ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 [телефон приховано] inbox@anec.court.gov.ua
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"15" вересня 2026 р. Справа№ 920/1632/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Коробенка Г.П.
суддів: Тарасенко К.В.
Сибіги О.М.
за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.
за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 15.09.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фермерського господарства "Калюх О.М."
на рішення Господарського суду Сумської області
від 31.03.2026 (повний текст складено та підписано 08.04.2026)
у справі №920/1632/25 (суддя Вдовенко Д.В.)
за позовом Фермерського господарства "Калюх О.М."
до відповідача Грунської сільської ради
про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
Фермерське господарство "Калюх О.М." зверулося до Господарського суду Сумської області з позовом до Грунської сільської ради про визнання укалденою додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18 жовтня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985 площею 7,1301 гектара на території Грунської сільської ради Охтирського району Сумської області (рішення про державну реєстрацію № 44257219 від 27.11.2018) на тих самих умовах і той самий строк в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви.
В обґрунтування позовних вимог, з посиланням на ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції на момент укладення договору (2018 рік), позивач зазначає, що відповідач не висловив у встановлений законом місячний термін заперечень щодо поновлення договору оренди землі, позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату, орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, тому позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення на той самий строк та на тих самих умовах.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду Сумської області від 31.03.2026 у задоволенні позову відмовлено.
Приймаючи оскаржуване рішення, суд виходив з того, що позивач пропонував відповідачу укласти договір на новий строк на змінених умовах щодо розміру орендної плати. Згоду на укладення договору оренди на змінених умовах (зокрема щодо розміру орендної плати) відповідач не надав.
Суд також зазначив про необгрунтованість вимоги позивача, з посиланням на ч. 6 ст. 33 Закону в редакції на дату укладення договору, щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк та на тих самих умовах, враховуючи, що позивач звертався до відповідача в порядку реалізації переважного права з іншою пропозицією, оскільки нова редакція статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди"
За цих обставин суд відмовив у задоволенні позову про визнання укладеною між Грунською сільською радою та Фермерським господарством "Калюх О.М." додаткової угоди про поновлення договору оренди від 18 жовтня 2018 року земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985 на тих самих умовах і той самий строк.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись із вказаним рішенням, Фермерське господарство "Калюх О.М." звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 31.03.2026 у справі №920/1632/25 скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийняте місцевим судом з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
При цьому скаржник посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, наведену в постановах від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі №159/5756/18, наголошує, що факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Скаржник стверджує, що будь-якого рішення за результатами розгляду листа-повідомлення, проектів додаткових угод від позивача щодо поновлення договору оренди саме Буринською міською радою на пленарному засіданні у встановленому законом порядку не приймалося.
Таким чином, апелянт наголошує, що оскільки орендар у строки встановлені законом звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору, а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, наявні підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Узагальнені доводи та заперечення відповідача
22.05.2026 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
Відповідач зауважує на тому, що у правовідносинах які склалися між позивачем та відповідачем стосовно однієї земельної ділянки існують дві схожі за змістом заяви про намір позивача продовжити договір оренди, перша від 16.09.2025 року та друга від 20.10.2025 року, та два рішення сесії Грунської сільської ради № 49 від 29.09.2025 року та № 50 від 26.11.2025 року яким було відмовлено заявнику у продовженні терміну дії договору оренди.
Наголошує, що Грунська сільська рада у місячний термін повідомила позивача про свою відмову у продовженні терміну дії договору оренди. Отже, оскільки відповідач протягом календарного місяця повідомив позивача особисто через його присутність на сесії, так і письмово листами про наявність своїх заперечень, та своє рішення відмовити йому у продовженні строку дії договору оренди землі, та фактично розпочав процедуру земельного аукціону, про що свідчить рішення 51 сесії від 23.12.2025 року, тому позовні вимоги заявлені позивачем не підлягають задоволенню.
Відповідач також доводить, що якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має.
Крім того, відповідач наголошує, що позивач пропонував відповідачу укласти договір на новий строк на змінених умовах (щодо розміру орендної плати, щодо зміни розміру нормативної оцінки земельної ділянки, зміни складу учасників договору). Згоду на укладення договору оренди на змінених умовах (зокрема щодо розміру орендної плати та інших) відповідач не надав, про що свідчать два рішення сесії Грунської сільської ради № 49 від 29.09.2025 року та № 50 від 26.11.2025 року.
Також відповідач зазначив, що попередній орієнтовний розмір понесених судових витрат на правничу допомогу у зв`язку з розглядом справи в апеляційній інстанції складає 30 000,00 грн.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційних скарг, заяв та клопотань сторін
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.04.2026 апеляційну скаргу у справі №920/1632/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Спаських Н.М., Тищенко О.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.04.2026 витребувано матеріали справи з суду першої інстанції та відкладено вирішення питання щодо подальшого руху справи.
30.04.2026 матеріали справи №920/1632/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.05.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства "Калюх О.М." на рішення Господарського суду Сумської області від 31.03.2026 у справі №920/1632/25. Судове засідання призначено на 04.06.2026.
19.05.2026 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яке суд задовольнив ухвалою від 21.05.2026.
21.05.2026 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яке суд задовольнив ухвалою від 27.05.2026.
У судовому засіданні оголошено перерву до 16.06.2026.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 16.06.2026, у зв`язку з перебуванням судді Тищенко О.В. у відрядженні та судді Спаських Н.М. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №920/1632/25.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 16.06.2026, справу №920/1632/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Скрипка І.М., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.06.2026 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Фермерського господарства "Калюх О.М." на рішення Господарського суду Сумської області від 31.03.2026 у справі №920/1632/25, колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач) судді Сибіга О.М., Скрипка І.М., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.06.2026. Розгляд апеляційної скарги призначено на 09.07.2026.
У судовому засіданні оголошено перерву до 22.07.2026.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 22.07.2026, у зв`язку з перебуванням судді Скрипки І.М. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №920/1632/25.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 22.07.2026, справу №920/1632/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Тарасенко К.В., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.07.2026 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Фермерського господарства "Калюх О.М." на рішення Господарського суду Сумської області від 31.03.2026 у справі №920/1632/25, колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач) судді: Сибіга О.М., Тарасенко К.В., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.07.2026. Розгляд апеляційної скарги призначено на 15.09.2026.
У судовому засіданні 15.09.2026 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.
Явка представників сторін
У судове засідання 15.09.2026 з`явились представники позивача та відповідача, які надали свої пояснення.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції
18.10.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та Фермерським господарством "Калюх О.М." укладений договір оренди землі за умовами якого позивачу у строкове платне користування передана земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,1301 га з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985, яка розташована за межами населених пунктів на території Грунської сільської ради Охтирського району Сумської області.
Відповідно до п. 5, 9 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер [номер приховано]:01:001:0985) на дату укладення становить - 144869,51 грн і підлягає щорічній індексації. Орендна плата за користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на електронних земельних торгах на підставі протоколу № 81 проведення електронних торгів від 18 жовтня 2018 року вноситься орендарем у розмірі 34016,21 грн на рік, що становить 23,480586% від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації відповідно до вимог Податкового кодексу України.
Згідно з п. 8 договору, він укладений на строк 7 років (у разі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди не може бути меншим як сім років).
Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами (п. 40 договору).
Право оренди позивача на земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.11.2018 (рішення про державну реєстрацію № 44257219 від 27.11.2018), що підтверджується інформаційною довідкою № 279041217.
16.09.2025 позивач звернувся до відповідача, як власника земельної ділянки, з листом-повідомленням щодо продовження строку дії договору від 18.10.2018 на підставі переважного права.
До листа позивач додав проект додаткової угоди № 1, згідно з якою пропонує внести зміни до преамбули договору щодо орендодавця, до п. 5 договору щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, п. 9 договору щодо розміру орендної плати, поновити договір з 19 жовтня 2025 року до 18 жовтня 2032 року.
Листами від 16.10.2025 та від 21.10.2025 відповідач повідомив позивача, що лист-повідомлення від 16.09.2025 про продовження строку дії договору оренди від 18.10.2018 було розглянуто 29.09.2025 на засіданні 49 сесії Грунської сільської ради восьмого скликання. За результатами розгляду рішення про продовження строку дії договору оренди землі з ФГ "Калюх О.М." не прийняте, у зв`язку з недостатністю кількості голосів.
20.10.2025 позивач повторно звернувся до відповідача, як власника земельної ділянки, з листом-повідомленням щодо продовження строку дії договору від 18.10.2018 на підставі переважного права. До листа позивач додав проект додаткової угоди № 1 аналогічний за змістом попередньому.
Листом від 20.11.2025 відповідач повідомив позивача, що з моменту отримання листа-повідомлення від 20.10.2025 засідання сесії не проводилися, питання включене до порядку денного 50-ї сесії Грунської сільської ради, яке відбудеться 25.11.2025.
Рішенням 50 сесії 8 скликання Грунської сільської ради від 26.11.2025, за результатами розгляду листа-повідомлення (вх. № 1887/02-26 від 20.10.2025) ФГ "Калюх О.М." відмовлено у продовженні (поновленні) строку дії договору оренди землі від 18.10.2018, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 29114958 від 22.11.2018 року), укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Сумській області та ФГ "Калюх О.М." щодо земельної ділянки площею 7,1301 га кадастровий номер [номер приховано]:01:001:0985 з цільовим призначенням 01.01. - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Грунської (бувшої Гнилицької) сільської ради Охтирського району Сумської області.
Листом від 08.12.2025 відповідач повідомив позивача про прийняття рішення від 26.11.2025 про відмову у продовженні строку дії договору оренди землі з ФГ "Калюх О.М.".
В обґрунтування позовних вимог, з посиланням на ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції на момент укладення договору (2018 рік), позивач зазначає, що відповідач не висловив у встановлений законом місячний термін заперечень щодо поновлення договору оренди землі, позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату, орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, тому позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення на той самий строк та на тих самих умовах.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на те, що 16.09.2025 до відповідача надійшов лист позивача щодо продовження строку дії договору оренди на підставі доданого до листа проекту додаткової угоди. 29.09.2025 Грунська сільська рада внесла відповідне питання до порядку денного чергової 49 сесії та розглянула у присутності представника заявника. 16.10.2025 відповідач направив на адресу позивача лист № 02-27/02-27/1022а, в якому повідомив заявника про не продовження терміну дії договору та причини відмови. 22.10.2025 відповідач направив позивачу лист № 02-27/1047, в якому інформував про відмову у прийнятті рішення про продовження терміну дії договору оренди. 20.10.2025 позивач повторно надіслав відповідачу лист - повідомлення про продовження строку дії договору оренди. 26.11.2025 на 50 (п`ятдесятій) сесії 8-го скликання Грунської сільської ради Охтирського району Сумської області прийняте рішення про відмову у продовженні строку дії договору оренди. Листом від 08.12.2025 про вказане проінформовано позивача. Відповідач зазначає, що при проведенні відкритих конкурсних процедур (аукціонів) орган місцевого самоврядування має можливість укласти договір оренди земельної ділянки за значно вищою ціною та отримувати до дотаційного бюджету громади орендну плату у ринковому розмірі - 81,95 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, за 2024 рік існує факт несвоєчасної та не в повному обсязі сплати позивачем орендної плати за користування земельною ділянкою. Відповідач також вказує на те, що зміст додаткової угоди, яку позивач надсилав для підписання відповідачу 16.09.2025 та 20.10.2025, відрізняється від додаткової угоди, яку позивач просить визнати укладеною за рішенням суду. Суттєвою розбіжністю є пропозиція відповідачу внести зміни до розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та узгодити розмір збільшеної орендної плати у розмірі 40 085 грн на рік (у справі позивач просить визнати укладеною додаткову угоду згідно з якою поновити договір оренди на тих самих умовах).
Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників судового процесу
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані сторонами пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з огляду на таке.
Ст. 58 Конституції України передбачено, що Закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
За змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
У відповідності до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" №1423-ІХ від 28.04.2021, який набрав чинності 27.05.2021, Перехідні положення Земельного кодексу України доповнено 24 пунктом, яким визначено, що з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема договори та інші правочини. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі"; далі - Закон про оренду землі).
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.При цьому законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі, використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.
Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України Про оренду землі).
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України Про оренду землі).
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.
Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц та від 31.08.2021 у справі № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
Верховний Суд в постанові від 21.09.2022 по cправі № 926/2720/21 дійшов висновку, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той жеь самий строк та на тих же самих умовах.
При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.
З матеріалів справи слідує та встановлено судом, що 16 вересня 2025 року, позивач у 30-денний строк визначений як договором так ЗУ "Про оренду землі" звернувся до відповідача з листом повідомленням щодо продовження строку дії договору від 18.10.2018 на підставі переважного права. До листа позивач додав проект додаткової угоди № 1, згідно з якою пропонує внести зміни до преамбули договору щодо орендодавця, до п. 5 договору щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, п. 9 договору щодо розміру орендної плати, поновити договір з 19 жовтня 2025 року до 18 жовтня 2032 року.
Відповідач листом від 21.10.2025 № 02-27/1039 повідомив позивача, що на засіданні 49 сесії Грунської сільської ради, яка відбулася 29.09.2025, рішення про продовження строку дії договору оренди землі від 18.10.2028 - прийнято не було, у зв`язку з недостатньою кількістю голосів.
20.10.2025 позивач повторно звернувся до відповідача, як власника земельної ділянки, з листом-повідомленням щодо продовження строку дії договору від 18.10.2018 на підставі переважного права. До листа позивач додав проект додаткової угоди № 1 аналогічний за змістом попередньому.
Листом від 08.12.2025 відповідач повідомив позивача про прийняття рішення від 26.11.2025 про відмову у продовженні строку дії договору оренди землі з ФГ "Калюх О.М.".
Отже, відповідач у встановлений законом (ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі") місячний термін, який є присічним і поновленню не підлягає, не висловив своїх заперечень проти поновлення договору оренди землі за результатом розгляду листа позивача та додаткової угоди.
При цьому позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачує орендну плату, що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними інструкціями, витягом з реєстру ДПС.
До того ж у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, застосовується для регулювання договірних відносин, принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.
Верховний Суд в постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 зазначив, що оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, господарський суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у резолютивній частині постанови.
Такий висновок відповідає правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.
З урахуванням вищенаведеного, враховуючи, що орендар у строки встановлені законом звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору, а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення на той же самий строк та на тих же самих умовах, підлягають задоволенню.
Доводи апелянта, викладені в апеляційній скарзі знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду.
У той же час колегія суддів зазначає, що помилковим є висновок суду першої інстанції про необхідність застосування до спірних правовідносин норм ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в редакції станом на дату звернення позивачем до відповідача (16.09.2025) про поновлення договору оренди землі, з огляду на таке.
Щодо редакції ЗУ "Про оренду землі", який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах, суд першої інстанції послався на позицію Верховного Суду наведену в постанові від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21, які за висновком колегії суддів не є релевантними до спірних правовідносин.
Так у справі № 906/1314/21, дійсно підлягала застосуванню редакція ЗУ "Про оренду землі", з урахуванням Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набув чинності 16.01.2020, оскільки у договір оренди були внесені зміни, а отже, на момент звернення з клопотанням про поновлення, вже підлягали застосуванню норми земельного законодавства, що діяли після набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (16.01.2020), в тому числі ст. 126-1 ЗК України.
У даній справі №920/1632/25, жодних змін до договору оренди внесено не було, у зв`язку з чим до сіпрних правовідносин підлягають застосуванню норми ст. 33 "Про оренду землі" в редакції, що діяла на момент укладання договору (18.10.2018), чого помилково не було враховано судом першої інстанції.
Стосовно тверджень відповідача про те, що позивач пропонував відповідачу укласти договір на новий строк на змінених умовах, колегія суддів зазначає, що зі змісту додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18 жовтня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985 площею 7,1301 гектара на території Грунської (Гнилицької) сільської ради Охтирського району Сумської області, яку просить визнати укладеною позивач, не вбачається змін, в тому числі щодо розміру орендної плати, щодо зміни розміру нормативної оцінки земельної ділянки, зміни складу учасників договору, про які стверджує відповідач.
При цьому колегія суддів зазначає, що позивачем надано до матеріалів справи копію додаткової угоди №1 від 16.09.2025 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18 жовтня 2018 року, зі змісту п.п. 3, 4 якої слідує, що позивачем було змінено умови щодо розміру орендної плати та розміру нормативної оцінки земельної ділянки в сторону збільшення, однак з рішення 50 сесії 8 скликання Грунської сільської ради від 26.11.2025 не випливає, що підставою для відмови позивачу в продовженні строку дії договору оренди земельної ділянки була саме зміна умов договору. Інших доказів які б підтвердили, що підставою для такої відмови була зміна умов договору в матеріалах справи відсутні та відповідачем суду не надано.
Разом з цим, колегія суддів зазначає, що навіть за умови існування згаданої вище додаткової угоди, вказане не впливає на вирішення даного спору, з огляду на порушення відповідачем місячного терміну, який є присічним і поновленню не підлягає, щодо висловлення орендодавцем - Грунською сільською радою заперечень проти поновлення договору оренди землі за результатом розгляду листа позивача та додаткової угоди.
Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права
За результатами перегляду даної справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Фермерського господарства "Калюх О.М." підлягає задоволенню. Рішення Господарського суду Сумської області від 31.03.2026 слід скасувати. Прийняти нове судове рішення про задоволення позову.
Судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги розподіляються у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Фермерського господарства "Калюх О.М." задовольнити.
Рішення Господарського суду Сумської області від 31.03.2026 у справі №920/1632/25 скасувати.
Позовні вимоги задовольнити.
Визнати укладеною між Грунською сільською радою та Фермерським господарство "Калюх О.М." додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18 жовтня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985 площею 7,1301 гектара на території Грунської (Гнилицької) сільської ради Охтирського району Сумської області (рішення про державну реєстрацію № 44257219 від 27.11.2018) на тих самих умовах і той самий строк в наступній редакції:
"ДОДАТКОВА УГОДА
про поновлення договору оренди землі від 18 жовтня 2018 року
с. Грунь "___" __________2025 року
Орендодавець - Грунська сільська рада в особі сільського голови Зосимова Василя Петровича, який діє у відповідності до частини 1 статті 122 Земельного кодексу України та ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони, та
Орендар - Фермерське господарство "КАЛЮХ О.М.", адреса: 42760, Україна, Охтирський р-н, Сумська обл., село Кардашівка, вулиця Кардашівська, будинок 13, код ЄДРПОУ 39462339, в особі голови Мартинюка Максима Юрійовича, який діє на підставі Статуту, з іншої сторони, діючи як сторони відповідно до укладеного договору оренди землі від 18 жовтня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985 площею 7,1301 гектара на території Грунської (Гнилицької) сільської ради Охтирського району Сумської області (рішення про державну реєстрацію № 44257219 від 27.11.2018) на тих самих умовах і той самий строк в наступній редакції, уклали цю додаткову угоду на наступних умовах:
1. Поновити договір оренди землі від 18 жовтня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985 площею 7,1301 гектара на території Грунської (Гнилицької) сільської ради Охтирського району Сумської області (рішення про державну реєстрацію № 44257219 від 27.11.2018), на той самий строк - на 7 (сім) років і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором оренди землі від 18.10.2018.
2. Інші умови договору оренди землі від 18 жовтня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0985 площею 7,1301 гектара на території Грунської (Гнилицької) сільської ради Охтирського району Сумської області, не зазначені у цій додатковій угоді, залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов`язання.
3. Ця додаткова угода складена у двох примірниках, по одному для кожної сторони, є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 18.10.2018. Речові права Орендаря (право оренди) підлягають реєстрації відповідно до чинного законодавства України.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:
Грунська сільська рада Фермерське господарство «КАЛЮХ О.М.»
код ЄДРПОУ 04389839 адреса:42760, Україна, Охтирський р-Кардашівка,
місцезнаходження: 42733, Україна, вулиця Кардашівська, будинок 13
Охтирський р-н, Сумська код ЄДРПОУ 39462339
обл., село Грунь, площа Ім.
Остапа Вишні,
будинок 3
_________________ В.П. Зосимов _____________ М. Ю. Мартинюк»
Стягнути з Грунської сільської ради на користь Фермерського господарства "Калюх О.М." витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви в розмірі 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 коп.
Стягнути з Грунської сільської ради на користь Фермерського господарства "Калюх О.М." судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 3 633 (три тисячі шістсот тридцять три) грн 60 коп.
Матеріали справи №920/1632/25 повернути Господарському суду Сумської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 05.10.2026 після виходу судді Тарасенко К.В. з відпустки
Головуючий суддя Г.П. Коробенко
Судді К.В. Тарасенко
О.М. Сибіга