ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. [телефон приховано], E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29.09.2026 Справа № 910/5891/26
За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива" м. Києва
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий Світ-Солом`янський" м. Києва, Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича будівельна компанія "Нівелір" м. Києва
про стягнення боргу, сум за прострочення виконання боржником грошового зобов`язання, ціна позову 66050,85 грн.,
Суддя Паламар П.І.
Без виклику представників сторін (без проведення судового засідання).
СУТЬ СПОРУ :
у травні 2026 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива" звернулося в суд з указаним позовом.
Позивач зазначав, що 15 листопада 2007 р. між Національним авіаційним університетом та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дитячий Світ-Солом`янський" (забудовник) (далі-відповідач 1.) був укладений договір на інвестування та будівництво житлового комплексу по проспекту космонавта Комарова, 1 в Солом`янському районі м. Києва.
Предметом цього договору було проектування та будівництво житлового комплексу по просп. Космонавта Комарова, 1 в м. Києві, який включає в себе житловий будинок, вбудовано-прибудовані приміщення та підземний паркінг з інженерними мережами водопостачання, каналізації, теплопроводу, електропостачання, інші споруди благоустрою, передбачені проектом.
20 лютого 2013 р. між Національним авіаційним університетом, відповідачем 1. та Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ" укладено договір № 130/25 про передачу частини функцій замовника на будівництво житлового комплексу по проспекту Космонавта Комарова, 1 у Солом`янському районі м. Києва.
Відповідно до Протоколу розподілу площ від 4 квітня 2014 р. до договору про передачу частини функцій замовника на будівлю житлового комплексу по проспекту Космонавта Комарова, 1 у Солом`янському районі м. Києва № 130/25 від 20 лютого 2013 р. квартира № 331 загальною площею 66,04 м2 належала до частки площ відповідача 1.
Згідно Правил Фонду фінансування будівництва житлового комплексу з підземним паркінгом та дитячим садком по проспекту Космонавта Комарова, 1 у Солом`янському районі м. Києва, управителем було Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Толока".
На підставі додаткової угоди № 1 від 27 липня 2016 р. до договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 331-2 від 21 липня 2015 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Толока" (управитель) надав згоду на уступку довірителем прав вимоги на об`єкт інвестування - квартиру № 331 загальною площею 68,8 м2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича будівельна компанія "Нівелір" (далі-відповідач 2.).
3 листопада 2016 р. Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала сертифікат №ІУ 165163081874, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта по вул. Михайла Донця, 2Б у м. Києві (будівельна адреса м. Київ, просп. Космонавта Комарова, буд. 1).
22 грудня 2019 р. відбулися загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку №2-Б по вул. Михайла Донця в м. Києві, на яких були прийняті рішення, оформлені протоколом установчих зборів від 22 грудня 2019 р.
Зокрема, про створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердження кошторису та внеску на обслуговування будинку у розмірі 8,70 грн. з кожного квадратного метру площі нерухомого майна, що є у власності співвласника будинку. Встановлено обов`язок сплати цього внеску не пізніше останнього числа місяця, за який проводиться оплата. Затверджено дату початку сплати внесків - 1 лютого 2020 року.
Також затверджено одноразові внески для фінансового забезпечення початку функціонування ОСББ у розмірі 200 грн., для встановлення системи контролю доступу в будинок та на його прибудинкову територію, а також організацію відеоспостереження у розмірі 500 грн. Крім того, затверджено щомісячний внесок на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження в будинок у розмірі 130 грн. та щомісячний платіж на заходи пропускного режиму та диспетчеризації у розмір 85 грн.
16 січня 2020 р. у багатоквартирному будинку 2Б по вул. Михайла Донця, 2Б у м. Києві зареєстроване ОСББ "Донця 2Б-Ініціатива".
Наступними засіданнями правління ОСББ "Донця 2Б-Ініціатива" (оформлені протоколами засідання правлення № 11 від 18 червня 2020 р., від 27 лютого 2021 р., приймались рішення щодо внесків (платежів) на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження (не нараховуються з 1 травня по 30 червня 2020 р., з 1 липня 2020 р. нарахування здійснюється відповідно до п. 6.2.5 рішення установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку), перерахунку платежів на заходи пропускного режиму та диспетчеризації за березень 2020 року та списання з кожної квартири/нежитлового приміщення 41,13 грн.
Також з 1 січня 2021 р. залишено без змін щомісячний внесок на управління багатоквартирним будинком у розмірі 8,70 грн., затверджено з 1 січня 2021 р. внесок на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження у розмірі 120 грн., з 17 березня 2020 р. на час дії карантину зупинено нарахування платежів на заходи пропускного режиму та диспетчеризації, та у зв`язку із запровадженням пунктів фізичної охорони та системи контролю доступу скасовано щомісячний внесок на заходи пропускного режиму та диспетчеризації у розмірі 85 грн. з кожної квартири/нежитлового приміщення.
На підставі акту прийняття-передачі об`єкта інвестування (кв. № 331 ) № 331-2 від 5 січня 2021 р. відповідач 1. (забудовник) передав відповідачу 2. (довірителю) об`єкт інвестування квартиру № 331 по вул. Михайла Донця, 2-Б у м. Києві .
Посилаючись на те, що відповідачі 1. та 2. як співвласники багатоквартирного будинку не оплатили суми платежів та внесків, просив задовольнити позов, стягнувши:
- з відповідача 1. на його користь 8193,03 грн. боргу за період лютого-грудня 2020 р., 7501,26 грн. збитків внаслідок інфляції за час прострочення, 1418,01 грн. три проценти річних з простроченої суми;
- з відповідача 2. на його користь 30898,08 грн. боргу за період січня 2021-липня 2024 років, 14796,08 грн. збитків внаслідок інфляції за час прострочення, 3244,39 грн. три проценти річних з простроченої суми.
Також просив покласти на відповідачів понесені ним по справі судові витрати, у т.ч. 5000 грн. з попереднього розрахунку витрат по оплаті послуг адвоката.
Відповідачі відзиви на позовну заяву не подали, про розгляд судом справи щодо них повідомлені в установленому порядку.
Суд вважає можливим розглянути справу відповідно до вимог ст. 165 ГПК України за наявними матеріалами, що містять достатньо відомостей про права і взаємовідносини сторін.
Розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий Світ-Солом`янський" підлягає задоволенню, позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича будівельна компанія "Нівелір" підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Згідно з ч. 1 ст. 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (стаття 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Статтею 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" унормовано, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Об`єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об`єднання визначається цим Законом та іншими законами України.
Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Згідно з ч. 1 ст. 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема: встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у т.ч. відрахувань до резервного та ремонтного фондів; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності (ч. 1 ст. 20 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у т.ч. відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об`єднання відповідно до законодавства та статуту об`єднання (ч. 2 ст. 21 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Судом встановлено, що 22 грудня 2019 р. відбулися загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку №2-Б по вул. Михайла Донця в м. Києві, на яких були прийняті рішення, оформлені протоколом установчих зборів від тієї ж дати.
Зокрема, ці рішення стосувалися створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердження кошторису та внеску на обслуговування будинку у розмірі 8,70 грн. з кожного квадратного метру площі нерухомого майна, що є у власності співвласника будинку, встановлено обов`язок сплати цього внеску не пізніше останнього числа місяця, за який проводиться оплата, затверджено дату початку сплати внесків - 1 лютого 2020 року.
Також затверджено одноразові внески для фінансового забезпечення початку функціонування ОСББ у розмірі 200 грн., для встановлення системи контролю доступу в будинок та на його прибудинкову територію, а також організацію відеоспостереження у розмірі 500 грн.
Крім того, затверджено щомісячний внесок на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження в будинок у розмірі 130 грн. з кожної квартири/нежитлового приміщення (цей внесок співвласник зобов`язаний сплачувати починаючи з 1 травня 2020 р. не пізніше останнього числа місяця, за який проводиться оплата) та щомісячний платіж на заходи пропускного режиму та диспетчеризації у розмір 85 грн. (цей внесок співвласник зобов`язаний сплачувати не пізніше останнього числа місяця, за який проводиться оплата).
16 січня 2020 р. ОСББ "Донця 2Б-Ініціатива" було зареєстроване
Відповідно до рішень засідання правління ОСББ "Донця 2Б-Ініціатива", оформлені протоколом засідання правлення № 9 від 24 квітня 2020 р., прийнято зупинити нарахування платежів на заходи пропускного режиму та диспетчеризації, розмір яких встановлений 85 грн. з кожної квартири/нежитлового приміщення, впродовж дії обмежувальних заходів, введених постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11 березня 2020 року "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2".
У зв`язку із запровадженням обмежувальних заходів та враховуючи можливість продовження карантину, прийнято, що платежі на заходи пропускного режиму та диспетчеризації за березень 2020 року та наступні місяці нараховуються з урахуванням наступного:
- платежі на заходи пропускного режиму та диспетчеризації, нараховані співвласникам за березень 2020 року, зменшити на 41,13 грн. (за період з 17 -31 березня 2020 р.) та здійснити перерахунок після завершення дії карантину та обмежувальних заходів;
- платежі на заходи пропускного режиму та диспетчеризації за квітень 2020 р. не нараховувати;
- платежі на заходи пропускного режиму та диспетчеризації за травень 2020 р. та наступні місяці нараховувати пропорційно часу дії обмежень, передбачених п. 1.1 цього рішення.
- платежі на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження, розмір яких встановлений 130 грн. впродовж дії обмежувальних заходів не нараховувати.
Наступним засіданням правління ОСББ "Донця 2Б-Ініціатива" (оформлене протоколом засідання правлення № 11 від 18 червня 2020 р.) ухвалено рішення, що платежі на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження, розмір яких встановлений 130 грн., не нараховуються з 1 травня по 30 червня 2020 р. 3 1 липня 2020 р. нарахування та оплату платежів на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження здійснюється відповідно до п. 6.2.5 рішення установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку. Перерахувати платежі на заходи пропускного режиму та диспетчеризації за березень 2020 року та списати з кожної квартири/нежитлового приміщення 41,13 грн.
На засіданні правління ОСББ "Донця 2Б-Ініціатива" (оформлене протоколом загальних зборів ОСББ від 27 лютого 2021 р.) прийнято рішення залишити з 1 січня 2021 р. без змін щомісячний внесок на управління багатоквартирним будинком (забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку та прибудинкової території) у розмірі 8,70 грн. з кожного квадратного метра площі квартири/нежитлового приміщення, що є у власності співвласника будинку 2Б по вул. Михайла Донця в м. Києві. Цей внесок співвласник зобов`язаний сплачувати не пізніше останнього числа місяця, за який проводиться оплата. Затверджено з 1 січня 2021 р. внесок на функціонування пунктів фізичної охорони та технічне забезпечення систем контролю доступу та відеоспостереження у розмірі 120 грн. З 17 березня 2020 р. на час дії карантину зупинено нарахування платежів на заходи пропускного режиму та диспетчеризації, та у зв`язку із запровадженням пунктів фізичної охорони та системи контролю доступу скасувати щомісячний внесок на заходи пропускного режиму та диспетчеризації у розмірі 85 грн. з кожної квартири/нежитлового приміщення.
Це підтверджується поясненнями позивача, викладеними у позовній заяві, наявними у матеріалах справи статутом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива", вищевказаними протоколами засідання правлення ОСББ.
З наявних у справі копій договорів на інвестування та будівництво житлового комплексу по проспекту Космонавта Комарова, 1 у Солом`янському районі м. Києва від 15 листопада 2007 р., № 130/25 про передачу частини функцій замовника на будівництво житлового комплексу про проспекту Космонавта Комарова, 1 у Солом`янському районі м. Києва від 20 лютого 2013 р., пояснень позивача слідує, що будинок, до управління яким позивач приступив з лютого 2020 року, був збудований за рахунок об`єднання спільних зусиль Національного авіаційного університету, Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий Світ-Солом`янський" та Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд-УКБ".
Протоколом розподілу площ від 4 квітня 2014 р. передбачено набуття майнових прав на квартиру 331 після зведення вказаного буднику Товариством з обмеженою відповідальністю "Дитячий Світ-Солом`янський".
Поясненнями позивача, які не заперечені відповідачами, стверджується, що відповідно до сертифіката ДАБІ серія ІУ № 165163081874 від 3 листопада 2016 р. будинок про проспекту Космонавта Комарова, 1 у Солом`янському районі м. Києва був завершений будівництвом з присвоєнням йому поштової адреси вул. вул. Михайла Донця, 2-Б у м. Києві.
На підставі акту № 331-2 прийняття-передачі об`єкта інвестування (квартира № 331 ) від 5 січня 2021 р. відповідач 1. як забудовник передав відповідачу 2. як інвестору на виконання договору про участь у фонді фінансування будівництва № 331-2 від 21 липня 2015 р. квартиру № 331 по вул. Михайла Донця, 2-Б у м. Києві .
Заявлені позивачем вимоги зводяться до невиконання відповідачами обов`язку щодо сплати платежів та внесків згідно рішень загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива".
За змістом вимог ст.ст. 316, 317, 319, 332 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Власність зобов`язує. Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлений заявний принцип державної реєстрації прав на нерухоме майно, згідно з яким передбачене офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав, тобто фактів, які вже відбулися до часу подання документів для державної реєстрації.
Отже, публічний порядок в Україні встановлений таким чином, що набуття речових прав на нерухоме майно може не співпадати у часі з державною реєстрацією таких прав. Проте нездійснення останньої саме по собі не спростовує правомочностей особи володіти, користуватися або розпоряджатися своїм майном, тотожних праву власності.
Ця тотожність поширюється і на обов`язок утримувати належне майно.
Виходячи з наведеного, а також встановленого факту передачі спірної квартири з володіння першого відповідача іншому 5 січня 2021 р., існування у них обов`язку нести витрати на утримання цього майна пов`язаний саме із фактом володіння цим майном у тому ж обсязі, як і власник.
Той факт, що державна реєстрація права власності на квартиру № 331 по вул. Михайла Донця, 2-Б у м. Києві вперше була проведена 8 липня 2024 р. відповідачем 2., не спростовує обов`язку несення тягаря утримувати майно особами, які правомірно заволоділи цим майном раніше протягом усього часу такого володіння.
Питання членства відповідачів в ОСББ позивача не є предметом розгляду даної справи. При цьому, будучи фактично співвласниками багатоквартирного будинку, вони зобов`язані були дотримуватися статутних вимог зі сплати належних внесків і платежів.
Вбачається, що квартира № 331 по вул. Михайла Донця, 2-Б у м. Києві була відчужена Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича будівельна компанія "Нівелір" на підставі договору-купівлі продажу іншій особі 7 серпня 2024 р..
Таким чином, позивач набув права вимагати оплати належних за утримання спірної квартири внесків і платежів за період з 1 лютого 2020 до 5 січня 2021 років з відповідача 1., 6 січня 2021- 7 серпня 2024 років - з відповідач 2.
За таких обставин, враховуючи, що відповідачі прострочили виконання зобов`язання по оплаті щомісячних внесків:
з відповідача 1. у межах заявлених вимог на користь позивача відповідно до вимог ст.ст. 622, 625 ЦК України підлягає стягненню 8193,03 грн. боргу за період 1 лютого-31 грудня 2020 року, 7501,26 грн. збитків внаслідок інфляції за час прострочення, 1418,01 грн. три проценти річних з простроченої суми (в межах заявлених вимог);
з відповідача 2. на користь позивача відповідно до вимог ст.ст. 622, 625 ЦК України підлягає стягненню 30782,23 грн. боргу за період 5 січня 2021-31 липня 2024 р., 14796,08 грн. збитків внаслідок інфляції за час прострочення, 3244,39 грн. три проценти річних з простроченої суми (в межах заявлених вимог).
Вимоги до відповідача 2. про сплату внесків за період до 6 січня 2021 р. задоволенню не підлягають.
Оскільки позов до відповідача 1. задоволено, позов до відповідача 2. задоволено частково, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на обидві сторони (позивача та відповідачів) пропорційно розміру заявлених/задоволених вимог.
Питання відшкодування витрат по оплаті правової допомоги адвоката підлягає вирішенню в порядку ч. 8 ст. 129 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 74, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд
В И Р І Ш И В :
Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива" м. Києва до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий Світ-Солом`янський" м. Києва задовольнити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий Світ-Солом`янський" (03141, м. Київ, вул. Романа Ратушного, 21-А, код 22873295) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива" (03061, м. Київ, вул. Михайла Донця, 2Б, код 43454617) 8193,03 грн. боргу, 7501,26 грн. збитків внаслідок інфляції за час прострочення, 1418,01 грн. три проценти річних з простроченої суми, 1664 грн. витрат по оплаті судового збору.
Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива" м. Києва до Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича будівельна компанія "Нівелір" м. Києва задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробнича будівельна компанія "Нівелір" (03035, м. Київ, вул. Митрополита В.Липківського, 40, код 33749475) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Донця 2Б-Ініціатива" (03061, м. Київ, вул. Михайла Донця, 2Б, код 43454617) 30782,23 грн. боргу, 14796,08 грн. збитків внаслідок інфляції за час прострочення, 3244,39 грн. три проценти річних з простроченої суми, 1660,06 грн. витрат по оплаті судового збору.
У позові в іншій частині відмовити.
Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.
Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар