ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 638/10632/24 Головуючий суддя І інстанції Хайкін В. М.
Провадження № 22-ц/818/4720/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: купівлі-продажу
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 жовтня 2026 року м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Маміної О.В., Тичкової О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 06 квітня 2026 року, у цивільній справі №638/10632/24, за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу,
в с т а н о в и в:
У червні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу.
Позовна заява мотивована тим, що після початку військової агресії с. Вірнопілля Ізюмського району Харківської області опинилось на лінії розмежування в зоні ведення активних бойових дій. В результаті вогневих обстрілів та прямого влучання, квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , була повністю зруйнована та не придатна для проживання. З метою реалізації отримання компенсації за пошкоджене чи зруйноване житло, позивач почала оформлювати необхідні документи. У зв`язку із тим, що у позивача відсутній витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки позивач придбала квартиру по усній домовленості без укладання письмового договору купівлі-продажу, 15.05.2024 року остання звернулась із листом-пропозицією до відповідача про укладення належним чином договору купівлі-продажу, котрий остання проігнорувала.
Крім цього, позивачу стало відомо, що відповідач почала оформлювати правовстановлюючі документи на квартиру та має намір отримати компенсацію за зруйноване житло. Вважає такі дії відповідача незаконними та мають ознаки шахрайства. Між позивачем та ОСОБА_4 в червні 2008 року було укладено усний договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - житлової квартири, загальною площею 85,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , вартістю за домовленістю 1 000 дол. США, та земельної ділянки, на якій вона розташована, площею 0,0600 га для житлового будівництва і обслуговування житлових споруд. Істотними умовами цього договору була повна оплата за квартиру в розмірі 1 000 дол. США та наступний розподіл витрат, пов`язаних з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та реєстрацію права власності.
Зазначила, що позивач, як покупець, виконала умови усного договору та сплатила вказану суму грошей продавцю. Однак посвідчити договір у нотаріуса не вдалося, бо як з`ясувалось ОСОБА_4 придбав вказану квартиру у відповідача без укладання відповідного договору купівлі-продажу. Крім цього, подальше укладення в письмовій формі договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна виявилось неможливим, оскільки ОСОБА_4 помер. Попередні власники квартири з села виїхали і проживали в іншому місті.
Починаючи з 2010 року, позивач постійно користувалась придбаним майном та підтримувала його в належному стані. На протязі всього терміну позивач щомісячно сплачувала комунальні послуги та податок на землю. Частина особових рахунків по комунальним послугам оформлена на ім`я померлого чоловіка позивача - ОСОБА_5 , котрий помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Враховуючи викладене, у зв`язку з відсутністю нотаріального посвідчення правочину просила суд визнати договір купівлі-продажу квартири дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Посилаючись на вказані обставини позивач просила суд: визнати дійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна - житлової квартири, загальною площею 85,4 м.кв., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати за позивачем право власності на житлову квартиру, загальною площею 85,4 м.кв., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнути з відповідача на користь позивача суму в розмірі 1 211,20 грн. відшкодування судових витрат зі сплати судового збору.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Харкова від 06 квітня 2026 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, у якій просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення є необ`єктивним, необґрунтованим та винесеним із грубим порушенням матеріального та процесуального законодавства.
Зазначила, що жоден із доводів Позивача не був урахований. Фактично вони були тільки продекларовані в рішенні. Позицію Позивача було в рішенні тільки оголошено. Так, судом першої інстанції повністю проігноровано мої доводи стосовно того, що на час укладання правочину з купівлі-продажу квартири, діяла Інструкція з ведення погосподарського обліку в сільських, селищних та міських радах затверджена Наказом Державного комітету статистики України № 95 від 18.04.2005, погосподарська книга - це документ, який містить записи про власника житла і відомості про членів його сім`ї, характеристику будинку з елементами експлікацій, його адресу, дані про земельну ділянку і її відведення. Самі записи у погосподарських книгах визнаються Верховним Судом як акти органів влади (публічні акти), що підтверджують право приватної власності (Постанови від 18 грудня 2013 року у справі № 6-137цс13 та у Постанові Верховного Суду від 06 листопада 2019 року у справі № 559/375/16-ц).
Вказала, що покази, допитаних в залі судового засідання свідків, викладені в рішенні суду, були змінені на користь Відповідачів та не відповідають дійсності. Будучи присутньою на всіх судових засіданнях, вона добре пам`ятаю покази свідків і можу з впевненістю стверджувати, що вони давали зовсім інші покази. Під час купівлі-продажу вищевказаної квартири, та в момент передачі коштів ОСОБА_4 були присутні батьки Відповідача, котрі завірили її в подальшому належному укладенні договору з Відповідачем. Зі змісту поданого Відповідачами відзиву вбачається, що за погодженням з Відповідачем та її покійним чоловіком, батькам Відповідача було надано згоду на надання квартири для проживання, а отже Відповідачу було відомо про укладений правочин. Не визнання, Відповідачем, в такому випадку заявлених позовних вимог є умисним ухиленням від належного укладання договору.
Зазначила, що твердження суду, про те, що договір купівлі-продажу є нікчемним бо ОСОБА_4 ніколи не був власником вищевказаної квартири, тому не мав жодних законних повноважень щодо розпорядження вказаним майном не спростовує її позовні вимоги, а навпаки підтверджує законність набуття права власності на вищевказану квартиру.
Зауважила, на протязі всього терміну позивач щомісячно сплачувала комунальні послуги та податок на землю. Частина особових рахунків по комунальним послугам оформлена на ім`я померлого чоловіка позивача - ОСОБА_5 , котрий помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Враховуючи викладене, у зв`язку з відсутністю нотаріального посвідчення правочину просила суд визнати договір купівлі-продажу квартири дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
У письмовому відзиві представник ОСОБА_2 - ОСОБА_6 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін.
Вказав, що Під час розгляду справи встановлено, що власниками спірної квартири є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . Апелянт не заперечує, що жодного договору купівлі-продажу між нею та відповідачами ніколи не укладалося. Навпаки, із самої апеляційної скарги вбачається, що позивач посилається на нібито укладений у 2008 році усний договір купівлі-продажу між нею та ОСОБА_4 .
Суд першої інстанції обґрунтовано зазначив, що навіть за умови існування між ОСОБА_4 та позивачем певної усної домовленості така домовленість не могла породити для позивача права власності на спірне майно. Таким чином, встановлена судом обставина відсутності у ОСОБА_4 права власності на квартиру сама по собі виключає можливість задоволення позовних вимог.
Зазначив, що на момент виникнення спірних правовідносин договір купівлі-продажу квартири відповідно до статті 657 ЦК України підлягав: обов`язковому укладенню у письмовій формі; нотаріальному посвідченню; державній реєстрації.
Відповідно до частини другої статті 220 ЦК України необхідною умовою є наявність письмових доказів досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору. Однак у матеріалах справи відсутні: договір; попередній договір; розписка про отримання коштів; листування сторін; будь-який інший письмовий документ, який підтверджував би домовленість сторін щодо предмета договору, ціни, порядку розрахунків та інших істотних умов. Суд першої інстанції цілком обґрунтовано виходив з того, що пояснення позивача та показання свідків не можуть замінити письмові докази, прямо передбачені законом як необхідна умова застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Суд першої інстанції правильно зазначив, що записи у погосподарських книгах мають обліковий характер та не є правовстановлюючими документами. Вони не підтверджують факт укладення договору купівлі-продажу та не посвідчують виникнення чи перехід права власності на нерухоме майно. Тому навіть гіпотетичне внесення до таких книг будь-яких відомостей не могло створити право власності у позивача або замінити договір купівлі-продажу.
В апеляційній скарзі Апелянт посилається на статті 330, 344 та 388 ЦК України. Такі посилання є юридично неспроможними. Предметом даної справи є виключно вимога про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Питання набувальної давності, добросовісного набуття майна або витребування майна з чужого незаконного володіння не були предметом позову та не підлягали дослідженню судом першої інстанції. Фактично Апелянт намагається змінити правову природу спору вже на стадії апеляційного перегляду, що суперечить вимогам цивільного процесуального законодавства.
У відповіді на відзив позивачка зазначила, що при купівлі- продажу квартири, та в момент передачі коштів ОСОБА_4 , останнім було написано розписку на її ім`я та передано документи на квартиру. Після повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України та початку військової агресії с. Вірнопілля Ізюмського району Харківської області опинилося на лінії розмежування в зоні ведення активних бойових дій. В результаті вогневих обстрілів та прямого влучання, квартира розташована за адресою: АДРЕСА_1 , була повністю зруйнована. Розписка та документи на квартиру знаходилися в квартирі та були втрачені. Факт написання розписки та передачі їй документів підтверджено показами свідка ОСОБА_7 , котра була допитана в залі судового засідання. Крім цього, за погодженням з Відповідачем та її покійним чоловіком, батькам Відповідача було надано згоду на надання позивачу для проживання квартири, при цьому останні завірили її в подальшому належному укладенні договору з Відповідачем. Це підтверджує, що Відповідачу було достовірно відомо про укладений правочин. Разом з тим, з метою підтвердження домовленості щодо усіх істотних умов договору купівлі- продажу квартири, та законності проживання та користування даним об`єктом нерухомості головою Вірнопільської сільської ради Ізюмського району Харківської області ОСОБА_8 в присутності ОСОБА_4 та батьків Відповідача було внесено записи до книги погосподарського обліку. Внесення даних записів, а також передані мені документи на квартиру та дана розписка про отримання коштів розцінювалися нею як письмові, законні підстави з набуття права власності на квартиру. Крім цього, в травні 2024 року звернулася із листом- пропозицією до Відповідача, про укладення належним чином договору купівлі- продажу, котрий остання проігнорувала. Починаючи з 2008 року позивачка разом зі своєю сім`єю проживала, користувалася, ремонтувала та облаштовувала квартиру. На протязі всього цього часу вважала себе повноцінною власницею даного майна, бо на власний розсуд без будь- якого погодження з Відповідачами вирішувала всі необхідні побутові та комунальні питання стосовно квартири. Протягом 16 років Відповідачі жодного разу не приїздили в квартиру та не підіймали питання з приводу власності на неї. Питання власності у Відповідачів виникло лише тоді, коли з`явилася можливість отримання компенсації в рамках державної програми « Є Відновлення» (а саме житлового сертифікату на суму близько 1800 000 грн.) за пошкоджене чи зруйноване, в результаті військової агресії рф, майно. Враховуючи вищевикладене, беручи до уваги, що зі своє сторони вона вжила всіх заходів та виконала всі залежні від мене умови для укладення договору купівлі-продажу квартири, можна дійти висновку про умисне ухилення Відповідача від належного укладання договору.
Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами факту укладення договору купівлі-продажу квартири саме з її власниками, а також відсутні правові підстави для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Суд апеляційної інстанції погоджується з таким висновком суду.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно з ч. 1-3 ст. 12, ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У разі, якщо правочин вчинений без дотримання вимог щодо його форми він може кваліфікуватися як: (а) нікчемний, у випадку якщо встановлений такий наслідок недотримання письмової форми на рівні закону (наприклад, ч. 2 ст. 1055, ч. 1 ст. 1257 ЦК); (б) неукладений (невчинений) в тому разі, коли недійсність за недотримання вимог щодо форми не встановлено, але відповідний договір повинен вчинятися в письмовій формі і сторона правочину не виявляла свою волю для вчинення правочину (наприклад, не підписала правочин); (в) вчинений, але заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків (абз. 2 ч. 1 ст. 218 ЦК).
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Вищезазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року (провадження №6-1288цс17) та неодноразово підтримано Верховним Судом, зокрема, у змісті постанов від 25 червня 2018 року у справі №922/2981/16, від 11 серпня 2021 року у справі № 199/3784/19 (провадження № 61-458св21), від 18 серпня 2021 року у справі №904/5868/18 (904/1983/20), що свідчить про усталеність судової практики у спорах за тотожних правовідносин.
Матеріалами справи підтверджується та судом встановлено, що відповідно до розпорядження Фонду комунального майна і приватизації Ізюмської районної ради народних депутатів №27 від 07 серпня 1996 року квартира АДРЕСА_2 була передана у спільну сумісну власність ОСОБА_2 та ОСОБА_9 . Право власності на вказану квартиру також зареєстровано КП «АБ та БТІ Ізюмського району Харківської області 18.10.1996 року за №35 в книзі №1.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав №380113388 від 24.05.2024 року, власником частки квартири АДРЕСА_2 , належить ОСОБА_2 (а.с.68 т.1).
ОСОБА_9 , 1970 року народження, помер ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Право власності на частку п`ятикімнатної квартири АДРЕСА_2 успадкувала дочка померлого - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом, посвідченого державним нотаріусом Четвертої Харківської міської державної нотаріальної контори Нікуліною О.М., спадкова справа №619/2015, зареєстровано в реєстрі за №1-376 (а.с.69-70 т.1).
Отже, належними та допустимими доказами підтверджено, що на момент розгляду справи власниками спірної квартири є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 по частці кожна.
За даними погосподарської книги Вірнопільської сільської ради 2006-2010 роки за адресою: АДРЕСА_1 значиться 6 членів домогосподарства, а саме: ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_11 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_8 ; за 2016-2020 роки значиться 4 члени сім`ї, а саме: ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_9 , ОСОБА_13 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_8 ; за 2021-2025 роки значиться 3 члени сім`ї, а саме: ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_14 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_8 .
За даними погосподарської книги Вірнопільської сільської ради за 2016-2020 роки, у розділі ІІ власниками квартири вказано: ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (а.с.169 т.1).
Позивач також надала до суду рахунки оплати за спожитий природний газ, а також сплату за земельний податок.
У судовому засіданні були допитані свідки.
Свідок ОСОБА_7 пояснила, що влітку 2008 року ОСОБА_15 передала грошові кошти ОСОБА_16 , який був власником квартири АДРЕСА_2 . В свою чергу ОСОБА_17 передав ОСОБА_18 якісь документи на квартиру. Яку саме суму грошових коштів та які документи були передані, свідок не пам`ятає. Проте зазначила, що грошові кошти передавались у гривні, про що ОСОБА_17 написав відповідну розписку.
Допитана якості свідка ОСОБА_19 , яка є матір`ю відповідача ОСОБА_2 пояснила, що ОСОБА_17 - це кум свідка, якого пустили пожити до спірної квартири. В подальшому звернулась сім`я позивачів та свідка та попросили пожити в квартирі. Позивач із своєю сім`єю проживали в одному селі. Невизначений термін позивач із своєю сім`єю проживали у квартирі та сплачували комунальні послуги. Відповідач не продавала квартиру, оскільки повинен укладатись письмовий договір купівлі-продажу та жодних коштів за продаж квартири не отримували.
Свідок ОСОБА_20 підтвердила факт проживання ОСОБА_1 разом із своєю сім`єю у квартирі за адресою: АДРЕСА_3 , від сусідів чула, що позивач в 2008 році купила вказану квартиру, проте під час укладання договору купівлі-продажу присутня не була.
Допитана свідок ОСОБА_21 пояснила, що позивач в 2008 році придбала спірну квартиру, проживала в с. Вірнопілля, разом із своєю сім`єю. До 2019 року (до вказаної дати в с. Вірнопілля проживала свідок разом із сім`єю та потім виїхали із селі), проживала позивач. ОСОБА_1 придбала квартиру у ОСОБА_22 , проте він не був власником вказаної квартири, власниками були двоє осіб (конкретно хто свідок не вказала). Оформити право власності на спірну квартиру ані позивач, ані ОСОБА_17 не змогли, оскільки були якість проблеми із правовстановлюючими документами. Свідок зазначила, що придбала квартиру саме у ОСОБА_22 , проте за яку суму та під час передачі грошей присутньою не була.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до статті 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків. Якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.
Частиною 1 статті 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із частиною 2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до частини 3 статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
За змістом частини 2 статті 220 ЦК України та роз`яснень, які надав Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним . Окремо Верховний суд вказує, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги та заперечення учасників справи.
За правилами статей 77, 78 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування, а допустимими - одержані у порядку, встановленому законом.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Предметом доказування у цій справі є встановлення: факту домовленості щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу; наявності у відчужувача права власності на квартиру; письмових доказів укладення договору; факту виконання договору; ухилення власника від його нотаріального посвідчення.
Під час судового розгляду встановлено, що ОСОБА_4 (особа, у якого позивач придбала квартиру), власником спірного нерухомого майна ніколи не був, право власності за ним у встановленому законом порядку не реєструвалося, що також підтверджується показами свідків.
Під час розгляду справи судом встановлено, що позивач не надала жодного належного письмового доказу на підтвердження: досягнення домовленості саме з власниками квартири; погодження всіх істотних умов договору; передачі грошових коштів власнику майна; ухилення власника від нотаріального посвідчення договору.
Надані позивачем виписки з погосподарських книг та лист органу місцевого самоврядування лише підтверджують факт обліку домогосподарства та проживання осіб за відповідною адресою, але не посвідчують виникнення чи перехід права власності на нерухоме майно.
За змістом статей 317, 319, 321 ЦК України лише власнику належать права володіння, користування та розпорядження майном, а право власності є непорушним.
Таким чином, ОСОБА_4 не був власником квартири, він не мав права її відчужувати. Відтак навіть за умови існування між ним та позивачем певної усної домовленості така домовленість не могла створити для позивача право власності на спірне майно-квартиру.
Доводи апеляційної скарги позивача про те що право власності підтверджується записами з погосподарських книг, колегія суддів відхиляє з огляду на те, що такі документи мають виключно обліково-довідковий характер, відображають склад домогосподарства та факт проживання осіб, однак не є правовстановлюючими документами і не підтверджують волевиявлення власника на відчуження майна.
Аргументи скарги про те, що позивач сплачувала комунальні послуги та вже тривалий час користується квартирою, колегія суддів не приймає, оскільки це не є підставою виникнення права власності, відповідно до статей 182, 334 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Також, подані позивачем виписки з погосподарських книг не підтверджують дійсність домовленості сторін, оскільки такі документи не містять волевиявлення власників квартири, умов щодо предмета правочину, погодженої сторонами ціни, даних про передачу коштів та відомостей про ухилення власників від нотаріального посвідчення.
Згідно із частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 386 ЦК України передбачено, що держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
Відповідно до положень ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
Позов про визнання права власності має декларативний характер і спрямований виключно на підтвердження вже існуючого речового права, а не на отримання майнової вигоди. Предметом такого позову є право, а не економічна цінність об`єкта нерухомості.
Подібні висновки викладені у постанові Великої палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року по справі 916/1608/18 в якій зазначено що: вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його. Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.
Така правова позиція відповідає висновкам Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеним у його постановах від 02 травня 2018 року у справі № 914/904/17, від 27 червня 2018 року у справі № 904/8186/17 та від 11 квітня 2019 року у справі № 910/8880/18, щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, відступати від яких Велика Палата Верховного Суду не вбачає правових підстав.
Колегія суддів зазначає, що навіть у разі фактичної передачі коштів особі, яка не є власником квартири, така обставина сама по собі не створює у позивача права вимагати визнання договору дійсним, оскільки частина друга статті 220 ЦК України може застосовуватися виключно за наявності домовленості з належним суб`єктом відчуження - власником майна.
Посилання у скарзі на добросовісність користування житлом та тривалість проживання також не можуть бути підставою для задоволення позову, оскільки судове рішення не може підміняти собою відсутній правочин щодо відчуження нерухомого майна.
Також, з 2008 року позивачем не надано належних доказів того, що остання зверталась до відповідача із питанням про врегулювання спору, тобто укладення договору купівлі-продажу квартири.
Під час розгляду справи не було встановлено судом, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 або власниками квартири ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , оскільки суду не надано жодного письмового доказу, який би свідчив про укладення договору, крім того, він укладався усно, що прямо суперечить законодавству. Рішення суду не може ґрунтуватися лише на свідченнях свідків. Суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним.
Під час розгляду справи судом встановлено, що договір купівлі-продажу квартири між сторонами у належній формі не укладався. Письмова форма договору дотримана не була, у зв`язку з чим відповідно до статті 657 ЦК України такий договір є нікчемним.
Згідно з частиною другою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У такому разі визнання цього правочину недійсним судом не вимагається. Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Пунктом 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що судам необхідно розмежовувати нікчемні та оспорювані правочини. Нікчемні правочини - це такі, недійсність яких установленa законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 ЦК України тощо), і вони не потребують судового визнання. Оспорювані правочини можуть бути визнані недійсними лише за рішенням суду.
Відповідно до частин першої та третьої статті 206 ЦК України усно можуть вчинятися лише ті правочини, які повністю виконуються сторонами в момент їх учинення, за винятком правочинів, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання письмового договору можуть вчинятися усно за домовленістю сторін, якщо це не суперечить закону або договору.
За таких обставин договір купівлі-продажу квартири, на який посилається позивач, не відповідає вимогам письмової форми, а тому є нікчемним у силу закону й не потребує судового визнання недійсним.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Окрім того, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та можливості визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї зі сторін від його нотаріального посвідчення та втрати іншою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити відповідний правочин. Проте позивач не довів наявність зазначених обставин.
За таких обставин підстави для застосування частини другої статті 220 ЦК України відсутні, оскільки закон вимагає саме встановлення судом факту ухилення, як активного, так і пасивного, а також втрати можливості посвідчення правочину внаслідок такої поведінки сторони.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість.
Як було встановлено під час розгляду справи, та відповідач звертала увагу суду на те, що між нею та позивачем не було укладено жодного договору, не передавала квартиру позивачу у власність, а позивач ніколи не сплачувала коштів на її користь.
Відповідач зауважила, що у її квартирі проживав ОСОБА_4 , однак і йому квартиру вони з її чоловіком не продавали, а лише дозволили ОСОБА_4 безкоштовно пожити у квартирі, але у зв`язку з тим, що ОСОБА_4 ввів асоціальний спосіб життя, накопичив борги по сплаті комунальних платежів, і приблизно у 2008 році його попросили звільнити квартиру. У цей же час звернулася ОСОБА_1 до її батьків з проханням пожити у квартирі, відповідач та її покійний чоловік ОСОБА_23 надали згоду батькам надати ОСОБА_1 квартиру для проживання на тих же умовах, що і ОСОБА_4 .
Твердження апеляційної скарги про те, що позивач є власником відповідно до погосподарської книги, колегія суддів не приймає, з огляду на те, що власниками є ОСОБА_9 та ОСОБА_2 відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 08.08.1996. (а.с.67).
Витягом з Державного реєстру речових прав №380113388 від 24.05.2024 року, власником частки квартири АДРЕСА_2 , належить ОСОБА_2 (а.с.68 т.1).
ОСОБА_9 , 1970 року народження, помер ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Право власності на частку п`ятикімнатної квартири АДРЕСА_2 успадкувала дочка померлого - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом, посвідченого державним нотаріусом Четвертої Харківської міської державної нотаріальної контори Нікуліною О.М., спадкова справа №619/2015, зареєстровано в реєстрі за №1-376.
Отже, належними та допустимими доказами підтверджено, що на момент розгляду справи власниками спірної квартири є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 по частці кожна (а.с.69-81 т.1).
За даними погосподарської книги Вірнопільської сільської ради 2006-2010 роки за адресою: АДРЕСА_1 значиться 6 членів домогосподарства, а саме: ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_11 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_8 ; за 2016-2020 роки значиться 4 члени сім`ї, а саме: ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_9 , ОСОБА_13 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_8 ; за 2021-2025 роки значиться 3 члени сім`ї, а саме: ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_14 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_8 . За даними погосподарської книги Вірнопільської сільської ради за 2016-2020 роки, у розділі ІІ власниками квартири вказано: ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (а.с.166-173 т.1).
Надані позивачем виписки з погосподарських книг та лист органу місцевого самоврядування лише підтверджують факт обліку домогосподарства та проживання осіб за відповідною адресою, але не посвідчують виникнення чи перехід права власності на нерухоме майно.
У пункті 13 постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що при вирішенні спору про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
Верховний Суд України в постанові від 30 січня 2013 року № 6-162цс12 зробив висновок про те, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною третьою статті 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов`язків для сторін.
Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Частиною 1 ст.657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч.ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України).
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
За змістом частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Відповідно до частин першої та другої статті 219 ЦК України у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним. Суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.
Аналогічні наслідки встановлені й до договору в статті 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду України від 18 квітня 2011 року у справі № 3-28гс11 вказано, що «господарськими судами встановлено, що майно було передано товариством суб`єкту підприємницької діяльності ОСОБА_36 за актом приймання-передачі майна 30 грудня 2007 року. Предметом спору за позовними вимогами суб`єкта підприємницької діяльності ОСОБА_36 є визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та визнання за ним права власності на придбане за договором майно з підстав ухилення товариством від нотаріального посвідчення даних договорів. Статтею 220 ЦК України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. (ч. 2 ст. 220 ЦК України). Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку(квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Частиною 3 ст. 640 ЦК України встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Відповідно до ч.1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, правила ст. 220 ЦК України не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов`язки. Таким чином, апеляційний господарський суд, рішення якого залишено без зміни касаційним судом, дійшов помилкового висновку про можливість застосування положень ст. 220 ЦК України та визнання спірних договорів купівлі-продажу об`єктів нерухомості дійсними, оскільки останні підлягають державній реєстрації і є вчиненими з моменту її проведення».
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.
Зазначене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України викладеним у постанові від 06 вересня 2017 року в справі N 6-1288цс17.
З наданих суду письмових доказів не вбачається факт вчинення договору купівлі-продажу, домовленість сторін щодо усіх істотних умов договору, вимоги до яких встановлені законом, позивачкою не доведено та судом не встановлено факту ухилення саме відповідачки від укладення нотаріально посвідченого договору.
Отже, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивач не набув права власності, а тому відсутні підстави для задоволення позову.
Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину, чого судом у справі встановлено не було.
Таким чином не встановлено ухилення відповідача від посвідчення правочину, якого між сторонами не було.
Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Укладений між сторонами договір містить всі суттєві умови: предмет договору, ціна продажу, умови оплати, перехід права власності, відповідальність сторін, тощо.
Отже, при вирішенні справи про визнання дійсним договору купівлі-продажу для суду має першочергове значення з`ясування питання, чи була наявна між сторонами домовленість щодо всіх істотних умов договору. При цьому допустимими доказами такої домовленості можуть бути лише письмові докази, якими відповідно до ч. 1 ст. 95 ЦПК є документи, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Тобто для визнання договору дійсним у судовому порядку є недостатнім надання позивачем пояснень з приводу домовленості щодо всіх істотних умов договору, а відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України такі обставини мають бути підтверджені письмовими доказами. До того ж необхідним є встановлення обставин дотримання сторонами вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачених чч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, оскільки їх недотримання визначено ст. 215 цього Кодексу в якості підстав недійсності правочину.
За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
Тобто, у зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У постанові Верховного Суду від 16 лютого 2022 року у справі № 522/6709/19 вказано, що визнання дійсним дво- чи багатостороннього правочину (конвалідація) на підставі частини другої статті 218 ЦК України норми допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми без нотаріального посвідчення зумовлює їх нікчемність). Визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Якщо застосовувати конструкцію удаваності до одностороннього правочину, то удаваний та прихований мають бути односторонніми правочинами.
У висновках, викладених у постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року під час розгляду справи № 665/2266/16-ц (провадження № 61-29416св18), від 17 квітня 2019 року під час розгляду справи № 2-4783/07 (провадження № 61-14587св18), від 19 березня 2020 року під час розгляду справи 623/2589/17-ц (провадження № 61-36385св18), від 23 листопада 2020 року під час розгляду справи № 363/230/18 (провадження № 61-8511св19) Верховний Суд зазначив, що при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому право чин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому, саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Слід зазначити, позивачем не доведено, що сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири, а також, що було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору.
Крім того, згідно ст. 392 ЦК України тільки власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Встановлено, між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 ані попередній договір купівлі-продажу, ані основний договір купівлі-продажу квартири в письмовій формі у встановленому законом порядку не укладалися.
Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що позивачем не надано жодного достовірного та достатнього доказу безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочинів та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Таким чином, усна домовленість між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 щодо купівлі-продажу квартири не відповідає письмовій формі та була укладена без дотримання обов`язкових вимог чинного на момент її вчинення законодавства щодо нотаріального посвідчення. Доказів ухилення саме відповідача ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення договору у матеріалах справи не міститься.
Звертаючись до суду з цим позовом, не довів той факт, що він є належним власником спірної квартири на підставі договору купівлі-продажу.
Показання допитаних судом свідків висновків суду не спростовують, та не можуть бути покладені в основу судового рішення.
Покази свідків в присутності яких були передані грошові кошти ОСОБА_4 , за відсутності письмових доказів на підтвердження досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу, не можуть вважатися достатніми доказами, які дають змогу дійти висновку про наявність обставин справи, що входять до предмету доказування.
Суд апеляційної інстанції відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що судом в оскаржуваному рішенні невірно було відтворено зміст показів свідків, оскільки факти та обставини, що становлять предмет доказування у даній справі відповідно до ч. 2 ст. 78 ЦПК України повинні бути підтверджені належними письмовими доказами, а не показами свідків.
При цьому, право власності на майно не може бути підтверджене лише показами свідків за відсутності жодного документального визнання відповідного права.
Відомості у погосподарській книзі не є правовстановлюючим документом на квартиру і не підтверджують право власності на неї.
Посилання апелянта у скарзі на положення закону, що регулюють правовідносини в сфері набуття права власності за особою в порядку набувальної давності, не впливають на правильність висновку суду про відсутність підстав для визнання права власності на квартиру за ОСОБА_1 , та не є предметом доказування у даній справі.
Суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позову з підстав його недоведеності, у зв`язку з неукладеності саме з відповідачем та не надав на підтвердження з цього приводу жодних доказів на підтвердження факту попередньої домовленості щодо укладення договору купівлі-продажу квартири.
Твердження апелянта про те, що саме з відповідачем було вирішено питання щодо купівлі квартири не підтверджує сама позивачка, оскільки вона зазначає що продавцем квартири був саме ОСОБА_4 ..
Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції надано вірну оцінку доказів, що надані позивачкою та показам свідків і ці доводи апеляційної скарги фактично зводяться до власної оцінки обставин справи і незгоди апелянта із висновками суду першої інстанції по оцінці доказів.
Отже суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що позивачем не доведене належними та допустимими доказами укладення договору саме з відповідачем та що вона безпосередньо ухилилася від його посвідчення. Навпаки, спростувала доводи позивача та відповідачем доведено її право власності на квартиру, та при цьому вона не заперечує проти того, що позивачці було надано дозвіл на тимчасове проживання у квартирі, ніяких договорів між позивачем та відповідачем не було укладено щодо купівлі цієї квартири.
Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції не звернув увагу на те, що позивачка у спірній квартирі проживає, здійснює її утримання, зробила у квартирі ремонт, сплачує за комунальні послуги, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки ці обставини не можуть бути підставою для визнання правочину дійсним.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija v. Spain від 09 грудня 1994 року, заява № 18390/91, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому це рішення суду відповідно до ст.375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Апеляційну скаргу залишено без задоволення, тому підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
постановив :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 -залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 06 квітня 2026 року-залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 16 жовтня 2026 року.
Головуючий В.Б. Яцина.
Судді колегії О.В. Маміна.
О.Ю. Тичкова.