Справа № 509/1177/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 серпня 2026 року Овідіопольський районний суд Одеської області у складі:
головуючого судді - Кочко В.К.,
при секретарі - Савченко М.В.,
за участю представника позивача - Артемчук Н.І. (в режимі відеоконференції),
представника відповідача - ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в селище Овідіополь цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа на боці відповідача - ОСОБА_4 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно
ВСТАНОВИВ:
В лютому 2026 року ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 , в якому просила визнати дійсним укладений 27.08.2023 року договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 188,52 кв.м, житловою площею 101,85 кв.м, та земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:02:004:0221, що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 , а також визнати за нею право власності на вказане майно.
Позов мотивовано тим, що 27.08.2023 року сторонами було укладено у простій письмовій формі попередній договір , за умовами якого позивачка зобов`язалась сплатити погоджену вартість майна в сумі 887862 грн, а відповідачка зобов`язалась передати вказане майно у власність позивачки шляхом укладення нотаріально посвідченого договору. Позивачка свої зобов`язання за договором виконала повністю, сплатила 887 862 грн, що підтверджується письмовими доказами, а відповідачка ухилилась від його нотаріального посвідчення, висунувши вимоги про збільшення ціни майна.
У відзиві на позовну заяву, який надійшов до суду 22.04.2026 року, відповідачка в особі представника - адвоката Котика Ф.І. заперечила позовні вимоги, посилаючись на те, що в жовтні 2021 року домовилась з позивачкою про продаж вказаного житлового будинку за ціну, еквівалентну 75 000 доларів США. В період з 21.10.2021 року по 25.12.2021 року позивачка сплатила загалом суму в гривні, еквіваленту 42358 доларів США. Залишок несплаченої суми становив 32642 дол. США. 27.08.2023 року вони домовились про те, що вказаний залишок перерахують за неіснуючим на той час валютним курсом 27,2 грн за 1 дол. США, що становитиме 878 862 грн, які позивачка зобов`язалась повністю сплатити до 27.08.2024 року, а відповідачка, лише за умови 100% сплати вказаної суми, зобов`язалась передати у власність позивачки нерухоме майно шляхом укладення договору купівлі-продажу. 27.08.2023 року позивачка сплатила 77 000 грн. Від інших осіб: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на рахунок відповідачки в період з 11.12.2023 по 23.07.2024 року, тобто в період обумовленого строку, надійшло 140 478 грн., а поза межами вказаного строку - ще 4 000 грн. із призначенням платежів - «переказ власних коштів». За умови, що вказані кошти були сплачені в рахунок ціни майна , загальна сума сплачених коштів в обумовлений сторонами термін 27.08.2024 року становитиме 255 078 грн, що було еквівалентно 4593,97 дол. за курсом НБУ на час здійснення розрахунків. Отже, в разі врахування платежів від інших осіб, залишок боргу від обумовленої сторонами ціни становив би еквівалент 28 048,13 дол. США. Крім того, посилалась на те, що вказані будинок та земельна ділянка належать на праві спільної сумісної власності подружжя, а згоди на відчуження майна чоловік не надавав. Разом з тим, пропонує позивачці укласти мирову угоду , за умовами якої позивачка має сплатити відповідачці залишок несплаченої ціни, а відповідачка, за згодою чоловіка, має передати житловий будинок та земельну ділянку у власність позивачки.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив задовольнити.
Представник відповідача та третьої особи у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позову.
Заслухавши пояснення сторін, третьої особи в особі представника, який підтримав заперечення відповідачки на позов, дослідивши надані сторонами докази, суд дійшов таких висновків.
Із наданої відповідачкою копії свідоцтва про укладення шлюбу слідує, що вона перебуває у шлюбі з ОСОБА_4 з 26.01.2002 року.
Із наданої позивачкою копії рішення Великодолинської селищної ради №549 від 16.10.2003 року слідує, що земельна ділянка площею 0,08 га за адресою: АДРЕСА_1 передана безоплатно у власність ОСОБА_3 для будівництва та обслуговування жилого будинку.
Із наданої позивачкою копії рішення виконкому Великодолинської селищної ради №239 від 29.06.2006 року слідує, що ОСОБА_3 дозволено будівельні роботи з будівництва житлового будинку по АДРЕСА_1 після отримання нею паспорту забудовника.
Із наданої позивачкою копії Дозволу на виконання будівельних робіт №584 вбачається, що дозвіл ОСОБА_3 на будівництво жилого будинку господарським способом відповідно до проєкту за адресою АДРЕСА_1 надано 26.12.2006 року.
Із наданого відповідачкою Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слідує, що вона є власником житлового будинку загальною площею 184,4 кв. м, житловою площею 51,8 кв. м. Право власності зареєстровано 11.06.2021 року на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, виданого Департаментом ДАБІ в Одеській області серія та номер ОД161210610162, та технічного паспорту серія та номер 09-02/2021, виданого 10.02.2021.
Із наданої позивачкою копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слідує, що відповідачка є власником земельної ділянки площею 0,08 га, кадастровий номер [номер приховано]:02:004:0221. Право власності зареєстровано 13.04.2021 року на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку, серія та номер ЯЕ№114313, виданого Великодолинською селищною радою Овідіопольського району Одеської області 04.07.2007 року.
Зі змісту доданої до позову копії рукописної «Розписки про передання завдатку», факт вчинення якої сторонами не заперечується, слідує, що сторони домовились про ціну купівлі-продажу будинку по АДРЕСА_1 у розмірі 75 000 «у.о» (умовних одиниць). В рахунок цієї домовленості ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_2 20.10.2021 року - 60 000 грн., що було еквівалентно 2281 долар США по курсу 26,3 грн за один долар США на час розрахунку; 17.12.2021 року - 124 500 грн, що було еквівалентно 4 577 доларів США по курсу 27,2 грн за 1 долар США , 17.12.2021 та 25.12.2021 року - суму, що була еквівалентною 35 000 та 500 дол. США. А всього було сплачено в рахунок ціни будинку суму, еквівалентну 42358 доларів США.
Позивачкою додано до позову рукописний текст угоди, датованої 27.08.2023 року, на якій містяться підписи від імені ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , і в якій зазначено, що незважаючи на курс НБУ станом на 27.08.2023 року 36,7/37,45 грн. за 1 дол. США, сторони будуть враховувати при подальших розрахунках курс 27,2 грн. за 1 дол. США, у зв`язку з чим залишок боргу у розмірі 32642 дол. США (75000$ - 42358 $=32642) становитиме 887 862 грн. Сторонами буде укладено додатковий попередній договір по подальшим розрахункам з метою укладення договору купівлі-продажу вищевказаного об`єкту нерухомості після закінчення виплати ОСОБА_2 суми боргу 887 862 грн.
Відповідачка у відзиві заперечила дійсність вказаного документа, пославшись на те, що короткий підпис від її імені та рукописний текст прізвища « ОСОБА_3 » виконані не нею. Текст розписки, на відміну від інших наданих позичкою документів , також виконаний не ОСОБА_3 . За твердженням відповідачки, 27.08.2023 року насправді була підписана інша угода з подібним, але не з тотожним змістом, копію якої вона надала суду. На відміну від наданого позивачкою тексту друге речення в наданому відповідачкою документі є таким: «Ми будемо враховувати при подальших взаєморозрахунках курс 1$ США на момент останньої передачі грошових коштів, а саме на 17.12.2021 року, відповідно 1$=27,2 грн», тоді як у наданому позивачкою документі відповідне речення викладено наступним чином: «Ми будемо враховувати при подальших взаєморозрахунках курс 1$=27,2 грн».
Разом з тим, суд погоджується з твердженням відповідачки про те, що надавши до суду вказаний документ від власного імені, позивачка тим самим підтвердила відомості, що містяться в ньому, про те, що сума 887 862 грн була визначена сторонами як еквівалент залишку боргу у розмірі 32 642 дол. США від обумовленої сторонами ціни нерухомого майна у розмірі 75 000 дол. США, а не як власне ціна такого майна. Такі ж самі відомості містяться й у варіанті рукописної угоди від 27.08.2023 року, наданої відповідачкою. Тим самим спростовуються доводи позивачки про те, що саме 27.08.2023 року ними було досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов договору , зокрема щодо ціни у розмірі 887 862 грн, оскільки вказана сума була лише несплаченим залишком від обумовленої в жовтні 2021 року сторонами ціни у розмірі , еквівалентному 75 000 дол. США.
Зі змісту доданої до позову копії рукописного «Попереднього договору» від 27.08.2023 року, факт вчинення якого сторонами не заперечується, слідує, що ОСОБА_3 та ОСОБА_2 уклали цей договір строком на 12 місяців. ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_2 77 000 грн в рахунок майбутньої оплати двох об`єктів нерухомості: житловий будинок ( АДРЕСА_1 ) та земельна ділянка (кадастровий номер [номер приховано]:02:004:0221) - загальною вартістю 887 862 грн. Курс 1$=37,0 грн. на 25.08.2023 відповідно курсу НБУ. Впродовж дії строку цього договору на ім`я ОСОБА_3 будуть надходити грошові кошти на визначені в документі рахунки, зокрема на карту Приватбанку НОМЕР_1 . На момент закінчення строку дії цього договору ОСОБА_2 зобов`язується виплатити ОСОБА_3 всю суму вартості вищезгаданих об`єктів нерухомості. Тільки при умові 100% погашення обумовленої вище суми (887 862 грн) ОСОБА_3 зобов`язується передати у власність ОСОБА_2 вищевказані об`єкти нерухомості шляхом укладання договорів купівлі-продажу. В разі відмови ОСОБА_3 від виконання зобов`язань , вона має повернути ОСОБА_2 подвійну суму завдатку (77 000 грн.), а в разі відмови ОСОБА_2 - завдаток їй не повертається.
Із наданої позивачкою іншої угоди, датованої 27.08.2023 року, факт вчинення якої сторонами не заперечується, слідує, що ОСОБА_3 надає згоду ОСОБА_2 та членам її сім`ї на проживання в будинку по АДРЕСА_1 в рахунок передбачених в угоді оплат податків на нерухоме майно. Крім того, ОСОБА_2 зобов`язується сплачувати всі комунальні послуги, які надаватимуться за вказаною адресою. Вказаним доказом спростовуються доводи позивачки про те, що відповідачка передала нерухоме майно в її володіння на виконання договору купівлі-продажу.
У відзиві відповідачка зазначила, що самостійно сплачує податки на нерухоме майно, на підтвердження чого надала копії платіжних документів від 31.01.2024, 04.02.2025, 31.01.2024.
Із доданих до позову копій квитанцій АТ «Універсал Банк (Монобанк) слідує, що 11.12.2023, 07.03.2024, 23.04.2024, 07.07.2024, 23.07.2024, 23.03.2024 року платником ОСОБА_5 здійснено платежі «переказ особистих коштів» на суму відповідно 4300 грн, 5000 грн, 20 000 грн, 38 000 грн., 30 000 грн., 10 000 грн на адресу банку одержувача - «ПриватБанк», з зазначенням номеру платіжного інструменту - 5363 5420 9816 7712, без зазначення прізвища отримувача коштів. За підрахунком суду загальна сума за вказаними квитанціями становить 107 300 грн.
Із доданих до позову копій квитанцій ПриватБанку слідує, що 11.12.2023, 01.02.2024, 01.02.2024, 11.12.2023, 14.10.2023 платником ОСОБА_6 на рахунок отримувача ОСОБА_3 здійснені платежі «переказ власних коштів» на суму відповідно 4000 грн, 2000 грн., 2078 грн., 11700 грн., 2800 грн. За підрахунком суду загальна сума за вказаними квитанціями становить 22 578 грн.
До позову також додана копія роздруківки відомостей про переказ 14.10.2023 року на суму - 14600 грн. з картки VISA 4149 …. …. 4997 із зазначенням у верхній частині аркушу ім`я ОСОБА_3 .
У відзиві відповідачка підтвердила отримання нею вищевказаних коштів , а також зазначила, що окрім вищевказаних коштів вона отримала від ОСОБА_5 , ОСОБА_7 в період з 15.09.2023 по 07.04.2024 року ще загалом 37600 грн. Разом з тим, погодилась на врахування коштів, які надійшли від інших осіб (182078 грн) лише у разі надання позивачкою доказів того, що вказані особи діяли за її дорученням та від її імені.
Зважаючи на те, що позивачка не надала належних та достатніх доказів того, що кошти у розмірі 182078 грн., сплачені іншими особами на рахунки відповідачки саме в рахунок сплати ціни спірного майна, відповідачка не визнала беззаперечно цієї обставини, доті як надані суду платіжні документи такого підтвердження не містять (що не виключає можливість витребування вказаними платниками від ОСОБА_3 сплачених ними коштів як безпідставно набутого майна), то у суду відсутні достатні підстави вважати доведеним факт сплати вказаних коштів саме ОСОБА_2 в рахунок домовленості про сплату ціни нерухомого майна. При цьому у будь якому разі вказана обставина не має істотного значення для вирішення спору, оскільки ОСОБА_3 отримала від інших осіб коштів в загальній сумі 182078 грн, а особисто від ОСОБА_2 27.08.2023 року в якості завдатку - 77 000 грн, що в сукупності становить 259 078 грн та не свідчитиме про виконання ОСОБА_2 ні про сплату суми, еквівалентної 32642 дол. США, ні про сплату суми у розмірі 887 862 грн, а предметом спору по даній справі не є повернення отриманих відповідачкою коштів.
На підтвердження своїх доводів позивачка посилається також на скриншоти переписки сторін у месенджері. Відповідачка посилається на те, що надані скриншоти є вирваними із контексту, у більшості з них відсутні дані про день та дату їх створення, а ті, на якій наявна дата, надані без дотримання послідовності, є повторюваними та складними для сприйняття. Разом з тим, відповідачка не заперечила можливість їх оголошення судом, що у відповідності до ч.8 ст.7 ЦПК надає можливість суду врахувати їх в якості допустимих доказів. Із аналізу сукупності вказаних скриншотів вбачається, що переписка стосується розрахунків сторін. Один із скриншотів містить дату 22.02.2022 року. На скриншоті без дати міститься запис від імені ОСОБА_2 наступного змісту (мовою оригіналу): «Я вообще планировала ОСОБА_8 его за лето закрыть точнее выплатить полностю. Я не знала что все так выйдет … и повертье тоже очень рисковала и рискую до сих пор» . На іншому скриншоті без дати міститься запис від імені ОСОБА_3 (мовою оригіналу): « ОСОБА_9 я не понимаю почему остаток 75000т-41858т (что ты отдала) НОМЕР_2 ты мне хочеш вернуть из расчета по курсу на тот момент 27,2. У нас ведь какой был уговор (и я много раз тебя об этом предупреждала- ты оглашалась!!!/-отдаете 60т я освобождаю дом- остальное под виплату. Если бы мы тога заключили сделку остаток 15т был бы привязан к тому курсу 27.2 - да я бы попала но по закону я бы не могла пред`явить к тебе претензий. Но!- это же не моя вина что ты залезла в авантюру с американской машиной/ у тебя бы была возможность выполнить условия нашего договора/ и я за тобой не бегала - купи мой дом ОСОБА_10 , у меня другие клиенты были/ я уже рассказывала тебе/-ребята на машине…».
Оцінивши надані сторонами письмові доказі у їх сукупності, суд дійшов висновку про те, що житловий будинок по АДРЕСА_1 ,що розташований на земельній ділянці площею 0,08 га з кадастровим номером [номер приховано]:02:004:0221, набутий ОСОБА_3 за час шлюбу з ОСОБА_4 та зареєстрований на ім`я ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.06.2021 року. Вище зазначена земельна ділянка зареєстрована на ім`я ОСОБА_3 в державному реєстрі речових прав на нерухоме мано 13.04.2021 року на підставі державного акта про право власності на землю, виданого 04.07.2007 року. В жовтні 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було досягнуто домовленості про купівлю-продаж вказаного житлового будинку по ціні, еквівалентній 75 000 доларів США. В рахунок досягнутої домовленості ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_2 20.10.2021 року - 60 000 грн, що було еквівалентно 2281 долар США по курсу 26,3 грн за один долар США на час розрахунку;17.12.2021 року - 124 500 грн, що було еквівалентно 4 577 доларів США по курсу 27,2 грн за 1 долар США , 17.12.2021 та 25.12.2021 року - суму, що була еквівалентною 35 000 та 500 дол. США. А всього було сплачено в рахунок ціни будинку суму, еквівалентну 42358 доларів США. Тоді як залишок не сплачених коштів від узгодженої ціни будинку станом на 25.12.2021 року становив 32 642 дол. США. 27.08.2023 року сторони домовились перерахувати залишок заборгованості 32 643 дол. США у гривню по неіснуючому на той час курсу 27,2 грн. за 1 дол. , що становило 887 862 грн за умови, що вказані кошти мають бути сплачені ОСОБА_2 протягом року, тобто до 27.08.2024 року. На виконання такої домовленості ОСОБА_2 сплатила ОСОБА_3 27.08.2023 року «завдаток» у розмірі 77 000 грн. Суду не надано належних та допустимих доказів сплати позивачкою інших сум грошових коштів ні в обумовлений сторонами строк, ні в подальшому. Позивачкою не доведено , що сума у розмірі 182 078 грн., яка була сплачена на користь ОСОБА_3 іншими особами, була сплачена саме в рахунок ціни спірного майна. Однак вказана обставина не має вирішального значення для вирішення справи, оскільки у будь якому разі сукупна сума платежів у розмірі 259 078 грн не свідчить про сплату ні залишку у розмірі 32 643 дол. США, ні залишку у розмірі 887 862 грн.
Аргументи представниці позивачки про те, що вказана сума в повному обсязі була сплачена позивачкою, але відповідні документи не збереглися, відхиляються судом, оскільки у відповідності до ч.2 ст.218 ЦК у разі недодержання вимоги щодо письмової форми правочину, факт вчинення такого правочину, як і його виконання, можуть доводитися лише письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватись на свідченнях свідків.
Отже, слід дійти висновку, що позивачка не виконала в повній мірі умов домовленості про сплату відповідачці за нерухоме майно суми, еквівалентної 75 000 доларів США, яка була досягнута сторонами в жовтні 2021 року. Сума у розмірі 887 862 грн. була визначена сторонами 27.08.2023 року як еквівалент несплаченого залишку у розмірі 32642 дол. США від ціни майна у розмірі, еквівалентному 75 000 дол. США, а не як власне ціна спірного майна, на що посилається позивачка. За зміненою 27.08.2023 року між сторонами домовленістю договір про передачу нерухомого майна у власність позивачки мав бути укладеним лише за умови 100% сплати позивачкою 887 862 грн у строк до 23.08.2024 року, доказів про сплату якої, окрім суми у розмірі 77 000 грн, позивачкою не надано. Отже, у ОСОБА_3 не виникло зобов`язань по нотаріальному посвідченню договору, а відтак відсутні підстави для висновку про ухилення нею від такого посвідчення. Крім того, суду не надані докази того, що чоловік відповідачки надавав їй письмову згоду на відсудження нерухомого майна, набутого за час їх шлюбу.
Відповідно до положень ст.635 ЦК попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняються, якщо основний договір не укладений протягом строку (терміну), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору .
Згідно з вимогами статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Отже, попередній договір купівлі-продажу житлового будинку та/чи земельної ділянки підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Згідно з ч.2 ст.215 недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до положень ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Разом з тим, відповідно до положень ч.2 ст. 220 ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до положень ст.638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду.
В постанові Верховного Суду від 03.09.2025 року у справі №916/5389/24 зазначено про таке: «Наведена частина друга статті 220 ЦК застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору».
У постанові Верховного Суду України від 06.09.2017, у постановах Верховного Суду від 25.06.2018 у справі №922/2981/16, від 18.08.2021 у справі №904/5868/18 (904/1983/20), викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04.03.2019 у справі №665/2266/16-ц, від 30.10.2019 у справі №140/2001/17, від 22.02.2021 у справі №545/440/18, від 21.04.2023 у справі №469/159/13-ц, від 09.12.2024 у справі №188/1196/19.
У постанові від 22.10.2019 у справі №909/68/18 Верховний Суд зазначив про те, що при вирішенні спорів, пов`язаних з визнанням правочинів, які підлягали нотаріальному посвідченню, дійсними (зокрема в порядку статті 220 ЦК), суду необхідно з`ясувати:
- чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню;
- з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення;
- чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений.
У відповідності до положень ст. 60 СК майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності. Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.
У відповідності до ст. 377 ЦК, ст. 120 ЗК , п. «а» ч.2 ст.89 ЗК право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна, набувається власником такого майна одночасно з набуттям прав власності на таке нерухоме майно. Земельна ділянка, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна, належний подружжю на праві спільної сумісної власності, належить такому подружжю також на праві спільної сумісної власності.
Відповідно до положень ст. 65 СК дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і ( або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.
Відповідні положення містяться в п.4.2 глави 1 Розділу II «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» , затвердженого наказом Мінюсту України 22.02.12 №296/5, відповідно до яких при посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім`я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена.
Оскільки на підставі досліджених доказів судом встановлено, що сторони у справі домовилися щодо ціни продажу у розмірі, еквівалентному 75 000 дол. США, залишок несплаченої суми становив еквівалент 42358 дол. США, перехований за домовленістю сторін у суму 887 862 грн, яка підлягала сплаті до 23.08.2004 року в повному обсязі, але не була сплачена позивачкою, окрім суми у розмірі 77 000 грн, то у ОСОБА_3 не виникло обов`язку нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу і підстав для висновку про її ухилення від такого посвідчення не має.
Крім того, застосування ч.2 ст.220 ЦК за передбачених у ній умов (досягнення домовленості щодо усіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення), можливе лише за відсутності інших перешкод для його нотаріального посвідчення. Оскільки спірне майно презюмується спільним сумісним майном подружжя, сторонами у справі не надано доказів згоди ОСОБА_4 на розпорядження спірним майном, а сам ОСОБА_4 в особі представника заперечує наявність такої згоди, то вказана обставина також виключала б можливість визнання спірної угоди дійсною.
Отже у задоволені позовних вимог слід відмовити у повному обсязі.
У відзиві позивачка просила стягнути з відповідачки судові витрати у справі у розмірі 71 000 грн, сплачені нею за надання професійної правничої допомоги адвокатом Котиком Ф.І. На підтвердження понесених витрат відповідачка додала до відзиву копії договорів про надання професійної правничої допомоги від 07.04.2026 року та від 08.04.2026 року, паперові копії електронних доказів: платіжних інструкцій про сплату ОСОБА_3 витрат за вказаними договорами у розмірі 5100 грн. та 65500 грн, копію свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльністю та ордер адвоката.
Відповідно до ч.8 ст. 141 ЦПК розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюються судом на підставі наданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. Згідно з ч.3 ст. 137 ЦПК для визначення розміру витрат учасник справи подає детальний опис робіт ( наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
До закінчення судових дебатів у справі представник відповідачки зробив відповідну заяву про намір додатково надати детальний опису робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом.
Отже питання про розподіл понесених судових витрат відповідачкою підлягають вирішенню додатковим судовим рішенням.
Керуючись ст.ст.12,13,76-82,89,141,258,259,265 ЦПК України
ВИРІШИВ:
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа на боці відповідача - ОСОБА_4 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подачі в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду, а в разі складання рішення у повному обсязі - з дня складання у повному обсязі.
Повний текст судового рішення виготовлено 18.08.2026 р.
Суддя В.К.Кочко