ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
______________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 вересня 2026 року м. Одеса Справа № 916/3541/25
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Лічман Л.В.,
судді Павленко Н.А., Філінюк І.Г.,
секретар судового засідання Пелешок Т.С.,
за участю представників учасників справи:
від позивача: Кривошеєнко В.Є.,
від відповідача: Гусєва О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Малого приватного підприємства „Олександр"
на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2026 р., ухвалене суддею Цісельським О.В.,
у справі № 916/3541/25
за позовом Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області
до Малого приватного підприємства „Олександр"
про розірвання договору оренди та стягнення 1501813,05 грн,
встановив:
Фонтанська сільська рада Одеського району Одеської області (далі - Рада) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Малого приватного підприємства „Олександр" (далі - МПП „Олександр"), в якій просить:
- розірвати укладений 17.02.2006 р. між Радою та МПП „Олександр" договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:002:0634 загальною площею 3,2713 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, вид використання - для експлуатації та обслуговування бази відпочинку, розташованої за адресою: Одеська область, Одеський район (колишній Комінтернівський, Лиманський), село Фонтанка, вулиця Молодіжна, 52;
- стягнути з МПП „Олександр" на користь Ради заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 17.02.2006 р. у сумі 2550258,52 грн, з яких 1048445,47 грн заборгованості по орендній платі та 1501813,05 грн пені.
В обґрунтування позову вказано на невиконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки шляхом систематичного невнесення орендної плати, у зв`язку з чим у позивача на підставі п.„д" ч.1 ст.141 ЗК України виникло право на розірвання орендної угоди у судовому порядку.
За вказаною позовною заявою місцевим господарським судом 08.09.2025 р. відкрито провадження у справі № 916/3541/25.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.12.2025 р. закрито провадження у справі № 916/3541/25 в частині стягнення 1048445,47 грн основного боргу на підставі п.2 ч.1 ст.231 ГПК України.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 08.06.2026 р. у справі № 916/3541/25 (суддя Цісельський О.В.): позов задоволено частково; розірвано договір оренди від 17.02.2006 р., укладений між Радою та МПП „Олександр" щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:002:0634 загальною площею 3,2713 га, розташованої за адресою: Одеська область, Одеський район, село Фонтанка, вулиця Молодіжна, 52; стягнуто з МПП „Олександр" на користь Ради пеню в розмірі 150420,22 грн та судовий збір в розмірі 4227,44 грн; в решті позову відмовлено.
Рішення мотивоване тим, що в порушення умов договору відповідачем не вносилась орендна плата в загальній сумі 1048445,47 грн за користування землею в період з серпня 2022 р. по липень 2025 р., а вказані кошти сплачено лише під час розгляду справи судом.
Встановивши, що невиконання обов`язку МПП „Олександр" щодо здійснення орендних платежів мало систематичний характер, суд першої інстанції задовольнив позовну вимогу Ради про розірвання договору, відхиливши як безпідставні посилання відповідача на існування форс-мажорних обставин та на відсутність у Ради права на нарахування орендної плати за користування земельною ділянкою, розташованою на території можливих бойових дій.
Крім того, місцевий господарський суд частково задовольнив позовну вимогу про стягнення пені, зазначивши, що її нарахування помилково проведено позивачем: на загальну суму заборгованості; за період більший, ніж шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано, тобто всупереч правилам ч.6 ст.232 ГК України, чинного у період, за який нараховано пеню; з використанням передбаченого договором розміру пені - 0,3% за кожний день прострочення, а не в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, визначеному Законом України ,,Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань". Виходячи з наведеного, суд першої інстанції здійснив перерахунок заявленої до стягнення пені та стягнув її в сумі 150420,22 грн.
Не погодившись з ухваленим рішенням, МПП „Олександр" подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2026 р. в частині розірвання договору оренди, укладеного між сторонами, та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову в цій частині відмовити.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що:
- МПП „Олександр" зареєстровано і знаходиться в селі Фонтанка Одеського району Одеської області, яке на підставі наказу Міністерства розвитку та територій України від 15.07.2025 р. № 1151 з 26.05.2025 р. входить до переліку територій, на яких ведуться бойові дії, та піддається періодичним обстрілам, у зв`язку з чим відповідач не може вести повноцінну господарську діяльність з використанням земельної ділянки рекреаційного призначення;
- існує практика, відповідно до якої на територіях, де ведуться бойові дії, запроваджується нульова ставка для обчислення плати за землю;
- вже 20 років апелянт орендує земельну ділянку та до введення воєнного стану належним чином сплачував орендну плату, залучав інвесторів для будівництва, забезпечував збереження об`єкта оренди тощо;
- МПП „Олександр" постійно вчиняло дії, направлені на погашення заборгованості, та станом на теперішній час остання відсутня;
- на орендованій земельній ділянці знаходиться база відпочинку „Хвиля", яка належить відповідачу на праві приватної власності, однак суд першої інстанції, розірвавши договір, цей факт не прийняв до уваги, чим порушив принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості;
- місцевий господарський суд дійшов передчасного висновку про те, що відповідач запізно звернувся до позивача з пропозицією укласти додаткову угоду про зміну строків погашення заборгованості, а саме після отримання листа позивача з пропозицією підписати додаткову угоду про розірвання договору оренди землі;
- в оскаржуваному рішенні невірно відхилено посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 р. № 2024/2.0-7.1, яким підтверджено, що введення в Україні 24.02.2022 р. воєнного стану є форс-мажорною обставиною, яка ускладнює виконання господарських зобов`язань за договором та свідчить про відсутність вини МПП „Олександр" у їх порушенні.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.07.2026 р.: відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою МПП „Олександр" на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2026 р. у справі № 916/3541/25; встановлено Раді строк для подання відзиву на апеляційну скаргу до 29.07.2026 р.
Від Ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
Позивач, зокрема, зауважує, що тільки після отримання досудової вимоги у другій половині 2025 р. відповідач звернувся з проханням розстрочити заборгованість за договором оренди. Протягом майже трьох років до цього МПП „Олександр" не повідомляло про настання форс-мажорних обставин, не інформувало про неможливість виконання умов договору та не вживало жодних заходів для врегулювання питання щодо погашення боргу. Така поведінка відповідача свідчить про відсутність належного підтвердження того, що саме обставини непереборної сили являються безпосередньою причиною невиконання ним умов договору.
Крім того, Рада зазначає, що в законодавстві відсутні норми, якими МПП „Олександр" звільнено від сплати орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності, розташованою на території можливих бойових дій.
Також, на думку позивача, доводи апеляційної скарги про те, що на земельній ділянці розташована база відпочинку, яка належить відповідачу на праві приватної власності, не є підставою для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки наявність у відповідача такого речового права не означає, що орендар може не виконувати договір оренди земельної ділянки, а орендодавець позбавляється можливості вимагати припинення дії орендної угоди у випадках, прямо передбачених законом.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.07.2026 р.: призначено справу № 916/3541/25 за апеляційною скаргою МПП „Олександр" на рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2026 р. до розгляду в судовому засіданні; повідомлено учасників справи про те, що засідання відбудеться 08.09.2026 р.
Протокольною ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.09.2026 р. оголошено перерву до 30.09.2026 р. для додаткового дослідження правових позицій сторін та для ознайомлення з актуальною практикою розгляду аналогічних спорів Верховним Судом.
У судовому засіданні 30.09.2026 р. за участю представників сторін згідно з приписами ст.ст.233,240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти них, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування Господарським судом Одеської області норм матеріального та процесуального права, Південно-західний апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
За правилами ч.1 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Приймаючи до уваги те, що рішення суду позивачем в апеляційному порядку не оскаржено взагалі, а відповідачем оскаржено лише в частині задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди, суд апеляційної інстанції на підставі ч.1 ст.269 ГПК України не перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в частині, якою ним розглянуто та частково задоволено позовну вимогу про стягнення пені.
З матеріалів справи вбачається, що 17.02.2006 р. між Радою як орендодавцем та МПП „Олександр" як орендарем укладено договір оренди землі, за змістом п.п.1.1, 3.1 якого орендодавець терміном на 49 років, для експлуатації та обслуговування бази відпочинку, надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку загальною площею 3,3516 га, що знаходиться за адресою: село Фонтанка Комінтернівського району Одеської області, вул. Молодіжна, 52, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.
Пунктами 9.1.2 та 9.1.3 цього договору орендодавцю надано права: вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору оренди у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України „Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
За актом прийому-передачі земельної ділянки від 17.02.2006 р. земельна ділянка площею 3,3516 га передана Радою у користування МПП „Олександр".
26.03.2012 р. сторонами укладено додаткову угоду до договору, якою, зокрема, змінено загальну площу орендованої земельної ділянки на 3,2713 га.
11.05.2017 р. між Радою та МПП „Олександр" укладено додаткову угоду до договору, в якій погоджено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянка станом на 01.01.2016 р. становить 8407568,13 грн, а орендна плата становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме 252227,04 грн на рік, та підлягає індексації згідно з чинним законодавством.
Договір та додаткові угоди підписано представниками та скріплено печатками контрагентів.
Листом від 14.05.2025 р. № 03.1-12.01/1790 Рада вимагала від МПП „Олександр" сплатити заборгованість за договором, розмір якої станом на 01.04.2025 р. складав 929133,96 грн, у 30-денний строк з дня отримання даної вимоги.
У листі від 28.05.2025 р. № 03.1-12.01/2023 Рада просила МПП „Олександр" сплатити заборгованість за договором, розмір якої станом на 01.05.2025 р. складав 960432,33 грн, у 10-денний строк з дня отримання даної вимоги.
Відповідаючи на листи Ради, МПП „Олександр" повідомило, що усвідомлює наявність заборгованості та підтверджує свою зацікавленість у погашенні суми боргу, однак просить поставитись з розумінням до ситуації, в якій опинилось підприємство, врахувавши неможливість ведення господарської діяльності через форс-мажорні обставини, пов`язані з воєнним станом в Україні, та необхідність першочергового погашення податкових зобов`язань.
11.07.2025 р. Рада прийняла рішення № 3262 „Про надання згоди на припинення договору оренди земельної ділянки від 17.02.2006 р., укладеного між Радою та МПП „Олександр" та направила для підписання додаткову угоду про розірвання договору, що підтверджується листом від 24.07.2025 р.
У відповідь на цей лист Ради МПП „Олександр" запропонувало здійснити реструктуризацію заборгованості, підписавши відповідну додаткову угоду.
У подальшому, вказуючи на те, що правові підстави для реструктуризації заборгованості відсутні, та те, що у орендаря існує борг з орендної плати в сумі 1048445,47 грн за користування землею в період з серпня 2022 р. по липень 2025 р. включно, орендодавець звернувся до місцевого господарського суду з позовною заявою в рамках провадження у даній справі.
Після відкриття провадження у справі відповідачем сплачено заявлений до стягнення борг з орендної плати, у зв`язку з чим ухвалою місцевого господарського суду закрито провадження у справі в цій частині на підставі п.2 ч.1 ст.231 ГПК України.
Відповідно до ст.13 Закону України „Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з п.3 ч.1 статті 15 Закону України „Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Положення ст.ст.24, 25 Закону України „Про оренду землі" визначають право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, натомість орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України ,,Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з п. ,,д" ч.1 ст.141 ЗК України, на яку посилається Рада, нормативно обґрунтовуючи позов, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим, за правилами ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Підставою для розірвання договору оренди землі згідно з п. ,,д" ч.1 ст.141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми ч.2 ст.651 ЦК України немає потреби.
У разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, ніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма п. ,,д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України.
При цьому погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди. Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості (невчасно сплаченої орендної плати) не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Аналогічні висновки, які враховуються за правилами ч.4 ст.236 ГПК України, зроблено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 р. у справі № 918/391/23.
З урахуванням наведеного, того, що в матеріалах справи відсутні докази своєчасного внесення на виконання договору плати за користування землею, того, що погашення заборгованості на момент розгляду справи судом не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору, місцевий господарський суд, встановивши систематичну несплату орендної плати відповідачем, дійшов вірного висновку про наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою за правилами п. ,,д ч.1 ст.141 ЗК України, тому цілком обґрунтовано задовольнив позовну вимогу Ради про розірвання договору.
Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про те, що земельна ділянка знаходиться в селі Фонтанка Одеського району Одеської області, яке на підставі наказу Міністерства розвитку та територій України № 1151 від 15.07.2025 р. з 26.05.2025 р. входить до переліку територій, на яких ведуться бойові дії, з огляду на що, на думку МПП „Олександр", відсутні підстави для нарахування орендної плати.
Так, з 06.05.2023 р. набрав чинності Закон України „Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно" від 11.04.2023 р. № 3050-ІХ, яким, зокрема, п.69 підрозд.10 розд.ХХ ПК України викладено в новій редакції, згідно з якою орендна плата за користування земельними ділянками комунальної власності не нараховується з 01.01.2023 р. для двох категорій орендарів: 1) ділянки яких розташовані на територіях активних бойових дій; 2) ділянки яких розташовані на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України.
Відтак, апеляційний господарський суд зазначає, що цим законом звільнено від орендних платежів за користування земельними ділянками комунальної власності орендарів, ділянки яких розташовані на територіях активних бойових дій, натомість орендована МПП „Олександр" земля з 26.05.2025 р. знаходиться на території можливих бойових дій, в зв`язку з чим відповідач не може претендувати на встановлену законодавцем пільгу.
З приводу тверджень апелянта про існування практики, відповідно до якої на територіях, де ведуться бойові дії, запроваджується нульова ставка для обчислення плати за землю, колегія суддів вказує, що для звільнення орендаря від плати за користування землею має бути прийнятий відповідний нормативний акт на державному або місцевому рівні. При цьому ані закон, ані рішення Ради, які дозволяють МПП „Олександр" не вносити орендну плату у спірний період, не приймались.
Посилання скаржника на те, що на орендованій земельній ділянці знаходиться база відпочинку „Хвиля", яка належить відповідачу на праві приватної власності, однак суд першої інстанції, розірвавши договір, цей факт не прийняв до уваги, чим порушив принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, апеляційний господарський суд відхиляє, оскільки наявність нерухомого майна на земельній ділянці, якою користується недобросовісний орендар, не є перешкодою для припинення з ним орендних правовідносин.
Такий висновок узгоджується з правовими позиціями Верховного Суду, наведеними в постановах від 03.08.2022 р. у справі № 914/374/21, від 01.02.2023 р. у справі № 904/2600/18, від 20.12.2022 р. у справі № 914/1688/21, від 14.01.2025 р. у справі № 909/618/22.
Окремо слід погодитись з аргументами відповідача про те, що в Україні введено воєнний стан, який ускладнює належне виконання договірних зобов`язань, проте колегія суддів зазначає, що війна та пов`язані з нею події самі по собі не звільняють від внесення орендних платежів у передбачених договором розмірі та порядку. При цьому, якщо форс-мажор безпосередньо вплинув на його діяльність, орендар мав завчасно повідомити про це орендодавця та надати не лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 р. № 2024/2.0-7.1, який має знеособлений характер, а інші докази, що підтверджують причинно-наслідковий зв`язок між обставинами непереборної сили та неспроможністю відповідача виконати умови договору. Між тим, МПП „Олександр" такі доказів не подало, тому суд першої інстанції правильно відхилив відповідні посилання як безпідставні.
Решта тверджень скаржника ніяк не впливають на висновки, зроблені апеляційним господарським судом вище по тексту цієї постанови, в зв`язку з чим залишаються без правової оцінки.
Підсумовуючи викладене, колегія суддів констатує, що доводи, наведені в апеляційній скарзі, не мають наслідком зміну чи скасування оскаржуваного рішення, яке ухвалено Господарським судом Одеської області у відповідності до норм матеріального та процесуального права, а, відтак, підлягає залишенню без змін.
У зв`язку із залишенням апеляційної скарги без задоволення витрати по сплаті судового збору за її подання покладаються на скаржника за правилами ст.129 ГПК України.
Керуючись ст.ст.129,232,233,236,269,270,275,276,281,282,284 ГПК України, постановив:
Апеляційну скаргу Малого приватного підприємства „Олександр" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2026 р. у справі № 916/3541/25 - без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Мале приватне підприємство „Олександр".
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені ст.ст.286-291 ГПК України.
Повну постанову складено та підписано 05 жовтня 2026 р.
Головуючий суддя Лічман Л.В.
Судді: Павленко Н.А.
Філінюк І.Г.