ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 вересня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/697/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
офісу ГП - Цимбалістий Т.О., Волкожа С.В.
позивача - 1 - Дяк Ю.М.
позивача - 2 - Олексієнко В.М.
позивача - 3 - не з`явився
відповідача - 1 - не з`явився
відповідача - 2 - Сизоненко В.С.
третьої особи на стороні позивача - Рибіна О.Г.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 (у складі колегії суддів: Принцевська Н.М. (головуючий), Богатир К.В., Діброва Г.І.)
та рішення Господарського суду Одеської області від 17.03.2025 (суддя Н.В. Рога)
за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі:
1. Міністерства охорони здоров`я України
2. Міністерства культури та стратегічних комунікацій України
3. Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації
до: 1. Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Драйв-Ін"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державний заклад "Центр психічного здоров`я та реабілітації ветеранів "Лісова поляна" Міністерства охорони здоров`я України"
про визнання договору купівлі-продажу недійсним, повернення безпідставно набутого майна
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 16.03.2021 заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - Прокурор, Скаржник) звернувся до Господарського суду Одеської області в інтересах держави в особі Міністерства охорони здоров`я України, Міністерства культури та інформаційної політики України та Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (далі - Департамент) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Драйв-Ін" (далі - ТОВ "Драйв-Ін", Відповідач-1) і Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (далі - РВ ФДМУ, Відповідач-2) про:
- визнання недійсним укладеного 26.12.2018 між РВ ФДМУ та ТОВ "Драйв-Ін" договору купівлі-продажу об`єкта державної власності малої приватизації щодо передачі у власність шляхом викупу 49/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 350 кв. м, розташованої за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85/5 (далі - Договір);
- зобов`язання ТОВ "Драйв-Ін" повернути до державної власності на користь Міністерства охорони здоров`я України зазначене нерухоме майно вартістю 8 799 000 грн.
1.2. Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на статті 203, 215, 216 Цивільного кодексу України, положення Законів України "Про приватизацію державного і комунального майна" та "Про охорону культурної спадщини" обґрунтовані тим, що державне нерухоме майно - об`єкт приватизації - вибуло з державної власності всупереч законодавчо встановленій забороні на відчуження (зокрема і шляхом приватизації) об`єктів культурної спадщини, які є пам`ятками та не можуть бути приватизовані.
1.3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 25.08.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.02.2024, у задоволенні позову відмовлено.
Суди попередніх інстанцій установили, що з огляду на заборону відчуження та приватизації об`єктів культурної спадщини, що є пам`ятками та не можуть бути приватизовані в силу приписів Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Закону України "Про охорону культурної спадщини", вибуття без погодження відповідних органів охорони культурної спадщини (Міністерства культури та інформаційної політики України, Департаменту) з державної власності спірного нерухомого майна відбулося всупереч нормам чинного законодавства.
Також суди дійшли висновку, що оскільки Договір було укладено у порушення законодавчих заборон на приватизацію об`єктів культурної спадщини та без надання дозволу органами охорони культурної спадщини, то такий договір підлягає визнанню недійсним з підстав його невідповідності положенням законодавства згідно зі статтями 203, 215 Цивільного кодексу України.
Водночас, оскільки відповідачами у справі було заявлено клопотання про застосування спливу строків позовної давності, суди дійшли висновку про відмову в задоволені позовних вимог з підстав пропуску Прокурором встановленого законом строку позовної давності.
1.4. Постановою Верховного Суду від 25.06.2024 частково задоволено касаційну скаргу Прокурора, вищевказані судові рішення скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
При цьому суд касаційної інстанції з посиланням на усталену судову практику вказав, що у разі вчинення правочину з відчуження пам`ятки культурної спадщини попри законодавчу заборону, такий правочин в силу статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.
У постанові Верховного Суду від 25.06.2024 зазначено, що суд не може застосовувати наслідки недійсності або нікчемності правочину без вирішення юридичної долі цього правочину, про що повинно бути чітко зазначено в резолютивній (у випадку недійсності) або мотивувальній (у випадку нікчемності) частинах судового рішення. У випадку, якщо позивач заявив про недійсність правочину, суд за принципом "jura novit curia" може самостійно дійти висновку, що цей правочин є не недійсним, а нікчемним.
Застосування наслідків недійсності або нікчемності правочину як негаторної вимоги без відповідних висновків суду щодо юридичної долі правочину є неприпустимим, оскільки підриває основи цивільного права та презумпцію правомірності правочину. Так само неприпустимим є застосування до похідних вимог про повернення майна, при заявленій основній вимозі про визнання недійсним договору, негаторного позову на який, як на позов власника, який є фактичним володільцем майна і намагається усунути перешкоди в його користуванні, не розповсюджується позовна даність.
Касаційний господарський суд вказав, що у цьому випадку для правильного вирішення спору необхідним є встановлення обставин щодо дійсного правового статусу спірного майна та наявності законодавчої заборони включення його до переліку об`єктів на приватизацію, а отже і встановлення наявності підстав для висновку про нікчемність Договору, про недійсність якого зазначає Прокурор у позові.
З урахуванням встановлення відповідних обставин, у тому числі щодо заяви про застосування позовної давності, Верховний Суд також звернув увагу на те, що відповідно до частини третьої статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду Одеської області від 17.03.2025 у задоволенні позову відмовлено повністю.
В своєму рішенні суд першої інстанції вказав, що Прокурор, посилаючись на законодавчу заборону приватизації спірного об`єкта, повинен був звернутися тільки з негаторною позовною вимогою про усунення перешкод у користуванні державою спірним майном шляхом його витребування у незаконного володільця.
За висновками місцевого господарського суду, якщо питання неправомірності правочинів презюмується законом, то такі правочини є нікчемними, і слід заявляти негаторні вимоги тільки про застосування наслідків їх нікчемності. Разом з тим, у разі задоволення позовної вимоги про витребування такого майна з чужого незаконного володіння, суд витребує таке майно на користь Позивача, а не зобов`язує Відповідача повернути це майно власникові.
Суд зазначив, що в такому випадку Прокурором заявлено в одному позові як віндикаційну, так і негаторну вимоги. Водночас задоволення позовної вимоги про визнання недійсним правочину не є ефективним способом захисту ще й тому, що не здатне призвести до реального відновлення порушених прав та інтересів держави без додаткового звернення до суду з новим позовом (позовами).
Підсумовуючи все зазначене місцевий господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову Прокурора з огляду на обрання ним неналежного та неефективного способу захисту інтересів держави.
2.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 змінено мотивувальну частину рішення Господарського суду Одеської області від 17.03.2025, при цьому в іншій частині його залишено без змін.
Зокрема суд апеляційної інстанції виснував, що з огляду на нікчемність Договору та на норми чинного законодавства України, висновки суду першої інстанції про неправильність обраного способу захисту у вигляді зобов`язання повернути нерухоме майно є передчасними та безпідставними.
У свою чергу заявлену Прокурором вимогу про зобов`язання ТОВ "Драйв-Ін" повернути до державної власності на користь Міністерства охорони здоров`я України нерухоме майно, з огляду на нікчемність договору купівлі-продажу, слід розглядати як належний і правомірний спосіб захисту порушеного права.
Водночас апеляційний суд виснував, що строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об`єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації становить три місяці, тому у задоволенні позову Прокурора у цій справі необхідно відмовити з такої підстави.
2.3. Прокурор не погодився з такими судовими рішеннями та скористався правом їх касаційного оскарження.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи. Розгляд справи Верховним Судом
3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 22.01.2026 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.2. У касаційній скарзі Прокурор просить Суд скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 17.03.2025 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про зобов`язання повернути спірне нерухоме майно та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовну заяву в цій частині.
3.3. При цьому доводами касаційного оскарження Прокурор визначив:
- застосування положень статей 387, 388, 391 Цивільного кодексу України без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14 про належність такого способу захисту порушеного права у подібних спірних правовідносинах, як негаторний позов. За доводами Прокурора, судами попередніх інстанцій не враховано висновків Великої Палати Верховного Суду про те, що у випадках, коли на певний об`єкт нерухомого майна за жодних умов не може виникнути право приватної власності (у даному випадку через передбачену чинним законодавством заборону приватизації), державна реєстрація цього права не змінює володільця відповідного об`єкта, а тому порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади слід розглядати як таке, що не пов`язане з позбавленням власника володіння (тобто поновлення порушених прав має відбуватися шляхом пред`явлення негаторного позову);
- застосування положень статей 256, 257, 261, 267 Цивільного кодексу України без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16 та від 20.06.2023 у справі № 554/10517/16, зокрема, про необхідність оцінки вимоги про зобов`язання повернути спірне майно як такої, що подана за правилами негаторного позову, тобто який може бути пред`явлений позивачем упродовж усього часу, поки існує таке порушення;
- значний суспільний інтерес справи та наявність виключної правової проблеми регулювання спірних правовідносин.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ " Драйв-Ін" зазначає про обрання Прокурором неналежного способу захисту, про порушення судами принципу юридичної визначеності (неврахування судових рішень у справі № 910/152/23) та про суперечливу поведінку позивача.
3.5. Судом отримано клопотання ТОВ "Драйв-Ін" про зупинення касаційного провадження у справі до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справ № 367/8835/16 та № 922/264/24.
3.6. Ухвалою Верховного Суду від 09.02.2026 касаційне провадження у справі було зупинено до закінчення перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 922/1414/20 та оприлюднення в установленому законом порядку повного тексту судового рішення.
У подальшому ухвалою від 09.04.2026 у вказаній справі № 922/1414/20 судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду передала цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
3.7. Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 01.07.2026 повернула справу № 922/1414/20 колегії суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду для розгляду, внаслідок чого 24.08.2026 касаційне провадження у цій справі № 916/697/21 поновлено та призначено її до розгляду в судовому засіданні 23.09.2026 з подальшим відкладенням на 30.09.2026.
3.8. 15.09.2026 Прокурором надано пояснення у справі, які частково є запереченнями на відзив ТОВ "Драйв-Ін" на касаційну скаргу. Крім того Скаржник у підтвердження актуальності своєї позиції посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 04.03.2026 у справі № 922/264/24, які, у свою чергу, підтвердили наведену у касаційній скарзі позицію у справі № 910/8413/21 (постанова від 12.09.2023).
3.9. 22.09.2026 Судом отримано додаткові пояснення Відповідача-2 із запереченнями проти доводів Прокурора.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. Рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 27.12.1991 № 580 затверджено Перелік об`єктів, що підлягають взяттю під охорону як пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, до якого включено як пам`ятку архітектури місцевого значення комплекс дач у складі: Дача Маразлі, корпуси №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7 та оранжереї, розташовані на Французькому бульварі, 85 у м. Одесі. До складу вказаного комплексу дач (комплексу дачного містечка) входить і будівля № 5 (Дача Мерінга), яка перебувала на балансі колишнього санаторію ім. Чкалова, а у подальшому рішенням Приморської районної адміністрації вказаному корпусу № 5 присвоєно окрему адресу: м. Одеса, Французький бульвар, 85/5.
4.2. У подальшому рішенням Господарського суду Одеської області від 16.09.2005 у справі № 9/245-05-6044 за Державою (в особі Міністерства охорони здоров`я України) визнано право власності на будівлі клінічного санаторію ім. Чкалова, корпус № 5(15), 1880 року забудови, загальною площею 350 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85. Вказане міністерство передало майно, що є державною власністю, санаторію ім. Чкалова.
4.3. Як встановили суди за наявними у справі матеріалами, ТОВ "Драйв-Ін" користувалось корпусом №5 (15) комплексу дач з 2004 року відповідно до Договору оренди від 28.05.2004, укладеного з РВ ФДМУ по Одеській області, та з дозволу органу, уповноваженого управляти майном - Міністерством охорони здоров`я України.
4.4. Як вбачається зі змісту вказаного Договору оренди, на час його укладення площа корпусу становила 227,3 кв.м. Крім того, за умовами Договору (пункт 5.9) ТОВ "Драйв-Ін" зобов`язалося укласти з управлінням охорони нерухомих об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації охоронний договір нежитлових приміщень спального корпусу № 15, загальною площею 227,3 кв.м, що є пам`ятником архітектури місцевого значення та охороняється законом.
4.5. У подальшому ТОВ "Драйв-Ін" (орендар) з дозволу Міністерства охорони здоров`я України та орендодавця (РВ ФДМУ) здійснило капітальний ремонт та реконструкцію об`єкта оренди на суму 1,3 млн грн, що, за доводами товариства, перевищує вартість орендованого майна більше, ніж на 25%. За результатами проведеного капітального ремонту площа корпусу збільшилась до 712 кв.м.
Як вбачається зі Свідоцтва про право власності від 25.03.2010, право приватної спільної часткової власності на 51/100 частин об`єкта нерухомості - нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85/5, площею 362 кв.м, зареєстровано за ТОВ "Драйв-Ін".
4.6. У свою чергу 49/100 частин цієї нежитлової будівлі площею 350 кв.м з 23.04.2010 належали на праві державної спільної часткової власності державі в особі Міністерства охорони здоров`я України.
4.7. З урахуванням проведеної реєстрації прав власності на частки об`єкта нерухомості 08.06.2010 між РВ ФДМУ по Одеській області, ТОВ "Драйв-Ін" та Державним закладом "Спеціалізований (Спеціальний) клінічний санаторій ім. Чкалова" Міністерства охорони здоров`я України" укладено Договір про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна від 28.05.2004, яким змінено редакцію пункту 1.1 договору від 28.05.2004 та визначено, що в оренду передаються нежитлові приміщення, що складають 49/100 частин нежитлової будівлі за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85/5, загальною площею 350 кв.м.
4.8. Наказом РВ ФДМ по Одеській області від 30.08.2018 № 1040 до переліку об`єктів малої приватизації включено об`єкт державної власності - 49/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 350 кв.м, яка розташована за адресою: Французький бульвар, 85/5, та перебуває в оренді ТОВ "Драйв-Ін".
4.9. У подальшому наказом Фонду державного майна України від 18.09.2018 № 1196 внесено зміни до наказу від 27.03.2018 № 447 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2018 році", а саме вказаний Перелік доповнено позицією "49/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 350 кв.м за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 85/5".
4.10. Наказом РВ ФДМУ по Одеській області від 28.09.2018 № 1157 прийнято рішення про приватизацію вказаного об`єкта державної власності.
4.11. 26.12.2018 між РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях (продавець) та ТОВ "Драйв-Ін" (покупець) було укладено оспорюваний Прокурором у цій справі Договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу, за умовами якого продавець зобов`язався передати у власність покупцеві об`єкт малої приватизації державної власності - 49/100 частин нежитлової будівлі, загальною площею 350 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, будинок 85/5 та перебуває в оренді ТОВ "Драйв-Ін" (об`єкт приватизації), а покупець зобов`язався прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати умови, що визначені у цьому Договорі.
За умовами Договору об`єкт приватизації належить Державі Україна в особі Міністерства охорони здоров`я України на підставі свідоцтва про право власності від 25.03.2010, розпорядження Приморської районної адміністрації від 30.12.2004 та рішення Господарського суду Одеської області від 16.09.2005 у справі № 9/245-05-6044, а також підтверджується реєстрацією КП "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" від 24.10.2005. Характеристика об`єкта приватизації наведена в технічному паспорті, виданому 26.04.2010 Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості".
Продаж об`єкта приватизації здійснюється без земельної ділянки.
Ціна об`єкта приватизації встановлена на підставі висновку про незалежну оцінку ринкової вартості, затвердженого наказом РВ ФДМУ по Одеській області від 22.12.2018, та становить 5 044 773 грн без ПДВ, сума ПДВ 1 008 954,6 грн, ціна об`єкта приватизації з урахуванням ПДВ - 6 053 727,6 грн (пункт 1.2 Договору). Вказану суму покупець зобов`язаний сплатити у повному обсязі впродовж 30 календарних днів після підписання договору та його нотаріального посвідчення.
Відповідно до пункту 3.1. Договору право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до закону. Державна реєстрація здійснюється після сплати коштів за придбаний об`єкт та штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписання сторонами договору про повний розрахунок за придбаний об`єкт приватизації;
Згідно з пунктом 3.2 Договору приватизація об`єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації;
Серед обов`язків покупця (пункт 5.1 Договору) визначено, зокрема, протягом 45 (сорока п`яти) календарних днів після переходу до нього права власності на об`єкт приватизації укласти з відповідним органом культурної спадщини охоронний договір на пам`ятку архітектури та містобудування місцевого значення, взятої на державний облік рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради № 580 від 27.12.1991 (пункт 5.3 Договору).
4.12. Після цього 31.01.2019 між Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації та ТОВ "Драйв-Ін" укладено Охоронний договір № 01-12/287 на вказаний об`єкт як пам`ятку культурної спадщини, іменовану в договорі Дача Мерінга.
4.13. Прокурор у позовній заяві посилається на законодавчу заборону на передачу у приватну власність спірного у цій справі об`єкта нерухомості з огляду на його особливий статус пам`ятки культурної спадщини.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні прокурорів, представників сторін та третьої особи, дослідивши наведені у касаційній скарзі, відзиві на неї та у поясненнях доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, зокрема, у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.3. У цій справі № 916/697/21 одним зі спірних питань є визначення ефективного способу захисту права на об`єкт культурної спадщини, який є пам`яткою.
У цьому контексті колегія суддів враховує правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 04.03.2026 у справі № 922/264/24 та від 15.07.2026 у справі № 915/268/24, та звертає увагу, що нерухомі об`єкти культурної спадщини, на відміну від іншого нерухомого майна, мають особливу правову природу.
5.4. Вищезазначені постанови ухвалені Великою Палатою після подання Прокурором касаційної скарги у цій справі № 916/697/21 (12.01.2026), з огляду на що колегія суддів ураховує її (Великої Палати) висновки без обмежень доводами касаційної скарги відповідно до частини четвертої статті 300 Господарського процесуального кодексу України.
5.5. Разом з цим Суд звертає увагу, що при скеруванні справи на новий розгляд суд касаційної інстанції у постанові від 25.06.2024 прямо вказував, що вирішуючи спори про визнання недійсним договору або застосування наслідків нікчемного правочину, необхідно мати на увазі, що суд в першу чергу повинен вирішувати юридичну долю такого правочину. Суд не може застосовувати наслідки недійсності або нікчемності правочину без вирішення юридичної долі цього правочину, про що повинно бути чітко зазначено в резолютивній (у випадку недійсності) або мотивувальній (у випадку нікчемності) частинах судового рішення. У випадку, якщо позивач заявив про недійсність правочину, суд за принципом "jura novit curia" може самостійно дійти висновку, що цей правочин є не недійсним, а нікчемним.
Застосування наслідків недійсності або нікчемності правочину як негаторної вимоги без відповідних висновків суду щодо юридичної долі правочину є неприпустимим, оскільки підриває основи цивільного права та презумпцію правомірності правочину. Так само неприпустимим є застосування до похідних вимог про повернення майна, при заявленій основній вимозі про визнання недійсним договору, негаторного позову, на який, як на позов власника, що є фактичним володільцем майна і намагається усунути перешкоди в його користуванні, не розповсюджується позовна даність.
Верховний Суд звернув увагу, що у цьому випадку для правильного вирішення спору необхідним є встановлення обставин щодо дійсного правового статусу спірного майна та наявності законодавчої заборони на включення спірного об`єкта (49/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 350 кв. м, що розташований за адресою: м. Одеса Французький бульвар, 85/5) до переліку об`єктів на приватизацію, з урахуванням норм діючого на момент вчинення правочину законодавства, а отже і наявність підстав для висновку про нікчемність договору від 26.12.2018, за визнанням недійсності якого Прокурор звернувся до суду.
5.6. Водночас, після звернення Прокурора з касаційною скаргою у цьому касаційному провадженні Велика Палата Верховного суду ухвалила постанови від 04.03.2026 у справі № 922/264/24 та від 15.07.2026 у справі № 915/268/24, у яких чітко виснувала про належність способу захисту порушених інтересів держави у спосіб пред`явлення негаторного позову.
5.7. Як вбачається зі змісту судових рішень, оскаржуваних у цьому касаційному провадженні, вищенаведені вказівки Верховного Суду під час нового розгляду справи, всупереч вимогам статті 316 Господарського процесуального кодексу України, судами не виконані.
Таким чином поза увагою судів залишилися висновки Верховного Суду щодо застосування норм права, а також дослідження у цьому взаємозв`язку доказів, які є ключовими для повного і всебічного з`ясування обставин справи.
Зокрема залишається достеменно не встановленим факт включення/невключення спірного об`єкта культурної спадщини (49/100 частин нежитлової будівлі загальною площею 350 кв. м, що розташований за адресою: м. Одеса Французький бульвар, 85/5) до Переліку пам`яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України від 23.09.2008 № 574-VI.
5.8. Як наслідок, наведене унеможливлює встановлення всіх необхідних обставин справи задля правильного вирішення спору, зокрема і зважаючи на предмет і підстави позову. Адже Велика Палата Верховного Суду послідовно дотримується позиції, що у випадках, коли на певний об`єкт нерухомого майна за жодних умов не може виникнути право приватної власності, державна реєстрація цього права не змінює володільця відповідного об`єкта, а тому порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади слід розглядати як таке, що не пов`язане з позбавленням власника володіння. Належним способом захисту прав власника у цих випадках є негаторний позов (пункти 179, 191 постанови від 04.03.2026 у справі № 922/264/24, пункт 130 постанови від 15.07.2026 у справі № 915/268/24).
5.9. Крім цього, застосуванню до спірних правовідносин підлягають також інші висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у вищевказаних постановах, що зводяться до наступного.
Частини четверта та п`ята статті 54 Конституції України містять приписи про те, що культурна спадщина охороняється законом. Держава забезпечує збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність, вживає заходів для повернення в Україну культурних цінностей народу, які знаходяться за її межами.
Стаття 1 Закону України "Про охорону культурної спадщини" визначає об`єкт культурної спадщини як визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність. При цьому нерухомим об`єктом культурної спадщини є такий об`єкт, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності.
Пам`ятка культурної спадщини - це об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України. Охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини.
Отже, нерухомі об`єкти культурної спадщини, на відміну від іншого нерухомого майна, мають особливу правову природу. Такі об`єкти мають певні характерні властивості, з огляду на які вони мають цінність не тільки як нерухоме майно ("матеріальну" цінність), а набувають історико-культурну цінність ("нематеріальну", ідеологічну цінність).
Така "нематеріальна" цінність культурної спадщини не з`являється одразу після побудови нерухомого майна. Вона формується десятиліттями та століттями, оскільки суспільство може лише успадкувати її від попередніх поколінь.
Руйнування нерухомого об`єкта культурної спадщини завдасть шкоди не лише його власнику або володільцю (які втратять внаслідок цього нерухоме майно), а і суспільству в цілому (оскільки разом із нерухомим майном буде безповоротно втрачено його "нематеріальну" історико-культурну цінність, що формувалась протягом поколінь).
З огляду на це нерухомі об`єкти культурної спадщини потребують особливої охорони, у тому числі з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування, для яких така охорона є одним із пріоритетних напрямків діяльності.
Важливість завдання для держави щодо охорони культурної спадщини підкреслюється ратифікованими міжнародними конвенціями. Так Конвенція про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини 1972 року, ратифікована Указом Президії Верховної Ради УРСР від 04.10.1988 № 6673-XI, відзначала в преамбулі, що пошкодження або зникнення будь-яких зразків культурної цінності чи природного середовища є згубним збідненням надбання всіх народів світу. Стаття 1 вказаної Конвенції 1972 року визначає, що під "культурною спадщиною" розуміються, зокрема, пам`ятки: елементи та структури археологічного характеру, а також визначні місця: зони, включаючи археологічні визначні місця, що є універсальною цінністю з точки зору історії, естетики, етнології чи антропології. Відповідно до статті 4 Конвенції кожна держава - сторона цієї Конвенції визнає, що зобов`язання забезпечувати виявлення, охорону, збереження, популяризацію й передачу майбутнім поколінням культурної і природної спадщини, що зазначена у статтях 1 і 2, яка перебуває на її території, покладається насамперед на неї. Із цією метою вона прагне діяти як власними зусиллями, максимально використовуючи наявні ресурси, так і, за необхідності, використовувати міжнародну допомогу і співробітництво, якими вона може користуватися, зокрема, у фінансовому, художньому, науковому й технічному відношеннях.
5.10. Отже, охорона об`єктів культурної спадщини є завданням держави, пріоритетність цього завдання закріплена в національному законодавстві, невід`ємною частиною якого є ратифікована міжнародна конвенція.
5.11. Наведені правові позиції є послідовними та усталеними у практиці Верховного Суду, зокрема в повній мірі узгоджуються з постановою Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, де акцентовано, що об`єкти культурної спадщини є суспільним надбанням та потребують особливої охорони (пункти 117- 130). Збереження об`єктів культурної спадщини становить загальний суспільний інтерес, має засадниче значення для суспільства. Цей інтерес зумовлює необхідність вжиття державою дій, спрямованих на забезпечення контролю за таким збереженням (абзац другий статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року).
Збереження культурної спадщини та у разі необхідності її раціональне використання спрямовані, окрім іншого, на захист історичної, культурної та творчої спадщини регіону та його мешканців. Таким чином, об`єкти культурної спадщини є важливою цінністю, обов`язок захисту й розвитку яких покладено на державні органи. (див. mutatis mutandis рішення Європейського суду з прав людини, зокрема, у справах "Debelianovi v. Bulgaria", заява № 61951/00 (пункти 53, 54); "Kozacioglu v. Turkey", заява № 2334/03 (пункт 54)).
Публічний порядок становлять фундаментальні цінності, до яких належить і збереження об`єктів культурної спадщини України як частини історичної пам`яті народу. Незаконне відчуження об`єктів культурної спадщини є таким, що порушує публічний порядок.
Відповідно до частин першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Як наслідок, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що правочин щодо відчуження пам`ятки культурної спадщини - садиби Терещенків вчинено попри заборону, встановлену Законом України "Про тимчасову заборону приватизації пам`яток культурної спадщини", всупереч умовам Положення про порядок проведення конкурсів та результатам проведеного конкурсу, та зазначила, що такий правочин в силу статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним.
5.12. З огляду на подібність правовідносин у вищевказаних справах до правовідносин у цій справі № 916/697/21, правові висновки Великої Палати Верховного Суду підлягають застосуванню при вирішенні спору у цій справі та, більше того, мають визначальне значення для правильного вирішення спору та прийняття обґрунтованого рішення. На це, зокрема, звертав увагу Верховний Суд у постанові у цій справі при направленні її на новий розгляд.
5.13. При цьому, як вбачається з матеріалів справи та доводів Прокурора, спірний об`єкт включено до Переліку пам`яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, затвердженого однойменним законом від 23.09.2008 № 574-VI, із зазначенням охоронного номера. Водночас Відповідач-2 включення дачного містечка у вказаний перелік заперечує.
В такий спосіб судам необхідно достеменно з`ясувати, чи включено на законодавчому рівні спірний у цій справі об`єкт до Переліку пам`яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації, оскільки цей факт має важливе значення для правильного вирішення спору.
5.14. Оскільки Верховний Суд як суд касаційної інстанції в силу імперативних приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, колегія суддів приходить до висновку про направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
5.15. Додатково колегія суддів звертає увагу на встановлену статтею 316 Господарського процесуального кодексу України обов`язковість вказівок, що містяться у цій постанові, для судів першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду, а також зазначає, що суди повинні неухильно додержуватися вимог про законність та обґрунтованість рішення у справі, яке повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.
5.16. Водночас судам необхідно оцінити пропорційність втручання у право особи на мирне володіння майном та співвідношення такого втручання із суспільними інтересами, врахувавши правові висновки Великої Палати Верховного Суду про застосування норм права у подібних правовідносинах, викладені у постановах від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 04.03.2026 у справі № 922/264/24, від 15.07.2026 у справі № 915/268/24.
5.17. Зазначені Судом обставини підлягають повному та об`єктивному з`ясуванню під час нового розгляду справи, оскільки мають значення для прийняття законного рішення по суті спору.
5.18. Наведене свідчить про часткове підтвердження доводів касаційної скарги Прокурора та є підставою для скасування оскаржуваних ним судових рішень у справі та направлення її на новий розгляд до суду першої інстанції.
5.19. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні спору. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
6.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
6.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
6.5. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно, об`єктивно та безсторонньо дослідити наявні у справі докази, встановити усі обставини, що входять до предмета доказування такого позову і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством прийняти відповідне рішення.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314- 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 17.03.2025 у справі № 916/697/21 скасувати.
3. Справу № 916/697/21 передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. Зуєв
Судді І. Берднік
І. Міщенко