ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
Іменем України
08 вересня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер судової справи: 650/4233/25
Номер провадження: 22-ц/819/1237/26
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 (під головуванням судді Сікори О.О..), у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди,
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Іщук Н.Р., звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», в якому просив:
-розірвати договір оренди землі б/н від 27 травня 2009 року, зареєстрований у Державному реєстрі земель від 27.05.2009 за №4АА002118-0409715000063 зі змінами, в редакції згідно додаткової угоди від 19.10.2021 року №700277-7, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 адреса: АДРЕСА_1 ) з урахуванням переходу права оренди, згідно договору від 17.04.2025 №1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12) та припинити право оренди земельної ділянки (Номер запису про інше речове право: 43608886), яка належить позивачу площею 3,32 га з кадастровим номером [номер приховано]:04:057:0042, що розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської ОТГ Бериславського району Херсонської області.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,32 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером [номер приховано]:04:057:0042, яка розташована за межами села Новорайськ Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2439004765206, номер запису про право власності 43608885.
27 травня 2009 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п`ятнадцять років, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 травня 2009 року № 4АА002118-0409715000063.
18 вересня 2015 року укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, а 20 грудня 2017 року - додаткову угоду № 700227.
Надалі 19 жовтня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700277-7, якою договір оренди викладено у новій редакції. За цією редакцією в оренду передано земельну ділянку площею 3,3200 га з кадастровим номером [номер приховано]:04:057:0042, строк дії договору встановлено до 31 грудня 2029 року, а щорічну орендну плату визначено у розмірі 6,63 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 15 783,29 грн. Орендна плата має бути внесена до 31 грудня кожного року.
Однак в порушення умов договору орендар не виконує належним чином обов`язки щодо своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку за 2022, 2023 та 2024 рік.
Оскільки має місце факт систематичної несплати орендної плати протягом періоду дії договору оренди землі, то відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст.141 Земельного кодексу України, ст.651 ЦК України та умов договору оренди землі, достатньою правовою підставою для розірвання договорів оренди землі
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 року позов задоволено частково.
Суд ухвалив:
-Розірвати договір оренди землі без номера від 27 травня 2009 року, зареєстрований у Державному реєстрі земель 27 травня 2009 року за № 4АА002118-0409715000063, зі змінами, у редакції додаткової угоди від 19 жовтня 2021 року № 700277-7, укладений між орендодавцем ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 , та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», код ЄДРПОУ 41101589, адреса: 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок 19А, з урахуванням переходу права оренди згідно з договором від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», код ЄДРПОУ 33251307, адреса: 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12, щодо земельної ділянки площею 3,32 га з кадастровим номером [номер приховано]:04:057:0042, розташованої за межами села Новорайськ Новорайської територіальної громади Бериславського району Херсонської області;
-у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про припинення права оренди земельної ділянки площею 3,32 га з кадастровим номером [номер приховано]:04:057:0042, номер запису про інше речове право 43608886, відмовити;
-Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», код ЄДРПОУ 41101589, адреса: 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок 19А, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 , витрати зі сплати судового збору у сумі 968,96 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування доводів апеляційної скарги, незгодою з висновками суду першої інстанції зазначено, що земельна ділянка, позивача розташована за межами с. Новорайськ в адміністративних межа Новорайської сільської ради (територіальної громади) Бериславського району Херсонської області, яка з 09.04.2022 по 11.11.2022 визнана тимчасово окупована російською федерацією територія України, а з 11.11.2022 - визнана територією можливих бойових дій. Однак на думку апелянта судом першої інстанції не надано оцінку обставинам того, яким чином має відбутися повернення до безпечного використання території, яка зазнала окупації рф, бойових дій, що відносять таку територію до території імовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Також зазначив, що Наказом Державного підприємства «Український науково-дослідний і навчальний центр проблем стандартизації, сертифікації та якості» (ДП «УкрНДНЦ») від 30 грудня 2024 р. № 342 з 2025-07-01 з урахуванням зміни, унесеної наказом ДП «УкрНДНЦ» від 16 січня 2025 р. № 2 з 2025-04-01 прийнято та надано чинності Національному Стандарту України ДСТУ 8820-5:2024 Протимінна діяльність Процеси Управління Частина 5. Процеси вивільнення територій «ленд-реліз». У розумінні ДСТУ 8820-5:2024 обстеження територій у сфері протимінної діяльності передбачає не формальний огляд, а проведення нетехнічного обстеження з аналізом усіх доступних джерел інформації, опитуванням ключових інформаторів, фіксацією доказів, визначенням меж території та, за потреби, технічним обстеженням або очищенням. До моменту виконання цих дій та належного документального підтвердження територія не може вважатися такою, що відповідає критеріям:- виключення - це попередньо ідентифікована імовірно забруднена територія/ забруднена територія або її частина, яка після проведення повторного нетехнічного обстеження не містить доказів наявності вибухонебезпечних предметів; - зменшення - це певна територія, яка після проведення технічного обстеження імовірно забруднених територій/ забруднених територій, була визнана такою, що не має жодних ознак забруднення вибухонебезпечними предметами;- очищення - це певна територія, очищена видаленням та/або знищенням усіх вказаних небезпек, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами, на вказану глибину, або металевими фрагментами вагою (розміром), що відповідає вазі (розміру) цільових предметів пошуку.
Апелянтом зауважено, що в даній ситуації слід керуватися положеннями «Національної стратегії протимінної діяльності на період до 2033 року» (та затверджено «Операційний план заходів з реалізації у 2024 - 2026 роках» яку встановлено строк (період) протягом якого територій, які зазнали впливу збройної агресії підлягають обстеження на безпечність їх використання від забруднення вибухонебезпечними предметами, а саме це 2024-2026 роки період обстежень, а вже 2027 - 2029 роки визначені періодом повернення до продуктивного використання території на яких не виявлено доказів забруднення вибухонебезпечними предметами.
Товариство виснувало, що повернення до безпечного використання земельної ділянки позивача є можливим після її обстеження компетентними державними органами у відповідності до вимог законодавства на предмет відсутності забруднення вибухонебезпечними предметами, про що відсутня інформація в матеріалах справи. Також, зазначено, що тягар обстеження території та повідомлення результати обстеження покладено на державу, а не на відповідач. Таким чином, товариство вважає, що несплата орендної плати, як і в 2022 році, так і 2023-2024 роках, викликана обставинами за які відповідач в силу вимогч.6 ст.762 ЦК України не відповідає.
Апелянтом зазначено, що вказане підтверджується наданими до суду доказами:
- листом Херсонської обласної військової адміністрації від 13.04.2026 № 01-01-66-4582/0/26/46 ;
- листом Новорайської сільської військової адміністрації від 20.04.2026 №01-12/1005/26;
- листом Центр протимінної діяльності від 23.04.2026;
- листом Центр протимінної діяльності від 10.02.2026 № 235;
- розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31.10.2023 №163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 року», від 06.02.2024 № 29 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року», від 18.04.2024 № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року;
- листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03 2942/66 16/3;
- офіційною Інтерактивною картою територій, яку адмініструє Державна служба України з надзвичайних ситуацій(далі - ДСНС),
- рішення XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», та розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023 № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили» рішення XV сесії Херсонської обласної ради від 28.04.2023 № 516 «Про затвердження розпоряджень про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, виданих у міжсесійний період» - серед яких є ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
Також апелянтом наголошено, що збройна агресія рф та територія Бериславського району Херсонської області та наявність обставин непереборної сили, стали причиною зупинення господарської діяльності про що товариством надано належні докази.
Товариство звернуло увагу суду на те, що матеріали справи не містять доказів того, що було проведено обстеження ділянки для визнання її придатною до використання та гарантується безпека ведення господарської діяльності. До суду не подавали докази проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, акт про обстеження земельної ділянки позивача за період 2023-2025 років не складався.
Апелянт вкотре наголошує, що територія Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка, в період 2023-2025 років віднесена до територій, яка зазнала збройної агресії території де виявлені і ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, та яка згідно Національної стратегії протимінної діяльності на період до 2033 року та затверджено операційний план заходів з реалізації у 2024 - 2026 роках Національної стратегії протимінної діяльності на період до 2033 року в період 2024-2026 роки підлягала обстеженню, що виключає їх безпечне використання ТОВ «ЮТС-Агропродукт», як орендарем для отримання сільськогосподарської продукції.
Враховуючи, що територія на якій розташована земельна ділянка віднесена до території можливих бойових дій, а будь-які спроби відновити господарську діяльність пов`язані з прямим та свідомим порушенням конституційних гарантій та норм безпеки праці людини. Також з урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться на території, яка перебувала у тимчасовій окупації у 2022 році, а відповідач не мав до неї доступу- позивач не мав розумних сподівань на отримання доходу від її оренди.
Крім того, апелянтом зауважено, що відсутність акта обстеження території, саме по собі є доказом непридатності ділянки, оскільки до видачу такого акту ділянка вважається потенційно забрудненою.
Товариством в обгрунтування доводів апеляційної скарги вказано, що судом не враховано факт, того що повернення до безпечного використання земельної ділянки позивача (як такої, що зазнала впливу збройної агресії російської федерації) стає можливим після її обстеження компетентними державними органами та отримання інформації від про відсутність забруднення вибухонебезпечними предметами та безпечність використання. Тягар обстеження території та повідомлення про результати обстеження взяла на себе держава, а не відповідач як вказує на це суд першої інстанції.
Суд першої інстанції порушив приписи ч.4 ст.263 ЦПК України та при ухваленні рішення проігнорував правові висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду щодо аналогічних правовідносин, а саме: у постанові від 21.01.2026 у справі №650/3776/24..
Позиція інших учасників справи.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом першої інстанції встановлено наступне.
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,32 га з кадастровим номером [номер приховано]:04:057:0042, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Право власності зареєстровано за номером запису 43608885, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2439004765206.
27 травня 2009 року щодо цієї земельної ділянки укладено договір оренди землі без номера, зареєстрований у Державному реєстрі земель 27 травня 2009 року за № 4АА002118-0409715000063. Після укладення договорів та додаткових угод про заміну сторони останньою погодженою орендодавцем редакцією договору є додаткова угода від 19 жовтня 2021 року № 700277-7, за якою орендарем є ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», строк оренди встановлено до 31 грудня 2029 року, а щорічну орендну плату - 15 783,29 грн, що відповідає 6,63 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 28.06.2025 року №433316327, щодо земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:04:057:0042, площею 3,32 га, право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1704/25-23, від 17.04.2025 року. (а.с.23).
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Знаходження орендованої земельної ділянки у 2022 році на території, Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка переобувала під тимчасово окупацією рф визначено Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 , а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Згідно з ч.1ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При цьому, підставою для застосування норми частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.
Отже, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.
При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.
Суд першої інстанції виходив з того, що спірна земельна ділянка знаходилася на території, яка упродовж значної частини сільськогосподарського сезону була тимчасово окупована, доступ до бази та майна підприємства був втрачений, а сама можливість організувати безпечні польові роботи була відсутня. Такі обставини не залежали від волі орендаря і об`єктивно унеможливлювали використання землі. Тому несплата орендної плати за 2022 рік не може враховуватися як винне порушення та окремий випадок систематичної несплати. Іншу оцінку судом першої інстанції надано несплаті орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації відповідач не надав акта обстеження спірної земельної ділянки, акта виявлення вибухонебезпечних предметів, рішення уповноваженого органу про заборону її використання, документа про включення саме цієї ділянки до реєстру забруднених або імовірно забруднених територій у відповідні роки чи інших доказів, які б підтверджували фактичну неможливість користування нею упродовж усього кожного року. Посилання на те, що ділянка не була обстежена, не є достатнім. Відсутність обстеження може свідчити про невизначеність стану території та потребу в обережності, але не створює безумовної презумпції її забруднення та не доводить неможливості користування. Відповідач не подав доказів звернення у 2023-2024 роках до компетентних органів із заявами щодо конкретної ділянки, пропозицій орендодавцю змінити умови договору, узгодити відстрочення плати або розірвати договір, а також не довів вжиття інших розумних заходів для з`ясування можливості виконання договору. Таким чином, суд першої інстанції відповідач довів об`єктивну неможливість користування земельною ділянкою у 2022 році, але не довів такої неможливості упродовж 2023 та 2024 років. Несплата передбаченої договором орендної плати за два послідовні роки є систематичною.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Норма ст. 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з якого, факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.
Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (частина перша статті 617 ЦК, частина друга статті 218 Господарського кодексу України та стаття 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).
Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.
Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.
Отже, наведеним листом відповідач наявність для нього тієї обставини, яка звільняє його від виконання зобов`язання не довів.
Суд виснував, що відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 6603-2942/6616/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами. (а.с.56)
При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.
Судом першої інстанції виснувано, що посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, Рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року №491, та рішення від 28 квітня 2023 року №516, саме по собі не встановлюють фактичний стан кожної орендованої ним земельної ділянки у кожний зі спірних років.. Ці розпорядження носять виключно організаційно-декларативний характер та передбачають включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак вони не звільняють відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовують зобов`язань, які покладені на нього договорами оренди землі, та не містять жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати. (а.с.128, 126,127)
Також доводи апеляційної скарги про наявність інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами не спростовують висновків суду першої інстанції, який зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа не містить історичних даних про стан конкретної земельної ділянки у 2023-2024 роках і не є актом її технічного чи нетехнічного обстеження та не посвідчує юридичний статус або фактичну непридатність конкретної ділянки до сільськогосподарського використання.
Відповідно до змісту розпоряджень начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області (від 06.02.2024 №29, від 31.10.2023 №163, від 11.02.2025 №58, від 18.04.2024 №154), пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються.(а.с.63-70)
Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначає, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. Відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання.
Таким чином, наведені розпорядження не звільняють ані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ані ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», як новим орендарем, від обов`язку сплати орендної плати саме за спірну земельну ділянку, яка є приватною власністю і не віднесена до земель комунальної форми власності, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди.
Крім того, сприяння суб`єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов`язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов`язань між орендодавцем і орендарем.
Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами. Норми податкового законодавства, які визначають порядок нарахування і сплати податку за землю, не мають впливу на зобов`язання сторін, що виникли з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку це публічно-правовий захід, спрямований на зменшення податкового навантаження, а не на звільнення від обов`язку сплачувати орендну плату, яка є елементом приватно-правового зобов`язання, погодженого сторонами в договорі.
Таким чином, навіть за умов надання податкових пільг, договір залишається чинним, а орендар зобов`язаний виконувати всі його істотні умови, зокрема щодо сплати орендної плати, визначеної в розмірі, строках і порядку, погоджених сторонами.
Статистичні звіти про посівні площі сільськогосподарських культур під урожай за 2022, 2023, 2024 роки за формою №4-сг та внутрішні накази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», які видані самим відповідачем по справі, підтверджують факт не здійснення посівної компанії товариством та не свідчать про неможливість використання саме спірної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, або про те, що така неможливість виникла внаслідок дії непереборної сили у значенні статті 617 ЦК України. А отже, наведений документ не доводить належним чином факту дії обставин непереборної сили, не підтверджує виникнення правових підстав для звільнення відповідача від обов`язку виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі, за вказані два роки.(а.с.107-112, 122-125)
Судом першої інстанції правильно виснувано, що надані листи Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року та Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235 і від 23 квітня 2026 року № 361 свідчать про чинні у 2026 році організаційні обмеження щодо виконання сертифікованими операторами робіт з гуманітарного розмінування у 20-кілометровій зоні. Лист від 23 квітня 2026 року містить зазначення кадастрового номеру спірної ділянки позивача. Проте ці документи не містять відомостей про виявлення на ділянці вибухонебезпечних предметів, не встановлюють факту її забруднення та не підтверджують існування безперервної фактичної або нормативної заборони сільськогосподарського використання ділянки упродовж 2023 та 2024 років.(а.с. 119,117)
Суд першої інстанції надав оцінку усім доказам наданим сторонами.
Колегія суддів вважає за можливе зазначити, що фактично доводи апеляційної скарги зводяться до необхідності застосувати правові висновки Верховного Суду в аналогічних справах.
Разом з тим, відповідно до Податкового кодексу України, повне звільнення від сплати орендної плати передбачене виключно для земельних ділянок державної та комунальної власності .
У Державному земельному кадастрі відображаються чіткі просторові дані (координати, контури, площі) про фактично забруднені ділянки. Вони реєструються як офіційне «обмеження у використанні земель» на підставі інформації від сертифікованих операторів протимінної діяльності.
Таких даних, відповідач не надав, та за наданими ним доказами підтвердження здійснення операторами протимінної діяльності обстеження спірнорї земельної ділянки, відсутні.
Таким чином, «потенційна загроза забрудення земельних ділянок вибуховонебезпечними предметами» має оцінюватися у кожному конкретному випадку як обставина для звільненя від відповідальності за несплату орендної плати.
Урядом прийнята постанова від 04 березня 2026 року №306 «Про затвердження Порядку та критеріїв визначення зон ризикованого землеробства» в якій визначення зон ризикованого землеробства здійснюється зокрема за критеріями: для територій ведення бойових дій - знаходження земельної ділянки в межах 20-ти та від 20-ти до 50-кілометрової зони від лінії державного кордону з державою-агресором та/або лінії зіткнення, а також територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.
Наведене, надає підстави вважати, що землеробство може здійснюватися за земельній ділянці позивача, а неможливість його здійснення в силу вимог ч.6 ст. 672 ЦК України, має доводитися відповідачем.
Позиція відповідача, що ініціювання обстеження та розмінування земельних ділянок не є виключною компетенцією орендаря, а навпаки передбачає активні дії з боку місцевих державних адміністрації та органів місцевого самоврядування, а також орендодавець в межах наділених прав власника земельної ділянки, не звертався до уповноважених органів з приводу обстеження належної її земельної ділянки, а сподівалася, що її права будуть реалізовані іншою особою орендарем, - має оцінюватися з точки зору захисту права власності у його (захисту) широкому змісту з застосуванням положень ст.1 Першого Протоколу Конвенції. Так, позивач, як власник земельної ділянки, вже протягом декілька років ( з 2023 р) позбавлений можливості отримувати дохід від своєї власності та розпоряджатися нею з метою отримання доходу, а дії апелянта, свідчать про його пасивну поведінку у порушеному питанні.
Доводи апелянта свідчать, що товариство вважає пріоритетним своє право оренди земельної ділянки, як виду його господарської діяльності без її здійснення за наведених ним обставин протягом декількох років, праву приватної власності власника земельної ділянки на використання його права власності у як найкорисніший для нього спосіб, тобто без отримання доходу від власності, невикористання земельної ділянки.
Таким чином, доводи апеляційної скарги, які зводяться до відсутності підстав для розірвання договору оренди спростовуються вищенаведеним.
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 08 вересня 2026 року.
Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік