ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/2525/26 Справа № 192/1877/20 Суддя у 1-й інстанції - Кітов О. В. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова М. Ю.
Категорія 8
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 липня 2026 року м. Дніпро
Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого судді - Петешенкової М.Ю.,
суддів - Городничої В.С., Ткаченко І.Ю.,
при секретарі - Карпенко М.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО»
на рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року у складі судді Кітова О.В.
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна, про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, перевід прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності, -
В С Т А Н О В И Л А:
У листопаді 2020 року ТОВ «АУРІС-АВТО» звернулося до суду із вищевказаним уточненим в ході розгляду справи позовом посилаючись на те, що 26 травня 2016 року ТОВ «АУРІС-АВТО» та ОСОБА_1 уклали договір оренди належної останній земельної ділянки площею 1 га з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009 строком на 7 років.
Починаючи з 2018 року, ОСОБА_1 стала ухилятись від отримання орендної плати, обумовленої укладеним договором оренди.
05 жовтня 2020 року товариству стало відомо про те, що 26 червня 2017 року ОСОБА_1 і ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1285.
Зазначає, що ОСОБА_1 , укладаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки 26 червня 2017 року, не зважаючи на той факт, що вона є власником земельної ділянки, не мала права відчужувати цю земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання товариству, тому порушила їх законні права, як належного орендаря за вказаним договором.
З урахуванням того, що законодавчо не врегульовано питання переведення прав та обов`язків покупця на підставі статті 9 Закону України «Про оренду землі», вважає за можливе просити суд про застосування аналогії закону відповідно до статті 8 ЦК України, якою визначено, що якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. До правовідносин сторін повинні бути застосовані положення статті 362 ЦК України, оскільки у разі продажу власності з порушенням переважного права купівлі позивач може пред`явити позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.
Враховуючи переважне право товариства перед іншими на придбання орендованої земельної ділянки в разі її продажу орендодавцем, вимушене звернутися до суду та просити визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений 26 червня 2027 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за № 1285, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 1 га, в тому числі рілля 1 га, з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області; перевести на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу, укладеним ОСОБА_1 і ОСОБА_2 26 червня 2027 року, посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за № 1285, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 1 га, в тому числі рілля 1 га, з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, визнавши право власності на цю земельну ділянку за ТОВ «Ауріс-Авто»; припинити право власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку; визнати недійсним та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №1285, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 35873951) від 26 червня 2017 року, здійснений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кокосадзе Л.В.
Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року у задоволенні позову ТОВ «Ауріс-авто» відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано відсутністю підстав для задоволення позову, оскільки на час укладення оспорюваного договору існувала пряма заборона на укладення такого договору в силу мораторію, встановленого ЗК України, та такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установлених законом, оскільки недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю й визнання недійсним нікчемного правочину не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Не погодившись з таким рішенням суду, ТОВ «АУРІС-АВТО» звернулося з апеляційною скаргою в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, таким, що прийняте без достатнього з`ясування обставин у справі. Вказує, що нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року свідчить про те, що нотаріус переконалась у відповідності даного правочину нормам закону та в тому, що дана земельна ділянка не підпадає під дію мораторію, тому не вбачають необхідності оспорювати договір з мотивів його нікчемності, а суд першої інстанції в свою чергу протиправно відхилив той факт, що правочин нотаріально посвідчений, а для визнання його нікчемним суд повинен був з`ясувати, які конкретні обставини ставлять під сумнів правомірність такого правочину, та якими доказами ці сумніви підкріплюються. Крім того, в матеріалах справи міститься заява ОСОБА_3 , діючої в інтересах ОСОБА_1 , зі змісту якої вбачається, що земельна ділянка, кадастровий номер [номер приховано]:01:081:0009, набувалась ОСОБА_1 в особисту приватну власність внаслідок приватизації, в нижній частині даної заяви міститься підпис нотаріуса, яким підтверджено факт перевірки нотаріусом вказаного у заяві, на що суд першої інстанції уваги не звернув. Вказує, що при визнанні договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року №1285 нікчемним правочином, суд першої інстанції порушив основоположний принцип цивільного законодавства «презумпції правомірності правочину», а також принцип цивільного судочинства «диспозитивності цивільного судочинства», та в результаті прийняв протиправне рішення, оскільки визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року нікчемним правочином не входить до сукупності позовних вимог та меж доказування, в рамках яких позивач зобов`язаний надавати до суду докази на підтвердження своїх вимог, а тому суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, що суперечить положенням чинного законодавства. Крім того, вказує, що доказів того, що дана земельна ділянка була набута ОСОБА_1 внаслідок виділення в натурі земельних часток (паїв), матеріали справи не містять, договір купівлі-продажу земельної ділянки з мотивів заборони відчуження предмету договору в судовому порядку не оспорювався, проте суд першої інстанції за відсутності доказів та достатніх підстав вирішив, що земельна ділянка, все ж таки підпадала під дію мораторію, що суперечить засадам справедливого та об`єктивного судочинства.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року апеляційну скаргу ТОВ «АУРІС-АВТО» задоволено частково.
Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року змінено в частині обґрунтування відмови у задоволенні позовних вимог.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що з урахуванням набуття ОСОБА_1 спірної земельної ділянки за оплатним договором купівлі-продажу, укладеним з державою в особі органа місцевого самоврядування відповідно до вимог чинного на той час законодавства, до цієї ділянки не застосовуються дія мораторію та будь-які обмеження, передбачені нормами ЗК України щодо заборони відчуження власного нерухомого майна. Колегія суддів зробила висновок про відмову в задоволенні позовних вимог, однак з обґрунтуванням такої відмови невідповідністю способу захисту своїх прав та інтересів, як сторони договору оренди та порушення відповідачем ОСОБА_1 умов цього договору в частині ненадання позивачеві, як орендарю земельної ділянки переважного права на придбання у власність цієї земельної ділянки. Тому, враховуючи, що суд першої інстанції при ухвалені рішення у справі прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог у зв`язку із невірним способом захисту своїх прав та інтересів позивачем у зв`язку із неможливістю відчуження земельної ділянки позивачем, на статус якої розповсюджується дія мораторію, рішення підлягає зміні в частині його обґрунтування.
Постановою Верховного Суду від 20 березня 2024 року касаційну скаргу ТОВ «АУРІС-АВТО» задоволено частково.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова Верховного Суду мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду з новим позовом й належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі, а тому суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку, що заявником обрано неналежний спосіб захисту, тому, відповідно, у межах своїх повноважень не перевірив належним чином рішення суду першої інстанції та не вирішив апеляційну скаргу ТОВ «АУРІС-АВТО» у межах заявлених у суді першої інстанції вимог та доводів апеляційної скарги.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 18 червня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «АУРІС-АВТО» задоволено частково.
Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року скасовано.
Позов ТОВ «АУРІС-АВТО» задоволено частково.
Переведено з ОСОБА_2 на ТОВ «АУРІС-АВТО» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим номером 1285 від 26 червня 2017 року, щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля 1,0 га, з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладеному між ОСОБА_1 з ОСОБА_2 .
Визнано право власності ТОВ «АУРІС-АВТО» на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер [номер приховано]:01:081:0009, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.
Переведено ОСОБА_2 грошові кошти внесені ТОВ «АУРІС-АВТО» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області згідно платіжного доручення №148 від 16 березня 2021 року в сумі 34800,00 грн як компенсації припинення права власності на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер [номер приховано]:01:081:0009.
У задоволенні іншої частини позову - відмовлено.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ОСОБА_1 не повідомила позивача про намір продати належну їй земельну ділянку у порядку, визначеному у статті 362 ЦК України, позивач в свою чергу звернувся до суду за захистом свого порушеного майнового права у належний спосіб з доведенням належними та допустимими доказами свого переважного права покупця у договорі купівлі-продажу від 26 червня 2017 року щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля 1,0 га, з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, а також, що земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009 не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження, а тому наявні підстави для задоволення позову в частині переведення прав та обов`язків покупця. Апеляційний суд дійшов до висновку, що позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є недоречними, а тому задоволенню не підлягають. Вирішуючи позовні вимоги ТОВ «АУРІС-АВТО» щодо припинення права власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку та визнання недійсним і скасування запису про право власності останнього на цю земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд вважав, що такі вимоги задоволенню також не підлягають. Припинення права власності на земельну ділянку передбачено статтею 378 ЦК України за рішенням суду, але виключно за наявності підстав встановлених законом, шляхом визнання права власності за ТОВ «АУРІС-АВТО» само по собі підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому Розділом IV Проведення державної реєстрації прав Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Апеляційний суд вважав, що суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, не виконав вимоги статті 263 ЦПК України щодо його законності та обґрунтованості.
Постановою Верховного Суду від 05 листопада 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 червня 2025 року в частині задоволення позовної вимоги про визнання права власності за ТОВ «АУРІС-АВТО» на земельну ділянку скасовано.
Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року в частині відмови в задоволені позовної вимоги про визнання права власності за ТОВ «АУРІС-АВТО» на земельну ділянку змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 червня 2025 року в частині переведення з ОСОБА_2 на ТОВ «АУРІС-АВТО» прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, переведення ОСОБА_2 грошових коштів внесених ТОВ «АУРІС-АВТО» на депозитний рахунок як компенсації припинення права власності на земельну ділянку, розподілу судових витрат скасовано і в цій частині справу передано на новий розгляд до апеляційного суду.
Постанова Верховного Суду мотивована тим, що суд апеляційної інстанції під час розгляду справи не перевірив важливих аргументів відповідача щодо спливу позовної давності та зробив передчасний висновок про задоволення позовної вимоги про переведення прав та обов`язків, а тому постанову апеляційного суду в частині задоволення позовної вимоги про переведення прав та обов`язків, переведення ОСОБА_2 грошових коштів, внесених ТОВ «АУРІС-АВТО» на депозитний рахунок, як компенсації припинення права власності на земельну ділянку, розподілу судових витрат підлягає скасуванню із направленням справи в цій частині на новий розгляд до апеляційного суду.
Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішень суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового судового рішення, з огляду на наступне.
Згідно положень статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджується, чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає.
Судом встановлено, що згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ДП № 077598 спірна земельна ділянка була надана ОСОБА_1 на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації № 104-р-05 від 02 січня 2005 року.
26 червня 2016 року між ТОВ «АУРІС-АВТО» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди належної останній земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 1,0 га (кадастровий номер [номер приховано]:01:081:0009), що розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області та надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років, який був зареєстрований 28 травня 2016 року, що вбачається з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 05 жовтня 2020 року (номер інформаційної довідки 226869566).
За умовами договору, а саме пункту 29 договору оренди сторонами визначено, що орендар має переважне право на придбання у власність об`єкту оренди у разі його продажу та переважного права за різних умов на поновлення договору оренди.
26 червня 2017 року між ОСОБА_1 (продавець), від імені якої діяла на підставі довіреності ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим номером 1285.
За умовами договору відповідачка ОСОБА_1 продала, а відповідач ОСОБА_2 купив у власність, належну ОСОБА_1 на праві власності земельну ділянку площею 1,0 га (кадастровий номер [номер приховано]:01:081:0009), яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Солонянський район, Василівська сільська рада та надана для ведення особистого селянського господарства. Продаж ділянки вчинено за домовленістю сторін за ціною 34800 грн.
Позивачем до позову долучено, зокрема: копії видаткових касових ордерів ТОВ «АУРІС-АВТО» від 17 серпня 2016 року, від 26 серпня 2016 року, від 05 грудня 2017 року, від 21 листопада 2018 року, згідно з якими ОСОБА_1 видано орендну плату у грошовому еквіваленті.
Згідно з відповіддю відділу у Солонянському районі ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:01:081:0009 не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що укладений 26 червня 2017 року договір купівлі-продажу земельної ділянки є нікчемним, оскільки існувала пряма заборона на укладення такого договору в силу мораторію, встановленого ЗК України. Такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установлених законом, оскільки недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю й визнання недійсним нікчемного правочину не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Проте, колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду, з огляду на таке.
Відповідно частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Для приватного права апріорі притаманна диспозитивність, яка проявляється, зокрема, в тому, що особа, з урахуванням принципу свободи правочину, сама вирішує вчиняти чи не вчиняти певний правочин (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 липня 2022 року в справі № 303/2983/19 (провадження № 61-4745св21), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2024 року в справі № 369/7921/21 (провадження № 61-5293 сво 23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2024 року в справі № 712/3590/22 (провадження № 61-14297сво23)).
Автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи, без порушення прав і інтересів інших осіб (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2024 року в справі № 601/1396/21 (провадження № 61-6001св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 листопада 2024 року в справі № 532/1550/23 (провадження № 61-4145сво24)).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).
Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (частина друга статті 777 ЦК України).
У статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна. Держава при управлінні належним їй майном повноважна допускати цивільно-правові обтяження такого майна з метою залучення коштів до суспільних фондів (наприклад, передавати майно в заставу для отримання кредитів, в оренду для одержання орендних платежів тощо) або утримуватися від цього. Проте, встановлюючи відповідні обтяження, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуження відповідного майна може бути обмежене цими обтяженнями (пункт 3.5. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009).
Слід зауважити, що усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18), постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 червня 2021 року в справі № 916/2197/20, постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2023 року в справі № 910/1549/22, постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02 травня 2024 року в справі № 927/150/23).
Тобто, переважне право є організаційним, відносним та вторинним. Переважне право є співвласника на купівлю частки є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права на частку в праві спільної часткової власності внаслідок створення можливості для укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право учасника спільної власності не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки завдяки укладенню договору купівлі продажу частки або в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. У свою чергу, конструкція переважного права дозволяє організувати відносини учасників спільної часткової власності, створивши передумови для суб`єкта переважного права укласти договір купівлі-продажу частки. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Тобто в будь-якому разі чітко визначеними є суб`єкти правовідносин спільної власності. Однак його характеристика як відносного не позбавляє переважного права співвласника й певних абсолютних властивостей, які полягають в абсолютності захисту переважного права. Під абсолютністю захисту розуміється можливість носія переважного права пред`явити позов про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу частки до будь-якої іншої особи - не учасника спільної власності. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах спільної власності, завдяки чому особа має статус учасника спільної часткової власності. Тобто переважне право є вторинним до права учасника на частку. За умови припинення права на частку або правовідносин спільної часткової власності припиняється й переважне право (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2019 року у справі № 362/3810/16-ц (провадження № 61-816св19)).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) зроблено висновок, що:
«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
43. Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
47. Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
48. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
49. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
50. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
53. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
78. Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
84. Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».
Якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону) (частина перша статті 8 ЦК України).
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (частина четверта статті 362 ЦК України).
У частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність. Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця. Якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2025 року в справі № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23)).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
У справі, що переглядається, при зверненні із позовом до суду, ТОВ «АУРІС-АВТО» вказувало про наявність достатніх підстав для визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, переведення прав та обов`язків покупця та визнання за останніми права власності на земельну ділянку.
Суд першої інстанції не врахував, що ТОВ «АУРІС-АВТО» належне виконувало зобов`язання зі сплати орендної плати ОСОБА_1 за укладеним 26 червня 2016 року договору оренди земельної ділянки.
Разом з тим, поза увагою суду першої інстанції залишилось те, що ОСОБА_1 , як власник земельної ділянки, не повідомила ТОВ «АУРІС-АВТО» про свій намір продати належну їй земельну ділянку у порядку, визначеному положеннями статті 362 ЦК України.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про відмову у задоволенні позову, посилаючись на нікчемність спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного 26 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та відсутність порушеного права позивача.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції не звернув також уваги на те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки між відповідачами, відбувся вже після укладення договору оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки з позивачем, умови якого останній виконував належним чином, про що свідчать копії видаткових касових ордерів, за якими ОСОБА_1 видано орендну плату у грошовому еквівалент, а тому, фактично не визначився з тим, чи не підлягають захисту права покупця шляхом переведення на нього прав та обов`язків за останнім укладеним договором.
Крім того, суд першої інстанції не врахував відсутність в матеріалах справи відомостей про належне повідомлення відповідача ОСОБА_2 про час і місце судового розгляду в суді першої інстанції, даних про вручення повістки на 01 червня 2021 року матеріали справи не містять, чим фактично позбавив останнього права на можливість участі у судовому процесі, порушив принципи змагальності та рівності сторін, які є елементами права на справедливий судовий розгляд.
Разом з тим, судом встановлено, що у червні 2024 року представник ОСОБА_2 - адвокат Бут Н.В. подала до апеляційного суду заяву про застосування позовної давності (а.с. 121 - 124, том 2). Заява мотивована тим, що ТОВ «АУРІС-АВТО» не подало до суду першої інстанції заяву про поновлення строку на звернення до суду, подало до суду позовну заяву лише в листопаді 2020 року з пропуском 3 років та 5 місяців з дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року. Відповідачі у справі не були повідомлені належним чином про розгляд справи судом першої інстанції. Можливості раніше заявити заяву про застосування позовної давності не було, оскільки не знали про розгляд цієї справи.
Колегія суддів звертає увагу, що під час перегляду справи в апеляційному порядку, суд вправі прийняти до розгляду заяву про застосування позовної давності лише за умови, що відповідач у справі не був належним чином повідомлений судом першої інстанції про день та час судового розгляду справи, чи у разі інших поважних причин, які об`єктивно позбавляли особу зробити в суді першої інстанції таку заяву, внаслідок чого було порушено принцип процесуальної рівності сторін.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частина четверта статті 267 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 жовтня 2023 року у справі № 756/8056/19 (провадження № 14-94цс21) зазначено, що: «тлумачення частини третьої статті 267 ЦК України дозволяє зробити висновок, що в ній встановлені суб`єктивні межі застосування позовної давності. Тобто такі випадки, до яких позовна давність не застосовується судом, оскільки відсутня відповідна заява сторони у спорі. Без заяви сторони у спорі позовна давність судом за власною ініціативою застосовуватись не може за жодних обставин. Аналогічний висновок зроблений і Верховним Судом України у постанові від 22 березня 2017 року в справі № 6-3063цс16. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 200/11343/14-ц (провадження № 14-59цс18) викладено висновок про те, що створення рівних можливостей учасникам процесу у доступі до суду та до реалізації і захисту їх прав є частиною гарантій справедливого правосуддя, зокрема принципів рівності та змагальності сторін. Відповідач, який не був належним чином (згідно з вимогами процесуального закону) повідомлений про час і місце розгляду справи в суді першої інстанції, не має рівних з позивачем можливостей подання доказів, їх дослідження та доведення перед цим судом їх переконливості, а також не може нарівні з позивачем довести в суді першої інстанції ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх заперечень. Якщо суд першої інстанції, не повідомивши належно відповідача про час і місце розгляду справи, ухвалив у ній заочне рішення, відповідач була вправі заявити про застосування позовної давності у заяві про перегляд такого рішення. Якщо суд першої інстанції відмовив у задоволенні цієї заяви, відповідач могла заявити про застосування позовної давності в апеляційній скарзі на заочне рішення суду першої інстанції. Той факт, що відповідач, який не був належно повідомлений судом першої інстанції про час і місце розгляду справи, не брав участі у такому розгляді, є підставою для вирішення апеляційним судом заяви цього відповідача про застосування позовної давності, навіть якщо така заява не подавалася ним у суді першої інстанції. Таким чином, суд апеляційної інстанції вправі прийняти до розгляду заяву про застосування позовної давності лише за умови, що відповідач у справі не був належним чином повідомлений судом першої інстанції про день та час судового розгляду справи, чи у разі інших поважних причин, які об`єктивно позбавляли особу зробити в суді першої інстанції таку заяву, внаслідок чого було порушено принцип процесуальної рівності сторін».
За змістом положень статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (статті 257 ЦК України). Момент початку перебігу позовної давності визначений у статті 261 ЦК України, згідно із якою перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або особу, яка його порушила.
Таким чином, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем.
Разом з тим, судом першої інстанції не наведено будь-яких висновків щодо наявності або відсутності порушених прав або охоронюваних законом інтересів позивача, без яких дійти висновків про наявність чи відсутність підстав для застосування наслідків спливу позовної давності неможливо.
Під час перегляду справи в апеляційному порядку, колегією суддів встановлено порушене право ТОВ «АУРІС-АВТО», оскільки останнє мало переважне право купівлі предмета договору оренди, а тому заявлені вимоги про переведення прав та обов`язків покупця є обґрунтованими, проте звернулося до суду у листопаді 2020 року, тобто поза межами трирічного строку позовної давності, клопотання про поновлення строку не заявило, і про це зроблено заяву відповідачем у справі, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Враховуючи викладене, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів, встановивши, що ОСОБА_2 не був належним чином повідомлений судом першої інстанції про день та час судового розгляду справи, внаслідок чого було порушено принцип процесуальної рівності сторін та останній не мав можливості скористатися своїм процесуальним право на подання заяви про застосування строку позовної давності до спірних правовідносин, а за таких обставин, апеляційний суд вправі прийняти до розгляду заяву про застосування спливу позовної давності, встановивши порушене право позивача, однак врахувавши пропуск звернення до суду із даним позовом, про, що зроблено заяву іншою стороною у даній справі, колегія суддів дійшла до висновку про наявність достатніх підстав для відмови у задоволенні позову у зв`язку зі спливом позовної давності.
Оскільки позовна давність до основної вимоги спливла до звернення позивача до суду, вважається, що позовна давність спливла і до додаткової його вимоги. Відтак, не може бути переведено відповідачу грошових коштів, внесених позивачем на депозитний рахунок як компенсація припинення права власності на земельну ділянку, за вимогами, щодо яких позовна давність була пропущена.
За таких обставин, колегія суддів доходить висновку про наявність достатніх підстав для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, рішення суду ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, що відповідно до положень статті 376 ЦПК України є підставою для часткового задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -
У Х В А Л И Л А:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» - задовольнити частково.
Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО» - відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Вступна та резолютивна частини постанови проголошена 28 липня 2026 року
Повний текст судового рішення складено 30 липня 2026 року.
Головуючий: М.Ю. Петешенкова
Судді: В.С. Городнича
І.Ю. Ткаченко