УХВАЛА
03 червня 2026 року
м. Київ
cправа № 912/958/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,
розглядаючи у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "Альбіон-Істейт"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.04.2026 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2025 у справі
за позовом Державного закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі"
до Приватного підприємства "Альбіон-Істейт",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Кіровоградської обласної державної адміністрації
та за участю Кіровоградської обласної прокуратури
про розірвання договору, скасування державної реєстрації права власності, зобов`язання вчинити дії,
ВСТАНОВИВ:
Узагальнений зміст і обґрунтування позовних вимог
1. Державний заклад професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" (далі - Ліцей, Позивач) звернувся до місцевого господарського суду з позовом до Приватного підприємства "Альбіон-Істейт" (далі - Підприємство, ПП "Альбіон-Істейт", Відповідач), в якому просив:
- розірвати, укладений між сторонами Інвестиційний договір № 08/07 від 21.09.2007;
- скасувати державну реєстрацію права власності ПП "Альбіон-Істейт", здійснену в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, який є невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щодо об`єкта незавершеного будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером [номер приховано]:29:255:0010, за адресою: м. Кіровоград (нова назва Кропивницький), вул. Декабристів (нова назва Панченка Володимира), буд. 26, реєстраційний номер майна 38893387, дата прийняття рішення про державну реєстрацію 28.12.2012;
- зобов`язати Підприємство усунути перешкоди Ліцею у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером [номер приховано]:29:255:0010 за адресою: м. Кропивницький, вул. Панченка Володимира, буд. 26, шляхом демонтажу фундаменту, об`єкта незавершеного будівництва та звільнення земельної ділянки від будівельних матеріалів.
2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Ліцей з посиланням на приписи статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) стверджував про вчинення Підприємством істотного порушення згаданого Інвестиційного договору, яке полягає у невиконанні зобов`язань щодо завершення узгодженого сторонами будівництва в розумний строк (минуло більше 17 років з моменту укладення договору). Щодо інших вимог Ліцей зазначав про незаконність реєстрації за Відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва з підстав її проведення без правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а також наполягав на обмеженні своїх прав землекористувача внаслідок знаходження на цій земельній ділянці означеного об`єкта, фундаменту, а по суті належних Підприємству будівельних матеріалів.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
3. Розглядаючи заявлений позов, господарський суд першої інстанції встановив, а господарський суд апеляційної інстанції перевірив, що 21.09.2007 Підприємство (як Інвестор-забудовник) і Ліцей (як Замовник) уклали Інвестиційний договір № 08/07 (далі - Інвестиційний договір, Договір), згідно з умовами якого:
- Інвестор-забудовник взяв на себе зобов`язання здійснити інвестування коштів (майна) в будівництво об`єкту, всіх передбачених договором та законодавством дій щодо реалізації проекту і передати у власність Замовнику частину результату здійсненого інвестування (прийнятого в експлуатацію об`єкту), а Замовник, зі свого боку, зобов`язався передати Інвестору-забудовнику свої функції, права та обов`язки замовника будівництва об`єкту і надати земельну ділянку під це будівництво (п. 1.1.);
- після прийняття побудованого об`єкту в експлуатацію Інвестор-забудовник набуває у встановленому законодавством порядку право власності на нього, за винятком приміщення перукарні та дев`яти готельних номерів, які передає у власність Замовнику. Загальна площа частини об`єкту, що передається Замовнику становить 678 кв. м. Остаточна величина цієї площі може корегуватися та дорівнюватиме, відповідно до проектно-кошторисної документації, фактичній площі приміщень, що передаються у власність Замовнику (п. 1.2.);
- об`єкт має бути розташований на земельній ділянці площею 0,19 га згідно з генеральним планом та планом землекористування (п. 1.4.);
- статус замовника (окрім майнових прав на об`єкт у відповідності до п. 1.2) за цим договором залишається у Замовника лише в обсязі прав та обов`язків, що не можуть бути передані Інвестору-забудовнику відповідно до вимог законодавства України (п.2.1.); У правовідносинах з третіми особами (в т.ч. з органами державної влади, державного контролю та органами місцевого самоврядування), повноваження Замовника виконує Інвестор-забудовник, на якого згідно з договором або укладених на його виконання угодами, покладені функції щодо реалізації проекту (п.2.2.);
- у момент укладення сторонами договору Замовник передає Інвестору - забудовнику всі документи, пов`язані з реалізацією проекту (п. 2.4.);
- Договір серед прав та обов`язків Замовника передбачає: набути право власності на частину об`єкту, визначену пп. 1.2-1.3. цього Договору після прийняття закінченого будівництвом об`єкту в експлуатацію, у порядку та строки, визначені Договором; сприяти у випадку потреби Інвестору-забудовнику в одержанні у відповідних органах, організаціях, установах необхідних вихідних даних на проектування, правовстановлюючих та інших дозвільних документів, необхідних для реалізації проекту; надати земельну ділянку Інвестору-забудовнику під будівництво об`єкту з відповідними правовстановлюючими документами на неї (п. п. 3.1., 3.2.);
- Інвестор-забудовник має права замовника нового будівництва (пп. 3.3.1. п. 3.3.);
- з моменту передачі Інвестору-забудовнику Замовником земельної ділянки, наданої під будівництво та розміщення об`єктів та споруд і правовстановлюючих документів на неї, Інвестор-забудовник приймає на себе за цим Договором зобов`язання виконувати обов`язки по реалізації проекту (але не виключно), зокрема виконувати обов`язки замовника по будівництву об`єкту на весь період реалізації проекту у обсязі, необхідному для цього (пп. 3.4.1. п. 3.4.);
- Інвестор-забудовник в межах своєї компетенції, яка випливає з функцій, переданих їй за цим договором, укладає з третіми особами угоди, що необхідні для реалізації проекту (пп. 4.1. п. 4);
- договір набуває чинності з моменту затвердження цього договору Міністерством освіти і науки України, і діє до моменту повного виконання Сторонами своїх зобов`язань (п. 8.1.).
4. Договір містить погодження на його укладення Спеціальною комісією з майнових питань Міністерства освіти і науки України.
5. Земельна ділянка за адресою: м. Кропивницький, вул. Панченка Володимира, 26 перебуває у Ліцея на праві постійного користування згідно з Державним актом серії ЯЯ № 159008 від 08.04.2010.
6. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:29:255:0010, загальною площею 0,6255 га власником останньої є Кіровоградська обласна державна адміністрація.
7. 27.10.2008 надано позитивний висновок комплексної державної інвестиційної експертизи на проект будівництва 6-ти поверхового адміністративно-торговельно-готельного комплексу.
8. 06.11.2008 Підприємству видано Дозвіл на виконання будівельних робіт зі строком дії до 31.01.2011.
9. 28.12.2012 зареєстровано право приватної власності ПП "Альбіон-Істейт" на об`єкт незавершеного будівництва на спірній земельній ділянці.
10. В матеріалах справи відсутні докази здійснення будь-яких дій щодо виконання Договору після наведених вище подій (отримання висновку, дозволу, реєстрації права).
11. Поряд з цим, у матеріалах справи наявні рішення суду у справах № 14/94 і № 12/128, якими встановлено обставини відсутності порушених прав Ліцею, у тому числі, прав постійного землекористувача, у зв`язку з укладенням Договору.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
12. Господарський суд Кіровоградської області рішенням від 12.08.2025 позов Ліцею повністю задовольнив. Ухвалив розірвати Інвестиційний договір, скасувати державну реєстрації права власності Відповідача на об`єкт незавершеного будівництва та зобов`язати останнього усунути перешкоди Позивачеві у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу фундаменту, об`єкта незавершеного будівництва та звільнення ділянки від будівельних матеріалів.
13. За наслідками здійснення апеляційного провадження Центральний апеляційний господарський суд ухвалив постанову від 08.04.2026, якою рішення місцевого господарського суду залишив без змін.
14. Рішення судів узагальнено обґрунтовані такими аргументами і обставинами.
14.1. Відповідно до статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
14.2. У статті 651 ЦК України зазначено про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
14.3. Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Тобто суди повинні встановити, чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
14.4. Здійснивши аналіз умов Інвестиційного договору суди з`ясували, що він містить окремі положення договору будівельного підряду, зберігаючи, при цьому, правову природу інвестиційного договору.
14.5. За цим Договором Ліцей поклав на Підприємство виконання функцій замовника (забудовника) будівництва на земельній ділянці, яка належить йому на праві постійного користування. Відповідач за Договором зобов`язався виконувати функції замовника (забудовника) будівництва із залученням власних коштів чи коштів третіх осіб та з правом на укладення угод з третіми особами до повної реалізації проєкту - введення в експлуатацію побудованого об`єкта.
14.6. В межах виконання Договору Підприємство одержало висновок комплексної державної інвестиційної експертизи на проект будівництва від 27.10.2008 № Ф-112К/08 та отримало дозвіл на виконання будівельних робіт від 06.11.2008.
14.7. Крім того, на виконання Договору на земельній ділянці розпочато будівництво та побудовано 10% об`єкту. На вказане незавершене будівництво зареєстровано право власності за ПП "Альбіон-Істейт" 28.12.2012.
14.8. В той же час, вже протягом більше десяти років плановане сторонами будівництво зупинено, будь-які роботи не ведуться.
14.9. Частиною другою статті 846 ЦК України передбачено, що якщо у договорі підряду не встановлені строки виконання роботи, підрядник зобов`язаний виконати роботу, а замовник має право вимагати її виконання у розумні строки, відповідно до суті зобов`язання, характеру та обсягів роботи та звичаїв ділового обороту.
14.10. З огляду на відсутність в Інвестиційному договорі конкретних строків виконання Підприємством своїх зобов`язань з виконання будівельних робіт, суди дійшли висновку про те, що оцінку обставинам виконання Відповідачем своїх зобов`язань варто проводити з врахуванням наведених положень частини другої статті 846 ЦК України, оскільки, за таких обставин Відповідач повинен був виконати зазначене зобов`язання у розумні строки.
14.11. Поняття "розумний строк" є оціночним, тобто таким, що визначається у кожному конкретному випадку з огляду на сукупність усіх обставин, він залежить від багатьох факторів та не повинен перевищувати меж необхідності.
14.12. Надавши оцінку усім наявним у матеріалах справи доказам, а також умовам укладеного між сторонами Інвестиційного договору, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що термін невиконання Відповідачем протягом майже двадцяти років взятих на себе зобов`язань за Договором щодо будівництва об`єкту інвестування не є розумним, що свідчить про порушення Відповідачем взятих на себе зобов`язань та істотне порушення умов вказаного Договору, внаслідок чого Позивач був позбавлений того на що він розраховував - отримання у власність частини об`єкту інвестування, що за наведених обставин є підставою для його розірвання в силу частини другої статті 651 ЦК України.
14.13. Відповідач не обґрунтував наявності будь-яких обставин, що виправдовують тривале невиконання Договору або унеможливлюють його виконання, при тому, що будівництво об`єкта залишається незавершеним протягом майже 20 років з дати укладення.
14.14. Наявність судових спорів стосовно правомірності укладення спірного Договору, які завершились до 2012 року, також не пояснює причини невиконання цього договору після 2012 року.
14.15. Результатом виконання Договору мало стати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та набуття Позивачем права власності на його частину. Натомість, після укладення Договору та протягом всього його строку дії Ліцей не отримав нічого з того, на що розраховував при укладені вказаного договору. Тому збереження договірних відносин сторін у даному випадку матиме наслідком обмеження прав Позивача на користування земельною ділянкою протягом невизначеного проміжку часу, а відтак позовні вимоги Ліцею про розірвання Договору є підставними і підлягають задоволенню.
14.16. Поряд з цим, одним із обов`язкових документів, який подається для реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, є документ, який посвідчує право на земельну ділянку заявника, тобто документ, який підтверджує право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна згідно з абзацом 2 частини третьої статті 331 ЦК України.
14.17. Згідно наданих ОКП "Кіровоградське обласне бюро технічної інвентаризації" документів, підставою реєстрації права власності Підприємства на об`єкт незавершеного будівництва стали такі документи: дозвіл на виконання будівельних робі від 06.11.2008, виданий ПП "Альбіон-Істейт"; Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 07.03.2008, виданий Ліцею; план меж земельної ділянки; Інвестиційний договір; замовлення ПП "Альбіон-Істейт" по проведення інвентаризації від 18.11.2009.
14.18. Отже, серед документів щодо земельної ділянки Відповідач надав державний акт, який посвідчує право Ліцею на земельну ділянку, та Інвестиційний договір, укладений між сторонами.
14.19. Однак, укладений між сторонами Договір не передбачає передачу Підприємству права користування земельною ділянкою, що слідує як зі змісту Договору, так і встановлених рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 19.08.2010 у справі № 14/94 обставин.
14.20. Також вказаний Договір не має правових ознак суперфіцію, оскільки згідно приписів статті 413 ЦК України лише власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.
14.21. Звідси, оскільки недотриманням вимог законодавства щодо подання всіх необхідних документів для реєстрації права свідчить про незаконність такої реєстрації, а також порушує права Позивача, як законного землекористувача відповідної земельної ділянки, позовні вимоги останнього про скасування оспорюваної реєстрації є обґрунтованими.
14.22. Крім цього, відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
14.23. Відповідно до частини третьої статті 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
14.24. З урахуванням обставин розірвання Інвестиційного договору та скасування реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, наразі вказані матеріали розміщуються Відповідачем на спірній земельній ділянці за відсутності правових підстав і таке розміщення перешкоджає Позивачеві в безперешкодному користуванні земельною ділянкою.
14.25. З урахуванням викладеного позовні вимоги Ліцею про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу фундаменту, об`єкта незавершеного будівництва та звільнення земельної ділянки від будівельних матеріалів також є обґрунтованими і підлягають задоволенню.
Касаційна скарга та її узагальнені доводи
15. Не погодившись із судовими рішеннями, Підприємство звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в позові.
16. Підставами касаційного оскарження ухвалених у цій справі судами попередніх інстанцій рішення та постанови Відповідач визначає підстави, передбачені пунктами 1 і 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
17. Обґрунтовуючи наявність зазначених підстав касаційного оскарження, скаржник зазначає про неправильне застосування і порушення судами норм матеріального і процесуального права, зокрема:
- частини другої статті 651, статті 846 ЦК України за відсутності висновку Верховного Суду щодо правильного застосування наведених норм права у подібних правовідносинах, а саме при виконанні інвестиційних договорів, якими не встановлено конкретного строку завершення будівельних робіт;
- частини другої статті 651 ЦК України при неврахуванні висновку Верховного Суду щодо правильного застосування наведеної норми права, викладеного у постанові від 06.05.2025 у справі № 922/639/23.
18. Також наголошує на помилковості висновків судів щодо належності обраного Позивачем способу захисту, неправомірності процедури реєстрації об`єкта незавершеного будівництва, незастосування інституту добросовісності набувача спірного майна, обґрунтованості участі прокурора у цій справі та підтвердження його повноважень.
Узагальнені доводи інших учасників справи
19. Ліцей надіслав відзив на касаційну скаргу, в якому з доводами скаржника не погоджується. Стверджує, що Верховний Суд вже неодноразово викладав висновки щодо застосування частини другої статті 651, статті 846 ЦК України у подібних правовідносинах (постанова від 11.02.2020 у справі № 910/15004/18, від 08.09.2022 у справі № 910/277/21) і зміст оскаржених судових рішень свідчить про те, що вони таким висновкам відповідають. В іншій частині наголошує, що касаційна скарга є лише формою незгоди з рішеннями судів попередніх інстанцій без наведення належних правових обґрунтувань для цього. У зв`язку з цим, просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, оскарженні рішення і постанову залишити без змін.
20. Від прокурора також надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він стверджує про безпідставність аргументів скаржника. Скаргу вважає формальною та необґрунтованою, в той час як ухвалені рішення і постанову судів попередніх інстанцій законними та такими, що повністю відповідають приписам матеріального та процесуального законодавства. Прокурор просить залишити касаційну скаргу Підприємства без задоволення, оскаржені судові рішення - без змін.
Касаційне провадження
21. Верховний Суд ухвалою від 04.05.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Відповідача на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.04.2026 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2025 у цій справі з підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1 і 3 частини другої статті 287 ГПК України.
22. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення прокурора ОГП (Гамор Н. В.), представників Позивача (Надєєва О. О.) і Відповідача (Самсонюк Я. О.), перевіривши наявність зазначених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження судових рішень, дослідивши наведені у скарзі та відзивах на неї доводи, Верховний Суд дійшов висновку про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ПП "Альбіон-Істейт" у даній справі з огляду на таке.
23. Відповідно до приписів пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
24. Суд касаційної інстанції вже неодноразово висновував, що при касаційному оскарженні судових рішень із згаданої підстави необхідним є з`ясування відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, та наявність/відсутність подібності правовідносин та наявність/відсутність неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
25. Положення пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України спрямовані на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин, та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
26. Здійснюючи касаційне провадження у цій справі, колегія суддів з`ясувала, що Верховний Суд у постанові від 11.02.2020 у справі № 910/15004/18 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Українські Готелі" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торг-Альянс" про розірвання інвестиційного контракту та стягнення збитків за істотне порушення умов договору, а саме невиконання відповідачем протягом десяти років взятих на себе зобов`язань за інвестиційним контрактом щодо будівництва об`єкта інвестування зазначив таке:
"…50. Згідно із ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
51. Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог 11 ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
52. За своєю суттю та правовою природою інвестиційний контракт є інвестиційним договором, укладеним між двома суб`єктами господарювання. Водночас, інвестиційний договір, як окремий вид цивільно-правових договорів, може містити положення різних видів цивільно-правових договорів залежно від предмету та цілей інвестування (договору про спільну діяльність, капітального будівництва, кредитування, купівлі-продажу, довірчого управління майном).
53. Здійснивши аналіз умов інвестиційного контракту апеляційний суд встановив, що інвестиційний контракт містить окремі положення договору будівельного підряду, зберігаючи, при цьому, правову природу інвестиційного договору.
54. За змістом Закону України «Про інвестиційну діяльність» (тут і далі в редакції, чинній час укладення спірного договору), що визначає загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України, інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно.
55. Відповідно до ст. 7 цього Закону всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. За рішенням інвестора права володіння, користування і розпорядження інвестиціями, а також результатами їх здійснення можуть бути передані іншим громадянам та юридичним особам у порядку, встановленому законом. Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
56. Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності (ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
57. Згідно зі ст. 837 ЦК України за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу. Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові. Для виконання окремих видів робіт, встановлених законом, підрядник (субпідрядник) зобов`язаний одержати спеціальний дозвіл. До окремих видів договорів підряду, встановлених параграфами 2-4 цієї глави, положення цього параграфа застосовуються, якщо інше не встановлено положеннями цього Кодексу про ці види договорів.
58. Відповідно до ст. 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов`язаних з місцезнаходженням об`єкта. До договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.
59. Частиною 2 ст. 846 ЦК України передбачено, що якщо у договорі підряду не встановлені строки виконання роботи, підрядник зобов`язаний виконати роботу, а замовник має право вимагати її виконання у розумні строки, відповідно до суті зобов`язання, характеру та обсягів роботи та звичаїв ділового обороту.
60. Відповідно до ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.
61. Пунктом 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
62. Частина 3 ст. 653 ЦК України, ч. 4 ст. 188 ГК України також передбачають, що договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.
63. Відповідно до ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
64. У ст. 651 ЦК України зазначено про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
65. Істотність порушення договору визначається за об`єктивними ознаками та обставинами, що вказують на значну міру позбавлення того на що особа розраховувала при укладенні договору
66. Вирішуючи питання щодо наявності обставин істотного порушення відповідачем зобов`язань за інвестиційним контрактом № 40-іі/04 від 30.09.2005, апеляційний суд встановив обставини зупинки будівництва та нездійснення відповідачем будівельних робіт протягом більше десяти років. При цьому відповідач не заперечував вказаних обставин…
…68. Апеляційний суд встановив, що конкретного строку виконання зазначеного зобов`язання відповідача по облаштуванню фундаменту і встановленню фундаментної плити інвестиційним контрактом не передбачено…
…74. Таким чином, з огляду на відсутність в інвестиційному контракті конкретних строків виконання відповідачем своїх зобов`язань по облаштуванню фундаменту і встановленню фундаментної плити, апеляційний суд, врахувавши положення ч. 2 ст. 846 ЦК України, дійшов правомірного висновку про те, що за таких обставин відповідач повинен був виконати зазначене зобов`язання у розумні строки.
75. Поняття «розумний строк» є оціночним, тобто таким, що визначається у кожному конкретному випадку з огляду на сукупність усіх обставин, він залежить від багатьох факторів та не повинен перевищувати меж необхідності.
76. Надавши оцінку усім наявним у матеріалах справи доказам, а також умовам укладеного між сторонами інвестиційного контракту № 40-іі/04 від 30.09.2005, зокрема п. 4.2.8, суд апеляційної інстанції дійшов правомірного висновку про те, що термін невиконання відповідачем протягом десяти років взятих на себе зобов`язань за інвестиційним контрактом щодо будівництва об`єкту інвестування не є розумним, що свідчить про порушення відповідачем взятих на себе зобов`язань та істотне порушення відповідачем умов вказаного контракту, внаслідок чого позивач був позбавлений того на що він розраховував - отримання у власність об`єкту інвестування, що за наведених обставин є підставою для його розірвання на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України".
27. З викладеного слідує, що у постанові від 11.02.2020 справі № 910/15004/18 Верховний Суд вже надав правовий висновок щодо правильного застосування частини другої статті 651, статті 846 ЦК України у подібних правовідносинах, а саме при виконанні інвестиційних договорів, якими не встановлено конкретного строку завершення будівельних робіт, вказавши, що за таких обставин виконання робіт має бути проведене у "розумні строки", в той час як порушення цих строків, внаслідок чого інша сторона правочину позбавляється того на що вона розраховувала (отримання у власність об`єкту інвестування) є підставою для розірвання укладеного інвестиційного договору.
28. Аналогічний правовий висновок Верховний Суд повторив у постанові від 08.09.2022 у справі № 910/277/21 за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до 1) Приватного акціонерного товариства "Авіакомпанія "Віта"; 2) Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" про розірвання інвестиційного договору № 19 від 30.12.1998.
29. Як вже зазначалося, надавши оцінку усім наявним у матеріалах цієї справи доказам, а також умовам укладеного між сторонами Інвестиційного договору, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що термін невиконання Відповідачем протягом майже двадцяти років взятих на себе зобов`язань за Договором щодо будівництва об`єкту інвестування не є розумним, що свідчить про порушення Відповідачем взятих на себе зобов`язань та істотне порушення умов вказаного Договору, внаслідок чого Позивач був позбавлений того на що він розраховував - отримання у власність частини об`єкту інвестування, що за наведених обставин є підставою для його розірвання в силу частини другої статті 651 ЦК України.
30. Таким чином, як про те підставно стверджує Позивач у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд вже неодноразово викладав висновки щодо застосування частини другої статті 651, статті 846 ЦК України у подібних правовідносинах, а зміст оскаржених судових рішень однозначно свідчить про те, що вони таким висновкам цілковито відповідають.
31. Пунктом 4 частини першої статті 296 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що Верховний Суд у своїй постанові викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку, коли Верховний Суд вважає за необхідне відступити від такого висновку). Якщо ухвала про відкриття касаційного провадження мотивована також іншими підставами, за якими відсутні підстави для закриття провадження, касаційне провадження закривається лише в частині підстав, передбачених цим пунктом.
32. Таким чином, оскільки після відкриття касаційного провадження у цій справі виявилося, що Верховний Суд вже викладав висновок щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення місцевого господарського суду відповідно до такого висновку, згідно з наведеним пунктом 4 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ПП "Альбіон-Істейт" на судові рішення у даній справі з підстави касаційного оскарження, передбаченої у пункті 3 частини другої статті 287 ГПК України.
33. Ще однією підставою касаційного оскарження рішень судів попередніх інстанцій у цій справі скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.
34. Згідно з вказаним пунктом підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
35. Тобто, відповідно до положень згаданої норми, касаційний перегляд з указаних підстав може відбутися за наявності таких складових:
(1) суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду;
(2) спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
36. Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.
37. Водночас суд касаційної інстанції зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
38. Враховуючи наведене, проаналізувавши обставини правовідносин у даній справі та у справі, на неврахування правового висновку в якій посилається скаржник у касаційній скарзі, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку, що правовідносини у порівнюваних справах не є подібними, а тому підстави для здійснення касаційного провадження у цій справі з покладенням в основу правового висновку із постанови суду касаційної інстанції, на яку посилається ПП "Альбіон-Істейт" відсутні з огляду на таке.
39. Так, у справі № 922/639/23 розглядався ініційований прокурором в інтересах держави в особі Міністерства енергетики України позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДВ Нафтогазовидобувна компанія" про розірвання, укладеного позивачем і відповідачем концесійного договору з підстав того, що відповідач допустив істотне порушення умов такого договору, яке полягало у систематичній несплаті концесійних платежів, не проведенні страхування переданого в концесію державного майна, фінансової неспроможності забезпечення послуг з охорони майна, незабезпеченні підприємства вугіллям, допущенні великої заборгованості перед газопостачальною та газорозподільною компаніями, не виплаті заробітної плати працівникам та як наслідок, у зриві опалювального сезону 2022 - 2023 років в смт. Есхар, Чугуївського району, Харківської області.
40. Як слідує зі змісту постанови від 27.01.2026, Верховний Суд у вказаній справі надавав правовий висновок щодо комплексного застосування частини другої статті 15 Закону України "Про концесії", частин другої, третьої статті 27 Закону України "Про концесію", частини п`ятої Прикінцевих і Перехідних положень Закону України "Про концесію", частини другої статті 651 ЦК України.
41. Тобто, хоча у справі № 922/639/23 суд касаційної інстанції й розглядав питання застосовування частини другої статті 651 ЦК України при розірвання договору, однак це питання стосувалося не інвестиційного, а концесійного договору і за зовсім іншого нормативного правового регулювання, фактичних обставин справи та підстав позову.
42. Означене очевидно свідчить про те, що спірні правовідносини у справах № 922/639/23 і № 912/958/25 є неподібними, а висновки Верховного Суду із постанови від 27.01.2026 нерелеватними.
43. Звідси посилання скаржника на вказану постанову Верховного Суду в обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України для касаційного оскарження рішення і постанови судів попередніх інстанцій у даній справі є безпідставними і за цим судом касаційної інстанції відхиляються.
44. Колегія суддів звертає увагу заявника на правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 22.03.2023 у справі № 154/3029/14-ц, де Палата вказала, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ та з огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин справ, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі.
45. Щодо блоково цитованих скаржником висновків із постанов Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 18.12.2018 у справі № 372/1684/14-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340, від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц та від (не вказано дати) у справі № 200/22329/14-ц, то вони колегією суддів в обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження, визначеної у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України, бути прийняті не можуть, оскільки касаційна скарга не містить чітких аргументів щодо неврахування судами у справі № 912/958/25 висновків, викладених саме у зазначених постановах. При цьому, положення ГПК України покладають обов`язок з визначення та доведення того, якого висновку Верховного Суду не було враховано при прийнятті оскаржуваного рішення, саме на скаржника, що, з урахуванням положень статті 290 ГПК України, зобов`язує останнього, а не суд, у скарзі повно викласти та детально описати невідповідність оскаржуваного судового рішення практиці Верховного Суду із застосування конкретної норми. Верховний Суд не наділений повноваженнями за скаржника доповнювати касаційну скаргу міркуваннями та вважати будь-які посилання скаржника на постанови Верховного Суду підставою для відкриття провадження у справі, якщо скаржник прямо не вказав на них як на таку підставу. В іншому випадку вказане би призводило до порушення таких принципів господарського процесу, як змагальність та диспозитивність.
46. Інші ж доводи скаржника, зокрема, щодо способу захисту, процедури реєстрації об`єкта незавершеного будівництва, добросовісності набувача, участі прокурора у цій справі чи підтвердження його повноважень, передбаченими у ГПК України підставами касаційного оскарження взагалі не обґрунтовані.
47. Колегія суддів наголошує, що для спростування будь-якого висновку, наведеного у оскаржуваних рішенні та постанові, скаржник мав навести не особисті міркування щодо незаконності та необґрунтованості цих рішень, а довести, який саме висновок Верховного Суду щодо застосування конкретної норми права у подібних відносинах не врахував суд попередньої інстанції з урахуванням встановлених ним обставин справи. Незгода скаржника з постановою апеляційного суду або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в ній, не свідчить про її незаконність.
48. Згідно з пунктом 5 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
49. Зважаючи на те, що постанова Верховного Суду, на яку посилається Підприємство у касаційній скарзі в обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, для касаційного оскарження рішення і постанови судів попередніх інстанцій, прийнята касаційним судом у неподібних справі № 912/958/25 правовідносинах, а інші доводи касаційної скарги у цій частині є неприйнятними, колегія суддів, на підставі наведеного вище пункту 5 частини першої статті 296 ГПК України дійшла висновку про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ПП "Альбіон-Істейт" у цій справі і в частині вказаної підстави касаційного оскарження.
50. Звідси касаційне провадження за поданої Відповідачем касаційною скаргою підлягає закриттю в цілому.
Судові витрати
51. 01.06.2026 від адвоката Позивача до Верховного Суду надійшла заява про стягнення з Відповідача 20 000 грн судових витрат, понесених на надання професійної правничої допомоги у суді касаційної інстанції.
52. На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу у заявленому розмірі до заяви додано:
(1) копію Договору № 10 про надання правничої допомоги від 18.05.2026, укладеного між Ліцеєм (як клієнтом) і адвокатом Надєєвою Оксаною Олександрівною, за яким клієнт доручив, а адвокат зобов`язалась надати правничу правову допомогу клієнтові щодо представництва його інтересів у Касаційному господарському суду у цій справі; при цьому, сторони домовились, що за надання правничої допомоги, що входить до предмету даного договору, клієнт сплачує адвокату фіксований гонорар у розмірі 20 000 грн;
(2) копію Акта № 1 приймання-передачі наданої правничої допомоги (наданих послуг) за вказаним Договором, в якому сторони підтвердили факт надання правничої допомоги та її вартість; клієнт заявив про відсутність претензій до обсягу, якості та строків виконання робіт адвокатом;
(3) копію платіжної інструкції № 282 від 26.05.2026, згідно з якою Ліцей сплатив адвокату 20 000 грн за надані правничі послуги;
(4) докази надсилання копій заяви іншим учасникам справи.
53. Розглядаючи подану заяву, колегія суддів виходить з того, що відповідно до правового висновку, викладеного в додатковій ухвалі об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.12.2021 у справі № 927/237/20 для забезпечення принципу господарського судочинства щодо відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення, та забезпечення особі можливості ефективно захистити свої права в суді у разі подання до неї необґрунтованого позову (необґрунтованої касаційної скарги), витрати на професійну правничу допомогу при прийнятті ухвали про закриття касаційного провадження мають покладатися на сторону, яка допустила необґрунтоване подання касаційної скарги.
54. Статтею 126 ГПК України визначено, що витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат:
1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
55. Так, належного клопотання про зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу, як і належних заперечень проти поданої адвокатом Ліцея заяви від ПП "Альбіон-Істейт" до суду касаційної інстанції не надійшло, суду не заявлено.
56. Дослідивши заяву Позивача про стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу, врахувавши відсутність належних заперечень Відповідача щодо такого розподілу цих витрат, надані заявником докази, ступінь складності справи, підтверджену документально вартість робіт та опис виконаних робіт, сплату заявником такої суми витрат виконавцю (адвокату Надєєвій О. О.), Верховний Суд вважає, що заявлена сума витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000 грн є такою, що підтверджена наданими доказами, у зв`язку з чим заява про відшкодування таких витрат підлягає задоволенню.
За таких обставин, керуючись статтями 123, 126, 129, 234, 235, 296, 314 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
УХВАЛИВ:
1. Закрити касаційне провадження за касаційною скаргою Приватного підприємства "Альбіон-Істейт" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.04.2026 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2025 у справі № 912/958/25.
2. Задовольнити заяву Державного закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.
3. Стягнути з Приватного підприємства "Альбіон-Істейт" (25014, м. Кропивницький, просп. Інженерів, 11, код ЄДРПОУ 34100106) на користь Державного закладу професійної (професійно-технічної) освіти "Кропивницький професійний ліцей сфери послуг і торгівлі" (25006, м. Кропивницький, вул. Володимира Панченка, буд. 26, код ЄДРОПОУ 03063053) 20 000 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених у суді касаційної інстанції у цій справі.
4. Доручити Господарському суду Кіровоградської області видати наказ на виконання цієї ухвали.
Ухвала набирає законної сили негайно після її оголошення й оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І. С.
Судді Берднік І. С.
Зуєв В. А.