ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 жовтня 2026 року
м. Київ
cправа № 925/384/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест»
на рішення Господарського суду Черкаської області від 29.12.2025 (суддя Спаських Н. М.)
і постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.06.2026 (головуючий суддя Скрипка І. М., судді Тищенко А. І., Шаратова Ю. А.)
у справі № 925/384/25
за первісним позовом Чигиринської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест»
про стягнення коштів та розірвання договору оренди землі
і за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест»
до Чигиринської міської ради
про визнання недійсною додаткової угоди,
(у судовому засіданні взяли участь: представник позивача - Постригань С. Г., представник відповідача - Чакалов А. К.)
ВСТУП
1. У цій справі перед Верховним Судом постало питання щодо можливості розірвання договору оренди землі внаслідок систематичної несплати орендної плати.
2. Верховний Суд позитивно відповів на зазначене питання, про що детально викладено далі у цій постанові.
3. ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав заявленого позову
4. Чигиринська міська рада (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (далі - ТОВ «Продагроінвест») про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 48 680,78 грн за період січня 2018 року - квітня 2024 року; розірвання договору оренди землі від 25.01.2010.
5. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що відповідачем допущене систематичне (два і більше випадків) порушення строків внесення орендної плати, тому Чигиринська міська рада вважає, що договір оренди землі від 25.01.2010 підлягає розірванню на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України. Крім того, позивач зазначив, що з 01.01.2018 до 31.01.2020 та з 01.03.2023 до 15.04.2024 відповідач нарахував та сплатив орендну плату не застосовуючи індекси інфляції, а з 31.05.2023 до 15.04.2024 нарахував та сплатив орендну плату ще й не застосовуючи відсоткову ставку в 4,5 % від НГО, визначену зареєстрованою у встановленому порядку додатковою угодою. Позивач зазначає, що заборгованість відповідача складає 48 680,78 грн, яка підлягає стягненню у судовому порядку. Сума до стягнення, яка заявляється виключає період, за який стягнення вже проведене з 01.02.2020 до 28.02.2023 на підставі постанови у справі №925/457/23.
6. ТОВ «Продагроінвест» подало до Господарського суду Черкаської області зустрічний позов до Чигиринської міської ради про визнання недійсною Додаткової угоди від 01.11.2011 до Договору оренди землі від 05.05.2010.
7. Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що додаткова угода до договору оренди укладена особою (Чигирик О. Ф.), який не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності, що підтверджується розпорядженням № 82 від 01.04.2011, тому, на думку ТОВ «Продагроінвест», вказана додаткова угода в силу приписів статей 203, 215 Цивільного кодексу України має бути визнана недійсною у судовому порядку.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень, ухвалених у цій справі
8. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 29.12.2025 первісний позов задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Продагроінвест» на користь Чигиринської міської ради кошти в сумі 48118,38 грн заборгованості з орендної плати. В частині стягнення 562,40 грн інфляційних втрат за 01.01.2023 - 30.04.2024 провадження закрито. Розірвано договір оренди землі від 25.01.2010, зареєстрований у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» від 05.05.2010 під № 041079800515. Відмовлено у задоволенні зустрічного позову повністю.
9. За первісним позовом суд першої інстанції дійшов висновку, що існування заборгованості по орендній платі, систематичні прострочення сплати щомісячних орендних платежів (або повністю або без індексації або без врахування збільшення ставки орендної плати), є підставою для розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі від 25.01.2010 за рішенням суду. Факти подальшого дотримання орендарем-відповідачем його обов`язку по щомісячній сплаті орендних платежів, сплата боргу за минулі періоди, про що надано докази у справу, самі по собі не анулюють раніше допущені порушення договору. Такі подальші виправлення вже вчинених порушень (навіть на стадії вирішення судового спору) не впливають на право Орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі статті 651 Цивільного кодексу України, так і на підставі частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
10. Стосовно зустрічного позову суд першої інстанції виснував, що всі доводи відповідача, що при укладенні спірної додаткової угоди від 01.11.2011 саме сторона Орендодавця мала якісь вади та недоліки стосовно відсутності необхідного обсягу повноважень на її підписання у першого заступника голови Чигиринської районної державної адміністрації Чигирика О. Ф., не стосуються відповідача і тому не порушують його права.
11. З аналізу доводів відповідача та за зібраними у справі доказами суд першої інстанції зазначив, що не вбачає порушеного персоніфікованого права у ТОВ «Продагроінвест» підписанням Додаткової угоди від 01.11.2011 та якій нормі чинного законодавства вона не відповідає.
12. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.06.2026 Господарського суду Черкаської області від 29.12.2025 залишено без змін.
13. Апеляційний господарський суд, погодившись з висновком суду першої інстанції щодо зустрічного позову, додатково зазначив, що з 07.10.2011 по 17.11.2011 повноваження голови Чигиринської РДА виконував перший заступник голови Чигиринської РДА - Чигирик Олексій Феофанович, і саме в цей час була підписана додаткова угода - 01.11.2011, зазначеним спростовуються доводи ТОВ «Продагроінвест» про неповноважність особи, яка підписала додаткову угоду.
14. Щодо первісного позову апеляційний господарський суд погодився з висновком суду першої інстанції, що до примусового стягнення з відповідача на користь позивача належить залишок боргу 48 118,38 грн (48680,78 - 562,40) за спірний період січня 2018 року по квітень 2024 року, який позивач розрахував за ставкою орендної плати 3 та 4,5% від НГО та з урахування індексів інфляції, а доводи відповідача про те, що у нього існує переплата по орендних платежах, яку навіть підтверджує податковий орган, судом апеляційної інстанції не прийнято до уваги, базуючись також і на висновках із даного питання у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.
15. Суд апеляційної інстанції відхилив доводи про незаконність застосування пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України зазначивши, що судом першої інстанції достеменно встановлені обставини справи, зокрема, що відповідач сплатив орендну плату за січень - березень 2022 року - у липні 2022 року; орендна плата за квітень 2022 року сплачена у листопаді 2022 року; орендна плата за травень - листопад 2022 року сплачена у грудні 2022 року; орендна плата за грудень 2022 року сплачена у лютому 2023 року; орендна плата за січень та лютий 2023 року сплачена у травні 2023 року (підтверджується факт прострочення платежів з орендної плати за усіма договорами оренди землі товариства за 2022 - 2023 роки). Вказане підтверджується і доданими до позову платіжними інструкціями, оскільки лише відповідач, на власний розсуд, заповнює платіжні інструкції, зокрема, вказує призначення платежу тощо.
Касаційна скарга
16. ТОВ «Продагроінвест» звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду Черкаської області від 29.12.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.06.2026 скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні первісного позову у повному обсязі, а зустрічний позов задовольнити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
17. У поданій касаційній скарзі скаржник як на підставу касаційного оскарження посилається на пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК України).
18. В обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України скаржник зазначає:
- судом першої та апеляційної інстанції застосовано норми права без урахування правових висновків щодо моменту набрання чинності додаткової угоди від 01.11.2011 до договору оренди землі від 25.01.2010 у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 907/882/22, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23. Скаржник вважає, що не врахувавши вище зазначені висновки Верховного Суду суди попередніх інстанцій прийняли незаконні рішення та помилково вважали, що додаткова угода набрала чинності саме 31.05.2023 та в період з 31.05.2023 до 10.04.2023 діяла ставка 4,5 %;
- оскаржувані рішення ухвалені з порушенням норм процесуального права (в тому числі з порушенням статті 75 ГПК України) та без урахування інших пунктів 95 - 111 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, які на думку скаржника є преюдиційними для сторін у даній справі;
- судом першої та апеляційної інстанції застосовано норми права, а саме пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України без урахування правових висновків щодо розірвання договору оренди землі від 25.01.2010 у подібних правовідносинах, викладених у пунктах 158-161 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі №925/457/23, у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23;
- судом першої та апеляційної інстанції застосовано норми права без урахування правових висновків щодо зустрічного позову у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц, постанові Верховного Суду від 24.02.2021 у справі № 375/438/16 (провадження № 61-28373св18) та помилково встановлено, що спірна додаткова угода є укладеною;
- судом першої та апеляційної інстанції застосовано норми права, зокрема неправильно визначили базовий місяць (грудень 2017 року) для нарахування індексації орендної плати за спірний період, без урахування правових висновків викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.
19. В обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України скаржник зазначає, що на даний час відсутній правовий висновок Верховного Суду щодо питання з якого моменту додаткова угода до договору оренди землі, яка укладена та не зареєстрована до 01.01.2013, набирає чинності і чи взагалі набирає.
20. Також скаржник зазначає, що на даний час відсутній правовий висновок Верховного Суду, який би давав однозначну відповідь на наступну правову ситуацію - чи може бути підставою для розірвання договору оренди землі ситуація, коли орендарем в минулих періодах було допущено випадки повної систематичної несплати орендної плати за договором, така заборгованість була орендарем добровільно погашена і на момент звернення з позовом до суду такої заборгованості вже немає і була давно погашена. Чи має право орендодавець за наявності саме такої фактичної ситуації вимагати розірвання договору оренди землі саме на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
21. Крім того, скаржник вважає, що в частині відсутності висновків Верховного Суду наявні підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав, визначених частиною п`ятою статті 302 ГПК України, так як дана справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Позиція інших учасників справи
22. У межах встановленого Верховним Судом строку Чигиринська міська рада подала відзив на касаційну скаргу ТОВ «Продагроінвест», у якому не погоджується з її доводами, просить залишити касаційну скаргу без задоволення. Щодо клопотання про передачу даної справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, позивач вважає, що касаційна скарга фактично не доводить існування неоднакової практики або існування системної правової невизначеності чи неможливість застосування вже сформованих правових висновків, тому Чигиринська міська рада вважає, що підстави, передбачені статтею 302 ГПК України, для передачі даної справи на розгляд Великої Палати відсутні.
23. Крім того, ТОВ «Продагроінвест» та Чигиринська міська рада подали додаткові письмові пояснення щодо яких Верховний Суд зауважує таке.
24. Відповідно до частини першої статті 161 ГПК України під час розгляду справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору винятково у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Згідно із частиною п`ятою цієї статті суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло під час розгляду справи, якщо визнає це необхідним. У даному випадку Верховний Суд не визнавав необхідним одержати від учасників справи додаткові письмові пояснення стосовно окремих питань. Сторони мали можливість подати свої пояснення у заявах по суті справи, передбачених для стадії касаційного оскарження. Тож відповідно до частини другої статті 118 ГПК України Верховний Суд залишає без розгляду подані сторонами пояснення як заяви по суті справи, що подані поза межами встановлених строків (аналогічні висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.11.2025 у справі № 916/992/25).
Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
25. Як з`ясували суди попередніх інстанцій щодо первинної позовної заяви, наслідками процедури роздержавлення позивач, Чигиринська міська рада, стала власником земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:000:1503 площею 86,01 га. Право власності за позивачем зареєстровано 16.10.2019 на підставі Наказу «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» серія та номер 23-1875/14-19 СГ, виданий 18.06.2019 ГУ Держгеокадастру у Черкаській області.
26. Сторонами не заперечується і матеріалами справи підтверджено, що попередньо, 25.01.2010 (дата визначається за її зазначенням в інших документах у справі) між Чигиринською РДА та ТОВ «Продагроінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1503 площею 86,01 га (далі - Договір).
27. Вказану земельну ділянку зареєстровано у ДЗК, про що в справу надано Інформацію. Суб`єктом права власності зареєстровано Чигиринську міську раду, право оренди земельної ділянки обліковано за ТОВ «Продагроінвест» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
28. Після реєстрації права комунальної власності на спірну земельну ділянку за Чигиринською міською радою 16.10.2019, з цієї дати у ділянки змінився лише власник, а отримувачем коштів як був так і залишився місцевий бюджет.
29. Спірна земельна ділянка знаходиться на території Чигиринської міської ради Черкаського району Черкаської області, колишньої Стецівської сільської ради Чигиринського району Черкаської області, яка згідно з рішенням Чигиринської міської ради від 09.01.2019 за № 14-1/VII «Про початок реорганізації Стецівської сільської ради шляхом приєднання до Чигиринської міської ради» була приєднана до Чигиринської міської ради.
30. Рада в свою чергу стала правонаступником всього майна, прав та обов`язків Стецівської сільської ради, в тому числі і щодо права вимоги виконання обов`язків за договорами оренди землі.
31. За умовами даного Договору в оренду передається земельна ділянка площею 86,01 га, в т. ч. ріллі - 86,01 га (пункт 2 Договору).
32. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2010 становить 1 143 796,00 грн (пункт 4 Договору).
33. Договір укладено на 49 років до 22 травня 2058 року (пункт 6 Договору).
34. Орендна плата вноситься в грошовій формі у розмірі трьох відсотків від нормативно-грошової оцінки, що становить 34314,00 грн в рік (пункт 7 Договору).
35. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 8 Договору).
36. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати на р/р № 33218812700546 банк одержувача МФО 854018 УДК в Черкаській області код платежу 13050200 не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним (пункт 9 Договору).
37. У пункті 39 Договору оренди землі від 25.01.2010 сторони погодили, що цей договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації.
38. Даний Договір зареєстровано у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 05.05.2010 за № 041079800515, про що містяться відмітки на Договорі.
39. До Договору додано викопійовку земель, кадастровий план, Акт передачі в натурі меж земельної ділянки площею 86,01 га та Акт прийому-передачі земельної ділянки від 06.05.2010.
40. Отже підписаний його сторонами Договір оренди землі 25 січня 2010 року, набув чинності для сторін 05 травня 2010 року після його державної реєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов`язки за цим договором, як-то: передати земельну ділянку - в орендодавця та вносити плату за користування нею - в орендаря.
41. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку (пункт 32 Договору).
42. 01.11.2011 між Чигиринською РДА та ТОВ «Продагроінвест» укладено Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі від 05.05.2010 (далі - Додаткова угода).
43. Згідно з умовами Додаткової угоди редагувався пункт 7 Договору який з урахуванням внесених змін звучить так:
« 7. Орендна плата вноситься у формі та розмірі: в грошовій формі у розмірі 4,5 (чотири з половиною) відсотків від нормативно-грошової оцінки, що складає 51471,00 грн. на 2011 рік.»
44. Сторони визнають, що відразу після її підписання ця Додаткова угода не була зареєстрована у встановленому законом порядку.
45. У прикінцевих положеннях Додаткової угоди вказано, що вона набирає чинності після підписання сторонами і є невід`ємною частиною Договору оренди землі.
46. За доводами позивача, з урахуванням висновків судів у справі №925/457/23 (у спорі між тими ж сторонами), Чигиринською міською радою аж у 2023 році були вчинені дії щодо державної реєстрації Додаткової угоди від 01.11.2011, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав від 31.05.2023.
47. В даному Витязі міститься інформація про державну реєстрацію речового права Орендодавця Чигиринської міської ради та Орендаря ТОВ «Продагроінвест» в тому числі і на підставі постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21 (залишена без змін постановою від 21.02.2023 Касаційним господарським судом Верховного Суду).
48. На адвокатський запит представника відповідача начальник центру надання адмінпослуг Чигиринської міської ради листом від 09.08.2023 повідомив, що 25.05.2023 за заявою позивача на підставі поданих документів - рішення Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21, Договір оренди землі між Чигиринською РДА та відповідачем від 05.05.2021, Додаткова угода від 01.11.2011 державним реєстратором була проведена реєстраційна дія змін до запису про інше речове право за номером 33786760.
49. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 скасоване частково, викладено його резолютивну частину в такій редакції:
Позов Чигиринської міської ради до ТОВ «Продагроінвест» про внесення змін до договору оренди землі задовольнити частково.
Внести зміни до преамбули та пунктів 1, 2, 4, 6 договору оренди землі від 25.01.2010, виклавши їх у наступній редакції: «Чигиринська міська рада в особі міського голови - Харченка Віктора Анатолійовича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», іменований далі - «орендодавець», з одного боку, та ТОВ «Продагроінвест» в особі директора - Бершадського Євгена Петровича, який діє на підставі Статуту, і в подальшому іменується - «орендар», з другого, на підставі рішення Чигиринської міської ради від 26.03.2021 № 366-7/VIII «Про внесення змін до договору оренди землі від 25.01.2010, укладеного із ТОВ «Продагроінвест», уклали цей договір про нижченаведене:
1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером [номер приховано]:01:000:1503, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
2. В оренду передається земельна ділянка площею 86,0100 га, в тому числі: рілля - 86,0100 га, з кадастровим номером [номер приховано]:01:000:1503, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату внесення змін до договору становить: 2 340 275 (два мільйони триста сорок тисяч двісті сімдесят п`ять) грн 46 коп.
6. Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років до 22.05.2058. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
50. З Витягу з Державного реєстру речових прав від 31.05.2023 вбачається, що для державної реєстрації речових прав на спірну земельну ділянку була подана і Додаткова угода від 01.11.2011.
51. В подальшому до Державного реєстру речових прав стосовно земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:000:1503 площею 86,0100 га було внесено запис про державну реєстрацію припинення іншого речового права орендаря ТОВ «Продагроінвест» від 15.04.2024 на підставі постанови Північного апеляційного господарського суду у справі №925/457/23 від 28.02.2024.
52. Даною постановою між сторонами було вирішено спір за позовом Чигиринської міської ради до ТОВ «Продагроінвест» про стягнення заборгованості з орендної плати за землю у сумі 297 787,95 грн та про розірвання договору оренди землі від 25.01.2010, який зареєстрований у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» від 05.05.2010 № 041079800515 з припиненням права оренди земельної ділянки з кадастровим №[номер приховано]:01:000:1503.
53. Постановою Північного апеляційного господарського суду скасовано рішення суду першої інстанції у цій справі, а позов Чигиринської міської ради до ТОВ «Продагроінвест» задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Продагроінвест» на користь Чигиринської міської ради -- 220779,11 грн заборгованості з орендної плати за землю, розірвано договір оренди землі від 25.01.2010, зареєстрований у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК» 05.05.2010 за №041079800515. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
54. 15.04.2024 Чигиринською міською радою було вчинено дії щодо припинення речових прав відповідача на спірну земельну ділянку.
55. Скасувавши це обтяження правами відповідача на спірну ділянку, Чигиринська міська рада, не маючи заборон на вчинення дій щодо розпорядження земельною ділянкою кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1503 площею 86,01 га, яка зареєстрована по даний час за Чигиринською РДА на праві комунальної власності, здійснила поділ зазначеної земельної ділянки на 5 нових ділянок, а саме: кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1705 площею 20,0000 га, кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1704 площею 20,0000 га, кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1703 площею 20,0000 га, кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1702 площею 20,0000 га, кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1706 площею 6,0100 га.
56. За доводами позивача, поділ був здійснений з метою передачі земельних ділянок на земельних торгах на більш вигідних умовах.
57. Дані обставини відповідач визнає і на час вирішення спору спірна земельна ділянка існує у складі 5 нових ділянок визначеними площами, за користування якими відповідач продовжує сплачувати орендну плату.
58. В подальшому, постановою Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 касаційну скаргу ТОВ «Продагроінвест» задоволено частково. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 та рішення Господарського суду Черкаської області від 04.10.2023 скасовано. Ухвалено нове рішення, яким позов Чигиринської міської ради до ТОВ «Продагроінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди землі задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Продагроінвест» на користь Чигиринської міської ради 32 769,50 грн заборгованості з орендної плати (індексація) за договором оренди земельної ділянки площею 86,01 га з кадастровим номером [номер приховано]:01:000:1503, підписаним сторонами 25.01.2010 та зареєстрованим 05.05.2010. У задоволенні іншої частини вимог позову відмовлено.
59. Обидві сторони визнають, що тим самим за результатами вирішення спору у справі № 925/457/23 постановою Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 було відмовлено саме в задоволенні позовної вимоги про розірвання Договору оренди землі від 25.01.2010 щодо користування земельною ділянкою кадастровий номер [номер приховано]:01:000:1503 площею 86,01 га, який і є зараз предметом нового спору у справі № 925/384/25.
60. Фактично Велика Палата Верховного Суду відновила дію Договору оренди землі від 25.01.2010, зареєстрованого у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 05.05.2010 за №041079800515.
61. Обґрунтуванням підстав для розірвання спірного договору у справі № 925/457/23 позивач вказував, що ТОВ «Продагроінвест» з лютого 2020 року неналежно виконує зобов`язання зі сплати орендної плати за договором, вносить її в меншому, ніж погоджено сторонами, розмірі, зокрема з урахуванням підписаної сторонами додаткової угоди від 01 листопада 2011 року та змін, внесених до договору за результатами розгляду справи № 925/640/21.
62. Суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідач не має заборгованості зі сплати орендних платежів, бо вказана додаткова угода не була зареєстрована і не набрала чинності, а орендна плата сплачувалася з урахуванням індексів інфляції. При цьому позивач не довів завдання йому істотної шкоди діями ТОВ «Продагроінвест», а відповідач не відмовився сплачувати орендну плату за землю, фактично сплативши її в інші пізніші строки, що зумовлено дією незалежних від його волі обставин (повномасштабне вторгнення рф).
63. Суд першої інстанції не розглядав інших підстав для розірвання договору (наприклад, порушення ТОВ «Продагроінвест» строків оплати, відмова від перегляду умов договору у зв`язку зі зміною розміру земельного податку, несплата ТОВ «Продагроінвест» пені у зв`язку з несвоєчасністю внесення щомісячних орендних платежів), оскільки Чигиринська міська рада навела такі додаткові підстави не у позові, а в дебатах у судовому засіданні 04.10.2022, тобто з порушенням строку, встановленого процесуальним законом.
64. Натомість постановою від 28.02.2024 Північного апеляційного господарського суду скасовано рішення Господарського суду Черкаської області від 04.10.2023 та ухвалив нове рішення про часткове задоволення позову, яким розірвав договір оренди спірної земельної ділянки та стягнув з ТОВ «Продагроінвест» на користь Чигиринської міської ради 220 779,11 грн заборгованості з орендної плати за землю; у задоволенні іншої частини вимог позову відмовив.
65. Північний апеляційний господарський суд при цьому обґрунтував чинність Додаткової угоди до Договору і виснував, що з 01.01.2013 розмір орендної плати вже становить 4,5 % від нормативної грошової оцінки, встановленої пунктом 4 Договору оренди землі. Оскільки в період з лютого 2020 року до грудня 2021 року ТОВ «Продагроінвест» сплачувало орендні платежі не в повному обсязі, а із січня 2022 року до лютого 2023 року ще й з недотриманням строків щомісячних орендних платежів, то апеляційний суд дійшов висновку про наявність фактичних (систематичне неналежне виконання відповідачем зобов`язань за договором щодо сплати орендної плати) та правових (стаття 651 Цивільного кодексу України, стаття 32 Закону № 161-XIV, стаття 141 Земельного кодексу України) підстав для розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі.
66. Скасовуючи обидва рішення попередніх судових інстанцій у справі №925/457/23 Велика Палата Верховного Суду в частині підставності розірвання Договору як суд касаційної інстанції визначив, що:
« 39. Для правильного вирішення спору, який виник під час виконання договору оренди від 25 січня 2010 року, Велика Палата Верховного Суду має надати відповідь на такі питання:
1) чи підлягала додаткова угода до договору оренди землі, підписана представниками сторін 01 листопада 2011 року, державній реєстрації та чи створює (змінює) вона права й обов`язки для сторін договору оренди землі у разі нездійснення її державної реєстрації;
2) чи виконав орендар свій обов`язок зі сплати орендної плати в погодженому сторонами розмірі, у тому числі з урахуванням індексу інфляції споживчих цін та з огляду на мінливий характер нормативної грошової оцінки землі;
3) у разі допущення орендарем порушення умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати, чи складають такі порушення визначену законом підставу для розірвання договору в судовому порядку.
40. Інші обставини (у тому числі обставини своєчасності здійснення орендарем щомісячних платежів, яким частково надана оцінка в рішеннях судів попередніх інстанцій) Велика Палата Верховного Суду не аналізує як такі, що не охоплюються визначеними Радою на її розсуд підставами позову в суді першої інстанції.».
67. Фактично у справі № 925/384/25 позивач просить розглянути ту саму позовну вимогу про розірвання Договору, але вже з підстави систематичної несвоєчасності внесення відповідачем орендних платежів за Договором.
68. У постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 Велика Палата Верховного Суду вказала, що такі підстави позову як розірвання договору за систематичну несвоєчасну сплату орендних платежів, при перегляді (в подальшому повністю скасованих рішень судів попередніх інстанцій) у цій справі не аналізуються і не розглядаються.
69. В зв`язку із цим суд касаційної інстанції визначився, що з урахуванням проведених розрахунків ТОВ «Продагроінвест» повністю здійснило оплату місячних платежів з орендної плати, але без урахування індексу інфляції, тобто недоплатило 32 769,50 грн індексації (249 245,03 грн - 216 475,53 грн).
70. Відповідно ТОВ «Продагроінвест» має заборгованість за індексацією, передбаченою умовами договору оренди землі, у сумі 32 769,50 грн.
71. За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку, що доводи касаційної скарги про здійснення апеляційним судом неправильного розрахунку заборгованості з орендної плати частково підтвердилися.
72. Однак у справі, яка переглядається, рада за спірний період мала законні очікування на отримання від ТОВ «Продагроінвест» 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання.
73. З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду констатувала, що немає підстав уважати, що Чигиринська міська рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору. Окремо Велика Палата Верховного Суду зазначила, що Чигиринська міська рада при укладенні договору не могла передбачити розміри індексів інфляції в 2020 - 2023 роках, а сплачена орендарем сума перевищує розмір орендних платежів, які б підлягали сплаті у спірний період без урахування інфляційних процесів.
74. За таких обставин за висновком Великої Палати стягнення з ТОВ «Продагроінвест» на користь Чигиринської міської ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідатиме критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.
75. Отже, доводи касаційної скарги ТОВ «Продагроінвест» про відсутність підстав для розірвання договору оренди знайшли своє підтвердження в ході касаційного перегляду.
76. Додатково Велика Палата Верховного Суду зауважила, що відповідно до частини першої статті 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
77. Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (пункт «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України).
78. Велика Палата Верховного Суду нагадала, що, звертаючись до суду з позовом про стягнення заборгованості і розірвання договору, Чигиринська міська рада у позовній заяві вказувала лише на неповну сплату орендних платежів з огляду на неправильно визначену орендарем ставку орендної плати (3 % замість 4,5 %) та нездійснення ним індексації. Позивач не посилався на систематичну (неодноразову) повну несплату ТОВ «Продагроінвест» щомісячних орендних платежів. Такі доводи Рада артикулювала лише на стадії судових дебатів у суді першої інстанції.
79. Відтак Велика Палата Верховного Суду з огляду на приписи частини третьої статті 300 ГПК України констатувала, що у неї немає підстав оцінювати спірні правовідносини на предмет необхідності застосування пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
80. З урахуванням висновків із постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/457/23, позивач уточнив обставини та правові підстави позову і при зверненні до суду із позовом у справі № 925/384/25 вказував вже на обставини систематичного порушення відповідачем умов Договору несвоєчасними сплатами орендної плати. І саме на цій підставі Чигиринська міська рада просить про розірвання Договору на підставі статті 141 Земельного кодексу України.
81. Стосовно зустрічного позову суди попередніх інстанцій встановили, що державна реєстрація Додаткової угоди від 01.11.2011 відбулася - 25.05.2023, про що свідчить сформований витяг з Державного реєстру речових прав від 31.05.2023 та довідка з Центру надання адмінпослуг Чигиринської міської ради.
82. Додаткова угода від 01.11.2011 від імені Орендодавця (Чигиринської районної державної адміністрації) підписана першим заступником голови Чигириком О. Ф., який діяв на підставі розпорядження райдержадміністрації від 01.04.2011 № 82.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
83. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
84. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги ТОВ «Продагроінвес» наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку, що подана у цій справі касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України
85. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
86. За змістом цієї норми, касаційний перегляд з вказаних підстав може відбутися за наявності таких складових:
- суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду;
- спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
87. У постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що для цілей застосування приписів процесуального закону, в яких вжитий термін «подібні правовідносини», зокрема і вищевказаного пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, таку подібність слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями.
88. При цьому з-поміж зазначених критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими.
89. Подібність правовідносин суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи. Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб`єктів (видової належності сторін спору) й об`єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).
90. Посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення, помилково.
91. Водночас слід виходити і з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
92. Як вже зазначалось, у касаційній скарзі скаржник, зазначає про застосування судами попередніх інстанцій норм права без врахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 16.03.2020 у справі №922/1658/19, постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 907/882/22, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц, від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц, постанові Верховного Суду від 24.02.2021 у справі №375/438/16.
Щодо доводів стосовно розірвання договору оренди землі
93. Предметом позову у справі, яка розглядається (925/384/25), є вимоги Чигиринської міської ради про розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несвоєчасності внесення ТОВ «Продагроінвест» орендних платежів за зазначеним договором, а також стягнення заборгованості з орендної плати.
94. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23, на яку посилається скаржник, деталізувала та диференціювала питання систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.
95. Так, у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного в її ж постанові від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, шляхом його конкретизації та вказала, що:
- пункт «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;
- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
96. У наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.
97. Окрім того, наголосила, що факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
98. У контексті положень частини другої статті 651 Цивільного кодексу України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України йдеться про факт систематичної повної несплати і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
99. Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, необхідним є встановлення таких обставин, як «систематичність» та «несплата», зокрема, орендної плати.
100. У справі, яка переглядається (925/384/25), суди попередніх інстанцій встановили, що за умовами пункту 9 Договору оренди землі від 25.01.2010 орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати на р/р № 3321[телефон приховано], банк одержувача МФО 854018 УДК в Черкаській області, код платежу 13050200 не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця. За даними первинних документів відповідач в період з 2018 року по 2023 року сплачував орендну плату з порушенням встановлених строків, а також не в повному обсязі за березень - квітень 2018 року, квітень 2021 року, січень - жовтень 2022 року, грудень 2022 року, січень - березень 2023 року, червень 2023 року.
101. Як вбачається з текстів оскаржених судових рішень, суди обох інстанцій врахували позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, і вказали, що існування заборгованості по орендній платі, систематичні прострочення сплати щомісячних орендних платежів (або повністю або без індексації або без врахування збільшення ставки орендної плати), є підставою для розірвання укладеного між сторонами Договору оренди землі від 25.01.2010 за рішенням суду. Факти подальшого дотримання орендарем-відповідачем його обов`язку по щомісячній сплаті орендних платежів, сплата боргу за минулі періоди, про що надано докази у справу, самі по собі не анулюють раніше допущені порушення Договору. Такі подальші виправлення вже вчинених порушень (навіть на стадії вирішення судового спору) не впливають на право Орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі статті 651 Цивільного кодексу України, так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
102. За таких обставин, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що систематичне порушення умов договору оренди землі в частині своєчасності та повноти щомісячної сплати орендної плати є підставою для застосування частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», та пункт «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
103. Верховний Суд відхиляє посилання скаржника на неврахування висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у пунктах 158-161 постанови від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 в частині застосування пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України щодо розірвання договору оренди землі, оскільки підстави позову в частині розірвання договору у зазначеній справі та справі, що переглядається (925/384/25) є неподібними.
104. У справі № 925/457/23 суди всіх інстанцій вирішували спір між сторонами з підстав застосування статті 651 ЦК України за доводами і доказами про неповну сплату орендної плати, натомість у справі, що переглядається № 925/384/25, врахувавши висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/457/23, позивач просить розірвати спірний договір оренди з підстави систематичної несвоєчасності внесення відповідачем орендних платежів за договором у відповідності до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
Щодо доводів стосовно набрання чинності додатковою угодою до договору оренди
105. Великою Палатою Верхового Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 було сформовано правовий висновок, зокрема, з питань щодо застосування статей 18, 20 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (в редакції до 01 січня 2013 року) щодо додаткових угод, підписаних до зазначеної дати.
106. Так, вирішуючи спір, Верховний Суд здійснив правову оцінку додаткової угоди між сторонами від 01.11.2011, обґрунтувавши висновок, що додаткова угода від 01.11.2011 до договору оренди землі, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації.
107. Суди попередніх інстанцій у справі, що переглядається (925/384/25), встановили, що з часу підписання додаткової угоди від 01.11.2011 її не було подано для державної реєстрації жодною із її сторін. Додаткову угоду № 1 від 01.11.2011 позивач зареєстрував 25.05.2023.
108. З текстів оскаржених судових рішень вбачається, що суди обох інстанцій врахували позицію Великої Палати Верхового Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, і дійшли висновку, що умова договору про зміну ставки орендної плати з 3 % до 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі розпочала свою зобов`язальну дію не з дати підписання додаткової угоди (01.11.2011), а лише з дати її державної реєстрації 25.05.2023.
109. Крім того, Верховний Суд не вбачає суперечності висновків судів попередніх інстанцій у справі, що переглядається, із викладеним у постановах від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, від 15.10.2025 у справі № 907/882/22, оскільки судові рішення у таких справах були ухвалені за інших фактичних обставин, які формують зміст правовідносин, та зібраних доказах, ніж у справі, що розглядається.
110. Так у постанові від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19 Верховний Суд навів висновок про відсутність необхідності реєстрації змін до договору оренди (в контексті зміни розміру орендної плати), зазначивши, що необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125, 126 ЗК, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК). На час внесення змін до договору оренди у цій справі (2016 рік), земельне законодавство не передбачало державної реєстрації таких договорів, тому положення статті 210 ЦК у цьому випадку не можуть бути застосовані.
111. У постанові від 15.10.2025 у справі № 907/882/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013, за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі, а їх права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди). Водночас державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього), а не умови договору оренди землі, зокрема, розмір орендної плати (додаткова угода у цій справі укладена в 2018 році).
112. Отже у зазначених скаржником справах № 922/1658/19, № 907/882/22 додаткові угоди щодо зміни розміру орендної плати укладались сторонам після виключення із Закону України «Про оренду землі» (з 01.01.2013) норм, які передбачали необхідність державної реєстрації додаткових угод. Натомість у справі, що переглядається (925/384/25), додаткова угода була укладена у 2011 року, тобто до внесених змін 01.01.2013 до Закону України «Про оренду землі», і у відповідності до норм чинного земельного законодавства на дату її укладення підлягала державній реєстрації.
113. З огляду на викладене, справи означені скаржником № 922/1658/19, №907/882/22 та дана справа № 925/384/25 у контексті змістовного критерію, визначеного Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, є неподібними.
114. Також, Верховний Суд не вбачає суперечності висновків судів попередніх інстанцій у справі, що переглядається (925/384/25), із висновком, викладеним у постанові від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, що розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
115. Як вбачається зі змісту оскаржуваних рішень судів попередніх інстанцій, суди встановили, що систематичність прострочення відповідачем сплати щомісячних орендних платежів, чим істотно порушив умови договору.
116. Наведене свідчить про відповідність висновків судів попередніх інстанцій правовим висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду України від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19 щодо встановлення істотності порушення договору.
117. Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо розміру ставки орендної плати, яка підлягала сплаті (у контексті преюдиціальних обставин, встановлених судовими рішеннями у справах між тими самими сторонами), викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі №925/457/23 (пункти 95-111) з огляду на таке.
118. Згідно з частинами четвертою, сьомою статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.
119. Велика Палата Верховного Суду в пункті 32 постанови від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 дійшла висновку, що преюдиційне значення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиційне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиційні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи (аналогічний висновок сформульовано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 917/1338/18 (пункт 61), від 16.11.2022 у справі №910/6355/20 (пункт 9.7)).
120. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків, такі як вчинення чи невчинення певної дії певною особою; настання чи ненастання певних подій; час, місце вчинення дій чи настання подій тощо. Обставини встановлюються судом шляхом оцінки доказів, які були досліджені в судовому засіданні. За наслідками такої оцінки доказів, зокрема щодо їх належності, допустимості, достовірності, достатності, суд робить висновок про доведеність чи недоведеність певних обставин. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин. Правова оцінка може полягати, зокрема, у висновках, зроблених у зв`язку з установленими судом життєвими обставинами, про те, чи виникли юридичні наслідки та які саме, чи порушене право особи, чи виконане зобов`язання належним чином відповідно до закону та договору, чи певна поведінка є правомірною або неправомірною, чи додержано стороною вимог закону тощо (від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц (пункт 136), від 16.11.2022 у справі № 910/6355/20 (пункт 9.8)).
121. У пункті 89 постанови від 13.05.2026 у справі № 456/252/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала про те, що правова оцінка суду і встановлені ним обставини не є тотожними поняттями. Висновки (судження) суду щодо прав і обов`язків сторін, зроблені на підставі встановлених при розгляді справи обставин, не є преюдиційними.
122. Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що Верховний Суд у справі № 925/457/23 надав саме правову оцінку обставинам щодо питання про те, чи вчиняли сторони дії, спрямовані на виконання умов додаткової угоди, незважаючи на непроведення її державної реєстрації у спірний період у зазначеній справі.
123. Отже, вказані висновки Верховного Суду не є преюдиційними обставинами для справи № 925/384/25 в розумінні частин четвертої, сьомої статті 75 ГПК України.
124. Крім того, не заслуговують на увагу заперечення скаржника стосовно визначення судами в оскаржуваних рішеннях грудня 2017 року як базового місяця для нарахування індексації орендної плати з посиланням на неврахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.
125. Так Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 виснувала, що за загальним правилом, індексація орендної плати здійснюється шляхом корегування суми орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць. Отже базовим місяцем уважатиметься місяць, у якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки. Оскільки у даній справі (925/457/23) нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, проведена 04 лютого 2019 року, і підлягала застосуванню з початку наступного бюджетного періоду, а саме з 01 січня 2020 року, Велика Палата Верховного Суду вважала, що для нарахування індексації орендної плати в період з лютого 2020 року (якій був спірним у справі № 925/457/23) базовим місяцем є січень 2020 року, натомість у справі, що переглядається № 925/384/25, предметом розгляду, зокрема, є непроведення індексації орендної плати починаючи січня 2018 року, тобто зазначений скаржником висновок Великої Палати сформований за інших фактичних обставин справи № 925/457/23 і є не релевантним до справи № 925/384/25, оскільки фактичні обставини у вказаних справах в частині індексації орендної плати є неподібними.
126. Посилання скаржника в обґрунтування доводів щодо визнання угоди неукладеною на висновки, які викладені у постановах Верховного Суду у справах № 145/2047/16-ц (суди встановили, що спірний договір, укладений від імені позивача, підписаний не ним, а іншою особою), № 227/3760/19-ц (суди встановили, що орендодавець не підписував оспорюваний договір, відповідно, волевиявлення щодо правочину не було, істотних умов цього договору не погоджував), № 375/438/16 (суди встановили, що підпис у додатковій угоді виконано іншою особою), не приймається судом касаційної інстанції до уваги, оскільки у справі, що розглядається, суд попередніх інстанцій, дослідивши наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності та надавши їм належну правову оцінку, встановили обставини наявності повноважень у особи, яка підписала додаткову угоду від Чигиринської міської ради.
127. Водночас доводи скаржника в цій частині по суті є лише цитуванням встановлених судом обставин у зазначених скаржником постановах, які не можуть вважатись висновками Верховного Суду щодо визнання угоди неукладеною.
128. Верховний Суд неодноразово наголошував, що неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права має місце, коли суд першої чи апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій подібній справі.
129. Натомість цитування скаржником правових позицій із постанов Верховного Суду з їх протилежним тлумаченням на власну користь не свідчить про порушення чи неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального чи процесуального права, застосованих з урахуванням предмету, підстав заявленого позову та встановлених обставин справи.
130. Отже, посилання скаржника на справи № 145/2047/16-ц, №227/3760/19-ц, № 375/438/16 не може бути розцінене Судом, як неврахування правового висновку, який би спростовував позицію судів попередніх інстанцій щодо наявності підстав для задоволення позову.
131. Отже, підсумовуючи викладене, Верховний Суд вбачає, що передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстава касаційного оскарження у цьому разі не знайшла свого підтвердження, за відсутності її належного обґрунтування.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України
132. У касаційній скарзі на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень частини другої статті 391 та частини восьмої статті 261 ЦК України.
133. Відповідно до приписів пункту 3 частини третьої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
134. Зі змісту зазначеної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики, шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
135. У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
136. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.03.2023 у справі №154/3029/14-ц зазначила, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.
137. Отже, формування Верховним Судом висновку має стосуватися спірних конкретних правовідносин, ураховуючи положення чинного законодавства та встановлені судами під час розгляду справи обставини. При цьому формування правового висновку не може здійснюватися поза визначеними статтею 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.
138. Скаржник у касаційній скарзі зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання з якого моменту додаткова угода до договору оренди землі, яка укладена та не зареєстрована до 01.01.2013, набирає чинності і чи взагалі набирає, а також чи може бути підставою для розірвання договору оренди землі ситуація, коли орендарем в минулих періодах було допущено випадки повної систематичної несплати орендної плати за договором, така заборгованість була орендарем добровільно погашена і на момент звернення з позовом до суду такої заборгованості вже немає і була давно погашена. Чи має право орендодавець за наявності саме такої фактичної ситуації вимагати розірвання договору оренди землі саме на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
139. В світлі наведеного колегія суддів зазначає, що у подібних правовідносинах Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновки у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 щодо підстави для розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 щодо застосування статей 18, 20 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (в редакції до 01 січня 2013 року) щодо додаткових угод, підписаних до зазначеної дати.
140. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях у справі, що розглядається, повністю узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.
141. Доводи ж касаційної скарги в цій частині фактичного зводяться до викладення такого висновку у тому формулюванні, як це необхідно відповідачу в межах конкретної справи, та надання іншої оцінки доказам, на підставі яких суди першої та апеляційної інстанцій встановили фактичні обставини справи, що стали підставою для задоволення позову, переоцінка яких виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції, визначених статтею 300 ГПК України.
142. Таким чином, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень із зазначеної підстави.
143. В касаційній скарзі ТОВ «Продагроінвест» заявило клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав визначених частиною п`ятою статті 302 ГПК України, так як дана справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
144. Розглянувши вказане клопотання, Суд відзначає таке.
145. Відповідно до частини п`ятої статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
146. Тобто, по-перше, правова проблема має існувати не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості справ, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності; мають існувати обставини, з яких вбачається, що відсутня стала судова практика у відповідних питаннях, поставлені правові питання не визначені на нормативному рівні, відсутні процесуальні механізми вирішення такого питання тощо; по-друге, вирішення виключної правової проблеми вплине на забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.
147. Про виключність правової проблеми з точки зору якісного критерію можуть свідчити такі обставини: з касаційної скарги вбачається, що суди припустилися явної й грубої помилки у застосуванні норм процесуального та матеріального права, в тому числі свавільного розпорядження повноваженнями, й перегляд справи Великою Палатою Верховного Суду потрібен з метою унеможливлення її повторення у подальшій судовій діяльності; норми матеріального чи процесуального права були застосовані судами першої чи апеляційної інстанцій таким чином, що постає питання щодо дотримання принципу пропорційності, тобто забезпечення належного балансу між приватними та публічними інтересами; наявні колізії в нормах матеріального права, що викликає необхідність у застосуванні аналогії закону чи права, або постає питання щодо дотримання принципу верховенства права.
148. При цьому справа буде мати принципове значення, якщо йдеться про правове питання, яке потребує пояснення і зустрічається у невизначеній кількості справ у разі, якщо надана на нього відповідь піддається сумніву або якщо існують різні відмінні позиції і це питання ще не вирішувалося вищою судовою інстанцією, а також необхідне тлумачення щодо застосування нових законів. Разом з тим не є виключною правовою проблемою правове питання, відповідь на яке є настільки ясною і чіткою, що вона може бути знайдена без будь-яких проблем.
149. Верховний Суд зазначає, що застосування таких критеріїв є сталим і послідовним, викладеним Верховним Судом і Великою Палатою Верховного Суду, у низці судових рішень (наприклад, від 10.07.2019 у справі №431/5643/16-ц, від 28.04.2020 у справі № 357/13182/18, від 23.06.2020 у справі № 910/8130/17, від 09.07.2020 у справі № 610/1065/18, від 15.09.2020 у справі № 910/32643/15, від 13.10.2020 у справі № 640/17296/19, від 23.10.2020 у справі № 906/677/19, від 14.04.2021 у справі № 757/50105/19, від 22.04.2021 року у справі № 640/6432/19, від 28.04.2021 у справі № 916/1977/20, від 18.05.2021 у справі № 758/733/18), адже виключна правова проблема, необхідність для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики є оціночними поняттями.
150. Втім клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду не містить аргументовано переконливого обґрунтування наявності глибоких розходжень у судовій практиці щодо застосування однієї і тієї ж норми права, в тому числі, наявності правових висновків суду касаційної інстанції, які прямо суперечать один одному у справах з подібними правовідносинами; не викладено правової проблеми, яка б потребувала узгодження висновків Верховного Суду, зроблених за результатами розгляду справ судами різних юрисдикцій; відсутні також і посилання на справи, у яких виникає проблема правозастосування з подібними правовідносинами.
151. Отже, заявлене відповідачем клопотання не містить належного обґрунтування для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, яке визначене частиною шостою статті 302 ГПК України.
152. З огляду на викладене вище у задоволенні клопотання відповідача про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду слід відмовити.
153. Інші доводи касаційної скарги позивача підставами касаційного оскарження не обґрунтовані, підставою відкриття касаційного провадження не слугували, вирішального значення для правильного розгляду цієї справи не мають, а тому судом касаційної інстанції і не розглядаються.
154. Доводи поданого Чигиринською міською радою відзиву на касаційну скаргу ТОВ «Продагроінвест» ураховуються Верховним Судом у тій мірі, що відповідає викладеному у цій постанові.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
155. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішенні судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
156. Згідно з положеннями статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення ? без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
157. У цій справі скаржник не довів неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, як необхідної передумови для скасування ухвалених ними судових рішень, у зв`язку з чим касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення залишенню без змін.
Розподіл судових витрат
158. Оскільки Суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає судові рішення, що оскаржувались, без змін, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.06.2026 та рішення Господарського суду Черкаської області від 29.12.2025 у справі №925/384/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя О. В. Случ
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил