Постанова № 140652226 у справі № 918/7/26 від 07.10.2026

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2026 року Справа № 918/7/26

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Маціщук А.В. , суддя Василишин А.Р.

секретар судового засідання Єфімчук А.І.

за участю представників сторін:

позивача: Шпак А.А.

відповідача: Курганська О.В.

третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_1 : не з`явився

третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 : не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства-фірми "Віган В" на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.03.26р. у справі №918/7/26, ухвалене суддею Торчинюком В.Г., повне рішення складено 03.04.26р.

за позовом Рівненської міської ради

до відповідача Приватного підприємства-фірми "Віган В"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_1 , ОСОБА_2

про скасування державної реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, визначення нечинним договору купівлі-продажу земельної ділянки, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку та приведення її у придатний до використання стан шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва.

06 січня 2026 року Рівненська міська рада (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Рівненської області з позовом до відповідача Приватного підприємства-фірми "Віган В" (далі - відповідач), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (далі - треті особи) про скасування державної реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, визначення нечинним договору купівлі-продажу земельної ділянки, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку та приведення її у придатний до використання стан шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 24.03.2026р. позов задоволено. Скасовано державну реєстрацію права приватної власності Приватного підприємства-фірми "Віган В" на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 28,2 м2, який розташований за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15а, припинивши за Приватним підприємством-фірмою "Віган В" право на вказаний об`єкт. Скасовано державну реєстрацію права приватної власності Приватного підприємства-фірми "Віган В" на земельну ділянку площею 100 м2 з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314, яка знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, припинивши за Приватним підприємством-фірмою "Віган В" право на вказаний об`єкт. Визнано недійсним договір кулівлі-продажу земельної ділянки не сільськогосподарського призначення, укладений 26 травня 2016 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Приватним підприємством-фірмою "Віган В" , зареєстрований реєстрі за № 139. Зобов`язано Приватне підприємство-фірму "Віган В" повернути у комунальну власність Рівненської міської територіальної громади в особі Рівненської міської ради земельну ділянку площею 100 м з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314, яка знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А. Зобов`язано Приватне підприємство-фірму "Віган В" звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 100 м2 з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314, яка знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва - "торговий павільйон" площею 28.2 м . Стягнуто з Приватного підприємства-фірми "Віган В" на користь Рівненської міської ради витрати по сплаті судового збору в розмірі 15 140 грн. 00 коп.

Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Рівненської області від 24.03.26р. Приватне підприємство-фірма "Віган В" звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 24 березня 2026 року по справі №918/7/26 повністю і ухвалити нове рішення про відмову позивачу у позові за безпідставністю позовних вимог. Стягнути з позивача на користь відповідача понесені судові витрати по справі в суді апеляційної інстанції.

Автоматизованою системою документообігу суду визначено колегію суддів для розгляду справи № 918/7/26 у складі: головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Василишин А.Р., суддя Бучинська Г.Б..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства-фірми "Віган В" на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.03.26р. у справі №918/7/26. Витребувано у Господарського суду Рівненської області матеріали справи №918/7/26. Запропоновано Рівненській міській раді, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надати апеляційному суду відзив на апеляційну скаргу в строк до 18.05.26 р..

04.05.2026 матеріали справи №918/7/26 надійшли на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18.05.2026 р. розгляд апеляційної скарги призначено на "01" червня 2026 р. об 15:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №2.

18.05.2026 до суду апеляційної інстанції від представника Рівненської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому представник позивача просить апеляційну скаргу Приватного підприємства-фірми "Віган В" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Рівненської області від 24.03.2026 р. у справі №918/7/26- залишити без змін.

27.05.2026 представник відповідача надіслала до суду апеляційної інстанції клопотання про долучення доказів на підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу адвоката в суді апеляційної інстанції, а саме: акта виконаних робіт від 21.05.2026 та платіжної інструкції від 22.05.2026.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.06.2026 р. оголошено перерву в судовому засіданні до "16" червня 2026 р. о 10:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань № 2.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.06.2026 р. оголошено перерву в судовому засіданні до "25" червня 2026 р. о 15:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №2.

Як убачалося з табеля обліку робочого часу КП «Діловодство спеціалізованого суду», суддя Бучинська Г.Б. у період із 24.06.2026 до 17.07.2026 включно перебувала у відпустці, а головуюча суддя Філіпова Т.Л. у період із 29.06.2026 до 24.07.2026 включно перебуватиме у відпустці.

Апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства-фірми «Віган В» на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.03.2026 у справі № 918/7/26 відкрито 27.04.2026. З урахуванням установленого процесуального строку розгляду апеляційної скарги останнім днем такого строку є 26.06.2026.

З метою недопущення порушення процесуальних строків розпорядженням керівника апарату суду від 24.06.2026 № 01-05/512, відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України, Положення про автоматизовану систему документообігу суду та пункту 8.6 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Північно-західному апеляційному господарському суді, призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 918/7/26.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду справи № 918/7/26 визначено колегію суддів у складі: головуюча суддя Філіпова Т.Л., судді Василишин А.Р. та Олексюк Г.Є.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2026 р. прийнято апеляційну скаргу Приватного підприємства-фірми "Віган В" на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.03.26р. у справі №918/7/26 до провадження колегією суддів Північно-західного апеляційного господарського суду у складі: головуюча суддя Філіпова Т.Л., суддя Василишин А.Р., суддя Олексюк Г.Є..

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.06.2026 р. оголошено перерву в судовому засіданні до "20" серпня 2026 р. о 10:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань № 2.

Відповідно до відомостей табелю КП "Діловодство спеціалізованого суду" суддя-член колегії Олексюк Г.Є. тимчасово непрацездатна в період з 11.08.2026 р. по 21.08.2026 р. включно та перебуває у відпустці в період з 24.08.2026 р. по 31.08.2026 р. включно.

У зв`язку із відсутністю судді - члена колегії Олексюк Г.Є. судове засідання у справі №918/7/26 "20" серпня 2026 р. не відбулося.

Відповідно до відомостей табеля обліку робочого часу КП «Діловодство спеціалізованого суду» суддя - член колегії Олексюк Г.Є. станом на 07.09.2026 перебуває на лікарняному.

З метою недопущення порушення процесуальних строків розпорядженням в. о. керівника апарату суду від 07.09.2026 № 01-05/920, відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України, Положення про автоматизовану систему документообігу суду та пункту 8.6 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Північно-західному апеляційному господарському суді, призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 918/7/26.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду справи № 918/7/26 визначено колегію суддів у складі: головуюча суддя Філіпова Т.Л., судді Василишин А.Р. та Маціщук А.В.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.09.2026 р. прийняти апеляційну скаргу Приватного підприємства-фірми "Віган В" на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.03.2026р. у справі №918/7/26 до провадження колегією суддів Північно-західного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Василишин А.Р., суддя Маціщук А.В.. Розгляд апеляційної скарги призначено на "30" вересня 2026 р. об 10:30 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59, у залі судових засідань №2.

У судовому засіданні 30.09.2026 колегія суддів оголосила перерву до 07.10.2026 об 11:30 год.

В судове засідання 07.10.2026 прибули представники скаржника та позивача.

Представник скаржника надала пояснення щодо доводів апеляційної скарги, зазначивши, що оскаржуване рішення ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим наявні підстави для його скасування та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Представник позивача заперечив проти доводів апеляційної скарги, вважаючи, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому просив залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Треті особи в судове засідання не з`явилися, хоча про дату, час і місце його проведення були повідомлені належним чином.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Північно-західний апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

1.Зміст рішення суду першої інстанції.

Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги Рівненської міської ради в повному обсязі, виходив із того, що спірний торговий павільйон, розташований за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, споруджено без належних дозвільних документів на виконання будівельних робіт. Суд зазначив, що відповідач не довів законності спорудження зазначеного об`єкта або законності придбання вже готового об`єкта нерухомого майна, а державна реєстрація права власності на нього не усуває ознак самочинного будівництва. З огляду на приписи статті 376 Цивільного кодексу України суд дійшов висновку про наявність підстав для знесення самочинно збудованого об`єкта особою, яка його спорудила або на користь якої здійснено будівництво, та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан.

2.Узагальнені доводи апеляційної скарги та заперечення інших учасників справи.

В апеляційній скарзі представник Приватного підприємства-фірми "Віган В" вказує на те, що суд першої інстанції безпідставно визнав торговий павільйон, розташований за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15, об`єктом самочинного будівництва, не врахувавши законодавство, чинне на час його спорудження та введення в експлуатацію.

Зокрема, скаржник звертає увагу, що на момент видання розпорядження виконавчого комітету Рівненської міської ради народних депутатів від 13.03.1992 № 219-р закони України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про регулювання містобудівної діяльності», а також стаття 376 ЦК України ще не набрали чинності або не були прийняті. Так само пізніше було затверджено Положення про архітектурно-будівельний контроль, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 02.07.1993 № 449. На думку скаржника, зазначені нормативно-правові акти не можуть застосовуватися до правовідносин, що виникли раніше, а тому суд не мав підстав оцінювати законність розміщення павільйону з огляду на їх положення.

Скаржник стверджує, що розпорядження № 219-р було видане компетентним органом та становило належну правову підставу для влаштування торгового павільйону. На його виконання у 1992 році було розроблено відповідну проєктну документацію-завдання на проєктування торгового павільйону на вул. Соборній, 15 у м. Рівному, у якому визначено основні конструктивні елементи об`єкта, зокрема монолітні бетонні фундаменти, металевий каркас, внутрішнє оздоблення, підвісну стелю, дерев`яну підлогу та покрівлю зі сталевого листа.

Крім того, скаржник посилається на акт прийняття в експлуатацію торгових і побутових кіосків, павільйонів від 12.01.1994, відповідно до якого комісія за участю представників департаменту архітектури, державного пожежного нагляду та державної санітарно-епідеміологічної служби встановила, що павільйон виготовлено згідно з проєктною документацією, а його зовнішнє оздоблення відповідає паспорту. Місцем розташування об`єкта в акті зазначено: м. Рівне, вул. Соборна, 15.

За таких обставин скаржник вважає, що торговий павільйон було розміщено відповідно до порядку, який діяв на той час, на підставі відповідної проєктної документації та надалі прийнято в експлуатацію уповноваженою комісією. Відтак, на його переконання, висновок суду першої інстанції про самочинність будівництва не відповідає матеріалам справи та ґрунтується на застосуванні законодавства, яке не регулювало спірні правовідносини на момент спорудження об`єкта.

Також скаржник зазначає, що на час звернення відповідача 09.03.2013 до Рівненської міської ради щодо викупу земельної ділянки за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, а також на час прийняття міською радою рішень від 06.12.2013 № 3555 про надання дозволу ППФ «Віган В» на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки шляхом викупу та від 06.10.2015 № 5854 про затвердження проєкту землеустрою щодо продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення за цією адресою, на спірній земельній ділянці знаходився об`єкт нерухомого майна, право власності на який було зареєстроване за відповідачем в установленому законом порядку.

За таких обставин скаржник стверджує, що, по-перше, на час прийняття зазначених рішень відповідач був власником нерухомого майна за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, розташованого на земельній ділянці, щодо якої вирішувалося питання викупу; по-друге, Рівненська міська рада мала право передати відповідачу земельну ділянку для обслуговування вже збудованого нерухомого майна навіть у разі визнання такого майна самочинним будівництвом, з урахуванням положень частини 2 статті 134 Земельного кодексу України та частини 3 статті 376 Цивільного кодексу України.

Скаржник також не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідач, оформивши право власності на підставі нікчемного правочину та на об`єкт самочинного будівництва, не набув права власності на нерухоме майно, а відтак не мав передбаченого статтею 128 Земельного кодексу України переважного права на викуп земельної ділянки без проведення конкурентних торгів.

На думку скаржника, такий висновок суду є припущенням, оскільки спростовується наявними у справі доказами набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, а також висновками експертів про віднесення торгових павільйонів до об`єктів нерухомості.

Крім того, скаржник вважає необґрунтованим висновок суду про недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки № 139 на підставі статей 203, 215 ЦК України. Зазначає, що суд не конкретизував, у чому саме полягала неправомірність дій відповідача під час укладення оспорюваного правочину, яким вимогам закону він не відповідає та чи передбачає закон недійсність правочину внаслідок такого порушення. Водночас посилання суду на суперечність договору інтересам держави та територіальної громади, на переконання скаржника, саме по собі не є достатнім обґрунтуванням його недійсності.

З огляду на викладене скаржник стверджує, що з урахуванням наявних у справі доказів відповідач мав право на викуп земельної ділянки, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, без проведення відкритих торгів. Також зазначає, що суд першої інстанції не врахував правових висновків Верховного Суду, які, на думку скаржника, підлягали застосуванню до спірних правовідносин.

На переконання скаржника, суд першої інстанції не дослідив усіх зібраних у справі доказів та не навів належного обґрунтування відхилення доводів відповідача щодо обставин, які мають значення для правильного вирішення спору. Зокрема, йдеться про обставини набуття та державної реєстрації права власності на нерухоме майно, законності придбання земельної ділянки, на якій воно розташоване, а також застосування позовної давності.

Скаржник зазначає, що неповне з`ясування зазначених обставин та відсутність належної оцінки відповідних доводів перешкодили суду правильно визначити наявність підстав для судового захисту прав позивача або для відмови в позові у зв`язку зі спливом позовної давності. У зв`язку з цим вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам законності та обґрунтованості.

Заперечуючи доводи апеляційної скарги, представник Рівненської міської ради у відзиві зазначає, що спірний об`єкт збудовано без належних погоджень і дозвільних документів, а також без попереднього відведення земельної ділянки для такого будівництва, що свідчить про його самочинний характер.

На думку позивача, зазначені обставини призвели до порушення прав Рівненської міської територіальної громади в особі Рівненської міської ради, зокрема внаслідок вибуття земельної ділянки комунальної власності поза волею її власника та в неконкурентний спосіб.

Представник міської ради наголошує, що державна реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва за особою, яка його здійснила, сама по собі не змінює правового режиму такого об`єкта та не свідчить про набуття відповідною особою права власності на нього.

Зокрема, реєстрація за Приватним підприємством - фірмою «Віган В» права власності на торговий павільйон (літера А-1) загальною площею 28,2 кв. м за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15, на підставі рішення третейського суду та набуття майна за нікчемним договором купівлі-продажу (біржовим контрактом), за доводами позивача, не спричинили виникнення права власності на цей об`єкт. Відтак, у підприємства не виникло підстав для набуття земельної ділянки під таким будівництвом у власність або користування без проведення земельних торгів на підставі частини другої статті 134 Земельного кодексу України.

Натомість, як зазначає представник міської ради, відповідно до частини першої статті 134 та частин першої, другої статті 135 Земельного кодексу України земельна ділянка комунальної власності або права на неї в цьому випадку підлягали продажу виключно на земельних торгах.

Обґрунтовуючи зазначену позицію, позивач посилається на положення статті 1, частини 1 статті 83, частини 1 статті 84, статті 122 Земельного кодексу України, а також статей 1, 2, 6, 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», відповідно до яких органи місцевого самоврядування здійснюють повноваження щодо розпорядження землями комунальної власності від імені територіальної громади.

Крім того, представник Рівненської міської ради посилається на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 19.05.2020 у справі №916/1608/18, зокрема пункт 84, згідно з яким розташування на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості, що належить іншій особі, істотно обмежує права власника землі, оскільки унеможливлює її використання для власної забудови чи передачі в оренду іншій особі, ніж власник відповідної будівлі або споруди. У зв`язку із цим державна реєстрація будівлі чи споруди на чужій земельній ділянці фактично означає реєстрацію обмеження права власника землі.

3.Обставини справи, встановлені апеляційним судом.

Розпорядженням Рівненської міської ради народних депутатів № 219-р від 13 березня 1992 року дозволено Рівненському головному магазину СП "Мінола-Трейдінг-Україна" влаштувати павільйон для реалізації промислових і продовольчих товарів по вул. Соборній, 15.

Рішенням Рівненської міської ради народних депутатів від 07 квітня 1992 року № 172 "Про реорганізацію магазину спільного підприємства "Мінола-Трейдінг-Україна" в зв`язку із реорганізацією спільного радянсько-австрійського підприємства "Мінола-Трейдінг-Україна" і з метою збереження в м. Рівне магазину по продажу товарів народного споживання на вільноконвертовану і прирівняну до неї валюту виконавчий комітет міської Ради народних депутатів вирішив, зокрема: начальнику ЖЕКу №-3/п.Сахнюк Я.О./ розірвати договір на оренду приміщення по вул. Соборна, 15 з Рівненським головним магазином спільного підприємства "Мінола-Трейдінг-Україна" з 01 квітня 1992 року; начальнику ЖЕКу №-3/п.Сахнюк Я.О./заключити договір на оренду приміщення магазину по вул. Соборній, 15 з товариством з обмеженою відповідальністю/ТОВ/фірмою "Орієнтир-3" з 01 квітня 1992 року.

Договором № б/н від 20 жовтня 1992 року, який укладено між Рівненським головним магазином спільного підприємства "Мінола-Трейдінг-Україна" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Орієнтир - 3" (покупець), встановлено наступне, покупець купив робочий проект комплексу торгових павільйонів згідно переліку та передав всі дозвільні документи на будівництво об`єкту за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15.

Наказом Департаменту архітектури Рівненської міської ради народних депутатів від 01 липня 1993 року № 77 "Про дозвіл на влаштування кіосків" на підставі витягу із протоколу № 5 від 22 червня 1993 року засідання комісії по розташуванню кіосків і павільйонів в місті дозволити тимчасово, строком на три роки, влаштувати кіоски і павільйони для організації торгівлі промисловими і продуктовими товарами таким підприємства і підприємцям, зокрема; 12. Товариству з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3" дозволити розмістити два торгові павільйони по реалізації товарів народного вжитку за адресами: вул. Соборна, 15, вул. Соборна, 96 (108).

Договором № 24 від 13 липня 1993 року на право тимчасового користування землею в тому числі на умовах оренди укладеного між Відділом земельних ресурсів департаменту економіки міста та Товариством з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3", надано останньому надано в оренду земельну ділянку площею 0,0648 га строком на 3 роки.

Актом прийняття в експлуатацію торгових та побутових кіосків, павільйонів від 12 січня 1994 року павільйон Товариства з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3" за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15 прийнято в експлуатацію.

Рішенням Рівненської міської ради народних депутатів № 31 від 11 березня 1997 року "Про надання земельних ділянок під встановленні кіосків з літніми майданчиками під кафе" відповідно до рішення міської Ради від 19 жовтня 1996 року № 154 "Про передачу повноважень виконавчого комітету щодо вилучення та надання земельних ділянок під споруди тимчасового призначення" та керуючись статтями 3, 7, 8, 10, 19 Земельного кодексу України, Указом Президента України від 12 липня 1995 року № 608 "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності", виконавчий комітет міської Ради вирішив, зокрема: 2. надати підприємствам, організаціям, установам із земель міста в тимчасове користування на умовах оренди строком на 3 роки для здійснення підприємницької діяльності земельні ділянки /додаток № 2/.

Відповідно до додатку № 2 до рішення № 31 від 11 березня 1997 року Товариству з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3" по вул. Соборній надано в оренду земельну ділянку площею 50 м2.

На виконання вказаного рішення № 31 від 11 березня 1997 року між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3" укладено договір № 60 від 04 квітня 1997 року про оренду земельної ділянки площею 50 м2 строком на три роки для обслуговування торгового павільйону по вул. Соборна, 15.

Надалі відповідно до біржового контракту купівлі-продажу майна від 20 липня 1999 року Товариством з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3" продало Вдовиченку Андрію Вікторовичу та Захаруку Андрію Миколайовичу торговий павільйон за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15 загальною площею 28,2 м2.

Актом прийому-передачі торгового павільйону по вул. Соборній, 15 від 20 липня 1999 року, торговий павільйон передано Вдовиченку Андрію Вікторовичу та Захаруку Андрію Миколайовичу.

Договором про спільну діяльність б/н від 26 липня 1999 року укладеного між Виконавчим комітетом Рівненської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3" встановлено наступне, п. 1.1. договору сторони цього договору зобов`язуються діяти для досягнення спільної мети по створенню впорядкованої торгівлі на території міста по вул. Соборній, 15, земельна ділянка площею 50 м2; п. 2.1.1. договору надано дозвіл на встановлення тимчасової споруди типу торговий павільйон у місці, визначеному п. 1.1. цього договору; п. 2 договору підприємець зобов`язується встановити тимчасову споруду типу торговий павільйон у місці визначеному п. 1.1. цього договору; п. 5.1. договору встановлено, що останній вважається розірваним підприємцем в односторонньому порядку після демонтажу і вивезення тимчасової споруди типу торговий павільйон з визначеної території та відтворення цієї території до стану, при якому вона може повноцінно використовуватися за попереднім призначенням або на інших умовах.

Рішенням Рівненської міської ради № 312 від 04 липня 2000 року "Про вилучення та надання земельних ділянок під встановлення кіосків, павільйонів та кіосків з літніми майданчиками під кафе" встановлено: надати із земель міста в тимчасове короткострокове користування на умовах оренди строком на один рік Товариству з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" земельну ділянку площею 50 м2 в районі центрального універмагу на вул. Соборній для обслуговування торгового павільйону; надати із земель міста в тимчасове короткострокове користування на умовах оренди строком на один рік Товариству з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" земельну ділянку площею 45 м2 біля будинку 96/108 на вул. Соборній для обслуговування торгового павільйону.

Договором про право тимчасового користування землею № 62 від 26 липня 2000 року Рівненська міська рада надає, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" приймає в тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 95 м2 (п. 1.1. договору). Земельна ділянка надається на умовах оренди короткострокового користування строком на один рік для обслуговування торгових павільйонів на вул. Соборній в районі центрального універмагу та біля будинку № 96/108 (п. 1.2. договору).

Надалі торговий павільйон (літера А-1), загальною площею 28,2 м2, який розташований на земельній ділянці площею 75 м, побудована на монолітному бетонному фундаменті з енергопостачанням, водопостачанням та каналізацією, з електричним опаленням, який знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15 на підставі біржового договору купівлі-продажу від 03 жовтня 2007 року перейшов до Приватного підприємства - фірма "Віган В".

Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22000859 від 26 лютого 2009 року вбачається, що за Приватним підприємством - фірма "Віган В" відповідно до рішення третейського суду від 08 січня 2008 року № 15а зареєстровано право власності на торговий павільйон за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15а.

В примітках до вказаного витягу зазначено про присвоєння об`єкту нерухомості поштової адреси - вул. Соборна, 15а.

Надалі Приватне підприємство - фірма "Віган В" звернулося до Рівненської міської ради із заявою з метою отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 100 м2, яка розташована за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А.

06 грудня 2013 року рішенням Рівненської міської ради № 3555 надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення шляхом викупу земельної ділянки за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А.

06 жовтня 2015 року рішенням Рівненської міської ради № 5854 затверджено проект землеустрою щодо відведення у власність шляхом викупу земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 100 м за адресою м. Рівне, вулиця Соборна, 15-А Приватному підприємству - фірмі "Віган В" для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для реконструкції торгового павільйону під торгово-офісні приміщення та здійснення підприємницької діяльності), як власнику розташованого на цій земельній ділянці об`єкта нерухомого майна.

26 травня 2016 року відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного між Управлінням комунальною власністю та Приватним підприємством - фірма "Віган В" на підставі вищезазначеного рішення міської ради, останній придбав земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314 загальною площею 100 м2, за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А.

Зважаючи на викладені вище обставини справи, позивач стверджує, що за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, на земельній ділянці з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314, знаходиться об`єкт, який носить зовнішні ознаки нерухомості (торговий павільйон площею 28,2 мІ), проте позбавлений юридичного фундаменту капітальності. Позивач наполягає на тому, що цей об`єкт є результатом самочинного будівництва, легалізованого через нікчемні правочини, що в кінцевому результаті призвело до незаконного вибуття земельної ділянки з комунальної власності у 2016 році. Позивач стверджує, що вказаний павільйон є самочинним будівництвом у розумінні ст. 376 ЦК України, та те, що земельна ділянка ніколи не надавалася для капітального будівництва.

Отже, на переконання позивача, зважаючи на викладені обставини необхідно скасувати державну реєстрацію права приватної власності Приватного підприємства-фірми "Віган В" на об`єкт нерухомого майна - торговий павільйон площею 28,2 м2 припинивши за Приватним підприємством-фірмою "Віган В" право на вказаний об`єкт, скасувати державну реєстрацію права приватної власності Приватного підприємства-фірми "Віган В" на земельну ділянку площею 100 м2 з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314 припинивши за Приватним підприємством-фірмою "Віган В" право на вказаний об`єкт, визнати недійсним договір кулівлі-продажу земельної ділянки не сільськогосподарського призначення, укладений 26 травня 2016 року між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Приватним підприємством-фірмою "Віган В" та зобов`язати Приватне підприємство-фірму "Віган В" повернути у комунальну власність Рівненської міської територіальної громади в особі Рівненської міської ради земельну ділянку площею 100 м з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314, звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 100 м2 з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 24.03.2026р. позов задоволено.

4.Правові норми, які застосовуються апеляційним судом до спірних правовідносин.

Частиною 1 ст. 2 ГПК України визначено, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Відповідно до ст. 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За змістом ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до ч. 3 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Частина 1 ст. 134 Земельного кодекс України встановлює, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Відповідно до частини 1 статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини 1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Непорушність права власності є конституційним принципом, закріпленим у статті 41 Конституції України, а також в положеннях статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція).

Згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Положення частини другої статті 331 Цивільного кодексу України слід розуміти у системному зв`язку з положеннями статті 182 цього ж Кодексу щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об`єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.

Тобто для того, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття в експлуатацію; 3) державна реєстрація. Без виконання цих умов особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна).

Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Цивільного кодексу України, згідно якої житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (ч. З цієї статті).

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки (ст. 212 ЗК України).

5. Правова позиція апеляційного суду стосовно обставин справи і доводів апеляційної скарги.

Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Як убачається з матеріалів справи, первинне створення об`єкта - торгового павільйону, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, було ініційовано розпорядженням виконавчого комітету Рівненської міської ради народних депутатів від 13.03.1992 № 219-р.

Розпорядження органу місцевого самоврядування передбачало "влаштування торгового павільйону", що в контексті розпорядження слід розуміти як встановлення тимчасової споруди.

Таке розуміння змісту розпорядження підтверджується також тією обставиною, що торгові павільйон, якщо вони є капітальними спорудами, створеними в процесі будівництва, потребували відведення земельної ділянки саме для цілей для будівництва.

Згідно до Земельного кодексу України (в редакції від 13 березня 1992 року № 2196-XII) право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право (ст. 22 Кодексу). Приступати до використання земельної ділянки (в тому числі на умовах оренди) до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею, забороняється. Право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів." (ст. 23 Кодексу).

Відсутність будь-яких доказів щодо права власності або користування земельною ділянкою свідчить, що влаштування торгового павільйону розпочато на земельній ділянці, яка не була виділена у встановленому законом порядку під даний об`єкт.

Як встановлено частиною 1 статті 376 ЦКУ (у чинній редакції частини першої) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Крім того, будівництво об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці без та встановлення меж в натурі, його дії прямо порушувало заборону, встановлену ст. 22 ЗК України.

Щодо процедури будівництва комерційних (торгових) об`єктів слід зазначити про таке.

Закон України "Про основи містобудування" (від 16 листопада 1992 року № 2780-XII) вбачається, що замовники (забудовники) зобов`язані: одержувати в установленому порядку архітектурно-планувальне завдання та інші вихідні дані на проектування, будівництво об`єктів; забезпечувати розробку, експертизу і в установленому порядку затвердження проектної документації; одержувати в установленому порядку дозвіл на виконання будівельних робіт." (стаття 24).

Відповідно до матеріалів справи АПЗ не видавалося, а проект не затверджувався, споруда не відповідає містобудівним вимогам того часу.

Здійснення будівельних робіт без реєстрації заборонено Положенням про державний архітектурно-будівельний контроль, затвердженим Постановою КМУ від 02 липня 1993 року № 449, а саме відповідно до пункт 3 "Надання дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю... Виконання будівельних робіт на об`єктах без дозволу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю забороняється".

Отже, згідно з чинним на той час законодавством, будівництво капітальних споруд вимагало окремого акта про відведення земельної ділянки саме під будівництво, затвердження архітектурно-планувального завдання та отримання дозволу ДАБК.

Перетворення тимчасової споруди на об`єкт нерухомості вимагає повної процедури будівництва: відведення землі під капітальну забудову, отримання дозволу ДАБК та введення в експлуатацію як закінченого будівництвом об`єкта.

Апеляційний суд звертає увагу, що павільйон у 1994 році згідно акту прийнято як "тимчасовий кіоск".

Також колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять доказів відведення земельної ділянки площею 100 м2, кадастровий номер [номер приховано]:01:039:0314, саме для будівництва об`єкта нерухомого майна. Документи 1992-1994 років, на які посилається відповідач, містять формулювання «встановлення» та «тимчасова споруда», що саме по собі не підтверджує надання земельної ділянки для капітального будівництва.

Таким чином, трансформація МАФу в капітальну споруду шляхом добудови фундаменту без отримання містобудівних умов та обмежень є самочинним будівництвом.

Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 22000859 від 26 лютого 2009 року вбачається, що торговий павільйон за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15а зареєстровано саме як об`єкт нерухомого майна, про що стверджує й відповідач.

Про даний факт також свідчить наданий відповідачем висновок експерта № СЕ-19/118/-25/17063-БТ від 05 січня 2026 року, відповідно до якого експертом визначено, що торговий павільйон, що розташований за адресою м. Рівне, вул. Соборна 15а, на земельній ділянці з кадастровим номером [номер приховано]:01:039:0314, являється об`єктом нерухомого майна. Судовий експерт Соловей О.В. підтвердив, що павільйон має бетонний фундамент та нерозривний зв`язок із землею, що технічно відносить його до нерухомості.

Однак, експерт прямо вказав на відсутність проектної, виконавчої та дозвільної документації на момент дослідження. Таким чином, експертиза підтверджує фізичну капітальність споруди, яка була досягнута шляхом самовільних робіт на земельній ділянці, що не передбачала капітального будівництва.

Отже встановлено, що відповідно до матеріалів справи торговий павільйон який знаходиться за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15а має всі ознаки об`єкту нерухомого майна, створеного за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети.

З огляду на викладене, за результатами аналізу наявних у матеріалах справи дозвільних документів слід вважати встановленим, що попереднім власникам торгового павільйону, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, було надано дозвіл саме на його тимчасове встановлення. Технічна документація розроблялася для розміщення тимчасової споруди, а земельна ділянка передавалася в оренду з метою обслуговування зазначеного павільйону. Водночас доказів надання дозволів на будівництво об`єкта нерухомого майна та відведення земельної ділянки для цієї мети матеріали справи не містять.

При прийнятті рішення суд керується принципом "Ex injuria jus non oritur" (З кривди право не виникає). Жодна дія, вчинена з порушенням закону або на підставі підроблених документів, не може стати джерелом законних прав для особи, яка її вчинила або скористалася її наслідками.

Перетворення тимчасової споруди в об`єкт нерухомого майна без дотримання встановленої законом процедури переведення тимчасової споруди у капітальну у юридичному сенсі не створює правових підстав володіння таким об`єктом, що підтверджено і висновком експерта.

Відповідно до статті 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" будівництво (нове будівництво, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

При вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачених статтями 27, 29-31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону).

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить до одного з етапів проектування та будівництва об`єктів, що здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок (пункт 5 частина п`ята стаття 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Частиною восьмою статті 39 вказаного закону передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі № 6-159цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6- 1328цс15, у постанові Верховного Суду від 26 квітня 2023 року у справі № 501/1256/17.

Зміст положень статті 376 Цивільного кодексу України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22).

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Ураховуючи положення частин 3-5 статті 376 Цивільного кодексу України, коли власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (частина 2 статті 152 Земельного кодексу України).

Отже, з огляду на встановлені обставини справи та результати оцінки наявних у матеріалах справи доказів, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що торговий павільйон, розташований за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, має ознаки об`єкта самочинного будівництва.

Зокрема, матеріали справи не містять доказів відведення земельної ділянки для будівництва об`єкта нерухомого майна, а також отримання належних дозвільних документів на виконання будівельних робіт саме з метою спорудження капітальної будівлі. Натомість наявні документи свідчать про надання дозволу на тимчасове встановлення торгового павільйону та використання земельної ділянки для його обслуговування.

За таких обставин державна реєстрація павільйону як об`єкта нерухомого майна та встановлені експертом його технічні характеристики не спростовують висновку про відсутність підтверджених правових підстав для його спорудження як об`єкта капітального будівництва.

Щодо права власності на торговий павільйон який знаходиться за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15а, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до матеріалів справи, набуття права власності Товариством з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" відбулося згідно з наступними документами: 13 березня 1992 року виконком надав дозвіл на влаштування павільйону; після реорганізації та переуступки прав від СП "Мінолта-Трейдінг-Україна", Товариство з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" стало власником проектної документації; 12 січня 1994 року видано акт прийняття в експлуатацію; об`єкт розташовувався на земельній ділянці, наданій у тимчасове користування (підтверджується рішеннями міської ради та договорами оренди).

Матеріали справи не містять доказів реєстрації права власності Товариством з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" на торговий павільйон, який знаходиться за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15а.

Відповідно до законодавства України 1992-1994 років правове регулювання питання реєстрації об`єктів нерухомого майна здійснювалось відповідно до Постанови КМУ № 440 від 10 грудня 1991 року, яка зобов`язувала проводити технічну інвентаризацію та реєстрацію об`єктів нерухомого майна незалежно від форми власності. Наказ ДКП України № 56 від 13 грудня 1995 року (який діяв і раніше у формі відомчих інструкцій) встановлював, що право власності на об`єкти нерухомого майна підлягає обов`язковій державній реєстрації в місцевих БТІ; Інструкція про порядок реєстрації (1995 р.) Пункт 1.4 прямо вказував, "Державній реєстрації в БТІ підлягають об`єкти нерухомого майна, розташовані на землях, наданих у користування або у власність".

Отже, зважаючи на викладене, Товариство з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" було зобов`язане зареєструвати в органах БТІ право власності на торговий павільйон який знаходиться за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15а, що останнім не здійснено.

Ураховується, що до 2004 року реєстрацію прав власності здійснювали Бюро технічної інвентаризації (БТІ). На правовстановлюючих документах (договорах, свідоцтвах) ставилася відмітка про реєстрацію або видавався реєстраційний посвідчення. Без такої реєстрації право власності вважалося незавершеним у відносинах з третіми особами та державою. Вказані обставини свідчать, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" права власності на торговий павільйон який знаходиться за адресою м. Рівне, вул. Соборна, 15а за встановленої процедурою не набуло. Доказів протилежного матеріали справи не містять.

Як встановлено матеріалами справи, надалі відповідно до біржового контракту купівлі-продажу майна від 20 липня 1999 року Товариством з обмеженою відповідальністю - фірма "Орієнтир - 3" продало ОСОБА_1 та ОСОБА_2 торговий павільйон за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 28,2 м2.

Актом прийому-передачі торгового павільйону по АДРЕСА_1 від 20 липня 1999 року, торговий павільйон передано ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Проте, сам по собі факт укладання контракту на біржі не означав автоматичного переходу права власності на нерухоме майно з огляду на наступне.

На момент укладання угоди діяв Цивільний кодекс УРСР 1963 року. Хоча ст. 128 ЦК УРСР вказувала, що право власності виникає з моменту передачі речі, вона містила застереження: "якщо інше не передбачено законом".

Стаття 227 ЦК УРСР (за аналогією закону для капітальних споруд) встановлювала, що договори про відчуження нерухомості повинні бути зареєстровані у виконавчому комітеті місцевої Ради (функції якого виконували БТІ).

Відсутність реєстрації договору означала, що правовий наслідок (перехід права власності) не настав.

Процедура реєстрації нерухомості у 1999 році регулювалася Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, відповідно до пункту 1.4 інструкції зазначено, що державній реєстрації в БТІ підлягають об`єкти нерухомого майна всіх форм власності. Пункти 3.1 та 3.5 інструкції вказували, що реєстрація проводиться шляхом внесення запису до Реєстрової книги. Тільки після цього документ вважався належним чином оформленим.

Стаття 15 Закону "Про товарну біржу" звільняла біржові угоди лише від нотаріального посвідчення, але вона не звільняла покупця від обов`язку державної реєстрації права власності в органах БТІ.

Біржовий контракт був лише підставою для реєстрації, а не документом, що її замінює.

Без реєстрації в БТІ угода вважалася такою, що не відбулася в частині передачі речового права на нерухомість.

Судами встановлено, що штамп БТІ на біржового контракту відсутній, вказані обставини свідчать про те, що державна реєстрація не відбулася, а отже, держава не визнала перехід права власності від Товариства з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" до фізичних осіб - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Оскільки ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не здійснили державну реєстрацію Біржового контракту від 19 липня 1999 року у Бюро технічної інвентаризації (що підтверджується відсутністю відповідних відміток/штампів), вони не набули статусу власників об`єкта нерухомості у 1999 році.

Крім того, слід зазначити, що без державної реєстрації в БТІ, проведеної Товариством з обмеженою відповідальністю "Орієнтир-3" до 1999 року, подальший перехід права власності до Вдовиченка та ОСОБА_3 є нікчемним.

Відповідно до тверджень відповідача, останній набув право власності на будівлю торгового павільйону (літера А-1), загальною площею 28,2 м2, яка розташована на земельній ділянці площею 75 м, побудована на монолітному бетонному фундаменті з енергопостачанням, водопостачанням та каналізацією, з електричним опаленням, яка знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15 на підставі біржового договору купівлі-продажу від 03 жовтня 2007 року.

Надалі відповідач зазначає, що відповідно рішення постійно діючого третейського суду при асоціації "Діловий Захід" № 15а від 08 січня 2008 року, за останнім визнано право власності на вказаний вище торговий павільйон (літера А-1), загальною площею 28,2 м2, що у свою чергу стало підставою для державної реєстрації права власності за Приватним підприємством-фірма "Віган В" на вказаний об`єкт та подальше право відповідача на виділення земельної ділянки для придбання останньої як власнику нерухомості яка знаходиться на ній.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 наголосив, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого майна як самочинного.

Також, позицією Великої Палати Верховного Суду встановлено, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Отже, при дослідженні судом обставин існування в особи права власності на нерухомість необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

В основі аргументації відповідача лежить твердження про законність набуття права власності на підставі правочину 2007 року.

Однак, вказані твердження відповідача не відповідають дійсності, зважаючи на наступні обставини.

Судами встановлено, що біржовий договір купівлі-продажу від 03 жовтня 2007 року торгового павільйону (літера А-1), загальною площею 28,2 м2 укладено із порушеним порядком нотаріального посвідчення вказаного правочину.

Станом на 2007 рік нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна (земельної ділянки, житлового будинку, квартири) було обов`язковим згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України. Недотримання цієї вимоги визнає договір нікчемним. Також обов`язковим було нотаріальне посвідчення попередніх договорів щодо нерухомості.

Рішення постійно діючого третейського суду при асоціації "Діловий Захід" № 15а від 08 січня 2008 року не є правовстановлюючим документом який засвідчує вже існуюче право власності особи на нерухоме майно. Слід зазначити, що у рішенні третейського суду не надавалась оцінка щодо того, на підставі яких саме правовстановлюючих документів (докази права власності на торговий павільйон) продавець за біржовим договором купівлі-продажу від 03 жовтня 2007 року відчужив спірний торговий павільйон відповідачу, та немає жодних посилань на належні та допустимі докази щодо права власності на зазначений об`єкт нерухомості.

У даному випадку правовстановлюючим документом, що підтверджує право власності на нерухоме майно міг би бути нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу.

Однак, відповідачем не надано та матеріали справи не містять доказів нотаріального посвідчення біржового договору купівлі-продажу від 03 жовтня 2007 року.

Вбачається, що Приватне підприємство - фірма "Віган В" свідомо уникло нотаріального посвідчення, оскільки при нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна перевіряється первинні документи набуття права власності власником майна яке продається, у той час коли при розгляді справи № 15а третейський суд надавав лише оцінку виконання умов біржового договору купівлі-продажу від 03 жовтня 2007 року, не перевіряючи при цьому належність права власності та правомочність сторін.

Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідності до норм ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

З огляду на встановлені обставини справи, суди дійшли висновку, що біржовий договір купівлі-продажу від 03 жовтня 2007 року є нікчемним правочином, а відтак не створює юридичних наслідків, на які спрямоване його вчинення, зокрема не є належною правовою підставою для набуття права власності на спірний об`єкт.

Колегія суддів критично оцінює посилання на судові рішення, зокрема рішення третейського суду, як на підставу для підтвердження правомірності набуття права власності на спірний об`єкт. Наявність такого рішення сама по собі не підтверджує дотримання вимог земельного та містобудівного законодавства під час створення об`єкта нерухомого майна й не може підміняти встановлену законом процедуру його будівництва та введення в експлуатацію. Відтак використання судового рішення як засобу обходу обов`язкових вимог законодавства щодо будівництва не може бути підставою для визнання самочинно збудованого об`єкта правомірно створеним.

Конституційний Суд України у своїх позиціях та Рішенні № 1-р/2008 від 10.01.2008 зазначав, що рішення третейського суду не є актом правосуддя і само по собі не може бути законною підставою для виникнення права власності на об`єкт нерухомості чи легалізації самочинного будівництва. Воно обов`язкове лише для сторін конкретного спору, але не підміняє собою документи та процедури державного визнання чи реєстрації прав.

У постанові від 10.02.2026 у справі № 910/7133/25 КГС ВС зауважив, що рішення третейського суду, на підставі якого первісно здійснено реєстрацію права власності на спірний об`єкт, не могло та не може бути підставою виникнення у будь-якої особи права власності на нерухоме майно, до того ж на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності немає.

Це узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, що державна реєстрація права власності не є достатньою підставою для визнання об`єкта нерухомістю, якщо він був зведений з порушенням суті землекористування.

Щодо недійсності договору купівлі-продажу землі від 26 травня 2016 року, колегія суддів зазначає наступне.

З огляду на встановлені обставини справи, реєстрація за Приватним підприємством - фірмою «Віган В» права власності на торговий павільйон (літера А-1) загальною площею 28,2 м2, розташований за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15, на підставі рішення третейського суду та набуття цього майна за нікчемним договором купівлі-продажу (біржовим контрактом) самі по собі не свідчать про виникнення у підприємства права власності на зазначений об`єкт.

Відтак за відсутності належних правових підстав для набуття права власності на спірний торговий павільйон у Приватного підприємства-фірми «Віган В» не виникло й передбаченого частиною 2 статті 134 Земельного кодексу України права на придбання земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, у власність або користування без проведення земельних торгів. Отже, посилання на зазначену норму як на підставу для набуття земельної ділянки в неконкурентний спосіб є безпідставним.

В силу положень ч. 1 ст. 134 та частин 1, 2 ст. 135 Земельного кодексу України, земельна ділянка державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) в цьому випадку підлягала виключно продажу на земельних торгах.

З огляду на встановлені обставини справи, оформлення відповідачем права власності на торговий павільйон на підставі нікчемного правочину за відсутності належних правових підстав для створення об`єкта нерухомого майна не підтверджує правомірності набуття ним права власності на цей об`єкт.

Відтак у відповідача не виникло передбаченого законом права на викуп земельної ділянки, на якій розташований спірний павільйон, без проведення земельних торгів. За таких обставин укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки №139 без дотримання встановленого законом конкурентного порядку її відчуження свідчить про наявність підстав для перевірки його відповідності вимогам статей 203, 215 Цивільного кодексу України та земельного законодавства.

При цьому висновок про недійсність зазначеного договору має ґрунтуватися на встановленні конкретних порушень вимог закону на момент його укладення, зокрема відсутності передбачених законом підстав для відчуження земельної ділянки без проведення земельних торгів.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).

В Цивільному кодексі України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).

Щодо правового статусу об`єктів самочинного будівництва, суд враховую позицію висловлену Верховним Судом, зокрема і в постанові Верховного Суду України від 27 липня 2022 року у справі № 826/12166/16, в якій останній зазначив: "Аналіз норм частини другої статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" засвідчує, що об`єкт вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети: або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи: чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта. Ознаки самочинного будівництва наведено й у частині першій статті 376 Цивільного кодексу України, за змістом якої житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Тобто, за наявності хоча б однієї з вищевказаних обставин або сукупності їх усіх чи декількох одночасно, об`єкт вважається самочинним будівництвом. При цьому, згідно з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 10.09.2021 у справі № 826/7605/18, прийняття спорудженого об`єкта в експлуатацію є останнім етапом створення об`єкта архітектури, а зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації є підставою, зокрема, для оформлення права власності на нього. Водночас, відповідно до висновків щодо застосування норм права, які наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2021 № 916/3200/17(916/2791/1 ЗІ, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті. Зазначені висновки узгоджуються й з правовою позицією, викладеною у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33) та від 23.06.2020 у справі № 680/214/1 б-ц. Колегія судців акцентує увагу й на приписах частин другої, третьої статті 376 Цивільного кодексу України, за змістом яких особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Висновки щодо застосування вищевказаних норм права викладені, зокрема, у постанові від 21.10.2020 у справі № 910/2939/19, згідно з якими зміст приписів статті 376 Цивільного кодексу України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізацїї (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного. Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.04.2018 у справі № 161/14920/16-а зазначала, що за приписами статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Статтею 331 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.".

Поряд з цим, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (п.п. 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13).

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК України).

Правові наслідки самочинної забудови, встановлюються статтею 376 ЦК України.

Згідно з ч. 3 ст. 376 ЦК України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України, якщо власник (користувачі земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК України). Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене (ч. 6 ст. 376 ЦК України).

Отже, формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Зокрема, у пункті 55 постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що зміст приписів ст. 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів Легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею).

Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на цій будівлі або споруді, хоча й не закріплений у такому випадку в законі, міститься в правилах ст. 120 ЗК України , ст. 377 ЦК України , інших положеннях законодавства (постанови від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03 квітня 2019 року у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

З огляду на положення ст. 1, ч. 1 ст. 83, ч. 1 ст. 84, ст. 122 ЗК України, ст. 1, 2, 6,10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", земля як основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави, є об`єктом права власності Українського народу, а органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють права власника від імені народу, в тому числі й тоді, коли приймають рішення щодо розпорядження землями державної чи комунальної власності.

Згідно із ч. 3 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Положення ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в України" встановлюють, що територіальним громадам міст належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

До повноважень міських рад у галузі земельних відносин згідно зі ст.ст. 12, 83, 122 ЗК України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" належить розпорядження землями комунальної власності в межах, визначених Земельним кодексом України.

Зокрема, ст. 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають:

а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;

б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування;

в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Відповідно до правових висновків, зроблених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови).

Таким чином, унаслідок оформлення права власності на спірний об`єкт за відсутності належних правових підстав та подальшого відчуження земельної ділянки площею 100 мІ, кадастровий номер [номер приховано]:01:039:0314, порушено права та охоронювані законом майнові інтереси Рівненської міської територіальної громади як власника земельної ділянки. Внаслідок цього територіальна громада позбавлена можливості повною мірою здійснювати свої правомочності щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою.

З огляду на викладене, у разі створення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном власник має право вимагати їх усунення, у тому числі шляхом звернення до суду з відповідним позовом. Такий спосіб захисту спрямований на відновлення можливості власника вільно здійснювати належні йому правомочності щодо володіння, користування та розпорядження майном.

Стосовно твердження апелянта, що він є добросовісним набувачем і втручання у право на мирне володіння майном, колегія суддів зазначає наступне.

Рішенням ЄСПЛ від 24 червня 2003 року в справі "Стретч проти Сполученого Королівства" та рішенням ЄСПЛ від 20 жовтня 2011 року в справі "Рисовський проти України" визначено необхідність додержання принципу належного врядування при втручанні держави в право особи на мирне володіння своїм майном.

Разом з тим у п. 71 рішення у справі "Рисовський проти України" ЄСПЛ зазначив, що принцип належного врядування, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. Разом з тим, потреба виправити допущену в минулому помилку не повинна непропорційним чином утручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик будь - якої помилки держоргану має покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип належного врядування може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

З огляду на викладене принцип належного врядування не встановлює абсолютної заборони на витребування із приватної власності майна на користь держави, якщо майно вибуло з власності держави в незаконний спосіб, а передбачає критерії, які слід з`ясовувати та враховувати при вирішенні цього питання для того, щоб оцінити правомірність і допустимість утручання держави в право на мирне володіння майном.

В свою чергу, основною метою ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішенням Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (наприклад, рішення у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23 вересня 1982 року, "Новоселецький проти України" від 11 березня 2003 року, "Федоренко проти України" від 1 червня 2006 року).

ЄСПЛ, оцінюючи можливість захисту права особи за статтею 1 Першого протоколу, загалом перевіряє доводи держави про те, що втручання в право власності відбулося в зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно, зазначаючи, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи не оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності на майно, яке набуте злочинним шляхом або стосовно якого припускається, що воно було придбане незаконно (наприклад, рішення та ухвали ЄСПЛ у справах "Раймсіндо проти Італії" від 22 лютого 1994 року, "Філліпс проти Сполученого Королівства" від 05 липня 2001 року, "Аркурі та інші проти Італії" від 05 липня 2001 року, "Ріела та інші проти Італії" від 04 вересня 2001 року, "Ісмаїлов проти Російської Федерації" від 06 липня 2008 року).

Таким чином, стаття 1 Першого протоколу гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання "справедливого балансу" в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність.

Отже, суди зазначають, що правомірні очікування (ст. 1 Першого протоколу ЄСПЛ) виникають лише на підставі законних актів. Особа, яка свідомо отримувала право власності за нікчемними правочинами на самочинне будівництво, не може претендувати на захист за Конвенцією, оскільки її володіння з самого початку було недобросовісним. В свою чергу, відповідно до ст. 328 та ст. 329 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

З огляду на викладене, встановлені обставини справи не дають підстав вважати, що відповідач набув право приватної власності на спірні торгові павільйони з дотриманням вимог законодавства. Водночас вчинені ним дії, спрямовані на оформлення права власності на зазначені об`єкти, самі по собі не підтверджують правомірності такого набуття, оскільки формальна наявність правовстановлювальних документів не усуває необхідності перевірки законності підстав їх видачі та відповідності процедури набуття майна вимогам закону.

Такі висновки узгоджуються з висновками Великої Палати ЄСПЛ у справі "Депаль проти Франції" (заява № 34044є/02) від 29 березня 2010 року.

Територіальна громада міста Рівного в особі Рівненської міської ради має законний інтерес у забезпеченні дотримання вимог містобудівного та земельного законодавства, а також у збереженні земель комунальної власності від неправомірного відчуження.

Колегія суддів також враховує наявність електронної петиції та численних звернень мешканців міста щодо впорядкування забудови за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А. Зазначені обставини свідчать про суспільну значущість порушеного питання, однак оцінюються в сукупності з іншими доказами у справі та не замінюють необхідності встановлення факту порушення вимог законодавства.

За таких обставин усунення порушень, пов`язаних із використанням земельної ділянки комунальної власності та розміщенням на ній споруди за відсутності належних правових підстав, спрямоване на захист майнових інтересів територіальної громади, забезпечення законності у сфері містобудування та дотримання вимог щодо впорядкування забудови центральної частини міста.

Захист інтересів громади на володіння своєю землею та дотримання правопорядку в даному випадку переважає над індивідуальним інтересом відповідача, оскільки право на майно не може ґрунтуватися на правопорушенні (Ex injuria jus non oritur).

Колегія суддів зазначає, що за встановлених обставин справи відповідач не підтвердив належними та допустимими доказами правомірності набуття права власності на спірний об`єкт нерухомого майна.

Суспільний інтерес у цій справі полягає у забезпеченні дотримання вимог земельного та містобудівного законодавства, недопущенні легалізації самочинного будівництва за відсутності передбачених законом підстав, а також у захисті права територіальної громади на володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою комунальної власності.

За таких обставин втручання у майнові інтереси відповідача за умови дотримання встановленої законом процедури та застосування співмірного способу захисту може бути визнане законним і виправданим, якщо воно переслідує легітимну мету захисту прав територіальної громади та забезпечує справедливий баланс між суспільним інтересом і правами відповідної особи.

Щодо доводів відповідача про сплив строку позовної давності колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції правильно врахував правову природу заявлених позовних вимог та положення статті 391 Цивільного кодексу України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Негаторний позов може бути пред`явлений позивачем упродовж усього часу, поки існує відповідне правопорушення.

Такий підхід у судовій практиці є усталеним (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 20 червня 2023 року у справі № 554/10517/16-ц, від 12 вересня 2023 року у справі № 910/8413/21).

Так, предметом негаторного позову є вимога власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися та розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом. Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову (п. 96 постанови Касаційного господарського суду Верховного Суду від 09 лютого 2022 року у справі № 910/17345/20).

Поняття "триваючого правопорушення" законодавством не наведене, однак викладене у судовій практиці. Відтак, триваюче правопорушення розуміється як проступок, пов`язаний з тривалим та безперервним невиконанням суб`єктом обов`язків, передбачених законом. Тобто, триваючі правопорушення характеризуються тим, що особа, яка вчинила дії чи допустила бездіяльність, перебуває надалі у стані безперервного продовження таких дій чи бездіяльності та, відповідно, порушення закону. Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку: усунення стану, за якого об`єктивно існує певний обов`язок у суб`єкта, що вчиняє правопорушення; виконанням обов`язку відповідним суб`єктом (постанова Верховного Суду від 25 березня 2020 року у справі № 175/3995/17-ц).

Таким чином, негаторним є позов власника про усунення будь-яких перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження майном, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння.

Відповідно, позовну вимогу зобов`язати повернути об`єкт нерухомості потрібно розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця (висновок викладений у постанові Касаційного Цивільного Суду від 22 червня 2022 року у справі № 752/3093/19).

Також, суди зазначають, що позивач (Рівненська міська рада), як орган місцевого самоврядування, при укладенні спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки у 2016 році діяв на підставі принципу добросовісного врядування та презумпції достовірності державних реєстрів, позивач був наділений повноваженнями лише щодо перевірки юридичного факту наявності права власності (запису в реєстрі), а не проведення аналізу правомірності його набуття у 90-х роках. Позивач не міг довідатися про порушення свого права раніше, ніж відповідні обставини (факти) стали відомі останньому під час розгляду даної справи, а саме позивач не мав об`єктивної можливості виявити неправомірність правовстановлюючих документів відповідача раніше.

Відтак, враховуючи, що володіння та користування Приватним підприємством - фірмою «Віган В» торговим павільйоном (літера А-1) загальною площею 28,2 м2, розташованим за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, ґрунтується на правовстановлювальних документах, правомірність яких заперечується позивачем, а перешкоди у здійсненні Рівненською міською територіальною громадою правомочностей щодо спірної земельної ділянки не усунуті, відповідне порушення, за доводами позивача, має триваючий характер.

За умови встановлення того, що земельна ділянка комунальної власності перебуває у фактичному користуванні відповідача без належних правових підстав, а територіальна громада зберігає право власності на неї, вимога про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою може мати характер негаторного позову. У такому разі питання застосування позовної давності вирішується з урахуванням правової природи заявленої вимоги, характеру порушення та обставин його тривання.

Отже, висновок про незастосування позовної давності до вимоги про повернення земельної ділянки має ґрунтуватися на встановленні того, що за своєю суттю така вимога спрямована саме на усунення триваючих перешкод у здійсненні права власності, а не на повернення майна, яке вибуло з володіння власника.

Відтак, колегія суддів апеляційної інстанції, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи та надавши оцінку наявним у ній доказам у сукупності, погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог Рівненської міської ради.

Як установлено судом першої інстанції, матеріали справи не містять належних доказів отримання дозвільних документів на будівництво торгового павільйону, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. Соборна, 15-А, саме як об`єкта нерухомого майна, а також доказів відведення земельної ділянки для цієї мети. Натомість наявні документи свідчать про надання дозволу на тимчасове встановлення павільйону та використання земельної ділянки для його обслуговування.

Відповідач не надав належних доказів, які б підтверджували правомірність спорудження спірного об`єкта як капітальної будівлі або наявність законних підстав для набуття права власності на нього. При цьому державна реєстрація права власності та встановлені експертом технічні характеристики павільйону самі по собі не підтверджують дотримання вимог земельного й містобудівного законодавства під час його створення.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для застосування положень статті 376 Цивільного кодексу України щодо самочинного будівництва. Водночас правові наслідки встановлення такого факту, зокрема знесення споруди та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, мають визначатися з урахуванням установлених обставин справи, змісту заявлених позовних вимог і передбачених законом умов застосування відповідного способу захисту.

Отже, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції щодо відсутності належних правових підстав для створення спірного об`єкта як нерухомого майна та не дають підстав для скасування оскаржуваного рішення.

Таким чином судова колегія вважає, що місцевий господарський суд з достатньою повнотою дослідив усі обставини справи, надав належну оцінку представленим доказам, висновки суду не суперечать матеріалам справи, обставини, які мають значення по справі, судом установлені вірно. Порушень норм матеріального та процесуального права не установлено.

У Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, серед іншого (пункти 32-41), звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; для цього потрібно логічно структурувати рішення і викласти його в чіткому стилі, доступному для кожного; судові рішення повинні, у принципі, бути обґрунтованим; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на аргументи сторін та доречні доводи, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

Отже, судом першої інстанції за результатами розгляду справи було прийнято законне, обґрунтоване та вмотивоване рішення, а скаржником в апеляційній скарзі вищенаведені висновки суду першої інстанції не спростовано.

6.Висновки за результатами апеляційного розгляду.

Таким чином, у апеляційній скарзі представника Приватного підприємства-фірми "Віган В" не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла б прийти до висновку про помилковість рішення суду першої інстанції.

Виходячи з положень статті 11 ГПК України, апеляційний суд виходить з того, що як зазначено у рішенні Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Відтак, застосовуючи наведену практику європейського суду, апеляційний суд вважає що, враховуючи зміст статті 269 ГПК України, надавши оцінку основним доводам апеляційної скарги, а також не встановивши у рішенні суду першої інстанції неправильного застосування норм матеріального права в сукупності з відсутніми порушеннями норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, прийшла до висновку про відсутність таких доводів, які б були оцінені як переконливі і достатні для скасування рішення суду.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів за наслідком апеляційного перегляду приходить до висновку, що доводами апеляційної скарги висновків господарського суду не спростовано, підстав скасування чи зміни рішення, передбачених ст.277-279 Господарського процесуального кодексу України не встановлено, а відтак апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, рішення господарського суду - без змін.

Також колегія суддів зазначає, що 27.05.2026 представник відповідача надіслала до суду апеляційної інстанції клопотання про долучення доказів на підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу адвоката під час апеляційного перегляду справи, а саме акта виконаних робіт від 21.05.2026 та платіжної інструкції від 22.05.2026.

Оскільки за результатами апеляційного перегляду справи колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, витрати відповідача на професійну правничу допомогу, понесені у зв`язку з апеляційним переглядом справи, не підлягають відшкодуванню за рахунок іншої сторони.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст.269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства-фірми "Віган В" на рішення Господарського суду Рівненської області від 24.03.26р. у справі №918/7/26 - залишити без задоволення, рішення Господарського суду Рівненської області - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції в порядку ст.284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у строк та в порядку встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Справу №918/7/26 повернути Господарському суду Рівненської області.

Повна постанова складена "16" жовтня 2026 р.

Головуючий суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Маціщук А.В.

Суддя Василишин А.Р.