П`ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
------------------------
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
28 липня 2026 р. м. Одеса Справа № 420/37218/25
Головуючий в 1 інстанції: Білостоцький О.В.
Дата і місце ухвалення: 15.05.2026р., м. Одеса
П`ятий апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Бойка А.В.,
суддів : Тарновецького І.І.,
Шевчук О.А.,
за участю секретаря - Кніш Д.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Одесі апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 15 травня 2026 року у справі за адміністративним позовом ОСОБА_1 до Головного управління ДПС в Одеській області про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень,-
В С Т А Н О В И В :
В листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулася до Одеського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Головного управління ДПС в Одеській області про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень:
№0289380-2403-1552 від 07.05.2021р. на загальну суму 29 669,63 грн.;
№0315982-2403-1552 від 24.06.2022р. на загальну суму 30 932,20 грн.;
№0289379-2403-1552 від 07.05.2021р. на загальну суму 25 110,62 грн.;
№0315983-2403-1552 від 24.06.2022р. на загальну суму 34 800,00 грн.;
№0[телефон приховано]-1552 від 01.03.2023р. на загальну суму 37 700,00 грн.;
№0453579-2407-1552-UА5110027[телефон приховано] від 23.05.2024р. на загальну суму 38 860,00 грн.
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 15 травня 2026 року позов задоволено частково.
Визнано протиправними та скасовано податкові повідомлення-рішення Головного управління ДПС в Одеській області №0289380-2403-1552 від 07.05.2021р. та №0315982-2403-1552 від 24.06.2022р.
В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Стягнуто з Головного управління ДПС в Одеській області за рахунок його бюджетних асигнувань на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору за подання адміністративного позову у розмірі 1211,20 грн.
Не погоджуючись з вказаним рішенням в частині відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на не правильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та не повне з`ясування обставин справи, просить скасувати рішення від 15.05.2026р. у відповідній частині, з ухваленням в цій частині по справі нового судового рішення - про задоволення її позову у повному обсязі.
В своїй скарзі апелянт зазначає, що при вирішенні спору судом першої інстанції не надано належної правової оцінки посиланням позивача на те, що обов`язковою умовою виникнення податкового обов`язку зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у відповідності до пп.266.2.1 п.266.2 ст.266 Податкового кодексу України, є існування самого об`єкта нерухомого майна. Однак, відповідно до довідки ФОП ОСОБА_2 №005800 від 05.10.2021р. нежитлові приміщення 8 поверху №10 загальною площею 580 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , були знесені шляхом демонтажу стін та включення площі до місць загального користування. Отже, починаючи з 05.10.2021р. спірний об`єкт фактично припинив існування. Суд не дослідив питання існування об`єкта нерухомості станом на 2022-2024р.р., а обмежився виключно встановленням факту наявності запису про право власності у Державному реєстрі речових прав. Фактично суд ототожнив (підмінив) поняття «об`єкт оподаткування» з поняттям «запис у Реєстрі», що не відповідає змісту статті 266 ПК України.
Апелянт просить суд апеляційної інстанції врахувати, що податок на нерухоме майно справляється не із запису в державному реєстрі, не із формального титулу власності та не із права як абстрактної юридичної категорії, а з реального конкретного об`єкта нерухомого майна, який існує в натурі. За відсутності такого об`єкта відсутній і об`єкт оподаткування. В оскаржуваному рішенні суд встановив факт демонтажу нежитлового приміщення та включення його площі до місць загального користування, однак не надав належної оцінки правовим наслідкам таких обставин. Висновок суду про те, що право власності продовжує існувати виключно через наявність запису в Реєстрі, фактично підміняє положення статті 349 ЦК України та нівелює її зміст. Згідно сталої практики Верховного Суду державна реєстрація права власності не є підставою набуття або припинення права власності, а лише підтверджує вже існуючий юридичний факт.
Також, апелянт посилається на те, що існування об`єкта оподаткування має довести саме Головне управління ДПС в Одеській області, на якого частиною другою статті 72 КАС України покладено обов`язок доказування правомірності прийнятих ним рішень. Однак, під час судового розгляду справи відповідачем не надано актів огляду, технічних паспортів, інвентаризаційних матеріалів, доказів фактичного існування приміщення. Єдиною підставою для нарахування податку стали відомості державного реєстру. За наявності неоднозначності правового регулювання та доказової бази спір повинен вирішуватися на користь платника податків.
Головне управління ДПС в Одеській області подало письмовий відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в якому просить відмовити в її задоволенні. Відповідач зазначає, що в підпункті 266.3.2 пункту 266.3 статті 266 ПК України законодавець визначив виключну підставу для обчислення контролюючим органом бази оподаткування об`єктів житлової та нежитлової нерухомості - це дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Суд першої інстанції обґрунтовано відхилив посилання позивача на те, що право власності ОСОБА_1 на нежитлові приміщення 8 поверху №10 за адресою: АДРЕСА_1 , є припиненим, оскільки вказані нежитлові приміщення знесені шляхом демонтування стін та включення площі до місць загального користування, про що зазначено у довідці ФОП ОСОБА_2 №005800 від 05.10.2021р. Фізичне знищення об`єкту нерухомого майна не впливає на право власності особи, оскільки для припинення права власності на об`єкт (в даному випадку у разі його знищення) необхідне відповідне внесення змін до речових прав на майно до Державного реєстру речових прав. Оскільки позивач по теперішній час має зареєстроване право власності на нежитлові приміщення 8 поверху №10 за адресою: м.Одеса, Гагарінське плато, 5-Б, тому зобов`язана сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки в порядку, визначеному статтею 266 ПК України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача та представників сторін, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів доходить висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, згідно даних інформаційно-комунікаційної системи ДПС, у позивача на праві власності перебувають, серед іншого, нежитлові приміщення 8 поверху №10 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 580 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 739494051101), право власності на які зареєстровано з 01.10.2015р. на підставі договору купівлі-продажу №67 від 19.01.2010р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ярош О.М.
Предметом спору в межах апеляційного перегляду судового рішення є правомірність податкових повідомлень-рішень Головного управління ДПС в Одеській області №0289379-2403-1552 від 07.05.2021р., №0315983-2403-1552 від 24.06.2022р., №0[телефон приховано]-1552 від 01.03.2023р. та №0453579-2407-1552-UА5110027[телефон приховано] від 23.05.2024р., якими ОСОБА_1 за вказаний об`єкт нерухомості визначено до сплати податкові зобов`язання з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за 2020-2023р.р.
При цьому, при зверненні з позовом до суду першої інстанції та в обґрунтування вимог апеляційної скарги ОСОБА_1 незаконність вказаних податкових повідомлень-рішень обґрунтовує тим, що довідкою, виданою ФОП ОСОБА_2 №005800 від 05.10.2021р., підтверджується факт припинення з 05.10.2021р. права власності позивача на вищевказане нежитлове приміщення восьмого поверху №10 загальною площею 580 кв.м. За даними поточної інвентаризації станом на 05.10.2021р. нежитлові приміщення за вказаною адресою були знесені шляхом демонтування стін та включення площі до місць загального користування.
Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_1 у відповідній частині, виходив з того, що позивач по теперішній час має зареєстроване право власності на нежитлові приміщення 8 поверху №10 за адресою: АДРЕСА_1 , а тому зобов`язана сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для скасування вказаних податкових повідомлень-рішень.
Положеннями статті 67 Конституції України передбачено, що кожен зобов`язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених законом.
За правилами статті 265 ПК України, податок на майно складається з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, транспортного податку та плати за землю.
Згідно з підпунктом 266.1.1 пункту 266.1 статті 266 ПК України, платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.
Підпунктом 266.2.1 пункту 266.2 статті 266 ПК України передбачено, що об`єктом оподаткування є об`єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка.
Базою оподаткування є загальна площа об`єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (підпункт 266.3.1 пункту 266.3 статті 266 ПК України).
У відповідності до підпункту 266.3.2 пункту 266.3 статті 266 ПК України, база оподаткування об`єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
Отже, об`єкти житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх частки, які перебувають у власності фізичних осіб, є об`єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Разом із тим, підпункт 266.1.1 пункту 266.1 статті 266 ПК України передбачає, що саме власники об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (фізичні та юридичні особи) є платниками цього податку.
Для обчислення податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, контролюючий орган використовує: (1) дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; або (2) відомості з оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документи на право власності; або (3) дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та документів, наданих платником, у сукупності.
Отже, законодавець передбачив кілька джерел, з яких податковий орган може отримати відомості, необхідні для обчислення податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, врегульовані Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004р. №1952-IV (далі - Закон №1952-IV).
За визначеннями, наведеними у пунктах 1, 2 частини 1 статті 2 Закону №1952-IV:
державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
За правилами частини 2 статті 12 Закону №1952-IV, відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Питання застосування норми частини 2 статті 12 Закону №1952-IV неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду.
Зокрема, у постановах від 24.01.2020р. у справі №910/10987/18, від 26.10.2022р. у справі №538/2185/14-ц, від 20.02.2018р. у справі №917/553/17, Верховний Суд дійшов висновку, що нормою частини 2 статті 12 Закону №1952-IV законодавець врегулював правову ситуацію, коли відомості, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не відповідають наявним правовстановлюючим документам, на підставі яких проведені реєстраційні дії, та які мають пріоритет над записами, що містяться у цьому Державному реєстрі.
Відповідно до висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 12.03.2019р. у справі №911/3594/17, від 19.01.2021р. у справі №916/1415/19, відомості Державного реєстру презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи.
Отже, за загальним правилом, якщо особа заперечує актуальність відомостей, внесених до Державного реєстру, такі можуть бути спростовані шляхом надання для дослідження документів, на підставі яких відповідне право було набуто чи припинено.
Аналогічний підхід впроваджено законодавцем і у нормі підпункту 266.3.2 пункту 266.3 статті 266 ПК України, яка передбачає можливість встановлення бази оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не тільки на підставі відомостей Державного реєстру, але й з урахуванням оригіналів документів платника податків, зокрема документів про право власності. Під документами про право власності слід розуміти як документи щодо набуття такого права, так і щодо його втрати платником податків.
Порядок взаємодії між платником податків та контролюючим органом, зокрема, унормований підпунктом 266.7.3 пункту 266.7 статті 267 ПК, відповідно до якого платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за своєю податковою адресою для проведення звірки даних щодо: об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку; розміру загальної площі об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку; права на користування пільгою із сплати податку; розміру ставки податку; нарахованої суми податку.
У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за своєю податковою адресою платника податку проводить перерахунок суми податку і надсилає (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).
Отже, підпункт 266.7.3 пункту 266.7 статті 267 ПК прямо передбачає, що за наявності розбіжностей між даними податкового органу і даними платника податків, пріоритет мають дані, підтверджені таким платником на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності (його набуття чи втрати).
Враховуючи наведене, при обчисленні податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, податковий орган має використовувати не тільки дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, але й наявні відомості, що містяться в оригіналах відповідних документів платника податків, зокрема в документах на право власності. За наявності розбіжностей у таких даних оригінали документів, надані платником, зокрема документи на право власності, мають пріоритет над даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Суд, також, враховує правовий висновок, викладений Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 27.02.2024р. по справі №440/9997/22, де також зазначено, що при обчисленні податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, податковий орган повинен використовувати не тільки дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, але й наявні відомості, що містяться в оригіналах відповідних документів платника податків, зокрема в документах на право власності (за умови їх подання). За наявності розбіжностей у таких даних оригінали документів, надані платником, зокрема документи на право власності, мають пріоритет над даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, об`єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є саме нерухоме майно (а не права на таке майно), і фактична відсутність такого майна виключає виникнення податкових зобов`язань із вказаного податку.
При цьому, відповідна обставина повинна бути підтверджена належними доказами.
Сторонами по справі не заперечується, що за позивачем з 01.10.2025р., на підставі договору купівлі-продажу №67 від 19.01.2010р., зареєстровано право власності на нежитлові приміщення 8 поверху №10 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 580 кв.м, про що міститься відповідний запис у Державному реєстрі речових прав.
За позицією апелянта, право власності ОСОБА_1 на нежитлові приміщення 8 поверху №10 за адресою: АДРЕСА_1 , є таким, що припинено, оскільки вказані нежитлові приміщення знесені шляхом демонтування стін та включення площі до місць загального користування, про що зазначено у довідці, виданій ФОП ОСОБА_2 №005800 від 05.10.2021р.
На підтвердження факту знищення вищевказаних нежитлових приміщень, позивачем до суду надано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, в якому зазначено, що об`єкт нерухомого майна 6 поверху №8 загальною площею 576,6 кв.м., власником якого є ОСОБА_3 (тобто об`єкт, який знаходиться на 2 поверхи нижче, за зруйнованими приміщеннями позивача), з 12.10.2021р. також знищено, що, за твердженнями позивача, унеможливлює існування нежитлових приміщень на 2 поверхи вище.
Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, доходить висновку, що довідка ФОП ОСОБА_2 №005800 від 05.10.2021р., не є належним та достатнім доказом відсутності або знищення нежитлових приміщень 8 поверху №10 за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5-Б, для цілей визначення та скасування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Будь-яких інших доказів вказаним обставинам, зокрема, актів комісійного обстеження, складених уповноваженими державними органами, правовстановлюючих документів, позивачем ні суду першої, а ні суду апеляційної інстанцій не надано.
При вирішенні спору колегія суддів, також, враховує, що відносно даного об`єкту нерухомості до Реєстру внесені дані про державну реєстрацію обтяжень: дата реєстрації - 05.08.2021р., запис №43348102, на підставі виданих Головним управлінням ДПС в Одеській області, зокрема, акту опису майна у податковій заставі №106/15-32-13-04-09 від 21.07.2021р. Дані обставини спростовують твердження апелянта, що право власності позивачки на вказаний об`єкт нерухомості було припинено з 05.10.2021р., у зв`язку з демонтажем.
Що ж до посилань апелянта на те, що в Реєстрі у встановленому порядку зареєстровано знищення нерухомого майна нежитлових приміщень шостого поверху №8 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 576,6 кв.м., то колегія суддів не приймає їх до уваги, оскільки вказана обставина не стосується даного спору та не є доказом знищення інших поверхів нерухомого майна за вказаною адресою.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 , а тому підстав для задоволення скарги позивача та скасування рішення від 15.05.2026р. колегія суддів не вбачає.
Оскільки судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та постановлено судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому, відповідно до ст.316 КАС України, за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
З огляду на залишення рішення суду першої інстанції без змін, відповідно до приписів статті 139 КАС України, підстави для розподілу судових витрат відсутні.
Керуючись ст. ст. 308, 310, п.1 ч.1 ст.315, ст. ст. 316, 321, 322, 325, 328, 329 КАС України, суд,-
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Одеського окружного адміністративного суду від 15 травня 2026 року - без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дати її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Повний текст судового рішення складено та підписано 05.08.2026р.
Суддя-доповідач А.В. Бойко
Судді І.І. Тарновецький О.А. Шевчук