УКРАЇНА
Житомирський апеляційний суд
Справа №295/12800/25 Головуючий у 1-й інст. Зосименко О. М.
Категорія 32 Доповідач Коломієць О. С.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 вересня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Коломієць О. С.
суддів Талько О. Б., Шалоти К. В.,
з участю секретаря
судового засідання Драч Т. А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №295/12800/25 за позовом Житомирської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - ПП «Каяк Тревел», про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації та зобов`язання вчинити дії,
за апеляційною скаргою адвоката Ляшенко Ружени Вікторівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 ,
на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 11 лютого 2026 року, ухвалене під головуванням судді Зосименка О.М.,
у с т а н о в и в:
У вересні 2025 року Житомирська міська рада звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати недійсним договір оренди землі від 15.09.2020 № 188, укладений між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 ; скасувати державну реєстрацію речового права, а саме права власності на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 329867718101, що належить на праві приватної власності ОСОБА_1 ; зобов`язати відповідача винести об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 329867718101 за межі земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:11:023:0024, відповідно за межі прибережної захисної смуги річки Тетерів, а саме шляхом знесення об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 329867718101.
На обґрунтування позовних вимог зазначала, що 15.09.2020 між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 188. Відповідно до умов Договору в оренду передається земельна ділянка для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, загальною площею 0,0935 га, в тому числі під будівлями та спорудами 0,0036 га, під проїздами та площадками - 0,0899 га. Кадастровий номер земельної ділянки: [номер приховано]:11:023:0024. Дана земельна ділянка не могла бути передана в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, оскільки Земельним кодексом встановлені обмеження у використанні земельної ділянки, а саме прибережної захисної смуги вздовж річок, навколо водойм та з моменту передачі в користування мешканці громади позбавленні вільного та безперешкодного доступу до прибережної захисної смуги. А тому необхідно усунути перешкоди у праві користування територіальної громади чиї інтереси представляє і захищає позивач.
Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 11 лютого 2026 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди землі №188 від 15.09.2020, укладений між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 . Зобов`язано ОСОБА_1 винести об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 329867718101 за межі земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:11:023:0024, відповідно за межі прибережної захисної смуги річки Тетерів, а саме шляхом знесення об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 329867718101 по АДРЕСА_1 . В решті вимог відмовлено.
Не погоджуючись рішенням суду, адвокат Ляшенко Р.В., яка діє в інтересах ОСОБА_1 , подала апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на його необґрунтованість, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення скасувати в частині задоволених позовних вимог та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову повністю.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що право власності відповідача на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , виникло на законній підставі - відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 29.05.2014 № 5185 та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Законність зазначеного правочину позивачем не оспорювалася, недійсним він не визнавався, а доказів незаконності набуття відповідачем права власності матеріали справи не містять. Відповідно до статей 204 та 328 ЦК України діє презумпція правомірності правочину та набуття права власності.
Вказує, що спірний об`єкт розташований на земельній ділянці, яка до його придбання відповідачем перебувала у законному користуванні ПП «ОЛСО» (наразі - ПП «Каяк Тревел». Рішенням Житомирської міської ради від 03.07.2008 № 651 земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0006 було передано ПП «ОЛСО» в оренду, на якій на підставі містобудівних умов та декларацій про початок виконання будівельних робіт здійснювалася реконструкція водно-веслувальної бази. У 2016 році зазначену земельну ділянку було поділено, унаслідок чого сформовано земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0024 площею 0,0935 га, віднесену до земель рекреаційного призначення. У 2020 році Житомирська міська рада своїм рішенням №1974 передала цю земельну ділянку відповідачу в оренду, а 15.09.2020 між сторонами укладено договір оренди № 188. Таким чином, право власності на об`єкт та право користування земельною ділянкою виникли на підставі належних правовстановлюючих документів і рішень органу місцевого самоврядування.
При цьому сам факт наявності в Державному земельному кадастрі обмеження «прибережна захисна смуга» не свідчить про незаконність права власності відповідача або договору оренди. Для визначення фактичного розташування земельної ділянки щодо прибережної захисної смуги необхідно враховувати містобудівну документацію та конкретні умови забудови, що склалися на відповідній території. Виконавчий комітет Житомирської міської ради у листі від 05.12.2025 повідомив, що прибережна захисна смуга відображена у Генеральному плані м. Житомира, однак через відсутність координат її зовнішніх меж неможливо встановити точне розташування спірної земельної ділянки щодо цієї смуги. Суд першої інстанції зазначені докази та Генеральний план міста належним чином не дослідив, як і не встановив фактичні умови забудови земельної ділянки на момент виникнення права власності та її передачі відповідачу в оренду.
Крім того, судом першої інстанції не було розглянуто клопотання відповідача про витребування доказів щодо законності користування спірною земельною ділянкою попереднім власником об`єкта. Відсутність у судовому рішенні будь-якої оцінки цього клопотання свідчить про порушення процесуальних норм та неповне з`ясування обставин справи.
Також позивачем не доведено факту порушення відповідачем режиму використання земельної ділянки, обмеження доступу громадян до берегової лінії річки Тетерів чи здійснення на спірній земельній ділянці господарської діяльності з порушенням вимог законодавства. Матеріали справи не містять належних доказів таких порушень, а фактичний доступ до берега річки, у тому числі з боку провулку Річкового, наявний.
Вважає, що вимога про скасування державної реєстрації права власності також є необґрунтованою, оскільки позивачем не доведено недійсності договору купівлі-продажу від 29.05.2014 № 5185 або інших законних підстав для припинення права власності відповідача. Скасування державної реєстрації без встановлення незаконності правової підстави набуття права власності призвело б до безпідставного позбавлення відповідача належного йому майна.
Також вважає необґрунтованою вимогу про знесення об`єкта незавершеного будівництва. Частина третя статті 89 ВК України передбачає винесення за межі прибережної захисної смуги об`єктів, які є непридатними для експлуатації або не відповідають установленому режиму господарювання. Водночас судом не встановлено, що належний Відповідачу об`єкт відповідає зазначеним законодавчим критеріям, а також не доведено факту його використання з порушенням установленого режиму.
Отже, суд першої інстанції не встановив належних правових та фактичних підстав для скасування державної реєстрації права власності, знесення об`єкта або припинення права користування земельною ділянкою, а його рішення прийнято без повного та всебічного дослідження обставин і доказів у справі.
На переконання скаржника, позивач у межах наданих законом повноважень мав визначити розмір прибережної захисної смуги в межах населеного пункту з урахуванням існуючої забудови та містобудівної документації м. Житомира. Проте зазначених дій позивачем не здійснено. Відповідач не може нести відповідальність за бездіяльність органу місцевого самоврядування щодо належного визначення меж та розміру прибережної захисної смуги відповідно до вимог законодавства та фактичних умов забудови.
Наголошує, що дійшовши висновку про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції не надав оцінки пропорційності втручання у право власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва. Зокрема, судом не було оцінено співвідношення суспільного інтересу у забезпеченні належного використання земель прибережних захисних смуг із приватним інтересом власника у збереженні права власності на нерухоме майно, а також необхідність і обґрунтованість його знесення як способу втручання у право мирного володіння майном.
У відзиві на апеляційну скаргу Житомирська міська рада просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
На обґрунтування відзиву зазначає, що земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0024 знаходиться в межах прибережної захисної смуги річки Тетерів, на яку поширюється встановлений законом режим обмеженого використання. Відповідно до статей 61 ЗК України та 89 ВК України будівництво об`єктів нерухомості у межах прибережної захисної смуги заборонене.
Наголошує, що відсутність окремого проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про її відсутність, оскільки її розміри та правовий режим визначаються законом. При цьому в Державному земельному кадастрі та договорі оренди спірної земельної ділянки прямо зазначено обмеження у вигляді прибережної захисної смуги площею 0,0935 га. Також зазначається, що річка Тетерів належить до середніх річок, а з огляду на крутизну схилу ширина прибережної захисної смуги становить 100 метрів.
Вважає, що знесення об`єкта незавершеного будівництва є належним способом захисту, оскільки його розташування у прибережній захисній смузі суперечить встановленому законом режиму використання земель.
На переконання позивача, таке втручання у право власності переслідує легітимну мету - захист водного об`єкта та безпечного довкілля - і відповідає принципу пропорційності.
Рішення суду першої інстанції переглядається в частині задоволених позовних вимог, а тому в іншій частині не перевіряється судом апеляційної інстанції на предмет законності та обґрунтованості.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.
Судом під час розгляду справи встановлено, що згідно з витягом із рішення Житомирської міської ради від 30.07.2020 № 1974 «Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками суб`єктам господарювання» було вирішено надати право користування земельними ділянками відповідно до додатка 2 (а.с. 23).
Із витягу з додатку 2 до рішення Житомирської міської ради від 30.07.2020 №1974 вбачається, що ОСОБА_1 надано в оренду терміном на 10 років земельну ділянку площею 0,0935 га з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0024 за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.
Зазначеним рішенням встановлено обмеження прав на земельну ділянку 0,0935 га у зв`язку з перебуванням ділянки в прибережній захисній смузі річки, навколо водойми та на островах (а.с. 24.)
15.09.2020 між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №188 за умовами якого остання отримала в оренду земельну ділянку загальною площею 0,0935 га з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0024 за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 20-22).
Відповідно до п.1 договору оренди орендарем в строкове платне користування прийнята земельна ділянка для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.
Відповідно до пункту 3 договору оренди землі № 188 від 15 вересня 2020 року на переданій в оренду земельній ділянці розташований об`єкт незавершеного будівництва готовністю 11 %, придбаний ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 29 травня 2014 року № 5185, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 329867718101. Право власності ОСОБА_1 на зазначений об`єкт підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, що містяться в інформаційній довідці № 440632934 від 22 серпня 2025 року (а.с. 20, 26).
Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки земельна ділянка по АДРЕСА_1 0,0935 га знаходиться в прибережній захисній смузі р. Тетерів, тому надання вказаної земельної ділянки в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення суперечить вимогам ст.59 ЗК України та ст.85 Водного кодексу України, у зв`язку з чим дійшов висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди землі №188 15.09.2020 на підставі ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України. Також суд дійшов висновку про наявність підстав для зобов`язання відповідача винести об`єкт нерухомого майна за межі прибережної захисної смуги р. Тетерів, оскільки відповідачем суду не надано жодних належних доказів, що об`єкт незавершеного будівництва 11% готовності, який належить на праві власності відповідачу і знаходження в прибережній захисній смузі р. Тетерів по пров. Річковий,19-б у м. Житомирі є спорудою гідротехнічного, навігаційного призначення або іншою спорудою, яка не підпадає під заборону, встановлену ст. 61 ЗК України.
Такий висновок суду є правильним, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.
Згідно зі ст. 19, 20 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії, у тому числі: землі сільськогосподарського призначення, землі рекреаційного призначення, землі водного фонду. Віднесення їх до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання відповідно до ст. 21 ЗК України недійсними рішень про надання земель, угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною тощо.
Згідно з положенням ч. 1 ст. 3 ВК України (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) усі води (водні об`єкти) на території України становлять її водний фонд.
Частина 2 ст. 3 ВК України визначає, що до водного фонду України належать:
1) поверхневі води: природні водойми (озера), водотоки (річки, струмки), штучні водойми (водосховища, ставки) і канали; інші водні об`єкти;
2) підземні води та джерела;
3) внутрішні морські води та територіальне море.
Відповідно до ч. 1 ст. 58 ЗК України та ст. 4 ВК України до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об`єктами, болотами, а також островами; землі зайняті прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.
Таким чином, до земель водного фонду України відносяться землі, на яких хоча й не розташовані об`єкти водного фонду, але за своїм призначенням вони сприяють функціонуванню і належній експлуатації водного фонду, виконують певні захисні функції.
Чинним законодавством установлено особливий правовий режим використання земель водного фонду.
Відповідно до ст. 59 ЗК України передбачено обмеження щодо набуття таких земель у приватну власність та встановлено можливість використання таких земель для визначених цілей на умовах оренди. Відповідно ж до ч. 4 ст. 84 ЗК України землі водного фонду взагалі не можуть передаватись у приватну власність, крім випадків, передбачених законодавством.
Випадки передачі земель водного фонду до приватної власності, зокрема громадян, передбачені положеннями ч. 2 ст. 59 ЗК України.
Громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Власники на своїх земельних ділянках можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми (ч. 2 ст. 59 ЗК України).
Громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, а також озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо (ч. 4 ст. 59 ЗК України).
Отже, за змістом зазначених норм права землі під водними об`єктами загальнодержавного значення, зокрема зайняті поверхневими водами: водотоками (річки, струмки), штучними водоймами (водосховища, ставки) і каналами; іншими водними об`єктами; підземними водами та джерелами, внутрішніми морськими водами та територіальним морем, а також прибережні захисні смуги вздовж річок (у тому числі струмків та потічків), морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм не могли передаватись у власність громадян, оскільки є землями водного фонду України.
Крім того, за положеннями ст. 60 ЗК України та ст. 88 ВК України уздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Правовий режим прибережних смуг визначається ст. 60, 62 ЗК України та ст.1, 88, 90 ВК України.
Так, згідно зі ст. 61 ЗК України, ст. 89 ВК України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. Зокрема, у прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється: розорювання земель (крім підготовки ґрунту для залуження і залісення), а також садівництво та городництво; зберігання та застосування пестицидів і добрив; влаштування літніх таборів; для худоби; будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів тощо. Об`єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватись, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.
Відповідно до ст. 60 ЗК України, ст. 88 ВК України прибережні захисні смуги встановлюються по обидва береги річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною:
- для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 гектари 25 метрів;
- для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари 50 метрів;
- для великих річок, водосховищ на них та озер 100 метрів.
Крім того, за положеннями ч. 6 ст. 88 ВК України у межах існуючих населених пунктів прибережна захисна смуга встановлюється з урахуванням містобудівної документаці.
Прибережні захисні смуги в межах населених пунктів встановлюються згідно з комплексними планами просторового розвитку територій територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, а в разі їх відсутності або якщо зазначеною містобудівною документацією межі таких смуг не встановлені, вони визначаються шириною 100 метрів від урізу води морів, морських заток і лиманів, а для інших водних об`єктів - згідно з частиною другою цієї статті. Межі прибережних захисних смуг, пляжних зон зазначаються в документації із землеустрою, містобудівній документації та позначаються органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування на місцевості інформаційними знаками. Відомості про межі прибережних захисних смуг, пляжних зон вносяться до Державного земельного кадастру як відомості про обмеження у використанні земель ( ч.7 ст. 88 ВК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 травня 2020 року у справі №469/1393/16-ц від 30 травня 2018 року зазначено, що землі, зайняті поверхневими водами, природними водоймами (озера), водотоками (річки, струмки), штучними водоймами (водосховища, ставки), каналами й іншими водними об`єктами, та землі прибережних захисних смуг є землями водного фонду України, на які поширюється окремий порядок надання й використання.
Отже, прибережна захисна смуга - це частина водоохоронної зони визначеної законодавством ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено особливий режим.
Існування прибережних захисних смуг визначеної ширини передбачене нормами закону (ст. 60 ЗК України, ст. 88 ВК України). Відтак відсутність проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом.
Системний аналіз наведених норм законодавства дає підстави для висновку про те, що при наданні земельної ділянки за відсутності проекту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити з нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених ст. 88 ВК України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до Порядку визначення. Надання у приватну власність земельних ділянок, які знаходяться у прибережній захисній смузі, без урахування обмежень, зазначених у ст. 59 ЗК України, суперечить нормам статей 83, 84 цього Кодексу.
Судом першої інстанції правильно встановлено, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 площею 0,0935 га розташована в межах прибережної захисної смуги річки Тетерів, що безпосередньо зазначено у відповідному рішенні Житомирської міської ради. У зв`язку з цим використання зазначеної земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення має здійснюватися з урахуванням установленого законом спеціального режиму використання земель прибережних захисних смуг та передбачених законом обмежень. Відтак укладений між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 договір оренди землі № 188 від 15 вересня 2020 року щодо вказаної земельної ділянки не відповідає вимогам законодавства, що відповідно до частини першої статті 203 та частини першої статті 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання його недійсним.
Крім того, органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування можуть передавати, зокрема, громадянам України із земель водного фонду на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо (частина четверта статті 59 Земельного кодексу України, частина третя статті 85 Водного кодексу України).
За змістом положень статті 61 Земельного кодексу України та статті 89 Водного кодексу України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється, зокрема, будівництво будь-яких споруд, крім прямо визначених законом, у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів.
Вказані вимоги законодавства є доступними, чіткими, а наслідки їхньої дії - передбачуваними як для органу, який надав спірну земельну ділянку в оренду, так і для особи, яка, знаючи чи маючи знати про відповідні законодавчі обмеження, вважала за можливе використовувати таку земельну ділянку для відповідної мети (див. постанову Верховного Суду від 17 вересня 2024 року у справі № 910/10049/22).
З огляду на встановлені судом обставини, спірна земельна ділянка належить до земель водного фонду та розташована в межах прибережної захисної смуги річки Тетерів, у зв`язку з чим її використання підпорядковується спеціальному правовому режиму.
Оскільки умовами договору оренди землі № 188 від 15.09.2020 передбачено використання земельної ділянки саме для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, а відповідачем не доведено, що розташований на ній об`єкт належить до споруд, розміщення яких допускається законом у межах прибережної захисної смуги, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що оспорюваний договір суперечить установленим законодавством обмеженням щодо використання земель прибережної захисної смуги.
Відтак, встановивши, що об`єкт незавершеного будівництва, який належить на праві власності відповідачу та знаходиться в прибережній захисній смузі річки Тетерів по пров. Річковому, 19-б у м. Житомирі, не належить до споруд, розміщення яких дозволено законом у прибережній захисній смузі, врахувавши, що такі обмеження встановлені з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності, а також те, що власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі, і що інші способи усунення порушення відсутні, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову в частині зобов`язання відповідача винести об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер 329867718101, за межі земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:11:023:0024, відповідно за межі прибережної захисної смуги річки Тетерів, а саме шляхом знесення об`єкта нерухомого майна по АДРЕСА_1 .
Доводи апеляційної скарги щодо можливості розміщення спірного об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці, яка частково розташована в межах прибережної захисної смуги річки Тетерів, є необґрунтованими.
Відповідно до статті 61 Земельного кодексу України та статті 89 Водного кодексу України прибережні захисні смуги є природоохоронними територіями з режимом обмеженої господарської діяльності. У межах прибережних захисних смуг, зокрема, забороняється будівництво будь-яких споруд, крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних споруд, а також інших об`єктів, прямо передбачених законом.
Отже, встановлений законом режим прибережної захисної смуги передбачає спеціальні обмеження щодо використання земель та пряму заборону на здійснення будівництва об`єктів, які не належать до передбачених законом винятків.
Як убачається з матеріалів справи, на земельній ділянці з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0024 розташований об`єкт незавершеного будівництва готовністю 11 %, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 329867718101, право власності на який зареєстровано за ОСОБА_1 .
Посилання апелянта на те, що зазначений об`єкт не може бути віднесений до поняття «споруда» у розумінні статті 61 Земельного кодексу України, колегія суддів відхиляє.
Відповідно до Національного класифікатора будівель і споруд НК 018:2023, затвердженого наказом Міністерства економіки України від 16 травня 2023 року № 3573, споруди є структурами, пов`язаними із землею, створеними з будівельних матеріалів і комплектуючих та/або для яких виконуються будівельні роботи.
При цьому стаття 7-2 Закону України «Про будівельні норми» регламентує основні вимоги до будівель і споруд з урахуванням їх функціонального призначення. Зазначене свідчить про те, що законодавство використовує поняття «споруди» як родове поняття для відповідних об`єктів, створених у результаті будівельної діяльності.
З огляду на характер спірного об`єкта, його статус як об`єкта незавершеного будівництва та його нерозривний зв`язок із земельною ділянкою, колегія суддів дійшла висновку, що на нього поширюються встановлені статтею 61 Земельного кодексу України обмеження щодо будівництва у межах прибережної захисної смуги.
Щодо доводів позивача про невстановлення у Генеральному плані міста Житомир 100-метрової прибережної смуги по пров. Річковому, 19-б, м. Житомир, колегія суддів зазначає наступне.
Статтею 17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.
На підставі затвердженого Генерального плану населеного пункту розробляється план земельно-господарського устрою, який після його затвердження стає невід`ємною частиною генерального плану.
У складі Генерального плану населеного пункту може розроблятися план зонування території цього населеного пункту. План зонування території може розроблятися і як окрема містобудівна документація після затвердження генерального плану.
Генеральний план населеного пункту розробляється та затверджується в інтересах відповідної територіальної громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Згідно положень статті 61 ЗК України та статті 89 ВК України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.
Таким чином, прибережна захисна смуга - це частина водоохоронної зони визначеної законодавством ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено особливий режим та яка встановлюється за окремими проектами землеустрою, проте не може бути меншою за 25, 50 та 100 метрів залежно від площі відповідних водних об`єктів, як це передбачено у частині другій статті 88 ВК України та у статті 60 ЗК України. Винятком можуть бути випадки, коли прибережна захисна смуга водойми знаходиться в межах населеного пункту, тоді слід виходити із затверджених проектів забудови цього населеного пункту.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19.06.2003 №963-IV недотримання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (в даному випадку обмежень, пов`язаних з наявністю прибережної суги) визначено як невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.01.2023 у справі №320/2342/19.
В матеріалах справи міститься лист виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.12.2025 № 25/л-10657/3273, у якому Житомирська міська рада повідомила, що у чинному Генеральному плані м. Житомира прибережна захисна смуга водойм відображена на кресленні Генерального плану - «Схема проектних планувальних обмежень».
При цьому Житомирська міська рада прямо зазначила, що у виконавчих органах міської ради відсутні координати зовнішніх меж земельних ділянок, у тому числі земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:11:023:0024, у зв`язку з чим надати точну інформацію щодо місця знаходження зазначеної земельної ділянки відносно прибережних захисних смуг, відображених на відповідній Схемі, немає можливості (а.с. 67).
Таким чином, надана міською радою інформація не містить висновку про те, що земельна ділянка кадастровий номер [номер приховано]:11:023:0024 знаходиться за межами прибережної захисної смуги.
Необґрунтованими також є доводи апеляційної скарги щодо відсутності належним чином встановленої прибережної захисної смуги річки Тетерів.
Як встановлено судом першої інстанції, рішенням Житомирського окружного адміністративного суду від 21 серпня 2025 року у справі № 240/14364/25, яке набрало законної сили 02 грудня 2025 року, встановлено, що річка Тетерів належить до середніх річок, а крутизна схилу її берега перевищує три градуси, у зв`язку з чим ширина прибережної захисної смуги становить 100 метрів.
При цьому відсутність окремого проєкту землеустрою щодо встановлення меж прибережної захисної смуги сама по собі не свідчить про відсутність такої смуги та не припиняє встановленого законом режиму обмеження використання земель.
Такий підхід узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, відповідно до яких відсутність відповідної землевпорядної документації не змінює встановленого законом правового режиму прибережної захисної смуги.
Безпідставними є також доводи апелянта про те, що існування на відповідній території водно-веслувальної бази ДСТ «Колос», право власності на об`єкти якої було оформлено у 2007 році, виключає можливість застосування до спірних правовідносин встановлених законом обмежень.
Як убачається з витягу з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0024, у відомостях про обмеження у використанні земельної ділянки зазначено обмеження у вигляді прибережної захисної смуги вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,0935 га. Датою державної реєстрації такого обмеження визначено 03 грудня 2014 року, строк його дії - безстроково.
Аналогічне обмеження зазначене у додатку 2 до рішення Житомирської міської ради № 1974 від 30 липня 2020 року, а також у пункті 24 договору оренди землі № 188 від 15 вересня 2020 року.
Отже, на момент виникнення спірних правовідносин існування відповідного обмеження щодо використання земельної ділянки було не лише передбачене законом, а й безпосередньо відображене у відомостях Державного земельного кадастру, рішеннях органу місцевого самоврядування та договорі оренди землі.
За таких обставин використання земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:11:023:0024, незважаючи на її цільове призначення для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, має здійснюватися з дотриманням установленого законом режиму прибережної захисної смуги.
Посилання апелянта на необхідність застосування іншого режиму використання земельної ділянки у зв`язку з її розташуванням у межах населеного пункту також не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, оскільки правовий режим прибережної захисної смуги визначається безпосередньо положеннями земельного та водного законодавства.
Щодо доводів апеляційної скарги про неправомірність втручання у право приватної власності колегія суддів зазначає, що встановлені законом обмеження спрямовані на забезпечення охорони водних об`єктів, збереження довкілля та дотримання спеціального режиму використання земель, які перебувають під особливою правовою охороною.
Втручання у право мирного володіння майном має відповідати вимогам законності, переслідувати легітимну мету та забезпечувати справедливий баланс між загальним інтересом суспільства і правами особи.
У цій справі обмеження права власності обумовлене законом, має легітимну мету - забезпечення охорони водного об`єкта та дотримання встановленого режиму використання земель прибережної захисної смуги - і пов`язане саме з порушенням установлених законом обмежень щодо використання відповідної земельної ділянки.
Відтак сам факт реєстрації права приватної власності на об`єкт незавершеного будівництва не може бути підставою для ігнорування встановленого законом режиму використання земель прибережної захисної смуги.
Обґрунтованими є також висновки суду першої інстанції щодо правових наслідків укладення договору оренди землі № 188 від 15 вересня 2020 року.
Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною вимог, установлених частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
За змістом частини першої статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства.
Оскільки використання спірної земельної ділянки має здійснюватися з дотриманням установленого законом режиму прибережної захисної смуги, надання такої земельної ділянки в оренду не може створювати право на використання її всупереч установленим законом обмеженням.
Наявність у Державному земельному кадастрі відомостей про відповідне обмеження, а також зазначення такого обмеження безпосередньо у договорі оренди свідчать про те, що спеціальний режим використання земельної ділянки був юридично визначеним та відомим сторонам договору.
Щодо доводів апеляційної скарги про неповне з`ясування судом першої інстанції обставин справи, колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції дослідив обставини, які мають істотне значення для правильного вирішення спору, надав оцінку наявним у матеріалах справи доказам та навів мотиви, з яких виходив при ухваленні рішення.
Саме по собі незгадування судом кожного окремого аргументу сторони не свідчить про порушення вимог щодо повноти та обґрунтованості судового рішення, якщо судом досліджено та вирішено основні питання, необхідні для правильного вирішення спору.
Доводи апеляційної скарги в цій частині фактично зводяться до незгоди з наданою судом першої інстанції оцінкою доказів та встановленими обставинами, однак не містять посилань на такі порушення норм матеріального чи процесуального права, які відповідно до статті 376 Цивільного процесуального кодексу України або іншої застосовної процесуальної норми могли б бути підставою для скасування оскаржуваного рішення.
Щодо обраного способу захисту колегія суддів зазначає, що відповідно до статей 387, 391 Цивільного кодексу України власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, а також витребування майна з чужого незаконного володіння.
При цьому саме позивач визначає предмет та підстави позову, тоді як завданням суду є встановлення характеру спірних правовідносин, фактичних обставин справи та застосування до них належних норм права.
Встановивши, що об`єкт незавершеного будівництва з реєстраційним номером 329867718101 розташований у межах прибережної захисної смуги річки Тетерів та його розміщення не відповідає встановленому законом режиму використання таких земель, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про необхідність усунення відповідного порушення.
За наведених обставин доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, зводяться переважно до іншого тлумачення норм матеріального права та оцінки доказів, яким суд першої інстанції вже надав належну правову оцінку.
Отже, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції правильно встановлено фактичні обставини справи, надано їм належну правову оцінку та правильно застосовано норми матеріального і процесуального права.
Апеляційна скарга не містить доводів щодо неповного встановлення судом обставин справи та невірної оцінки доказів, що містяться в матеріалах справи.
Таким чином, доводи апеляційної скарги спростовуються встановленими судом обставинами справи і по суті зводяться до незгоди з висновками суду стосовно установлення цих обставин.
Відповідно до статті 375 ЦПК Українисуд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Рішення суду ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , яка діє в інтересах ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а рішення Богунського районного суду м. Житомира від 11 лютого 2026 року в частині задоволених позовних вимог - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 28 вересня 2026 року.
Головуючий Коломієць О. С.
Судді Талько О. Б.
Шалота К. В.