УКРАЇНА
Житомирський апеляційний суд
Справа №282/1585/25 Головуючий у 1-й інст. Носач В. М.
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 вересня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Коломієць О. С.
суддів Талько О. Б., Шалоти К. В.
з участю секретаря
судового засідання Драч Т. А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №282/1585/25 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_3 , про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною
за апеляційною скаргою Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 1 квітня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Носача В. М.,
у с т а н о в и в:
У грудні 2025 року позивачі через свого представника звернулися до суду із вказаним позовом, у якому просили визнати недійсною додаткову угоду від 28 серпня 2018 року до договору оренди землі від 20 червня 2012 року щодо земельної ділянки площею 3,3375 га за кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0031, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 05 квітня 2019 року, номер запису про інше речове право №31140297, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 46429342 від 11 квітня 2019 року; визнати недійсною додаткову угоду від 28 серпня 2018 року до договору оренди землі від 20 червня 2012 року щодо земельної ділянки площею 3,3087 га за кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0032, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 05 квітня 2019 року, номер запису про інше речове право №31139511, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 46428532 від 11 квітня 2019 року.
На обґрунтування позову зазначали, що ОСОБА_1 , ОСОБА_1 та ОСОБА_4 (спадкоємцем якого є його дружина - ОСОБА_3 ) являються спільними власниками земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:05:001:0031 площею 3,3375 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Любарської селищної ради (колишньої Мотовилівської сільської ради Любарського району Житомирської області) згідно державного акта на право власності не земельну ділянку серії ЖТ №112503 від 01.10.2004.
20 червня 2012 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки за кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0031 площею 3,3375 га.
Пунктом 8 Договору передбачено, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Разом з тим, згідно п.9 договору від 20.06.2012 - орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2 969,79 грн в рік (3% від вартості земельної ділянки вказаної у п.5) шляхом надання послуг по обробітку земельних ділянок, натуральної оплати/зерно/ по закупівельних цінах, можлива грошова оплата за окремою домовленістю сторін.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п.10 Договору).
Зазначали, що у подальшому 28 серпня 2018 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_1 та ОСОБА_4 і ПСП ім. Пархоменка, було укладено додаткову угоду до Договору оренди від 20.06.2012, де зазначено, що строк дії укладеного договору оренди землі сторонами пролонговано на 10 (десять) років до 20.06.2032.
Також зміненим пунктом 5 додаткової угоди від 28 серпня 2018 року передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату складання договору становить 148 371,00 грн.
Разом з тим, згідно зміненого п. 9 додаткової угоди від 28 серпня 2018 року орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівка або безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.
Як вбачається із даних державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області Заболотною Наталією Володимирівною на підставі прийнятого рішення (індексний №46429342 від 11.04.2019 року) проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:05:001:0031 площею 3,3375 га за ПСП ім. Пархоменка. Вказані вище реєстраційні дії державного реєстратора Заболотної Н.В. було здійснено на підставі договору оренди б/н виданого 20.06.2012 та додаткової угоди до договору оренди землі б/н виданого 28.08.2018 між ОСОБА_1 , ОСОБА_1 та ОСОБА_4 і ПСП ім. Пархоменка.
Крім того, ОСОБА_1 , ОСОБА_1 та ОСОБА_4 (спадкоємцем якого є його дружина - ОСОБА_3 ) являються спільними власниками земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:05:001:0032 площею 3,3087 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Любарської селищної ради (колишньої Мотовилівської сільської ради Любарського району Житомирської області) згідно державного акта на право власності не земельну ділянку серії ЖТ №112502 від 01.10.2004.
20 червня 2012 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки за кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0032 площею 3,3087 га.
Пунктом 8 Договору передбачено, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Додає, згідно п.9 договору від 20.06.2012 визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2 969,79 грн в рік (3% від вартості земельної ділянки вказаної у п.5) шляхом надання послуг по обробітку земельних ділянок, натуральної оплати/зерно/ по закупівельних цінах, можлива грошова оплата за окремою домовленістю сторін.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п.10 Договору).
Як вбачається із даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області Заболотною Н.В. на підставі прийнятого рішення (індексний №46428532 від 11.04.2019 року) проведено державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:05:001:0032 площею 3,3087 га. за ПСП ім. Пархоменка.
Вказані вище реєстраційні дії державного реєстратора Заболотної Н.В. було здійснено на підставі договору оренди б/н виданого 20.06.2012 та додаткової угоди до договору оренди землі б/н виданого 28.08.2018 між ОСОБА_1 , ОСОБА_1 та ОСОБА_4 і ПСП ім. Пархоменка.
Представник позивачів вказував, що відповідно до змінених п.9 додаткових угод від 28.08.2018 вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі понад «3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю). А відтак, термін «понад 3%» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати, це може бути 5%, 10% чи 20% від нормативно грошової оцінки.
Станом на момент подання позовної заяви, суміжні орендарі земельних ділянок виплачують орендодавцям орендну плату за користування таких ділянок в розмірі 25% від нормативної грошової оцінки, розмір якої зокрема визначений у додаткових угодах від 28.08.2018.
Враховуючи те, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена.
Підпунктом 10 вказаних вище договорів оренди від 20.06.2012 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції, а відсутність у спірних додаткових угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання таких договорів недійсними.
Таким чином, на думку позивачів, відсутність у спірних угодах чіткого відсоткового розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та являється підставою для визнання додаткових угод недійсними. Зазначені вище недоліки додаткових угод є очевидним та незаперечним порушенням прав орендодавця та підставою для визнання їх недійсними відповідно до положень, передбачених статтями 203,215 ЦК України.
У пункті 9 додаткових угод від 28.08.2018 до договорів оренди землі від 20.06.2012, ПСП ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)», однак не визначено точний розмір орендної плати.
На думку представника позивачів, зазначений у пункті 9 додаткових угод від 28.08.2018 розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто, із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Представник позивачів вказував, що матеріалами справи підтверджено те, що додаткові угоди від 28.08.2018 було вчинено під переважним впливом однієї із сторін, зокрема їх розроблено саме відповідачем - ПСП ім. Пархоменка та надано до підпису позивачам вже з усіма умовами, що відображені в них. При цьому оригінали вказаних угод відсутні у позивачів, тому ризик, що пов`язаний з не якістю таких умов цілком покладається на орендаря.
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 1 квітня 2026 року позовні вимоги задоволено. Визнано недійсною додаткову угоду від 28 серпня 2018 року до договору оренди землі від 20 червня 2012 року щодо земельної ділянки площею 3,3375 га за кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0031, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 05 квітня 2019 року, номер запису про інше речове право №31140297, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 46429342 від 11 квітня 2019 року.Визнано недійсною додаткову угоду від 28 серпня 2018 року до договору оренди землі від 20 червня 2012 року щодо земельної ділянки площею 3,3087 га. за кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0032, згідно якої речове право зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 05 квітня 2019 року, номер запису про інше речове право №31139511, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 46428532 від 11 квітня 2019 року. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, представник ПСП ім. Пархоменка - адвокат Герасимов П.О. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись недоведеність обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків фактичним обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що додаткові угоди від 28.08.2018 не можуть бути визнані недійсними в цілому, оскільки правочин (договір) може бути визнаний недійсним у разі, якщо його виконання в цілому, а не окремої його норми.
Зазначає, що в п.9 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що згідно зі статтею 217 ЦК правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до ст.217 ЦК суд може визнати недійсною частину правочину, з`ясувавши думку сторін правочину. Якщо у недійсній частині правочин був виконаний однією зі сторін, суд визначає наслідки його недійсності залежно від підстав, з яких він визнаний недійсним.
Вказує, що до укладення додаткових угод від 28.08.2018 відповідач вже 6 років орендував земельні ділянки позивача. Орендодавці протягом семи років після укладення додаткових угод від 28.08.2018 отримували орендну плату без будь-яких заперечень як щодо користування відповідачем земельними ділянками, так і щодо виплати орендної плати. Включення до додаткових угод пункту, який може бути визнаний судом недійсним, на думку скаржника, не є підставою для визнання недійсними даних угод в цілому.
Додає, що суд першої інстанції не вказав яким положенням ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам суперечать умови спірних додаткових угод, якими, окрім розміру оренди, внесені інші зміни та доповнення до договорів оренди. Зокрема, вважає неправомірними обґрунтування визнання недійсності додаткових угод від 28.08.2018 з підстав відсутності в них істотної умови, передбаченої п.1 ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», а саме незрозумілого та не чіткого визначення розміру орендної плати. Вважає, що оспорювані додаткові угоди не є договорами оренди землі, тому на них не поширюються положення статті 15 Закону України «Про оренду землі», оскільки такі положення можуть бути застосовані виключно до договорів оренди, які позивачем не оспорюються.
Звертає увагу, що додаткові угоди від 28.08.2018 не мають містити істотних умов, передбачених для договору оренди землі, окрім положення про розмір орендної плати, містять інші положення щодо врегулювання відносин позивача та відповідача, зокрема приводять положення договорів оренди у відповідність до змінених положень законодавства; не порушують прав позивача та були б укладені навіть без умови щодо розміру орендної плати, тому суд першої інстанції мав би тлумачити будь-які сумніви щодо дійсності додаткових угод від 28.08.2018 на користь їх дійсності.
Вказує, що законодавство не містить імперативної норми щодо порядку визначення розміру орендної плати. Тому, на думку скаржника, використання в оспорюваних додаткових угодах формулювання розмір орендної плати «понад 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)» відповідає положенням законодавства, та не може вважатися порушенням ні законодавства, ні прав позивача.
Вважає, що право позивача при укладенні оспорюваних додаткових угод не було порушено, так як визначений такими угодами розмір орендної плати перевищує мінімально дозволений розмір орендної плати, встановлений Указом Президента України від 02 лютого 2002 року. Зокрема позивачем не доведені твердження про те, які її права та яким чином порушені. Сплата орендної плати у розмірі більшому, ніж 3% від вартості землі, не призвела до порушення прав або законних інтересів позивача, а відсутність порушення прав позивача при укладенні оспорюваних додаткових угод є підставою для відмови в задоволенні позову.
Отримуючи орендну плату від відповідача з дати укладення додаткових угод від 28.08.2018 по дату подачі позову, позивачі жодного разу не зверталися до відповідача з пропозиціями щодо перегляду розміру орендної плати, що свідчить, на думку скаржника про те, що отримання орендної плати у розмірі понад 3% від нормативної грошової оцінки було узгоджено сторонами.
Вважає, що також при ухваленні оскаржуваного рішення місцевим судом не враховано правові висновки Верховного Суду у справах №6-1512 від 21 вересня 2016 року, №904/2922/18 від 25.06.2020 року, №916/2040/20 від 29 червня 2021 року, №506/450/19 від 14.07.2021, №910/1255/20 від 07 квітня 2021 року, №904/5480/19 від 21 квітня 2021 року, №6-849цс15 від 09 грудня 2015 року, №638/2304/17 від 05 вересня 2019 року, №6-88цс14 від 02 липня 2014 року, №6-94цс14 від 03 вересня 2014 року, №6-77цс12 від 18 липня 2012 року, що не відповідає принципу правової визначеності, який передбачає однакове застосування одних і тих же норм права у подібних правовідносинах.
Звертає увагу, що майже шість років до звернення до суду з позовом у квітні 2023 року позивачі отримували суттєво збільшену орендну плату, погоджувалися з її розміром та умовами договору, а подальше оспорення договору оренди свідчить, на переконання скаржника, про недобросовісну поведінку позивачів.
Просили апеляційну скаргу задовольнити в повному обсязі.
Позивачі скористалися своїм правом та через свого представника подали відзив на апеляційну скаргу, в якому просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
На спростування доводів апеляційної скарги вказує, що заперечуючи проти позовних вимог в апеляційній скарзі представник відповідача звертає увагу на те, що додаткові угоди від 28.08.2018 були б укладені незважаючи на наявність чи відсутність в них положень про зміну розміру орендної плати з «3% від грошової оцінки земельної ділянки» згідно договорів оренди на «понад 3% від грошової оцінки земельної ділянки». Протилежного ні позивачем в позові ні судом в рішенні не зазначено та не доведено. Таким чином, включення до додаткових угод від 28.08.2018 пункту, який може бути визнаний судом недійсним, не є підставою для визнання недійсними Додаткових угод від 28.08.2018 в цілому. Згідно ст. 217 ЦК України, - недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Тлумачення вказаної норми свідчить- із положень оспорюваних додаткових угод неможливо визначити розмір орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що не відповідає вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі», інші положення цих угод також не усувають вказаний недолік.
Зазначає, що сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам статті 15 Закону № 161-XIV , зокрема на власний розсуд встановити інші умови за яких неможливо визначити як розмір орендної плати, так і порядок її індексації. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.
Вважає, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в умовах основного договору. Тому за аналогією закону, дотримання вимог статті 15 Закону України «Про оренду землі» застосовується як до договорів оренди землі, так і до укладених між сторонами додаткових угод у разі внесення змін до умов договору, які є істотними та являються за своєю суттю правочином.
Вказує, що визначений Указом Президента України від 02 лютого 2002 року № 92/2002 мінімальний розмір орендної плати не стосується предмету спору, оскільки підставою позову є невизначеність істотної умови договору оренди, а не питання щодо виплати мінімального розміру орендної плати.Разом з тим, думка представника відповідача про те, що законодавець закріпив можливість здійснення орендної плати іншими словами, зокрема 3% або понад 3% нормативно грошової оцінки не відповідає дійсності та не визначається жодним нормативно-правовим актом, оскільки поняття «не менше 3%» та «понад 3%» є істотно різними за своїм юридичним значенням.
Додає, що сплата орендної плати орендодавцю у розмірі більшому, ніж 3% від вартості землі, не призведе до порушення прав або законних інтересів позивачів. Посилання в апеляційній скарзі на неврахування судом правового висновку Верховного Суду у постанові від 28 жовтня 2021 року по справі №282/422/20, є безпідставними, оскільки справи є нерелевантними.
Зокрема виплата орендної плати у розмірі більшому ніж 3% від нормативної грошової оцінки землі не можна вважати збільшеним, так як у відсотковому значені, так і грошовому виразі такий розмір сторонами не погоджено, що унеможливлює проведення індексації такої орендної плати, яка передбачена спеціальним законом та призводить до порушення прав та інтересів позивача.
Зазначає, що посилання на Постанову Верховного Суду від 14.07.2021 року по справі №506/450/19 та подібну її судову практику є також недоцільним, оскільки обставини виникнення спірних правовідносин встановлені судом у справі №506/450/19 та інших її подібних є також різними.
В судовому засіданні представник позивачів проти доводів апеляційної скарги заперечив, просив рішення місцевого суду залишити без змін.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, хоча про дату час та місце розгляду справи були повідомлені. Представник скаржника скерував до суду заяву про розгляд справи у його відсутність.
За приписами ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №112503, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 являються співвласниками (по 1/3 одній третій частці) земельної ділянки площею 3,3375 га на території Мотовилівської сільської ради Любарського району Житомирської області з цільовим призначенням для товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 11823184600:05:001:0031 (а.с. 18).
Із договору оренди землі від 20 червня 2012 року встановлено, що орендодавець ОСОБА_1 з одного боку надає, а орендар ПСП ім. Пархоменка з іншої сторони приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Мотовилівської сільської ради, загальною площею 3,3375 га. Договір укладено на десять років. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2969,79 грн в рік (3% від вартості земельної ділянки вказаної в пункті 5), шляхом надання послуг по обробітку земельних ділянок, натуральної оплати: зерно по закупівельних цінах. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 98 993,00 грн (а.с. 20-21).
Із додаткової угоди до договору оренди землі від 20 червня 2012 року встановлено, що 28 серпня 2018 року, між орендодавцями ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та орендарем ПСП ім «Пархоменка» укладено додаткову угоду до договору оренди землі: відповідно до якої строк дії укладеного між орендодавцем та орендарем договору оренди землі сторонами пролонговано на 10 років до 20 червня 2032 року.
Пункт 9 договору викладено в такій редакції: орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативно грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю (а.с. 22-23).
Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.11.2025 №450285481 слідує, що земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0031, площею 3,3375, яка перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , перебуває в оренді в ПСП ім. Пархоменка, строком дії до 20.06.2032 з правом пролонгації з правом передачі в піднайм (суборенду) (а.с. 24).
Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЖТ №112502 вказує, що ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_4 являються співвласниками (по 1/3 одній третій частці) земельної ділянки площею 3,3087 га на території Мотовилівської сільської ради Любарського району Житомирської області з цільовим призначенням для товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 11823184600:05:001:0032.
Із договору оренди землі від 20 червня 2012 року встановлено, що орендодавець ОСОБА_1 з одного боку надає, а орендар ПСП ім. Пархоменка з іншої сторони приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Мотовилівської сільської ради, загальною площею 3,3087 га. Договір укладено на десять років. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2 969,79 грн в рік (3% від вартості земельної ділянки вказаної в пункті 5), шляхом надання послуг по обробітку земельних ділянок , натуральної оплати: зерно по закупівельних цінах. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 98 993,00 грн.
Із додаткової угоди до договору оренди землі від 20 червня 2012 року встановлено, що 28 серпня 2018 року, між орендодавцями ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та орендарем ПСП ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди землі: відповідно до якої строк дії укладеного між орендодавцем та орендарем договору оренди землі сторонами пролонговано на 10 років до 20 червня 2032 року.
Пункт 9 договору викладено в такій редакції: орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативно грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю.
Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.11.2025 №450285502 слідує, що земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:05:001:0032, площею 3,3087, яка перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 перебуває в оренді в ПСП ім.Пархоменка, строком дії до 20.06.2032 з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду).
Із свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 слідує, що ІНФОРМАЦІЯ_1 в с. Старий Любар Житомирського району Житомирської області помер ОСОБА_4 , актовий запис №183.
Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції дійшов висновку, що оспорювані додаткові угоди до договорів оренди землі не містять істотної умови, а саме орендної плати, яка міститься в ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даних додаткових угод недійсними, а тому позов підлягає до задоволення.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення договірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.
У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», орендної плати суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15.
Судом встановлено, що у пунктах 9 додаткових угод від 28 серпня 2018 року до договорів оренди землі від 20 червня 2012 року, укладених між ОСОБА_1 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю», однак не визначено точний розмір орендної плати.
Враховуючи викладене, місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку, що зазначений у пунктах 9 додаткових угод від 28 серпня 2018 року, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Аналогічного висновку при розгляді справи з подібними спірними правовідносинами дійшов Верховний Суд у постановах від 30 червня 2021 року в справі № 282/180/20, від 06 серпня 2021 року в справі № 282/423/20, від 12 серпня 2021 року в справі № 282/179/20, від 28 жовтня 2021 року в справі № 282/422/20, від 30 листопада 2021 року у справі № 282/424/20.
Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги представника відповідача, що після укладення оспорюваних додаткових угод позивачі фактично отримували орендну плату у розмірі, більшому ніж 3 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, оскільки сама по собі сплата позивачам орендної плати у розмірі, визначеному орендарем, не усуває недодержання вимог статті 15 Закону України «Про оренду землі» до змісту договору в частині визначеності конкретного розміру орендної плати, які мали місце на момент укладення оспорюваних додаткових угод. Додаткова угода є правочином, яким сторони вносять зміни до змісту основного договору, а тому якщо такою угодою змінюється істотна умова договору оренди землі, відповідна умова повинна відповідати вимогам закону, встановленим для договору оренди землі.
У даній справі оспорюваними додатковими угодами сторони внесли зміни до умов основних договорів оренди землі в частині визначення розміру орендної плати, а тому на такі угоди поширюються вимоги частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі».
Доводи апеляційної скарги про те, що включення до оспорюваних угод пункту, який може бути визнаний судом недійсним, не є підставою для визнання недійсними додаткових угод в цілому, колегія відхиляє, оскільки у спірних правовідносинах оспорювана умова стосується орендної плати, яка згідно з статтею 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі та визначає оплатний характер цього договору. Розмір орендної плати має бути погоджений сторонами таким чином, щоб із змісту договору можливо було визначити конкретний обсяг грошового зобов`язання орендаря перед орендодавцем, а його встановлення не залежало виключно від волі однієї зі сторін.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі №902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зазначено, що: істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Закону № 161-XIV у вказаній вище редакції).
Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам статті 15 Закону № 161-XIV, зокрема на власний розсуд встановити інші умови за яких неможливо визначити як розмір орендної плати, так і порядок її індексації. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.
Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що оспорювані додаткові угоди до договорів оренди землі не містять істотної умови, яка міститься в ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даних додаткових угод недійсними.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 30 червня 2021 року по справі №282/180/20, провадження №61-2248св21.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про неврахування судом першої інстанції висновків Верховного Суду, викладених у справах №904/2922/18, №916/2040/20, №506/450/19, №910/1255/20, №904/5480/19, №6-849цс15, №638/2304/17, №6-1512цc16, №6-88цс14 від, №6-94цс14, №6-77цс12, оскільки висновки, зазначені у цих справах, не є релевантними у справі, яка переглядається. Саме по собі посилання на неоднакове застосування положень ЦК та Закону України «Про оренду землі» у різних справах хоч і у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм матеріального права.
Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги, що після укладення додаткових угод від 28.08.2018 орендодавці отримують більший розмір орендної плати, що свідчить про покращення становища орендодавців після укладення даних угод, однак дана обставина не може свідчити саме про збільшений розмір орендної плати, оскільки такий розмір сторони у договорі взагалі не визначили і такий розмір сторонами не було погоджено.
Щодо доводів апеляційної скарги про недобросовісність поведінки позивачів, які звернулися з даним позовом, а не скористалися своїм правом на ініціювання внесення змін до договору оренди та не зверталися до відповідача із заявами або пропозиціями щодо перегляду розміру орендної плати, то колегія зазначає, то це є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.
Згідно статті 3 ЦК принципи справедливості, добросовісності та розумності є одними із фундаментальних засад цивільного права, спрямованими, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Законодавець, закріпивши в ЦК принцип добросовісності, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Водночас Верховний Суд звертав увагу, що для тлумачення умови (чи умов) договору має застосовуватися принцип contra proferentem, який має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище, оскільки саме вона допустила таку двозначність. Сontra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань). Сontra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь в процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі чи навіть складала проект усього договору або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19).
Враховуючи викладене вище, колегія апеляційного суду вважає безпідставним посилання представника ПСП ім. Пархоменка на недобросовісну поведінку позивачів та те, що права позивачів при укладенні оспорюваних додаткових угод не були порушені, так як орендодавці отримували орендну плату, що значно перевищує 3% нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що свідчить, на думку скаржника, про покращення становища орендодавця після укладення оспорюваної додаткової угоди, оскільки позивачі скористалися своїм правом на звернення за захистом до суду в обраний ними спосіб, який відповідає закону, з обґрунтуванням порушень їх прав, оскільки у даних правовідносинах саме орендодавець є менш захищеною стороною.
Інші доводи апеляційної скарги відповідача висновків суду першої інстанції не спростовують та на правильність оскаржуваного рішення суду першої інстанції не впливають.
Європейський Суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції з прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (справа Проніна проти України, № 63566/00 § 23).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка залишити без задоволення, а рішення Любарського районного суду Житомирської області від 1 квітня 2026 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 16 вересня 2026 року.
Головуючий О. С. Коломієць
Судді О. Б. Талько
К. В. Шалота