Номер провадження: 22-ц/813/5680/26
Справа № 522/2828/24
Головуючий у першій інстанції Ярема Х. С.
Доповідач Кострицький В. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11.08.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий суддя Кострицький В.В. (суддя - доповідач),
судді Коновалова В.А., Назарова М.В.,
за участю секретаря судового засідання Булацевської Я.В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1
відповідачі - ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект»
третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті»
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Сол-Проперті» на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 13 січня 2026 року, ухвалене у складі судді Яреми Х.С., у приміщенні того ж суду,
у цивільний справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» про витребування майна з чужого незаконного володіння,-
установив:
Короткий виклад обставин справи
26.02.2024 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Кей-Колект». Позивач просить суд витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .
Позивач звернення до суду з цим позовом пояснює тим, що 25.04.2008 ОСОБА_1 за Договором іпотеки з АКБ «Укрсиббанк» передав в іпотеку банку власну квартиру АДРЕСА_1 , як забезпечення договорів кредиту від 25.04.2008. Згодом банку відступив право вимоги за кредитними договорами на користь ТОВ «Кей-Колект», яке в свою чергу 14.12.2017 в позасудовому порядку звернуло стягнення на предмет іпотеки у спосіб набуття права власності на квартиру. 13.03.2019 ТОВ «Кей-Колект» продало квартиру ТОВ «Сол-Проперіт», яке потім 24.05.2019 продало квартиру ОСОБА_2 . Позивач вважає, що ТОВ «Кей-Колект» порушив порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки позивач не отримував вимоги про порушення основного зобов`язання відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Також звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося в період дії мораторію, у зв`язку з чим реєстратор не мав права звертати стягнення на предмет іпотеки, оскільки в ОСОБА_1 було відсутнє інше житло. Оцінка квартири під час звернення стягнення не проводилась належним чином.
Короткий зміст рішення суду
Рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 13 січня 2026 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» про витребування майна з чужого незаконного володіння - задовольнено.
В обґрунтування свого рішення суд першої інстанції зазначив, що належна позивачу квартира АДРЕСА_1 вибула з власності поза його волею, оскільки позивач не надавав згоди на передачу іпотекодержателю права власності на квартиру шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, як це передбачено пунктом 5.2.1 розділу 5 договору іпотеки, та в подальшому відчужена. Тому вимога про витребування від ОСОБА_2 квартири на користь позивача є законною.
Також вказав, що державний реєстратор, встановивши, що до документів, які подано для вчинення реєстраційних дії, не додано відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на день його відчуження, мав підстави для прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дії.
Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги
Не погодившись із вказаним рішенням, представник ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» подав апеляційну скаргу, в якій просить суд скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 13 січня 2026 року та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «Кей-Колект», третя особа - ТОВ «Сол-Проперті», про витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовити повністю.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та помилково витлумачив умови договору іпотеки від 25.04.2008, дійшовши необґрунтованого висновку про відсутність у ньому іпотечного застереження.
Представник зазначає, що положення пунктів 4.2.3, 4.5 та розділу 5 договору у їх системному взаємозв`язку прямо передбачали можливість позасудового звернення стягнення, у тому числі шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, а тому укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя не вимагалося.
Також посилається на те, що передбачена законом процедура позасудового звернення стягнення була дотримана, оскільки позивачу було належним чином вручено письмову вимогу про усунення порушень основного зобов`язання.
Окремо зазначається про помилковість висновку суду щодо необхідності подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, оскільки редакція пункту 61 Порядку № 1127, чинна станом на 14.12.2017, такого обов`язку не передбачала; відповідна вимога була запроваджена лише у 2020 році.
Крім того, на думку скаржника, суд безпідставно витребував квартиру у останнього набувача, не надавши належної оцінки його добросовісності, відплатності набуття майна, можливості покладатися на дані Державного реєстру та принципу пропорційності втручання у право власності.
Доказів того, що ОСОБА_2 чи ТОВ «Сол-Проперті» знали або могли знати про можливі порушення при попередньому переході права власності, судом не встановлено.
Також не погодившись із вказаним рішенням суду, директор ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» подав апеляційну скаргу, в якій просить суд скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 13 січня 2026 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволені позову ОСОБА_1 про витребування з володіння ОСОБА_2 на його користь квартири АДРЕСА_1 .
Апеляційна скарга ТОВ «Сол-Проперті» мотивована тим, що суд першої інстанції, задовольняючи вимоги про витребування спірної квартири, неправильно застосував положення статті 388 ЦК України, обмежившись висновком про вибуття майна з володіння позивача поза його волею та не дослідивши добросовісність подальших набувачів майна.
Скаржник наголошує, що ТОВ «Сол-Проперті» та ОСОБА_2 набули квартиру за відплатними нотаріально посвідченими договорами, покладаючись на відомості Державного реєстру, при цьому доказів їх обізнаності про можливі порушення під час попереднього переходу права власності матеріали справи не містять.
Крім того, суд не надав оцінки пропорційності втручання у право мирного володіння майном та фактично поклав негативні наслідки можливих порушень під час звернення стягнення на добросовісного набувача, не врахувавши відповідних висновків Верховного Суду.
На думку скаржника, навіть встановлення порушень при переході права до іпотекодержателя саме по собі не є достатньою підставою для витребування майна у наступного добросовісного набувача без оцінки справедливого балансу та надмірності покладеного на нього тягаря.
Щодо явки сторін.
Представник відповідачаТОВ «Кей-Колект» прийняв участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, інші учасники справи належним чином повідомлені про місце час та дату судового засідання до суду не з`явились, клопотань про відкладення не подавали, що не перешкоджає апеляційному перегляду справи.
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, представника відповідачаТОВ «Кей-Колект», дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України, - суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ст. 2 ЦПК України).
Однак оскаржуване рішення вказаним нормам не відповідає з огляду на таке.
Колегією суддів встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 25.04.2008 між АКБ «Укрсиббанк» та ОСОБА_1 (позичальник) укладено договори про надання споживчого кредиту № 11340863000 та №11340835000.
25.04.2008 між АКБ «Укрсиббанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) укладено нотаріально посвідчений Договір іпотеки, за умовами якого для забезпечення вимог іпотекодержателя, що витікають з кредитних договорів, ОСОБА_1 передав в іпотеку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 (п. 1.1 Договору іпотеки). Ринкова вартість предмету іпотеки складає за домовленістю сторін 675 927 грн. (п. 1.2 Договору іпотеки).
Сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом, зокрема, позасудового врегулювання у відповідності до умов Договору та Закону України «Про іпотеку» (п. 4.1, 4.2.3 Договору іпотеки).
Звернення стягнення на Предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього Договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку» (п. 4.5 Договору іпотеки)
Позасудове врегулювання може бути здійснено шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (п.5.2 Договору іпотеки).
13.02.2012 на підставі Договору факторингу №2 ТОВ «Кей-Колект» купило в АТ «Укрсиббанк» право вимоги заборгованості за кредитним договором № 11340835000 від 25.04.2008.
На підставі нотаріально посвідченого договору про відступлення прав за іпотечними договорами від 13.02.2012 ТОВ «Кей-Колект» стало іпотекодержателем квартири АДРЕСА_1 , що є предметом договору іпотеки.
06.02.2017 ТОВ «Кей-Колект» направило ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушень основного зобов`язання за кредитним договором № 11340835000 від 25.04.2008, в якій зазначено, що у разі невиконання вимоги протягом 30-денного строку іпотекодержатель має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 6501414159921 від 24.02.2017, яке є в матеріалах реєстраційної справи № 144[телефон приховано] щодо квартири АДРЕСА_1 , вимога про усунення порушень основного зобов`язання від 06.02.2017 вручена особисто ОСОБА_1 24.02.2017.
14.12.2017 на підставі договору іпотеки від 25.04.2008, вимоги від 06.02.2017, рекомендованого поштового повідомлення № 6501414159921 від 24.02.2017, державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.12.2017 та зареєстровано право власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 23989713).
13.03.2019 на підставі Договору купівлі-продажу ТОВ «Сол-Проперті» купило у ТОВ «Кей-Колект» квартиру АДРЕСА_1 за 1 112 933 гривні.
24.05.2019 на підставі Договору купівлі-продажу ОСОБА_2 купила у ТОВ «Сол-Проперті» квартиру АДРЕСА_1 за 1 124 933 гривні.
Відповідно до ч.1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із ч. 1 ст. 7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
У ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Суд першої інстанції задовольнивши позовні вимоги зазначив, що ТОВ «Кей-Колект» звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», шляхом визнання за собою права власності на предмет іпотеки.
Договір іпотеки від 25.04.2008 застереження про задоволення вимог іпотекодержателя не містить. Зокрема, договір не передбачає спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку», шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Так, відповідно до пункту 4.5. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».
За змістом підпункту 5.2.1 пункту 5.2 розділу 5 договору іпотеки позасудове врегулювання здійснюється, зокрема, передачею іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Отже, сторони за договором іпотеки погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (пункт 4.2, 5.2.2 договору іпотеки).
Відповідно до розділу 4 іпотечного договору сторони (АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 ) погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку».
Згідно з пунктом 5.1 цього іпотечного договору, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Підпунктами 5.2.1, 5.2.2 пункту 5.2 іпотечного договору передбачено, що позасудове врегулювання здійснюється один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Матеріали справи не містять доказів укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який би надавав ТОВ «Кей-Колект» право отримання ним у власність предмета іпотеки.
Також зі змісту договору іпотеки вбачається відсутність у ньому відповідного іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що надає згоду на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
У підпункті 5.2.2 іпотечних договорів сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Тобто, сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що іпотекодержатель отримує право продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця, а саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що підпункт 5.2.1 пункту 5.2 договору іпотеки не є іпотечним застереженням, за яким іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності на майно.
Тобто, укладаючи договір іпотеки 25.04.2008, сторони не встановили можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», зокрема передбачений ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору), щодо передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався ні між позивачем та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ні між позивачем та «УкрСиббанк».
Таким чином, установивши, що матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а також відсутність відповідного застереження у договорі іпотеки, суд дійшов висновку, що іпотекодержатель не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно й не мав права у подальшому відчужувати спірне майно.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
При розгляді спорів про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути лише власник майна, який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів (зберігання, майнового найму тощо), в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, встановлених законом (див. постанову Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 766/4410/17).
Таким чином, право на витребування майна у добросовісного набувача має саме власник або інший титульний володілець майна і в тому випадку, коли майно перебувало безпосередньо у його володінні або особи, якій він передав майно у володіння, та вибуло з такого їх володіння не з їхньої волі.
Предмет доказування у справах за віндикаційним позовом становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-то факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача не з його волі, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном.
Належна позивачу квартира АДРЕСА_1 вибула з власності поза його волею, оскільки позивач не надавав згоди на передачу іпотекодержателю права власності на квартиру шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, як це передбачено пунктом 5.2.1 розділу 5 договору іпотеки, та в подальшому відчужена. Тому вимога про витребування від ОСОБА_2 квартири на користь позивача є законною.
Крім того, у постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що до 26.02.2020 Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у ч. 3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Хоча і вартість предмета іпотеки була визначена на момент набуття іпотекодержателем нерухомого майна у власність, проте відповідні звіти про оцінку майна не були подані державному реєстратору для вчинення реєстраційних дії під час звернення стягнення на предмет іпотеки (постанова ВС від 24.12.2025 , справа № 646/857/18).
У пункті 18 Порядку № 1127 зазначено, що за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Отже, державний реєстратор, встановивши, що до документів, які подано для вчинення реєстраційних дії, не додано відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на день його відчуження, мав підстави для прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дії.
Однак колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність достатніх правових підстав для витребування спірної квартири з володіння ОСОБА_2 , оскільки встановлення порушень під час набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки саме по собі не є безумовною та достатньою підставою для позбавлення права власності наступного добросовісного набувача.
При вирішенні питання про витребування нерухомого майна у добросовісного набувача суд повинен оцінити не лише формальну наявність передбачених статтею 388 ЦК України підстав для віндикації, а й добросовісність набувача, обставини та оплатність набуття ним майна, можливість покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також пропорційність втручання у його право на мирне володіння майном.
У практиці Верховного Суду послідовно наголошується, що при застосуванні статті 388 ЦК України у поєднанні зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції необхідно забезпечити справедливий баланс між інтересами особи, яка вважає себе попереднім власником майна, та правами особи, яка набула таке майно добросовісно. Такий баланс відсутній, якщо внаслідок витребування майна на добросовісного набувача покладається індивідуальний та надмірний тягар.
Подібний правовий підхід викладений, зокрема, у постанові Верховного Суду від 16 серпня 2023 року у справі № 201/1669/21, відповідно до якого навіть установлення порушень під час попереднього переходу права власності на нерухоме майно не звільняє суд від обов`язку окремо дослідити добросовісність його наступного набувача та оцінити пропорційність позбавлення останнього набутого ним майна.
Верховний Суд також виходить із того, що конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно та змушений самостійно шукати способи компенсації понесених втрат у зв`язку з порушеннями, допущеними іншими особами, може становити для нього індивідуальний та надмірний тягар.
Зокрема такий підхід вбачається у постанові Верховного Суду від 13.11.2019 у справі № 645/4220/16-ц, де суд дійшов висновку, що конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно й сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на нього індивідуальний і надмірний тягар. Добросовісний набувач не може відповідати за недоліки чи бездіяльність державних органів або інших осіб у межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна. Сам факт можливого незаконного відчуження майна не повинен автоматично породжувати негативні наслідки саме для добросовісного набувача, а за наявності підстав може зумовлювати виникнення вимог про відшкодування збитків до належної особи.
Наведений висновок узгоджується зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до якої будь-яке втручання у право особи на мирне володіння майном повинно бути законним, переслідувати легітимну мету та забезпечувати справедливий баланс між загальним інтересом і правами конкретної особи. Як зазначив Європейський суд з прав людини у справі EAST/WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE (№ 19336/04, §§ 166-168, рішення від 23.01.2014), необхідного балансу не буде дотримано, якщо на особу покладається індивідуальний та надмірний тягар.
Отже, при вирішенні питання про витребування спірної квартири суд повинен був оцінити не лише обставини попереднього переходу права власності, а й наслідки такого втручання для останніх набувачів, які діяли добросовісно, відплатно та з покладенням на дані державного реєстру.
З матеріалів цієї справи вбачається, що після державної реєстрації 14 грудня 2017 року права власності на квартиру за ТОВ «Кей-Колект», 13 березня 2019 року останнє відчужило за відплатним договором спірне майно ТОВ «Сол-Проперті», яке у свою чергу, 24 травня 2019 року відчужило відплатним договором квартиру ОСОБА_2 ..
Таким чином, ОСОБА_2 не була учасником правовідносин щодо укладення кредитного та іпотечного договорів, не брала участі у процедурі позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та набула спірну квартиру внаслідок її подальшого відчуження.
При цьому матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_2 на момент придбання квартири знала або за обставинами справи повинна була знати про можливі порушення, допущені під час набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки.
Позивачем не доведено недобросовісності ОСОБА_2 при набутті спірного нерухомого майна, її обізнаності про порушення прав позивача, пов`язаності з попередніми набувачами майна чи наявності інших обставин, які могли б свідчити про те, що при укладенні договору купівлі-продажу вона діяла недобросовісно.
Купівля - продаж квартири вчінено за реальною ринковою ціною 42715 долларів США(т.1а.с.155)
Водночас саме лише встановлення обставини вибуття квартири з власності позивача поза його волею не звільняло суд першої інстанції від обов`язку перевірити наслідки витребування цього майна для його останнього набувача та встановити, чи буде таке втручання у право власності виправданим і пропорційним переслідуваній меті.
Позивачем не наведено належного обґрунтування та не надано доказів того, що за конкретних обставин цієї справи позбавлення ОСОБА_2 права власності на квартиру забезпечуватиме справедливий баланс між захистом його майнового інтересу та правом останнього набувача на мирне володіння належним їй майном.
Зокрема, позивачем не доведено, що покладення саме на ОСОБА_2 усіх негативних наслідків порушень, допущених іншими особами на попередніх етапах переходу права власності, є необхідним та пропорційним способом відновлення його порушеного права і не становитиме для добросовісного набувача індивідуального та надмірного тягаря.
Не встановив таких обставин і суд першої інстанції, який, констатувавши порушення порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, фактично автоматично дійшов висновку про необхідність витребування квартири від її останнього набувача, не навівши мотивів, з яких саме позбавлення ОСОБА_2 права власності є пропорційним втручанням у її майнові права.
Колегія суддів звертає увагу, що добросовісний набувач не повинен нести негативні наслідки порушень, допущених іншими особами під час попереднього переходу права власності, якщо не встановлено обставин, які свідчили б про його недобросовісність. Покладення таких наслідків виключно на останнього набувача без відповідного обґрунтування порушує принцип справедливого балансу та стабільності цивільного обороту.
Отже, за відсутності доказів недобросовісності ОСОБА_2 та недоведеності позивачем того, що витребування спірного майна за встановлених обставин відповідатиме критерію пропорційності і не покладатиме на останнього набувача індивідуального та надмірного тягаря, колегія суддів доходить висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовної вимоги про витребування квартири з володіння ОСОБА_2 .
Таким чином, суд першої інстанції, правильно встановивши порушення під час набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки, дійшов помилкового висновку про те, що такі порушення автоматично зумовлюють можливість витребування спірного майна у його останнього добросовісного набувача, не здійснивши належної оцінки добросовісності ОСОБА_2 та пропорційності втручання у її право мирного володіння майном.
Тому апеляційні скарги ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Сол-Проперті» підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про витребування спірного нерухомого майна з володіння ОСОБА_2 .
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,-
у х в а л и в:
Апеляційні скарги ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Сол-Проперті» - задовольнити.
Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 13 січня 2026 року - скасувати та постановити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» про витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.
Головуючий суддя В.В. Кострицький
Судді М.В. Назарова
В.А. Коновалова