Рішення № 141369628 у справі № 752/31331/25 від 10.11.2026

Справа № 752/31331/25

Номер провадження 2/404/2977/26

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

заочне

10 листопада 2026 року Фортечний районний суд міста Кропивницького в складі:

головуючого судді - Іванової Н.Ю.

при секретарі - Коцюбі Т.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Задерей О.В. до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» про стягнення коштів

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2025 року адвокат Задерей О.В. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Голосіївського районного суду міста Києва з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» про стягнення коштів, просив стягнути з відповідача на користь позивача грошові кошти у розмірі 628 836 грн., інфляційні втрати у розмірі 424718,61 грн., а також три проценти річних за період користування грошовими коштами у розмірі 85044,07 грн. та понесені судові витрати у справі.

В обґрунтування поданого позову зазначено, що 16 лютого 2021 року між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір №КК.06.1.011 купівлі-продажу квартири.

Відповідно до умов договору сторони зобов`язалися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

На виконання умов попередніх договорів у в установлені строки позивачем було здійснено перерахунок грошових коштів на зазначені в договорі реквізити повіреного продавця.

16 лютого 2021 року перераховано 14 000 грн., 23 лютого 2021 року перераховано 363 302 грн., 07 травня 2021 року перераховано 84 000 грн., 19 серпня 2021 року перераховано 84 000 грн., 16 листопада 2021 року перераховано 83534 грн.

07 грудня 2021 року позивач отримала довідку ТОВ «СІБІЕС СЕЙЛЗ» згідно якої позивач сплатила грошові кошти, розмір яких становить 628 836 грн. без ПДВ. Позивач перерахувала всю суму забезпечувального платежу.

В свою чергу станом на 13 травня 2024 року основний договір укладено не було, будівництво багатоквартирного будинку зупинено, жодні дії для його будівництва не вчиняються з лютого 2022 року, тобто більше 2 років.

Вказано, що у квітні 2024 року позивач отримала від відповідача лист, в якому продавець посилаючись на введення військового стану на території України та здорожчання будівельних матеріалів повідомив, що вартість будівництва квадратного метру зросла. За результатами розрахунку сума доплати на 1 м2 складає 7868 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 200 доларів США згідно комерційного курсу валют станом на дату укладення нової редакції попереднього договору купівлі-продажу квартири про збільшення ціни.

Вказаним листом відповідач також підтвердив, що зупинив свою роботу з 24 лютого 2022 року. Відповідач не виконав свої зобов`язання у визначені попередніми договорами строки, будівництво будинку не було закінчено, а зараз посилаючись на введення військового стану та здорожчання матеріалів, просив здійснити доплату.

Враховуючи, що попередній договір купівлі-продажу квартири є нікчемним, відповідач має повернути одержані кошти, а також інфляційні втрати та 3% річних.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду міста Києва від 29 грудня 2025 року справу передано на розгляд Подільського районного суду міста Кропивницького.

Ухвалою судді Подільського районного суду міста Кропивницького від 12 травня 2026 року матеріали позовної заяви передано на розгляд за територіальною юрисдикцією (підсудністю) до Фортечного районного суду міста Кропивницького.

Ухвалою судді Фортечного районного суду міста Кропивницького від 23 червня 2026 року прийнято до розгляду матеріали справи, відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

Ухвалою суду від 13 липня 2026 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті в судовому засіданні.

У судове засідання від представника позивача, адвоката Задерей О.В. надійшла заява про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив задовольнити. Не заперечував проти ухвалення заочного рішення судом.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився, був повідомлений належним чином про місце, дату та час судових засідань по вказаній справі. Правом подання відзиву, надання доказів не скористався.

Враховуючи вищенаведене, суд вважає за можливе розглянути справу по суті на підставі наданих сторонами доказів.

Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню.

Як установлено судом, 16 лютого 2021 року між позивачем та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» укладено попередній договір №КК.06.1.011 купівлі-продажу квартири, за яким зокрема: сторони зобов`язуються в майбутньому, в чіткій відповідності до усіх умов та положень попереднього договору, укласти договір купівлі-продажу квартири, з наступними характеристиками: адреса будинку - АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ; тип приміщення - квартира; проектний номер - 35, кількість кімнат - 1; поверх 6; секція - 6; проектна загальна площа - 45,24 кв.м, детальне розміщення якої на поверсі зазначено у додатку №1 до цього попереднього договору, та буде розташована у багатоквартирному житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Продавець на день укладення попереднього договору є інвестором будівництва житлового будинку (із усім обладнанням, інструментами, підсобними та допоміжними приміщеннями, внутрішніми інженерними мережами), яке здійснюється на підставі та у відповідності до дозволу на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року №ІУ 1131824324476, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кіровоградської міської ради (п. 1.3 попереднього договору).

Сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири, за яку вона буде продана покупцю згідно основного договору, становитиме: 628 836 грн. без ПДВ.

Вказана орієнтована загальна вартість квартири розраховується як добуток загальної проектної площі квартири та вартості 1 (одного) кв.м. площі квартири. Вартість 1 (одного) кв.м. площі квартири становить 13 900 грн. без ПДВ.

Покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний сплатити продавцю, шляхом перерахування на рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири, а саме 628 836 грн. без ПДВ та у строки, визначені попереднім договором (п.2.2. попереднього договору);

Сторонами погоджено, що забезпечувальний платіж покупець зобов`язується сплатити, шляхом перерахування грошових коштів на банківській реквізити повіреного продавця - ТОВ «СІБІЕС СЕЙЛЗ».

Попередній договір купівлі-продажу квартири укладено в простій письмовій формі.

На виконання умов позивачем було здійснено перерахунок грошових коштів на зазначені в договорі реквізити повіреного продавця.

В силу приписів статті 239 ЦК України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Відповідно до ч.1 ст.1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії.

Таким чином, обов`язок з виконання зобов`язання та повернення коштів, наданих представнику продавця на виконання договору доручення щодо підписання попереднього договору і отримання грошових коштів, покладається саме на довірителя, тобто Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон».

Основний договір укладено не було, будівництво багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 зупинено, будинок в експлуатацію не введено.

У квітні 2024 року позивач отримав від відповідача лист, в якому продавець посилаючись на введення військового стану на території України та здорожчання будівельних матеріалів повідомив, що вартість будівництва квадратного метру зросла.

Вказаним листом відповідач також підтвердив, що зупинив свою роботу з 24 лютого 2022 року. Відповідач не виконав свої зобов`язання у визначені строки, будівництво будинку не було закінчено, а зараз посилаючись на введення військового стану та здорожчання матеріалів, просив здійснити доплату.

Станом на день розгляду справи судом, зобов`язання відповідачем не виконані, кошти не повернуті, відповідач на спростування позиції позивача не надав доказів щодо введення будинку в експлуатацію та здачі квартири позивачу, а також доказів укладення та підписання основного договору, тобто прострочення виконання зобов`язання відбулося з вини відповідача.

З наявних в матеріалах справи попереднього договору вбачається, що він нотаріально не посвідчений, а отже є нікчемним в силу ст.635, 675 ЦК України.

Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі.

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Оскільки попередній договір його учасниками укладається з метою забезпечення укладання у майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна, то за правилами статті 635ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина друга статті 215, частина перша статті 216 ЦК України).

Установивши, що укладені сторонами попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна, у порушення вимог статті 635 ЦК України, не посвідчені нотаріально, і що відповідач їх умови не виконав, житловий будинок в експлуатацію не здав, сторони основні договори не оформили, суд дійшов висновку про нікчемність попередніх договорів купівлі-продажу квартир.

Вирішуючи спірні правовідносини, не залежності від назви договору, суд також повинен встановити його зміст та волевиявлення сторін.

Згідно висновків, що викладені в постанові Верховного Суду від 18 травня 2023 року по справі №910/7975/21, правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків. Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 19.08.2020 у справі № 915/1302/19. Водночас якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відповідно до статті 235 ЦК України є удаваним.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, по захист якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 5.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.47)).

Правовідносини, що виникли між сторонами за умовами попереднього договору, відповідно до якого сторони в майбутньому домовилися про укладення основного договору - купівлі-продажу об`єкта інвестування - квартири в багатоквартирному будинку, на виконання якого позивач вніс вартість новоствореного об`єкта будівництва, а відповідач зобов`язався передати йому зазначене майно після введення будинку в експлуатацію, фактично за своїм змістом є правовідносинами з інвестування майна до яких підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Зважаючи на те, що сторонами при укладені попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна не дотримані вимоги ст. 657 ЦК України щодо нотаріальної форми їх посвідчення, вказані правочини в силу ч.1 ст. 220 ЦК України є нікчемними і не створюють ніяких юридичних наслідків крім тих, що пов`язані з їх недійсністю, зокрема, з повернення отриманих за нікчемним правочином коштів і застосування до спірних правовідносин положень ст.570 ЦК України, з необхідністю визначення, що внесена покупцем сума на виконання попереднього договору є заставою або авансом в розумінні чинного законодавства та угоди сторін.

Надаючи оцінку попередньому договору, суд зазначає, що є встановленими сторонами в договорі предмет, ціна та строки виконання, тобто право відношення має всі необхідні ознаки договору.

Відповідач взяв на себе зобов`язання побудувати квартири в багатоквартирному будинку в майбутньому, у визначені строки, за кошти позивача, що визначено договором, при цьому сторони обумовили, що ціна є сталою та не може бути змінена.

Згідно умов, сторони визначили суму як забезпечувальний платеж, що відповідає й вказівкам на призначення платежу в платіжних дорученнях та були сплачені з метою оплат за виконання зобов`язань відповідачем.

Згідно змісту ст.546 ЦК України визначено вичерпні види забезпечення виконання зобов`язання у виді неустойки, поруки, гарантії, застави, притримання, завдатку, права довірчої власності. Інших видів забезпечення чинним цивільним законодавством не встановлено.

Сторонами обумовлено, що забезпечувальні платежі є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання, але зі змісту договорів не конкретизовано та не встановлено сторонами яким саме та в чому він полягає.

Частина 2 ст.546 ЦК України не конкретизує та не визначає в чому саме полягає зміст визначення терміну іншого виду забезпечення виконання зобов`язання. Тому при вирішенні справи судом повинно бути з`ясовано до якого виду забезпечення виконання зобов`язання відноситься правова природа забезпечувального платежу, згідно попереднього договору, що сплачений позивачем.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно правової позиції, викладеній в постанові Верховного Суду від 01.10.2020 року, справа №361/8331/18, визначено, що авансом визнається сума, що сплачується як попередній платіж у рахунок належних платежів. Відповідно аванс не виконує забезпечувальної функції. Сторона, що видала аванс, вправі вимагати його повернення в разі припинення зобов`язання до початку його виконання, а також у всіх випадках невиконання договору. На відміну від авансу завдаток підлягає поверненню тільки в разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості виконання.

Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.

Судом беруться до уваги доводи позивача, що сплата коштів та підписання договору між сторонами мали реальний намір щодо фактичного інвестування, подальшого будівництва та передання у власність об`єкту нерухомого майна - квартири. Крім того, відповідач приступив до виконання зобов`язання, розпочав будівництво, збудувавши декілька поверхів багатоквартирного житлового будинку, але будівництво не довів до кінця. Така поведінка сторін є реальною та спрямованою на настання правових наслідків, тобто не свідчить про факт недійсності намірів сторін, свідчить про існування правовідносин договірного характеру в цілому, а наміри сторін закріплені в письмовому договорі.

Враховуючи викладене, з відповідача слід стягнути суму коштів, що була сплачена позивачем як забезпечувальний платіж.

Серед позовних вимог позивачем також заявлено про стягнення з відповідача інфляційні втрати та 3% річних.

Згідно з частиною другою статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

При цьому суд зазначає, що сплата трьох процентів річних від простроченої суми та інфляційних нарахувань не має характеру штрафних санкцій і є способом захисту майнового права та інтересу кредитора шляхом отримання від боржника компенсації (плати) за користування ним коштами, належними до сплати кредиторові.

Формулювання ст.625 ЦК, коли нарахування процентів тісно пов`язується із застосуванням індексу інфляції, орієнтує на компенсаційний, а не штрафний характер відповідних процентів, а тому 3 % річних не є неустойкою у розумінні положень ст. 549 ЦК.

Отже, за змістом наведеної норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3 % річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Відповідно до укладеного попереднього договору відповідач зобов`язувався завершити будівельно-монтажні роботи однак, такі роботи не було завершено, будинок в експлуатацію не зданий.

Отже, відповідач допустив прострочення зобов`язання, тому наявні підстави для стягнення з нього на користь позивача трьох відсотків річних та інфляційних збитків.

Відповідачем не спростовано розрахунок, докази щодо неправильності нарахування інфляційних збитків та трьох відсотків річних у суду відсутні.

У відповідності до ст.141 ЦПК України суд здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись ст. 12, 13, 76-81, 137, 141, 200, 247, 263-265, 280 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», на користь ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 628 836 грн., інфляційні втрати у розмірі 424718,61 грн., три проценти річних за період користування грошовими коштами у розмірі 85044,07 грн.,9108,79 грн. витрат по сплаті судового збору та 40 000 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», місцезнаходження: 01033, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 61Б, поверх 6, кімната 3, код ЄДРПОУ 40162043.

Повний текст судового рішення складено 10.11.2026 року.

Суддя Фортечного районного суду

міста Кропивницького Н. Ю. Іванова