ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
іменем України
09 жовтня 2026 року м. Чернігів
Унікальний номер справи № 740/5799/25
Головуючий у першій інстанції - Шевченко І.М.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1743/26
Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Любчика О.В.,
суддів Разгуляєвої О.В., Стельмаха А.П.,
з участю секретарів Хілик М.О., Шкарупи Ю.В.,
сторони:
позивач ОСОБА_1 ,
відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю Агропромислова компанія «Магнат»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислової компанії «Магнат» на рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 25 травня 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислової компанії «Магнат» про внесення змін до договору оренди землі,
В С Т А Н О В И В:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
у жовтні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислової компанії «Магнат», в якому просив внести зміни до п. 4.1, 4.2, 4.3 договору оренди землі № б/н від 11.11.2014, укладеного з ТОВ АК «Магнат» та зареєстрованого в реєстрі речових прав на нерухоме майно з індексним номером - 14019398 від 31.03.2016, та викласти їх у такій редакції:
«4.1 Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 12 000 (дванадцять тисяч) гривень 00 копійок за один повний рік користування земельною ділянкою, з вирахуванням суми податку з доходів фізичних осіб та інших податків, обчислених (нарахованих та утриманих), згідно з вимогами чинного податкового законодавства. Обчислення розміру орендної плати за кожен наступний рік оренди здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
4.2 Орендна плата за користування об`єктом оренди сплачується Орендарем на користь Орендодавця шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок Орендодавця.
4.3 Орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується Орендарем на користь Орендодавця щорічно в строк до 30 вересня поточного року користування».
Позовні вимоги обґрунтував тим, що після смерті баби ОСОБА_2 позивач успадкував земельну ділянку, яка перебуває в оренді у відповідача. У зв`язку зі зростанням споживчих цін і тарифів, підвищенням рівня інфляції та збільшенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки позивач звернувся до орендаря з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної ділянки в частині перегляду та збільшення розміру орендної плати, обґрунтовуючи це необхідністю приведення її до реального економічного стану та ринкових умов, а також своїми правомірними очікуваннями на отримання справедливої винагороди від орендаря за користування земельною ділянкою. Відповіді ОСОБА_2 не отримав, у зв`язку з чим, звернувся до суду з цим позовом.
У відзиві на позовну заяву відповідач ТОВ АПК «Магнат» проти задоволення позовних вимог заперечувало, посилаючись на те, що укладаючи договір оренди, додаткові угоди до нього, сторони дійшли згоди щодо усіх його істотних умов, у тому числі щодо розміру орендної плати, строків її виплати. Щодо виплати орендної плати позивачу на банківський рахунок, відповідач не відмовляється, з огляду на те, що попередньому власнику орендна плата сплачувалась на картковий рахунок за її заявою. З огляду на викладене зазначає про відсутність підстав для зміни умов договору.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 25 травня 2026 року позов (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю АПК «Магнат» про внесення змін до договору оренди землі - задоволено повністю.
Внесено зміни до п. 4.1, 4.2, 4.3 договору оренди землі № б/н від 12.06.2012, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю Агропромисловою компанією «Магнат» (ЄДРПОУ 34490542), зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.10.2014, номер запису про інше речове право - 7313283, та викласти їх у такій редакції:
- «4.1 Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 12 000 (дванадцять тисяч) гривень 00 копійок за один повний рік користування земельною ділянкою, з вирахуванням суми податку з доходів фізичних осіб та інших податків, обчислених (нарахованих та утриманих), згідно з вимогами чинного податкового законодавства.
Обчислення розміру орендної плати за кожен наступний рік оренди здійснюється з урахуванням індексів інфляції;
- 4.2 Орендна плата за користування об`єктом оренди сплачується Орендарем на користь Орендодавця шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок Орендодавця;
- 4.3 Орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується Орендарем на користь Орендодавця щорічно в строк до 30 вересня поточного року користування».
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислової компанії «Магнат» на користь ОСОБА_1 судові витрати в загальному розмірі 11 211 гривень 20 копійок.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи
В апеляційній скарзі ТОВ АПК «Магнат» просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.
Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що рішення суду є незаконним, необґрунтованим.
Особа, яка подала апеляційну скаргу посилається на порушення судом норм матеріального права та процесуального права, неповне встановлення обставин, які мають значення для справи, неправильне дослідження та оцінку доказів у справі.
Вказує, що позивачем не доведено належним та допустимими доказами, що умови укладеного договору оренди земельної ділянки не відповідали волевиявленню померлої особи на момент його укладення або що вона мала намір чи волевиявлення щодо його зміни.
Зазначає, що попередній власник ОСОБА_2 не заперечувала проти умов договору, які її повністю влаштовували, нарікань та зауважень з її боку не було. Після подання ОСОБА_2 31.10.2022 заяви про виплату орендної плати на картковий рахунок, орендна плата виплачувалась на додані нею до заяви банківські реквізити. Крім того від відповідача вона отримувала нецільову благодійну допомогу, через воєнні дії в країні, на підставі заяви від 01.11.2022.
Таким чином, відповідач належним чином виконував та продовжує виконувати умови договору.
Позивачем не доведено належним та допустимими доказами, що після 30.07.2025 - дати набуття права власності на земельну ділянку в порядку спадкування, відбулися істотні зміни обставин, які відповідно до вимог статті 652 ЦК України могли б бути підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки, а суд першої інстанції не відобразив та не надав належної оцінки цим доводам і доказам у мотивувальній частині рішення.
Зазначає, що суд першої інстанції без належного правового та фактичного обґрунтування підтримав позицію позивача про те, що підвищення цін на товари, комунальні послуги, енергоносії, продукти харчування та загальне здорожчання вартості життя в Україні є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору, що ніби то є підставою для внесення змін до договору, зокрема до пункту 4.1. щодо орендної плати.
Вважає, що не встановлено та не доведено позивачем наявності передбачених законом умов для зміни договору у зв`язку з істотною зміною обставин, а суд не навів належних мотивів, які б підтверджували існування всіх необхідних юридичних фактів, а також не дослідив, чи є зазначення позивачем обставин винятковими, непередбачуваними для сторін в момент укладення договору та такими ми, що об`єктивно унеможливлюють виконання договору на погоджених сторонами умовах. Саме по собі підвищення цін, тарифів та інфляційні процеси не можуть автоматично свідчити про наявність правових підстав для зміни умов договору.
Звертає увагу, що позивач наполягав на зміні умов договору оренди, зокрема, щодо розміру орендної плати, не тому що відповідач істотно порушив умови цього договору, а тому, що суттєво змінилися ціни та тарифи.
Встановлення розміру орендної плати в сумі 12 000,00 грн становить майже 13% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, при цьому судом не наведено, на підставі яких доказів сформовано розмір орендної плати, а також не мотивовано, чому саме такий розмір є економічно обґрунтованим і відповідає ринковим умовам.
Вимога щодо встановлення строку сплати орендної плати до 30 вересня поточного року ґрунтуються виключно на позиції позивача та не підтверджені жодними належними доказами необхідності зміни погоджених сторонами умов договору. Такі вимоги фактично змінюють баланс прав та обов`язків сторін, визначений при укладенні договору, та суперечать принципу свободи договору і обов`язковості його виконання.
Крім того, відповідач заперечує щодо розміру стягнутих витрат на правову допомогу, вважаючи його неспівмірним із предметом спору.
Узагальнені доводи інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача адвокат Луєнко Ю.В. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін, посилаючись на ті ж обставини, якими обґрунтовано позовні вимоги.
Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Луєнко Ю.В. у судовому засіданні просив у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «АПК «Магнат» відмовити, а рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 25 травня 2026 року - залишити без змін.
Представник ТОВ «АПК «Магнат» - Ткаченко Д.А. у судовому засіданні просив задовольнити апеляційну скаргу ТОВ «АПК «Магнат», рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 25 травня 2026 року - скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
2. Мотивувальна частина
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Луєнка Ю.В., представника ТОВ «АПК «Магнат» - Ткаченка Д.А., дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Встановлені фактичні обставини справи
Судом установлено, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого 30 липня 2025 року державним нотаріусом Другої чернігівської державної нотаріальної контори Репех С.О., позивач є власником земельної ділянки площею 1,9446 га, кадастровий номер [номер приховано]:04:001:0578, наданої для ведення особистого селянського господарства, що розташована на території Великодорізької сільської ради Ніжинського району Чернігівської області, яка належала спадкодавцю ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , на підставі Державного акту серії ЧН №197249 (а.с.6 зворот-7, 10 зворот).
Між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ТОВ «Аграрно промислова компанія «Магнат» 12 червня 2012 року укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та поліпшення стану і родючості ґрунтів, яка знаходиться на території Великодорізької сільської ради Ніжинського району Чернігівської області, площею 1,94 га, кадастровий номер [номер приховано]:04:001:0578 (а.с.8-9).
У п. 2.3 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 46 954,18 грн.
Відповідно до п. 3.1 договору, цей договір укладено на 5 років, починаючи з дати його реєстрації.
У п. 4.1 договору визначено, що орендна плата виплачується орендарем в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі, і на період укладання договору вона складає 1 408,63 грн. Виплачується в натуральній формі 100 % за мінусом прибуткового податку в сумі 211,29 грн.
У п. 4.2 договору передбачено, що орендна плата за рік виплачується протягом виробничого періоду року, починаючи з 01 червня поточного року і не пізніше чотирьох місяців наступного року. Грошова частина плати виплачується, за вимогою орендодавця, через касу підприємства. Натуральна частина плати здійснюється сільськогосподарською продукцією, виробленою (переробленою) орендарем, або послугами за вибором та на замовлення орендодавця.
Відповідно до п. 4.3 договору видача готівки, продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними документами.
Згідно з п. 4.4 договору розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, вартості землі, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану об`єкта оренди не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.
01.12.2017 між тими самими сторонами укладено додаткову угоду про заміну сторони в договорі оренди землі від 12.06.2012, а саме орендаря з ТОВ «Аграрно промислова компанія «Магнат» - на ТОВ Агропромислова компанія «Магнат» (а.с. 15).
01.12.2017 та 28.01.2019 між сторонами укладено додаткові угоди до договору оренди землі від 12.06.2012, якими продовжено термін дії договору оренди землі на 10 років, про що внесено відповідні записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зокрема, строк дії - 28.01.2029 (а.с.13 зворот, 16 зворот).
12 серпня 2025 року позивач надіслав відповідачу письмове повідомлення про зміну власника земельної ділянки площею 1,9446 га, кадастровий номер [номер приховано]:04:001:0578 (а.с.7 зворот) та письмову заяву з додатком - проектом договору про внесення змін до договору оренди землі в двох примірниках, а саме внести зміни до п. 4.1, 4.2, 4.3 договору оренди землі № б/н від 12.06.2012 та викласти їх у наступній редакції: «4.1 Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 12 000 (дванадцять тисяч) гривень 00 копійок за один повний рік користування земельною ділянкою, з вирахуванням суми податку з доходів фізичних осіб та інших податків, обчислених (нарахованих та утриманих), згідно з вимогами чинного податкового законодавства. Обчислення розміру орендної плати за кожен наступний рік оренди здійснюється з урахуванням індексів інфляції. 4.2 Орендна плата за користування об`єктом оренди сплачується Орендарем на користь Орендодавця шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок Орендодавця. 4.3 Орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується Орендарем на користь Орендодавця щорічно в строк до 30 вересня поточного року користування» (а.с.18-18 зворот).
Відповіді відповідачем на вищевказане повідомлення позивачу не надано.
За життя ОСОБА_2 відповідач листом №350 від 02.09.2024 повідомляв останню, що строк дії договору не закінчився, а тому не може бути припинено/розірвано, оскільки була укладена додаткова угода про продовження строку дії договору оренди землі до 28.01.2029. Крім того, відповідач запропонував ОСОБА_2 укласти договір оренди землі в новій редакції з урахуванням змін у законодавстві (а.с.20 зворот-21).
До вказаного повідомлення було додано проект договору оренди землі, згідно з п.3.1. якого визначено строк дії договору 15 років з дати його укладення, згідно з п.4.1 - орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та/або в натуральній формі, в тому числі і шляхом поєднання різних форм оплати в межах розміру орендної плати.
Запропонований розмір орендної плати 10 тисяч гривень з урахуванням податків та зборів за один рік користування земельною ділянкою, а з 2025 року орендна плата - 12 тисяч гривень з урахуванням податків та зборів за один рік користування земельною ділянкою (а.с.21 зворот - 22 зворот).
Згідно з довідкою ТОВ АПК «Магнат» від 12 грудня 2025 року на виконання вимог договору оренди землі від 12.06.2012 була нарахована та виплачена ОСОБА_2 орендна плата, виходячи із розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки: за 2018 рік - 2 111,25 грн, за 2019 рік - 2 194,57 грн, за 2020 рік - 2 194,57 грн, за 2021 рік - 2 194,57 грн, за 2022 рік - 2 194,57 грн, за 2023 рік - 2 194,57 грн (3 470,00 грн нецільова матеріальна допомога), за 2024 рік - 2306,49 грн (а.с.56).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки позивача у 2025 році становила 86109, 13 грн, нарахована та виплачена орендна плата 2583, 27 грн., що убачається із довідки відповідача від 08.10.2026.
З витягу №НВ-9982849722026 від 06.10.2026 нормативна грошова оцінка земельної ділянки позивача становить 92976, 67 грн.
Позиція апеляційного суду
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що запропонований позивачем у проекті договору про внесення змін до договору оренди землі розмір орендної плати в сумі 12 000,00 грн відповідає діловій практиці, рівню орендної плати на цій місцевості в указаний період. Незважаючи на приписи чинного законодавства України та умови договору, відповідач не виявив доброї волі для вирішення цього спору у позасудовому порядку та не підписав договору про внесення змін до договору оренди землі, надісланого йому позивачем. Тому, за відсутності волевиявлення відповідача щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди землі можуть бути внесені у такому разі лише в судовому порядку, з огляду на те, що відповідач не спростував доводів позивача і не надав жодних доказів, на підставі яких можна було б установити неможливість внесення змін до договору оренди землі, які передбачають розмір орендної плати і спосіб її сплати (п. 4.1, 4.2, 4.3 договору оренди).
Апеляційний суд не погоджується із висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Спірні правовідносини між сторонами врегульовані нормами ЦК України та Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 1 статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом пункту 1 ч. 2 статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з ч.1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частин 1, 2 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.
Згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Отже, слід зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів, із зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 вищевказаного Закону, зокрема, істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Частинами першою, другою статті 20 Закону України «Про оренду землі», орендна плата може встановлюватися у таких формах: грошовій; натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послуг орендодавцю). Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати.
Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.
Відповідно до статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних осіб, переглядаються за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.
Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1-3 статті 21 закону України «Про оренду землі»).
У справі, яка переглядається, встановлено, що при укладенні договору оренди від 12 червня 2012 року, додаткових угод до нього від 01.02.2017, від 28.01.2019 між ОСОБА_2 та ТОВ АПК «Магнат» погоджено усі істотні умови договору - об`єкт оренди, строк дії договору, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Зокрема, додатковою угодою від 28.01.2019 погоджено строк оренди земельної ділянки на 10 років з моменту підписання та державної реєстрації.
Відповідно до п. 12.5 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, чи реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставами для зміни умов або розірвання договору.
З огляду на наведене, апеляційний суд зазначає, що позивач, отримавши у власність земельну ділянку в порядку спадкування, набув права і обов`язки орендодавця за договором оренди землі за умовами, які узгодили попередній власник та відповідач.
За правилами ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
У договорі оренди землі, укладеному між ОСОБА_2 та ТОВ «Аграрно промислова компанія «Магнат», встановлено річну орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі (п.4.1 Договору).
Умовами договору оренди землі визначено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, вартості землі, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану об`єкта оренди не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом. Також, обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з врахуванням коефіцієнтів індексації земель сільськогосподарського призначення.
Отже, договір містить перелік підстав, у випадку зміни яких сторони переглядають розмір орендної плати.
Як вже зазначено вище, звертаючись до суду з позовом, позивач обґрунтував необхідність підвищення розміру орендної плати та відповідно внесення змін до договору оренди землі тим, що на цей час виникли об`єктивні обставини, які суттєво змінили купівельну спроможність грошових коштів, отриманих в якості орендної плати, яка за час дії договору оренди з 2012 року жодного разу не змінювалася. У той же час позивач має правомірні очікування, що внаслідок збільшення цін на усі товари, ріст інфляції, збільшення вартості тарифів він зможе отримати блага (грошові кошти) в якості орендної плати у розмірі, який відповідає дійсному стану ринку.
Суд першої інстанції при вирішення спору врахував наведені позивачем обґрунтування, зокрема: інфляцію, ріст споживчих цін, підвищення вартості енергоносіїв та дійшов висновків щодо наявності підстав внесення змін до Договору оренди.
Водночас, наявності істотних змін обставин, якими сторони керувались при укладенні договору оренди, та які могли б бути підставою для його зміни за згодою сторін, позивачем ОСОБА_1 не зазначено.
Отже, умовами договору оренди землі не передбачено обов`язку орендаря збільшувати розмір орендної плати за бажанням орендодавця.
Добровільної згоди на збільшення розміру сплачуваної орендної плати ТОВ АПК «Магнат» не надав.
Крім того, апеляційним судом установлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки позивача у 2025 році становила 86109, 13 грн, у 2026 році відповідно 92976, 67 грн. Від її збільшення й відповідно збільшується розмір орендної плати за договором.
Разом із тим, позовні вимоги не містять обґрунтувань визначення позивачем суми щорічної орендної плати за землю розміром 1,9446 га, саме в сумі 12000 грн, яка становить більше 12 відсотків від нормативної грошової оцінки землі у 2026 році.
Також, в матеріалах справи наявне повідомлення №350 від 02.09.2024 від ТОВ АПК «Магнат» на ім`я ОСОБА_2 , в якому, зазначено про неможливість розірвання договору оренди землі, оскільки договір діє до 28.01.2029. Крім того, ТОВ АПК «Магнат» запропонувало ОСОБА_2 укласти договір оренди землі в новій редакції з урахуванням змін законодавства щодо оренди землі, збільшення орендної плати та можливості її отримання на банківський рахунок (а.с.20 зворот-21).
До вказаного повідомлення було додано проект договору оренди землі, згідно з п.3.1. якого визначено строк дії договору 15 років з дати його укладення, згідно з п.4.1 - орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та/або в натуральній формі, в тому числі і шляхом поєднання різних форм оплати межах розміру орендної плати. Запропонований розмір орендної плати був в сумі 10 тисяч гривень з урахуванням податків та зборів за один рік користування земельною ділянкою, а з 2025 року орендна плата становить 12 тисяч гривень з урахуванням податків та зборів за один рік користування земельною ділянкою (а.с.21 зворот - 22 зворот).
Однак, ОСОБА_2 не висловила згоди на укладення договору оренди землі на умовах орендаря.
З огляду на вказані вище норми законодавства, підстави для примусу відповідача внести зміни до діючого договору оренди, а саме збільшити розмір орендної плати, відсутні.
Не обґрунтованими вважає колегія суддів й вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди: до «п. 4.2 Орендна плата за користування об`єктом оренди сплачується Орендарем на користь Орендодавця шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок Орендодавця; 4.3 Орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується Орендарем на користь Орендодавця щорічно в строк до 30 вересня поточного року користування», з огляду на те, що виплата орендної плати здійснюється на банківський рахунок позивача за його заявою, і який не заперечував проти цього. Щодо зміни термінів виплати орендної плати позивач не наводить жодного обґрунтування необхідності внесення таких змін.
Отже, доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, а суд першої інстанції неправильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, неправильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив незаконне судове рішення, яке підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Агропромислової компанії «Магнат» про внесення змін до договору оренди землі.
Згідно із пунктами 1, 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; неправильне застосування норм матеріального права.
У частинах першій, тринадцятій статті 141 ЦПК України встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з позивача ОСОБА_1 на користь ТОВ Агропромислової компанії «Магнат» слід стягнути судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції у розмірі 1453,44 грн.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,
У Х В А Л И В:
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислової компанії «Магнат» - задовольнити.
Рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 25 травня 2026 року - скасувати.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислової компанії «Магнат» про внесення змін до договору оренди землі - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агропромислової компанії «Магнат» (ЄДРПОУ 34490542, адреса: 16651, Чернігівська область, Ніжинський район, с.Талалаївка, вул.Прилуцька, 125) судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції у розмірі 1453,44 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складено 15.10.2026 року.
Головуючий: Судді: