Справа № 583/1258/26
2/583/872/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 жовтня 2026 року м. Охтирка
Охтирський міськрайонний суд Сумської області у складі:
головуючої судді Семенової О.С.,
за участю секретаря
судового засідання Гайдейчук К.В.,
учасників справи:
представника позивача Абрамовича О.В.,
представника відповідача Демчука Є.В. /в режимі відео конференції/,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Охтирка в залі судових засідань №1 цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» про визнання відсутнім права орендного користування земельною ділянкою,
УСТАНОВИВ:
12 березня 2026 року представник позивача, адвокат Абрамович О.В., звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» / далі - ТОВ «Райз Північ»/ про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди землі та скасування державної реєстрації змін до іншого речового прав .
Свої вимоги обґрунтовував тим, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,5827 га з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0517 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії СМ № 085950 від 30 березня 2004 року.
15 грудня 2-15 року ОСОБА_1 уклав з Приватним Акціонерним Товариством «Райз Максимко» / далі - ПрАТ «Райз Максимко»/ договір оренди землі № 279/15, відповідно до умов якого передав у строкове платне користування вказану земельну ділянку на строк 10 років, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на час укладання договору оренди становила 93520,39 грн, сторонами визначено орендну плату в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 4676,02 грн на рік.
Договір оренди було зареєстровано 23 грудня 2015 року державним реєстратором Охтирського міськрайонного управління юстиції Сумської області Заяц Н.М., № запису про інше речове право 12689912. 19 липня 2017 року сторонами укладено додатковий договір, яким збільшено розмір орендної плати до 10%.
29 травня 2018 року ОСОБА_1 , ПАТ «Райз Максимко» та ТОВ «Райз Північ» уклали трьохсторонню додаткову угоду № 1 до вказаного договору оренди, в якій змінився орендар ТОВ «Райз Північ» та прийняв на себе всі права та обов`язки від попереднього орендаря ПАТ «Райз Максимко». Також цією угодою визначено нормативну грошову оцінки земельної ділянки 112224,47 грн. З 2017 року орендна плата становить 11222,45 грн, тобто 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Строк дії договору оренди землі закінчився 15 грудня 2025 року.
Позивач ОСОБА_1 , не бажаючи продовжувати договірні відносини з ТОВ «Райз Північ» 30 липня 2025 року направив на його юридичну адресу повідомлення про припинення таких відносин, повернення йому земельної ділянки після закінчення строку договору оренди 15 грудня 2026 року, яке було отримано 01 серпня 2025 року.
15 жовтня 2025 року позивач повторно направив відповідачу аналогічне повідомлення, яке було отримане 21 жовтня 2025 року. Ніяких відповідей на свої повідомлення позивач не отримав.
09 грудня 2025 року позивач дізнався з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав про те, що 04 грудня 2025 року державним реєстратором Кривоозерської селищної ради (Первомайський р-н, Миколаївська область) Микитей М.О. зареєстровано зміни до іншого речового права 12689912, на підставі додаткової угоди б/н від 17 грудня 2024 року до договору оренди, укладеної, нібито, між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 , строк дії договору оренди землі було продовжено до 31 грудня 2032 року.
Позивач додаткової угоди б/н від 17 грудня 2024 року до договору оренди № 279/15 від 15 грудня 2015 року не підписував, копії цієї угоди не має.
11 грудня 2025 року позивач вже звертався до Охтирського міськрайонного суду Сумської області з аналогічною позовною заявою, ухвалою судді від 12 грудня 2025 року було відкрито провадження / справа № 583/5936/25/, яка за його заявою ухвалою суду від 07 січня 2026 року була залишена без розгляду.
Також він звертався 16 грудня 2025 року до Офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції України зі скаргою на дії державного реєстратора, 12 грудня 2025 року - з заявою про вчинення злочину до Охтирського РВП ГУНП в Сумській області щодо підробки підпису в додатковій угоді. Проте провести почеркознавчу експертизу в межах кримінального провадження не вдалося через відсутність оригіналу додаткової угоди.
Крім цього, відповідач, маючи в себе підроблену додаткову угоду від 17 грудня 2024 року, 14 жовтня 2025 року надіслав позивачу лист-повідомлення № 1112 про намір продовжити дію договору № 279/15 від 15 грудня 2015 року та проект додаткової угоди № 3 від 14 жовтня 2025 року, в якій запропоновано доповнити розділ «Строк дії договору» пунктом 8, що « Даний договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Жодних заяв, заперечень щодо не поновлення цього договору сторони не мають та ними не направлялися», хоча позивач 15 жовтня 2025 року направляв відповідачу повідомлення про намір припинити договірні відносини.
Просив визнати недійсною додаткову угоду без номеру від 17 грудня 2024 року до договору оренди землі № 279/15 від 15 грудня 2015 року та скасувати державну реєстрацію змін до права оренди № 12689912 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (кадастровий номер земельної ділянки [номер приховано]:01:001:0517), здійснену на підставі рішення №82271020 від 04 грудня 2025 року державного реєстратора Кривоозерської селищної ради (Первомайський р-н, Миколаївська область) Микитей М. О.
Ухвалою суду від 25 березня 2026 було відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження / а.с. 66/.
07 квітня 2026 представник відповідача скористався своїм правом та подав до суду відзив на позовну заяву. У відзиві просив відмовити в задоволенні позову в повному обсязі та зазначив, що між позивачем та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» дійсно наявні правовідносини у сфері оренди землі на підставі договору оренди землі (серія та номер: 279/15, виданий 15 грудня 2015 року), в який в подальшому вносилися зміни. Земельна ділянка перебуває в користуванні ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», яке як орендар сплачує обумовлену договором оренду плату, що підтверджується відповідними квитанціями. Сторона позивача стверджує, що не підписувала додаткової угоди до договору оренди землі з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» в 2024 році, тобто що сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, а отже правочин є таким, що не вчинений (неукладений), права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли. Покликаючись на норми законодавства, представник відповідача у відзиві вказав, що за змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір найму (оренди) землі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав. Вказує, що суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю і чи приймав він таку оплату. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше). Вважає, що поведінка позивача, який передав земельну ділянку в оренду, а тепер заперечує право відповідача на користування такою ділянкою, не є добросовісною. Узагальнюючи все наведене, договір оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем є укладеним, дійсним та чинним, а також таким, що виконується сторонами, а отже не може бути визнаним судом недійсним (неукладеним). Також у відзиві зазначив про понесені відповідачем судові витрати, орієнтовний розмір яких складає 25000,00 грн / а.с. 75-77/.
09 квітня 2026 року від представника позивача, адвоката Абрамовича О.В., надійшла заява про зміну предмету позову, в якій, посилаючись на постанову Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, просив змінити предмет позову та визнати відсутнім у ТОВ «Райз Північ» права орендного користування земельною ділянкою площею 3,5827 га з кадастровим номером земельної ділянки [номер приховано]:01:001:0517, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 / а.с. 94-95/.
Ухвалою суду від 18 травня 2026 року було закрите підготовче засідання, справа призначена до розгляду по суті. / а.с. 144/.
Представник позивача, адвокат Абрамович О.В., в судовому засіданні підтримав позовні вимоги в частині визнання відсутнім у ТОВ «Райз Північ» права орендного користування земельною ділянкою площею 3,5827 га з кадастровим номером земельної ділянки [номер приховано]:01:001:0517, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .
Представник відповідача, адвокат Демчук Є.В., в судовому засіданні позовні вимоги не визнав з підстав, викладених у відзиві, просив відмовити у задоволенні позову.
Суд, вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінюючи докази, дійшов такого висновку.
В судовому засіданні встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.
В судовому засіданні установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,58276 га, кадастровий номер [номер приховано]:01:001:0517, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чернеччинської / колишньої Кардашівської/ селищної ради Охтирського району Сумської області, на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії СМ № 085950, виданого 30 березня 2004 Охтирським районним відділом земельних ресурсів (а.с.12).
15 грудня 2015 року ОСОБА_1 та ПрАТ «Райз-Максимко» уклали договір оренди землі № 279/15, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в оренду земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0517. Відповідно до п. 8 цього Договору оренди землі строк дії договору було визначено 10 років від дати його укладення, п. 9 - розмір орендної плати 5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки 4676,02 грн (а.с. 13- 15).
19 липня 2017 року між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір б/н про внесення змін і доповнень до договору оренди землі 279/15 від 15 грудня 2015 року, зареєстрованого 23 грудня 2015 року за № 50566497, відповідно до якого в п. 9 внесені зміни щодо розміру орендної плати 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки / а.с. 16/.
29 травня 2018 між позивачем, ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» була укладена трьохстороння додаткова угода № 1 до Договору оренди землі №279/15 про заміну сторони та внесення змін та доповнень, відповідно до якої права і обов`язки орендаря за договором оренди перейшли до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (а.с. 87).
Як вбачається з повідомлення, надісланого ОСОБА_1 на адресу керівника ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» від 30 липня 2025 року, він, будучи орендодавцем, повідомив орендаря про те, що після закінчення дії діючого Договору оренди землі від 15 грудня 2015 року, а саме після 15 грудня 2025 року, не має наміру і не буде продовжувати (заключати) Договір оренди земельної ділянки з підприємством ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», оскільки має намір самостійно обробляти землю (а.с. 17).
Це повідомлення було отримано ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» 01 серпня 2025, що підтверджується поштовим повідомленням (а.с. 18).
14 жовтня 2025 року директором ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» було направлено на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі №279/15 від 15.12.2015 разом з Додатковою угодою №3 до Договору оренди землі №279/15 від 15.12.2015, яку просили підписати та направити один екземпляр за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 19-20).
На цей лист позивач 15 жовтня 2025 року направив лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі / а.с. 21/, яке було отримано відповідачем 21 жовтня 2025 року / а.с. 22/.
Сторона позивача стверджує, що ОСОБА_1 не підписував Додаткової угоди від 17 грудня 2024 року з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» і не мав наміру цього робити. Про її існування дізнався після отримання 09 грудня 2025 року інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно / а.с. 23-24/.
В матеріалах справи є копія Додаткової угоди до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року, укладена 17 грудня 2024 року, яка, начебто, підписана орендодавцем ОСОБА_1 та представником орендаря ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» Фесенком О. / а. с. 25-30/.
Позивач 11 грудня 2025 року подавав позов до Охтирського міськрайонного суду до відповідача про визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації змін до іншого речового права, ухвалою судді Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 12 грудня 2025 року було відкрито провадження, ухвалою Охтирського міськрайонного суду Сумської області вказаний позов за заявою позивача залишено без розгляду / а.с. 31-37/.
Також ОСОБА_1 16 грудня 2025 року оскаржував дії державного реєстратора до офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції України , скаргу було залишено без розгляду / а.с. 38-47/.
07 жовтня 2025 року за заявою представника ОСОБА_1 , адвоката Абрамовича О.В., було зареєстровано кримінальне провадження №12025205480000206 за фактом підроблення підпису за ч. 1 ст. 358 КК України, ухвалою слідчого судді Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 15 січня 2026 року було надано тимчасовий доступ до оригіналу договору оренди землі б/н, укладеного 17 грудня 2024 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз Північ». Директор ТОВ «Райз Північ» Фесенко О.М. 18 лютого 2026 року повідомив сектор дізнання, що вказаний документ передано на зберігання до ПрАТ «Компанія «Райз», який було пошкоджено під час аварії водопроводу / а.с. 48- 59/.
Представником відповідача до відзиву було надано копії квитанцій про сплату орендної плати (а.с.79 -82).
Представником позивача 09 квітня 2026 року було заявлено клопотання, яке задоволено судом, про витребування оригіналу додаткової угоди до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року, укладеної 17 грудня 2024 року / а.с. 66/.
Також представник позивача заявляв клопотання про проведення судової почеркознавчої експертизи для встановлення автентичного підпису ОСОБА_1 у додатковій угоді до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року, укладеної 17 грудня 2024 року, від якого відмовився 18 травня 2026 року / а.с. 98-99, 142/.
Проте, сторона відповідача не надала суду оригіналу витребуваної додаткової угоди, посилаючись на те, що 02.09.2025 був укладений Договір про надання послуг зберігання №141-П між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ПрАТ «Компанія «РАЙЗ». За вказаним договором на зберігання було передано оригінали реєстраційних справ (договорів оренди землі із фізичними особами (орендодавцями)), в тому числі і витребувані судом. Представник відповідача звернувся до ПрАТ «РАЙЗ» із запитом про надання оригіналу документу. Однак ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» отримало відповідь про те, що внаслідок аварії водопроводу в приміщенні де зберігалися документи за адресою: м. Київ, вул. Катерини Білокур, 5/17, частина документів була підтоплена, пошкоджена та не підлягає ідентифікації. Віднайти серед переданих на зберігання та вцілілих документів, оригінали угод до договору оренди №279/15 від 15 грудня 2015 року, укладеної 17 грудня 2024 року, укладеної між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не надається за можливо (а.с. 137-140).
За змістом ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
У частині 1 cт. 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Разом з тим, процедура укладення, вимоги та припинення договору оренди землі врегульовано у спеціальному законі, яким є Закон України «Про оренду землі».
За правилами ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 90 ЗК України власники земельних ділянок мають право передавати їх в оренду.
У статті 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громади і юридичних осіб здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки із орендарем.
Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
В силу вимог ст. 16 Закону України "Про оренду землі", укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Відповідно до ч. 1 cт. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Отже, користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата.
Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 вказував на те, що додаткову угоду від 17 грудня 2024 до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року, не підписував та не мав наміру продовжувати договір оренди, про що було повідомлено орендаря в липні та жовтні 2025 року.
Також в судовому засіданні встановлено, що у позивача відсутній примірник (оригінал) Додаткової угоди від 17 грудня 2024 до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року.
Оскільки позивач стверджує про неукладення спірної Додаткової угоди до Договору оренди землі та про відсутність у нього примірника такої додаткової угоди, то суд вважає, що саме на відповідача покладається обов`язок надати докази на підтвердження укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
При цьому суд враховує, що сторона позивача до суду подавала клопотання про витребування у відповідача ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» додаткової угоди від 17 грудня 2024 до Договору оренди землі № 279/15 від 15 грудня 2015 року, та про призначення у справі судової почеркознавчої експертизи для доведення факту неукладення такої додаткової угоди.
Суд приходить до висновку, що позивачем вживалися усі можливі процесуальні дії для доведення своїх позовних вимог.
Разом з тим, судом було встановлено, що у відповідача відсутній оригінал (примірник) Додаткової угоди від 17 грудня 2024 року до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року.
В силу вимог ч. 1 ст. 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.
Таким чином, судом встановлено, що оригінал додаткової угоди від 17 грудня 2024 року до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року, відсутній як у позивача, так і у відповідача.
Належним доказом, який би міг засвідчити належність підпису особи на письмових документах є висновок почеркознавчої експертизи.
Аналогічний висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постановах Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 601/2139/21, від 24 травня 2023 року у справі №567/792/22,від 19 червня 2023 року у справі № 601/1965/21, від 21 червня 2023 року у справі № 567/874/22.
Відповідно до пункту 1.1 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 року № 53/5, для проведення почеркознавчих досліджень рукописних записів та підписів надаються оригінали документів.
Пунктом 3.5 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 року № 53/5, встановлено, що, коли об`єкт дослідження не може бути представлений експертові, експертиза може проводитись за фотознімками та іншими копіями об`єкта (крім об`єктів почеркознавчих досліджень), його описами та іншими матеріалами, доданими до справи в установленому законодавством порядку, якщо це не суперечить методичним підходам до проведення відповідних експертиз. Про проведення експертизи за такими матеріалами вказується в документі про призначення експертизи (залучення експерта) або письмово повідомляється експерт органом (особою), який (яка) призначив(ла) експертизу (залучив(ла) експерта).
У цьому аспекті суд враховує судову практику Верховного Суду, пов`язану із застосуванням положень частини десятої статті 84 ЦПК України (постанови Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 130/1508/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 130/1510/18, від 24 червня 2020 року у справі № 130/1509/18, від 21 жовтня 2020 року у справі № 130/1503/18, від 20 жовтня 2021 року у справі № 581/39/20) та зауважує, що ненадання оригіналу оспорюваного правочину унеможливлює проведення ініційованої позивачем судової почеркознавчої експертизи та з`ясування судом обставин підписання ОСОБА_1 додаткової угоди від 17.12.2024 щодо спірної земельної ділянки.
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 30.11.2023 справа № 558/140/22, провадження № 61-7608св23.
За таких обставин, суд визнає, що зазначена додаткова угода до Договору оренди землі від 17 грудня 2024 року до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року не підписувалась позивачем.
При цьому, суд виходить також з того, що відповідно до ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
Згідно зі ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідно до частин 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Суд вважає, що кожна із сторін по даній справі була належним чином поінформована про право надати суду будь-які докази для встановлення наявності або відсутності обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, а також прокоментувати їх. Крім того, сторони по справі не були позбавлені можливості повідомити суду й інші обставини, що мають значення для справи.
Таким чином, кожній стороні надавалася розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони.
Будь-яких доказів, що спростовували б доводи позивача, відповідачем до суду надано не було.
Отже, відповідачем не спростовано твердження позивача про те, що додаткову угоду не було укладено, як і не доведено обставин її укладення.
При цьому, посилання представника відповідача на ту обставину, що відповідач виплачував орендну плату за землю та позивач її отримував, тобто визнав угоду, суд визнає такими, що не заслуговують на увагу, оскільки в укладеному договорі між ОСОБА_1 з ТОВ «Райз-Максимко», в подальшому відбулася заміна орендаря на ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», про що також підписав додаткову угоду №1 від 29 травня 2018, Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року був чинним та діяв до 15 грудня 2025 року.
Частина 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» кореспондується із положеннями ч. 1 ст. 638 ЦК України, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законом, як істотні.
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Істотні умови договору оренди землі визначені у статті 15 Закону України «Про оренду землі», відповідно до ч. 1 якої (в редакції, чинній на дату реєстрації додаткової угоди) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Вимогами ст. 216 ЦК України, встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Відповідно до ч. 1 ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Частиною другою ст. 207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Отже, додаткова угода від 17 грудня 2024 року до Договору оренди землі №279/15 від 15 грудня 2015 року є неукладеною, однак ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» продовжує користування землею, чим порушує права позивача на користування та розпорядження належним йому майном.
Беручи до уваги викладене, суд приходить до висновку, що позивач не погоджував умови додаткової угоди від 17 грудня 2024 року та не підписував її, а тому не можна вважати, що сторони досягли усіх істотних умов додаткової угоди до договору оренди землі, що передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові звернула увагу на те, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. Разом із цим суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.
У випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору в мотивувальній частині судового рішення.
Окрім того, Великою Палатою Верховного Суду зазначено, що зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.11.2018 року в справі №504/2864/13-ц, від 04.07.2018 року в справі №653/1096/16-ц, від 12.06.2019 року в справі №487/10128/14-ц, від 11.11.2019 року в справі №487/10132/14-ц).
Згідно з ч. 1 cт. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
За змістом cт. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 2 cт. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Таким чином, оскільки відповідач користується земельною ділянкою позивача без відповідної правової підстави, додаткова угода позивачем з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не укладалась, то земельна ділянка підлягає поверненню позивачеві.
Відповідно до положень Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно з вимогами ст. 17 Закону України «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до cт. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.
Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Таким чином, оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні записи про право оренди земельної ділянки за відповідачем, які не ґрунтуються на укладеній додатковій угоді до договору оренди землі, порушують права та законні інтереси позивача на користування та розпорядження земельною ділянкою, то ефективним способом захисту порушених прав позивача є скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права оренди на земельну ділянку за відповідачем, що забезпечить реальне відновлення порушених прав.
Вказаний висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, яка викладена у постанові від 30.06.2020 року в справі № 922/3130/19.
Велика Палата Верховного суду у постанові від 13 травня 2026 року / справа № 456/252/22/ щодо захисту прав власника землі у разі незаконної реєстрації оренди наголосила на пріоритеті негаторного позову та зазначила, що невідповідність позовних вимог формальним назвам не є підставою для відмови, якщо прагнення позивача зрозуміле / суд може скасувати реєстрацію права, визнати право оренди відсутнім, тощо/.
Згідно зі ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
З огляду на те, що спірна земельна ділянка вибула з володіння позивача поза її волею, витребування вказаної земельної ділянки з чужого незаконного володіння відповідає вимогам ст. 387 ЦК України.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в своїй постанові від 19 лютого 2024 року (справа № 567/3/22,провадження № 61-5252сво23) висловив позицію, що «Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22))».
Позовна вимога про визнання відсутнім права орендного користування є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки. Якщо орендодавець відмовився поновлювати договір, то переважне право орендаря припиняється. Воно не може домінувати над правом власника розпоряджатись майном та є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації цього права.
Враховуючи наведене, а також специфіку договорів оренди землі, зокрема те, що при укладені договору, сторонами повинні бути узгодженні всі істотні умови, суд вважає, що порушення прав ОСОБА_1 , як власника, у зв`язку із наявністю додаткової угоди до договору оренди землі, предметом якого є належна йому земельна ділянка, без його згоди, позбавляє можливості позивача вільно розпоряджатися та користуватися земельною ділянкою, а тому суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог.
При зверненні до суду з позовом позивачем сплачено судовий збір в розмірі 2662,50 грн за дві позовні вимоги немайнового характеру / визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди землі та скасування державної реєстрації змін до іншого речового прав /. В ході підготовчого розгляду позивачем було змінено предмет позову на визнання відсутнім права орендного користування земельною ділянкою, ця позовна вимога була задоволена.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України у зв`язку з задоволенням позовної вимоги позивача з відповідача на користь позивача підлягають стягненню понесені позивачем витрати по сплаті судового збору в розмірі 13312,20 гривень / а.с. 9/. За заявою позивача надмірна сума судового збору буде йому повернута.
На підтвердження понесених витрат на правничу допомогу представником позивача надано ордер, а також договір № 142 про надання правничої допомоги від 09 грудня 2025 року, додаткова угода до цього договору від 09 грудня 2025 року , якою визначено розмір гонорару 30000,00 грн, акт приймання передачі виконаних робіт від 12 березня 2026 року про те, що вартість наданої правничої допомоги становить 25000,00 грн; квитанція № 142 від 12 березня 2026 року про оплату в сумі 25000,00 грн / а.с. 59а-64/.
Разом з тим, для включення всієї суми гонорару у відшкодування за рахунок відповідача має бути встановлено, що такі витрати позивачем були необхідними, а розмір є розумний та виправданий, що передбачено у ст. 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність». Тобто, суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично, але й також - чи була їх сума обґрунтованою.
Відтак, при визначенні суми відшкодування враховується критерій реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерій розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
Ті ж самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі ст. 41 Конвенції.
Так, у справі «East/West Alliance Limited» проти України» Європейський суд із прав людини, оцінюючи вимогу заявника щодо здійснення компенсації витрат у розмірі 10% від суми справедливої сатисфакції, виходив з того, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (див., наприклад, рішення у справі «Ботацці проти Італії» (Bottazzi v. Italy) [ВП], заява № 34884/97, п. 30, ECHR 1999-V).
У пункті 269 Рішення у цій справі Суд зазначив, що угода, за якою клієнт адвоката погоджується сплатити в якості гонорару певний відсоток від суми, яку присудить позивачу суд - у разі якщо така сума буде присуджена та внаслідок якої виникають зобов`язання виключно між адвокатом та його клієнтом, не може бути обов`язковою для Суду, який повинен оцінити рівень судових та інших витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично, але й також - чи була їх сума обґрунтованою (див. вищезазначене рішення щодо справедливої сатисфакції у справі «Іатрідіс проти Греції» (Iatridis v. Greece), п. 55 з подальшими посиланнями). У рішенні Європейського суду «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
На переконання суду витрати в сумі 30000,00 грн є неспівмірними із складністю цієї справи, наданим адвокатом обсягом послуг, затраченим ним часом на надання таких послуг, не відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їхнього розміру.
При цьому суд враховує і співвідношення розміру судових витрат до ціни позову.
Таким чином, враховуючи положення чинного законодавства та надаючи оцінку наявним у справі доказам, суд дійшов висновку про можливість стягнення з відповідача на користь позивача в рахунок відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 10000,00 грн.
Суд вважає, що цей розмір відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу буде відповідати критерію реальності адвокатських послуг (встановлення їх дійсності та необхідності), а також критерію розумності їх розміру, виходячи з конкретних обставин справи та результатів її розгляду.
Керуючись ст.ст. 3, 12, 13, 15, 56, 77-82, 133, 137, 141, 263-265, 268 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ:
Задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» про визнання відсутнім права орендного користування земельною ділянкою.
Визнати відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» права орендного користування земельною ділянкою площею 3,5827 га з кадастровим номером [номер приховано]:01:001:0517, розташовану на території Чернеччинської (колишньої Кардашівської) селищної ради Охтирського району Сумської області, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 1331,20 грн та судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10000,00 грн, всього до стягнення підлягає 11331,20 гривень.
Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», місцезнаходження: вул. Заводська, 4, с-ще Степанівка, Сумський район, Сумська область, код ЄДРПОУ 34264631.
Суддя Охтирського
міськрайонного суду О.С. Семенова