ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 282/1654/25 Головуючий у 1-й інст. Носач В. М.
Категорія 22 Доповідач Миколайчук П.В.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 жовтня 2026 року м. Житомир
Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Миколайчука П.В.,
суддів Григорусь Н.Й., Панкеєвої В.А.,
при секретарі судового засідання Нестерчук М.Д.,
за участю представника позивача Спесивцева В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович,
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 23.07.2026, ухвалене під головуванням судді Носача В.М.,
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договорів оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
26.12.2025 ОСОБА_1 через свого представника адвоката Спесивцева В.В. звернувся до Любарського районного суду Житомирської області з позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про розірвання договорів оренди землі.
Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0055 площею 2,5995 га, набутої в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 , та кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 площею 2,6332 га, розташованих на території Любарської селищної ради. 07.12.2017 відповідач уклав договори оренди цих земельних ділянок з ОСОБА_2 та з позивачем відповідно строком на 10 років; нормативна грошова оцінка кожної земельної ділянки становила 105 972 грн, орендна плата - понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки з урахуванням індексів інфляції, а за договором щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 орендна плата за 2017-2019 роки вносилася наперед одноразово в сумі 25 433,28 грн. Додатковими угодами від 09.02.2024 строк дії обох договорів продовжено до 07.12.2037, а орендну плату встановлено в розмірі 12 % нормативної грошової оцінки.
Позивач стверджував, що починаючи з 2017 року відповідач не виплачував орендну плату у строк та в розмірі, передбачених договорами, зокрема без урахування індексів інфляції, що є систематичним порушенням істотних умов договорів та підставою для їх розірвання відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 526, 651 Цивільного кодексу України.
Позивач просив розірвати договір оренди землі від 07.12.2017 щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0055 площею 2,5995 га, укладений між ПСП ім. Пархоменка та ОСОБА_2 , право оренди за яким зареєстровано 05.01.2018, номер запису про інше речове право 24369758, та договір оренди землі від 07.12.2017 щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 площею 2,6332 га, укладений між ПСП ім. Пархоменка та ОСОБА_1 , право оренди за яким зареєстровано 04.01.2018, номер запису про інше речове право 24363520.
Короткий зміст оскарженого рішення суду першої інстанції
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 23.07.2026 у задоволенні позову відмовлено, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПСП ім. Пархоменка витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 12 000 грн.
Рішення мотивоване тим, що відповідач у 2017-2023 роках нараховував та виплачував орендну плату без урахування індексів інфляції, унаслідок чого недонарахував позивачу 14 725,54 грн, що становить 9,79 % від усієї суми зобов`язання за цей період. З урахуванням висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, суд дійшов висновку, що часткова недоплата орендної плати може бути підставою для розірвання договору лише за ч. 2 ст. 651 ЦК України в разі істотності порушення, якої позивач не довів, тим більше що договорами визначено лише мінімальний розмір орендної плати «понад три відсотки» нормативної грошової оцінки, а фактично орендна плата нарахована та виплачена у значно більших розмірах.
Суд виходив із того, що базовим місяцем для індексації є січень 2018 року, індексації підлягає орендна плата в розмірах, фактично нарахованих відповідачем, а орендна плата в сумі 25 433,28 грн за 2017-2019 роки, виплачена у 2017 році, індексації не підлягає. За розрахунком суду недоплата становить: за 2018 рік - 864,18 грн, за 2019 рік - 429,58 грн, за 2020 рік - 1 057,78 грн, за 2021 рік - 2 971,77 грн, за 2022 рік - 7 893,76 грн, за 2023 рік - 1 508,47 грн.
Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги
21.08.2026 представник позивача адвокат Спесивцев В.В. через підсистему «Електронний суд» ЄСІТС подав апеляційну скаргу, у якій просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову, стягнути на користь позивача документально підтверджені судові витрати.
Апелянт зазначає, що рішення ухвалено на підставі неповно з`ясованих обставин справи, а розрахунок індексації орендної плати є незрозумілим. Вказує, що висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/457/23 не підлягають застосуванню, оскільки в тій справі орендна плата вносилася щомісячно, а за пунктом 11 спірних договорів - протягом календарного року, тому помилковим є висновок про індексацію щомісячних орендних платежів.
Вважає необґрунтованим визначення базовим місяцем січня 2018 року, оскільки орендну плату за 2017 рік (8 477,76 грн - ОСОБА_2 та 25 433,28 грн - ОСОБА_1 ) сплачено як річний платіж, а орендна плата за рік укладення договору також підлягала індексації; суд не врахував, що востаннє розмір орендної плати змінено додатковими угодами від 09.02.2024, а для розрахунку орендної плати за поточний рік має застосовуватися індекс інфляції за попередній рік.
Апелянт наголошує, що відповідач упродовж 2017-2023 років систематично порушував умови договорів, що свідчить про істотність порушення, яку слід оцінювати через пропорційність виконання зобов`язання, а не через абсолютний розмір заборгованості. Також зазначає, що видаткові касові ордери з 2020 року не містять ідентифікуючих ознак земельної ділянки та договору, тому неможливо встановити, за яким із двох договорів і в якому розмірі здійснено виплату; відповідач не довів своєчасності сплати орендної плати, а умова договорів про її розмір «понад 3 %» є невизначеною.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
08.09.2026 до Житомирського апеляційного суду надійшов відзив представника ПСП ім. Пархоменка адвоката Герасимова П.О. на апеляційну скаргу, у якому він просив скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, стягнути з позивача 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції, та розглядати справу без його участі.
Відзив мотивовано тим, що відповідач договорів не порушував, оскільки виплачував орендну плату в розмірі, більшому, ніж погоджено договорами. На думку відповідача, базовим періодом для індексації є рік укладення договору (додаткової угоди), а індексація здійснюється з наступного календарного року; навіть за розрахунками позивача недоплата за 2018-2023 роки становила б 15 877,41 грн, або близько 11,5% від нарахованої орендної плати, що не є істотним порушенням договору. Позивач не довів, що значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договорів, а його поведінка, зокрема укладення 09.02.2024 додаткових угод після тривалого отримання орендної плати без заперечень, свідчить про недобросовісність і зловживання правом.
Рух справи в суді апеляційної інстанції
Ухвалами Житомирського апеляційного суду від 31.08.2026 відкрито апеляційне провадження у справі та призначено справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження.
Пояснення учасників в судовому засіданні
Представник позивача Спесивцев В.В. у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав з підстав, зазначених у ній.
Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу просив розглядати справу без його участі.
Обставини, встановлені судами першої та апеляційної інстанції
07.12.2017 між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та ПСП ім. Пархоменка, як орендарем, укладено договір оренди належної їй земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0055 (у договорі площу зазначено 2,5996 га, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 2,5995 га), а між позивачем та ПСП ім. Пархоменка - договір оренди належної позивачу на підставі державного акта серії ЯЛ № 682154 від 18.08.2010 земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 (у державному акті та договорі площу зазначено 2,6330 га, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 2,6332 га). Право оренди зареєстровано 05.01.2018 та 04.01.2018 відповідно.
Договори укладено на однакових умовах: строк - 10 років (пункт 8); нормативна грошова оцінка кожної земельної ділянки - 105 972 грн (пункт 5); орендна плата - понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки (пункт 9), обчислення її розміру здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10), а вноситься вона: грошова та відробіткова - протягом року, натуральна - до 20 числа останнього місяця календарного року (пункт 11). Пунктом 9 договору щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 також передбачено, що за користування нею у 2017-2019 роках орендар одноразово наперед вносить орендну плату в розмірі 8% нормативної грошової оцінки, що становить 25 433,28 грн за три роки.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. Право власності на земельну ділянку кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0055 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 17.12.2019 набув позивач, а додатковою угодою від 08.01.2020 його зазначено орендодавцем за договором оренди цієї земельної ділянки.
Додатковими угодами від 09.02.2024 строк дії обох договорів продовжено до 07.12.2037, нормативну грошову оцінку земельних ділянок визначено в розмірі 87 331,20 грн та 87 370,09 грн, а орендну плату встановлено в розмірі 12% нормативної грошової оцінки, що становить 10 479,74 грн та 10 484,41 грн на рік відповідно. Договори та додаткові угоди до них зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Згідно з видатковими касовими ордерами, банківською випискою та розрахунком відповідача орендну плату нараховано (до утримання податків) та виплачено (після утримання податків) у таких розмірах:
ОСОБА_2 за 2017 рік - нараховано 8 477,76 грн (8% нормативної грошової оцінки), виплачено 20.01.2017 та 06.06.2017 разом 6 824,59 грн; за 2018 та 2019 роки - нараховано по 10 597,20 грн (10%), виплачено 26.01.2018 та 23.01.2019 по 8 530,74 грн;
ОСОБА_1 за договором щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 за 2017-2019 роки - нараховано 25 433,28 грн, виплачено 09.06.2017 6 824,59 грн (за 2017 рік) та 20.06.2017 13 649,18 грн (за 2018 та 2019 роки);
ОСОБА_1 за обома договорами: за 2020 рік - нараховано 25 433,28 грн (по 12% нормативної грошової оцінки кожної земельної ділянки), виплачено 07.05.2020, 20.06.2020 та 21.08.2020 разом 20 473,78 грн; за 2021, 2022 та 2023 роки - нараховано по 29 672,16 грн (по 14%), виплачено по 23 886,10 грн (06.10.2021; 19.04.2022 та 09.12.2022; 14.04.2023 та 06.09.2023); за 2024 рік - нараховано 42 273,29 грн, виплачено 06.03.2024, 13.08.2024 та 25.11.2024 разом 34 000,00 грн (у розрахунку відповідача та в рішенні суду першої інстанції - 33 000,00 грн, оскільки виплату за видатковим касовим ордером від 25.11.2024 на суму 7 000,00 грн зазначено як 6 000,00 грн); за 2025 рік - нараховано 62 207,79 грн, виплачено 06.03.2025 та 26.12.2025 разом 47 900,00 грн.
Видаткові касові ордери містять прізвище одержувача, суму, дату, рік, за який проводиться розрахунок, та підпис одержувача; кадастрових номерів земельних ділянок чи реквізитів договорів вони не містять. Усі виплати здійснено в межах календарного року, за який нараховано орендну плату, або раніше. Даних про застосування індексів інфляції розрахунки відповідача та первинні документи не містять.
Позивач отримання орендної плати в зазначених сумах не заперечував. За його розрахунком, наведеним у відповіді на відзив із застосуванням індексу інфляції за попередній рік, недоплата за 2017-2023 роки становить 20 081,65 грн (3 541,57 грн та 16 540,08 грн). Мінімальний розмір орендної плати, погоджений договорами (3% нормативної грошової оцінки), становить 3 179,16 грн на рік за кожним договором, разом 6 358,32 грн.
Застосовані норми права, мотиви та позиція апеляційного суду
Відповідно до ч. 1-5 ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим, тобто ухваленим відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, з урахуванням висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду, на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, підтверджених дослідженими доказами.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Позивач оскаржив рішення в цілому, проте доводи скарги стосуються лише відмови в задоволенні позову; окремих доводів щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу скарга не містить.
Апеляційний суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представника позивача, вивчив матеріали справи, перевірив законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги та вважає, що апеляційну скаргу потрібно залишити без задоволення з огляду на таке.
Згідно з ч. 1 ст. 4, ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, а кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Відповідно до ст. 526, 629 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, а договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Щодо правового регулювання розірвання договору оренди землі
За ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до ч. 1-3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, що передбачено абз. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі», а орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, що визначено абз. 7 ч. 2 ст. 25 цього Закону.
Винятком з цього правила є приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України, відповідно до яких договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тож загальне правило про розірвання договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене саме ч. 2 ст. 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи ст. 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до ч. 1 якої на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України, а також приписи ст. 141 ЗК України, п. «д» ч. 1 якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Потреба такої деталізації обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати». Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), законодавець урегулював відносини оренди землі так, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати, визначені нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати та її кваліфікації як істотного порушення договору.
При цьому, коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором», як у ч. 1 ст. 651 ЦК України, правила спеціального закону або домовленість сторін можуть скасувати дію відповідної загальної норми. Натомість у ч. 2 ст. 651 ЦК України використано формулу «та в інших випадках», що свідчить про те, що викладене в ній правило не може бути скасоване ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін, а може бути лише доповнене. Отже, приписи п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та правила ч. 2 ст. 651 ЦК України співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) та підтримано Верховним Судом у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25 (провадження № 61-16354св25).
Щодо розірвання договору оренди землі на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України
Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання (постанови Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23).
Поняття «несплата», вжите в п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», законодавець не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
До того ж розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, тобто віднесення до підстав розірвання договору за п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України і сплати орендної плати не в повному обсязі, навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн з 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди були б змушені розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору, а орендодавець отримав би можливість вимагати розірвання договору в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушувало б баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.
Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки), повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч. 2 ст. 651 ЦК України немає потреби.
Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч. 2 ст. 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору. Ця ідея спирається на принцип збереження договору (preservation of contract): договірні відносини мають підтримуватися, доки це можливо й економічно доцільно для сторін, а розірвання договору має бути крайнім заходом.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19). Законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, прагнучи досягти справедливого балансу між ними.
У разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, ніж визначено умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, а загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, постанова Верховного Суду від 20.05.2026 у справі № 610/986/25).
У постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 Велика Палата Верховного Суду, застосувавши наведені підходи до спору про розірвання договору оренди землі у зв`язку з несплатою орендарем індексації орендної плати, визнала неістотною несплату індексації, що становила близько 13% від усієї суми зобов`язання, та зазначила, що належним і ефективним способом захисту в такому разі є стягнення заборгованості з орендної плати (її індексації), що забезпечує дотримання принципу збереження договору.
Щодо обставин цієї справи та доводів апеляційної скарги
Із матеріалів справи вбачається, що відповідач щороку нараховував та виплачував орендну плату за обома договорами, однак без застосування індексів інфляції. Тобто йдеться не про повну несплату орендної плати, а про часткову недоплату, яка полягає в неповному нарахуванні її індексації. За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано виходив із того, що вимога про розірвання договорів підлягає оцінці за правилами ч. 2 ст. 651 ЦК України з обов`язковим з`ясуванням істотності порушення.
Посилання апелянта на висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц та від 10.04.2019 у справі № 732/1799/17, про те, що несплата орендної плати охоплює і її виплату в меншому розмірі, зокрема без урахування індексації, колегія суддів відхиляє, оскільки від таких висновків Велика Палата Верховного Суду відступила в постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (пункти 110, 111), а суди мають враховувати останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду (постанова від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17). Наведені апелянтом постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 289/718/18 та від 03.07.2019, Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 355/385/17 і Верховного Суду від 06.12.2024 у справі № 531/1882/22 стосуються загальних положень про систематичну несплату орендної плати, обов`язковість договору та обов`язок індексувати орендну плату і не звільняють суд від необхідності оцінити істотність часткової недоплати.
Колегія суддів відхиляє доводи про неподібність правовідносин у цій справі та у справі № 925/457/23. На предмет подібності оцінюються саме спірні правовідносини за їх змістом, а суб`єктний склад, предмети, підстави позовів і правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19). В обох справах спір виник з договорів оренди землі, які передбачали індексацію орендної плати, і стосується вимоги орендодавця про розірвання договору у зв`язку з неналежним виконанням цього обов`язку. Періодичність внесення орендної плати не змінює ні критерію істотності порушення, ні висновку про пріоритет стягнення недоплати як способу захисту.
Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги щодо визначення базового періоду для індексації.
Індексація орендної плати спрямована на компенсацію знецінення грошових коштів у період між визначенням розміру орендної плати та її сплатою. Обидва спірні договори укладено 07.12.2017, а право оренди за ними зареєстровано 04.01.2018 та 05.01.2018. Орендну плату за 2017 рік щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0055 ОСОБА_2 отримала 20.01.2017 та 06.06.2017, тобто до укладення договору від 07.12.2017. Умови пунктів 9-11 цього договору, на які посилається позивач, на час зазначених виплат сторонами погоджені не були, а тому підстав для індексації орендної плати за 2017 рік на підставі цих умов немає. Тому суд першої інстанції обґрунтовано не індексував орендну плату за 2017 рік. Та обставина, що цю орендну плату сплачено як річний платіж, а не щомісячно, такого висновку не спростовує.
Орендну плату за 2017-2019 роки щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 у сумі 25 433,28 грн (до утримання податків) позивач отримав 09.06.2017 та 20.06.2017, тобто також до укладення договору від 07.12.2017, а за 2018 та 2019 роки - до початку років, за які її сплачено. У пункті 9 договору сторони зазначили, що за користування земельною ділянкою у 2017-2019 роках орендна плата вноситься одноразово наперед у твердій сумі - 25 433,28 грн за три роки. Знецінення цих коштів до моменту їх отримання не відбулося. Зобов`язання зі сплати орендної плати за 2017-2019 роки за цим договором припинилося виконанням, проведеним належним чином, що визначено ст. 599 ЦК України; зміна ціни в договорі, відповідно до ч. 3 ст. 632 ЦК України, після його виконання не допускається. Умов про донарахування індексації на орендну плату, сплачену наперед, договір не містить. Тому суд першої інстанції правильно не нараховував індексацію на цю суму.
Орендну плату за 2018 та 2019 роки щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0055 та за 2020-2023 роки за обома договорами суд першої інстанції проіндексував, тобто врахував усі періоди, наступні за роком визначення розміру орендної плати, за які орендну плату не було сплачено наперед. При цьому орендну плату за 2018 та 2019 роки ОСОБА_2 , спадкоємцем якої є позивач, отримала 26.01.2018 та 23.01.2019, тобто на початку відповідного року, однак суд застосував до неї індекси інфляції за лютий - грудень 2018 року та за весь 2019 рік. Такий розрахунок є сприятливим для позивача.
Довід апелянта про те, що суд не надав оцінки зміні розміру орендної плати додатковими угодами від 09.02.2024, висновків суду першої інстанції не спростовує. Ці додаткові угоди змінили нормативну грошову оцінку земельних ділянок та розмір орендної плати на майбутнє і не визначають порядку обчислення орендної плати за 2018-2023 роки, яка нараховувалася на умовах договорів від 07.12.2017. Якщо ж виходити з того, що базовим є період укладення цих додаткових угод, то підстав для індексації орендної плати за попередні роки не було б узагалі, що суперечить позиції самого позивача про наявність недоплати за 2017-2023 роки.
Стаття 21 Закону України «Про оренду землі» та умови договорів не передбачають необхідності застосування до орендної плати за поточний рік індексу інфляції за попередній рік. Верховний Суд у постанові від 26.05.2021 у справі № 540/544/18 (провадження № 61-13979св19) дійшов висновку, що за відсутності домовленості сторін про інше коефіцієнт інфляції для орендної плати за відповідний рік обчислюється як добуток індексів інфляції за період, визначений договором для внесення орендної плати за цей рік. Саме так фактично діяв суд першої інстанції: незважаючи на згадку в рішенні про щомісячні платежі, він проіндексував річні суми нарахованої орендної плати на індекс інфляції, накопичений за відповідний календарний рік. Відсутність у рішенні окремої оцінки доводів позивача, викладених у додаткових поясненнях від 22.05.2026, до неправильного вирішення справи не призвела.
Безпідставними є й доводи про незрозумілість розрахунку суду першої інстанції. Як убачається з оскаржуваного рішення, суд навів місячні індекси споживчих цін за лютий 2018 року - грудень 2023 року та суми орендної плати, нараховані відповідачем за кожен рік, і визначив розмір орендної плати з урахуванням індексів інфляції. Колегія суддів перевірила цей розрахунок: наведені в рішенні суми відповідають добутку орендної плати, нарахованої за відповідний рік, на добуток наведених судом місячних індексів цього року (за 2018 рік - 1,0815, за 2019 рік - 1,0405, за 2020 рік - 1,0416, за 2021 рік - 1,1002, за 2022 рік - 1,2660, за 2023 рік - 1,0508). Загальна сума недоплати (14 725,54 грн) становить 9,79% від суми орендної плати з урахуванням індексації за 2018-2023 роки (150 369,70 грн). Отже, порядок обчислення недоплати з рішення вбачається, а розрахунок є арифметично правильним. Зазначення в рішенні суми нарахування за 2018 рік як 10 597,10 грн є опискою, яка на результат розрахунку не вплинула, оскільки фактично суд виходив із суми 10 597,20 грн.
Оскільки позивач просить розірвати два договори, колегія суддів перевірила частку недоплати й за кожним із них. Виходячи з розрахунку суду першої інстанції та з того, що з 2020 року орендна плата за обидві земельні ділянки нараховувалася в однаковому розмірі, недоплата індексації за договором щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0055 за 2018-2023 роки становить 8 009,65 грн, або 9,27% від суми орендної плати з урахуванням індексації (86 428,93 грн), а за договором щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:03:002:0054 за 2020-2023 роки - 6 715,89 грн, або 10,5% від суми орендної плати з урахуванням індексації (63 940,77 грн).
Суд першої інстанції обґрунтовано виходив із того, що умовами договорів сторони погодили лише мінімальний розмір орендної плати - понад 3% нормативної грошової оцінки (тобто понад 3 179,16 грн на рік за кожним договором), а тому індексації підлягала орендна плата в тих розмірах, які відповідач фактично нараховував у відповідних періодах. Такий підхід є найбільш сприятливим для позивача, оскільки фактично нарахована орендна плата (у 2018-2019 роках - 10 597,20 грн на рік за одним договором, у 2020-2023 роках - від 25 433,28 грн до 29 672,16 грн на рік за обома договорами за сукупного мінімального розміру 6 358,32 грн на рік) у кілька разів перевищує погоджений договорами мінімальний розмір навіть з урахуванням його індексації.
Неврахування судом першої інстанції індексу інфляції за березень 2020 року (100,8 %) на результат вирішення спору не впливає: з урахуванням цього індексу недоплата за 2020 рік була б більшою приблизно на 212 грн, а загальна частка недоплати залишалася б у межах 10% суми зобов`язання. За розрахунком самого позивача, наведеним у відповіді на відзив (із застосуванням індексів інфляції за попередній рік та з включенням орендної плати за 2017 рік і орендної плати, сплаченої наперед), недоплата за 2017-2023 роки за обома договорами становить 20 081,65 грн, тобто 10,6% від суми орендної плати за цей період з урахуванням такої індексації (189 636,85 грн). За розрахунком відповідача, здійсненим на підставі даних позивача за 2018-2023 роки, недоплата становила б 15 877,41 грн. Отже, за будь-яким із наведених розрахунків недоплата індексації становить від 14 725,54 грн до 20 081,65 грн, тобто близько десятої частини суми зобов`язання за відповідний період. Отже, розбіжності сторін щодо порядку індексації, який ні закон, ні договори не визначають, на висновок про неістотність порушення не впливають.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що допущена відповідачем недоплата індексації орендної плати не є істотним порушенням договорів у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідач щороку виплачував орендну плату, розмір якої значно перевищував мінімальний розмір, погоджений сторонами; недоплачена частина стосується виключно індексації та становить незначну частку від усієї суми зобов`язання. Частка недоплати є меншою, ніж у справі № 925/457/23, у якій Велика Палата Верховного Суду визнала неістотною недоплату індексації в розмірі близько 13% від усієї суми зобов`язання.
Обставин, які свідчили б про ненадійність орендаря та неможливість розраховувати на належне виконання договорів у майбутньому, на що звернув увагу Верховний Суд у постанові від 20.05.2026 у справі № 610/986/25, не встановлено: відповідач щороку виплачував орендну плату, поступово збільшував її розмір (з 8 477,76 грн за 2017 рік до 14 836,08 грн за 2021-2023 роки за кожною земельною ділянкою) та уклав з позивачем додаткові угоди про продовження строку дії договорів, що свідчить про його заінтересованість у їх збереженні. Розірвання договорів за таких обставин не відповідало б тяжкості допущеного порушення.
Шкода, завдана позивачу, обмежується сумою недоплаченої індексації орендної плати. Всупереч вимогам ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, позивач не навів обставин і не надав доказів того, що внаслідок недоотримання цієї суми він значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договорів, і що захист його прав шляхом стягнення недоплаченої індексації є недостатнім.
Колегія суддів також ураховує, що 09.02.2024, тобто після спливу всього періоду, за який позивач стверджує про систематичне порушення його прав (2017-2023 роки), він уклав з відповідачем додаткові угоди, якими продовжив строк дії обох договорів до 07.12.2037, без будь-яких застережень щодо заборгованості з орендної плати. Така поведінка орендодавця не узгоджується з його твердженням про те, що внаслідок дій орендаря він значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договорів. Загальними засадами цивільного законодавства за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України є справедливість, добросовісність та розумність, а доктрина venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки) ґрунтується на принципі добросовісності (постанова Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17). До того ж за 2024 рік відповідач нарахував 42 273,29 грн, а за 2025 рік - 62 207,79 грн орендної плати за погодженого додатковими угодами розміру 20 964,15 грн на рік за обома договорами (12% нормативної грошової оцінки).
Висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 918/119/21 та в постанові Верховного Суду від 28.01.2026 у справі № 441/3106/24, на які посилається апелянт, про пропорційність розірвання договору оренди землі як наслідку протиправної поведінки орендаря стосуються випадків, коли встановлено порушення, яке є достатньою підставою для розірвання договору, і не скасовують вимоги ч. 2 ст. 651 ЦК України щодо істотності часткової недоплати орендної плати.
Доводи апеляційної скарги про невизначеність умов договорів щодо розміру орендної плати «понад 3%» не спростовують висновків суду першої інстанції, а навпаки, свідчать про відсутність у позивача підстав розраховувати на отримання орендної плати в конкретному розмірі, що перевищує погоджений мінімум. Визначеним сторонами є саме мінімальний розмір орендної плати, який відповідач протягом усього спірного періоду значно перевищував. Позивач не заявляв вимог про визнання договорів неукладеними чи недійсними, а невизначеність умови договору сама по собі не є підставою для його розірвання за ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що з наданих відповідачем документів неможливо встановити, за яким договором і в якому розмірі здійснено виплати. Позивач не заперечував отримання орендної плати в зазначених відповідачем сумах, не посилався на інші зобов`язання, на виконання яких могли здійснюватися ці виплати, а власний розрахунок недоплати здійснив, виходячи із сум нарахування, наведених відповідачем, що за ч. 1 ст. 82 ЦПК України звільняє ці обставини від доказування. Обидва договори укладено щодо земельних ділянок, власником яких є позивач, на однакових умовах, тому розподіл виплачених з 2020 року сум між договорами не впливає на загальний розмір недоплати індексації, а сукупний розмір виплаченої за кожен рік орендної плати в кілька разів перевищував сукупний мінімальний розмір орендної плати. Відсутність у видаткових касових ордерах, які містять прізвище одержувача, суму, дату, рік розрахунку та підпис одержувача, зазначення конкретної земельної ділянки чи договору не свідчить про недоведеність виплати орендної плати.
Посилання апелянта на постанови Верховного Суду у справах № 193/805/20, № 614/805/16-ц та № 607/16519/21 щодо належних доказів сплати орендної плати не є релевантними, оскільки в цій справі сам факт отримання позивачем орендної плати не є спірним.
Доводи апелянта про недоведеність відповідачем своєчасності сплати орендної плати також не заслуговують на увагу, оскільки ні в позовній заяві, ні в апеляційній скарзі позивач не зазначив жодного конкретного випадку порушення строку внесення орендної плати, а його доводи під час розгляду справи ґрунтувалися на неповному розмірі орендної плати внаслідок відсутності індексації. Натомість усі виплати, підтверджені наданими відповідачем документами, здійснено в межах календарного року, за який нараховано орендну плату, або раніше.
Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 376 ЦПК України, порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи. Недоліки мотивування рішення суду першої інстанції в частині розрахунку індексації до неправильного вирішення справи не призвели.
Враховуючи викладене, апеляційний суд висновує, що рішення суду першої інстанції ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права та повно встановлених обставинах справи, які підтверджені дослідженими судом доказами, висновки суду відповідають правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, і підстав для його скасування немає.
Доводи відзиву про неправильність здійсненого судом першої інстанції розрахунку індексації та про відсутність будь-якого порушення договорів колегія суддів не оцінює як підставу для зміни рішення, оскільки відповідач рішення суду першої інстанції не оскаржував, а суд апеляційної інстанції відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України переглядає справу в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Водночас ці доводи не спростовують, а підтверджують висновок про відсутність істотного порушення договорів. Оскільки у задоволенні позову відмовлено з підстав недоведеності істотного порушення договорів, доводи відзиву про зловживання позивачем правом як самостійну підставу для відмови в позові колегія суддів окремо не оцінює; поведінку позивача враховано при оцінці істотності порушення.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Оскільки доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції та зводяться до незгоди з наданою судом оцінкою обставин справи, апеляційний суд уважає, що апеляційну скаргу потрібно залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
Висновки щодо розподілу судових витрат
Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у суді першої інстанції, відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України немає. Судовий збір, сплачений позивачем за подання апеляційної скарги, покладається на нього.
Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133, ч. 1-5 ст. 137 ЦПК України витрати на професійну правничу допомогу підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами; їх розмір визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі доказів щодо обсягу наданих послуг і їх вартості та має бути співмірним зі складністю справи, часом, витраченим адвокатом, обсягом наданих послуг і значенням справи для сторони. Суд може зменшити розмір таких витрат за клопотанням іншої сторони, а з власної ініціативи перевіряє, чи є судові витрати неминучими, реальними, розумними, фактично понесеними та пропорційними (постанова Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 466/4361/20).
На підтвердження витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції, відповідач надав договір про надання правової допомоги від 20.08.2026, укладений з адвокатом Герасимовим П.О., яким гонорар визначено в розмірі 4 000 грн з розрахунку 1 000 грн за годину роботи, детальний опис наданих послуг (вивчення апеляційної скарги - 1 година, 1 000 грн; складання відзиву на апеляційну скаргу та його направлення - 3 години, 3 000 грн), ордер на надання правничої допомоги та банківську виписку про перерахування адвокату 25.08.2026 4 000 грн оплати за правову допомогу в Житомирському апеляційному суді у справі № 282/1654/25.
Враховуючи, що апеляційну скаргу залишено без задоволення, витрати відповідача підтверджені належними доказами, їх розмір є співмірним зі складністю справи та обсягом виконаних адвокатом робіт, а клопотання про зменшення розміру витрат на правничу допомогу позивач не заявляв, колегія суддів дійшла висновку про стягнення з позивача на користь відповідача 4 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції.
Керуючись ст. 133, 137, 141, 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд -
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Спесивцев Вадим Валерійович, - залишити без задоволення.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 23.07.2026 у справі № 282/1654/25 - залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка (код ЄДРПОУ 03744853) 4 000 (чотири тисячі) гривень витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді апеляційної інстанції.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 08.10.2026.
Судді
П.В. Миколайчук Н.Й. Григорусь В.А. Панкеєва