Постанова № 139542729 у справі № 650/6514/25 від 07.09.2026

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний номер справи: 650/6514/25 Головуючий в І інстанції: Ковальчук О.В.

Номер провадження: 22-ц/819/1212/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 вересня 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Манько К.М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ;

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 липня 2026 року, ухвалене у складі судді Ковальчук О.В., дата складення повного рішення - 22 липня 2026 року, у справі за позовом адвоката Андріяшевої Ірини Михайлівни, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

14 жовтня 2025 року адвокат Андріяшева Ірина Михайлівна, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулася до суду через підсистему "Електронний суд" з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс", в якому просила Розірвати договір оренди землі від 03 квітня 2006 року щодо земельної ділянки ОСОБА_1 площею 9,1002 гектарів з кадастровим номером [номер приховано]:02:016:0004, право оренди на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно за ТОВ "Перемога-Плюс", номер запису про інше речове право: 31761784 від 09.12.2015 року.

Позов обґрунтований наступним.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,1002 гектарів (кадастровий номер [номер приховано]:02:016:0004), розташованої на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС № 013369 від 21 березня 2003 року, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно запису № 31761755 від 23.05.2019 року.

03 квітня 2006 року між позивачем, як орендодавцем, та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт", як орендарем, було укладено договір оренди зазначеної вище земельної ділянки.

Згідно договору про заміну сторони у договорі оренди від 24.09.2015 року орендаря було замінено на нового, а саме: на Приватне підприємство "ЮТС-Агропродукт Плюс".

Відповідно до додаткової угоди №1300081 від 28.12.2017р. в договорі оренди ще раз за згодою позивача було замінено орендаря на нового, а саме на Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (ЄДРПОУ 41101589) (орендар 1 або відповідач 1).

27 травня 2019 року між сторонами договору була укладена додаткова угода №1300081-2, згідно якої було продовжено строк його дії до 30.11.2030 року.

27 жовтня 2021 року між сторонами договору була укладена додаткова угода №1300081-7, згідно якої було продовжено строк його дії до 30.11.2031 року. Також цією угодою текст Договору оренди було викладено в новій редакції.

Державою визнано і підтверджено перехід права оренди від ТОВ "ЮТС-Агропродукт" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" (відповідач 2).

Отже, позивачу стало відомо про зміну орендаря без будь-якого повідомлення та/або згоди (відома) його як власника земельної ділянки.

Так, з копії договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-11 від 17.04.2025р. вбачається, що він укладений між орендарем 1 та орендарем 2 з посиланням на ч.5 ст.93 ЗК України, відповідно до якої: "Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством», а також на ч. 5 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої: «У разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужене".

Згідно пункту 2.3. вказаного договору до відповідача 2 перейшли усі права та обов`язки орендаря щодо спірної земельної ділянки за договором оренди землі (зі змінами та доповненнями додатковими угодами).

Право оренди щодо спірної земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 31761784 від 09.12.2015 року.

Реєстрація права власності, а також права оренди та відповідних змін підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 447503503 від 13.10.2025р.

Згідно з умовами додаткової угоди №1300081-7 від 27.10.2021р. (якою текст договору востаннє викладався в новій редакції), відповідач 1 зобов`язався щорічно сплачувати позивачу орендну плату у розмірі 7,86% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 251,66 грн за повний рік оренди (п. 4.1. додаткової угоди №1300081-7 від 27.10.2021р.)

Відповідно до умов договору орендна плата має вноситися до 31 грудня (п. 4.5 додаткової угоди №1300081-7 від 27.10.2021р.).

Відповідні обов`язки перейшли до відповідача 2 згідно пункту 2.3. договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-11 від 17.04.2025р.

Згідно з абз.5 ч.1 ст.24 Закону України "Про оренду землі" позивач має право вимагати від відповідачів своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Починаючи з 12 листопада 2022 року відповідач 1 припинив виконання своїх зобов`язань щодо оплати орендної плати. Відповідно відповідачем 2 обов`язок щодо виплати орендної плати також не виконано.

Отже, за умовами Договору оренди (з урахуванням внесених змін), а також відповідно до діючого законодавства, на відповідачів покладався/покладається обов`язок сплатити позивачу, як власнику земельної ділянки, орендну плату у розмірі, формі та в строки, визначені Договором оренди. Однак відповідачами істотно порушено це зобов`язання: орендна плата за повні 2023 та 2024 роки по сьогоднішній день не виплачена, відповідні розрахунки не проведені. Це підтверджується Відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/ суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 19.08.2025р.

Враховуючи розмір річної орендної плати в сумі 22 251,66 грн, виходить, що загальний розмір заборгованості за 2023 та 2024 роки з орендної плати перед позивачем становить 44 503,32 грн (22 251,66 грн х 2).

У зв`язку з вище зазначеним позивач вважає за потрібне розірвати договір оренди.

Позивач неодноразово намагався зв`язатися з відповідачем 1 з питання виплати заборгованості за договором оренди, але питання до цього часу так і залишилося не вирішеним, орендну плату не виплачено, відповідно і податок на доходи фізичних осіб та військовий збір не сплачено, в зв`язку з чим позивачка змушена звернутися до суду з даним позовом. Про відповідача 2 стало відомо лише під час підготовки даного позову до суду.

З огляду на викладене, слід дійти висновку, що невиконання відповідачами обов`язку по сплаті орендної плати за землю, а також те, що систематична несплата орендної плати є порушенням істотних умов договору, відповідно до положень ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст.651 ЦК України та п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, вказане тягне за собою припинення договору оренди землі внаслідок його розірвання.

Ухвалою суду першої інстанції від 04.11.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й призначено підготовче засідання.

Ухвалою суду від 02.12.2025 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився, надав до суду відзив на позовну заяву, в якому просить у позові відмовити, зазначаючи наступне.

Відповідач ТОВ "ЮТС-Агропродукт" є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:016:0004 площею 9,1002 га на підставі договору оренди землі від 03 квітня 2006 року та додаткової угоди від 24.09.2015 року.

Земельна ділянка розташована на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, Урожайненська сільська рада була тимчасово окупованою російською федерацією з 24.02.2022 року по 11.11.2022 року.

Внаслідок збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації, ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яке здійснювало діяльність на цій території, було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов`язань.

Внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання.

Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого вона орендувалася.

Перебування працівників на такій території та здійснення діяльності без проведення відповідного розмінування становить пряму загрозу для їх життя та здоров`я.

Забруднення земель вибухонебезпечними предметами внаслідок збройної агресії є обставиною, що унеможливлює безпечне використання таких земель і здійснення на них господарської діяльності.

Неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки - є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

Також слід зазначити, що через неможливість використання орендованих земельних ділянок на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області протягом 2022-2025 років, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" звільнено від сплати податків за їх використання. Копії розпоряджень додаються.

Розпорядженням Херсонської обласної ради від 01.03.2023р. №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», ТОВ "ЮТС-Агропродукт" визначено суб`єктом господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили.

Відсутність сплати орендної плати Відповідачем у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає. Це унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

Товариство не відмовляється від своїх зобов`язань, але наголошує на неможливості їх виконання у період тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до моменту повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності.

На підставі листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Це свідчить про об`єктивну неможливість використання Відповідачем орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням через наслідки збройної агресії та дії обставин непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань за договором оренди землі. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці, і роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

Право оренди земельної ділянки ТОВ "ЮТС-Агропродукт" було відчужено ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі відповідного правочину і таким чином, новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором.

ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не є боржником за зобов`язаннями передбаченими договором оренди землі, тому не повинен бути відповідачем за цим позовом та відповідно сплачувати судові витрати за рішенням суду.

Херсонський апеляційний суд у своїй постанові від 09.04.2025 у справі № 650/3776/24 за подібних правовідносин прийшов до висновку, що невиплата ТОВ "ЮТС-Агропродукт" орендної плати на користь позивача протягом 2022-2023 років обумовлена настанням обставин непереборної сили, які за приписами ст.617 ЦК України не лише звільняють відповідача від відповідальності за порушення зобов`язань, а і в порядку ч.6 ст.762 ЦК України звільняють від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане орендарем через обставини, за які він не відповідає.

Щодо листів-довідок Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03.03.2025 №01-12/432/25 та від 05.05.2025 №01-12/1008/25/ зазначено, що вказані листи-довідки не містять інформації та відомостей про земельну ділянку, договір оренди якої просить розірвати позивач.

Позивач не долучив до позову запити або листи, у відповідь на які Новорайською сільською військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області було надано довідки. У зв`язку з чим неможливо достовірно встановити контекст та зміст листів-довідок Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03.03.2025 №01-12/432/25 та від 05.05.2025 №01-2/1008/25.

Отже Новорайська сільська військова адміністрація Бериславського району Херсонської області перевищила повноваження під час надання описаних листів-довідок. Вказаний доказ є недопустимим.

З підстав зазначеного відсутні підстави для задоволення позову.

Представник позивача надав відповідь на відзив, в якій просить задовольнити позовні вимоги з огляду на наступне.

Представник відповідача не заперечує факт несплати орендної плати позивачу за спірним договором оренди землі, а стверджує про відсутність підстав для її виплати.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018р. у справі №910/7495/16 зазначено, що наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Крім того, обставини, зазначені у нормі ч.6 ст.762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з ч.6 ст.762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

З урахуванням викладеного вище Велика Палата Верховного Суду зазначає, що відсутність у ч.6 ст.762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Зокрема, для застосування ч.6 ст.762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили, тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Таким чином, звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.

Отже, Верховний Суд неодноразово виснував про те, що саме наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини, при застосуванні ч.6 ст.762 ЦК України.

У контексті спірних правовідносин, відповідачем не доведено, що земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:02:016:0004 не використовувалась в 2023 та 2024 роках або не могла бути використана через обставини, за які він не відповідає, а отже підстави для звільнення його від орендної плати відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України відсутні.

Зокрема, відповідачем не надано належних та допустимих доказів того, що спірна земельна ділянка була і залишається забрудненою вибухонебезпечними предметами, що він був позбавлений можливості взагалі користуватися орендованим майном, у нього був повністю відсутній доступ до земельної ділянки, позивач чинив перешкоди в її використанні, тощо.

Також відсутні докази того, що відповідач намагався використовувати орендовану земельну ділянку згідно цільового призначення.

У разі, якщо відповідач дійсно не мав можливості користуватись ділянкою, він мав би принаймні повідомити орендодавця або вжити заходів для зміни чи припинення зобов`язання - чого зроблено не було.

Позивач погоджується з відсутністю можливості обробітку його земельної ділянки в період окупації - з березня по листопад 2022 року.

Однак, після деокупації, жодних дій, спрямованих на продовження сільськогосподарської діяльності на належній позивачу земельній ділянці відповідач не вчинив і відповідно протиправно не сплатив орендну плату за 2023 та 2024 роки. Доказів припинення господарської діяльності саме через бойові дії немає.

Взяті Відповідачем зобов`язання ним повністю ігноруються, він самоусунувся від їх виконання. Така позиція Відповідача не лише позбавляє Позивачку права на отримання доходу з належного їй об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.

Згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) територія Бериславської міської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Однак карта не містить точних позначень виявлених вибухонебезпечних предметів і тому твердження, що дані з Інтерактивної карти підтверджують забруднення саме земельної ділянки позивачки є припущенням та не відповідають дійсності.

Щодо листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 слід зазначити, що зазначений лист не додано до матеріалів справи. Та в будь-якому випадку даний лист не може бути доказом відсутності можливості використання спірної земельної ділянки. Адже лист має загальну роз`яснювальну інформацію, припущення щодо можливого забруднення регіону вибухонебезпечними предметами, а також інформацію, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці, і роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

Щодо неналежного Відповідача у справі - ТОВ "Ютс-Агропродукт", в позовній заяві було зазначено, що відсутність згоди кредитора на переведення боргу свідчить, що договір про переведення боргу між новим та первісним боржниками не породив правових наслідків для кредитора, тобто не відбулося переведення боргу (постанови Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року у справі № 667/933/14-ц (провадження № 61-472св18) та від 27 квітня 2022 року у справі № 321/1260/19 (провадження № 61-1297св22)).

Тому ТОВ "Ютс-Агропродукт" є належним відповідачем по справі, оскільки саме з ним Позивачкою укладався договір оренди землі. А передача зобов`язань без погодження з орендодавцем не породила правових наслідків в силу статей 520, 521 ЦК України.

Щодо постанови Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 у справі №650/3776/24 зазначено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України). Відсутня норма про обов`язковість врахування висновків суду апеляційної інстанції. Крім того, відсутні докази аналогічності справ.

За таких обставин не можна дійти висновку про існування у даних правовідносинах форс-мажорних обставин з посиланням на наявність самих по собі обставин введення відповідним Указом Президента України воєнного стану у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України без доведення орендарем, що такі обставини були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Представник позивача у судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, просить позовні вимоги задовольнити.

У судове засідання представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

У судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився.

Суд розглянув справу за відсутністю її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 липня 2026 року позов було задоволено. Суд ухвалив розірвати договір оренди землі від 03 квітня 2006 року щодо земельної ділянки ОСОБА_1 площею 9,1002 гектарів з кадастровим номером [номер приховано]:02:016:0004, право оренди на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно за ТОВ "Перемога-Плюс", номер запису про інше речове право: 31761784 від 09.12.2015 року.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач-1 зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:02:016:0004 за 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, що орендна плата за вказану земельну ділянку становить 7,86% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 251,66 грн за рік і 44 503,32 грн за два роки. А тому орендар повинен був сплатити орендну плату за 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку, однак цього не виконав.

Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором.

Також суд виходив з того, що відповідачами не надано доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс", на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Суд враховував, що відповідач ТОВ "ЮТС-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.

На думку суду, такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій просить це рішення в частині розірвання договору оренди землі скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема, вказав, що суд не прийняв до уваги того, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташовані орендовані земельні ділянки, забрудненням вказаних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами та потребою у їх розмінуванні, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача.

Також зазначив, що суд не прийняв до уваги те, що відсутність обов`язку щодо сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які відповідач не відповідає, підтверджується наступним:

--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786);

--- територія колишньої Урожайненської сільської ради (село Урожайне) Бериславського району Херсонської області з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786);

--- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", серед яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт";

--- розпорядженнями Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області: від 06.11.2023 №343 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2023 року"; від 23.02.2024 № 65 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2024 року"; від 24.05.2025 року № 99 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2025 рік", якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення;

--- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/ де територія Великоолександрівської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети), оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до ст.82 ЦПК України, не потребує доказування;

--- Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці.

Також вказав, що суд не звернув увагу на правову позицію Верховного Суду, зроблену у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24, правовідносини у якій є подібними.

Також, вказав, що суд не врахував постанову КГС ВС від 25.02.25 р. по справі №908/929/24, зокрема пункти 50, 51, в яких міститься висновок щодо застосування норми права, а саме відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій.

Також зазначив, що суд не врахував висновки, викладені в постановах Верховного Суду по справах № 914/1248/18, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, №916/599/23 № 914/2264/17.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 07.09.2026 року о 08:00 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

Позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,1002 гектарів (кадастровий номер [номер приховано]:02:016:0004), розташованої на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС № 013369 від 21 березня 2003 року, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно запису № 31761755 від 23.05.2019 року.

Наразі це Бериславська міська територіальна громада.

03 квітня 2006 року між позивачем, як орендодавцем, та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (ЄДРПОУ 33731096), як орендарем, було укладено договір оренди зазначеної вище земельної ділянки.

Згідно договору про заміну сторони у договорі оренди від 24.09.2015 року орендаря було замінено на нового, а саме на Приватне підприємство "ЮТС-Агропродукт Плюс" (ЄДРПОУ 32300976).

Відповідно до додаткової угоди №1300081 від 28.12.2017р. в договорі оренди ще раз за згодою позивача було замінено орендаря на нового, а саме на відповідача 1 ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (ЄДРПОУ 41101589).

27 травня 2019 року між сторонами договору була укладена додаткова угода №1300081-2, згідно якої було продовжено строк його дії до 30.11.2030 року.

27 жовтня 2021 року між сторонами договору була укладена додаткова угода №1300081-7, згідно якої було продовжено строк його дії до 30.11.2031 року. Також цією угодою текст Договору оренди було викладено в новій редакції.

Державою визнано і підтверджено перехід права оренди від ТОВ "ЮТС-Агропродукт" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс".

З копії договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-11 від 17.04.2025р. вбачається, що він укладений між орендарем 1 та орендарем 2 з посиланням на ч.5 ст.93 Земельного кодексу України, а також на ч.5 ст.7 Закону України "Про оренду землі".

Згідно пункту 2.3. вказаного договору до відповідача 2 перейшли усі права та обов`язки орендаря щодо спірної земельної ділянки за договором оренди землі (зі змінами та доповненнями додатковими угодами).

Право оренди щодо спірної земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 31761784 від 09.12.2015 року.

Реєстрація права власності, а також права оренди та відповідних змін підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 447503503 від 13.10.2025р.

Згідно з умовами додаткової угоди №1300081-7 від 27.10.2021р. (якою текст договору востаннє викладався в новій редакції), відповідач 1 зобов`язався щорічно сплачувати позивачу орендну плату у розмірі 7,86% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 251,66 грн. за повний рік оренди (п. 4.1. додаткової угоди №1300081-7 від 27.10.2021р.).

Відповідно до умов договору орендна плата має вноситися до 31 грудня (п. 4.5 додаткової угоди №1300081-7 від 27.10.2021р.).

Відповідні обов`язки перейшли до відповідача 2 згідно пункту 2.3. договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-11 від 17.04.2025р.

Сторонами не заперечується, що починаючи з 12 листопада 2022 року відповідач 1 припинив виконання своїх зобов`язань щодо оплати орендної плати. Відповідно відповідачем 2 обов`язок щодо виплати орендної плати також не виконано.

Враховуючи, що розмір річної орендної плати складає 22 251,66 грн, загальний розмір заборгованості за 2023 та 2024 роки з орендної плати перед позивачем становить 44 503,32 грн (22 251,66 грн х 2). Цей факт відповідачем не заперечується.

Також встановлено, що сертифікат Торгово-промислової палати України про наявність форс-мажорних обставин щодо виконання зобов`язань за договором оренди землі відповідачем не отримувався. Повідомлень орендодавцю про неможливість використання земельної ділянки або про настання обставин непереборної сили відповідачем не надсилалося.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань №42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України - порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки - зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 - на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "ЮТС-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:02:016:0004 та розміру орендної плати у процентному відношенні до нормативної грошової оцінки земельних ділянок (7,86%), сума орендної плати складає 22 251,66 грн за рік і 44 503,32 грн за два роки (2023, 2024 роки).

Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку орендну плату, однак цього не виконав.

У справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області (наразі це Бериславська міська територіальна громада), яка перебувала в тимчасовій окупації з березня 2022 року до 11 листопада 2022 року.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі за 2023-2024 роки. По суті відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_3 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також апеляційним судом встановлено, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташовані спірні земельні ділянки, після деокупації 11.11.2022 року, були вільні від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також апеляційний суд вважає необґрунтованими посилання відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташована орендована земельна ділянка; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд апеляційної інстанції враховує й те, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення відповідача було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.

Також апеляційний суд бере до уваги те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Суд правильно зазначив, що загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Апеляційний суд враховує й те, і на це також обґрунтовано послався суд першої інстанції, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди.

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірної земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу ТОВ "ЮТС-Агропродукт", очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4 років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Апеляційний суд вважає, що за обставинами справи також наявне істотне порушення орендарем умов договору, адже, як зазначено, внаслідок несплати орендної плати орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом доведення факту неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі, оскільки, як вказав скаржник, це підтверджується тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, відповідними розпорядженнями військової адміністрації, якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення, листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3. При цьому апеляційний суд враховує те, що самі по собі вказані посилання без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Також суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство у 2023, 2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Також, наведені розпорядження місцевої військової адміністрації (якими надавались податкові пільги із сплати місцевих податків та/або зборів у зв`язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через імовірну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами) не звільняють ані ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ані ТОВ "Перемога-Плюс", як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди. Крім того, зміст листа ГУ ДСУНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3 не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. Що ж до посилань скаржника на неможливість використання земельної ділянки через її забрудненість, то вони підлягають відхиленню, оскільки, як вже було зазначено, процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Апеляційний суд враховує, що потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі.

Також, слід залишити поза увагою посилання на неврахування судом того, що факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі підтверджується:

--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786);

--- територія колишньої Урожайненської сільської ради (село Урожайне) Бериславського району Херсонської області з 11.11.2022 і по тепер віднесені до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786);

--- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", серед яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт";

--- розпорядженнями Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області: від 06.11.2023 №343 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2023 року"; від 23.02.2024 № 65 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2024 року"; від 24.05.2025 року № 99 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2025 рік", якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення;

--- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/ де територія Великоолександрівської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети), оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до ст.82 ЦПК України, не потребує доказування;

--- Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Розпорядження місцевої адміністрації стосуються питання надання пільг і зовсім не встановлюють як доведений факт неможливості виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди землі протягом 2023-2024 років. Матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Крім того, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. Щодо Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій вказав, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/) суд апеляційної інстанції враховує те, що з неї неможливо встановити факт того, чи виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети в межах території розташування земельної ділянки. Вказана карта не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, в цій частині відповідачем не доведено той факт, що орендована ним земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами. Доводи відповідача не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України. З приводу посилань на те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, апеляційний суд звертає увагу, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на постанову КГС ВС від 25.02.25 року по справі №908/929/24, а саме про відсутність, як вважає скаржник, обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказана постанова суду касаційної інстанції стосується виключно земель державної та комунальної власності, і зміни в Податковий кодекс України вносилися саме в частині земель державної та комунальної власності.

Також не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом правової позиції Верховного Суду, зробленої у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24. При цьому, як вже вказувалось, апеляційний суд не встановив подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Також, слід залишити поза увагою й посилання на неврахування судом правових висновків Верховного Суду, зроблених у справах № 914/1248/18, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23 № 914/2264/17. При цьому апеляційний суд враховує те, що правовідносини у цій справі та у вказаних справах не є подібними.

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 13 липня 2026 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови - 07 вересня 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська