КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження: Доповідач - Кафідова О.В.
22-ц/824/14594/2026
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
м. Київ Справа № 752/19855/25
01 жовтня 2026 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Кафідової О.В.
суддів - Оніщука М.І.
- Шебуєвої В.А.
при секретарі - Д`яченко М.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Ларі» на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 09 червня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Кирильчук І.А. у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ларі» до ОСОБА_1 про зобов`язання відновити становище, яке існувало до реконструкції нежилих приміщень,
в с т а н о в и в:
У серпні Товариство з обмеженою відповідальністю «Ларі» (далі - ТОВ «Ларі») звернулося до суду з вищезазначеним позовом, у якому просило зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок, відновити становище, яке існувало до реконструкції нежилих приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , а саме привести зовнішню стіну будинку у попередній стан шляхом закладення цеглою отворів зовнішньої несучої стіни будинку у формі віконних пройомів, які існували до реконструкції, демонтувати зовнішні ролети, демонтувати бетонні сходинки під зовнішніми вікнами, відновити систему водопостачання, відновити стелю, яка існувала до реконструкції, відновити зовнішні і внутрішні стіни.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до наказу Департаменту охорони культурної спадщини від 22.06.2023 № 31 будинку за адресою: АДРЕСА_1 внесений до Переліку об`єктів культурної спадщини м. Києва. ТОВ «Ларі» є власником нежитлових приміщень у вказану будинку.
У грудні 2024 року відповідач набув у власність інші нежитлові приміщення у цьому ж будинку, а наприкінці червня - початку липня 2025 року розпочав будівельні роботи, під час яких демонтував вікна, вибив нові прорізи, частково демонтував фасад будинку, здійснив бетонування фасадної частини, встановив ролети та втрутився в систему опалення.
За твердженням позивача, такі роботи проводяться без належних дозвільних документів, без розроблення та погодження проектної документації, а також без згоди інших співвласників будинку. Позивач зазначає, що зовнішня несуча стіна будинку є спільним майном співвласників, а втручання в неї впливає на права всіх власників приміщень. Крім того, проведення реконструкції в будівлі, яка є об`єктом культурної спадщини, потребує дотримання спеціального порядку та отримання відповідних дозволів. На думку позивача, самочинні будівельні роботи створюють ризик пошкодження або руйнування будинку та порушують його права як співвласника нерухомого майна, у зв`язку з чим належним способом захисту є відновлення попереднього стану об`єкта.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 09 червня 2026 року у задоволенні позову ТОВ «Ларі» до ОСОБА_1 про зобов`язання відновити становище, яке існувало до реконструкції нежилих приміщень відмовлено.
Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 19 серпня 2025 року, шляхом припинення заборони ОСОБА_1 проводити будівельні роботи та роботи з реконструкції нежилих приміщень за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що матеріали справи не містять належних, допустимих та достатніх доказів, які б підтверджували факт порушення, невизнання чи оспорювання прав або охоронюваних законом інтересів позивача як власника нежитлових приміщень у будинку за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим підстави для задоволення позову відсутні.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, 08.07.2026 року ТОВ «Ларі» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 09 червня 2026 року скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги заявник вказує на те, що рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 09 червня 2026 року є незаконним і необґрунтованим, оскільки: 1) суд розглянув справу як простий приватний спір про ремонт, хоча фактично вона стосується права власності, спільного майна співвласників, фасаду, конструктивних елементів будинку та щойно виявленого об`єкта культурної спадщини; 2) суд безпідставно звів доказову оцінку до недоліків первинних фото- та відеоматеріалів, не врахувавши, що такі матеріали підлягали оцінці у сукупності з іншими доказами; 3) суд дійшов передчасного висновку про відсутність доказів порушення прав позивача, хоча нові офіційні документи, які заявник додав до апеляційної скарги та просить їх врахувати під час апеляційного перегляду підтверджують факт робіт, адресу, об`єкт, спеціальний правовий режим будинку, відсутність погодження і дозволу, а також реагування компетентних органів; 4) суд не врахував, що позивач як власник нежитлових приміщень у будинку є співвласником спільного майна і має право на захист від самовільного втручання у фасад, зовнішні стіни, конструктивні елементи та елементи благоустрою; 5) суд розглянув справу без повідомлення сторін, хоча її фактична і правова складність об`єктивно вимагала активного з`ясування обставин, можливості надати усні пояснення, заявити додаткові клопотання та отримати документи від компетентних органів; 6) додаткові докази отримані позивачем після ухвалення рішення суду першої інстанції, не могли бути подані раніше з причин, що об`єктивно не залежали від позивача, та мають істотне значення для правильного вирішення справи.
Наведена в апеляційній скарзі практика Верховного Суду, яку заявник просить врахувати під час апеляційного перегляду, підтверджує такі юридично значимі для цієї справи висновки: 1. додаткові докази можуть бути прийняті апеляційним судом, якщо сторона обґрунтувала неможливість їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від неї; 2. власники нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна такого будинку; 3. фасад, зовнішні стіни, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку належать до спільного майна багатоквартирного будинку; 4. окремий власник квартири або нежитлового приміщення не має права одноособово втручатися у спільне майно будинку без згоди інших співвласників; 5. створення на прибудинковій території або біля фасаду будинку сходів, пандусів, бетонних конструкцій, бруківки чи інших об`єктів вимагає врахування прав усіх співвласників; 6. належним способом захисту у разі самовільного втручання у спільне майно може бути зобов`язання винної особи за власний рахунок привести об`єкт до попереднього стану; 7. суд зобов`язаний оцінювати не окремий доказ ізольовано, а всю сукупність доказів, їх взаємний зв`язок, достатність і значення для правильного вирішення справи.
В судове засідання з`явився представник ТОВ «Ларі» адвокат Ластовко В.В., який підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся засобами поштового зв`язку, проте 21 вересня 2026 року поштова кореспонденція повернулась до суду без вручення, причина «адресат відсутній»
З огляду на вище викладене колегія суддів вважає за можливе проводити розгляд справи за відсутності відповідача.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, з таких підстав.
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, що позивач є власником нежитлових приміщень загальною площею 22,00 кв. м, у тому числі приміщень №№ 1, 2, 3 (група приміщень № 70) площею 21,30 кв. м та місць спільного користування площею 0,70 кв. м (літера «Е»), розташованих у будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованими у вигляді інформаційної довідки № 438139312 від 05 серпня 2025 року.
13 грудня 2024 року між ТОВ «Укртехнопромснаб» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, відповідно до умов якого продавець передав, а покупець прийняв у власність належні продавцю на праві приватної власності нежитлові приміщення (літера «Е») з існуючою вхідною групою, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 50,00 кв. м, що підтверджується пунктом 1 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 13 грудня 2024 року.
Відповідно до наказу Департаменту охорони культурної спадщини № 31 від 22 червня 2023 року «Про занесення об`єктів культурної спадщини до Переліку об`єктів культурної спадщини м. Києва», будинок за адресою: АДРЕСА_1 , віднесено до об`єктів культурної спадщини м. Києва та занесено до відповідного Переліку.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані, або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Під істотним порушенням будівельних норм і правил необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність.
Згідно з вимогами статті 376 ЦК України суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема про знесення самочинного будівництва нерухомого майна.
Право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376, стаття 391 ЦК України).
Законність знесення самочинного будівництва має бути оцінено на предмет пропорційності такого втручання.
Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.
Таким чином, збудований об`єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376 ЦК України: а) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці; б) якщо така забудова порушує права інших осіб; в) якщо проведення перебудови об`єкта є неможливим; г) особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.
Знесення самочинного об`єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Як роз`яснено судам у пункті 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва)», право на звернення до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права.
З урахуванням положень частин четвертої та сьомої статті 376 ЦК України та положень статей 16, 386, 391 ЦК України, Верховний Суд України у постанові
від 17 грудня 2014 року у справі № 6-137 цс 14 сформулював правову позицію, відповідно до якої роз`яснив, що вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.
Отже, за загальним правилом у справах про знесення самочинного будівництва позивач зобов`язаний довести не лише факт самочинного будівництва, а й порушення його прав як власника (співвласника) чи користувача земельної ділянки таким самочинним будівництвом. Лише у випадку доведеності порушення самочинним будівництвом прав позивача, знесення самочинного будівництва можливо оцінювати на предмет можливості його застосування як крайнього заходу впливу на забудовника (постанови Верховного Суду від 27 листопада 2024 року в справі № 947/38994/20, від 11 лютого 2025 року в справі № 583/1639/21).
Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності.
Частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до частини шостої статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Звертаючись до суду з відповідним позовом ТОВ «Ларі» посилалося на те, що проведені відповідачем самочинні будівельні роботи створюють ризик пошкодження або руйнування будинку та порушують його права як співвласника відповідного нерухомого майна.
На підтвердження заявлених вимог позивач надав фото- та відеоматеріалів, яким суд першої інстанції надав оцінку та дійшов висновку, що на них зафіксовано певний будинок та проведення поблизу нього будівельних робіт, пов`язаних, за твердженням позивача, з реконструкцією та демонтажем окремих конструктивних елементів будівлі. Водночас із них неможливо достовірно встановити місце та час їх створення, оскільки вони не містять будь-яких географічних координат, геолокаційних даних, відомостей про дату та час здійснення зйомки чи інших даних, які б дозволяли ідентифікувати місце та момент фіксації відповідних подій. Так само відсутні об`єктивні ознаки, що дають можливість встановити, що зафіксованим на них об`єктом є саме будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Зокрема, на наданих матеріалах відсутні таблички з назвою вулиці, номером будинку або інші індивідуалізуючи ознаки об`єкта нерухомості. Вказані матеріали не містять об`єктивних даних, які б дозволяли однозначно пов`язати зафіксовані на них будівельні роботи з нерухомим майном, що є предметом даного спору.
Враховуючи наведене, перевіривши наявні в матеріалах справи докази та встановивши на підставі їх оцінки фактичні обставини справи, суд першої інстанції відмовляючи в задоволенні позову, дійшов висновку, що сам по собі факт проведення будівельних робіт не свідчить про порушення прав позивача чи інших співвласників будинку, у свою чергу, позивачем не надано належних та допустимих доказів того, що такі роботи здійснюються без отримання передбачених законом дозвільних документів, без затвердженої проєктної документації або з порушенням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, архітектурної діяльності чи правового режиму спільного майна співвласників. Матеріали справи також не містять будь-яких доказів звернення позивача до компетентних органів щодо перевірки законності проведення відповідних робіт, результатів таких перевірок або інших документів, які б свідчили про встановлення уповноваженими органами порушень містобудівного законодавства. При цьому клопотань про витребування відповідних доказів у порядку, передбаченому ЦПК України, представником позивача заявлено не було.
Колегія суддів з таким висновком суду першої інстанції погоджується та вважає, що позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження заявлених ним вимог.
Колегія суддів також не приймає до уваги долучені до апеляційної скарги нові докази, з огляду на те, що відповідно до ч. 3 ст. 367 ЦПК докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються лише у виняткових випадках, якщо учасник справи підтвердив неможливість їх подання з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Поряд з цим, заявником не наведено поважних обставин, за яких він був позбавлений змоги подати такі докази до суду першої інстанції, враховуючи, що процесуальним законодавством саме на нього покладений обов`язок довести обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог.
Отже, доводи апеляційної скарги щодо порушення судом норм процесуального права не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до частин першої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 09 червня 2026 року - без змін, оскільки підстави для скасування судового рішення відсутні.
Керуючись статтями 268, 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, суд,-
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ларі» залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 09 червня 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складено 02 жовтня 2026 року
Головуючий: Судді: