УХВАЛА
23 вересня 2026 року
м. Київ
справа № 727/6973/23
провадження № 61-14594св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Грушицького А. І.,
суддів: Калараша А. А., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Ситнік О. М.
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»,
відповідачі: обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці
від 09 січня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Танасійчук Н. М. та постанову Чернівецького апеляційного суду від 17 жовтня 2024 року у складі колегії суддів Литвинюк І. М., Височанської Н. К., Перепелюк І. Б.
у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів.
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2023 року до Шевченківського районного суду міста Чернівці надійшла позовна заява товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»
(далі - ТОВ «Гіпербуд», товариство) до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (далі - ОК «ЖБК «Проспект», кооператив), ОСОБА_1 .
У позові ТОВ «Гіпербуд» просило суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1, загальною площею 38,7 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 від 14 березня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОК «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за № 3823;
- визнати недійсним договір дарування нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1, загальною площею 38,7 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 від 12 травня 2022 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі
за № 2437.
В обґрунтування позову зазначало, що на підставі договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року є орендарем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 . На вказаній земельній ділянці на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, виданого 29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області, товариство здійснило будівництво торгового центру. Вартість будівництва станом на 30 вересня 2016 року становила 47 663 752,69 грн.
Після завершення будівництва ТОВ «Гіпербуд» не змогло ввести об`єкт в експлуатацію у зв`язку з відмовою органу державного
архітектурно-будівельного контролю. Підставою відмови зазначено надання товариством недостовірних даних щодо земельної ділянки. При цьому ТОВ «Гіпербуд» у позові наголошувало на тому, що право на будівництво іншій особі воно не передавало.
28 липня 2016 року Чернівецька міська рада рішенням № 317 в односторонньому порядку припинила договір оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, після чого 24 жовтня 2016 року уклала з ОК «ЖБК «Проспект» договір оренди землі № 10303.
Господарський суд Чернівецької області рішенням від 06 лютого 2017 року у справі № 926/4124/16, яке набрало законної сили, рішення міської ради визнав недійсним та скасував, визнав недійсним договір оренди землі № 10303.
Незважаючи на це, ОК «ЖБК «Проспект», використовуючи зазначений договір оренди, отримав сертифікат готовності закінченого будівництвом об`єкта
та в подальшому відчужив нежитлові приміщення торгового центру певним фізичним та юридичним особам, в тому числі й спірне приміщення - ОСОБА_2 .
У подальшому Західний апеляційний господарський суд постановою від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18 зазначений сертифікат скасував.
На переконання позивача, ОК «ЖБК «Проспект» неправомірно набув статус замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, у тому числі на спірне приміщення, та не мав права його відчужувати.
З огляду на це позивач вважав, що договір купівлі-продажу від 14 березня 2017 року не відповідає вимогам статей 203, 658 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки продавець не був власником майна та не мав права його відчужувати. Укладення цього договору, на думку позивача, порушило його права як замовника будівництва, позбавивши його можливості ввести об`єкт в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.
Зазначав, що оскільки ОСОБА_2 не набула права власності на спірне приміщення за договором купівлі-продажу від 14 березня 2017 року та не мала права ним розпоряджатися, вона не могла передати таке право ОСОБА_1 за договором дарування від 12 травня 2022 року. Тому цей договір також не відповідає вимогам закону.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Шевченківський районний суд міста Чернівці рішенням від 09 січня 2024 року позов задовольнив.
Визнав недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 , загальною площею 38,7 кв. м, яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 , укладений 14 березня 2017 року
між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_2 (яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 3823.
Визнав недійсним договір дарування нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 загальною площею 38,7 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 12 травня 2022 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі
за № 2437.
Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Гіпербуд» судовий збір у розмірі 2 481,00 грн.
Стягнув з ОК «ЖБК «Проспект» на користь ТОВ «Гіпербуд» судовий збір у розмірі 2 481,00 грн.
Місцевий суд своє рішення мотивував наявністю підстав для задоволення позовних вимог, оскільки цими правочинами порушено права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва.
Суд дійшов висновку, що ОК «ЖБК «Проспект» на момент укладення договору купівлі-продажу від 14 березня 2017 року не був власником спірного нежитлового приміщення та не мав права ним розпоряджатися. Неправомірно набувши статус замовника будівництва та оформивши право власності на торговельний комплекс, кооператив відчужив майно, яке йому не належало, що суперечить вимогам закону. Унаслідок цього було порушено права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва на завершення будівництва, введення об`єкта в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене нерухоме майно.
Оскільки договір купівлі-продажу є недійсним, ОСОБА_2 не набула законного права власності на спірне приміщення і, відповідно, не мала права відчужувати його за договором дарування від 12 травня 2022 року. Тому і цей договір також не відповідає вимогам закону та є недійсним.
Шевченківський районний суд міста Чернівці додатковим рішенням
від 05 березня 2024 року стягнув з ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 на користь ТОВ «Гіпербуд», в рівних частках, 8 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу. Стягнув з ОК «ЖБК «Проспект»та ОСОБА_1 на користь ТОВ «Гіпербуд» в рівних частках судовий збір за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 1 342,00 грн.
Чернівецький апеляційний суд постановою від 17 жовтня 2024 року рішення суду першої інстанції залишив без змін.
Чернівецький апеляційний суд додатковою постановою від 20 листопада 2024 року стягнув ОК «ЖБК «Проспект»на користь ТОВ «Гіпербуд» витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в сумі 5 000,00 грн. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Гіпербуд» витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в сумі 2 000,00 грн.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
01 листопада 2024 року ОСОБА_3 , який діє від імені ОСОБА_1 , через систему «Електронний суд» звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 09 січня 2024 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 17 жовтня 2024 року у зазначеній справі.
В касаційній скарзі заявник, як на підставу касаційного оскарження судових рішень, посилається на пункти 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та, вказуючи на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 06 листопада 2024 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою, витребував справу із Шевченківського районного суду міста Чернівці.
Верховний Суд ухвалою від 10 березня 2025 року зупинив касаційне провадження у цій справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Верховним Судом у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного судусправи № 727/6125/23.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 02 червня 2025 року передав справу № 727/6125/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 31 липня 2026 року поновив касаційне провадження у справі та призначив її до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.
Згідно із протоколом автоматизованого визначення складу колегії суддів
від 22 вересня 2026 року визначено такий склад колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду для розгляду справи: Грушицький А. І.
(суддя-доповідач), Калараш А. А., Литвиненко І. В., Петров Є. В., Ситнік О. М.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі відповідач ОСОБА_1 посилається на неврахування апеляційним судом висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16, від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15, постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17 та постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17, від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20.
Вказує на неналежність обраного позивачем способу захисту, оскільки
він не є стороною оспорюваних договорів та не ставить перед судом питання щодо можливої віндикації чи визнання права на об`єкт угоди.
Зазначає, що ТОВ «Гіпербуд» не навів та не долучив до матеріалів справи докази, які могли б дійсно підтвердити, що договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_2 , і договір дарування нежитлового приміщення, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , якимось чином порушили його права.
Доводи інших учасників справи
У листопаді 2024 року через систему «Електронний суд» до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ТОВ «Гіпербуд», поданий його представником Стороженком Ю. В., який містить посилання на необґрунтованість доводів касаційної скарги та відсутність підстав для її задоволення й, відповідно, скасування оскаржуваних судових рішень.
Представник ТОВ «Гіпербуд» стверджує, що оскільки товариство є замовником будівництва, власником об`єкта будівництва, то воно має здавати об`єкт в експлуатацію та оформляти право власності на нього (в тому числі й на нежитлове приміщення № НОМЕР_1) в порядку, встановленому частиною другою статті 331 ЦК України, а не визнавати майнові права на нежитлове приміщення.
Фактичні обставини справи
Суд установив, що 04 травня 2012 року Чернівецька міська рада
та ТОВ «Гіпербуд» уклали договір оренди земельної ділянки № 7800, за умовами якого на підставі рішення 22 сесії Чернівецької міської ради VI скликання
від 29 березня 2012 року № 457 Чернівецька міська рада надала,
а ТОВ «Гіпербуд» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,3000 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться в АДРЕСА_1 . Договір укладено строком на 10 років до 04 травня 2022 року (т. 1 а. с. 11-19).
29 серпня 2012 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видала ТОВ «Гіпербуд» дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом
(І черга - будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 . Генеральний підрядник - дочірнє підприємство приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест» (т. 1 а. с. 20).
Згідно звіту приватної аудиторської фірми «ЕКСПРЕС-АУДИТ» «Про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкта «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (перша черга - будівництво торгового центру)» за адресою: АДРЕСА_1 складає 47 663 752,69 грн (т. 1 а. с. 21-25).
05 січня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради надала ТОВ «Гіпербуд» відмову у видачі сертифіката № ЧВ 17[телефон приховано] із посиланням на те, що бланк акта не відповідає додатку 9 до Порядку; в акті готовності об`єкта до експлуатації: не зазначена інформація в пункті 3 про експертну організацію та головного експерта, некоректно зазначена інформація в пункті 6 щодо основних показників об`єкта, наведено недостовірні відомості в пункті 13 про документ, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою (т. 1 а. с. 26).
Рішенням Чернівецької міської ради № 107 від 25 лютого 2016 року припинено в односторонньому порядку договір оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року на підставі п. 9.5.2 вказаного договору. Підставою для прийняття вказаного рішення від 25 лютого 2016 року визначено здійснення орендарем будівництва без письмової згоди орендодавця.
Господарський суд Чернівецької області рішенням від 03 червня 2016 року визнав недійсним та скасував рішення Чернівецької міської ради № 107 від 25 лютого 2016 року. Вищий господарський суд України постановою від 09 вересня 2016 року рішення господарського суду від 03 червня 2016 року залишив без змін.
У подальшому, Чернівецька міська рада рішенням № 317 від 28 липня 2016 року «Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012 року, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд» у зв`язку з порушенням статті 25 Закону України «Про оренду землі», пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 Договору про надання в оренду земельної ділянки», припинила договір оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року в односторонньому порядку на підставі пункту 9.5.2 цього договору та надала ОК «ЖБК «Проспект» земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 1,3000 га (кадастровий номер [номер приховано]:11:001:0022), в оренду на три роки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) після припинення договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, укладеного між Чернівецькою міською радою
та ТОВ «Гіпербуд» відповідно до пункту 9.6 договору.
24 жовтня 2016 року Чернівецька міська рада та ОК «ЖБК «Проспект»уклали договір оренди землі № 10303, за умовами якого Чернівецька міська рада надає, а ОК «ЖБК «Проспект» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 1,3000 га, кадастровий номер [номер приховано]:11:001:0022.
20 лютого 2017 року ОК «ЖБК «Проспект» через Центр надання адміністративних послуг Чернівецької міської ради подав пакет документів з метою одержання сертифіката (для об`єктів ІV категорії складності).
22 лютого 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради видала ОК «ЖБК «Проспект» сертифікат
серії ЧВ № 164170531809 на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом» (І черга - будівництво торгового центру), нове будівництво
у АДРЕСА_1 .
Господарський суд Чернівецької області рішенням від 06 лютого 2017 року у справі № 926/4124/16, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04 квітня 2017 року та постановою Вищого господарського суду України від 23 серпня 2017 року, визнав недійсним та скасував рішення 10 сесії Чернівецької міської ради VII скликання
від 28 липня 2016 року № 317; визнав недійсним договір оренди землі
від 24 жовтня 2016 року № 10303, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК «Проспект» (т. 1 а. с. 27-31).
Західний апеляційний господарський суд постановою від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18 визнав незаконним та скасував сертифікат серії ЧВ №164170531809, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року (т. 1 а. с. 32-58).
Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18 у частині задоволення позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифіката
серії ЧВ № 64170531809, виданого 22 лютого 2017 року, скасовано у касаційному порядку. Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07 липня 2021 року у справі № 926/1574/18 у цій частині ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифіката серії ЧВ № 164170531809, виданого 22 лютого 2017 року, відмовлено. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року щодо позовних вимог до ОК «ЖБК «Проспект» про визнання незаконним та скасування сертифіката серії ЧВ №164170531809, виданого 22 лютого 2017 року, залишено без змін.
Таким чином, сертифікат серії ЧВ №164170531809, виданий 22 лютого 2017 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради ОК «ЖБК «Проспект» на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом» (І черга - будівництво торгового центру), нове будівництво
у АДРЕСА_1 на даний час визнано незаконним та скасовано.
Із договору купівлі-продажу від 14 березня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В., суд установив, що ОК «ЖБК «Проспект» (продавець) передав за плату, а ОСОБА_2 (покупець) прийняла у власність нежитлове (торгове) приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 38,7 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 128).
Із договору дарування від 22 травня 2022 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В., суд установив, що дарувальник ОСОБА_2 обдаровує ОСОБА_1 , який прийняв у власність нежитлове (торгове) приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 38,7 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 10).
Із копії свідоцтва про смерть серії НОМЕР_2 вбачається, що ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (т. 1 а. с. 96).
Згідно відповіді Першої чернівецької державної нотаріальної контори Чернівецької області від 19 вересня 2023 року № 574/01-16, після смерті
ОСОБА_2 у жодній державній нотаріальній конторі чи приватного нотаріуса на території України спадкова справа не заводилась (т. 1 а. с. 104).
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини четвертої статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.
Частиною першою статті 404 ЦПК України визначено, що питання про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду вирішується судом за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали цивільної справи, доводи касаційної скарги та аргументи відзиву на касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду робить висновок про необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з таких підстав.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Застосовуючи критерії, наведені в частині четвертій статті 403 ЦПК України, колегія суддів вважає, що наявні підстави для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 липня 2026 року в справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25).
У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок
про те, що в разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України). Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця).
Колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважає, що існують підстави відступу від викладеного висновку з огляду на таке.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
За частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити,
які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16).
Як «ефективний» слід розуміти такий засіб, що приводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тобто ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права. Лише особа, право якої порушене, може визначати, чи відповідає спосіб захисту її інтересам. При цьому суд не має вирішувати замість позивача, з яким саме позовом йому слід звертатись до суду, щоб захист його прав був реальним та ефективним, не може визнавати неефективним спосіб захисту, передбачений законом, якщо особа, право якої порушене, вважає, що він відповідає її інтересам. Протилежне розуміння цих положень не узгоджувалося б із принципом диспозитивності, передбаченим статтею 2 ЦПК України.
Неналежність обраного позивачем способу захисту порушених прав може бути підставою для відмови в задоволенні пред`явлених вимог за умов, коли такий спосіб суперечить закону, не відповідає змісту порушеного права, на захист якого цей спосіб спрямовано, та не приводить до відновлення порушеного права тощо.
Проте якщо позивач просить застосувати спосіб захисту, який прямо передбачений законом, хоча і не є єдиним способом захисту таких прав, проте відновить порушене право, на захист якого він спрямований, то наявність сумнівів щодо можливих перспектив успіху конкретного засобу правового захисту, який не є очевидно марним, не може бути підставою для відмови від його використання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Вучковіч та інші проти Сербії» від 25 березня 2014 року, § 74).
У цій справі позивач звернувся до суду з позовом про визнання укладених відповідачами договорів недійсними з метою захисту свого порушеного права як замовника будівництва на оформлення права власності на новостворене нерухоме майно. Тобто спір у даній справі пов`язаний насамперед із захистом речового права ТОВ «Гіпербуд» на нежитлове приміщення, що є предметом оспорюваних правочинів.
Такий спосіб захисту як визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів за статтею 16 ЦК України.
Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Оспорений правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України).
Оспорювати правочин має право особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її власність (володіння).
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої законні права.
Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Згідно зі статтею 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Як стверджував позивач у позовній заяві, ОК «ЖКБ «Проспект» не мало права відчужувати спірне нежитлове приміщення, оскільки не було його власником.
При цьому державна реєстрація права приватної власності ОК «ЖКБ «Проспект» на цю будівлю та виданий йому сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, на підставі якого він зареєстрував за собою це право власності, скасовані на підставі рішення суду у справі № 926/1574/18.
Отже, визнання оспорюваних правочинів недійсними, що було б підставою для скасування державної реєстрації права власності на спірне нежитлове приміщення за відповідачами, дозволило б позивачу реалізувати свої законні права та в позасудовому порядку оформити право власності на новостворене майно.
Таким чином задоволення заявлених у цій справі позовних вимог призвело
б до відновлення того становища, що існувало до його порушення, а відтак обраний позивачем спосіб захисту (ресцисорний позов) у цій конкретній ситуації не може вважатися неналежним.
Саме в такий спосіб ТОВ «Гіпербуд» захистило свої права щодо інших нежитлових приміщень, які розташовані в торговому комплексі за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується висновками, викладеними, зокрема в постановах Верховного Суду у складі колегій суддів Касаційного цивільного суду від 25 липня 2019 року у справі № 727/7137/17, від 01 липня 2020 року у справі № 727/7763/17, від 19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22, від 23 липня 2024 року у справі № 727/11510/23 та від 24 грудня 2025 року у справі № 727/9256/23.
Отже, у судовій практиці Верховного Суду сформувався підхід, відповідно до якого визнання недійсними правочинів щодо відчуження спірного нерухомого майна було належним та ефективним способом захисту прав особи, яка не була стороною таких правочинів, однак зберегла за собою обсяг майнових прав на відповідне майно та, відповідно, претендувала на його набуття у власність.
Водночас у постанові від 23 липня 2026 року Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що єдиним належним способом захисту в спірних правовідносинах може бути пред`явлення позивачем позову про визнання за ним його майнових прав на майно та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи.
Такий висновок Велика Палата Верховного Суду зробила з урахуванням висновків, які викладені в постанові від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17, відповідно до яких в разі порушення речових прав інвестора він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи.
Однак зазначені висновки не є релевантними до правовідносин у справі, що розглядається.
Спір у справі № 359/5719/17 виник між інвестором і замовником та полягав у тому, що відповідач відчужив майнові права на нерухоме майно, що належали позивачу, іншій особі. У межах зазначеної справи Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на доцільність ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.
Натомість у межах цієї справи позивач не має необхідності визнавати своє майнове право на спірне нежитлове приміщення, адже той факт, що
він є замовником і власником всього об`єкта будівництва вже встановлений судовими рішеннями в інших справах, що набрали законної сили (зокрема у справі № 926/1574/18, у якій ОК «ЖБК «Проспект» також брав участь).
Тобто спір між ТОВ «Гіпербуд» та ОК «ЖБК «Проспект» щодо майнових прав на спірне майно вже вирішений у судовому порядку.
Водночас, висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що належним способом захисту порушеного права у спірних правовідносинах є пред`явлення позову про визнання за позивачем його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи хоч і передбачений законом, однак у цій конкретній ситуації не призведе до реального захисту порушеного права ТОВ «Гіпербуд».
Так, рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння дає підстави для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідного запису про право власності позивача на таке майно. У цьому випадку це окреме нежитлове приміщення, що розташоване в торговому комплексі, який, з огляду на встановлені в справі обставини (скасування сертифіката про прийняття його в експлуатацію і первісної державної реєстрації на нього), є таким, що не прийнятий в експлуатацію.
Відповідно наявність у позивача запису про право власності на окреме нежитлове приміщення у неприйнятому в експлуатацію комплексі не призведе до досягнення мети, заради якої він звернувся до суду - завершення процедури прийняття будівництва в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що в кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи в межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним законодавством. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12), від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 31)].
Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можна витлумачити відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням цивільного судочинства (стаття 2 ЦПК України) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 липня 2025 року у справі № 910/2389/23).
Більше того, категоричний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25), про неефективність способу захисту прав шляхом визнання недійсним договору про відчуження спірного нерухомого майна об`єктивно зумовлює необхідність визначення співвідношення цього висновку з наведеними правовими позиціями Верховного Суду, сформульованими за результатами розгляду справ з аналогічними учасниками та обставинами (справи № 727/7137/17, № 727/7763/17, № 727/7731/22, № 727/11510/23, № 727/9256/23).
При цьому необхідно врахувати, що зазначені судові рішення набрали законної сили та стосуються правовідносин між тими самими учасниками, а сформульовані в них правові висновки були покладені в основу вибору позивачем способу захисту порушеного права у цій справі.
За таких обставин виникає питання щодо співвідношення попередньо сформованого підходу Верховного Суду до можливості захисту порушеного права шляхом визнання недійсними правочинів про відчуження відповідного майна з новим підходом, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду
від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25), та щодо його застосування до правовідносин, у яких на момент звернення до суду вже існували остаточні судові рішення щодо правового статусу спірного майна та прав позивача на нього.
При цьому йдеться не лише про різне вирішення питання щодо ефективності конкретного способу захисту, а й про визначення меж процесуальної можливості особи самостійно обирати передбачений законом спосіб захисту свого порушеного права з урахуванням фактичних обставин справи, характеру порушення права та правових наслідків, установлених судовими рішеннями, що набрали законної сили.
Висновок про необхідність заявлення позивачем одночасно двох позовних вимог 1) про визнання за позивачем майнових прав та 2) витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи суперечить попереднім висновкам Великої Палати про самодостатність віндикаційного позову, без необхідності оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 03 вересня 2025 року у справі № 911/906/23.
Визнання права на майно та його віндикація визнаються альтернативними (конкуруючими) вимогами. Задоволення віндикаційного позову (витребування майна) автоматично означає правомірність титулу позивача. Тобто, суд уже перевірив і підтвердив, що позивач є власником, тому додатково «визнавати» це право окремим пунктом рішення немає потреби - вимога про визнання права поглинається віндикацією.
Єдність судової практики є фундаментальною засадою здійснення судочинства і визначається тим, що має гарантувати стабільність правопорядку, об`єктивність і прогнозованість правосуддя. Застосування ж судами різних підходів до тлумачення законодавства, навпаки, призводить до невизначеності закону, його суперечливого та довільного застосування. Також єдність судової практики є складовою вимогою принципу правової визначеності.
Ураховуючи викладене, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що наявні підстави для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступлення від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду
від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25) про те, що спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним є неефективним та зробити висновок, що пред`явлений позивачем ресцисорний позов у цій справі відповідає належному і ефективному способу захисту прав та інтересів позивача.
З урахуванням наведеного та положень статей 402, 404 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу № 727/6973/23 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 09 січня 2024 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 17 жовтня 2024 року.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач А. І. Грушицький
Судді А. А. Калараш І. В. Литвиненко Є. В. Петров О. М. Ситнік