Постанова № 140228334 у справі № 910/8039/25 від 02.07.2026

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 [телефон приховано] inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" липня 2026 р. Справа№ 910/8039/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Шаратова Ю.А.

суддів: Скрипки І.М.

Бестаченко О.Л.

При секретарі судового засідання Кафлановій А.С.

за участю представників згідно протоколу судового засідання від 02.07.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"

на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 (повний текст складено 16.01.2026)

у справі № 910/8039/25 (суддя Бойко Р.В.)

за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"

до Громадської організації "Правозахисний ХАБ"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про стягнення заборгованості в розмірі 2 195 086,08 грн

в с т а н о в и в:

Історія справи. Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог.

У червні 2025 року Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» (далі - позивач, балансоутримувач, КП «Київжитлоспецексплуатація») звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Громадської організації «Правозахисний ХАБ» (далі - відповідач, орендар, ГО «Правозахисний ХАБ»), в якій просило:

- стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати в сумі 1 515 788,95 грн, пеню - 6 504,63 грн, 3 % річних - 127 313,87 грн, інфляційні втрати 545 478,63 грн.

Позовні вимоги, із посиланням на статті 525, 526, 530, 610, частину другу статті 625 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), обґрунтовані порушенням відповідачем умов Договору від 14.07.2020 № 2200-1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (нова редакція договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 20.05.2016 № 2200) щодо оплати за період з 19.05.2019 по 31.05.2025.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.06.2025 відкрито провадження у справі № 910/8039/25, вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження призначено підготовче засідання.

Протокольною ухвалою Господарського суд міста Києва від 28.08.2025 залучено до участі у справі Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 у задоволенні позову КП «Київжитлоспецексплуатація» до ГО «Правозахисний ХАБ» про стягнення заборгованості у розмірі 2 195 086,08 грн відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що:

- відповідно до висновку експертного-будівельного дослідження № 115 від 10.02.2017, складеного Науково-технічним центром «Будівельна експертиза», використання орендованих приміщень (№№ 2, 3, 12-18, 20-31 за технічним паспортом БТІ) будівлі за адресою: м, Київ, вул. Кирилівська, 4, під розміщення громадської організації без проведення ремонтних робіт неможливе, надана кошторисна документації на ремонтні роботи не відображає усієї необхідної сукупності ремонтних робіт. Ремонтні роботи, передбачені у наданій кошторисній документації, відносяться до капітального ремонту;

- рішеннями Господарського суду міста Києва від 12.10.2017 у справі № 910/12873/17, від 20.08.2018 у справі № 910/7191/18, від 26.11.2019 у справі № 910/8245/19 встановлено, що передані спочатку за Договором від 20.05.2016 № 2200, а в подальшому за Договором від 14.07.2020 №2200-1 в орендне користування відповідачу нежитлові приміщення, загальною площею: 223,30 кв. м. за адресою: місто Київ, вулиця Кирилівська, будинок № 4 літера А, перебували у непридатному для використання стані.

А неможливість використання відповідачем нерухомого майна для розміщення громадської організації слугувала підставою для звільнення його від обов`язку сплачувати оренду плату (як шляхом відмови в задоволення позовів КП «Київжитлоспецексплуатація» про стягнення боргу, так і шляхом задоволення позову ГО «Правозахисний ХАБ» про сторнування (списання) орендної плати) згідно із наведеними судовими рішеннями;

- ГО «Правозахисний ХАБ» неодноразово зверталась до Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» із листами про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень в орендованих приміщеннях (листи вих. № 13/10 від 13.10.2016, вих. № 01/01 від 26.01.2017, вих. № 22/04 від 22.04.2019).

До того ж, листом від 04.11.2020 ГО «Правозахисний ХАБ» звернулось до Київської міської державної адміністрації із запитом щодо стану розгляду питання про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень.

Проте, лише за наслідками звернення до Київської міської ради із запитом про надання публічної інформації (№ 23/07 від 23.07.2025), відповідачу стало відомо, що на засіданні Постійної комісії Київської міської ради з питань власності 09.02.2021 було розглянуто звернення Департаменту комунальної власності м. Києва № 062/05/16-6907 від 06.11.2020 та погоджено питання про надання згоди ГО «Правозахисний ХАБ» на здійснення невід`ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень, що було оформлено Протоколом № 3/5.

Судом першої інстанції визнано необґрунтованим довід позивача та третьої особи про те, що рішення Постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 09.02.2021 було опубліковане на веб-сайті Київської міської ради та відповідач не був позбавлений можливості ознайомитись із його змістом. Оскільки пункт 7.3 Договору № 2200-1 передбачає обов`язок орендодавця повідомити ГО «Правозахисний ХАБ» про надання згоди листом.

А, зважаючи на тривалість спроб відповідача отримати згоду на невід`ємні поліпшення (більш як чотири роки), в чому йому відмовлялось, суд першої інстанції зазначив, що не вбачає підстав для висновку про не проявлення ГО «Правозахисний ХАБ» розумної зацікавленості щодо стану розгляду її чергового звернення про надання згоди.

При цьому, суд наголосив, що не вважає розумною правову позицію позивача та третьої особи щодо можливості відповідача самостійно дізнатись про надання йому згоди на невід`ємні поліпшення в контексті встановлення рішеннями судів (що набрали законної сили) обставин вчинення перешкод ГО «Правозахисний ХАБ» у користуванні орендованим майном.

А твердження позивача та третьої особи про те, що відповідач повинен був роками моніторити сайт Київської міської ради, щоб дізнатися про прийняте рішення, є необґрунтованим.

Окрім того, суд першої інстанції вказав, що для нівелювання будь-яких сумнівів у добросовісному виконанні своїх зобов`язань після того, як було допущено підтверджену судовими рішеннями бездіяльність (перешкоди у користуванні), орендодавець і балансоутримувач могли та повинні були вжити всіх можливих заходів для невідкладеного повідомлення ГО «Правозахисний ХАБ» про прийняте Постійною комісією рішення та вжити всіх заходів для доведення до відома такого рішення (наприклад, направити документи як засобами поштового зв`язку, так і електронного, вручити особисто під розписку тощо).

Однак матеріали справи не містять жодних доказів повідомлення відповідача про надання згоди на поліпшення протягом всього періоду, за який заявляється до стягнення орендна плата за Договором №2200-1. А тому, за висновком суду, ГО «Правозахисний ХАБ» не могла виконати ремонт у спірних нежитлових приміщеннях, без якого в свою чергу не могла їх використовувати для розміщення громадської організації - мети, для якої вони орендувались;

- судом не взято до уваги посилання позивача на те, що ГО «Правозахисний ХАБ» отримала можливість під`єднати приміщення до електроенергії, оскільки без виконання ремонту у приміщеннях, вони не могли використовуватись відповідачем незалежно від того чи була у них електроенергія;

Також суд не вбачав необхідності та доцільності у підключенні приміщень до електроенергії, якщо в них не може вестися ремонт або ж вони не можуть використовуватись для мети, з якою орендувались;

- судом відхиллено довід позивача про те, що відповідно до пункту 3.6 Договору від 14.07.2020 № 2200-1 орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства балансоутримувача, починаючи з 19.05.2019.

При цьому, суд першої інстанції послався на частину першу статті 203 ЦК України, згідно із якою, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

І наголосив, що в незалежності від погодженої сторонами умови щодо обов`язку сплачувати оренду плату з 19.05.2019 ГО «Правозахисний ХАБ» звільняється від такого обов`язку в силу частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України;

- суд, із посиланням на статті 213, 637 ЦК України, здійснив тлумачення змісту пункту 3.8 Договору від 14.07.2020 № 2200-1, та наголосив, що у даному пункті передбачалось зменшення орендної плати у разі неможливості використовувати орендоване майно через проведення ремонтних робіт, що є цілком розумним, зважаючи що фактично приміщення перебуває у користуванні орендаря (у ньому перебувають допущені ним люди), проте не використовується за метою, для якої його орендували.

При цьому зазначив, що протилежне трактування умови пункту 3.8 Договору від 14.07.2020 № 2200-1 (що орендар в будь-якому випадку має сплачувати половину орендної плати, в тому числі роками очікуючи згоду орендодавця на виконання такого ремонту) суперечить частині першій статті 203, частині шостій статті 762 Цивільного кодексу України;

- суд першої інстанції виснував, що оскільки у відповідача була відсутня можливість користуватись у період з 19.05.2019 по 31.05.2025 орендованими приміщеннями у зв`язку з неможливістю проведення ремонту через ненадання відповідної згоди, а в подальшому внаслідок неповідомлення про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, необхідних для використання орендованого майна, тобто через обставини за які ГО «Правозахисний ХАБ» не відповідає, у нього відсутній обов`язок зі сплати за користування майном;

- з огляду на відмову у стягненні суми основного боргу, суд першої інстанції дійшов висновку й про відмову у задоволенні похідних вимог про стягнення нарахованих на неї пені, інфляційних втрат та 3% річних.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, КП «Київжитлоспецексплуатація» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 у справі № 910/8039/25 та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:

- оскаржуване рішення не відповідає вимогам статті 236 ГПК України, оскільки при його ухваленні судом першої інстанції було неправильно застосовано норми матеріального права, зокрема, частину шосту статті 762 ЦК України, а також порушено норми процесуального права, а саме статтю 75 ГПК України щодо преюдиційності, що призвело до неповного з`ясування обставин справи та помилкових правових висновків;

- апелянт зазначає, що звільнення орендаря від обов`язку сплати орендної плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України є винятком із загального правила, який підлягає вузькому тлумаченню та може бути застосований виключно за умови належного доведення орендарем об`єктивної неможливості користування майном у конкретний період з причин, що не залежать від його волі.

А сам по собі незадовільний технічний стан об`єкта оренди, наявність попередніх судових спорів між сторонами або пасивна поведінка орендаря не змінюють правової природи орендних платежів та не усувають обов`язку відповідача довести наявність передбачених законом підстав для звільнення від орендної плати у кожному окремому періоді, за який заявлено вимоги;

- апелянт зазначає, що суд першої інстанції, дійшовши висновку про наявність підстав для звільнення відповідача від сплати орендної плати, не надав належної оцінки обставині обізнаності останнього, щодо технічного стану об`єкта оренди на момент укладення та подальшого переукладення договору і проігнорував принцип свободи договору (стаття 627 ЦК України).

КП «Київжитлоспецексплуатація» зазначає, відповідач виявив намір переукласти договір оренди на новий строк та звернувся з відповідною заявою до позивача. А позивач відповідно до пункту 5.6 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 06.12.2018 № 253/6304, надав повну інформацію про об`єкт оренди орендодавцю.

Апелянт наголошує, що укладаючи Договір від 14.07.2020 № 2200-1, відповідач був обізнаний із фактичним станом об`єкта оренди. Йому було відомо про необхідність проведення ремонтних робіт, відсутність належних інженерних комунікацій та інші технічні особливості приміщень. Ці обставини були очевидними, не могли бути прихованими та неодноразово фіксувалися у відповідних актах і документах, з якими відповідач був обізнаний.

Попри це, відповідач свідомо та добровільно переуклав договір оренди, погодився з умовами договору, зокрема щодо розміру та порядку сплати орендної плати, не ініціював розірвання договору або зміну його умов у встановленому законом порядку.

Отже, за твердженням позивача, відповідач, будучи обізнаним із фактичним станом об`єкта, прийняв на себе ризики, пов`язані з користуванням таким майном, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства, зокрема принципам свободи договору, добросовісності та розумності (статті 3, 627 ЦК України).

А фактичне звільнення відповідача оскаржуваним рішенням від орендної плати суперечить принципу обов`язковості договору (стаття 629 ЦК України), оскільки це може мати місце лише за передбачених законом або договором умов;

- апелянт, із посиланням на пункт 6 частини першої статті 3, частину третю статті 13, частину третю статті 509 ЦК України, вказує на недобросовісну поведінку відповідача.

КП «Київжитлоспецексплуатація» зазначає, що погоджуючи в договорі порядок та строки отримання орендної плати, позивач розумно покладався на виконання відповідачем таких умов договору, очікуючи отримувати належну оплату орендних платежів у строки та у розмірі, визначені в договорі оренди.

А відтак, за таких обставин, на думку позивача, відповідач як сторона, що свідомо вступає у договірні відносини, усвідомлюючи фактичний стан об`єкта договору, не може в подальшому використовувати відомі їй обставини як підставу для ухилення від виконання взятих на себе зобов`язань.

Отже, посилання відповідача на технічний стан об`єкта оренди як на підставу для звільнення від сплати орендної плати суперечить його попередній поведінці, умовам укладеного договору та принципу venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), який є складовою засади добросовісності у цивільному праві.

А ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції мав оцінити не лише фізичний стан об`єкта оренди, а й усвідомлений характер дій відповідача, який, знаючи про відповідні обставини, добровільно підтвердив свою згоду на продовження орендних правовідносин та прийняв на себе обов`язок зі сплати орендної плати;

- апелянт вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував норми частини шостої статті 762 ЦК України, ототожнив «непридатність» і «неможливість використання» приміщення.

Позивач зазначає, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України необхідна наявність обставин, які створюють об`єктивну неможливість доступу до майна або його використання (наприклад, майно знищене, опечатане правоохоронцями або доступ фізично заблокований орендодавцем).

Проте, як свідчать матеріли справи відповідач має безперешкодний доступ до приміщень, зберігає там свої речі. Зазначені обставини визнаються сторонами.

А відповідач не надав жодного доказу того, що він був позбавлений доступу до приміщення або не зберігав там своє майно у спірний період.

Окрім того, позивач посилається на висновки щодо застосування норм права, викладені у пункті 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16, згідно із якими, відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Тобто, Відповідач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили, тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів статті 762 ЦК України викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17;

- апелянт зазначає, що суд першої інстанції не надав належну оцінку бездіяльності відповідача щодо підключення електроенергії. Зокрема, не врахував, що відповідач самостійно не забезпечив фактичне підключення електропостачання, незважаючи на погодження проєкту позивачем ще у 2018 році, та укладення договору з ПАТ «Київенерго» (договір № Н-16/68877 від 12.12.2016 та технічні умови № Н-1368-16). А подальші дії (укладення договору з ДТЕК, отримання техумов, фізичне під`єднання) є обов`язком відповідача як споживача.

Однак, всупереч взятим на себе зобов`язанням, відповідач не забезпечив фактичного підключення орендованих приміщень до електричних мереж, чим порушив умови укладеного договору та допустив бездіяльність, яка призвела до відсутності електропостачання.

Отже, відсутність світла через невчинення відповідачем дій щодо енергозабезпечення є суб`єктивною причиною, а не обставиною, за яку позивач відповідає. А суд першої інстанції помилково поклав відповідальність за відсутність електропостачання на позивача.

З огляду на наведене, на думку апелянта, фактичні обставини не можуть кваліфікуватися як перешкода для користування майном або об`єктивна неможливість користування у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України;

- апелянт зазначає, що суд першої інстанції помилково надав правове значення обставині, яка немає юридичного зв`язку з можливістю користування об`єктом оренди.

При цьому наголошує, що відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX та положень Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, здійснення невід`ємних поліпшень є правом орендаря, яке реалізується за його ініціативою, за наявності згоди орендодавця та за умови дотримання визначеної законом процедури.

Тобто законодавство не покладає на орендаря обов`язку здійснювати невід`ємні поліпшення, навіть у разі отримання відповідних погоджень, дозволів або рішень Постійної комісії. Отримання такого погодження лише надає орендарю можливість, але не створює імперативного обов`язку здійснити ремонт чи інші поліпшення об`єкта оренди.

Таким чином, відсутність повідомлення орендаря про надання Постійною комісією дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень не впливає на можливість користування орендованим майном, не обмежує доступ орендаря до об`єкта та не змінює його правового режиму користування.

А суд першої інстанції помилково ототожнив процедурне питання доведення до відома орендаря вказаного рішення з юридично значущими обставинами, які свідчать про непридатність майна для користування або про об`єктивну неможливість такого користування.

Наявність же дозволу на невід`ємні поліпшення не означає, що до моменту їх фактичного здійснення орендоване майно є непридатним для користування або що орендар позбавлений можливості володіти, зберігати речі, перебувати у приміщенні чи використовувати його за призначенням. Більше того, чинне законодавство не пов`язує можливість користування об`єктом оренди з обов`язковим здійсненням орендарем ремонтних робіт або поліпшень.

За своєю правовою природою обставина відсутності повідомлення орендаря про надання згоди (дозволу) на здійснення невід`ємних поліпшень, не є і не може бути кваліфікована як перешкода у користуванні майном або як об`єктивна неможливості його використання у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України;

- апелянт зазначає про порушення судом норм процесуального права, а саме статті 75 ГПК України щодо підстав звільнення від доказування.

Позивач наголошує, що преюдиційне значення мають лише ті обставини, які: були предметом безпосереднього дослідження суду; встановлені судовим рішенням, що набрало законної сили; стосуються тих самих правовідносин, того самого предмета спору та того самого періоду часу.

Однак обставини, встановлені у попередніх судових справах, на які послався суд першої інстанції, стосувалися інших періодів орендних відносин, не охоплювали спірний у цій справі період та не могли автоматично звільняти відповідача від обов`язку доводити наявність підстав для застосування частини шостої статті 762 ЦК України у кожному окремому розрахунковому періоді.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції неправомірно послався на рішення у справах № 910/10966/17, № 910/7191/18 та № 910/8245/19 як на підставу звільнення від доказування обставин неможливості для відповідача користуватися орендованим майном у спірний період (з 19.05.2019 по 31.05.2025).

Адже обставини, які стали підставою для звільнення відповідача від орендної плати у 2017 - 2019 роках (відсутність електропостачання у зв`язку із непогодженням проєкту електропостачання та непогодження поліпшень балансоутримувачем), відпали ще у 2018 році. Оскільки КП «Київжитлоспецексплуатація» 19.10.2018 було погоджено проєкт електропостачання та надано дозвіл на поліпшення.

Отже, станом на дату укладення нового Договору від 14.07.2020 № 2200-1, будь-які перешкоди з боку балансоутримувача були усунуті. А преюдиційні обставини, встановлені рішеннями суду щодо минулих років, не можуть автоматично поширюватися на нові правовідносини 2020-2025 років.

Третя особа на стороні позивача - Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не подала до суду жодних письмових заяв (пояснень) з викладенням своєї позиції щодо апеляційної скарги.

Позиція відповідача (ГО «Правозахисний ХАБ») щодо апеляційної скарги

У запереченнях на апеляційну скаргу відповідач, погоджуючись з мотивами оскаржуваного рішення суду, просив останнє залишити без змін, а у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, відповідач, серед іншого, зазначав, що:

- апеляційна скарга є необґрунтованою, не містить нових доказів та спрямована виключно на переоцінку обставин, які вже були належним чином встановлені судом першої інстанції;

- суд першої інстанції встановив визначальну обставину: об`єкт оренди був непридатний для використання за цільовим призначенням та орендарю протягом тривалого часу не надавали погодження для здійснення ремонту та приведення об`єкта оренди до стану, придатного для використання.

Вказана обставина підтверджується відсутністю електропостачання та належних інженерних умов. Приміщення не охоронялось перед передачею в оренду, зазнало вандалізму, аж до крадіжки батарей опалення, внутрішньої електропроводки тощо. А керівництво позивача незаконно та систематично відмовляло надавати погодження проєкт електропостачання.

Фактична неможливість використання приміщень встановлена наступними документами: 1) Актом будівельної лабораторії КП «Київжитлоспецексплуатація»; 2) Висновком експерта; 3) погодженим позивачем переліком робіт, запропонованих орендарем. Апеляційна скарга не спростовує ці обставини;

- відповідач заперечує проти доводу позивача про те, що він мав можливість використовувати орендоване майно, оскільки мав безперешкодний доступ до приміщень, зберігає там свої речі.

При цьому ГО «Правозахисний ХАБ» наголошує, що доступ до приміщення не тотожний можливості використання. Адже оренда передбачає саме використання за призначенням, яке було неможливим;

- відповідач вважає, що аргумент позивача про те, що орендар знав про фактичний стан майна, є юридично неспроможним, оскільки: орендодавець зобов`язаний передати майно, придатне до використання; знання про недоліки не усуває обов`язку забезпечити придатність або надати орендарю можливість привести об`єкт оренди до належного стану; інакше це призводить до безпідставного збагачення орендодавця (балансоутримувача);

- відповідач заперечує проти доводу позивача про те, що саме орендар не забезпечив фактичного підключення орендованих приміщень до електричних мереж.

ГО «Правозахисний ХАБ» зазначає, що:

апелянт погодив тільки проєкт, наданий орендарем за формою енергопередавальної організації (фактично схему розподілу відповідальності цієї організації, КП «Київжитлоспецексплуатація» та орендаря);

всередині приміщень була відсутня електропроводка, її необхідно було прокладати заново, але не був погоджений пакет документів для проведення невід`ємних поліпшень;

за висновком експертів ці роботи були віднесені до таких, що не можуть бути відокремлені від нерухомості без спричинення їй шкоди, носили капітальний характер, тобто відносяться до невід`ємних поліпшень;

дозвіл на ці роботи орендарю в установленому порядку надано не було / не повідомлено орендаря про нього;

- відповідач вважає, що апелянт безпідставно заперечує застосування преюдиційних обставин. А суд першої інстанції обґрунтовано врахував сталі обставини непридатності об`єкта, які не були усунуті.

Рух справи, заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції.

Апеляційна скарга КП «Київжитлоспецексплуатація» зареєстрована судом 05.02.2026 за вх. № 09.1.04.1/740/26.

Згідно із Протоколом автоматизованого розподілу справи між суддями від 05.02.2026 сформовано колегію у складі: головуючий суддя Шаратов Ю.А., судді Скрипка І.М., Бестаченко О.Л.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2026 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/8039/25.

Відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV Господарського процесуального кодексу України, за апеляційною скаргою КП «Київжитлоспецексплуатація» на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 до надходження матеріалів справи.

16.02.2026 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/8039/25.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.02.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 у справі № 910/8039/25.

Призначено до розгляду апеляційну скаргу КП «Київжитлоспецексплуатація» на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 у справі № 910/8039/25.

Повідомлено учасників справи, що апеляційна скарга розглядатиметься у судовому засіданні 19.03.2026 о 10:20 в приміщенні Північного апеляційного господарського суду.

18.03.2026 до апеляційного суду надійшло клопотання ГО «Правозахисний ХАБ» про відкладення судового засідання.

У судовому засіданні 19.03.2026 дослідивши матеріали клопотання Громадської організації «Правозахисний ХАБ» про відкладення судового засідання та заслухавши думку учасників справи, суд оголосив протокольну ухвалу про відмову в задоволенні клопотання про відкладення судового засідання.

19.03.2026 колегією суддів було розпочато розгляд апеляційної скарги, однак, у зв`язку із технічними проблемами з доступом до сервісу відеоконференцзв`язку ЄСІТС (ВКЗ) суд оголосив протокольну ухвалу про перерву до 16.04.2026 о 11:40 год.

16.04.2026 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшли Заперечення на апеляційну скаргу (вх. № 9.1-13/ 9104/26).

У судовому засіданні оголошувались перерви протокольними ухвалами від 16.04.2026 до 21.05.2026, від 21.05.2026 до 28.05.2026.

Судове засідання 28.05.2026 не відбулося у зв`язку з перебуванням судді Бестаченко О.Л. на лікарняному.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2026 призначено судове засідання на 02.07.2026.

02.07.2026 до апеляційного суду надійшло заява ГО «Правозахисний ХАБ» про розгляд справи без участі її представника. В якій також просила залишити без задоволення апеляційну скаргу КП «Київжитлоспецексплуатація», а рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 у справі №910/8039/25 - без змін. Судові витрати покласти на скаржника.

У судовому засіданні представники позивача, відповідача та третьої особи надали усні пояснення.

Представники позивача та третьої особи просили задовольнити апеляційну скаргу та скасувати рішення суду першої інстанції.

Представник відповідача просив оскаржуване рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

У судовому засіданні 02.07.2026 відповідно до статей 240, 283 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Заслухавши представників позивача, відповідача та третьої особи, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.

Відповідно до частини четвертої статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/10966/17 за позовом ГО «Правозахисний ХАБ» до КП «Київжитлоспецексплуатація» про усунення перешкод у користуванні орендованим майном, встановлені наступні обставини.

20.05.2016 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), Громадською організацією «Правозахисний ХАБ» (орендар) та Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» (підприємство-балансоутримувач) було укладено договір № 2200 (далі - Договір № 2200) про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

За умовами якого орендодавець на підставі рішення конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 08.04.2016 № 14 та Київської міської ради від 11.02.2016 № 99/99 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: вул. Кирилівська, 4 літера А для розміщення громадської організації.

Згідно із п. 2.1 Договору № 2200, об`єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 223,30 кв.м. в т.ч. 1 поверх - 10.00 кв.м., 2 поверх - 203,40 кв.м., підвал - 9,90 кв.м., згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору.

За умовами п. 2.3 Договору № 2200, стан об`єкта на дату передачі його орендареві визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком підприємства-балансоутримувача і орендаря.

Пунктом 2.4 Договору № 2200 встановлено, що орендар вступає у строкове платне користування об`єктом у термін, указаний у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього договору) та акта приймання-передачі об`єкта.

Цей договір є укладеним з моменту його підписання сторонами і діє з 20.05.2016 по 18.05.2019 (пункт 9.1 Договору № 2200).

Відповідно до акту приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016 орендодавцем було передано, а орендарем прийнято приміщення у нежитловому будинку, що перебуває на балансі КП «Київжитлоспецексплуатація». Стан приміщень загальною площею 223,30 кв.м., що передаються в оренду згідно даного договору - потребують ремонту відповідно акту будівельної лабораторії від 25.11.2014 № 186/37. Позивачем зазначено, що орендовані приміщення йому були передані без підключення до електромереж.

Згідно із п. 4.2.12 Договору № 2200, орендар зобов`язаний самостійно сплачувати вартість спожитих комунальних послуг, які надаються за окремими, укладеними орендарем з цими організаціями (водопостачання, каналізація, газ, електрична та теплова енергія, вивіз сміття) за тарифами, які в установленому законодавством порядку відшкодовують повну вартість їх надання.

На виконання умов вищезазначеного пункту договору ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до ПАТ «Київенерго» щодо підключення об`єкту оренди до електропостачання.

ПАТ «Київенерго» листом від 14.06.2016 № ДепТП030/43/1-23/./63829 повідомило позивачу, що приєднання електроустановок до електричних мереж здійснюється у відповідності до «Правил приєднання електроустановок до електричних мереж», затверджених постановою НКРЕ від 17.01.2013 № 32.

Згідно даного листа, для можливості приєднання до електричних мереж необхідно надати: підрахунок навантаження з врахуванням всіх існуючих та перспективних споживачів на будинок в цілому, виконаний у відповідності до діючих нормативних документів (ДБН В. 2.5.-23-2010), завіривши його підписом проєктної організації; заповнену заяву про приєднання електроустановок певної потужності; письмове погодження орендодавця, щодо можливості укладення договору.

Після надання вищевказаних документів позивач уклав з ПАТ «Київенерго» Договір про приєднання, яке не є стандартним № Н-16/68877 від 12.12.2016 та додаток до договору про приєднання - Технічні умови № Н-1368-16.

Згідно із додатком 1 до договору про приєднання ПАТ «Київенерго» визначив вимоги до електроустановок замовника. Зокрема зазначив про те, що для одержання потужності замовнику необхідно виконати наступні вимоги до електричних мереж живлення об`єкту:

Електропостачання існуючих споживачів будівлі № 4 літ. А по вул. Кирилівська виконати по існуючій схемі від кабельної збірки 6045/9. Схему підключення та можливість використання існуючих мереж вирішити проєктом.

Електропостачання вбудованого приміщення ((для розміщення громадської організації), Р=28,53 кВт**, 111 кат.) виконати KЛ-04 кВ від ГРЩ будівлі № 4 літ. А по вул. Кирилівській. Схему підключення вирішити проєктом та погодити з балансоутримувачем.

26.01.2017 ГО «Правозахисний ХАБ» на адресу КП «Київжитлоспецексплуатація» відповідача було направлено лист-звернення з проханням погодити робочий проєкт «Електропостачання будівлі офісно-громадського призначення (збільшення навантаження в зв`язку з приєднанням вбудованого приміщення (громадська організація))» по вул. Кирилівській, 4 А у Подільському районі м. Києва.

У відповідь на зазначений лист КП «Київжитлоспецексплуатація» повідомило, що матиме можливість розгляду питання щодо погодження проєкту електропостачання приміщень нежитлового будинку № 4 літера А по вул. Кирилівській за умови повної сплати заборгованості.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/10966/17 позовні вимоги ГО «Правозахисний ХАБ» задоволено повністю. Зобов`язано Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» усунути перешкоди у користуванні орендованим майном, шляхом погодження проєкту електропостачання приміщень, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4А, площею 223,3 кв.м.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.10.2017 у справі № 910/12873/17, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.12.2017, за позовом ГО «Правозахисний ХАБ» до КП «Київжитлоспецексплуатація», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради, про зобов`язання вчинити дії, а саме провести перерахунок заборгованості по орендній платі шляхом не нарахування орендної плати за період з 20.05.2016 по 30.09.2016 за Договором оренди № 2200 від 20.05.2016, встановлені наступні обставини.

Судом встановлено, що після тривалого листування, 28.09.2016 між ГО «Правозахисний Хаб» та КП «Київжитлоспецексплуатація» було фактично підписано Акт приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016. Тобто цей акт не був підписаний у вказану в ньому дату. При цьому, судом зазначено, що в матеріалах справи наявні докази конклюдентних дій сторін, дій, направлених на виконання договору оренди, а сам договір є чинним та діючим.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.10.2017 у справі № 910/12873/17 позовні вимоги задоволено частково. Зобов`язано КП «Київжитлоспецексплуатація» провести перерахунок заборгованості ГО «Правозахисний ХАБ» по орендній платі за Договором про передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2200 від 20.05.2016, шляхом ненарахування орендної плати за період з 20.05.2016 по 28.09.2016. В іншій частині в позові відмовлено.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.08.2018 у справі № 910/7191/18 за позовом КП «Київжитлоспецексплуатація» до ГО «Правозахисний ХАБ» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача -Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про стягнення 580 256,43 грн., за зустрічним позовом ГО «Правозахисний ХАБ» до КП «Київжитлоспецексплуатація» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача -Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про зобов`язання вчинити дії, встановлені наступні обставини.

Відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог про стягнення орендної плати за період з 28.09.2016 по 30.04.2018, суд зазначив про відсутність доказів щодо вжиття будь-яких заходів на виконання рішення Господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/10966/17, зокрема, доказів звернення КП «Київжитлоспецексплуатація» до ГО «Правозахисний ХАБ» з листом про направлення на погодження примірників проєкту електропостачання приміщень.

Суд зазначив про відсутність у ГО «Правозахисний ХАБ» можливості користуватись у період з 14.11.2016 по 30.04.2018 орендованими приміщеннями у зв`язку з відсутністю електропостачання, зокрема, з тих підстав, що КП «Київспецексплуатація» не було погоджено відповідного проєкту електропостачання та не було погоджено здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, необхідних для використання орендованого майна.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.08.2018 у справі № 910/7191/18 відмовлено повністю у задоволенні первісного позову КП «Київжитлоспецексплуатація» до ГО «Правозахисний ХАБ» про стягнення 580 256,43 грн. Закрито провадження у справі в частині розгляду зустрічного позову ГО «Правозахисний ХАБ» до КП «Київжитлоспецексплуатація» про зобов`язання вчинити дії.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.11.2019 у справі № 910/8245/19 за позовом ГО «Правозахисний ХАБ» до КП «Київжитлоспецексплуатація», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про зобов`язання вчинити дії, встановлені наступні обставини.

Згідно з поясненнями, наданими ГО «Правозахисний ХАБ» у позовній заяві, проєкт електропостачання був погоджений відповідачем лише наприкінці 2018 року.

Відповідно до Інформації щодо використання нежитлових приміщень за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4 літ А (ГО «Правозахисний ХАБ») від 15.05.2019, що була складена головним спеціалістом Степановим В. (який також зазначений як головний спеціаліст Департаменту комунальної власності м. Києва в акті обстеження нежилих приміщень від 15.05.2019), на момент проведення обстеження приміщення не використовувались, були відключені від електропостачання, центрального опалення та водопостачання.

За візуальними ознаками батареї системи опалення та санвузли, що знаходяться в орендованих приміщеннях та у місцях спільного користування, перебували в непридатному стані. Електрощитові відсутні. За візуальними ознаками у приміщеннях не проводились ремонтні роботи. У деяких кімнатах виявлено пошкодження внутрішнього покриття стін, підлоги та стелі.

У акті приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016 (що був підписаний ГО "Правозахисний ХАБ" 28.09.2016) вказано, що приміщення, які передаються в оренду згідно з договором № 2200 від 20.05.2016, потребують ремонту відповідно до акту будівельної лабораторії № 186/37 від 25.11.2014.

З акту будівельної лабораторії № 186/37 від 25.11.2014 вбачається, що в орендованому позивачем приміщенні:

1) несучі та огороджувальні конструкції обстежуваних приміщень знаходяться в задовільному технічному стані по несучій здатності;

2) для приведення в належний технічний стан обстежуваних приміщень рекомендується виконати наступні роботи, а саме: виконати ревізію, а в разі необхідності, ремонт або заміну системи опалення, встановити прилади опалення; замінити пошкоджені дверні блоки; відремонтувати та вкрити захисним фарбувальним, шаром деревину віконних блоків, а в разі необхідності замінити на сучасні у відповідності до сучасних, вимог технологій енергозбереження; провести заміну електричної мережі; замінити прилади електричного освітлення та розетки; перевірити, а в разі необхідності, забезпечити належну витяжну вентиляцію санвузла (дольова участь); простукати та обвалити з наступним відновленням відшаровані ділянки штукатурного шару стелі; прийняти дольову участь в ремонті та відновленні приміщень в місцях загального користування, в тому числі роботи по ремонту або заміні приладів сантехобладнання; змінити покриття підлоги із наступним влаштуванням плінтусів; провести необхідні ремонтні та опоряджувальні роботи.

Відповідно до висновку експертного-будівельного дослідження № 115 від 10.02.2017, складеного Науково-технічним центром «Будівельна експертиза», використання орендованих приміщень (№№ 2, 3, 12-18, 20-31 за технічним паспортом БТІ) будівлі за адресою: м, Київ, вул. Кирилівська, 4, під розміщення громадської організації без проведення ремонтних робіт неможливе, надана кошторисна документації на ремонтні роботи не відображає усієї необхідної сукупності ремонтних робіт. Ремонтні роботи, передбачені у наданій кошторисній документації, відносяться до капітального ремонту.

ГО «Правозахисний ХАБ» неодноразово звертався до орендодавця за погодженням на виконання ремонтних робіт (листи № 28/11 від 28.11.2016, № 22/04 від 22.04.2019, від 29.08.2019).

У відповідь на вказані звернення позивача Департамент комунальної власності м. Києва:

- листом № 062/05/16-305 від 12.01.2017 повідомив, що для вирішення питання надання згоди на проведення ремонтних робіт необхідно надати до Департаменту довідку балансоутримувача щодо необхідності проведення ремонтних робіт та інформацію щодо неможливості використання орендованого майна, а також опис передбачуваних ремонтних робіт та завірену копію кошторису витрат на їх проведення, яка складена організацією, що має відповідну ліцензію;

- листом № 062/05/16-4776 від 23.05.2019 повідомив, що Департаментом розглянуто звернення та проєкт документів ГО «Правозахисний ХАБ» щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень на вул. Кирилівська, 4 літ. А, однак оскільки строк дії договору оренди закінчився 18.05.2019, Департамент розгляне вказані документи після продовження терміну дії вказаного;

- листом № 062/05/16-7819 від 05.09.2019 повідомив, що своїм листом № 062/05/16-4776 від 23.05.2019 Департамент повідомляв громадську організацію про те, що питання надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна буде розглядатись після продовження терміну дії договору оренди № 2200 від 20.05.2016.

Факт невикористання громадською організацією приміщень, орендованих за Договором № 2200 від 20.05.2016, також підтверджується долученим до матеріалів справи актом обстеження нежилих приміщень від 15.05.2019, складеним Департаментом комунальної власності м. Києва (головний спеціаліст Степанов В.С.) за участі КП «Київжитлоспецексплуатація» та ГО «Правозахисний ХАБ».

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.11.2019 у справі № 910/8245/19 позов ГО «Правозахисний ХАБ» задоволено повністю. Зобов`язано Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» здійснити сторнування (списання) орендної плати та компенсації сплати за землю за період з 01.05.2018 по 26.11.2019, нарахованої за договором № 2200 від 20.05.2016 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Під час розгляду цієї справи, № 910/8039/25, судом встановлені наступні обставини.

14.07.2020 між ГО «Правозахисний ХАБ» (орендар), Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець) та Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» (підприємство-балансоутримувач) укладено Договір № 2200-1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (нова редакція договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 20.05.2016 № 2200) (надалі - Договір № 2200-1).

Відповідно до пункту 1.1 Договору № 2200-1, орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 11.02.2020 № 4/190 передає а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Кирилівська, будинок № 4 літера А для розміщення громадської організації.

У пункті 2.1 Договору № 2200-1 визначено, що об`єктом оренди є нежитлові приміщення, загальною площею: 223,30 кв.м., в т.ч. 2 поверх - 203,40 кв.м., 1 поверх - 10,0 кв.м., підвал - 9,90 кв.м. згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину Договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 20.05.2016 № 2200.

Вартість об`єкта оренди, згідно із затвердженим 10.04.2020 висновком про вартість майна станом на 31.01.2020 становить: за 1 кв.м. 20 668,74 грн. Всього 4 593 000,00 грн (пункт 2.2 Договору № 2200-1).

У пункті 2.3 Договору № 2200-1 вказано, що стан об`єкта на дату передачі його орендареві, визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком підприємства-балансоутримувача і орендаря, що є невід`ємною частиною Договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 20.05.2016 № 2200.

Згідно із пунктом 3.1 Договору № 2200-1, що орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 та враховуючи п. 12.1 Методики, відповідно до конкурсної пропозиції становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2020 року 153,27 грн за 1 кв.м. орендованої площі, що в цілому складає 34 225,36 грн.

Якщо Договір укладено на строк, що перевищує три роки, розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку переглядається кожні три роки і доводиться до орендаря листом за підписом уповноваженої особи орендодавця.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України (пункт 3.2 Договору № 2200-1).

У пункті 3.5 Договору №2200-1 вказано, що додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою.

Пунктом 3.6 Договору № 2200-1 визначено, що орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача, починаючи з 19 травня 2019 року.

Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 5 числа поточного місяця за поточний місяць (пункт 3.7 Договору № 2200-1).

Відповідно до пункту 3.8 Договору № 2200-1, у разі якщо орендар не може використовувати орендоване майно у зв`язку з необхідністю проведення ремонтних робіт, за його клопотанням рішенням орендодавця на період виконання ремонтних робіт орендна плата може бути зменшена на 50 відсотків для об`єктів площею до 150 кв.м. на строк не більше 3 місяців, а для об`єктів площею більше 150 кв.м. на строк не більше 6 місяців.

Інформація щодо неможливості використання орендованого майна підтверджується відповідним актом, складеним орендарем та підприємством-балансоутримувачем.

Передбачена цим пунктом зменшена орендна плата може бути встановлена один раз протягом строку дії цього Договору та за умови дотримання орендарем умов договору щодо належного утримання об`єкта оренди та його комунікацій та виконання підпункту 4.2.16 цього Договору.

У пункті 3.9 Договору № 2200-1 зазначено, що оплата витрат на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг по ремонту і технічному обслуговуванню інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у т.ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), компенсація витрат підприємства-балансоутримувача за користування земельною ділянкою не входить до складу орендної плати.

Згідно із пунктом 4.1 Договору № 2200-1 орендодавець зобов`язаний, зокрема:

- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися об`єктом на умовах цього Договору (підпункт 4.1.1);

- у разі здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого об`єкта орендодавець разом з підприємством-балансоутримувачем зобов`язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень (підпункт 4.1.3);

- відшкодувати орендарю, у разі приватизації орендованого об`єкта, вартість зроблених невідокремлюваних поліпшень орендованого об`єкта, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення, в межах збільшення вартості орендованого об`єкта в результаті таких поліпшень (підпункт 4.1.4)

Відповідно до пункту 4.2 Договору № 2200-1 орендар зобов`язаний, зокрема:

- використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов цього Договору (підпункт 4.2.1);

- своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (підпункт 4.2.2);

- забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання об`єкта оренди, його обладнання, інвентарю та запобігати його пошкодженню і псуванню (підпункт 4.2.3);

- при оренді підвальних приміщень дотримуватись правил експлуатації та ремонту інженерних комунікацій та вимог БНІП-11-104-76 по зберіганню та складуванню матеріальних цінностей у підвальних приміщеннях, а також забезпечити їх захист від аварій інженерних комунікацій (підпункт 4.2.4);

- протягом строку дії Договору до передачі об`єкта підприємству-балансоутримувачу по акту приймання-передачі за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт об`єкта (фасаду будинку, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення). Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого об`єкта і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (підпункт 4.2.5);

- забезпечити підготовку об`єкта до експлуатації в осінньо-зимовий період: провести утеплення вікон, дверей, ремонт покрівлі (у разі необхідності), (підпункт 4.2.6);

- забезпечувати безперешкодний доступ до об`єкта представників орендодавця, підприємства-балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що здійснює управління майном, та надавати за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо об`єкта для перевірки дотримання орендарем умов цього Договору (підпункт 4.2.8);

- забезпечити належне утримання інженерних комунікацій (водопроводу, каналізації, електричних та опалювальних мереж), які знаходяться на об`єкті. У випадку аварій та проведення планових ремонтних робіт повідомляти про це орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу (підпункт 4.2.18);

Згідно із пунктом 4.3 Договору № 2200-1 підприємство-балансоутримувач зобов`язане:

- у переданих в оренду приміщеннях забезпечувати додержання нормативно-правових актів з пожежної безпеки (підпункт 4.3.1);

- здійснювати контроль за виконанням орендарем умов цього Договору і у разі виникнення заборгованості з орендної плати вжити заходів щодо погашення заборгованості, в тому числі проводити відповідну претензійно-позовну роботу (підпункт 4.3.2);

- у разі здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого об`єкта орендодавець разом з підприємством-балансоутримувачем зобов`язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень (підпункт 4.3.3).

Відповідно до підпункту 5.2.2 пункту 5.2 Договору № 2200-1, підприємство-балансоутримувач має право стягнути з орендаря заборгованість з орендної плати, та інші збитки заподіяні ним невиконанням своїх зобов`язань за цим Договором, шляхом стягнення на його кошти та майно в порядку, визначеному законодавством України.

У пункті 5.3 Договору № 2200-1 визначено, що орендар має право, зокрема:

- використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов цього договору (підпункт 5.3.1);

- виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту (підпункт 5.3.2);

- на час проведення ремонту порушувати питання про зменшення орендної плати для часткової компенсації своїх витрат на ремонт з урахуванням вимог підпункту 3.8 цього Договору (підпункт 5.3.3);

- звернутися до орендодавця з клопотанням щодо відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися умови, передбачені цим Договором, або істотно погіршився стан об`єкта не з вини орендаря (підпункт 5.3.5);

- за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння об`єкта, що зумовлює підвищення його вартості (підпункт 5.3.7).

Пунктом 6.2 Договору № 2200-1 визначено, що за несвоєчасну та не в повному обсязі сплату орендної плати на користь підприємства-балансоутримувача орендар сплачує пеню у розмірі 0,5 % від розміру несплачених платежів з орендної плати за кожний день прострочення, але не більше розміру, встановленого законодавством України.

Крім того, орендар згідно з пунктом 2 частини 625 Цивільного кодексу України сплачує інфляційні витрати по заборгованості та 3 % річних від простроченої суми заборгованості.

У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за ним становить загалом не менше ніж три місяці, орендар також сплачує штраф в розмірі 3 % від суми заборгованості.

У випадку примусового стягнення орендної плати у порядку, встановленому законодавством України, з орендаря також можуть стягуватись у повному обсязі втрати, пов`язані з таким стягненням та іншими процедурами розірвання договорів (демонтаж, зберігання тощо).

Пунктом 7.2 Договору № 2200-1 визначено, що орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території.

Згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт (пункт 7.3 Договору № 2200-1).

Будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку (пункт 7.4 Договору № 2200-1).

У пункті 7.6 Договору № 2200-1 визначено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280.

Вартість поліпшень об`єкта, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта, компенсації не підлягає.

Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення об`єкта, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об`єкта без заподіяння йому шкоди.

Поліпшення об`єкта, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами підпункту 7.3 цього Договору, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об`єкта орендарю.

Орендар має право отримати відшкодування витрат, здійснених на невід`ємні поліпшення, виконані за згодою орендодавця, якщо орендар належно виконував умови договору протягом строку його дії. а орендодавець не подовжив дію договору після закінчення строку оренди, у зв`язку з необхідністю використання об`єкта оренди для власних потреб.

Розмір відшкодування витрат, здійснених на невід`ємні поліпшення, визначається за результатами незалежної оцінки.

Згідно із пунктом 9.1 Договору № 2200-1, він є укладеним з моменту підписання його сторонами, умови договору відповідно до статті 631 Цивільного кодексу України застосовуються до відносин між сторонами, які виникли до його укладання і діють з 19.05.2019 до 17.05.2022.

Відповідно до абзацу першого пункту 5 постанови Кабінету Міністрів України «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634, в редакції, яка діяла станом на 17.05.2022 - дату закінчення строку дії Договору № 2200-1, договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Отже, оскільки строк дії Договору оренди № 2200-1 закінчився 17.05.2022, тобто у період дії воєнного стану, а у матеріалах справи відсутні повідомлення балансоутримувача про його непродовження з визначених законом підстав, цей договір оренди вважається продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Позивачем нараховано заборгованість з орендної плати за період з 19.05.2019 по 31.05.2025 у розмірі 1 515 788,95 грн.

При цьому позивачем у Довідці про нарахування і надходження орендної плати щодо ГО «Правозахисний ХАБ» згідно з договором № 2200-1 від 14.07.2020 р., складеній КП «Київжитлоспецексплуатація», враховані наступні обставини.

Відповідно до пункту 1.2 рішення Київської міської ради «Про деякі питання комплексної підтримки суб`єктів господарювання міста Києва під час дії воєнного стану в Україні» від 30.03.2022 № 4551/4592 нарахування орендної плати припинено з 24.02.2022.

А пунктом 19.11 рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2024 рік» від 14.12.2023 № 7531/7572 установлено, що на період з 01.01.2024 до 01.07.2024 розмір орендної плати за користування комунальним майном територіальної громади міста Києва становить 50 % від визначеної у договорах оренди комунального майна територіальної громади міста Києва.

Також пунктом 1 рішення Київської міської ради «Про особливості нарахування орендної плати за договорами оренди суб`єктам господарювання під час дії воєнного стану в Україні та внесення змін до деяких рішень Київської міської ради» від 30.01.2025 № 21/10488 було внесено зміни до рішення Київської міської ради від 30.03.2022 № 4551/4592 «Про деякі питання комплексної підтримки суб`єктів господарювання міста Києва під час дії воєнного стану в Україні», шляхом доповнення рішення новим підпунктом 1.7.1 такого змісту: - на період з 01 березня 2025 року до 31 грудня 2025 року розмір орендної плати за користування комунальним майном територіальної громади міста Києва становить 50% від визначеної у договорах оренди комунального майна територіальної громади міста Києва.

Нарахування суми заборгованості за Договором № 2200-1 здійснено позивачем з урахуванням вищенаведених пільг зі сплати орендної плати, встановлених рішеннями Київської міської ради.

Окрім того, позивачем на підставі пункту 6.2 Договору № 2200-1 на суму заборгованості нараховано пеню за період з 30.11.2024 по 31.05.2025 у розмірі 6 504,63 грн.

Також, позивачем на підставі частини другої статті 625 ЦК України нараховано на суму заборгованості за період з 01.01.2021 по 31.05.2025 суму 3 % річних у розмірі 127 313,87 грн, та інфляційні втрати - 545 478,63 грн.

Обставини надання відповідачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень.

22.04.2019 ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Департаменту комунальної власності м. Києва із Клопотанням № 22/04, в якому повідомила, що є орендарем нежитлових приміщень, загальною площею 223,30 кв. м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4 А, відповідно до Договору № 2200 від 20.05.2016.

Відповідно до п. 16.1 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, відповідач повідомив, що орендовані приміщення потребують проведення значних капітальних ремонтних робіт, що підтверджується висновком (актом) будівельної експертизи КП «Київжитлоспецексплуатація» від 25.09.2014 № 185/87, та висновком експерта з технічного обстеження будівель та споруд від 29.03.2017.

В приміщеннях необхідно повністю відновити проводку, влаштувати систему опалення, змінити віконні та дверні блоки (оскільки нинішні не відповідають сучасним умовам енергозбереження), повне облаштування санвузлів тощо. Тривалий час приміщення всієї будівлі займала СЕС, включно з підрозділами, що зберігали там хімічні реактиви, наразі в приміщеннях є стійкий неприємний хімічний запах. За попередніми висновками спеціалістів є необхідним повне зняття тинькування стін через це, також влаштування прихованих інженерних мереж.

Приміщення орендувались для розміщення громадської організації, тобто передбачають тривале знаходження великої кількості людей. Наразі умови цих приміщень не дозволяють орендарю повноцінно використовувати орендовані приміщення.

Враховуючи викладене, ГО «Правозахисний ХАБ» просила надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна загальною площею 223,30 кв. м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4А.

29.08.2019 ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Київського міського голови із запитом на інформацію, в якому просила повідомити чи було передано Департаментом комунальної власності м. Києва до комісії з питань власності КМР прийняте рішення щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованих приміщень, для відповідного погодження. Якщо такі документи були передані, просила повідомити вхідний номер листа та дату його надходження.

05.09.2019 Департамент комунальної власності м. Києва листом № 062/05/16-7819 у відповідь на запит про надання публічної інформації від 29.08.2019 повідомив ГО «Правозахисний ХАБ», що листом від 23.05.2019 № 062/05/16-4776 Департамент повідомляв громадську організацію, що питання надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна буде розглядатись після продовження терміну дії договору оренди № 2200 від 20.05.2016. Враховуючи викладене, рішення на розгляд постійної комісії Київради з питань власності не направлялось.

04.11.2020 ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Київської міської державної адміністрації із запитом на інформацію, в якому повідомила, що є орендарем нежитлових приміщень, загальною площею 223,30 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4 А, відповідно до Договору № 2200-1 від 14.07.2020.

Громадською організацією подано документи щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень. Листом № 062/05/16-7819 від 05.09.2019 Департамент комунальної власності м. Києва повідомив, що дане питання буде розглядатись після продовження терміну дії договору.

Договір був продовжений 14.07.2020.

Враховуючи наведене, ГО «Правозахисний ХАБ» просило: надати інформацію щодо стану розгляду питання згоди на проведення невід`ємних поліпшень на приміщення за адресою: Кирилівська, 4А загальною площею 223,30 кв. м.

У матеріалах справи відсутні докази щодо результатів розгляду Київською міською державною адміністрацією запиту про надання інформації ГО «Правозахисний ХАБ» від 04.11.2020.

23.07.2025 ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Київської міської ради, Голови постійної комісії КМР з питань власності та регуляторної політки із Запитом про надання публічної інформації № 23/07.

У якому повідомила, що орендарем нежитлових приміщень, загальною площею 223,30 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4 А, відповідно до Договору № 2200-1 від 14.07.2020. Організацією подавався пакет документів для отримання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень орендованих приміщень.

Зважаючи на викладене, ГО «Правозахисний ХАБ» просила надати письмово наступну інформацію: 1) коли пакет документів організації щодо отримання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованих приміщень було передано від Департаменту комунальної власності м. Києва до постійної комісії КМР; 2) чи була наявна в пакеті документів організації щодо отримання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованих приміщень письмова згода Департаменту комунальної власності м. Києва на проведення таких поліпшень; 3) чи розглядала постійна комісія КМР питання щодо надання згоди організації на проведення невід`ємних поліпшень орендованих приміщень і чи запрошувався представник заявника (орендаря) організації для участі у такому засіданні комісії при розгляді вказаного питання; 4) в разі розгляду комісією вищезазначеного питання, чи направлялось організації (орендарю) повідомлення щодо прийнятого рішення та/або копія такого рішення або витяг з такого рішення.

01.08.2025 Постійною комісією Київської міської ради з питань власності та регуляторної політики листом № 08/283-323вих повідомлено про опрацювання на виконання доручення Київського міського голови від 25.07.2025 № 08/33693 листа ГО «Правозахисний ХАБ» від 23.07.2025 № 23/07 щодо надання інформації стосовно надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень.

Повідомлено, що згідно з даними системи електронного обороту АСКОД службою діловодства (секретаріатом) Київської міської ради 09.11.2020 за № 08/24545 зареєстровано звернення Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київради (КМДА) вих. № 062/05/16-6907 від 06.11.2020 на 1 арк. До комісії щодо листа ГО «Правозахисний ХАБ» про надання згоди чи відмови на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 223,3 кв.м. на вул. Кирилівській, 4, літ. А, як переможцем конкурсу.

На засіданні комісії 09.02.2021 (протокол № 3/5 п. 18) було розглянуто звернення Департаменту № 062/05/16-6907 та погоджено питання про надання згоди ГО «Правозахисний ХАБ» на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 223,3 кв.м. на вул. Кирилівська, 4, літ. А.

Витяг з протоколу комісії направлено суб`єкту звернення - Департаменту листом від 22.02.2021 № 08/283-95вих (копія додається).

Представник ГО «Правозахисний ХАБ» не був запрошений до участі в засіданні комісії під час розгляду звернення Департаменту № 062/05/16-6907, оскільки ініціатором звернення виступав Департамент, і у самому зверненні не було вказано про необхідність участі представника зазначеної організації.

Окремо поінформовано, що вебтрансляція щодо обговорення питання порядку денного розміщена відповідно до статті 6 Регламенту на офіційному вебсайті Київради (за наведеним посиланням).

Джерела права. Позція суду апеляційної інстанції.

Відповідно до частини першої, пунктів 1, 4 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частина третя статті 13 Цивільного кодексу України).

Згідно із частинами першою, другою статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 Цивільного кодексу України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 Цивільного кодексу України).

Оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (пункт 10 частини першої статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX).

За приписами статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною першою статті 530 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Згідно із частинами першою, четвертою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX, орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (абзац перший частини першої статті 762 ЦК України).

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (частина четверта статті 762 ЦК України).

Відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Суд враховує висновки викладені у пунктах 6.8 - 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16, згідно із якими, наведена норма права (частина шоста статті 762 ЦК України) визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними (пункт 6.9).

З урахуванням викладеного вище Велика Палата Верховного Суду зазначає, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством (пункт 6.10).

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга статті 76 ГПК України).

Отже, з огляду на норму частини шостої статті 762 ЦК України та зміст наведених висновків щодо її застосування, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16, до предмету доказування у цій справі відносяться обставини: 1) об`єктивної безпосередньої неможливості використання орендарем майна; 2) незалежність причин такої неможливості від самого орендаря (наявність обставин за які він не відповідає).

У частині третій статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, третьої, четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно із частинами першою, третьою статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (частина перша статті 76 ГПК України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина перша статті 77 ГПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (частини перша, друга статті 86 Господарського процесуального кодексу України).

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17 та від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18.

Отже, оскільки КП «Київжитлоспецексплуатація» стверджується про наявність заборгованості у відповідача зі сплати орендної плати за Договором від 14.07.2020 № 2200-1 за період з 19.05.2019 по 31.05.2025, саме на позивача покладається тягар доказування цих обставин.

А, оскільки ГО «Правозахисний ХАБ» стверджується про наявність підстав для звільнення її від сплати за оренду у спірному періоді відповідно до норм частини шостої статті 762 ЦК України, саме на відповідача покладається тягар доказування неможливості використання ним орендованого майна через обставини, за які він не відповідає.

Як вже зазначалось, рішенням Господарського суду міста Києва від 26.11.2019 у справі № 910/8245/19 встановлені наступні обставини:

- у акті приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016 (що був підписаний позивачем 28.09.2016) вказано, що приміщення, які передаються в оренду згідно з договором № 2200 від 20.05.2016, потребують ремонту відповідно до акту будівельної лабораторії № 186/37 від 25.11.2014;

- відповідно до висновку експертного-будівельного дослідження № 115 від 10.02.2017, складеного Науково-технічним центром «Будівельна експертиза», використання орендованих приміщень (№№ 2, 3, 12-18, 20-31 за технічним паспортом БТІ) будівлі за адресою: м, Київ, вул. Кирилівська, 4, під розміщення громадської організації без проведення ремонтних робіт неможливе, надана кошторисна документації на ремонтні роботи не відображає усієї необхідної сукупності ремонтних робіт. Ремонтні роботи, передбачені у наданій кошторисній документації, відносяться до капітального ремонту;

- проєкт електропостачання був погоджений Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» наприкінці 2018 року;

- відповідно до Інформації щодо використання нежитлових приміщень за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4 літ А (ГО «Правозахисний ХАБ») від 15.05.2019, що була складена головним спеціалістом Степановим В. (який також зазначений як головний спеціаліст Департаменту комунальної власності м. Києва в акті обстеження нежилих приміщень від 15.05.2019), на момент проведення обстеження приміщення не використовувались, були відключені від електропостачання, центрального опалення та водопостачання.

За візуальними ознаками батареї системи опалення та санвузли, що знаходяться в орендованих приміщеннях та у місцях спільного користування, перебували в непридатному стані. Електрощитові відсутні. За візуальними ознаками у приміщеннях не проводились ремонтні роботи. У деяких кімнатах виявлено пошкодження внутрішнього покриття стін, підлоги та стелі.

Щодо доводу апелянта про відсутність преюдиціального значення обставин встановлених у попередніх судових справах, на які послався суд першої інстанції, слід зазначити наступне.

Дійсно, вищенаведені обставини підписання акта приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016, складання висновку експертного-будівельного дослідження від 10.02.2017 № 115, погодження проєкту електропостачання наприкінці 2018 року, проведення обстеження приміщення 15.05.2019, відбулись раніше спірного періоду (з 19.05.2019 по 31.05.2025). Усі вони свідчили про неможливість у певний період використовувати орендовані приміщення за цільовим призначенням - розміщення громадської організації.

Однак, позивачем не надано та в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження зміни вищенаведених обставин, встановлених рішеннями судів у інших справах. А суд першої інстанції правомірно послався на обставини встановлені рішеннями судів у справах № 910/10966/17, № 910/7191/18 та № 910/8245/19. Адже для правильного вирішення цієї справи, № 910/8039/25, мають значення обставини, що передували спірному періоду, зокрема, стану орендованих приміщень на момент їх передачі орендарю та можливості їх використання за цільовим призначенням.

Колегія суддів відхиляє довід апелянта про те, що суд першої інстанції неправильно застосував норми частини шостої статті 762 ЦК України, ототожнивши «непридатність» і «неможливість використання» приміщення.

Слід зазначити, що, у даному випадку, вказані позивачем поняття співвідносяться між собою як причина та наслідок. Тобто непридатність приміщення є причиною неможливості його використання за цільовим призначенням. Наявність же безперешкодного доступу орендаря до приміщень, використання яких за висновком експертного-будівельного дослідження є неможливим без проведення ремонтних робіт, знаходження в ньому речей відповідача, не є тотожнім можливості його використання за цільовим призначенням під розміщення громадської організації, з влаштуванням робочого простору для людей.

Колегія суддів відхиляє довід апелянта про незастосування судом першої інстанції до спірних відносин принципів свободи договору та його обов`язковості, керуючись якими сторони уклали Договір від 14.07.2020 № 2200-1 за обставин обізнаності орендаря про фактичний технічний стан приміщень та взяття ним на себе усіх ризиків, пов`язаних з користуванням таким майном.

Принцип свободи договору є однією зі загальних засад цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України) та полягає у тому, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Свобода договору означає право суб`єктів цивільного права вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам визначати умови такого договору. Однак під час укладання договору, визначаючи його умови, сторони повинні дотримуватись нормативно-правових актів.

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами (частина друга статті 6 ЦК України).

Відповідно до частини третьої статті 6 ЦК України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

У даному випадку сторони уклали передбачений законодавством (поіменований) - договір найму (оренди) майна, визначили його умови, але не відступали від положень актів цивільного законодавства.

Адже Договір від 14.07.2020 № 2200-1 не містить умов про відступ від норм частини шостої статті 762 ЦК України щодо звільнення наймача (орендаря) від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (непридатність приміщень для використання за їх цільовим призначенням).

А в силу норм частини третьої статті 6 ЦК України такий відступ є неможливим, оскільки обов`язковість норм частини шостої статті 762 цього Кодексу випливає зі змісту та із суті відносин між сторонами. Тобто сторони не можуть своєю домовленістю усунути передбачений нормою закону правовий наслідок - звільнення наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Інакшій підхід суперечив би суті правовідносин за договором найму (оренди).

Безпосереднє ж застосування до спірних правовідносин норм частини шостої статті 762 ЦК України не суперечить й принципу обов`язковості договору (стаття 629 Кодексу). Оскільки не створює протиріччя між цими нормами права, та стосується винятку із загального правила - обов`язку сплачувати орендну плату, в ситуаціях, коли орендар позбавлений можливості отримувати корисні властивості від орендованого майна без власної вини.

Колегія суддів відхиляє довід апелянта про те, що суд першої інстанції не надав належної оцінки недобросовісній поведінці відповідача, який свідомо вступив у договірні відносини, усвідомлюючи фактичний стан об`єкта договору, а тому не може в подальшому використовувати відомі йому обставини як підставу для ухилення від виконання взятих на себе зобов`язань.

Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України однією із загальних засадам цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частини друга, третя статті 13 ЦК України)

Частиною третьою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Суд враховує висновки викладені у пункті 91 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц, в якому суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок про те, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Колегія судді констатує, що у даному випадку, відсутня суперечлива поведінка з боку відповідача, з огляду на наступне.

Укладаючи Договір від 14.07.2020 № 2200-1 його сторони були обізнані з фактичним технічним станом об`єкта оренди, оскільки у пункті 2.3 договору вказано, що стан об`єкта на дату передачі його орендареві, визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком підприємства-балансоутримувача і орендаря, що є невід`ємною частиною Договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 20.05.2016 № 2200.

А в Акті приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016 зазначено, що стан приміщень загальною площею 223,30 кв.м., що передаються в оренду згідно даного договору - потребують ремонту відповідно акту будівельної лабораторії від 25.11.2014 № 186/37.

Тобто, об`єкт оренди не повертався орендодавцю після закінчення строку дії Договору від 20.05.2016 № 2200, а Акт приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016 (що був фактично підписаний 28.09.2016) був використаний сторонами Договору від 14.07.2020 № 2200-1 для фіксації стану приміщень на дату його укладення.

При цьому, з урахуванням фактичного стану об`єкта оренди, очевидним є те, що після укладення Договору від 14.07.2020 № 2200-1 планувався його ремонт.

Це підтверджується змістом пункту 3.8 Договору № 2200-1 відповідно до якого, у разі якщо орендар не може використовувати орендоване майно у зв`язку з необхідністю проведення ремонтних робіт, за його клопотанням рішенням орендодавця на період виконання ремонтних робіт орендна плата може бути зменшена на 50 відсотків для об`єктів площею до 150 кв.м. на строк не більше 3 місяців, а для об`єктів площею більше 150 кв.м. на строк не більше 6 місяців. Інформація щодо неможливості використання орендованого майна підтверджується відповідним актом, складеним орендарем та підприємством-балансоутримувачем.

Тобто, відповідач як орендар приміщень загальною площею 223,30 кв.м. мав право звернутися з відповідним клопотанням для отримання рішення орендодавця про зменшення орендної плати на 50 відсотків на строк не більше 6 місяців. Інформація щодо неможливості використання орендованого майна була підтверджена Актом приймання-передачі нерухомого майна від 21.06.2016, складеним орендарем та підприємством-балансоутримувачем, із посиланням на який сторони Договору від 14.07.2020 № 2200-1 визначили фактичний стан об`єкта оренди.

Окрім того, ще до моменту укладення Договору від 14.07.2020 № 2200-1 ГО «Правозахисний ХАБ» зверталась до Департаменту комунальної власності м. Києва із Клопотанням від 22.04.2019 № 22/04, в якому просила надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Отже, з огляду на наведене, укладення відповідачем Договору від 14.07.2020 № 2200-1, з усвідомленням фактичного непридатного стану об`єкта оренди, з метою його подальшої експлуатації після ремонту, не може бути кваліфіковано як суперечлива (недобросовісна) поведінка, що не відповідає його попереднім заявам та/або діям, на які інша сторона (орендар та балансоутримувач) розумно покладалась. І, тим паче, такі дії відповідача не можуть бути розцінені як недобросовісні, вчинені з метою ухилення від виконання зобов`язання зі сплати орендної плати в подальшому.

Щодо доводу апелянта про правове значення для спірних правовідносин обставини отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, та її зв`язку з можливістю користування об`єктом оренди, слід зазначити наступне.

Відповідно до частини першої статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX (далі - Закон № 157-IX), орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Частиною другою Закону № 157-IX визначено, якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Рішення про зарахування витрат орендаря, здійснених на проведення капітального ремонту, приймається орендодавцем за умови наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача.

Згідно із абзацами першим - п`ятим пунктом 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення.

Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.

Отже, відповідно до наведених норм, здійснення невід`ємних поліпшень є правом, а не обов`язком орендаря, яке реалізується за його ініціативою, за умови дотримання визначеної законом процедури.

Однак, конкретно у даному випадку, з огляду на фактичний непридатний стан орендованих приміщень, необхідність здійснення невід`ємних поліпшень обумовлена потребою у проведенні ремонту в цілому, для того, щоб об`єкт оренди було можливим використовувати (експлуатувати) за цільовим призначенням - розміщення громадської організації. Тобто, можливість використовувати орендовані приміщення прямо пов`язана з необхідністю отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень для проведення ремонтних робіт.

Як вже зазначалось, рішенням Господарського суду міста Києва від 26.11.2019 у справі № 910/8245/19 зобов`язано КП «Київжитлоспецексплуатація» здійснити сторнування (списання) орендної плати та компенсації сплати за землю за період з 01.05.2018 по 26.11.2019, нарахованої за Договором № 2200 від 20.05.2016 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Вказане рішення ухвалене із застосуванням норм частини шостої статті 762 ЦК України з огляду на те, що у ГО «Правозахисний ХАБ» була відсутня можливість користуватись орендованим майном протягом вказаного ним у позовних вимогах періоду, з причин, які не залежали від його волі, а саме у зв`язку з відсутністю електропостачання, зокрема, з тих підстав, що КП «Київжитлоспецексплуатація» не було погоджено відповідного проєкту електропостачання та не було погоджено здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, необхідних для використання орендованого майна.

Тобто, під час розгляду справи № 910/8245/19 судом взяті до уваги дві фактичні обставини: 1) відсутність погодження КП «Київжитлоспецексплуатація» проєкту електропостачання; 2) відсутність погодження здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, необхідних для використання орендованого майна.

Що стосується погодження КП «Київжитлоспецексплуатація» проєкту електропостачання, то у самому рішенні Господарського суду міста Києва від 26.11.2019 у справі № 910/8245/19 вказано, що це відбулось наприкінці 2018 року. Цю ж обставину встановлено й судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні, в якому зазначено, що сторони визнають, що наприкінці 2018 року КП «Київжитлоспецексплуатація» погодило проєкт підключення до електроенергії спірних приміщень.

Отже, обставина непогодження КП «Київжитлоспецексплуатація» проєкту електропостачання була відсутня у спірному періоді з 19.05.2019 по 31.05.2025.

При цьому, як встановлено рішенням Господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/10966/17, ГО «Правозахисний ХАБ» ще раніше уклала з ПАТ «Київенерго» Договір про приєднання, яке не є стандартним № Н-16/68877 від 12.12.2016 та додаток до договору про приєднання - Технічні умови № Н-1368-16.

Тобто відсутність фактичного підключення орендованих приміщень до електричних мереж є обставиною за яку відповідає орендар - ГО «Правозахисний ХАБ».

Щодо погодження здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, слід зазначити наступне.

Згідно із абзацом третім частини четвертої статті 21 Закону № 157-IX, рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.

Як вже зазначалось, ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Департаменту комунальної власності м. Києва із Клопотанням від 22.04.2019 № 22/04, в якому просила надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна загальною площею 223,30 кв. м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 4А.

29.08.2019 ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Київського міського голови із запитом на інформацію, в якому просила повідомити чи було передано Департаментом комунальної власності м. Києва до комісії з питань власності КМР прийняте рішення щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованих приміщень, для відповідного погодження. Якщо такі документи були передані, просила повідомити вхідний номер листа та дату його надходження.

05.09.2019 Департамент комунальної власності м. Києва листом № 062/05/16-7819 у відповідь на запит про надання публічної інформації від 29.08.2019 повідомив ГО «Правозахисний ХАБ», що листом від 23.05.2019 № 062/05/16-4776 Департамент повідомляв громадську організацію, що питання надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна буде розглядатись після продовження терміну дії договору оренди № 2200 від 20.05.2016. Враховуючи викладене, рішення на розгляд постійної комісії Київради з питань власності не направлялось.

04.11.2020 ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Київської міської державної адміністрації із запитом на інформацію, в якому повідомила, що нею було подано документи щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень. Листом № 062/05/16-7819 від 05.09.2019 Департамент комунальної власності м. Києва повідомив, що дане питання буде розглядатись після продовження терміну дії договору. Договір був продовжений 14.07.2020. Враховуючи наведене, просила надати інформацію щодо стану розгляду питання згоди на проведення невід`ємних поліпшень на приміщення

У матеріалах справи відсутні докази щодо результатів розгляду Київською міською державною адміністрацією запиту про надання інформації ГО «Правозахисний ХАБ» від 04.11.2020.

Однак, як вбачається з листа постійної комісії Київської міської ради з питань власності та регуляторної політики від 01.08.2025 № 08/283-323вих, службою діловодства (секретаріатом) Київської міської ради 09.11.2020 за № 08/24545 зареєстровано звернення Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київради (КМДА) вих. № 062/05/16-6907 від 06.11.2020 щодо листа ГО «Правозахисний ХАБ» про надання згоди чи відмови на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень.

На засіданні комісії 09.02.2021 (протокол № 3/5 п. 18) було розглянуто звернення Департаменту № 062/05/16-6907 та погоджено питання про надання згоди ГО «Правозахисний ХАБ» на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень загальною площею 223,3 кв.м. на вул. Кирилівська, 4, літ. А.

Отже обставина відсутності погодження здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, необхідних для використання орендованого майна, встановлена рішенням Господарського суду міста Києва від 26.11.2019 у справі № 910/8245/19, відпала 09.02.2021.

Щодо того, що відповідач дізнався про прийняте постійною комісією Київської міської ради з питань власності та регуляторної політики рішення від 09.02.2021 лише з листа від 01.08.2025 № 08/283-323вих, слід зазначити наступне.

Як вже зазначалось, відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України, загальною засадою цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Ця норма-принцип є застосовною у спірних правовідносинах до обох сторін, як рівних суб`єктів цивільного права.

Способом реалізації принципу добросовісності є розумна обачність - певний стандарт поведінки, за допомогою якого визначається, що особа могла знати за конкретних обставин. Тобто питання не лише в тому, що особа фактично знала, а й у тому, що вона могла встановити, проявивши розумну обачність.

Розумна обачність не означає обов`язку особи перевіряти необмежене коло обставин. Межі такої обачності визначаються конкретною ситуацією, характером правовідносин, професійним статусом особи, доступністю інформації та наявністю обставин, які повинні були викликати сумнів.

У даному випадку відповідач звернувся за наданням згоди на здійснення невід`ємних поліпшень 22.04.2019. Не отримавши відповіді звернувся із запитом про надання інформації 29.08.2019. Після чого, отримав відповідь від Департаменту комунальної власності м. Києва від 05.09.2019 про розгляд цього питання після продовження терміну дії договору оренди.

Новий договір оренди був укладений сторонами 14.07.2020. Через майже чотири місяці, 04.11.2020, ГО «Правозахисний ХАБ» звернулась до Київської міської державної адміністрації із запитом на інформацію щодо стану розгляду питання надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень. У той самий час, 06.11.2020, Департамент комунальної власності м. Києва звернувся до Київської міської ради з листом № 062/05/16-6907 щодо розгляду листа ГО «Правозахисний ХАБ» про надання згоди чи відмови на здійснення невід`ємних поліпшень. Це звернення було зареєстровано службою діловодства (секретаріатом) Київської міської ради 09.11.2020 за № 08/24545.

А вже 09.02.2021 на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності та регуляторної політики (протокол № 3/5 п. 18) було розглянуто звернення Департаменту № 062/05/16-6907 та погоджено питання про надання згоди ГО «Правозахисний ХАБ» на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень.

Однак відповідач, будучи орендарем та зобов`язаною особою за Договором від 14.07.2020 № 2200-1, не вчиняв жодних активних дій для того, щоб дізнатися результат розгляду його звернення протягом чотирьох років і майже сімох місяців. І це при тому, що такий, позитивний для нього результат існував з 09.02.2021, та давав йому можливість розпочати ремонт орендованих приміщень. При цьому весь цей тривалий час він не сплачував орендну плату та не повертав об`єкт з оренди.

Тобто відповідач не проявив розумну обачність за конкретних обставин, а його поведінка не може вважатися добросовісною. Адже є непослідовною, спрямованою на отримання необґрунтованої переваги та уникнення виконання власних зобов`язань зі сплати орендної плати, в умовах коли інші учасники правовідносин (орендодавець та балансоутримувач) обґрунтовано покладалися на попередню поведінку відповідача, який уклав Договір від 14.07.2020 № 2200-1 та звернувся за наданням згоди на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, і мали право розраховувати на отримання плати від орендаря після надання такої згоди.

Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки (пункт 18.2.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.11.2023 у справі № 513/879/19).

Отже недобросовісна (непослідовна) поведінка відповідача не може мати своїм наслідком отримання ним переваги та вигоди від невиконання свого обов`язку у вигляді звільнення від сплати за оренду на шкоду іншим учасникам правовідносин (орендодавцю та балансоутримувачу).

Для правильного вирішення спору має значення саме те, коли змінилась обставина, що створювала перешкоди у користуванні майном, за яку не відповідає орендар, а не коли він дізнався про це.

Як вже зазначалось обставина відсутності погодження здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, необхідних для використання орендованого майна, відпала 09.02.2021. А відтак, починаючи з 10.02.2021 неможливість використання орендованих приміщень є відповідальністю орендаря, який за наявності згоди на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень не розпочав їх ремонт.

Отже, з двох необхідних обставин (передумов) для застосування норми частини шостої статті 762 ЦК України, а саме: 1) об`єктивної безпосередньої неможливості використання орендарем майна; 2) незалежності причин такої неможливості від самого орендаря (наявності обставин за які він не відповідає), у даному випадку, наявна лише перша.

А відтак, відсутні підставі для звільнення відповідача від сплати за оренду за період з 10.02.2021 по 31.05.2025.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати підлягають задоволенню частково в сумі 889 793,02 грн, що відповідає сумі боргу за період з 10.02.2021 по 31.05.2025. Решта позовної вимоги про стягнення суми основного боргу за період з 19.05.2019 по 09.02.2021 у розмірі 625 995,93 грн не підлягає задоволенню з вищевикладених підстав.

Щодо вимог про стягнення 3% річних, інфляційних втрат та пені.

Статтею 546 Цивільного кодексу України визначено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання.

Відповідно до частини 1 статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Частиною третьою статті 549 Цивільного кодексу України, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, визначено, що пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Пунктом 6.2 Договору від 14.07.2020 № 2200-1 визначено, що за несвоєчасну та не в повному обсязі сплату орендної плати на користь підприємства-балансоутримувача орендар сплачує пеню у розмірі 0,5 % від розміру несплачених платежів з орендної плати за кожний день прострочення, але не більше розміру, встановленого законодавством України.

Крім того, орендар згідно з пунктом 2 частини 625 Цивільного кодексу України сплачує інфляційні витрати по заборгованості та 3 % річних від простроченої суми заборгованості.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань» від 22.11.1996 № 543/96-ВР, платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.

Розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня (стаття 3 Закону України від 22.11.1996 № 543/96-ВР).

Відповідно до частини 2 статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Отже, у зв`язку із простроченням грошового зобов`язання - орендної плати за період з 10.02.2021 по 31.05.2025, відповідач повинен сплатити позивачу пеню, 3 % річних та інфляційні втрати.

Судом апеляційної інстанції здійснено власний розрахунок за допомогою системи LIGA360 та встановлено, що розмір пені за період з 30.11.2024 по 31.05.2025 становить 6 504,63 грн, сума 3 % річних за період з 10.02.2021 по 31.05.2025 - 45 480,55 грн, інфляційних втрат за період з 10.02.2021 по 31.05.2025 - 209 411,64 грн.

З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення позовних вимог про стягнення сум пені, 3 % річних та інфляційних втрат у вищенаведених розмірах.

Решта позовних вимог про стягнення з відповідача 3 % річних - 81 833,32 грн, інфляційних втрат 336 066,99 грн не підлягає задоволенню, оскільки ці суми нараховані за період коли прострочення грошового зобов`язання було відсутнє.

Висновки суду апеляційної інстанції

В силу приписів статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Як зазначено у пункті 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Хоча п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).

Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).

Доводи КП «Київжитлоспецексплуатація» викладені в апеляційній скарзі частково знайшли своє підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Частиною першою статті 277 Господарського процесуального кодексу України визначено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) не з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина другу статті 277 Господарського процесуального кодексу України).

З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку, що оскаржуване рішення судом першої інстанції ухвалено при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, недоведеністю обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, а також з неправильним застосуванням норм матеріального права, у зв`язку з чим на підставі пунктів 1, 2, 4 частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України рішення суду підлягає скасуванню в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в сумі 889 793,02 грн за період з 10.02.2021 по 31.05.2025, а також 6 504,63 грн пені за період з 30.11.2024 по 31.05.2025, 45 480,55 грн 3 % річних, 209 411,64 грн інфляційних втрат за період з 10.02.2021 по 31.05.2025, з ухваленням нового рішення у цій частині - про задоволення цих вимог.

Розподіл судових витрат

При розподілі господарських витрат суд виходить з положень пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України, згідно із якими судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на часткове задоволення позову, витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у розмірі 12 526,75 грн покладаються на позивача, а в розмірі 13 814,28 грн підлягають стягненню з ГО «Правозахисний ХАБ» на користь КП «Київжитлоспецексплуатація».

У зв`язку із частковим задоволенням апеляційної скарги витрати позивача зі сплати судового збору за її подання у розмірі 20 719,86 грн підлягають стягненню з ГО «Правозахисний ХАБ» на користь КП «Київжитлоспецексплуатація».

Керуючись статтями 74, 129, 269, 270, 276, 277, 281 - 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 у справі № 910/8039/25 - задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2025 у справі № 910/8039/25 - скасувати.

3. Прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" задовольнити частково.

Стягнути з Громадської організації «Правозахисний ХАБ» (01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, 33-Б, код ЄДРПОУ 40386754) на користь Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" (01001, м. Київ, вул. Володимирська, 51-А, код ЄДРПОУ 03366500) 889 793,02 грн (вісімсот вісімдесят дев`ять тисяч сімсот дев`яносто три гривні 02 коп.) - суму основного боргу, 6 504,63 грн (шість тисяч п`ятсот чотири гривні 63 коп.) - пені, 45 480,55 грн (сорок п`ять тисяч чотириста вісімдесят гривень 55 коп.) - 3 % річних, 209 411,64 грн. (двісті дев`ять тисяч чотириста одинадцять гривень 64 коп.) - інфляційних втрат та витрати на сплату судового збору в розмірі 13 814,28 грн (тринадцять тисяч вісімсот чотирнадцять гривень 28 коп.).

В задоволенні іншої частини позову відмовити.

4. Стягнути з Громадської організації «Правозахисний ХАБ» (01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, 33-Б, код ЄДРПОУ 40386754) на користь Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" (01001, м. Київ, вул. Володимирська, 51-А, код ЄДРПОУ 03366500) 20 719,86 грн (двадцять тисяч сімсот дев`ятнадцять гривень 86 коп. коп.) судового збору за подання апеляційної скарги.

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідні накази.

6. Справу повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені статтями 287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 30.09.2026.

Головуючий суддя Ю.А. Шаратов

Судді І.М. Скрипка

О.Л. Бестаченко