом з тим, акт прийому-передачі майнових прав на квартиру є беззаперечним доказом здійснення відповідачем оплати за договором та належного виконання умов договору. В акті позивачем особисто підтверджено факт оплати, що вважається обставиною, що не потребує доведення.
Судом першої інстанції взагалі не надано оцінки правової позиції, висловленої в постанові Верховного Суду від 08 вересня 2020 року по справі №920/418/19, де зазначено, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожним праву на таке розірвання.
Відповідно до ч.ч.4,5 ст.653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Суд не взяв до уваги той факт, що акт прийому-передачі не є самостійним правочином, та чинним законодавством не передбачено можливість визнання його не дійсним. Верховний Суд у своїй усталеній практиці неодноразово зазначав, що акт прийому-передачі є первинним обліковим та доказовим документом, який підтверджує факт виконання сторонами зобов`язань за договором, а не самостійним правочином, якщо інше прямо не випливає з його змісту.
Відповідачем зазначено, що у даній справі акт прийому-передачі майнових прав на житлове приміщення складений на виконання договору купівлі-продажу та не містить положень, які б змінювали предмет, ціну або інші істотні умови договору, а тому не може розглядатися як самостійний об`єкт визнання недійсним.
Відповідач стверджував, що розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсним акту приймання-передачі після його фактичного виконання, скасування державної реєстрації права власності на квартиру після того, як самим позивачем підписано акт прийому-передачі, вчинено дії щодо сприяння державної реєстрації за ОСОБА_2 права власності на житлове приміщення, суперечить принципам добросовісності, закріпленим у ст.ст.3,13 ЦК України, що також відповідає позиції Верховного Суду.
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ БКП «Гранд Парк», посилаючись на невідповідність викладених в ній обставин зібраним у справі доказам, які повно і всебічно досліджені судом, просило залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду - без змін.
Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з таких підстав.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в ст.263 ЦПК України.
Так, відповідно до ч.ч.1,2,5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржуване судове рішення таким вимогам не відповідає в повному обсязі.
Так, забезпечення кожному права на справедливий суд та реалізація права особи на судовий захист мають здійснюватися з урахуванням норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також практики Європейського суду з прав людини, які відповідно до ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23 лютого 2006 року за №3477-IV застосовуються судами при розгляді справ як джерело права.
За змістом п.1 ст.6, ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція), ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР, кожен має право на розгляд його справи упродовж розумного строку судом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Відповідно до ст.ст.1,3 ЦК України, ст.ст.2,4-5,12-13,19 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають з цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.
При цьому, в порядку цивільного судочинства, виходячи із його загальних засад про неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність, перш за все регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Кожна особа, а у випадках, встановлених законом, органи та особи, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; або прав, свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.
Частина 1 статі 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ч.2 ст.15 ЦК України).
За правилами ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
За ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Як вбачається з матеріалів справи, з 30 червня 2020 року по 30 квітня 2021 року, на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 28 травня 2020 року №IУ113201491616, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, ТОВ БКП «Гранд Парк» здійснено будівництво багатоповерхового житлового будинку з нежитловими приміщеннями офісів (добудова об?єкта незавершеного будівництва) за адресою: АДРЕСА_1 , (1 черга будівництва) (а.с.9-10).
Державна архітектурно-будівельна інспекція України 21 травня 2021 року на підставі акту готовності об?єкта до експлуатації від 22 квітня 2021 року, видала позивачу сертифікат №IY123210513591, що засвідчує відповідність закінченого будівництва об?єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації (а.с.11-17).
05 липня 2021 року між ТОВ БКП «Гранд Парк» та ОСОБА_2 було укладено договір №40 купівлі-продажу майнових прав.
Відповідно до умов договору, а саме п.2.1 узгоджено, що продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Сторони домовились, що об`єкт нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_4 , двокімнатна, загальною площею 79,0 кв.м., на 8 поверсі, в 3 секції.
Пунктом 3.1 договору передбачено, що майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріпляються за покупцем у момент видачі довідки про оплату 100% майнових прав. Довідка підписується продавцем не пізніше 3-х робочих днів з дати здійснення покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена у п.4.2 цього договору.
Об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі (п.3.3 договору купівлі-продажу).
Сторони погодились, що у випадку часткової оплати вартості майнових прав, покупець не набуває право власності на частину майнових прав (п.3.4 договору).
Пунктом 4.3 договору встановлено наступний порядок розрахунку за майнові права, а саме:
- покупець, протягом 3-х банківських днів з дня підписання договору перераховує на поточний рахунок або в касу продавця повну частку від вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, зазначеної у п.4.2 договору, що складає 861 100 грн.;
- у разі невиконання покупцем обов`язку, зазначеного в п.4.3 договору, договір вважається розірваним в односторонньому порядку, з ініціативи продавця, на умовах, викладених у п.7.3 договору.
Пунктом 4.5 договору встановлено, що обов`язок покупця по здійсненню розрахунку по цьому договору вважається виконаним, в день зарахування суми, визначеної п.4.2 договору, на поточний рахунок продавця, зазначеного у реквізитах цього договору або в касу продавця (приймання грошових коштів в касу продавця оформлюється касовим ордером, завіреним печаткою продавця).
Пунктом 4.7 договору встановлено, що після повної сплати покупцем вартості майнових прав за об`єкт нерухомості, визначений в п.2.2 даного договору, продавець видає йому довідку про оплату 100% майнових прав на об`єкт нерухомості згідно цього договору (а.с.18-22).
05 липня 2021 року між сторонами було укладено акт прийому-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 .
Відповідно до умов вищевказаного акту ТОВ БКП «Гранд Парк» передало, а ОСОБА_2 прийняв у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_3 .
При цьому в п.3 цього акту зазначено, що ОСОБА_2 перерахував на рахунок ТОВ БКП «Гранд Парк» вартість майнових прав на квартиру згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року. Сторони виконали покладенні на них зобов`язання у повному обсязі і не мають претензій один до одного (п.4 акту) (а.с.23).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єктів від 09 травня 2024 року за №377856749 ОСОБА_2 володіє квартирою АДРЕСА_3 (а.с.24-26).
15 березня 2024 року на адресу ТОВ БКП «Гранд Парк» надійшла інформація від ГУ ДПС у Миколаївській області, щодо наявності відкритих рахунків з 05 жовтня 2020 року (а.с.27).
Так, згідно заключних виписок по рахункам ТОВ БКП «Гранд Парк» за період з 01 травня 2021 року по 15 березня 2024 року кошти за майнові права відповідно до умов договору за квартиру АДРЕСА_3 від ОСОБА_2 або будь-якої іншої особи не надходили (а.с.28, 29-42).
Відповідно до довідки позивача від 22 квітня 2024 року за вих.№18, кошти за майнові права відповідно до умов договору №40 купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року за квартиру АДРЕСА_3 від ОСОБА_2 або будь-якої іншої особи на рахунок ТОВ БКП «Гранд Парк» (ЄДРПОУ 40974362) не надходили (а.с.43).
Згідно із довідкою позивача за №7 від 01 травня 2026 року, відповідно з бухгалтерським обліком фірми ТОВ БКП «Гранд Парк» кошти за майнові права відповідно до умов договору №40 купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року, на квартиру АДРЕСА_3 від ОСОБА_2 або будь-якої іншої особи в касу ТОВ БКП «Гранд Парк» не надходили (а.с.130).
22 квітня 2024 року позивач, звернувся до відповідача з вимогою щодо повідомлення останнього про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав в односторонньому порядку та пропозицією протягом 5 календарних днів з моменту отримання даної вимоги в добровільному порядку повернути квартиру АДРЕСА_3 її законному власнику - ТОВ БКП «Гранд Парк» (а.с.44-45).
Щодо позовних вимог про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, то колегія судді виходить з наступного.
Так, обґрунтовуючи позовні вимоги про розірвання договору купівлі- продажу майнових прав, позивач посилався на те, що відповідач ОСОБА_2 не перерахував кошти за нерухомість на рахунок товариства чи в касу.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції вважав, що відповідач не надав суду доказів щодо оплати за спірним договором купівлі-продажу.
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду.
В постанові від 08 вересня 2020 року у справі №916/667/18 (провадження №12-145гс19) Велика Палата Верховного Суду надала правову оцінку «п.5 спірного договору як розписки», зокрема, звернула увагу на те, що «7.26. під розпискою на практиці, як правило, розуміється письмовий документ, який містить відомості про певні обставини, наприклад про отримання однією особою від іншої грошей, іншого майна тощо. Розписка у такому значенні є письмовим доказом згідно із ч.1, п.1 ч.2 ст.73 ГПК України. 7.27. Таке розуміння узгоджується із законом. Так, відповідно до ч.1 ст.545 ЦК України, прийнявши виконання зобов`язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі. Відповідно до ч.1 ст.545 ЦК України в разі відмови кредитора повернути борговий документ або видати розписку боржник має право затримати виконання зобов`язання; у цьому разі настає прострочення кредитора. Відповідно до абз.3 ч.1 ст.937 ЦК України письмова форма договору зберігання вважається дотриманою, якщо прийняття речі на зберігання посвідчено розпискою, квитанцією або іншим документом, підписаним зберігачем. Відповідно до ч.2 ст.1047 ЦК України на підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей. 7.28. Тому пункт 5 спірного договору в тій його частині, у якій він містить відомості про отримання покупцями грошей до підписання договору, суму цих грошових коштів та пропорції, у якій вони отримані кожним з продавців, є розпискою».
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що п.3 зазначеного вище акту прийому-передачі майнових прав від 05 липня 2021 року, в якому чітко зазначено про те, що ОСОБА_2 перерахував на рахунок ТОВ БКП «Гранд Парк» вартість майнових прав на квартиру згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 05 липня 2021 року кошти в сумі 861 100 грн., є «розпискою».
При цьому, «розписка» містить відомості про отримання продавцем ТОВ БКП «Гранд Парк» суми грошових коштів від покупця ОСОБА_2 .
За змістом ч.3 ст.12, ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст.76 ЦПК України).
У ч.2 ст.78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з ч.1 ст.80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Слід зауважити, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19).
Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні від 23 серпня 2016 року у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». … Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».
Відповідно до ч.ч.1.2 ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Таким чином, з урахуванням того, що матеріали цивільної справи містять «розписку» про отримання продавцем ТОВ БКП «Гранд Парк» від покупця ОСОБА_2 визначену договором купівлі-продажу вартість майнових прав на спірне майно, в сумі 861 100 грн., колегія суддів вважає, що позовні вимоги позову про розірвання спірного договору купівлі-продажу з підстав, зазначених позивачем, задоволенню не підлягають.
Враховуючи, що вимоги про скасування державної реєстрації на квартиру, яке було зареєстроване за ОСОБА_2 , є похідними від вимог про розірвання спірного договору купівлі-продажу, ці вимоги також задоволенню не підлягають.
Щодо позовних вимог про визнання недійсним акту прийому-передачі майнових прав, то слід вказати наступне.
Відповідно вимог ч.ч.1,3,5,6 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з ч.ч.1,3 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3,5,6ст.203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Обґрунтовуючи вимоги про визнання спірного акту недійсним, позивач фактично послався лише на те, що відповідач не оплатив вартість майнових прав.
Будь-яких підстав, передбачених ст.215 ЦК України, позивач в позові не зазначив.
Згідно ч.1 ст.15, ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду від 05 вересня 2019 року у справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19) зазначено, що аналіз ст.ст.13,15,16,203,215 ЦК України дозволяє зробити висновок, що недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі №761/26815/17 (провадження №61-16353сво18) зроблено висновок, що недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».
Тлумачення ст.ст.215,216 ЦК України та ст.ст.651-653 ЦК України свідчить, що законодавець розмежовує конструкції «недійсність договору» та «розірвання договору», як за підставами, так і за своїми правовими наслідками. Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору не є підставою для визнання його недійсним.
За таких обставин, вимоги позову про визнання недійсним акту прийому-передачі майнових прав, які обґрунтовані тим, що відповідач не здійснив оплату, передбачену в цьому акті, задоволенню не підлягають.
Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними в постанові від 22 червня 2020 року у справі №177/1942/16-ц.
Оскільки суд першої інстанції при вирішенні спору неповно з`ясував обставини справи, а висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи, то відповідно до п.п.1,3 ч.1 ст.376 ЦПК України рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволені позову.
За правилами п.п.«в» п.4 ч.1 ст.382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Згідно з ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За такого, колегія суддів вважає, що з позивача на користь відповідача слід стягнути 4 542 грн. судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.
Керуючись ст.ст.367,374,376,381,382 ЦПК України, колегія суддів
УХВАЛИЛА:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 - задовольнити.
Рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 08 травня 2026 року - скасувати та ухвалити у справі нове судове рішення.
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельно-комерційне підприємство «Гранд Парк» до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсним Акту прийому-передачі майнових прав на квартиру, скасування державної реєстрації - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельно-комерційне підприємство «Гранд Парк» (ЄДРПОУ 40974362) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) 4 542 (чотири тисячі п`ятсот сорок дві) грн. судового збору.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення у випадках та з підстав, передбачених ст.389 ЦПК України.
Головуючий Т.В. Серебрякова
Судді: В.В. Коломієць
Н.О. Тищук
Повний текст судового рішення
складено 28 вересня 2026 року