Справа № 509/6729/24
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 жовтня 2026 року Овідіопольський районний суд Одеської області у складі:
головуючого судді - Кочко В.К.,
при секретарі - Савченко М.В.,
представника відповідача - ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Овідіополь цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Луняченко Нана Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом, посилаючись на те, що є власником земельної ділянки площею 0,06 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер [номер приховано]:02:001:2211, цільове призначення - для індивідуального садівництва.
Позивачка зазначила, що 09 жовтня 2024 року ОСОБА_3 , діючи від її імені, уклав з ОСОБА_4 договір купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н.В. за реєстровим № 3422. Ціну договору визначено у розмірі 23 700 грн, а договором передбачено, що продавець отримала кошти від покупця до підписання договору.
В обґрунтування позову позивачка посилалася, зокрема, на те, що не пам`ятає обставин видачі довіреності від 01 листопада 2021 року, вважає, що її було введено в оману, не мала наміру надавати представнику повноваження у такому обсязі, а також на те, що на земельній ділянці на момент продажу фактично знаходився об`єкт незавершеного будівництва. Позивачка вважала, що зазначення у договорі відомостей про відсутність забудови, родинний зв`язок між представником і покупцем, ціна договору та відсутність фактичної передачі їй коштів свідчать про недобросовісність дій представника та зловмисну домовленість з покупцем.
Позивачка просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, скасувати запис про право власності та рішення про державну реєстрацію прав, а також витребувати земельну ділянку з незаконного володіння.
Заочним рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 16 червня 2025 року позовні вимоги були задоволені.
Ухвалою Овідіопольського районного суду Одеської області від 17 березня 2026 року заяву ОСОБА_3 про перегляд заочного рішення задоволено, строк на подання заяви поновлено, заочне рішення скасовано, а справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.
Адвокат Крутоголова О.О., діючи в інтересах ОСОБА_3 , просила відмовити у позові, зокрема, заперечувала наявність підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним та застосування статті 232 ЦК України, наголошуючи на чинності довіреності, відсутності доказів зловмисної домовленості та необхідності оцінювати саме ті документи, на підставі яких було укладено оспорюваний договір.
У відзиві на позові, поданому адвокатом Кузьменком В.В. в інтересах ОСОБА_4 , зазначено, що довіреність від 01 листопада 2021 року містила чітко визначені повноваження представника щодо конкретної земельної ділянки, у тому числі отримати довідку про відсутність забудови, укласти та підписати договір купівлі-продажу, а також отримати відповідні кошти. Також звернуто увагу, що довіреність містить власноручний підпис позивачки під текстом про її прочитання та роз`яснення нотаріусом законодавства України, зокрема статті 249 ЦК України.
У цьому ж відзиві відповідач заперечував проти твердження про наявність на земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, посилаючись на частину третю статті 331 ЦК України, постанову Верховного Суду від 19 грудня 2019 року у справі № 916/633/19 та пункт 5 постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт».
03 червня 2026 року представником позивачки подано відповідь на відзив, у якій наголошено на чотирьох обставинах: укладення договору представником на користь свого сина, зазначення у договорі відомостей про відсутність забудови, фактична наявність незавершеного будівництва та непередача позивачці грошових коштів. Позивачка вважала, що саме сукупність цих обставин свідчить про зловмисну домовленість.
Такі заперечення подані представником відповідача ОСОБА_4 - адвокатом Кузьменком В.В., у яких, зокрема, наведено правову позицію Верховного Суду у постанові від 05 серпня 2025 року у справі № 694/1099/22, положення постанови Кабінету Міністрів України від 23 червня 2021 року № 681 та доводи щодо правового значення непередачі коштів.
Сторонами не заперечується, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4 є батьком та сином. Разом з тим сам по собі цей факт не є спірною обставиною у справі та не звільняє позивачку від необхідності довести передбачені законом підстави недійсності правочину. Юридичне значення має не сам факт родинного зв`язку, а те, чи доведено, що при укладенні договору представник і покупець діяли внаслідок умисної зловмисної домовленості всупереч інтересам довірителя та що саме така домовленість спричинила несприятливі наслідки для позивачки.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила задовольнити.
Представники відповідачів просили відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
Третя особа у судове засідання не з`явилася, про час, дату та місце розгляду справи, повідомлялась належним чином.
Заслухавши думку сторін, дослідивши подані сторонами документи і матеріали справи, з`ясувавши фактичні обставини та оцінивши докази у їх сукупності, суд приходить до наступного.
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства та його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Таким чином, при вирішенні питання про недійсність правочину суд має встановити, чи були додержані вимоги закону саме на момент його вчинення.
За змістом статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Отже, наявність посвідченого нотаріусом договору та здійснення державної реєстрації права породжують презумпцію правомірності правочину, яка може бути спростована належними та допустимими доказами наявності конкретної законної підстави його недійсності.
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною або сторонами вимог, встановлених частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Отже, для задоволення позову про визнання оспорюваного договору недійсним необхідно встановити конкретне порушення вимог закону, яке існувало саме на момент укладення договору, та довести його належними доказами.
У справі позивачка посилається на положення статей 230 та 232 ЦК України, а також на обмеження представництва, передбачені статтею 238 ЦК України. Тому суд вважає необхідним надати оцінку кожній із цих правових підстав окремо та у взаємному зв`язку з установленими обставинами.
Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. При цьому закон прямо пов`язує обман із навмисним запереченням або замовчуванням обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину.
Із наведеного випливає, що для застосування статті 230 ЦК України недостатньо самого твердження про те, що особа не пам`ятає обставин підписання документа або вважає себе введеною в оману. Необхідно встановити конкретну істотну обставину, щодо якої мало місце умисне введення в оману, невідповідність цієї обставини дійсності та причинний зв`язок між умисними діями іншої сторони і волевиявленням особи. Подібний підхід наведений, зокрема, у постанові Верховного Суду від 01 серпня 2018 року у справі № 445/1011/17, на яку посилався відповідач.
Судом встановлено, що довіреність видана позивачкою 01 листопада 2021 року та посвідчена нотаріально. Її зміст передбачав повноваження ОСОБА_3 діяти від імені позивачки щодо конкретної земельної ділянки, у тому числі отримати довідку про відсутність забудови, укласти та підписати договір купівлі-продажу та отримати відповідні кошти.
Довіреність містить власноручний підпис позивачки під підтвердженням того, що вона прочитала довіреність та що нотаріусом їй роз`яснено законодавство України щодо виданої довіреності, зокрема статтю 249 ЦК України. За частиною першою статті 249 ЦК України особа, яка видала довіреність, за винятком безвідкличної довіреності, може в будь-який час скасувати довіреність або передоручення, а відмова від цього права є нікчемною.
На момент укладення договору 09 жовтня 2024 року довіреність від 01 листопада 2021 року не була скасована, її дія не була припинена у встановленому законом порядку, а доказів повідомлення позивачкою нотаріуса чи потенційних контрагентів про скасування або обмеження повноважень представника матеріали справи не містять. Сам факт того, що після укладення договору позивачка не погоджується з наслідками реалізації наданих повноважень, не доводить, що на момент видачі довіреності її волевиявлення було сформоване під впливом обману.
При цьому позивачкою не надано доказів умисних дій конкретної особи, спрямованих на введення її в оману саме при видачі довіреності, не встановлено, яку саме істотну обставину було приховано або повідомлено неправдиво, та не доведено, що без такої омани позивачка не видала б довіреність. Отже, підстави для визнання довіреності або укладеного на її підставі договору недійсними за статтею 230 ЦК України судом не встановлені.
Разом з тим, саме по собі існування чинної довіреності не виключає можливості застосування статті 232 ЦК України, якщо буде доведено, що представник, діючи в межах наданих йому повноважень, вступив у зловмисну домовленість з іншою стороною правочину. Тому суд перевіряє доводи позивачки і з цієї правової підстави.
Відповідно до частини першої статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним. Норма спрямована на захист особи, яку представляють, від ситуації, коли представник формально використовує надані йому повноваження, але фактично діє за попередньою або одночасною умисною домовленістю з контрагентом всупереч інтересам довірителя.
Частина перша статті 237 ЦК України визначає представництво як правовідношення, в якому одна сторона зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. За частиною першою статті 238 ЦК України представник може бути уповноважений лише на вчинення тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Частиною третьою статті 238 ЦК України встановлено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, крім установлених законом винятків.
Зміст частини третьої статті 238 ЦК України не встановлює загальної заборони представнику укладати правочин із родичем. Юридичне обмеження стосується вчинення правочину у власних інтересах представника або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є. Тому сам факт того, що покупцем є син представника, не означає автоматичного порушення статті 238 ЦК України та потребує встановлення додаткових обставин, які свідчили б про дію представника у власному інтересі або про одночасне представництво ним покупця.
Відповідно до статті 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє. Таким чином, якщо представник діяв у межах наданих йому повноважень, сам факт укладення договору представником, а не особисто довірителем, не є підставою для його недійсності.
У постанові Верховного Суду від 05 серпня 2025 року у справі № 694/1099/22, зазначено, що для кваліфікації правочину як такого, що вчинений унаслідок зловмисної домовленості, необхідно встановити наявність повноважень представника, умисну домовленість представника з іншою стороною, спрямованість його дій проти інтересів довірителя, несприятливі наслідки для довірителя та причинний зв`язок між домовленістю і такими наслідками. Верховний Суд окремо наголосив, що укладення договору, коли представник продавця та покупець є родичами, саме по собі не свідчить про зловмисну домовленість.
У даній справі сторонами не заперечується, що ОСОБА_3 є батьком ОСОБА_4 . Проте доказів того, що ОСОБА_3 одночасно представляв інтереси ОСОБА_4 , діяв за його дорученням або укладав договір у власних майнових інтересах, позивачкою не надано. Належних доказів попередньої змови, домовленості про заволодіння майном позивачки чи іншої узгодженої поведінки, спрямованої проти її інтересів, також не встановлено.
Посилання позивачки на родинний зв`язок має значення лише як обставина, яку суд може оцінювати разом з іншими доказами, але цей факт не є юридичною підставою недійсності договору та не доводить автоматично наявності умислу, необхідного за статтею 232 ЦК України.
Позивачка також посилається на ціну договору - 23 700 грн - та вважає її явно заниженою. Саме по собі незадоволення позивачки погодженою ціною після укладення договору не підтверджує умислу, передбаченого статтею 232 ЦК України.
Щодо доводів про відомості у договорі про відсутність забудови суд виходить із такого. В матеріалах справи наявний Висновок про відсутність майна DT01:0048-7754-9233-8740, зареєстрований у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
Згідно з підпунктом 1 пункту 60 постанови Кабінету Міністрів України № 681«Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності створюються, зокрема, електронні документи, у тому числі довідка про відсутність об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці. Вказаний документ стосується інформації, сформованої в передбаченій нормативним актом електронній системі.
Позивачка не надала суду правовстановлюючого документа або відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які б підтверджували, що на момент укладення договору на земельній ділянці існував зареєстрований за нею об`єкт нерухомого майна або зареєстрований об`єкт незавершеного будівництва як самостійний об`єкт цивільних прав. Надані нею будівельний паспорт, технічні умови та договір приєднання, акт опломбування водоміра, лист і довідка ГО «Заря-1», а також фотоматеріали можуть свідчити про проведення певних робіт або наявність відповідних матеріалів і конструкцій, однак самі по собі не підтверджують виникнення та державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва.
За частиною третьою статті 331 ЦК України до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі будівництва, а у разі необхідності особа може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
У постанові Верховного Суду від 19 грудня 2019 року у справі № 916/633/19 наведено правовий висновок про те, що об`єкт незавершеного будівництва у розумінні частини третьої статті 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, а можливість укладення договору щодо такого об`єкта пов`язується з проведенням державної реєстрації права власності на нього. Тому для вирішення цього спору має значення не лише фізична наявність певних конструкцій, а й доведеність їх юридичного статусу як об`єкта нерухомості або об`єкта незавершеного будівництва, право на який належало позивачці.
Пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» передбачалося виконання будівельних робіт, зокрема щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Відсутність у матеріалах справи доказу подання такого повідомлення сама по собі не вирішує питання про фізичну наявність будівельних конструкцій, однак у сукупності з відсутністю доказів державної реєстрації права на об`єкт не дає підстав ототожнювати подані позивачкою документи із доведеним існуванням зареєстрованого об`єкта незавершеного будівництва.
Таким чином, суд не ототожнює питання фактичної наявності певних будівельних матеріалів або конструкцій із питанням існування зареєстрованого об`єкта нерухомого майна. Для застосування статті 232 ЦК України позивачка повинна була довести не лише наявність певного майна на земельній ділянці, а й те, що представник та покупець, усвідомлюючи юридично значущі обставини, умисно домовилися діяти всупереч її інтересам. Таких доказів суду не надано.
Посилання позивачки на постанову Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 не змінює наведеного висновку, оскільки правові висновки суду підлягають застосуванню з урахуванням установлених у конкретній справі фактичних обставин, предмета спору та доказів. У цій справі відсутні належні докази зареєстрованого права позивачки на об`єкт незавершеного будівництва та умисної змови відповідачів.
Щодо доводів про непередачу позивачці коштів суд виходить із того, що пунктом 2.1 договору передбачено отримання продавцем 23 700 грн до підписання договору. Позивачка заперечує фактичне отримання коштів, однак ця обставина сама по собі не є передбаченою законом підставою недійсності договору.
У постанові Верховного Суду від 05 серпня 2025 року у справі № 694/1099/22 зазначено, що неотримання продавцем грошових коштів за договором купівлі-продажу, укладеним представником, не свідчить саме по собі про недійсність договору, оскільки невиконання або неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його недійсності. Такий підхід відповідає висновку Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 лютого 2025 року у справі № 504/3085/20 (провадження № 61-17178сво23).
Отже, якщо між довірителем та представником існує спір щодо виконання обов`язку передати одержане у зв`язку з виконанням доручення, це може бути предметом окремої вимоги про стягнення коштів або відшкодування збитків, але саме по собі не перетворює вже укладений правочин на недійсний та не доводить наявності зловмисної домовленості між представником і покупцем.
Суд також враховує, що відповідно до статей 12 та 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності та диспозитивності, а кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається.
Відповідно до статей 76-80 ЦПК України доказами є дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що мають значення для справи; належними є докази, що містять інформацію щодо предмета доказування, допустимими - одержані у порядку, встановленому законом, достовірними - докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи, а достатність доказів визначається їх сукупністю, яка дає змогу дійти відповідного висновку. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За частиною першою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні доказів. Жодні докази не мають для суду наперед встановленої сили, а суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Оцінивши докази у справі, суд не встановив сукупності обставин, яка б свідчила про умисну змову ОСОБА_3 з ОСОБА_4 , спрямовану проти інтересів ОСОБА_2 . Родинний зв`язок батько-син є встановленим, та не заперечується сторонами, однак не доводить ані умислу, ані домовленості, ані причинного зв`язку між такою домовленістю та несприятливими наслідками.
Не доведено також, що представник вийшов за межі повноважень, наданих довіреністю, або що договір укладено в його власних інтересах чи в інтересах покупця, якого він одночасно представляв. Навпаки, зміст довіреності прямо передбачав можливість укладення договору купівлі-продажу щодо спірної земельної ділянки та отримання коштів.
З огляду на положення статей 203, 204, 215, 230, 232, 237-239 та 249 ЦК України, а також з урахуванням правового статусу об`єкта незавершеного будівництва, визначеного статтею 331 ЦК України, суд доходить висновку, що позивачка не довела наявності передбачених законом підстав для визнання договору купівлі-продажу від 09 жовтня 2024 року недійсним.
Відсутність підстав для визнання договору недійсним має наслідком відсутність правових підстав і для задоволення похідних вимог про скасування запису про право власності та рішення про державну реєстрацію прав. Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Оскільки судом не встановлено незаконності набуття ОСОБА_4 права власності на земельну ділянку за оспорюваним договором, підстави для її витребування також відсутні.
Таким чином, наведені позивачкою обставини, оцінені кожна окремо та у сукупності, не підтверджують недодержання вимог статті 203 ЦК України, не свідчать про порушення статті 238 ЦК України та не доводять усіх необхідних елементів зловмисної домовленості, передбаченої статтею 232 ЦК України.
За таких обставин позовні вимоги ОСОБА_2 є недоведеними, а тому задоволенню не підлягають.
Відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки у задоволенні позову відмовляється повністю, судові витрати позивачки, пов`язані зі сплатою судового збору, не підлягають стягненню з відповідачів.
Керуючись ст.ст.12,13,76-82,89,141,158,258,259,265 ЦПК України
ВИРІШИВ:
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Луняченко Нана Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подачі в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду, а в разі складання рішення у повному обсязі - з дня складання у повному обсязі.
Суддя В.К.Кочко