ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 вересня 2026 року
м. Київ
справа № 761/14002/22
провадження № 61-8707св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Литвиненко І. В.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ДБК»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «ЯР», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Лахно Юлія Вікторівна,
розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДБК» на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 05 жовтня 2023 року під головуванням судді Сіромашенко Н. В. та постанову Київського апеляційного суду від 14 травня 2024 року у складі колегії суддів: Шебуєвої В. А., Крижанівської Г. В., Кафідової О. В. у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ДБК» до ОСОБА_1 , про витребування майна із чужого незаконного володіння, треті особи, які не заявляють вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЯР», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Лахно Юлія Вікторівна, ОСОБА_2 ,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. У липні 2022 року ТОВ «ДБК» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , в якому просило:
- витребувати спірне нерухоме майно із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на свою користь.
2. Позов мотивувало тим, що 02 вересня 2010 року між ТОВ «ЯР» та ТОВ«ДБК» був укладений договір № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва.
3. Згідно з пункту 1.1. вказаного договору з метою своєчасного спорудження об`єкта будівництва ТОВ «ЯР» передає частину права і повноважень замовника будівництва об`єкта, а ТОВ «ДБК» приймає на себе частину прав і повноважень замовника, які передаються за цим договором.
4. Відповідно до пункту 3.1.1. вказаного договору в редакції додаткової угоди № 2 від 26 грудня 2014 року до договору № 3 від 02 вересня 2010 року визначено вичерпний перелік житлових приміщень, зокрема, номери квартир, що передаються ТОВ «ЯР» на виконання вказаного договору.
5. Пунктом 2.7. цього договору передбачено, що ТОВ «ЯР» не має права відчужувати та обтяжувати будь-яким способом майнові права, передані ТОВ «ДБК» за цим договором, а також об`єкт інвестування, зазначені у переліку об`єктів інвестування.
6. Відповідно до пункту 2.9. договору № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі
м. Києва від 01 вересня 2010 року, ТОВ «ЯР» без письмового погодження з ТОВ «ДБК» не має права підписувати чи виступати як сторона за будь-якими договорами, укладеними на виконання цього договору.
7. Вказаний об`єкт будівництва, а саме: житлово-офісний комплекс з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва був введений в експлуатацію 15 грудня 2014 року.
8. Після введення в експлуатацію вказаного житлово-офісного комплексу йому було присвоєно поштову адресу: м. Київ, вул. Ризька, 73-Г.
9. 02 вересня 2010 року між ТОВ «ДБК» та ТОВ «БМК Тріада» був укладений договір № 4 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на
вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва.
10. Відповідно до пункту 1.1. вказаного договору замовник-інвестор (ТОВ «ДБК») доручає, а генпідрядник (ТОВ «БМК Тріада») зобов`язується здійснити будівництво об?єкта: житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва, загальною площею квартир 31 937 кв. м з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями загальною площею 3 465 кв. м, творчими майстернями загальною площею 2 731 кв. м, підземними паркінгами загальною площею 14 303 кв. м. Генпідрядник виконує роботи по будівництву об?єкта з інженерним забезпеченням у відповідності з затвердженою проектно-кошторисною документацією і технічною характеристикою об`єкта із прокладанням зовнішніх інженерних мереж та споруд, зовнішнього освітлення, благоустрою та озеленення території.
11. 02 квітня 2015 року Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) видана довідка про сплату ТОВ «ДБК» пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва у сумі 11 243,53 грн на бюджетний рахунок розвитку спеціального фонду міського бюджету в Головному управлінні Державної казначейської служби України.
12. Згідно переліку інвесторів, затвердженого директором ТОВ «ДБК» від 19 січня 2016 року, у вказаному житлово-офісному комплексі з підземним паркінгом Товариству належить наступне нерухоме майно, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 211,4 кв. м. Факт належності вказаної квартири ТОВ «ДБК» підтверджує підписаний сторонами перелік об`єктів інвестування, що передаються ТОВ «ДБК» на об`єкті будівництва житловий комплекс з підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2 , який з додатком до договору № 3 від 02 вересня 2010 року.
13. З отриманої ТОВ «ДБК» інформації з Державного реєстру речових прав стало відомо, що право власності на квартиру АДРЕСА_3 від 02 вересня 2010 року без отримання згоди та вчинення дій на відчуження було відчужено ТОВ «ЯР» на користь іншої особи.
14. Згідно Інформаційної довідки № 175021393 від 24 липня 2019 року, 24 червня 2019 року державним реєстратором Мельником Д. С. (КП «Центр правової допомоги та реєстрації», м. Київ) здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_4 на підставі договору купівлі-продажу № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 року за ОСОБА_2 .
15. В подальшому вказана квартира була поділена на дві.
16. 13 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Забавською Н. В. зареєстровано право власності окремо на квартиру АДРЕСА_4 та квартиру АДРЕСА_5 .
17. 28 лютого 2020 року здійснена подальша реалізація квартири АДРЕСА_5 у власність ОСОБА_1 .
18. ТОВ «ДБК» посилається на те, що спірна квартира належить йому і була відчужена особою, яка не мала на це право. Між ТОВ «ДБК» та ОСОБА_1 відсутні жодні правочини або рішення про визнання за ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру.
19. У поданому відзиві на позовну заяву ОСОБА_1 було заявлено клопотання про застосування позовної давності.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
20. Шевченківський районний суд міста Києва рішенням від 05 жовтня 2023 року, яке залишене без змін постановою Київського апеляційного суду від 14 травня 2024 року, відмовив у задоволенні позову.
21. Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів того, які б беззаперечно доводили належність ТОВ «ДБК» на праві власності спірного майна - квартири
АДРЕСА_5 .
22. Крім того, як встановлено судом та не заперечується сторонами, ТОВ «ДБК» не зареєструвало право власності на спірну квартиру, хоча об`єкт будівництва
було введено в експлуатацію ще 15 грудня 2014 року - за два роки до укладання договору купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року між ТОВ «ЯР» та ОСОБА_2 .
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
23. У червні 2024 року ТОВ «ДБК» надіслало до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 05 жовтня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 14 травня 2024 року, в якій просило скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову у повному обсязі.
24. Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17,
від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц,
від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц; у постановах Верховного Суду
від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20, від 03 березня 2021року у справі
№ 464/3135/19; від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 20 березня 219 року у справі № 761/20612/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі
№ 1522/16455/12 та у постанові Верховного Суду України від 27 червня 2018 року у справі № 921/403/17.
25. Касаційна скарга мотивована тим, що ТОВ «ДБК», як інвестор/замовник будівництва об`єкту, є первісним власником спірної квартири на підставі договору
№ 3 від 02 вересня 2010 року, який укладений між ТОВ «ДБК» та ТОВ «ЯР». Станом на сьогоднішній день зазначений договір не визнаний недійсним, а тому правова підстава у позивача на набуття права власності на квартиру наявна.
26. Спірна квартира не була реалізована як до, так і після введення житлового будинку в експлуатацію, а тому майнові права на неї належать ТОВ «ДБК».
27. Враховуючи, що спірна квартира була відчужена особою, яка не мала на це права, без відома та згоди дійсного власника (тобто за відсутності його волевиявлення), позивач вважає, що це майно підлягає витребуванню від відповідача на підставі статті 388 ЦК України.
28. Суди першої та апеляційної інстанцій не врахували висновки Верховного Суду, викладені у зазначених постановах. Крім того, суди взагалі не досліджували обставини набуття первісного права власності на квартиру.
29. Підтвердженням факту належності спірної квартири є перелік об`єктів інвестування, що передаються ТОВ «ДБК» на об`єкті будівництва житлового комплексу з підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2 . Вказаний перелік є додатком до договору № 3 від 02 вересня
2010 року та підписаний обома сторонами (ТОВ «ДБК» та ТОВ «ЯР»).
30. Згідно з указаним додатком, який є невід`ємною частиною договору та підписаний обома сторонами, передбачено передачу ТОВ «ДБК» саме квартири АДРЕСА_4 як індивідуально визначеного об`єкта інвестування.
31. Будь-яких окремих актів, зокрема щодо передачі квартири АДРЕСА_4 на виконання вказаного договору, сторони не підписували. Отже, саме ТОВ «ДБК», за кошти якого та на підставі договору з яким було споруджено об`єкт інвестування, є первісним володільцем майнових прав на це майно.
32. При цьому вказана квартира, яка вибула з володіння позивача поза його волею, наразі перебуває у власності відповідача. Проте позивач не надавав згоди на її відчуження, більше того, він не отримував від відповідача жодних звернень щодо оплатної чи безоплатної передачі цього об`єкта нерухомості. Відповідно, між сторонами не укладалося будь-яких правочинів стосовно спірної квартири.
Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи не подано
Рух справи в суді касаційної інстанції
33. Верховний Суд ухвалою від 01 липня 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Шевченківського районного суду м. Києва.
34. 17 липня 2024 року цивільна справа № 761/14002/22 надійшла до Верховного Суду.
35. Верховний Суд ухвалою від 13 липня 2026 року призначив справу до розгляду колегією у складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи
36. Судами встановлено, що 02 вересня 2010 року між ТОВ «ДБК» та ТОВ «ЯР» був укладений договір № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва.
37. Пунктом 1.1. даного договору визначено, що з метою своєчасного спорудження об`єкта будівництва ТОВ «ЯР» передає ТОВ «ДБК» частину прав і повноважень замовника будівництва об`єкта, а ТОВ «ДБК» приймає на себе частину прав і повноважень замовника, які їй передаються за цим договором. Під об`єктом будівництва сторони розуміють житлово-офісний комплекс з підземним паркінгом і нежилими та творчими майстернями за адресою: АДРЕСА_2 . Під об`єктом інвестування сторони розуміють окреме приміщення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва може бути виділене і зареєстроване як окремий об`єкт нерухомості.
38. Пунктом 2.5. договору № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва, визначено, що з метою виконання зобов`язань ТОВ «ДБК» за договором, ТОВ «ЯР» при укладанні цього договору передає ТОВ «ДБК» майнові права на всі об`єкти інвестування і об`єкти будівництва.
39. Пунктами 2.6., 2.7. договору визначено, що ТОВ «ЯР» несе повну відповідальність за дійсність майнових прав, які передані нею за цим договором ТОВ «ДБК». ТОВ «ЯР» не має права відчужувати та обтяжувати будь-яким способом майнові права, передані ТОВ «ДБК» за цим договором, а також об`єкти інвестування, зазначені у переліку об`єктів інвестування.
40. Відповідно до п. 2.9. договору ТОВ «ЯР» без письмового погодження з ТОВ «ДБК» не має права підписувати чи виступати як сторона за будь-якими договорами, укладеними на виконання цього договору.
41. Пунктом 3.1. договору передбачено, що ТОВ «ДБК» отримує: 26 731 кв. м загальної площі квартир, 3 119 кв. м нежилих приміщень, 2 458, 88 кв. м творчих майстерень, 355 машиномісць паркінгу.
42. 02 вересня 2010 року між ТОВ «ДБК» та ТОВ «БМК Тріада» був укладений договір № 4 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва. Відповідно до п. 1.1. вказаного договору визначено, що ТОВ «ДБК» доручає, а ТОВ «БМК Тріада» зобов`язується здійснити будівництво об?єкта: житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва, загальною площею квартир 31 937 кв. м з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями загальною площею 3 465 кв. м, творчими майстернями загальною площею 2 731 кв. м, підземними паркінгами загальною площею 14 303 кв. м. Генпідрядник виконує роботи по будівництву об?єкта з інженерним забезпеченням у відповідності до затвердженої проектно-кошторисної документації і технічної характеристики об`єкта, із прокладанням зовнішніх інженерних мереж та споруд (ТП; РП; ІТП; Насосні), зовнішнього освітлення, благоустрою та озеленення території.
43. Визначений договором об`єкт будівництва був введений в експлуатацію
15 грудня 2014 року та йому присвоєно поштову адресу: м. Київ, вул. Ризька, 73-Г, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 15 грудня 2014 року. Сертифікатом серія ІУ № 165143580820 від 23 грудня 2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва».
44. 02 квітня 2015 року Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) видана довідка про сплату пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва. Згідно вказаної довідки, інвестор ТОВ «ДБК» перерахував пайові кошти у сумі 11 243,53 грн на бюджетний рахунок розвитку спеціального фонду міського бюджету в Головному управлінні Державної казначейської служби України у м. Києві.
45. Згідно розпорядження Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації № 411 від 27 липня 2015 року йому було присвоєно поштову адресу -
АДРЕСА_6 . Відповідно до укладеного між ТОВ «ЯР» та ОСОБА_2 договору № 04/04/2016-220 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року ТОВ «ЯР» продало ОСОБА_2 майнові права на квартиру АДРЕСА_7 .
47. 24 червня 2019 року державним реєстратором КП «Центр правової допомоги та реєстрації» (м. Київ) Мельником Д. С. здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_7 . Реєстрація проведена на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47521391 від 26 червня 2019 року.
48. У подальшому квартиру АДРЕСА_4 була поділена відповідно до висновку про можливість поділу об`єкта нерухомого майна від 30 жовтня 2019 року, виданого ФОП ОСОБА_3 , внаслідок чого виникло дві квартири АДРЕСА_8 , загальною площею 105,5 кв. м.
49. 28 лютого 2020 року квартира АДРЕСА_4 була відчужена на користь ОСОБА_1 відповідно до умов договору купівлі-продажу, посвідченого 28 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу
Лахно Ю. В.
Позиція Верховного Суду
50. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
51. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
52. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
53. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
54. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
55. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
56. Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
57. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
58. У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
59. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
60. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
61. Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають.
62. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
63. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.
64. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
65. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
66. Звертаючись до суду з позовом, ТОВ «ДБК» просило захистити своє порушене право власності на спірну квартиру. Позивач зазначав, що повністю виконав умови договору на будівництво житлово-офісного комплексу на вул. Ризька, 73-А в Шевченківському районі м. Київ, проте був позбавлений можливості оформити право власності через неправомірні дії ТОВ «ЯР», яке відчужило майно без їх згоди.
67. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
68. Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до статті 1 якого передбачено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Попередні положення, однак, ніяким чином не обмежують право держави запроваджувати такі закони, які на її думку необхідні для здійснення контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків або інших зборів чи штрафів.
69. Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу, мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним легітимній меті.
70. Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
71. У статті 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності. За частинами першою та другою цієї статті ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
72. За змістом частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
73. Зміст права власності полягає у праві володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).
74. Згідно з вимогами статті 319 ЦК України власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не суперечать закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
75. Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його в особи, яка не мала права відчужувати це майно.
76. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
77. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).
78. Такі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила в постанові від
02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).
79. У справі, що переглядається судами встановлено, що 02 вересня 2010 року між ТОВ «ДБК» та ТОВ «ЯР» був укладений договір № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі
м. Києва.
80. Пунктом 1.1. даного договору визначено, що з метою своєчасного спорудження об`єкта будівництва ТОВ «ЯР» передає ТОВ «ДБК» частину прав і повноважень замовника будівництва об`єкта, а ТОВ «ДБК» приймає на себе частину прав і повноважень замовника, які їй передаються за цим договором. Під об`єктом будівництва сторони розуміють житлово-офісний комплекс з підземним паркінгом і нежилими та творчими майстернями за адресою: АДРЕСА_2 . Під об`єктом інвестування сторони розуміють окреме приміщення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва може бути виділене і зареєстроване як окремий об`єкт нерухомості.
81. Пунктом 2.5. договору № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва, визначено, що з метою виконання зобов`язань ТОВ «ДБК» за договором, ТОВ «ЯР» при укладанні цього договору передає ТОВ «ДБК» майнові права на всі об`єкти інвестування і об`єкти будівництва.
82. Пунктами 2.6., 2.7. договору визначено, що ТОВ «ЯР» несе повну відповідальність за дійсність майнових прав, які передані нею за цим договором ТОВ «ДБК». ТОВ «ЯР» не має права відчужувати та обтяжувати будь-яким способом майнові права, передані ТОВ «ДБК» за цим договором, а також об`єкти інвестування, зазначені у переліку об`єктів інвестування.
83. Відповідно до п. 2.9. договору ТОВ «ЯР» без письмового погодження з ТОВ «ДБК» не має права підписувати чи виступати як сторона за будь-якими договорами, укладеними на виконання цього договору.
84. Пунктом 3.1. договору передбачено, що ТОВ «ДБК» отримує: 26 731 кв. м загальної площі квартир, 3 119 кв. м нежилих приміщень, 2 458,88 кв. м творчих майстерень, 355 машиномісць паркінгу.
85. 02 вересня 2010 року між ТОВ «ДБК» та ТОВ «БМК Тріада» був укладений договір № 4 на будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на
вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва. Відповідно до п. 1.1. вказаного договору визначено, що ТОВ «ДБК» доручає, а ТОВ «БМК Тріада» зобов`язується здійснити будівництво об?єкта: житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва, загальною площею квартир 31 937 кв. м з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями загальною площею 3 465 кв. м, творчими майстернями загальною площею 2 731 кв. м, підземними паркінгами загальною площею 14 303 кв. м. Генпідрядник виконує роботи по будівництву об?єкта з інженерним забезпеченням у відповідності з затвердженою проектно-кошторисною документацією і технічною характеристикою об?єкта, із прокладанням зовнішніх інженерних мереж та споруд (ТП; РП; ІТП; Насосні), зовнішнього освітлення, благоустрою та озеленення території.
86. Визначений договором об`єкт будівництва був введений в експлуатацію
15 грудня 2014 року та йому присвоєно поштову адресу: м. Київ, вул. Ризька, 73-Г, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 15 грудня 2014 року.
87. Сертифікатом Серія ІУ № 165143580820 від 23 грудня 2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом на вул. Ризькій, 73-А в Шевченківському районі м. Києва».
88. 02 квітня 2015 року Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) видана довідка про сплату пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва. Згідно вказаної довідки, інвестор ТОВ «ДБК» перерахував пайові кошти у сумі 11 243,53 грн на бюджетний рахунок розвитку спеціального фонду міського бюджету в Головному управлінні Державної казначейської служби України у м. Києві.
89. Згідно розпорядження Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації № 411 від 27 липня 2015 року, йому було присвоєно поштову адресу:
АДРЕСА_9 . Відповідно до укладеного між ТОВ «Яр» та ОСОБА_2 договору
№ 04/04/2016-220 купівлі-продажу майнових прав від 04 квітня 2016 року ТОВ «Яр» продало ОСОБА_2 майнові права на квартиру
АДРЕСА_7 .
91. 24 червня 2019 року державним реєстратором КП «Центр правової допомоги та реєстрації» м. Київ Мельником Д. С. здійснена державна реєстрація права власності на квартиру
АДРЕСА_7 (номер запису про право власності 32154509), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47521391 від 26 червня 2019 року 14:42:46.
92. У подальшому квартиру АДРЕСА_4 була поділена відповідно до висновку про можливість поділу об`єкта нерухомого майна від 30 жовтня 2019 року, виданого ФОП ОСОБА_3 , внаслідок чого виникло дві квартири АДРЕСА_8 , загальною площею 105,5 кв. м.
93. 28 лютого 2020 року квартира АДРЕСА_4 була відчужена на користь ОСОБА_1 відповідно до умов договору купівлі-продажу, посвідченого 28 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу
Лахно Ю. В.
94. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, обґрунтовано виснував про те, що позивач ТОВ «ДБК» не зареєстрував у встановленому законом порядку право власності на спірну квартиру АДРЕСА_5 . Враховуючи той факт, що об`єкт будівництва було введено в експлуатацію ще 15 грудня 2014 року - за два роки до відчуження майнових прав на вказану квартиру за договором купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 року, укладеним між ТОВ «ЯР» та ОСОБА_2 .
95. На підтвердження порушеного права власності ТОВ «ДБК» посилалося на договір № 3 від 02 вересня 2010 року на будівництво житлово-офісного комплексу, укладений із ТОВ «ЯР», та перелік об`єктів інвестування (додаток до договору), у якому зазначалася квартира АДРЕСА_4 . Разом із цим, за умовами пункту 1.1. зазначеного переліку та пункту 3.1. договору № 3 від 02 вересня 2010 року, сторонидомовлялися здійснити остаточний розподіл об`єктів інвестування лише після проведення обмірів БТІ. Однак доказів здійснення такого остаточного розподілу чи підписання відповідного акта стосовно спірної квартири АДРЕСА_4 позивачем суду надано не було.
96. Сама лише наявність укладеного у 2010 році договору інвестування № 3 та первинного переліку об`єктів за відсутності доказів здійснення остаточного розподілу майна після проведення обмірів БТІ (як це було прямо передбачено пунктом 1.1. переліку та пунктом 3.1. договору) не є доказом набуття ТОВ «ДБК» права власності або фактичного виділення йому квартири АДРЕСА_4 . Нездійснення позивачем державної реєстрації права власності після введення будинку в експлуатацію у 2014 році свідчить про відсутність у нього суб`єктивного речового права власності, що унеможливлює витребування майна на підставі статей 387, 388 ЦК України.
97. Також суди аналізуючи надані сторонами докази у їх сукупності, зазначили, що в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази на підтвердження того, що первинний набувач майнових прав ОСОБА_2 під час укладення договору купівлі-продажу майнових прав № 04/04/2016-220 від 04 квітня 2016 року знав або міг знати про умови договору № 3 від 02 вересня 2010 року, укладеного між ТОВ «ДБК» та ТОВ «ЯР», чи про зміст доданого до нього переліку об`єктів.
98. Згідно з матеріалами справи, саме ТОВ «ЯР» виступало належним користувачем земельної ділянки, на якій здійснювалося будівництво, та передало ТОВ «ДБК» лише частину прав і обов`язків замовника будівництва.
99. Долучена позивачем копія додаткової угоди № 2 від 26 грудня 2014 року до договору № 3 визначала лише перелік житлових приміщень загальною площею
2 346 кв. м, що залишаються у розпорядженні ТОВ «ЯР». Разом із тим, вказана угода не містить вичерпного та узгодженого сторонами переліку конкретних квартир (зокрема квартири АДРЕСА_4 ), які переходять у власність або розпорядження ТОВ «ДБК».
100. Суди першої та апеляційної інстанцій також обґрунтовано відхилили як доказ перелік інвесторів від 19 січня 2016 року, наданий ТОВ «ДБК» на підтвердження внесення інвестиційних коштів за квартиру АДРЕСА_4 , оскільки вказаний документ складений та затверджений ТОВ «ДБК» в односторонньому порядку за підписом його керівника (без погодження із замовником будівництва ТОВ «ЯР»).
101. Окрім цього, надана позивачем довідка № 11 від 17 січня 2022 року про перебування спірної квартири на балансі підприємства не підтверджує виникнення речового права власності.
102. За таких обставин, оскільки позивачем не надано беззаперечних доказів виділення, переходу та виникнення у нього права власності на спірну квартиру АДРЕСА_5 , суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов законного та обґрунтованого висновку про відсутність матеріально-правових підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «ДБК».
103. Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що за умовами договору № 3
від 02 вересня 2010 року передбачено відповідальність сторін та порядок вирішення суперечок, а саме: пунктом 5.1. передбачено, що за невиконання, неналежне чи несвоєчасне виконання умов даного договору сторони несуть матеріальну відповідальність відповідно до чинного законодавства і даного договору.
104. Отже, належним, ефективним та законним способом захисту порушених інтересів ТОВ «ДБК» є подання окремого позову до ТОВ «ЯР» про стягнення збитків (упущеної вигоди) та неустойки за невиконання умов договору № 3 на будівництво житлово-офісного комплексу, що прямо передбачено пунктом 5.1. цього правочину.
105. Договір є універсальним регулятором приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (постанова Верховного Суду від 22 лютого 2023 року у справі № 465/5980/17 (провадження № 61-1178св20)).
106. Сторони на власний розсуд визначили умови за якими сторони погодили, що у випадку неналежного виконання умов договору застосуванню підлягають заходи матеріальної відповідальності, передбачені пунктом 5.1. цього правочину.
107. Відповідно до усталеної судової практики Верховного Суду, якщо цивільні права чи інтереси порушені у договірних правовідносинах, то й захист таких прав має здійснюватися саме у договірний спосіб, узгоджений сторонами або передбачений законом для таких зобов`язань.
108. Інших доказів, які б належним чином підтверджували правовий зв`язок між позивачем та спірною квартирою матеріали даної справи не містять та позивачем надані не були.
109. Відповідно до положень, викладених у статтях 13, 81 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
110. Згідно з вимогами статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 82 ЦПК України. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і що до яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
111. Судами першої та апеляційної інстанцій належним чином встановлено, а матеріалами справи підтверджено, що позивачем не надано жодних належних, допустимих та беззаперечних доказів, які б засвідчували виникнення, перехід та існування у нього суб`єктивного права власності на спірну квартиру
АДРЕСА_5 .
112. Щодо доводів про наявність у ТОВ «ДБК» статусу первісного власника на підставі договору № 3 від 02 вересня 2010 року, то слід зазначити таке.
113. Відповідно до абзацу 3 частини другої статті 331 та статті 182 ЦК України, а також частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, таке право виникає виключно з моменту проведення такої державної реєстрації.
114. Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що ТОВ «ДБК» після введення будинку в експлуатацію не здійснило державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, а за відсутності такої реєстрації ТОВ «ДБК» не набуло юридичного статусу первісного власника об`єкта нерухомості.
115. Також не заслуговують на увагу та спростовуються матеріалами справи твердження позивача про наявність у нього права власності на підставі додатка до Договору № 3 від 02 вересня 2010 року (Переліку об`єктів інвестування, що передаються ТОВ «ДБК»), який заявник вважає беззаперечним доказом належності йому квартири АДРЕСА_4 .
116. За змістом пункту 1.1 зазначеного Переліку об`єктів та пункту 3.1 Договору № 3 від 02 вересня 2010 року сторони (ТОВ «ДБК» та ТОВ «ЯР») прямо узгодили, що остаточний розподіл об`єктів інвестування здійснюється сторонами після проведення обмірів БТІ (технічної інвентаризації) новозбудованого об`єкта.
117. Суди першої та апеляційної інстанцій належним чином встановили, що матеріали справи не містять доказів здійснення такого остаточного розподілу за наслідками проведених обмірів БТІ або підписання між ТОВ «ЯР» та ТОВ «ДБК» відповідного акта приймання-передачі конкретно визначеної квартири АДРЕСА_4 після прийняття житлового будинку в експлуатацію.
118. При цьому надана позивачем Додаткова угода № 2 від 26 грудня 2014 року до Договору № 3 закріплювала лише перелік житлових приміщень, які залишаються за ТОВ «ЯР», однак не містила вичерпного та узгодженого сторонами переліку об`єктів, що переходять у власність або розпорядження саме ТОВ «ДБК».
119. Доводи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанції застосували норму права без урахування висновків, викладених постановах у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі
№ 359/5719/17, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц,
від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц; у постановах Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20, від 03 березня 2021року у справі № 464/3135/19; від 27 лютого 2019 року у справі
№ 761/32696/13-ц, від 20 березня 219 року у справі № 761/20612/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 1522/16455/12 та у постанові Верховного Суду України
від 27 червня 2018 року у справі № 921/403/17.
120. Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц).
121. Посилання заявника на загальні висновки у відповідних постановах Верховного Суду не підтверджують доводів касаційної скарги про те, що судами неправильно застосовано норми матеріального права чи порушено норми процесуального права, оскільки фактичні обставини у наведених як приклад справах відрізняються від тих, що установлені судами у розглядуваній справі.
122. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в касаційній скарзі, не спростовують висновків судів.
123. Інші доводи касаційної скарги висновків суду першої та апеляційної інстанції не спростовують, на законність судових рішень не впливають, а також спростовуються встановленими вище обставинами справи, в основному направлені на переоцінку доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
124. Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
125. З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанції не спростовують.
Щодо судових витрат
126. Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
127. Оскільки оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 401, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДБК» залишити без задоволення.
2. Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 05 жовтня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 14 травня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач І. В. Литвиненко
Судді: А. І. Грушицький
А. А. Калараш
С. Ю. Мартєв
Є. В. Петров