ПОСТАНОВА
іменем України
23 вересня 2026 року м. Кропивницький
справа № 404/10621/24
провадження № 22-ц/4809/1522/26
Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах Чельник О.І. (головуючий, суддя-доповідач), Єгорової С.М., Мурашка С.І.
за участю секретаря судового засідання Щербини А.І.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Кропивницька міська рада,
розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Коротченко Олександр Олександрович, на рішення Фортечного районного суду м. Кропивницького від 11травня 2026 року у складі судді Варакіної Н.Б.,
ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2024 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до Кропивницької міської ради про визнання укладеної додаткової угоди.
В обґрунтування позовної заяви посилався на те, що 09 листопада 2017 року між ним та Кіровоградською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки №60, згідно з яким орендодавець на підставі протоколу земельних торгів - аукціону від 09 листопада 2017 року №9313 надає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку розташовану по АДРЕСА_1 , розміром 0,0030 га, кадастровий номер - [номер приховано]:37:316:0140, за рахунок земель житлової та громадської забудови, з цільовим призначенням - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид користування - для розміщення торгівельного павільйону. Відповідно до пункту 3.1 договір укладено строком на 5 років (до 09 листопада 2022 року).
12 жовтня 2022 року ним подано заяву (лист повідомлення), зареєстрований за №107686, до Кропивницької міської ради, в якій він просив поновити (продовжити) договір оренди землі строком на 5 років загальною площею 0,0030 га за адресою: АДРЕСА_1 , розміром 0,0030 га, кадастровий номер - [номер приховано]:37:316:0140. У визначений законом строк Кропивницька міська рада, як розпорядник спірної земельної ділянки та орендодавець за спірним договором оренди, не прийняла рішення на сесії ради та не заперечила щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки у строк до 12 листопада 2022 року (протягом місяця з моменту отримання листа позивача). Тобто, жодних дій відповідачем не виконано, чим грубо порушено вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та процедуру реалізації орендарем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог вказаного Закону.
Він належним чином виконував та виконує обов`язки за умовами договору та ним дотримана процедура поновлення спірного договору оренди, а відповідачем створюються перешкоди та порушуються права позивача на мирне користування орендованим майном. Вказав, що орендар має законне сподівання на поновлення договору оренди землі на новий строк незалежно від поведінки орендодавця. Якщо для заперечення орендодавця законом встановлений місячний строк, то таке заперечення має бути доведене до відома орендаря в межах встановленого строку. Тому, у позивача на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» з`явилось право на поновлення договору оренди землі на той самий строк, на тих самих умовах.
Рішенням Кіровоградського окружного адміністративного суду від 23 вересня 2019 року у справі №340/1791/19 визнано протиправною відмову Управління містобудування та архітектури Міської ради міста Кропивницького, що міститься в листі від 25 березня 2019 року №19-806, в наданні ОСОБА_1 містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва. Зобов`язано Управління містобудування та архітектури Міської ради міста Кропивницького надати ОСОБА_1 містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва: нове будівництво будівлі торгівлі, торгівельного павільйону, по АДРЕСА_1 ; вид будівництва - нове будівництво: АДРЕСА_1 . Судом у рішенні встановлено, що позивачем подано заяву від 01.03.2019 про видачу містобудівних умов і обмежень для проектування об`єкта будівництва: нове будівництво будівлі торгівлі, до якої було надано відповідний перелік документів, що підтверджується описом документів. До заяви про надання містобудівних умов та обмежень був наданий повний пакет документів, вичерпний перелік яких передбачено ч. 3 ст. 29 Закону № 3038-VI. Проте, листом від 25.03.2019 №19-806 відповідач відмовив позивачу у видачі містобудівних умов і обмежень для забудови земельної ділянки. Невідповідність намірів забудови встановлюється на стадії надання містобудівних умов та обмежень і означає, що запланований для будівництва об`єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту. Як убачається з договору оренди земельної ділянки від 09.11.2017 орендодавець - Кіровоградська міська рада надає орендарю - ОСОБА_1 в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення торгівельного павільйону, вид цільового призначення земель - 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі). Отже, позивач має право на будівництво будівлі торгівлі на орендованій ним земельній ділянці, яка була надана в користування органом Міською радою міста Кропивницького саме для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Зазначеним рішенням було встановлено, що відмова відповідача у наданні позивачу містобудівних умов та обмежень, викладена у листі від 25.03.2019 №19-806, не відповідає принципам управлінської діяльності, закріпленим у частині 2 статті 2 КАС України, позаяк прийнята необґрунтовано, тобто без урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення, недобросовісно, всупереч повноваженням відповідача та вимогам чинного законодавства. Тому така відмова є протиправною.
У зв`язку з тим, що добровільно рішення суду не виконувалося, він отримав виконавчий лист на підставі цього рішення, який пред`явлено до виконання державній виконавчій службі. 31 серпня 2022 року було відкрито виконавче провадження №69744272, в межах якого до відповідача неодноразово застосовувалися визначені законом заходи примусу, завдяки чому лише 13 жовтня 2022 року наказом №149 управлінням видано позивачеві містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва (реєстраційний номер ЄДСССБ MU01:5796-8244-2792-3272, реєстраційний номер А2945796824427923270 від 10 жовтня 2022 року) - нове будівництво будівлі торгівлі, торгівельного павільйону по АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки [номер приховано]:37:316:0140. У подальшому, 08 листопада 2022 року, до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради ним, через Центр надання адміністративних послуг, в паперовій формі, подано повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1), реєстраційний номер СА01:7019-2247-5874-8569.
11 листопада 2022 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради відмовлено у внесенні повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1) - нове будівництво будівлі торгівлі, торгівельного павільйону по АДРЕСА_1 до Реєстру будівельної діяльності з посиланням на те, що «В розділі «Відомості про земельну ділянку», зазначено право оренди земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:37:316:0140, в той же час згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна, на вказаній земельній ділянці площею 0,003 га, зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля, яка належить Фірмі «РОКСОЛАНА ЛТД» Господарське товариство з обмеженою відповідальністю».
14 листопада 2022 року до управління державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради ним, через Центр надання адміністративних послуг, в паперовій формі, повторно подано повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1), реєстраційний номер СА01:1194-2537-8438-4535.
18 листопада 2022 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради повторно відмовлено у внесенні повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1) - нове будівництво будівлі торгівлі, торгівельної діяльності, з посиланням на те, що «В завантаженому до ЄДЕССБ проекті на «Нове будівництво будівлі торгівлі, торгівельного павільйону по АДРЕСА_1 » відсутня прив`язка об`єкта будівництва на місцевості, в зв`язку з чим не можливо встановити чи запроектовано даний об`єкт у відповідності до ДБН та виданих містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, включаючи дотримання відстаней до існуючих будівель і споруд, червоних ліній та протипожежних розривів. Крім того, в проекті визначено висоту споруди (магазину) 4,450 м від відмітки 0, що суперечить пункту 1 виданих містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, яким передбачено прийняти висоту будівлі торгівлі не вище 4,0 м, відповідно до ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій».
18 листопада 2022 року до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради ним, через Центр надання адміністративних послуг, в паперовій формі, втретє подано повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1), реєстраційний номер СА01:4232-5122-5706-6607.
24 листопада 2022 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради повторно відмовлено у внесенні повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах незначними наслідками (СС1) - нове будівництво будівлі торгівлі, торгівельного павільйону по АДРЕСА_1 до Реєстру будівельної діяльності, з посиланням на те, що «Рішенням виконавчого комітету Кропивницької міської ради від 24 листопада 2022 року №862 скасовано наказ управління містобудування та архітектури Кропивницької міської ради від 13 жовтня 2022 №149, яким затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва №47 «Нове будівництво об`єкта торгівлі, торговельного павільйону за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер [номер приховано]:37:316:0140).
Враховуючи вищенаведене, реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єкті «Нове будівництво будівлі торгівлі, торгівельного павільйону по АДРЕСА_1 » є неможливою.
Протиправність вище викладених обставин встановлено у рішенні Кіровоградського окружного адміністративного суду у справі №340/3106/23 від 15серпня 2023 року.
Зазначав, що з моменту отримання земельної ділянки в оренду у 2017 році і протягом всього часу дії спірного договору оренди відповідачем створювалися перешкоди для використання ним земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме шляхом зловживання управлінським впливом та наданими чинним законодавством повноваженнями, що також можна трактувати як недобросовісна поведінка орендодавця.
Посилаючись на ці обставини просив суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_1 щодо земельної ділянки, розташованої по АДРЕСА_1 , розміром 0,0030 га, кадастровий номер -3510100000:37:316:0140, за рахунок земель житлової та громадської забудови, з цільовим призначенням - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для розміщення торгівельного павільйону, в редакції, яка викладена у прохальній частині позовної заяви.
Рішенням Фортечного районного суду м. Кропивницького від 11травня 2026 року у задоволені позову відмовлено.
Не погоджуючись із вказаним рішенням ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Коротченко Олександр Олександрович, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просив вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення його позову.
Представник Кропивницької міської ради Татарко Д.А. направив до апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просив рішення Фортечного районного суду м. Кропивницького від 19 травня 2026 року залишити без змін, а апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Коротченко Олександр Олександрович, без задоволення.
У судовому засіданні апеляційного суду представник Кропивницької міської ради Татарко Д.А. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Позивач у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. До початку судового засідання 23 вересня 2026 року від ОСОБА_1 повторно надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, обґрунтоване позбавленням його професійної правової допомоги. У клопотанні позивач зазначив, що 11 вересня 2026 року між ним та адвокатом Коротченко О.О. укладено угоду про розірвання договору про надання правової допомоги від 01 грудня 2025 року у зв`язку з розбіжностями у правовій позиції. Крім того, позивач вказав, про це також повідомлялось у попередньому клопотанні про відкладення розгляду справи від 15.09.2026. Також позивачем додано копію наказу від 17 вересня 2026 року №63-к «Про відбуття у відпустку без збереження заробітної плати» на період з 18 вересня 2026 року по 21 вересня 2026 року, за підписом директора ТОВ «Черняхівські ковбаси» Дудіна О.Є.
Колегія суддів відхиляє зазначені доводи як підставу для повторного відкладення розгляду справи з огляду на те, що у судовому засіданні 15 вересня 2026 року розгляд справи вже відкладався за аналогічним клопотанням позивача. З моменту розірвання договору з адвокатом (11.09.2026) до дня поточного судового засідання позивач мав достатньо часу для реалізації свого права на залучення іншого представника (адвоката) або підготовки до самопредставництва. За таких обставин повторна неявка позивача та заявлене клопотання не свідчать про наявність поважних та непереборних причин, які перешкоджають розгляду справи, визначена відпустка у наказі не стосується дати судового засідання, а тому колегія суддів визнала клопотання необґрунтованим та постановила ухвалу про розгляд справи у відсутності позивача на підставі ч.2 ст. 372 ЦПК України, враховуючи строки розгляду апеляційної скарги, передбачені ч.1 ст.371 ЦПК України.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що 09 листопада 2017 року між Кіровоградською міською радою (нині - Кропивницькою міською радою) та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №60, за умовами якого, орендодавець на підставі протоколу земельних торгів - аукціону від 09 листопада 2017 року №9313 надав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, розташовану по АДРЕСА_1 , розміром 0,0030 га, кадастровий номер - [номер приховано]:37:316:0140, за рахунок земель житлової та громадської забудови, з цільовим призначенням - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид користування - для розміщення торгівельного павільйону. Відповідно до пункту 3.1 договір укладено строком на 5 (п`ять) років. Пунктом 3.2. договору визначено, що договір оренди землі набирає чинності з моменту його підписання, а право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації відповідно до Земельного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (т.1 а.с.11-13).
12 жовтня 2024 ОСОБА_1 подано заяву (лист-повідомлення) у якій позивач просив поновити (продовжити) договір оренди землі від 09 листопада 2017 року №60, строком на 5 років. До вказаної заяви додано проєкт додаткової угоди до договору оренди землі від 09 листопада 2017 року №60 (т.1 а.с.17-18).
Листом від 27 жовтня 2022 року №Д-7790 відповідачем за результатом розгляду вказаної заяви була надана відповідь, у якій повідомлено, що розділом 11 «Зміна умов договору та припинення і поновлення договору», вищезазначеного договору оренди землі (від 09 листопада 2017 року №60) передбачено, що орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Заява про поновлення вищевказаного договору надійшла до Центру надання адміністративних послуг міста Кропивницького 12 жовтня 2022 року, зареєстрована за №107686. Враховуючи зазначене, заявником порушено умови договору оренди землі, якими врегульовано строк для звернення орендаря з метою поновлення договору. Крім того, наразі Кропивницьким апеляційний судом слухається справа №404/3204/22 за позовом Кропивницької міської ради про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди землі. Тому, підготувати проєкт рішення про поновлення (продовження) договору оренди земельної ділянки строком на 5 років по АДРЕСА_1 загальною площею 0,0030 га для розміщення торгівельного павільйону не вбачається можливим. Також повідомлено, що відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (т.1 а.с.71).
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції дійшов висновку про те, що підстави для визнання додаткової угоди про поновлення договору укладеною відсутні, оскільки ОСОБА_1 належним чином не виконував свої обов`язки, визначені договором оренди земельної ділянки від 09 листопада 2017 року №60, та ним в установлені договором строки (не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору), не подано заяви-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проєктом додаткової угоди, а тому договір оренди земельної ділянки від 09 листопада 2017 року №60 є припиненим у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Враховуючи добровільну сплату ОСОБА_1 заборгованості, яка є предметом спору у справі №404/3204/22, та беручи до уваги те, що строк дії договору оренди землі від 09 листопада 2017 року №60 закінчився, Кропивницькою міською радою 25 квітня 2023 року подано до Кіровського районного суду міста Кіровограда заяву про закриття провадження у справі №404/3204/22 (т.1 а.с.98).
Ухвалою Кіровського районного суду міста Кіровограда від 27 квітня 2023 року у справі №404/3204/22 заяву Кропивницької міської ради про закриття провадження у справі задоволено та провадження у справі за позовом Кропивницької міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди землі, закрито на підставі п.2 ч.1 ст.255 ЦПК України, оскільки відповідачем погашено заборгованість з орендної плати (т.1 а.с.99-100).
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, виходячи з такого.
Відповідно до статей 125, 126 3К України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час підписання договору) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 01 січня 2013 року, чинній на час підписання договору оренди) передбачено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
За змістом частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Друга - встановлює загальне правило щодо моменту набрання чинності договором: договір набирає чинності з моменту його укладення.
За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усі істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частиною першою та другою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір. відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-XIV.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 12 квітня 2024 року у справі №131/970/23 дійшла висновку, що договір оренди землі вважається укладеним (набуває чинності) з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов.
Відповідно до частини 1 статті 253 Цивільного кодексу України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.
Як передбачено частиною 1 статті 254 Цивільного кодексу України, строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.
Відповідно до п.4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Враховуючи те, що Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року, а договір оренди землі №60 між Кропивницькою міською радою та ОСОБА_1 укладено 09 листопада 2017 року, місцевий суд правильно визначив, що відносини щодо поновлення договору оренди землі від 09 листопада 2017 року №60 регулюються ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла станом на 09 листопада 2017 року.
Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на 09 листопада 2017 року, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця. До спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
Зазначене повністю відповідає правовій позиції, сформульованій у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 у справі №903/1030/19, де зазначено, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 у справі № 594/376/17-4, від 22 вересня 2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).
У такий спосіб, оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору.
При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31 серпня 2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Виходячи із зазначених вище позицій Верховного Суду, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про
визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.
Враховуючи вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на час укладання договору та висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, для визнання додаткової угоди укладеною необхідно встановити наступну обставини та момент їх виникнення в наступній послідовності: належне виконання орендарем обов`язків, визначених цим договором; повідомлення орендарем орендодавця в установлені договором строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.
Встановлено, що договір оренди землі від 09 листопада 2017 року №60 набув чинності з моменту його підписання саме 09 листопада 2017 року, а тому строк дії договору сторонами визначено до 09 листопада 2022 року.
Проте, як підтверджується матеріалами справи та визнається самим позивачем, ОСОБА_1 звернувся до міської ради з листом-повідомленням лише 12 жовтня 2022 року, тобто з очевидним та значним пропуском встановленого договором строку звернення до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі.
Колегія суддів також враховує, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків. Матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_1 порушував умови договору в частині своєчасного внесення орендної плати, що спонукало відповідача звернутися до суду про стягнення заборгованості з орендної плати за цим договором. Факт визнання заборгованості позивачем підтверджується добровільною сплатою боргу під час судового розгляду та закриттям провадження у справі №404/3204/22. (т.1 а.с.90-97).
Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заява або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі а шкоду, розумно покладається на них.
Зазначене твердження неодноразово застосовувалась Верховним Судом, зокрема у своїх постановах від 10 квітня 2019 по справі №390/34/17, від 16 червня 2020 по справі №145/2047/16-4, від 30 липня 2020 у справі № 357/7734/18 тощо.
Твердження ОСОБА_1 у позовній заяві про те, що ним належним чином виконувались умови договору оренди землі суперечить його попередній поведінці під час розгляду справи №404/3204/22 щодо сплати заборгованості під час розгляду справи в суді.
Як зазначив Верховний Суд у своїй постанові від 23 листопада 2023 року у справі №906/1314/21, відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Верховний Суд неодноразово у своїх постановах наголошував, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону №161-XIV, можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.
Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом, при цьому дотримання строку входить до п`яти обов`язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV: (1) орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; (2) він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; (3) до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; (4) продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; (5) орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору 9постанова від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18).
Щодо визначення конкретного строку, якого мають дотримуватись сторони договору оренди, стаття 33 Закону № 161-XIV передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Саме до таких висновків дійшов Верховний суд у своїй постанові від 03 листопада 2021 року по справі №910/7864/20.
Враховуючи неналежне виконання умов договору та недотримання строків і процедури повідомлення орендодавця, ОСОБА_1 втратив переважне право на поновлення договору оренди землі, а сам договір припинив свою дію 09.11.2022 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Доводи апеляційної скарги також не спростовують правильність висновків оскаржуваного рішення, оскільки ці доводи зводяться до посилання на ті ж самі обставини та наведення обґрунтувань заявлених вимог, які вказані у позовній заяві та яким суд першої інстанції надав належну оцінку в оскаржуваному рішенні і колегія суддів повністю погоджується із цією оцінкою та прийнятим рішенням у даній цивільній справі.
Відповідно до ч.1 ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому на підставі статті 375 ЦПК України залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 - 384 ЦПК України
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Коротченко Олександр Олександрович, залишити без задоволення, а рішення Фортечного районного суду м. Кропивницького від 11травня 2026 року- без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 28 вересня 2026 року.
Головуючий суддя О.І. Чельник
Судді C.М. Єгорова
С.І. Мурашко