ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 вересня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/1652/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача за первісним позовом - Курлович О. О. (у порядку самопредставництва),
відповідача за первісним позовом - Горобеця В. В. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 24.04.2026 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2026 у справі
за первісним позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО"
про стягнення 1 049 131,19 грн
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО"
до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
про стягнення 4 461 757,00 грн
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (далі - Товариство), в якій просить суд стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати з урахуванням індексації у сумі 985 879,55 грн, пеню у сумі 39 043,60 грн та 3% річних у сумі 24 208,04 грн.
2. Товариство заявило зустрічні вимоги, з урахуванням поданих уточнень, про стягнення з Департаменту компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою Департаменту у сумі 4 461 757,00 грн.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Господарський суд Одеської області рішенням від 24.04.2026 (суддя Бездоля Д. О.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2026 (судді: Філінюк І. Г. - головуючий, Аленін О. Ю., Принцевська Н. М.), позов Департаменту задовольнив частково: стягнув з Товариства на користь Департаменту основний борг з урахуванням встановленого індексу інфляції в сумі 984 274,62 грн, 3% річних в сумі 24 176,33 грн, пеню в сумі 38 986,27 грн, судовий збір та витрати, пов`язані з проведенням експертизи; в іншій частині позову відмовив; зустрічний позов Товариства задовольнив частково: стягнув з Департаменту на користь Товариства компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в сумі 1 106 473,00 грн та витрати зі сплати судового збору; в іншій частині зустрічних позовних вимог відмовив; провів зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнув з Департаменту на користь Товариства грошові кошти в сумі 15 542,80 грн.
4. Судові рішення мотивовано встановленою бездіяльністю відповідача у виді несплати орендних платежів, у зв`язку з чим позивач правомірно заявив до стягнення з відповідача 3% річних та пеню. Разом з цим, позивач за деякі місяці неправильно визначив початок прострочення зобов`язання, оскільки не врахував положення частини 5 статті 254 Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим суд здійснив власний розрахунок цих сум (зобов`язання травня та серпня 2021 року). Щодо зустрічного позову Товариства суди зазначили, що Департамент у спірних правовідносинах продав орендоване майно з невід`ємними поліпшеннями іншій юридичній особі - Товариству з обмеженою відповідальністю "Вест фуд компані" (далі - ТОВ "Вест фуд компані"), у Товариства виникло право на отримання компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі Департамент просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 24.04.2026 у справі № 916/1652/2 в частині стягнення з Департаменту на користь Товариства компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в сумі 1 106 473,00 грн, ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог Товариства до Департаменту.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) на переконання Департаменту у цій справі відсутній висновок Верховного Суду, яким передбачена компенсація орендарю за невід`ємне поліпшення орендованого майна у разі збереження його права оренди під час приватизації орендованого приміщення.
Скаржник наголошує на тому, що у позовній заяві та додаткових поясненнях Товариства, у оскаржуваних судових рішеннях судів попередніх інстанцій відсутні прями норми Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", якими передбачена компенсація орендарю за невід`ємне поліпшення орендованого майна у разі збереження його права оренди під час приватизації орендованого приміщення або відповідні висновки Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Товариство не скористалося правом на подання відзиву.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 24.08.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту на рішення Господарського суду Одеської області від 24.04.2026 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2026 у справі № 916/1652/22 та призначив розгляд справи у судовому засіданні на 22.09.2026.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. Як встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляційної інстанції, відповідно до наявного у справі свідоцтва від 02.02.2009 № 625229, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради, територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належали приміщення першого та другого поверхів, за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса. Об`єкт в цілому складається з приміщень, загальною площею 345,6 м2, основною площею 221,0 м2, відображених у технічному паспорті від 25.12.2008. Право власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
10. 15.05.2019 між Департаментом (орендодавець) та Товариством (орендар) у простій письмовій формі було укладено договір оренди нежилого приміщення № 281/19, за умовами якого:
- орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, які розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, ринкова вартість якого, відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди від 14.04.2017 № 2506, становила 4653385,00 грн (пункт 1.1);
- відповідно до звіту про оцінку ринкової вартості нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, виданого 19.12.2018 суб`єктом оціночної діяльності - ПП "Дельта - Консалтінг", рецензованого ТОВ "Оціночна фірма "Абакус" 20.12.2018, ринкова вартість орендованого майна складає 4 653 385,00 грн (пункт 1.2);
- термін дії договору з 15.05.2019 до 15.04.2022 (пункт 1.3);
- за орендоване приміщення орендар зобов`язався сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 72 802,21 грн та є базовою ставкою орендної плати. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендні платежі починають нараховуватись з моменту підписання відповідного акта приймання-передачі орендованих приміщень. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (пункт 2.2);
- орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку, передбаченому чинним законодавством (пункт 2.4, 2.5);
- капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проєктно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, орендар зобов`язаний замовити за власний рахунок в КП "Бюро технічної інвентаризації" Одеської міської ради технічний паспорт на ці приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю (пункт 4.4);
- за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний (пункт 5.2);
- у разі не внесення орендарем орендної плати протягом трьох місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися під договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщень за їх профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору (пункт 5.3);
- договір може бути розірвано на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають (пункт 7.6);
- дія договору припиняється внаслідок, зокрема, продажу об`єкта оренди за участі орендаря (пункт 7.11).
11. Окремо між сторонами було погоджено розрахунок орендної плати, згідно з яким остання становить, станом на 01.05.2019, 72 802,21 грн без ПДВ.
12. За актом прийому-передачі нежилих приміщень від 24.06.2019 позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення, загальною площею 345,6 м2, які розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса.
13. 08.11.2019 між сторонами було укладено договір оренди щодо спірного нежитлового приміщення у нотаріальній формі строком дії до 31.12.2050.
14. 05.11.2019 відповідач звертався до позивача із заявою про надання дозволу на проведення робіт із невід`ємних поліпшень орендованих приміщень. За результатом розгляду заяви позивача, Департамент надав згоду на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна.
15. 25.02.2020 відповідач звернувся до позивача із заявою щодо приватизації нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса.
16. 05.03.2020 відповідач подав позивачу заяву із долученими доказами проведення невід`ємних поліпшень, а також просив винести на розгляд сесії Одеської міської ради питання приватизації орендованих нежитлових приміщень. На підтвердження обставин щодо обсягу та вартості проведених робіт із невід`ємних поліпшень орендованих приміщень відповідачем до матеріалів справи долучено: експертну оцінку щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проєктом "Капітальний ремонт нежитлового приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса", складену 15.11.2019 ТОВ "Експертиза МВК" та за даними якої загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах склала 1 373 148,00 грн; договір на виконання ремонтно-будівельних робіт з додатками та актами; аудиторський висновок, складений ТОВ Аудиторська фірма "Наш аудит", станом на 11.03.2020 та яким підтверджено фінансування відповідачем здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна. До матеріалів справи також було долучено висновок експертного дослідження (будівельно-технічного) від 10.03.2020 № 02-А/02, складений судовим експертом Накул О. М., відповідно до якого: обсяги будівельних робіт, заявлені як виконані в актах № 3, 5 приймання виконаних робіт за об`єктом "Капітальний ремонт нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м., розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса", за січень та лютий 2020 року відповідають фактично виконаним будівельним роботам у повному обсязі; проведений ремонт нежилих приміщень першого та другого поверхів є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик земельних поліпшень (будівлі), відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень (будівлі), протиаварійні роботи нежилих приміщень першого та другого поверхів на вул. Дерибасівський, 8, в м. Одесі, здійснені орендарем, є невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна.
17. Рішенням Одеської міської ради від 10.06.2020 № 6058-VII було включено до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, схваленого рішенням Одеської міської ради від 11.12.2019 № 5479-VII "Про схвалення Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році та приватизацію цих об`єктів", нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса.
18. 22.11.2021 було проведено електронний аукціон з продажу лоту: нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса. Участь в аукціоні прийняли: Товариство; ТОВ "Вест фуд компані". Переможцем електронного аукціону визначено ТОВ "Вест фуд компані".
19. 02.12.2021 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент (продавець) та ТОВ "Вест фуд компані" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, за змістом якого:
- продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса (пункт 1.1);
- об`єкт купівлі-продажу оцінено у сумі 10 045 819,00 грн згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності ПП "Дельта-Консалтінг", затверджених наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.10.2021 № 297 (пункт 1.3);
- стартова ціна продажу об`єкта для аукціону, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, відповідно до протоколу № 7 засідання аукціонної комісії з продажу об`єктів комунальної власності від 23.10.2021, затвердженого наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 23.10.2021 № 325, складає 10045819,00 грн з ПДВ (пункт 1.4);
- ціна продажу об`єкта відповідно до протоколу про результати електронного аукціону № UA-PS-2021-10-29-000085-1, затвердженого наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 № 415 та відповідно до наказу в.о. директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 № 416 "Про приватизацію нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 кв.м, що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса", з урахуванням ПДВ, складає 10 251 101,00 грн. Гарантійний внесок враховано до ціни продажу та складає 1004581,90 грн (пункт 1.5);
- покупець зобов`язаний сплатити залишок ціни продажу об`єкта з урахуванням ПДВ (за вируванням гарантійного внеску) у сумі 9 246 519,10 грн за рахунок власних коштів протягом 30 днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору (пункт 2.1);
- покупець зобов`язаний забезпечити збереження орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" та термін дії договору оренди нежитлових приміщень першого та другого поверхів, укладеного 08.11.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВКО", а саме до 31.12.2050 (підпункт 5.4.9 пункту 5.4).
20. Зазначений договір купівлі-продажу не містить умов щодо компенсації орендарю (Товариству) вартості його витрат на здійснення невід`ємних поліпшень у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна. В цей же час, Департамент повідомив суду, що об`єкт був проданий і кошти останнім отримані за об`єкт разом з невід`ємними поліпшеннями.
21. За актом приймання-передачі від 09.12.2021 територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради передала, а ТОВ "Вест фуд компані" прийняло придбані за договором купівлі-продажу від 02.12.2021 нежитлові приміщення. Зазначений акт містить відомості про сплату покупцем коштів у повному обсязі.
22. Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, сформованих 08.09.2022, 10.12.2021 було проведено державну реєстрацію права власності ТОВ "Вест фуд компані" на нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, що розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, на підставі договору купівлі-продажу від 02.12.2021. При цьому у зазначеному реєстрі містяться відомості про реєстрацію права оренди Товариства строком дії до 31.12.2050, орендодавцем майна значиться ТОВ "Вест фуд компані".
23. У зв`язку з допущеними Товариством порушеннями умов договору оренди в частині сплати орендних платежів, Департамент звертався до суду з позовом до Товариства про стягнення 1 417 280,86 грн основного боргу, 50 490,86 грн пені, 76 486,38 грн інфляційного збільшення та 41 086,65 грн 3% річних, а також про розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованих приміщень. Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.07.2021 у справі № 916/407/21 позов Департаменту було задоволено частково, а саме стягнуто з Товариства на користь Департаменту пеню, інфляційні втрати та 3% річних в сумі 118132,87 грн. В цей же час, зі змісту рішення вбачається, що суд закрив провадження у справі в частині вимог позивача про стягнення з відповідача основного боргу, у зв`язку з відсутністю предмету спору, при цьому судом було встановлено, що сплачені відповідачем грошові кошти у сумі 94 407,91 грн позивач зарахував в рахунок погашення поточної заборгованості за березень 2021 року.
24. Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 було залучено ТОВ "Вест фуд компані" до участі у справі № 916/407/21 як правонаступника Департаменту в частині вимог про розірвання договору та виселення відповідача з орендованих приміщень, у зв`язку з тим, що позивач вибув із матеріальних правовідносин щодо оренди майна, оскільки товариство набуло право власності на відповідні приміщення. Цією ж ухвалою було прийнято заяву ТОВ "Вест фуд компані" про відмову від частини вимог у справі № 916/407/21, визнано нечинним рішення Господарського суду Одеської області від 19.07.2021 в частині відмови у задоволенні позову про розірвання договору та виселення, а також закрито провадження у справі у зазначеній частині вимог.
25. Відповідно до здійснено позивачем розрахунку за відповідачем рахується заборгованість з орендної плати за період з квітня 2021 року по 08.12.2021 у сумі 985 879,55 грн, з урахуванням індексації за відповідної період та проведеної відповідачем оплати 13.04.2021 у сумі 94 407,91 грн в рахунок погашення заборгованості за березень 2021 року. Відповідач проти вірності зазначеного розрахунку в засіданні суду не заперечив.
26. Засобами поштового зв`язку позивач направив відповідачу претензію від 26.05.2022 № 01-13/674, в якій вимагав сплатити заборгованість з орендної плати, з урахуванням індексації, в сумі 931 185,80 грн, а також нараховані позивачем 3% річних в сумі 20 144,85 грн та пеню в сумі 54 909,01 грн.
27. У зв`язку з тим, що відповідач не задовольнив претензію позивача, останній звернувся до суду за захистом порушених прав, заявивши до стягнення з відповідача 985 879,55 грн заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації (залишок боргу з 01.04.2021 по 08.12.2021), 39 043,60 грн пені (за загальний період з 16.08.2021 по 25.06.2022), 24 208,04 грн 3% річних (за загальний період з 16.03.2021 по 31.07.2022).
28. В цей же час Товариство звернулось до суду із зустрічним позовом до Департаменту про стягнення вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна у сумі 4 461 757,00 грн.
29. Як вбачається зі змісту зустрічного позову, при визначені спірної суми поліпшень позивач за зустрічним позовом виходив з того, що на момент укладення договору оренди в редакції від 08.11.2019 зареєстрованого в реєстрі за № 1223 ринкова вартість орендованого майна становила 4 653 385,00 грн без ПДВ та 5 584 062,00 грн з ПДВ, що підтверджується звітом, складеним суб`єктом оціночної діяльності ПП "Дельта-Консалтінг" станом на 19.12.2018, рецензованого ТОВ "Оціночна фірма "Абакус" 20.12.2018. В цей же час, як наголосив позивач за зустрічним позовом, під час використання орендованого приміщення ним за згодою Департаменту були здійснені невід`ємні поліпшення орендованого майна, внаслідок чого ринкова вартість цього майна збільшилась та станом на час припинення договірних правовідносин з Департаментом становила 10 045 819,00 грн з ПДВ, що підтверджується звітом з незалежної оцінки нежитлових приміщень, складеним ПП "Дельта-Консалтінг" у 2020 році станом на 31.08.2020, та умовами договору купівлі-продажу з ТОВ "Вест фуд компані".
Як вбачається зі змісту зазначеного звіту, оцінювачем зроблений висновок, що станом на 31.08.2020 виконано розрахунок, згідно з яким ринкова вартість об`єкта оцінки, визначена двома загальноприйнятними підходами - порівняльним та дохідним, для продажу на аукціоні становить 10 045 819,00 грн з урахуванням ПДВ. Метою проведення цієї оцінки було визначення ринкової вартості майна комунальної власності для продажу на аукціоні (з урахуванням податку на додану вартість), дата оцінки - 31.08.2020, дата завершення складання звіту - 02.10.2020.
30. Врахувавши дані зазначених звітів позивач за зустрічним позовом дійшов висновку, що різниця між ринковою вартістю майна станом на час вибуття Департаменту з договірних відносин оренди та станом на час укладення договору оренди з Товариством є вартістю здійснених останнім поліпшень, що підлягає відшкодуванню за рахунок Департаменту.
31. За результатом проведення призначеної судом у цій справі експертизи 10.04.2024 судовими експертами Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз складено висновок комісійної судової оціночно-будівельної експертизи № 22-6371. Згідно з висновком експертів ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, розташованих за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, станом на 02.12.2021 (дата укладення договору купівлі-продажу), становила з округленням 1 106 473,00 грн без ПДВ. При визначені суми невід`ємних поліпшень експерти виходили з того, що ринкова вартість орендованого нерухомого майна в стані після проведення невід`ємних поліпшень станом на 02.12.2021 без ПДВ становить 8 409 139,20 грн, а ринкова вартість орендованого нерухомого майна в стані, що був наявний на початок здійснення невід`ємних поліпшень, станом на 02.12.2021 без ПДВ становить 7 302 666,40 грн.
32. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 26.02.2026 право власності на нежитлові приміщення першого та другого поверхів, загальною площею 345,6 м2, які розташовані за адресою: вул. Дерибасівська, 8, м. Одеса, зареєстроване за ТОВ "Лассаль", а орендарем залишається Товариство, що не заперечується останнім.
Позиція Верховного Суду
33. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
34. Судові рішення у цій справі Департамент оскаржує в частині зустрічних позовних вимог про стягнення з Департаменту на користь Товариства компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень в сумі 1 106 473,00 грн, отже, з урахуванням положень статті 300 ГПК України в іншій частині (первісних позовних вимог та зустрічних позовних вимог, у задоволені яких було відмовлено) судові рішення судом касаційної інстанції не переглядаються.
35. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що підстав для задоволення касаційної скарги не вбачається з огляду на таке.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України
36. Відповідно до положень пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
37. Як свідчить зміст зазначеної норми, вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
38. Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися.
39. Таку підставу касаційного скарження судового рішення скаржник обґрунтовує тим, що у позовній заяві та додаткових поясненнях Товариства, у рішенні та постанові судів попередніх інстанцій відсутні прями норми Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", якими передбачена компенсація орендарю за невід`ємне поліпшення орендованого майна у разі збереження його права оренди під час приватизації орендованого приміщення або відповідні висновки Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
40. Верховний Суд вважає необґрунтованою наведену скаржником підставу касаційного оскарження судового рішення, передбачену пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, з огляду на таке.
41. Задовольняючи частково зустрічні позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідно до частини 3 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у редакції, чинній на 02.12.2021, орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю. У разі припинення договору оренди у випадках припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника), смерті фізичної особи - орендаря та дострокового припинення орендодавцем договору оренди в разі визнання орендаря банкрутом, знищення об`єкта оренди або його значного пошкодження вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю.
Оскільки Товариство отримало від Департаменту дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень, довело їх фактичне виконання, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що за таких обставин під час проведення аукціону з продажу орендованого майна Департамент повинен був врахувати інтереси орендаря. Разом з цим у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що Департамент приймав рішення про приватизацію спірних нежитлових приміщень на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна. Такої умови не містить і укладений 02.12.2021 між ТОВ "Вест фуд компані" та територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент, договір купівлі-продажу, з огляду на що у покупця не виник обов`язок з компенсації невід`ємних поліпшень орендарю - Товариству.
За цих умов, враховуючи, що Департамент у спірних правовідносинах продав орендоване майно з невід`ємними поліпшеннями іншій юридичній особі - ТОВ "Вест фуд компані", у Товариства виникло право на отримання компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди, внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту, від Департаменту, який виступає уповноваженим органом як у сфері приватизації, так і у сфері оренди об`єктів комунальної власності та є отримувачем коштів, які сплачувались покупцем у процедурі приватизації комунального майна.
На відміну від положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна", положення Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не пов`язують виникнення права на компенсацію з фактом припинення орендних правовідносин. В цьому контексті суд апеляційної інстанції зазначив, що умови проведеного аукціону не передбачали зменшення для переможця аукціону ціни продажу об`єкта на суму компенсації невід`ємних поліпшень, а вартість об`єкта сплачена переможцем у повному обсязі на рахунок органу приватизації (відповідачу за зустрічним позовом). Отже, віднесення таких витрат на нового власника означає, що на таку особу буде покладений надмірний тягар з відшкодування компенсації, фактичним вигодонабувачем якої є відповідач за зустрічним позовом.
Так, листом від 05.03.2020 Товариство просило винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації нежитлового приміщення та до цього листа надано пакет документів щодо здійснених невід`ємних поліпшень. Отже, Товариство довело до відома орендодавця обставини щодо наявності підстав компенсації невід`ємних поліпшень. Окрім цього, оскільки законом не визначено форми пред`явлення вимоги до орендодавця щодо компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень, останній може здійснити своє право будь-яким шляхом, зокрема, як шляхом звернення з вимогою, листом, тощо, так і шляхом пред`явлення через суд вимоги у визначеній законом процесуальній формі - формі позову.
42. З урахуванням наведеного, за результатами касаційного перегляду з огляду на підставу касаційного оскарження судового рішення, передбачену пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не встановлено неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права під час ухвалення оскаржуваних судових рішень.
43. Скаржник у касаційній скарзі, посилаючись на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування наведених норм, фактично окреслює лише межі правовідносин, в яких, на його думку, відсутній висновок суду касаційної інстанції, проте касаційна скарга за своїм змістом фактично зводиться до незгоди скаржника з наданою судами попередніх інстанцій оцінкою встановленим обставинам справи щодо наявності підстав для часткового задоволення зустрічних позовних вимог.
44. Надаючи оцінку доводам касаційної скарги щодо підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 ГПК України, суд касаційної інстанції вважає за необхідне зауважити, що касаційна скарга загалом не містить відповідних доводів щодо необхідності формування висновку щодо застосування наведених скаржником норм права у подібних правовідносинах, а лише зводиться до необхідності надання судом касаційної інстанції переоцінки наявних в матеріалах справи доказів, що не є можливим з огляду на визначені в статті 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції.
45. За таких обставин підстава касаційного оскарження судового рішення, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не знайшла свого підтвердження під час розгляду справи.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
46. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
47. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
48. Згідно з частиною 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
49. З огляду на наведене Верховний Суд дійшов висновку, що рішення судів попередніх інстанцій є правильними по суті і підлягають залишенню без змін, а подана касаційна скарга - залишенню без задоволення.
Розподіл судових витрат
50. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 24.04.2026 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2026 у справі № 916/1652/22 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Ю. Я. Чумак
Судді Т. Б. Дроботова
Н. О. Багай