Постанова № 139868129 у справі № 759/9195/23 від 17.09.2026

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 вересня 2026 року м. Київ

Справа № 759/9195/23

Провадження: № 22-ц/824/7554/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т. О.,

суддів Верланова С. М., Нежури В. А.,

секретар Лаврук Ю. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Воєводіної Альони Олександрівни в інтересах Київської міської ради

на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 12 грудня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Журибеди О. М.,

у справі за позовом Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Короніда Інвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Комерц-Сіті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Гербуд», Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестбуд», ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Осипенко Дмитро Олегович, державний реєстратор Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Аврамченко Сніжана Сергіївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Литвин Анастасія Сергіївна, про визнання недійсним правочину та застосування наслідків недійсності правочину, усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності, знесення об`єкта нерухомого майна, приведення земельної ділянки у придатний для використання стан та застосування наслідків нікчемності правочину щодо договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в:

У травні 2023 року Київська Міська Рада (далі - також КМР) звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Короніда Інвест» (далі - ТОВ «Короніда Інвест»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Комерц-Сіті» (далі - ТОВ «Комерц-Сіті»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Гербуд» (далі - ТОВ «Гербуд»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестбуд» (далі - ТОВ «Паритет Інвестбуд»), ОСОБА_2 , треті особи: державний реєстратор Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Осипенко Д. О. (далі - КМНО Осипенко Д.О.), державний реєстратор Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) Аврамченко С.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Литвин А.С., про визнання недійсним правочину та застосування наслідків недійсності правочину, усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності, знесення об`єкта нерухомого майна, приведення земельної ділянки у придатний для використання стан та застосування наслідків нікчемності правочину щодо договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Корюк Т. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02 вересня 2013 року №5492299, яким за ТОВ «Короніда Інвест» зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю, літ А-1, загальною площею 325, 2 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1. Підставою винесення даного рішення є рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі №759/10825/13-ц. В подальшому приватним нотаріусом КМНО Осипенко Д. О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 грудня 2013 року №8888980, на підставі якого за ТОВ «Комерц-Сіті» зареєстровано право спільної часткової приватної власності на Об`єкт нерухомого майна, розмір частки -1/2 та рішення від 10 грудня 2013 року №8888627, яким за ТОВ «Гербуд» зареєстровано право спільної часткової приватної власності на Об`єкт нерухомого майна, розмір частки - . Підставами винесення даних рішень є договори купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року №02.10-12 та №01.10-12, видані приватним нотаріусом Осипенко Д. О. З листа ОСОБА_3 від 03 травня 2023 року б/н стало відомо, що рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29.07.2013 року у справі №759/10825/13-ц, яке стало підставою для первинної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна в подальшому було скасовано рішенням Апеляційного суду м. Києва від 24.09.2014 року у справі №22-ц/796/8807/2014. Однак, 28.08.2015 року відбувся поділ Об`єкта нерухомого майна, відомості про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено державним реєстратором управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Аврамченко С.С., індексний номер 241440942. До того ж, державним реєстратором Аврамченко С.С., прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 вересня 2015 року №43257929, на підставі якого за ТОВ «Паритет Інвестбуд» 28 серпня 2015 року зареєстровано право приватної власності на нежитлове приміщення літ. А-1 (група приміщень №1) загальною площею 168,3 кв.м., підставою для прийняття якого є свідоцтво про право власності від 03 вересня 2015 року № НОМЕР_1 . Також, державним реєстратором Аврамченко С. С., прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 версеня 2015 року №24140328, на підставі якого за ОСОБА_2 28 серпня 2015 року зареєстровано право приватної власності на нежитлове приміщення літ.А-1 (група приміщень №2) загальною площею 156,9 кв.м., підставою для прийняття якого є свідоцтво про право власності від 03 вересня 2015 року № НОМЕР_2 . Водночас, рішенням Київської міської ради передано земельну ділянку ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 від 04 квітня 2017 року №62/2284 земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 передано в оренду на 15 років. На підставі зазначеного рішення 01 листопада 2017 року укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в Реєстрі за №4364, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Литвин А.С. Право оренди земельної ділянки було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 23126553 (рішення приватного нотаріуса Литвин А.С. про державну реєстрацію прав оренди на земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 від 01 листопада 2017 року №37882277). Зазначений об`єкт нерухомого майна розташований у межах земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому, КМР жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 під будівництво Об`єкту нерухомого майна ні ТОВ «Короніда Інвест», ні ТОВ «Комерц-Сіті», ні ТОВ «Гербуд», ні ТОВ «Паритет Інвестбуд»? ні ОСОБА_2 , ні іншим юридичним чи фізичним особам у власність чи користування до 01.11.2017 не приймала. З урахуванням рішення Апеляційного суду міста Києва від 24.09.2014 року у справі №22-ц/796/8807/2014 у ТОВ «Короніда Інвест» відсутнє речове право на Об`єкт нерухомого майна, у зв`язку з чим відповідні права повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом припинення державної реєстрації таких речових прав. Отже, наявність рішення Апеляційного суду міста Києва про скасування рішення суду, що стало підставою для первинної державної реєстрації виключає можливість прийняття наступних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме: рішення державного реєстратора Корюк Т.В. від 02.09.2013 року №5493399, рішення приватного нотаріуса Осипенко Д.О. від 10.12.2013 №8888980, рішення приватного нотаріуса Осипенко Д.О. від 10.12.2013 №8888627, рішення державного реєстратора Аврамченко С.С. від 03.09.2015 №43257929, рішення державного реєстратора Аврамченко С.С. від 03.09.2015 №24140328 та такі рішення підлягають скасуванню. Таким чином позивач вважає, що в результаті недобросовісної поведінки ТОВ «Короніда Інвест» щодо визнання права власності на об`єкт нерухомого майна, який є самочинним будівництвом, в судовому порядку, а в подальшому шляхом реєстрації права власності на заначений об`єкт, який розташований на земельній ділянці, яка належить КМР, його дії були спрямовані на подальше неправомірне набуття права користування земельною ділянкою на позаконкурентних засадах. Однак, у зв`язку з відстуністю у ТОВ «Короніда Інвест» правомочностей власника на об`єкт нерухомого майна, вчинення ним правочину з відчуження його є таким, що суперечить інтересам деражви та суспільства, не відповідає законодавству України, а отже вважає, що договори купівлі-продажу нерухомого майна від 10.12.2013 №02.10-12 та №01.10-12 повині бути визнані судом недійсними одночасно із застосування наслідків недійсності таких правочинів. Оскільки позивач вважає, що зазначені вище договори купівлі- продажу нерухомого майна повинні бути визнані судом недійсними, при цьому недійсний правочин не породжує жодних юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, а відтак ефектним і належним способом захисту порушеного права є також вимога спрямована на скасування рішень про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 . На підставі правових висновків постанов Верховного суду від 03 серпня 2022 року у справі №645/3067/19, від 17 серпня 2022 року №450/441/19, від 22 серпня 2022 року у справі №597/977/21, також ефективним захистом порушеного права територіальної громади м. Києва в особі КМР є також припинення права власності ТОВ «Паритет Інвестубд» та ОСОБА_2 на Об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Окрім цього, механізм захисту прав територіальної громади шляхом скасування рішень, припинення права власності на Об`єкт нерухомого майна, який знаходиться на земельній ділянці комунальної власності з одночасним зверненням зазначеного Об`єкта самочинного будівництва не призведе до непропорційності втручання у права ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , оскільки захист землі, яка на праві власності належить територіальній громаді м. Києва, створення належних умов для реалізації прав громадян і забезпечення населенню доступу до землі, превалюють над індивідуальними правами окремих осіб. Щодо позовних вимог щодо самочинного будівництва, усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, зобов`язання знесення Об`єкта нерухомого майна, приведення земельної ділянки у придатний для використання стан та її повернення, позивач зазначає, що спірна земельна ділянка належить до комунальної власності міста, виключно КМР має право розпоряджатися нею, а значить в діях ТОВ «Короніда Інвест», ТОВ «Комерц-Сіті», ТОВ «Гербуд», ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 наявні ознаки самовільного зайняття земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 . Таким чином Об`єкт нерухомого майна є самочинним будівництвом, яке здійснено на земельній ділянці, яка не відводилась КМР для такої цілі. Також ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 у зв`язку з тим, що у них зареєстровано право власності на Об`єкт нерухомого майна, звернулись до Київської міської ради з клопотанням про передачу земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення. Рішенням КМР від 04.04.2017 №62/2284 «Про передачу земельної ділянки ТОВ «Паритет Інвстебуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 » земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 передано в оренду на 15 років. На підставі зазначеного рішення укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за №4364. Право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 23126553. Отже, під час прийняття вищевказаного рішення та укладення договору оренди земельної ділянки без проведення земельних торгів позивач, вважав, що на первинній земельній ділянці знаходиться Об`єкт нерухомості, який є власністю ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , проте інофрмація не відповідала дійсності. Зазначені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості про речове право на Об`єкт нерухомого майна є недостовірними, так як відповідачі не набували і не могли набути право власності на цей Об`єкт з огляду на приписи ст. 376 ЦК України. Тому на момент звернення ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 із клопотання про передачу в оренду земельної ділянки вони не були власниками Об`єкта нерухомого майна та не могли отримати вказану земельну ділянку на праві оренди поза процедурою земельних торгів. Таким чином, отримання відповідачами у користування земельної ділянки відбулося з порушенням ними принципу добросовісності. Позивач вважав, що оскільки жодна особа не набула у встановленому законодавством України порядку право на об`єкти нерухомого майна, розміщені на земельній ділянці, рішення КМР не могло бути прийнятим, а отже договір оренди є нікчемним правочином, оскільки порушує публічний порядок, а саме посягає на суспільні та соціальні основи держави та був спрямований на отримання комунальної власності, а саме земельної ділянки, всупереч інтересам територіальної громади.

З урахуванням неведеного КМР просило:

- визнати недійсним договори купівлі-продажу нерухомого майна від 10 грудня 2013 року №02.10-12 та №01.10-12, посвідчені приватним нотаріусом Осипенко Д. О., за якими право власності на Об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 146617380000) за адресою: АДРЕСА_1 набуто ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» та застосувати наслідки недійсності;

- усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права та їх обтяжень від 03 вересня 2015 року №43257929 на Об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 716737580000) за ТОВ «Паритет Інвестбуд» з одночасним припиненням права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» на нього;

- усунути перешкоди власнику- територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права та їх обтяжень від 03 вересня 2015 року №24140328 на Об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 716724080000) за ОСОБА_2 з одночасним припиненням права власності ОСОБА_2 на нього;

- зобов`язати ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку (кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070) площею 0,047 га на АДРЕСА_1 (нова назва АДРЕСА_1 та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан шляхом звільнення від споруди- нежитлового приміщення в літ. А-1 (група приміщень №1 та №2) площею 168,3 кв.м. та 156,9 кв.м.;

- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року №62/2284 та застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину - договору оренди земельної ділянки від 01 листопада 2017 року №4364, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Литвин А. С., за яким земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 передана в оренду ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 ;

- скасувати рішення приватного нотаріуса Литвин А. С. про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 від 01 листопада 2017 року №37882277 з припиненням права оренди ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 на нього;

- судові витрати покласти на відповідачів.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 12 грудня 2025 року у задоволенні позову Київської міської ради відмовлено.

Не погодившись із таким судовим рішенням, Воєводіна А. О. в інтересах Київської міської ради подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, рішення просила скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначала, що судом першої інстанції зроблено неправильні висновки щодо повноважень Київської міської ради стосовно розпорядження землями комунальної власності міста Києва.

Вказує, що розпорядження землями комунальної власності міста Києва, у тому числі надання земельних ділянок у власність чи користування, належить до виключних повноважень Київської міської ради як колегіального органу. Територіальна громада є первинним носієм прав місцевого самоврядування та суб`єктом повноважень, пов`язаних із володінням, користуванням та розпорядженням об`єктами, розташованими на її території, а право комунальної власності є невід`ємним правом територіальної громади володіти, доцільно, економно та ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд та у своїх інтересах належним їй майном.

Зазначає, що Київська міська рада є єдиним органом, уповноваженим розпоряджатися землями комунальної власності територіальної громади міста Києва шляхом прийняття відповідних рішень. При цьому Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 під будівництво спірного об`єкта нерухомого майна ні ТОВ «Короніда Інвест», ні ТОВ «Комерц-Сіті», ні ТОВ «Гербуд», ні ТОВ «Паритет Інвестбуд», ні ОСОБА_2 , ні іншим юридичним чи фізичним особам у власність чи користування до 01 листопада 2017 року не приймала.

Вказує, що право власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ТОВ «Короніда Інвест» було зареєстровано на підставі рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц. Надалі 10 грудня 2013 року укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна № 02.10-12 та № 01.10-12, за якими ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» набули у спільну часткову власність зазначений об`єкт нерухомого майна.

Разом із тим рішенням Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014 рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц, яке стало підставою для первинної державної реєстрації права власності, було скасовано.

Посилаючись на положення ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зазначає, що у разі скасування судового рішення, на підставі якого проведено державну реєстрацію прав, відповідні речові права повертаються у стан, що існував до такої державної реєстрації, шляхом державної реєстрації їх набуття, зміни чи припинення.

З огляду на це вважає, що з урахуванням рішення Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014 у ТОВ «Короніда Інвест» відсутнє речове право на спірний об`єкт нерухомого майна, а права на нього підлягають поверненню у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом припинення державної реєстрації таких речових прав. Наявність рішення апеляційного суду про скасування судового рішення, яке стало підставою для первинної державної реєстрації права власності, на думку скаржника, виключала можливість прийняття наступних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, у тому числі рішень щодо реєстрації прав за ТОВ «Комерц-Сіті», ТОВ «Гербуд», ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , а тому такі рішення підлягають скасуванню.

Стверджує, що рішенням Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014 встановлено, що за адресою: АДРЕСА_1 розміщені малі архітектурні форми - павільйони, які в силу вимог чинного законодавства України не можуть бути об`єктами нерухомого майна. Крім того, земельна ділянка під розміщення павільйонів ТОВ «Короніда Інвест» не виділялася, а таке майно було розміщено самовільно, без отримання будь-яких дозвільних документів та без прийняття компетентними органами відповідних рішень.

За таких обставин вважає, що внаслідок недобросовісної поведінки ТОВ «Короніда Інвест», яке домоглося визнання права власності на об`єкт нерухомого майна, що є самочинним будівництвом, у судовому порядку, а надалі зареєструвало право власності на цей об`єкт, розташований на земельній ділянці, яка належить Київській міській раді, його дії були спрямовані на подальше неправомірне набуття права користування земельною ділянкою на позаконкурентних засадах.

Вказує, що у зв`язку з відсутністю у ТОВ «Короніда Інвест» правомочностей власника спірного об`єкта нерухомого майна вчинення ним правочинів щодо його відчуження суперечить інтересам держави та суспільства і не відповідає законодавству України.

Зазначає, що Київська міська рада як власник земельної ділянки, на якій розміщено спірний об`єкт нерухомого майна, з метою захисту прав та інтересів територіальної громади міста Києва є заінтересованою особою у розумінні частини третьої статті 215 ЦК України, а тому договори купівлі-продажу нерухомого майна від 10 грудня 2013 року № 02.10-12 та № 01.10-12 повинні бути визнані недійсними із застосуванням наслідків недійсності таких правочинів. На підтвердження відповідних положень щодо правочинів посилається, зокрема, на постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц та постанову Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі № 646/13416/16-ц.

Вказує, що оскільки недійсний правочин не породжує юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, ефективним і належним способом захисту порушеного права є також вимога про скасування рішень про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 з одночасним припиненням їх права власності.

З цього приводу посилається на висновки Верховного Суду щодо належного способу захисту, викладені, зокрема, у постановах від 09 грудня 2020 року у справі № 922/476/20, від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, а також у постановах від 03 серпня 2022 року у справі № 645/3067/19, від 17 серпня 2022 року у справі № 450/441/19 та від 22 серпня 2022 року у справі № 597/977/21.

Щодо відповідності обраного способу захисту гарантіям статті 1 Першого протоколу до Конвенції зазначає, що втручання у право особи на мирне володіння майном має ґрунтуватися на законі, переслідувати легітимну мету та бути пропорційним такій меті. Посилаючись на практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), зокрема рішення у справах «Щокін проти України» та «Трегубенко проти України», вказує, що законодавчі приписи щодо неможливості будівництва на земельних ділянках, які належать територіальній громаді, без відповідного рішення є доступними, чіткими та передбачуваними.

Наголошує, що щодо земель комунальної власності встановлено пріоритет права власності Українського народу, державної та комунальної власності над приватною, а тому незаконно побудувати нерухоме майно та набути право власності на нього на земельній ділянці комунальної власності без відповідного рішення Київської міської ради як єдиного розпорядника земель комунальної власності територіальної громади міста Києва не могла жодна юридична або фізична особа, у тому числі відповідачі.

Вважає, що усунення територіальній громаді міста Києва перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності переслідує легітимну мету збереження землі як основного національного багатства та забезпечення використання і розпорядження комунальним майном згідно з вимогами законодавства.

З огляду на це стверджує, що механізм захисту прав територіальної громади шляхом скасування відповідних рішень, припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної власності, з одночасним знесенням такого об`єкта самочинного будівництва не призведе до непропорційного втручання у права ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , оскільки захист землі, яка належить територіальній громаді міста Києва, створення належних умов для реалізації прав громадян та забезпечення населенню доступу до землі превалюють над індивідуальними правами окремих осіб.

Вказує, що іншого способу досягнення поставленої мети, а саме, усунення перешкод у володінні і розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 на АДРЕСА_1 - немає.

З урахуванням того, що право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної власності, на думку КМР, набуто незаконно та надалі зареєстровано у Державному реєстрі речових прав без дотримання встановленого законом порядку набуття права на таке майно, вважає відсутнім непропорційне втручання у право мирного володіння майном, тим більше з урахуванням недобросовісної поведінки набувачів.

Щодо самочинного будівництва зазначає, що право на забудову виникає в особи, яка на законних підставах набула право на відповідну земельну ділянку, після вчинення передбачених законом дій. Посилаючись на ст.376 ЦК України, вказує, що нерухоме майно є самочинним будівництвом, якщо воно збудоване на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наголошує, що ні відповідачі, ні будь-які інші фізичні чи юридичні особи не зверталися до Київської міської ради щодо передачі земельної ділянки на АДРЕСА_1 під будівництво спірного об`єкта, а Київська міська рада жодних рішень щодо передачі цієї земельної ділянки у власність чи користування для такої мети не приймала.

Стверджує, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного, оскільки державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за умови існування інших юридичних фактів, необхідних для його виникнення, та не є самостійним способом легалізації самочинного будівництва. На підтвердження цього посилається на постанови Верховного Суду від 21 січня 2021 року у справі № 910/27779/14, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 та від 01 вересня 2021 року у справі № 202/1254/19.

Знову ж таки звертає увагу на те, що рішенням Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014 встановлено розміщення за спірною адресою малих архітектурних форм - павільйонів, які не можуть бути об`єктами нерухомого майна, а також те, що земельна ділянка для їх розміщення не виділялася та майно розміщено самовільно, без дозвільних документів і відповідних рішень компетентних органів.

Таким чином вважає, що спірний об`єкт нерухомого майна є самочинним будівництвом, здійсненим на земельній ділянці, яка Київською міською радою для такої мети не відводилася. Посилається також на постанову Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі № 910/15993/16, постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 та від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Зазначає, що якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо таке будівництво порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.

Вважає, що оскільки побудована ТОВ «Короніда Інвест» будівля перешкоджає реалізації Київською міською радою права власності - володіння та розпорядження земельною ділянкою, позивачем обрано правильний та ефективний спосіб захисту порушеного права шляхом усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою.

З огляду на те, що земельна ділянка на АДРЕСА_1 не була відведена Київською міською радою для будівництва спірного об`єкта нерухомого майна, вважає, що земельна ділянка підлягає звільненню та приведенню у придатний для використання стан шляхом знесення цього об`єкта і поверненню Київській міській раді.

Щодо рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 та договору оренди земельної ділянки зазначає, що відповідачі ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , у зв`язку з наявністю зареєстрованого за ними права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, звернулися до Київської міської ради з клопотанням про передачу земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення.

Вказує, що на підставі рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 земельну ділянку було передано ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 в оренду на 15 років, 01 листопада 2017 року укладено договір оренди земельної ділянки № 4364, а право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення від 01 листопада 2017 року № 37882277.

Разом із тим зазначає, що передача земель державної чи комунальної власності у користування за загальним правилом здійснюється на конкурентних засадах, а виняток, передбачений ч.2 ст.134 ЗК України, стосується випадків розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Стверджує, що під час прийняття рішення від 04 квітня 2017 року № 62/2284 та укладення договору оренди без проведення земельних торгів Київська міська рада виходила з того, що на первинній земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомості, який належить ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 . Однак інформація, надана цими особами, на думку представника КМР, не відповідала дійсності.

Вказує, що відомості Державного реєстру речових прав щодо наявності у ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 речового права на спірний об`єкт є недостовірними, оскільки вони не набували і не могли набути права власності на цей об`єкт з огляду на приписи статті 376 ЦК України.

Тому вважає, що на момент звернення ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 із клопотанням про передачу земельної ділянки в оренду вони не були власниками об`єкта нерухомого майна та не могли отримати земельну ділянку в оренду поза процедурою земельних торгів. У зв`язку із цим отримання ними земельної ділянки у користування відбулося з порушенням принципу добросовісності, тоді як Київська міська рада добросовісно помилялася щодо існування законних підстав для її надання поза процедурою земельних торгів. На підтвердження цих доводів посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц.

Посилаючись також на постанову Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20, зазначає, що якщо на земельній ділянці розміщений об`єкт, на який особа не набула права власності у встановленому законом порядку, підстав для застосування неконкурентних засад продажу чи передачі цієї земельної ділянки немає незалежно від того, чи є такий об`єкт незавершеним будівництвом або завершеним об`єктом нерухомого майна.

З огляду на це стверджує, що метою Київської міської ради як сторони договору оренди було здійснення контролю за користуванням земельною ділянкою, тоді як ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , діючи недобросовісно, мали на меті обійти конкурентні засади набуття права оренди, надавши недостовірну інформацію про наявність у них права власності на об`єкт нерухомого майна. Такий об`єкт був самочинним будівництвом, право власності на яке не могло виникнути внаслідок самого факту його державної реєстрації, а тому у зазначених відповідачів не було підстав претендувати на право оренди земельної ділянки на позаконкурентних умовах.

Вважає, що оскільки жодна особа не набула у встановленому законодавством України порядку права на об`єкти нерухомого майна, розміщені на спірній земельній ділянці, рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 не могло бути прийняте, а укладений на його виконання договір оренди є нікчемним правочином, оскільки порушує публічний порядок, посягає на суспільні та соціальні основи держави та був спрямований на отримання права користування земельною ділянкою комунальної власності всупереч інтересам територіальної громади.

У зв`язку із цим вважає, що рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 підлягає скасуванню, до договору оренди земельної ділянки мають бути застосовані наслідки недійсності нікчемного правочину, а рішення про державну реєстрацію права оренди - скасовано з одночасним припиненням права оренди ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 .

Щодо порушення норм процесуального права зазначає, що судом першої інстанції фактично проігноровано рішення Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014, обставини поділу 28 серпня 2015 року спірного об`єкта нерухомого майна та внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав державним реєстратором Аврамченко С. С. та відсутність правової підстави для утворення двох окремих об`єктів нерухомого майна, а саме, двох груп нежитлових приміщень з єдиного об`єкта нерухомого майна. Також суд першої інстанції проігнорував, той факт, що КМР жодних рішень щодо передачі земельної ділянки на АДРЕСА_1 під будівництво спірного об`єкта ні відповідачам, ні іншим особам у власність чи користування до 01 листопада 2017 року не приймала.

Крім того, вказує на порушення принципу jura novit curia, за яким суд знає право, самостійно здійснює пошук норм права, що регулюють спірні правовідносини, та самостійно застосовує їх до встановлених фактичних обставин. Посилається на відповідний правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 15 червня 2021 року у справі № 904/5726/19.

Стверджує, що Святошинським районним судом міста Києва обставини справи досліджено не в повному обсязі, при вирішенні спору не застосовано необхідних спеціальних правових норм, повністю проігноровано доводи Київської міської ради та належним чином не враховано висновків Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права.

Також зазначає, що судом першої інстанції при ухваленні рішення не взято до уваги та не розглянуто наявні у матеріалах справи докази, які підтверджують неправомірність дій відповідачів, та не враховано, що ТОВ «Короніда Інвест», крім міркувань та дослівного перепису норм законодавства, не надало доказів, які б заперечували обставини, викладені Київською міською радою у позовній заяві.

Ухвалами Київського апеляційного суду від 27 лютого 2026 року відкрито апеляційне провадження у справі, справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «Паритет Інвестбуд» - адвокат Татаржинський М. В. заперечує проти доводів апеляційної скарги та зазначив, що вони є необґрунтованими й не спростовують законності та обґрунтованості рішення суду першої інстанції. Вказував, що доводи апеляційної скарги фактично зводяться до повторного викладення обставин та аргументів, наведених Київською міською радою у позовній заяві та досліджених судом першої інстанції, при цьому скарга не містить нових обґрунтованих доводів чи доказів, які б спростовували висновки суду або свідчили про неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права. Наголошував, що окремі встановлені судом фактичні обставини сторона КМР викладає вибірково та перекручує їх зміст, подаючи у вигідному для себе світлі.

Щодо тверджень КМР про те, що підставою державної реєстрації 02 вересня 2013 року права власності ТОВ «Короніда Інвест» на нежитлову будівлю літ. А-1 загальною площею 325,2 кв. м було рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц, яке надалі скасовано рішенням Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014, зазначив, що така інформація не підтверджена належними та допустимими доказами. Посилається на інформаційну довідку № 331351625 від 05 травня 2023 року, відповідно до якої документом, поданим для державної реєстрації, зазначено «рішення суду, серія та номер: б/н, виданий 29.07.2013, видавник Святошинський районний суд м. Києва», без зазначення номера справи. Вказував, що позивач не надав належних і допустимих доказів того, яким чином рішення Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014 пов`язане саме з рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц, а також не надав належним чином засвідчених копій цих судових рішень.

Окремо звертає увагу на те, що відомості про нібито скасування рішення, яке стало підставою для первинної державної реєстрації, Київська міська рада обґрунтовувала листом ОСОБА_3 від 03 травня 2023 року з додатками, який суд першої інстанції визнав недопустимим доказом.

Зазначає, що до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) засобами електронної пошти звернулася особа, яка назвалася ОСОБА_3 , при цьому у зверненні було зазначено адресу багатоквартирного будинку без номера квартири, а саме звернення направлено із сервісу електронної пошти, що використовує наскрізне шифрування. Вказував, що це звернення, зареєстроване за № 057/3-451 від 05 травня 2023 року, на його переконання, не відповідало вимогам статті 5 Закону України «Про звернення громадян», однак не було повернуто заявнику та фактично стало підставою для пред`явлення цього позову.

Вказує, що додатком до такого звернення була копія рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц сумнівної, на його думку, якості, з розмитим текстом та відбитком печатки, а обставини отримання такої копії не встановлені. Посилаючись на статті 78, 95, 229 ЦПК України, наголошував, що письмові докази мають подаватися в оригіналі або належним чином засвідченій копії, а у разі сумніву у відповідності копії оригіналу та неподання оригіналу такий доказ не повинен братися судом до уваги.

Так само зазначає, що доданий до листа ОСОБА_3 витяг з Єдиного державного реєстру судових рішень щодо рішення Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014 містить знеособлені реквізити сторін та адрес і не містить посилання на справу № 759/10825/13-ц, а тому, на думку відповідача, не підтверджує твердження Київської міської ради про те, що саме рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц було скасовано цим рішенням апеляційного суду. У зв`язку із цим вважав лист ОСОБА_3 та додані до нього документи неналежними і недопустимими доказами, ставив під сумнів відповідність наданих копій оригіналам та просив їх не брати до уваги.

Щодо доводів апеляційної скарги про незрозумілість правових підстав утворення з єдиного об`єкта нерухомого майна двох окремих груп нежитлових приміщень зазначив, що судом першої інстанції встановлено послідовність відповідних дій та документів.

Вказує, що 17 листопада 2014 року між ТОВ «Гербуд», ТОВ «Комерц-Сіті», ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 укладено інвестиційний договір, за умовами якого інвестори зобов`язалися за власні кошти забезпечити реконструкцію нежитлового приміщення літ. А-1, групи приміщень № 1 та № 2, загальною площею 325,2 кв. м на АДРЕСА_1 , а після завершення реконструкції право власності мало перейти до інвесторів у рівних частках із припиненням права спільної власності.

Зазначає, що 13 жовтня 2014 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція приміщень нежитлової будівлі з виділенням в дві окремі групи приміщень по АДРЕСА_1 » № КВ083142860842, а 05 січня 2015 року Департаментом ДАБІ у місті Києві - декларацію про готовність цього об`єкта до експлуатації № КВ143150050237. Реконструкція проводилася на підставі проектної документації № 19п від 14 травня 2014 року.

Вказує, що внаслідок проведеної реконструкції первинний об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1466173800000 було закрито, речове право на нього погашено, натомість утворено два нових самостійних об`єкти: нежитлове приміщення літ. А-1, група приміщень № 1, площею 168,3 кв. м, право власності на яке зареєстровано за ТОВ «Паритет Інвестбуд», та нежитлове приміщення літ. А-1, група приміщень № 2, площею 156,9 кв. м, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_2 03 вересня 2015 року на ці об`єкти видано відповідні свідоцтва про право власності та внесено записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Наголошує також, що 12 квітня 2016 року Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) видано довідку № 050/18-3104 про сплату пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва у зв`язку саме з реконструкцією цих нежитлових приміщень. У зв`язку із цим вважав показовим, що Київська міська рада у 2023-2026 роках посилається на незрозумілість утворення двох окремих об`єктів, хоча ще у 2014-2016 роках документація щодо реконструкції погоджувалася компетентними структурними підрозділами виконавчого органу Київської міської ради, що, на думку відповідача, свідчить про обізнаність позивача з відповідними обставинами.

Щодо посилань скаржника на Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 20 квітня 2017 року № 241/2463, зазначає, що 13 лютого 2017 року ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 звернулися до Київської міської ради з клопотанням про передачу земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення; 03 березня 2017 року Управлінням правового забезпечення діяльності Київської міської ради надано рекомендації до відповідного проекту рішення, а 04 квітня 2017 року рішенням Київської міської ради № 62/2284 земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 передано ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 в оренду на 15 років. На підставі цього рішення 01 листопада 2017 року укладено договір оренди земельної ділянки № 4364.

Звертає увагу, що індивідуальне рішення щодо передачі відповідачам земельної ділянки було прийнято 04 квітня 2017 року, тобто до прийняття рішення Київської міської ради від 20 квітня 2017 року № 241/2463, у зв`язку із чим вважав посилання позивача на цей Порядок нерелевантним до спірних правовідносин.

Також щодо вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року № 02.10-12 та № 01.10-12 зазначив, що відповідно до статей 203, 215 ЦК України підстава недійсності правочину повинна існувати саме на момент його вчинення. Вказував, що на дату укладення цих договорів сторонами були дотримані вимоги, встановлені законом до договорів купівлі-продажу нерухомого майна, а підстави недійсності правочинів на момент їх вчинення були відсутні. Це підтверджується і змістом постанови Верховного Суду від 24 квітня 2020 року у справі № 522/25151/14-ц.

Крім того, вказував, що КМР не оскаржує рішення державного реєстратора від 10 грудня 2013 року, якими було зареєстровано відповідні права, тоді як саме лише визнання договору недійсним не зумовлює скасування державної реєстрації права власності, якщо одночасно не оскаржено відповідне рішення про державну реєстрацію. Тому вважав цю позовну вимогу такою, що не підлягає задоволенню.

Щодо вимог про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування державної реєстрації та припинення права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» зазначив, що у позовній вимозі Київська міська рада послалася на індексний номер свідоцтва про право власності № НОМЕР_3 , а не на номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а суд не може виходити за межі позовних вимог. Вважає обраний позивачем спосіб захисту неефективним, оскільки він має реально відновлювати порушене суб`єктивне право, відповідати характеру правопорушення та не суперечити принципу верховенства права. При цьому посилається на постанови Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, а також на постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц та від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20, відповідно до яких обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у позові. Аналогічні заперечення навів щодо вимоги про припинення права власності ОСОБА_2 .

Щодо доводів апеляційної скарги про непропорційність втручання у право власності зазначає, що рішення про державну реєстрацію права власності ТОВ «Короніда Інвест» від 02 вересня 2013 року № 5493399 не скасоване, записи про скасування державної реєстрації прав відсутні та Київською міською радою не оскаржуються. ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 учасниками відповідних судових спорів не були, право власності на нежитлові приміщення набули на підставі відплатного інвестиційного договору та як добросовісні набувачі вправі були покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Заперечує твердження КМР про недобросовісність ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 і надання ними недостовірної інформації під час звернення до Київської міської ради з питання передачі земельної ділянки в оренду. Вказує, що позивач сам перевіряв законність розташованого на земельній ділянці нерухомого майна під час підготовки рішення про передачу земельної ділянки в оренду, а після укладення договору протягом шести років до звернення до суду отримував орендні платежі. Таку поведінку Київської міської ради відповідач вважав суперечливою та такою, що не відповідає принципам добросовісності і належного урядування. При цьому у відзиві висловлено твердження про можливу причетність позивача до створення листа ОСОБА_3 , який представник відповідача характеризував як фіктивний доказ.

Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 та постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, зазначає, що добросовісний набувач нерухомого майна вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав і за відсутності обставин, які могли викликати обґрунтований сумнів у їх достовірності, не зобов`язаний перевіряти всю попередню історію переходів права на нерухомість. Наголошує, що добросовісний набувач не може відповідати за порушення інших осіб та нести індивідуальний і надмірний тягар у вигляді втрати майна.

Також посилається на доктрину venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), яка викладена, зокрема, у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, зазначаючи, що поведінка сторони, яка не відповідає її попередній поведінці, на яку інша сторона розумно покладалася, суперечить принципу добросовісності.

При цьому наголошує і на необхідності дотримання справедливого балансу відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції, зазначаючи, що позбавлення добросовісного набувача майна без компенсації покладає на нього індивідуальний та надмірний тягар. Посилався на практику ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України», «Кривенький проти України», «Алентсева проти Росії», а також на відповідні висновки Верховного Суду.

Зазначає, що відповідно до принципу належного урядування державні органи мають діяти вчасно, належно та послідовно, а ризик помилки державного органу повинен покладатися на державу та не може виправлятися за рахунок особи, яка добросовісно покладалася на законність дій такого органу. На підтвердження цього посилався, зокрема, на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 912/2797/21.

Також відносно вимог про звільнення земельної ділянки шляхом знесення об`єкта нерухомого майна зазначив, що нежитлове приміщення літ. А-1, група приміщень № 1, площею 168,3 кв. м належить ТОВ «Паритет Інвестбуд», а група приміщень № 2 площею 156,9 кв. м - ОСОБА_2 ; права на ці об`єкти зареєстровані у Державному реєстрі речових прав, а самі об`єкти введені в експлуатацію на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації № КВ143150050237 від 05 січня 2015 року. Крім того, з 01 листопада 2017 року земельна ділянка перебуває в оренді відповідачів на підставі рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 та договору оренди № 4364. Жодне рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не скасоване, а тому, на думку відповідача, підстави для знесення будівлі відсутні.

Посилаючись на ч.2 ст.331 ЦК України, зазначав, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення його будівництва, а якщо законом передбачено прийняття нерухомості в експлуатацію - з моменту такого прийняття. Оскільки спірні об`єкти були введені в експлуатацію, вважав необґрунтованими доводи позивача про те, що нежитлове приміщення є об`єктом самочинного будівництва.

Стосовно посилань КМР на постанови Верховного Суду від 21 січня 2021 року у справі № 910/27779/14, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 та від 01 вересня 2021 року у справі № 202/1254/19 зазначав, що спірне нерухоме майно було введене в експлуатацію до прийняття цих постанов. У відзиві стверджується, що застосування сформульованих у них висновків до правовідносин, які виникли раніше, порушувало б принцип незворотності дії нормативно-правових актів у часі.

Крім того, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18, зазначав, що негаторний та віндикаційний позови є взаємовиключними, а необхідною умовою застосування кожного з них є відсутність між сторонами договірних відносин, оскільки за їх наявності захист здійснюється зобов`язально-правовими способами.

Стосовно вимог про визнання незаконним і скасування рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 та застосування наслідків недійсності договору оренди зазначив, що у пояснювальній записці до проекту цього рішення, яка міститься у кадастровій справі А-23158, прямо зазначено про наявність на земельній ділянці забудови та свідоцтв про право власності від 03 вересня 2015 року № НОМЕР_3 і № НОМЕР_2 .

Вказує, що у цій же кадастровій справі містяться рекомендації Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 03 березня 2017 року № 08/230-496/1, у яких зазначено, що на земельній ділянці, яку пропонувалося передати в оренду, знаходиться нежитлове приміщення, право власності на яке оформлено та зареєстровано у встановленому законодавством порядку. При цьому у відзиві стверджується, що Київська міська рада під час розгляду справи намагалася приховати зазначені рекомендації.

Наголошував, що помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону або неправильного його тлумачення не є підставою для визнання правочину недійсним, а для визнання правочину вчиненим під впливом обману необхідно довести умисне введення іншої сторони в оману, істотність відповідних обставин та сам факт обману. Вказував, що таких обставин Київською міською радою не доведено.

Також зазначив, що вимога про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування, яке на час звернення до суду вже виконано шляхом укладення договору оренди, є неефективним способом захисту, оскільки таке рішення вичерпало свою дію виконанням і його скасування не забезпечить відновлення прав позивача. На підтвердження посилався на постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 912/2797/21, а також наведені у ній висновки у справах № 911/3681/17, № 922/614/19 та № 483/448/20.

Щодо вимоги про скасування рішення приватного нотаріуса Литвин А. С. від 01 листопада 2017 року № 37882277 про державну реєстрацію права оренди зазначив, що договір оренди земельної ділянки від 01 листопада 2017 року № 4364 недійсним не визнаний, а тому підстави для скасування рішення про державну реєстрацію права оренди відсутні.

Погоджуючись із висновками суду першої інстанції, зазначив, що КМР, заявивши вимогу про визнання недійсними договорів купівлі-продажу на підставі ч.3 ст.215 ЦК України, стороною яких вона не була, обрала неналежний спосіб захисту. Визнання цих договорів недійсними матиме наслідком реституцію між сторонами договорів, однак саме по собі не призведе до звільнення земельної ділянки або усунення перешкод у користуванні нею та, відповідно, не відновить того права Київської міської ради, за захистом якого вона звернулася до суду.

Вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про добросовісність ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 . Зазначив, що на момент укладення 10 грудня 2013 року договорів купівлі-продажу не було ознак відсутності у ТОВ «Короніда Інвест» права на відчуження майна, оскільки апеляційне провадження у відповідній справі було призначене до розгляду лише ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 13 червня 2014 року. ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 набули спірні приміщення пізніше за відплатним інвестиційним договором, учасниками судових спорів не були та під час їх набуття покладалися на відомості Державного реєстру речових прав.

Наголошує, що така поведінка ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 свідчить про їх добросовісність не лише під час набуття нерухомого майна, а й під час врегулювання питання користування земельною ділянкою. Вказував, що вони не є особами, які здійснили самочинне будівництво, а реконструкція об`єкта проведена на підставі дозвільних документів. Тому покладення на них обов`язку щодо знесення об`єкта вважав передчасним та неспівмірним заходом.

Крім того, зазначає, що Київська міська рада не надала належних і допустимих доказів того, що саме ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 здійснили самочинне будівництво, зокрема актів обстеження земельної ділянки, актів перевірки дотримання вимог земельного законодавства, графічних матеріалів, висновків землевпорядної чи будівельно-технічної експертизи, які б визначали конкретну земельну ділянку, місцезнаходження майна відповідачів та характеристики будівлі, яку позивач просить знести.

З огляду на викладене вважав, що Святошинським районним судом міста Києва 12 грудня 2025 року ухвалено законне, обґрунтоване та справедливе рішення, тоді як доводи Київської міської ради, наведені в апеляційній скарзі, є недоведеними та не підтверджені належними доказами.

Томку просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Святошинського районного суду міста Києва від 12 грудня 2025 року у справі № 759/9195/23 - без змін.

Представник ОСОБА_2 - адвокат Нечитайленко О.В. подав до Київського апеляційного суду додаткові пояснення у справі, в яких вказує, що Київська міська рада в апеляційній скарзі посилається на те, що 02 вересня 2013 року за ТОВ «Короніда Інвест» зареєстровано право приватної власності на нежитлову будівлю літ. А-1 загальною площею 325,2 кв. м на АДРЕСА_1 , після чого на підставі договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року № 02.10-12 та № 01.10-12 право спільної часткової власності на цей об`єкт зареєстровано за ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд». Зазначає, що надалі внаслідок поділу об`єкта було утворено два окремі нежитлові приміщення, право власності на одне з яких площею 168,3 кв. м зареєстровано за ТОВ «Паритет Інвестбуд», а на інше площею 156,9 кв. м - за ОСОБА_2 .

Щодо правомірності набуття ОСОБА_2 нерухомого майна зазначає, що нежитлове приміщення літ. А-1, група приміщень № 2, площею 156,9 кв. м виникло в результаті реконструкції приміщень нежитлової будівлі з виділенням їх у дві окремі групи приміщень на АДРЕСА_1 . Замовником реконструкції був ОСОБА_2 на підставі інвестиційного договору від 17 листопада 2014 року, укладеного з ТОВ «Комерц-Сіті» та посвідченого приватним нотаріусом Шевчук З. М.

Вказує, що для проведення реконструкції у встановленому порядку отримано декларацію про початок виконання будівельних робіт від 13 жовтня 2014 року та декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 05 січня 2015 року. Відповідно до умов інвестиційного договору ОСОБА_2 інвестував у проведення реконструкції групи приміщень № 2 та сплатив ТОВ «Комерц-Сіті» залишкову балансову вартість відповідної частини об`єкта, а сама реконструкція здійснювалася на підставі проектної документації № 19п від 14 травня 2014 року.

Зазначає, що земельну ділянку площею 0,0470 га з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 передано ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 в оренду на 15 років рішенням Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення у зв`язку з набуттям ними права власності на нерухоме майно. На підставі цього рішення 01 листопада 2017 року укладено договір оренди земельної ділянки строком на 15 років.

Щодо вимог Київської міської ради про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року № 02.10-12 та № 01.10-12 вказує, що ТОВ «Комерц-Сіті» є добросовісним набувачем спірного майна, а доказів протилежного позивачем суду не надано. Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, зазначає, що власник може витребувати належне йому майно без оспорювання всього ланцюга договорів та інших правочинів щодо такого майна, оскільки оспорювання відповідних правочинів не є ефективним способом захисту права власника.

Наголошує, що право власності є непорушним, а втручання у право особи на мирне володіння майном має відповідати критеріям законності, наявності легітимної мети та пропорційності. Зазначає, що навіть за наявності законної підстави та легітимної мети втручання у право власності порушує статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не забезпечено справедливого балансу між інтересами суспільства та особи, яка зазнає такого втручання, і якщо на добросовісного набувача покладається індивідуальний та надмірний тягар без відповідної компенсації. Посилається, зокрема, на рішення ЄСПЛ у справах «East/West Alliance Limited проти України», «Рисовський проти України», «Кривенький проти України», а також на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16.

Вказує, що ОСОБА_2 добросовісно виконує умови інвестиційного договору від 17 листопада 2014 року, отримує всі необхідні дозвільні документи на реконструкцію об`єкта нерухомості, у встановленому порядку реєструє право власності на нього та відповідно до встановленої процедури укладає з Київською міською радою договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070.

Посилаючись на постанову Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 520/15125/16-ц, зазначає, що підстава недійсності правочину має існувати саме на момент його вчинення, а у випадку, коли на момент відчуження нерухомого майна відповідне судове рішення є чинним, відчуження майна добросовісному набувачу відбувається за відсутності обґрунтованих перешкод. Також вказує, що визнання договорів відчуження нерухомого майна недійсними не є ефективним способом захисту, якщо таке визнання не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею.

Зазначає, що аналогічний підхід щодо необхідності обрання ефективного способу захисту викладений у постанові Верховного Суду від 13 листопада 2019 року у справі № 686/22924/16-ц, відповідно до якої спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру його порушення та забезпечувати реальне відновлення такого права.

Посилається також на постанову Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 462/5804/16-ц, у якій зазначено, що визнання договору відчуження нерухомого майна недійсним із застосуванням реституції не призводить саме по собі до звільнення земельної ділянки та усунення перешкод у користуванні нею, а тому не є ефективним способом захисту прав особи, яка не є власником відчуженого майна.

Стосовно договору оренди земельної ділянки зазначає, що він укладений у письмовій формі з Київською міською радою відповідно до вимог законодавства, право оренди належним чином зареєстровано та договір від 01 листопада 2017 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 недійсним у судовому порядку не визнаний.

З огляду на це вважає безпідставними вимоги Київської міської ради про скасування рішення приватного нотаріуса Литвин А. С. щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки, оскільки правова підстава такої реєстрації, а саме чинний договір оренди, не скасована і недійсною не визнана.

Представник КМР Воєводіна А.О. подала додаткові пояснення до апеляційної скарги на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 12 грудня 2025 року у справі № 759/9195/23, у яких вказує, що спір має приватноправовий характер та за суб`єктним складом підлягає розгляду за правилами цивільного судочинства, оскільки заявлені вимоги безпосередньо стосуються права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» та фізичної особи ОСОБА_2 на спірне нерухоме майно та пов`язаного з ним права користування земельною ділянкою. Зазначає, що вимога про визнання незаконним рішення органу влади може бути способом захисту цивільного права відповідно до статті 16 ЦК України, якщо підґрунтям і метою такої вимоги є оспорювання цивільного речового права, яке виникло внаслідок реалізації відповідного рішення.

Наголошує, що при визначенні юрисдикції необхідно виходити із суті права та інтересу, за захистом якого звернулася особа, змісту заявлених вимог і характеру спірних правовідносин. Оскільки одним із відповідачів є фізична особа ОСОБА_2 , а вирішення спору безпосередньо впливає на його права та обов`язки, вважає правильним розгляд справи за правилами цивільного судочинства. Зазначає, що спірне нерухоме майно розташоване на АДРЕСА_1 , тому позов відповідно до правил виключної підсудності правомірно пред`явлено до Святошинського районного суду міста Києва. Вказує, що на момент звернення Київської міської ради до суду 22 травня 2023 року існувала стала судова практика щодо розгляду за правилами цивільного судочинства спорів, у яких однією зі сторін є фізична особа. Зазначає, що наступна зміна окремих правових підходів не може змінювати процесуальний порядок розгляду справи, визначений на момент звернення до суду. Щодо можливості оскарження рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 зазначає, що позов подано 22 травня 2023 року, тобто до набрання чинності Законом України «Про адміністративну процедуру» та до внесення Законом України від 08 жовтня 2024 року № 3993-IX змін до Земельного кодексу України щодо особливостей адміністративної процедури у сфері земельних відносин. Тому передбачені цими законами процедури на момент звернення з позовом не діяли та не можуть бути підставою для відмови у заявленому способі захисту. Стосовно порушення ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 вимог земельного законодавства вказує, що 11 січня 2022 року проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070, а 09 лютого 2022 року складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 22-0014-08, яким встановлено використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Вважає цей акт належним доказом виявленого порушення та посилається на правові висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 810/5854/14 і Верховного Суду у справі № 520/36229/23. Зазначає, що цільове призначення спірної земельної ділянки визначено для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, тоді як фактично на ній розміщено приміщення торговельного призначення. Наголошує, що користувач земельної ділянки зобов`язаний використовувати її відповідно до цільового призначення, містобудівної документації та документації із землеустрою. Вказує, що Департамент земельних ресурсів листами від 14 лютого 2022 року № 05716-3792 та № 05716-3826 повідомив ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 про результати перевірки, направив акт та доручення щодо усунення встановленого порушення. Вважає, що ці обставини додатково підтверджують обґрунтованість позовних вимог. Щодо висновку суду першої інстанції про ненадання актів обстеження земельної ділянки та перевірки дотримання вимог земельного законодавства зазначає, що суд у разі сумнівів не був позбавлений можливості поставити перед позивачем питання про надання відповідних доказів. Наголошує також, що суд не надав належної оцінки відсутності правової підстави для утворення з єдиного об`єкта нерухомого майна двох окремих груп нежитлових приміщень та відсутності у відповідачів доказів правомірності такого утворення. Звертає увагу, що інформація про засідання Постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин міститься на офіційному веб-порталі Київської міської ради та є загальнодоступною. Зазначає, що веб-сторінка є електронним доказом, який може бути оглянутий судом у порядку ст. 100 ЦПК України, а тому суд мав можливість перевірити доводи щодо відсутності рішення про передачу земельної ділянки для будівництва спірного об`єкта шляхом дослідження відкритих офіційних джерел. Щодо ефективності обраного способу захисту вказує, що Київська міська рада при підготовці позову врахувала актуальну на 2023 рік практику Верховного Суду та сформулювала взаємопов`язані вимоги, кінцевою метою яких є усунення перешкод у реалізації територіальною громадою права на земельну ділянку. Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, зазначає, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості іншого власника істотно обмежує права власника землі. Вказує, що у спорах про знесення самочинного будівництва належним відповідачем є останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на нього. Наголошує, що визначення відповідачів, предмета та підстав позову є правом позивача, а встановлення належності відповідача та обґрунтованості заявлених вимог - обов`язком суду. Звертає також увагу на окрему думку суддів Верховного Суду до постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, згідно з якою саме по собі існування іншого способу захисту не повинно бути підставою для відмови у позові, якщо обраний спосіб здатний захистити порушене право. Знову ж таки, щодо відповідності заявлених вимог статті 1 Першого протоколу до Конвенції зазначає, що втручання у право на мирне володіння майном має відповідати критеріям законності, легітимної мети та пропорційності. Вважає, що заборона будівництва на земельній ділянці комунальної власності без відповідного рішення її власника є доступною, чіткою та передбачуваною вимогою закону, а тому жодна особа не могла правомірно набути право власності на об`єкт, споруджений на спірній земельній ділянці без рішення Київської міської ради. Стверджує, що скасування державної реєстрації права приватної власності, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан переслідує легітимну мету захисту землі комунальної власності та не є непропорційним втручанням у права відповідачів. Наголошує, що захист права територіальної громади міста Києва на землю та забезпечення її використання відповідно до закону превалюють над індивідуальним інтересом осіб, які зареєстрували право власності на розташований на ній об`єкт. Зазначає, що іншого способу досягнення мети, ніж звільнення земельної ділянки та відновлення можливості територіальної громади повноцінно реалізовувати права щодо неї, наразі немає. Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, вказує, що останній набувач об`єкта не позбавлений права вимагати відшкодування збитків від особи, яка здійснила самочинне будівництво, а тому заявлені вимоги не покладають на відповідачів непропорційного тягаря.

Представник ТОВ «Паритет Інвестбуд» - адвокат Кікена П. І. подав до Київського апеляційного суду додаткові письмові пояснення на додаткові пояснення Київської міської ради, зареєстровані судом 13 липня 2026 року, в яких заперечує проти наведених позивачем доводів та просить не приймати до розгляду додані позивачем нові докази, апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Святошинського районного суду міста Києва від 12 грудня 2025 року у справі № 759/9195/23 - без змін. Стосовно оскарження рішення органу місцевого самоврядування вказує, що вимога про визнання незаконним та скасування рішення, яке на час звернення з позовом уже виконане шляхом укладення відповідного договору оренди, є неефективним способом захисту. Таке рішення вичерпало свою дію виконанням, а його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння земельною ділянкою. Вважає, що КМР у цій частині обрала неефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Щодо доводів Київської міської ради про використання ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 земельної ділянки не за цільовим призначенням зазначає, що докази на підтвердження цих обставин до суду першої інстанції не подавалися, хоча перебували у володінні самого позивача. При цьому ні у позовній заяві, ні під час розгляду справи Київська міська рада не зазначала про неможливість їх подання у встановлений процесуальним законом строк. Посилаючись на статті 83, 367 ЦПК України, просить не приймати до розгляду подані з додатковими поясненнями листи від 14 лютого 2022 року № 05716-3792 та № 05716-3826, акт перевірки від 09 лютого 2022 року № 22-0014-08, витяг з протоколу № 26/28, протокол № 85/85 та звернення постійної комісії Київської міської ради від 19 січня 2022 року № 08/281-96. Щодо наданих позивачем доказів зазначає, що до листа ОСОБА_2 додано квитанцію про направлення поштового відправлення ТОВ «Паритет Інвестбуд», однак зі змісту цієї квитанції вбачається лише факт направлення невстановленого поштового відправлення до поштового відділення № 03026 без можливості встановити його зміст. Крім того, за зазначеним трек-номером на офіційному вебсайті АТ «Укрпошта» інформація про таке відправлення відсутня. Наголошує, що позивачу було достеменно відоме місцезнаходження ТОВ «Паритет Інвестбуд»: м. Київ, вул. Лондонська, 5-А, яке самим позивачем зазначено у первісній позовній заяві, тому об`єктивних перешкод для належного повідомлення товариства не існувало. Вказує, що акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 22-0014-08 складено за відсутності власників майна - ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 . При цьому об`єкт нерухомості постійно експлуатувався, а тому встановити його користувачів або власників не становило труднощів. Зазначає, що акт виготовлено за допомогою комп`ютерної техніки, що за відсутності проведення огляду безпосередньо на місці викликає обґрунтовані сумніви щодо фактичного проведення виїзної перевірки. Стверджує, що висновок акта про розташування на земельній ділянці приміщень торговельного призначення та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням не відповідає фактичним обставинам. Зазначає, що матеріали кадастрової справи на час прийняття рішення про передачу земельної ділянки в оренду містили відомості про діяльність у приміщенні магазину «Roshen», тоді як на момент складання акта у частині будівлі, власником якої є ТОВ «Паритет Інвестбуд», здійснювалося надання послуг населенню, а не торговельна діяльність. Тому висновок контролюючого органу, на його думку, ґрунтується на недостовірних фактичних даних. Зазначає також, що додана до акта план-схема земельної ділянки із супутниковим зображенням відображає лише дах будівлі та не містить жодних відомостей про фактичне використання приміщень усередині будівлі або функціональне призначення її частин, а тому не може бути належним доказом використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Крім того, у самому акті не заповнена графа щодо направлення його особам, стосовно яких здійснювалася перевірка, що, на думку відповідача, свідчить про відсутність підтвердження належного повідомлення власників про результати перевірки та позбавлення їх можливості надати заперечення. Щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням вказує, що спірна земельна ділянка належить до категорії земель житлової та громадської забудови. Зазначає, що зміна цільового призначення відбувається у разі зміни категорії земель, тоді як вид використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається власником або користувачем самостійно з дотриманням установлених законом вимог. З огляду на це вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що використання спірної земельної ділянки відповідає категорії «землі житлової та громадської забудови», оскільки зміна цільового призначення відбувається лише у разі зміни категорії, а не виду її використання в межах однієї категорії.

Відносно обраного Київською міською радою способу захисту та його відповідності статті 1 Першого протоколу до Конвенції вказує, що ТОВ «Паритет Інвестбуд» є добросовісним набувачем нерухомого майна та при набутті права власності обґрунтовано покладалося на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Товариство не було учасником судових спорів щодо спірного майна, а судами не встановлено, що йому було відомо про існування такого спору чи результати його розгляду.

Наголошує, що добросовісний набувач не зобов`язаний перевіряти історію попередніх переходів права власності та правомірність вибуття майна від попереднього власника, а вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав, які презюмуються правильними, доки не доведено протилежне. Покладення на такого набувача обов`язку відповідати за порушення, допущені іншими особами чи державними органами, створює для нього надмірний та непропорційний тягар. Зазначає, що пред`явлення власником нерухомого майна вимог про скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права, а обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у позові. Крім того, вказує на суперечливість поведінки Київської міської ради: позивач сам уклав договір оренди земельної ділянки, протягом семи років отримував орендну плату та визнавав договір чинним, а в подальшому звернувся з вимогою фактично поставити під сумнів правові наслідки власних попередніх дій. Вважає таку поведінку проявом venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) та такою, що не відповідає принципу добросовісності. Посилаючись на принцип «належного урядування», зазначає, що ризик помилки державного органу має покладатися на державу, а така помилка не може виправлятися за рахунок особи, яка добросовісно покладалася на законність дій державного органу. Особа, яка виконала всі вимоги законодавства для отримання відповідного рішення, має правомірні очікування щодо його чинності та може розраховувати на збереження відповідного правового становища. На підтвердження цього посилається на практику ЄСПЛ та постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 912/2797/21. З огляду на викладене просить не приймати до розгляду додатки, подані Київською міською радою разом із додатковими поясненнями, зареєстрованими Київським апеляційним судом 13 липня 2026 року, апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Святошинського районного суду міста Києва від 12 грудня 2025 року у справі № 759/9195/23 - без змін.

ТОВ «Короніда Інвест», ТОВ «КОМЕРЦ-СІТІ», ТОВ «ГЕРБУД», а також треті особи: державний реєстратор Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Корюк Т.В., державний реєстратор ЦМУЮ (м. Київ) Аврамченко С. С., приватний нотаріус КМНО Осипенко Д.О. та приватний нотаріус КМНО Литвин А.С., не скористалися своїм правом на подання до суду відзиву на апеляційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги до апеляційного суду не направили.

Згідно з ч.3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

У судових засіданнях представник КМР Воєводіна А. О. апеляційну скаргу підтримала з викладених у ній підстав.

Представник ТОВ «Паритет Інвестбуд» - адвокат Кікена П. І. та представник ОСОБА_2 - Нечитайленко О. В. заперечували проти доводів апеляційної скарги та просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Згідно з положеннями ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

У відповідності до змісту ст.ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Положеннями ч.1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до приписів ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

У відповідності до ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 80 ЦПК України встановлено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

У ч.1 ст.89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, що рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 29 липня 2013 року у справі №759/10825/13-ц визнано за ТОВ «Короніда Інвест» право власності на об`єкти нерухомого майна: нежитлова будівля, загальною площею 68,5 кв.м., що складається з групи приміщень №1, №2 та АДРЕСА_2 , загальною площею 146,0 кв.м., що складається з групи приміщень №1, №2, №3, №4 та №5, на площі Героїв Бресту, 1, літера «К» м. Києві, нежитлова будівля, загальною площею 325,2 кв.м., що складається з групи приміщень №1 та №2, по АДРЕСА_1 . Зобов`язано ОСОБА_5 , протягом двох тижнів, після набрання законної сили даного рішення, повернути, ТОВ «Короніда Інвест» за Актом прийому-передачі, нежитлові будівлі за такими адресами: нежитлову будівлю, загальною площею 68,5 кв.м., по АДРЕСА_3 ; нежитлову будівлю, загальною площею 146,0 кв.м. по АДРЕСА_4 ; нежитлову будівлю, загальною площею 325,2 кв.м., по АДРЕСА_1 . Зобов`язано гр. ОСОБА_5 замовити та виготовити технічні паспорти у відповідних, ліцензованих організаціях (сертифікованих), на нежитлову будівлю, загальною площею 68,5 кв.м., по АДРЕСА_3 ; нежитлову будівлю, загальною площею 146,0 кв.м. по площі Героїв Бресту, 1, літера «К» у м. Києві; нежитлову будівлю, загальною площею 325,2 кв.м., по АДРЕСА_1 (а.с. 42-43, т.1).

Із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Корюк Т.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02 вересня 2013 року №5493399, яким за ТОВ «Короніда Інвест» зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю, літ. А-1, загальною площею 325,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , підстава: рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29 липня 2013 року у справі №759/10825/13-ц.

У подальшому 10 грудня 2013 року між ТОВ «Короніда-Інвест» та ТОВ «Комерц-Сіті» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №01.10-12, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенком Д.О. за реєстровим №8931, відповідно до умов якого, ТОВ «Короніда Інвест» передало у власність, а ТОВ «Комерц-Сіті» прийняв і оплатив об`єкт нерухомого майна, а саме частину нежитлової будівлі літ. А-1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний №146617380000, який складається з групи приміщень №1 та №2, загальна площа 325, 2 кв.м. (а.с. 29, т.2).

10 грудня 2013 року між ТОВ «Короніда-Інвест» та ТОВ «Гербуд» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №02.10-12, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенком Д.О. за реєстровим №8429, відповідно до умов якого, ТОВ «Короніда Інвест» передало у власність, а ТОВ «Гербуд» прийняв і оплатив об`єкт нерухомого майна, а саме 1/2 частину нежитлової будівлі літ. А-1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний №146617380000, який складається з групи приміщень №1 та №2, загальна площа 325, 2 кв.м. (а.с. 42, т.2).

Державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна на підставі якого за ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербут» зареєстровано право спільної часткової приватної власності по частині на нежитлову будівлю, літ. А-1, загальною площею 325,2 кв. м., що розташована за наступною адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до реєстраційної справи наданої приватним нотаріусом КМНО Осипенко Д.О. провидилась на підставі наступних документів: заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, договору №01.10-12 купівлі-продажу нерухомого майна від 10 грудня 2013 року, інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 грудня 2013 року №14282079, відповідно до якої нежитлова будівля літ. А-1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві приватної власності ТОВ «Короніда Інвест», договір №02.10.-12 купівлі-продажу нерухомого майна №02.10-12 від 10 грудня 2013 року, статуту ТОВ «Гербуд» затвердженого загальними зборами учасників ТОВ «Гербуд» протоколом №01/10/13 від 01 жовтня 2013 року (а.с. 28-69, т.2).

У подальшому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенко Д. О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 грудня 2013 року №8888980, на підставі якого за ТОВ «Комерц-Сіті» зареєстровано право спільної часткової приватної власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розмір частки -1/2 та рішення від 10.12.2013 року №8888627, яким за ТОВ «Гербуд» зареєстровано право спільної часткової приватної власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розмір частки -1/2.

Підставами винесення даних рішень є договори купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року №02.10-12 та №01.10-12, які посвідчені приватним нотаріусом Осипенко Д.О.

Однак рішенням апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі №22-ц/796/8807/2014 року рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29 липня 2013 року - скасовано. В задоволенні позову ТОВ «Короніда Інвест» до ОСОБА_5 про визнання права власності та зобов`язання вчинити дії - відмовлено.

По справі встановлено, що 17 листопада 2014 року між ТОВ «Гербуд», ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Паритет Інвестбуд», ОСОБА_2 укладено інвестиційний договір, відповідно до умов якого, інвестора зобов`язуються на власний ризик і за власнві кошти відповідно до умов цього договору, забезпечити реалізацію реконструкції нежитлового приміщення в літ. А-1, групи приміщень №1 та №2, загальною площею 325,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та створити умови для реалізації реконструкції (а.с.100-102, т.1).

Так, згідно із п. 1.2 цього інвестиційного договору, інвестори беруть зобов`язання здійснити в повному обсязі фінансування проектування, реконструкції нежитлової будівлі в літері А-1, групи приміщень №1 та №2, загальною площею 325, 2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в порядку та на умовах, викладених у цьому договорі.

Пунктом 1.4 вказаного договору визначено, що після виконання інвесторами всіх зобов`язань за договором та завершення реконструкції об`єкту інвестування, відповідно до затвердженої проектної документації, право власності переходить до інвесторів, в рівних частках кожному, при цьому право спільної власності припиняється.

13 жовтня 2014 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві зареєструвала Декларацію про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція приміщень нежитлової будівлі з виділенням в дві окремі групи приміщень по АДРЕСА_1 » КВ083142860842 (а.с. 89, т.1).

Установлено, що 05 січня 2015 року Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві зареєстрував Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція приміщень нежитлової будівлі з виділенням в дві окремі групи приміщень по АДРЕСА_1 » КВ143150050237 (а.с. 90-91, т.1).

Така реконструкція проводилась на підставі проектної документації №19п від 14 травня 2014 року ТОВ «Паритет Інвстебуд» та ОСОБА_2 .

У відповідності до Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05 травня 2023 року №331351625, вбачається, що об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 1466173800000 закрито, а речове право погашено (а.с. 27-29, т.1).

Водночас утворено два нових окремих об`єкта нерухомого майна, а саме: об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 716737580000, що належить на праві приватної власності ТОВ «Паритет Інвестбуд», що підтверджується згідно інформаційної довідки №331344835 від 05 травння 2023 року та об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 716724080000, що належить на праві приватної власності ОСОБА_2 , що підтверджується інформаційною довідкою №331344183 від 05 травня 2023 року (а.с. 30-34, 37-40, т.1).

Як вбачається із матеріалів справи, 03 вересня 2015 року в результаті проведеної реконструкції Упралвінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві державним реєстратором Аврамченко С. С. видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно № НОМЕР_3 , а саме нежитлове приміщення літ. А-1 (група приміщень №1) за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 168,3 кв.м., що належить на праві приватної власності ТОВ «Паритет Інвестбуд», рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №24140942 внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Того ж дня, 03 вересня 2015 року в результаті проведеної реконструкції Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві державним реєстратором Аврамченко С. С. видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно № НОМЕР_2 , а саме нежитлове приміщення літ. А-1 (група приміщень №2) за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 156,9 кв.м., що належить на праві приватної власності ОСОБА_2 , рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №24140328 внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Судом встановлено, що 12 квітня 2016 року Департаментом економіки та інвестицій ВО КМР (КМДА) видано довідку про сплату пойової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва №050/18-3104 у зв`язку з реконструкцією нежитлових приміщень в будівлі літ А-1, загальною площею 325, 2 кв.м., група приміщень №1 загальною площею 168,3 кв.м., група приміщень №2 загальною площею 156,9 кв.м. по АДРЕСА_1 .

21 вересня 2016 року ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 звернулись до ТОВ «Земля-2000» щодо виконання робіт із землеустрою щодо інвентразації земель для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 .

15 листопада 2016 року Департамент містобудування та архітектури ВО КМР (КМДА) надав висновок щодо відповідності заявленої ініціативи містобудівній документації або ситуації та наявних містобудівних умов та обмежень, що мають бути враховані при розробці документації із землеустрою №10819/0/12-4/19-16, щодо земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 136 Ж у Святошинськом урайоні м. Києва., яким погодив технічну документацію із землеустрою (а.с. 127-129, т.3).

В подальшому, 25 листопада 2016 року Головне управління Держегокадастру у м. Києві надав висновок до технічної документації із землеусторою щодо інвентаризації земель №19-26-0.31-1429/35-16 за адресою: АДРЕСА_1 , яким погодило технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель (а.с. 130, т.3).

01 лютого 2017 року на підставі листа Департаменту щемельних ресурсів ВО КМР (КМДА) №[телефон приховано] внесено інформацію про розроблену документацію із землеустрою до міського земельного кадастру (а.с. 65, 66-зворот, т.4).

Судом встановлено що 15 лютого 2017 року державний реєстратор Урдюк О.Ю., Департамент земельних ресурсів ВО КМР (КМДА) зареєструвала право комунальної власності на земельну ділянку кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070.

При цьому, 13 лютого 2017 року ТОВ «Паритер Інвестбуд» та ОСОБА_2 звернулись до КМР з клопотанням про передачу земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 .

Зі справи видно, що 03 березня 2017 року за №08/230-496/1 Київською міською радою надано Голові постійної комісії КМР з питань містобудування, архітектури та землекористування ОСОБА_7 . Рекомендації до проекту рішення КМР «Про передачу земельної ділянки ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 ». (а.с. 215, т.4).

На підставі рішення Київської міської ради від 04.04.2017 року №62/2284 «Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 » земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 передано в оренду на 15 років до ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 (а.с. 51-52, т.4).

01 листопада 2017 року між Київською міською радою та ТОВ «Паритет Інвестбуд», ОСОБА_2 року укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з цільовим призначенням 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови загальною площею 0,0470 га, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. за реєстровим №4364 (а.с. 24-26, т.1).

Відповідно до п. 3.1 вказаного договору, договір укладено на 15 років.

Таке право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 23126553 (рішення приватного нотаріуса Литвин А.С. про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 від 01 листопада 2017 року №37882277) (а.с. 35-36, т. 1).

Установлено, що реєстраційна справа на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , яка включає документи, на підставі яких прийняті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексні номера: 5493399, 8888980, 8888627) надана Департаментом з питань реєстрації містить наступні документи, зокрема: картку прийому заяви №5279017; рішення Святошинського районного суду від 29 липня 2013 року у справі №759/10825/13-ц, але не в повному обсязі; статут ТОВ «Короніда Інвест»; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 02 вересня 2013 року №8798867, відповідно до якого відомості з реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою об`єкта нерухомого майна: АДРЕСА_1 відстуні; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 02 вересня 2013 року від 8798918, відповідно до якої за ТОВ «Короніда Інвест» 23 серпня 2012 року зареєстровано право приватної власності на підставі рішення суду від 29 липня 2013 року, індексний номер 5492808 від 02 вересня 2013 року нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_3 ; рішення від 02 вересня 2013 року №5493399, відповідно до якого державний реєстратор прав на нерухоме майно Корюк Т.В., Державна реєстраційна служба України провела державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, на нежитлову будівлю, що розташована в АДРЕСА_1 за ТОВ «Короніда Інвест»; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності від 03 вересня 2013 року №8832219, відповідно до якої за ТОВ «Короніда Інвест» зареєстровано право приватної власності на підставі рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29 липня 2013 року на нежитлову будівлю літ. А-1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 325,2 кв.м.; картку прийому заяви №8849677; договір №02.10-12 купівлі-продажу нерухомого майна від 10 грудня 2013 року; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 грудня 2013 року №14280427; рішення від 10 грудня 2013 року №8888627, яким державний реєстратор Осипенко Д.О., КМНО м. Києва провів державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, розмірі частки 1/2 на нежитлову будівлю літ А-1 з реєстраційним номером 146617380000, що розташований АДРЕСА_1 за суб`єктом ТОВ «Гербуд»; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10 грудня 2013 року №14344401, відповідно до якої за ТОВ «Гербуд» зареєстровано на праві приватної спільної часткової власності на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 02.10-12, виданий 10 грудня 2013 року, підстава рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 8888627 від 10 грудня 2013 року, 1/2 частину нежитлової будівлі літ. А-1 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 325,2 кв.м.; картку прийому заяви №8850715; договір №01.10-12 купівлі-продажу нерухомого майна від 10 грудня 2013 року; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 грудня 2013 року №14282079; рішення від 10.12.2013 №8888980, яким державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Осипенко Д.О. проведено державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, спільна часткова, розмір частки на нежитлову будівлю літ А-1 з реєстраційним номером 146617380000, що розташований в АДРЕСА_1 за суб`єктом ТОВ «Комерц-Сіті»; інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10 грудня 2013 року №14345053, відповідно до якої за ТОВ «Комерц-Сіті» зареєстровано на праві приватної спільної часткової власності на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 01.10.-12, виданий 10 грудня 2013 року, підстава рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 8888980 від 10.12.2013 року, 1/2 частину нежитлової будівлі літ. А-1 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 325, 2 кв.м.; рішення від 03.09.2015 року №24141309 про закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраціної справи.

Наявна у матеріалах справи кадастрова справа стосовно земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 надана Департаментом земельних ресурсів, містить такі документи: технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 на АДРЕСА_5 ; витяг з державного реєстру земельного кадастру про земельну ділянку від 07 грудня 2016 року НВ-800[телефон приховано], відповідно до якого, земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070, що розташована в АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для будівництва та осблуговування інших будівель громадської забудови, площа 0,0470 га, зареєстрована Головним управлінням Держегокадастру у м. Києві 07 грудня 2016 року на підставі пероведення інвентаризації земель під час здійснення землеустрою, 28 листопада 2016 року ТОВ «Земля-2000»; кадастровий план земельної ділянки; рішення КМР від 10 вересня 2015 року №958/1822 про інвертаризацію земель міста Києва; пояснювальну записку ТОВ «Земля-2000»; перелік земельних ділянок (земель) у розрізі за категоріями земель та угіддями; пропрозицію щодо узгодження даних, отриманих у результаті проведення інвентаризації земель, з інформацією, що міститься у документах, що посвідчують право на земельну ділянку, та Державному земельному кадастрі; перелік обмежень щодо використання земельної ділянки, яка розташована на АДРЕСА_1 ; технічне завдання на виконання робіт із землеустрою щодо інвентаризації земель ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 ; лист директору ТОВ «Земля-2000» від директора ТОВ «Паритет Інвестбуд» про організацію роботи із землеустрою по розробці технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності м. Києва ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 ; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28 жовтня 2016 року №34-26-00.5-5282/30-16; висновок Департамента містобудуванння та архітектури щодо відповідності заявленої ініціативи містобудівній документації або ситуації та наявних містобудівних умов та обмежень, що мають бути враховані при розробці документації із землеустрою; висновок Держгеокадастра від 25 листопада 2016 року №19-26-0.31-1429/35-15 до технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель; графічні матеріали та матеріали встановлення меж; документи замовника.

У свою чергу кадастрова справа надана Департаментом земельних ресурсів щодо передачі в оренду земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 містить наступні документи: технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 на АДРЕСА_1 ; витяг з Державного реєстру земельного кадастру про земельну ділянку від 07 грудня 2016 року НВ-800[телефон приховано], відповідно до якого, земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070, що розташована в АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, площа 0,0470 га, зареєстрована Головним управлінням Держегокадастру у м. Києві 07 грудня 2016 року на підставі проведення інвентаризації земель під час здійснення землеустрою, 28 листопада 2016 року ТОВ «Земля-2000»; витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 08 грудня 2016 року НВ-800[телефон приховано], відповідно до якого, земельна ділянка з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070, що розташована в АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для будівництва та осблуговування інших будівель громадської забудови, площа 0,0470 га, зареєстрована Головним управлінням Держегокадастру у м. Києві 07 грудня 2016 року на підставі проведення інвентаризації земель під час здійснення землеустрою, 28 листопада 2016 року ТОВ «Земля-2000»; пояснювальну записку ТОВ «Земля-2000»; пропозиції щодо узгодження даних, отриманих у результаті проведення інвентаризації земель, з інформацією, що міститься у документах, що посвідчують право на земельну ділянку, та Державному земельному кадастрі; технічне завдання на виконання робіт із землеустрою щодо інвентаризації земель ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 ; лист директору ТОВ «Земля-2000» від директора ТОВ «Паритет Інвестбуд» про організацію роботи із землеустрою по розробці технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності м. Києва ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 ; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28 жовтня 2016 року №34-26-00.5-5282/30-16; висновок Департамента містобудуванння та архітектури щодо відповідності заявленої ініціативи містобудівній документації або ситуації та наявних містобудівних умов та обмежень, що мають бути враховані при розробці документації із землеустрою; графічні матеріали та матеріали встановлення меж; документи замовника; рішення КМР про передачу земельної ділянки ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлаутації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 ; пояснювальну записку директора Департамента земельних ресурсів ОСОБА_8 до проекту рішення КМР про передачу земельної ділянки ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлаутації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 ; договір оренди земельної ділянки; лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР від 28 квітня 2017 року; лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР в додаток до листа від 28 квітня 2017 року №057/7413; лист погодження Департаменту земельних ресурсів від 01 грудня 2017 року №1780; листи ТОВ «Земля-2000»; дозвіл на видачу інформації з бази даних земельного кадастру Департаменту земельних ресурсів.

Наведені обставини підтверджуються наявними у матеріалах справи письмовими доказами, які узгоджуються між собою та учасниками справи не оспорюються.

Тому оцінивши зазначені докази у їх сукупності відповідно до положень ст.ст. 76-81, 89 ЦПК України, колегія суддів вважає наведені обставини належно підтвердженими та доведеними.

Перевіряючи висновки суду першої інстанції, а також доводи апеляційної скарги Воєводіної А.О. в інтересах КМР, колегія суддів виходить з такого.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст.264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Оскаржуване рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам закону відповідає не в повному обсязі.

Відмовляючи у задоволенні вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року № 01.10-12 та № 02.10-12 і застосування наслідків їх недійсності, суд першої інстанції виходив із того, що Київська міська рада не була стороною цих правочинів та обрала неналежний спосіб захисту. Водночас суд зазначив, що кінцевою метою звернення КМР до суду є захист її прав на земельну ділянку та приведення останньої у попередній стан, тоді як наслідком недійсності правочинів є реституція між їх сторонами, яка не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, а тому не забезпечить відновлення права, за захистом якого звернувся позивач.

Щодо вимог про скасування рішень про державну реєстрацію права власності та одночасне припинення права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 суд першої інстанції спочатку виходив із їх похідного характеру від вимог про визнання недійсними правочинів щодо відчуження нерухомого майна. Надалі, оцінюючи ці вимоги у взаємозв`язку з вимогою про звільнення земельної ділянки, суд також послався на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 916/1174/22 про те, що скасування рішення державного реєстратора, державної реєстрації права або припинення права власності саме по собі не вирішує юридичної долі самочинно збудованого об`єкта та не відновлює єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Відмовляючи у задоволенні вимоги про звільнення земельної ділянки та повернення її Київській міській раді шляхом звільнення від спірних нежитлових приміщень, суд першої інстанції, хоча й кваліфікував розташовані на ній групи приміщень як самочинно збудовані, водночас виходив із добросовісності ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 як наступних набувачів майна, які не здійснювали первісного самочинного будівництва, набули приміщення на підставі відплатного інвестиційного договору та покладалися на відомості Державного реєстру речових прав. Суд урахував також проведення реконструкції на підставі зареєстрованої дозвільної документації, сплату пайової участі та подальше оформлення відповідачами права користування земельною ділянкою. Крім того, суд виходив із того, що знесення є крайнім заходом, а КМР не надала доказів неможливості перебудови чи відмови від неї, доказів здійснення самочинного будівництва саме цими відповідачами, відповідних актів обстеження, матеріалів перевірок або експертних висновків, а також не довела використання інших заходів реагування. За сукупністю цих обставин суд визнав застосування знесення передчасним та неспівмірним.

Відмовляючи у задоволенні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284, суд першої інстанції виходив із того, що на момент вирішення питання про передачу земельної ділянки за ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на розташовані на ній нежитлові приміщення, відповідачі звернулися до органу місцевого самоврядування для оформлення права користування земельною ділянкою та пройшли відповідну процедуру землеустрою, після чого КМР прийняла рішення про передачу земельної ділянки в оренду. З огляду на це суд дійшов висновку, що під час прийняття рішення № 62/2284 Київська міська рада діяла в межах та у спосіб, визначені законом, а твердження КМР про недостовірність відомостей щодо права власності відповідачів на нерухоме майно спростовуються даними Державного реєстру речових прав.

Вимоги про застосування наслідків недійсності нікчемного договору оренди земельної ділянки від 01 листопада 2017 року № 4364, а також про скасування рішення приватного нотаріуса від 01 листопада 2017 року № 37882277 про державну реєстрацію права оренди з припиненням такого права суд першої інстанції окремо по суті не аналізував, а визнав їх похідними від вимоги про визнання незаконним та скасування рішення КМР від 04 квітня 2017 року № 62/2284 і, відмовивши у задоволенні основної вимоги, відмовив і в задоволенні цих вимог.

Колегія суддів не в повній мірі погоджується з мотивами, з яких суд першої інстанції виходив, відмовляючи у задоволенні позову, оскільки окремі його висновки не відповідають правильному застосуванню норм матеріального права, виходячи з такого.

Відповідно до ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно з ст.12 ЗК України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, але не виключно розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відноситься до повноважень міської ради.

Територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, корпоративні права в юридичних особах, у тому числі банках, страхових компаніях чи інших господарських товариствах, майно житлового фонду, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини (ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»)

Відповідно до ч. 5 ст.16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно з до ст.9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків (ч.2 ст.152 ЗК України).

У відповідності до ст.212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року № 01.10-12 та № 02.10-12, застосування наслідків їх недійсності, а також про скасування рішень про державну реєстрацію права власності та припинення права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 , КМР посилалася на те, що первісне право власності ТОВ «Короніда Інвест» на спірний об`єкт було зареєстровано на підставі рішення суду від 29 липня 2013 року, яке в подальшому скасовано Апеляційним судом міста Києва. У зв`язку із цим позивач вважав, що ТОВ «Короніда Інвест» не набуло належного речового права на спірне майно, а відтак і подальше його відчуження та державна реєстрація прав за наступними набувачами не створили законних правових наслідків.

Так, згідно зі ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Статтею 5 ЦПК України визначено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Положення ч.2 ст.16 ЦК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення.

Для такого визнання з огляду на приписи ст.5 ЦК України суд має застосувати акт цивільного законодавства, чинний на момент укладення договору.

Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17, від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17.

Відповідно до вимог ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (див. постанови від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц (пункт 77), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155), від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20 (пункт 148)).

У постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 520/15125/16-ц (провадження № 61-455св17), предметом розгляду якої, серед іншого, були вимоги Одеської міської ради про визнання недійсними правочинів щодо відчуження нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, право територіальної громади на яку, за твердженням позивача, було порушено, Верховний Суд, оцінюючи ефективність обраного способу захисту, зазначив: «обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом визнання оспорюваних договорів недійсними не є ефективним засобом відновлення порушеного права позивача, адже за загальним правилом наслідком недійсності правочину є реституція. Відповідно, визнання договорів з відчуження нерухомого майна недійсними не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, а тому не відновить порушеного права позивача».

Також Верховний Суд в постанові від 15 травня 2019 року у справі №462/5804/16-ц (провадження № 61-39342св18) за позовом керівника Львівської місцевої прокуратури №2 в інтересах Львівської міської ради про визнання недійсними договорів, скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, звільнення земельних ділянок зазначив наступне: «Відповідно до статті 5 ЦПК України застосовуваний судом спосіб захисту цивільного права має відповідати критерію ефективності. Тобто цей спосіб має бути дієвим, а його реалізація повинна мати наслідком відновлення порушеної майнових або немайнових прав та інтересів управомоченої особи. Іншими словами, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Верховним Судом враховується, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом визнання оспорюваних договорів недійсними не є ефективним засобом відновлення порушеного права позивача, адже за загальним правилом наслідком встановлення судом недійсності правочину є реституція. Відповідно, визнання договорів щодо відчуження спірного майна недійсними не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, а тому не відновить порушеного права позивача, який не є власником майна, відчуженого за оспорюваним договором купівлі-продажу.

Спір про повернення майна, що виникає з договірних відносин або відносин, пов?язаних із застосуванням наслідків недійсності правочину, підлягає вирішенню відповідно до законодавства, яке регулює ці відносини. У разі коли між особами відсутні договірні відносини або відносини, пов?язані із застосуванням наслідків недійсності правочину, спір про повернення майна власнику підлягає вирішенню за правилами ст.ст 387, 388 ЦК України. Якщо власник вимагає повернення свого майна з володіння особи, яка незаконно ним заволоділа, така позовна вимога підлягає розгляду та вирішенню також за правилами статей 387, 388 ЦК України.

Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати,власник має право витребувати це майно з незаконного володіння набувача (ст.ст.387, 388 ЦК України). Якщо в такій ситуації (саме так обґрунтовано підставу позову) пред?явлений позов про визнання недійсними договорів про відчуження майна, суду під час розгляду справи слід мати на увазі правила, встановлені ст.ст. 387, 388 ЦК України.

Норма ч.1 ст.216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

У постанові від 04 жовтня 2018 року у справі № 362/7939/15-ц (провадження № 61-16609св18) Верховний Суд зазначив, що у разі, коли між власником майна та його фактичним володільцем відсутні договірні відносини або відносини, пов`язані із застосуванням наслідків недійсності правочину, спір про повернення майна власнику підлягає вирішенню за правилами ст.ст. 387, 388 ЦК України. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, власник вправі витребувати це майно з незаконного володіння набувача, а не вимагати визнання недійсним договору про його відчуження. Такий підхід застосовується і в разі наступного неодноразового відчуження спірного майна. При цьому реституція як наслідок недійсності правочину може застосовуватися лише між сторонами такого правочину.

Зазначений підхід є послідовним у практиці Верховного Суду. Так, у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 917/1500/18 (917/1513/24) Верховний Суд повторно наголосив, що власник реалізує право на повернення майна у порядку, передбаченому статтями 387, 388 ЦК України, а оспорювання договорів, наступних правочинів чи інших юридичних підстав набуття майна особами у ланцюгу його відчуження не є ефективним способом захисту такого права.

Установивши, що Київська міська рада, обґрунтовуючи вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року № 01.10-12 та № 02.10-12 і застосування наслідків їх недійсності, посилалася на скасування рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року, яке було підставою первинної державної реєстрації права власності за ТОВ «Короніда Інвест», колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно виходив із необхідності оцінити не лише наведені позивачем підстави недійсності правочинів, а й те, чи забезпечить заявлений спосіб захисту фактичне відновлення права, за захистом якого КМР звернулася до суду. КМР пов`язувала скасування первісного судового рішення з відсутністю у ТОВ «Короніда Інвест» належного речового права на спірний об`єкт та, відповідно, з неправомірністю його подальшого відчуження і реєстрації прав за наступними набувачами.

Як зазначалося вище, за змістом ст.ст. 15, 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорюване цивільне право чи інтерес, а обраний спосіб захисту має бути ефективним. Водночас відповідно до ч.3 ст,215 ЦК України право оспорити правочин належить не лише його стороні, а й іншій заінтересованій особі.

Отже, висновок суду першої інстанції про те, що КМР обрала неналежний спосіб захисту саме з тієї підстави, що не була стороною оспорюваних договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року, є помилковим, так, ч.3 ст.215 ЦК України прямо надає право оспорювати правочин не лише його стороні, а й іншій заінтересованій особі, права чи законні інтереси якої таким правочином порушені. Тому відсутність КМР серед сторін спірних договорів сама по собі не виключає можливості звернення з вимогою про їх недійсність і не може бути самостійною підставою для відмови у позові.

Водночас колегія суддів погоджується з кінцевим висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні вимог Київської міської ради щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року № 01.10-12 та № 02.10-12, однак з інших мотиві.

Так, визначальним для вирішення цих вимог є не те, що КМР не була стороною оспорюваних правочинів, а ефективність обраного способу захисту з огляду на характер права, за захистом якого вона звернулася до суду. За вказаними договорами ТОВ «Короніда Інвест» відчужило по 1/2 частці нежитлової будівлі на АДРЕСА_1 ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд», тоді як у подальшому після реконструкції право власності на утворені нежитлові приміщення площею 168,3 кв. м та 156,9 кв. м було зареєстровано відповідно за ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 .

За змістом ст.216 ЦК України застосування наслідків недійсності зазначених договорів передбачає реституцію між їх сторонами. Водночас КМР не заявляє права власності на відчужене за цими договорами нерухоме майно, а захищає право територіальної громади на земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 та просить усунути перешкоди у володінні і розпорядженні нею шляхом її звільнення від розташованих на ній приміщень і приведення у придатний для використання стан.

За таких обставин визнання недійсними договорів, укладених між ТОВ «Короніда Інвест» та ТОВ «Комерц-Сіті» і ТОВ «Гербуд», та застосування реституції між сторонами цих правочинів саме по собі не матиме наслідком звільнення спірної земельної ділянки від об`єкта нерухомого майна та не усуне перешкод у здійсненні КМР правомочностей власника землі. Отже, такий спосіб захисту не забезпечує досягнення тієї правової мети, з якою КМР звернулася до суду, а тому висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні цих вимог є правильним за результатом.

Саме такий підхід застосовано Верховним Судом у постанові від 03 жовтня 2018 року у справі № 520/15125/16-ц (провадження № 61-455св17), у якій міська рада також оспорювала правочини щодо нерухомого майна, посилаючись на порушення її прав щодо земельної ділянки. Верховний Суд зазначив, що визнання договорів про відчуження нерухомого майна недійсними не є ефективним засобом відновлення такого права, оскільки наслідком недійсності правочину є реституція, тоді як вона не має наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею.

З огляду на це застосування реституції між ТОВ «Короніда Інвест» та ТОВ «Комерц-Сіті» і ТОВ «Гербуд» за договорами від 10 грудня 2013 року не призведе ані до звільнення земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070, ані до усунення розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, право власності на окремі приміщення якого зареєстроване за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 .

Отже, суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні вимог про визнання договорів недійсними та застосування наслідків їх недійсності, однак помилково пов`язав таку відмову з самим фактом, що КМР не була стороною цих правочинів; належною підставою для відмови є неефективність зазначеного способу захисту для поновлення заявленого КМР права на земельну ділянку.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в частині висновку про відмову у задоволенні вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію права власності та припинення права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 з підстав їх похідного характеру від вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 10 грудня 2013 року, колегія суддів враховує таке.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч.1 ст.12 ЦПК України).

Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов`язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача.

Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів.

Таким чином, суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову (див. постанову Верховного Суду від 02 червня 2022 року у справі № 602/1455/20 (провадження № 61-475св22)).

Як убачається зі змісту прохальної частини позовної заяви, КМР у цій частині просила скасувати конкретні рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірні об`єкти за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 з одночасним припиненням зареєстрованих за ними прав власності. Натомість окремих вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав записів про державну реєстрацію права власності як похідних від вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу КМР не заявляла.

Отже, висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні вимог про скасування записів у Державному реєстрі з мотивів їх похідного характеру від вимог про визнання договорів недійсними не відповідає фактичному змісту заявлених позовних вимог.

У зв`язку із цим таке мотивування підлягає виключенню з рішення суду першої інстанції, а заявлені КМР вимоги про скасування відповідних рішень державного реєстратора та припинення права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 натомість підлягають самостійній правовій оцінці.

Звертаючись до суду з позовом у частині вимог про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію права власності, припинення права власності та звільнення земельної ділянки від розташованого на ній нерухомого майна, Київська міська рада зазначала, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва спірного об`єкта нерухомого майна у встановленому законом порядку не надавалася, у зв`язку із чим вважала цей об`єкт самочинним будівництвом, а його розміщення на земельній ділянці - таким, що порушує права територіальної громади міста Києва як власника землі.

Посилаючись на положення ст.376 ЦК України та статей 152, 212 ЗК України, КМР просила усунути зазначені перешкоди шляхом скасування відповідних рішень про державну реєстрацію права власності з одночасним припиненням права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 , а також зобов`язати їх звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, повернути її Київській міській раді та привести у придатний для використання стан шляхом звільнення від розташованих на ній нежитлових приміщень.

Відповідно до ч.1 ст.83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.

Установлено, що земельна ділянка площею 0,0470 га, кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі 07 грудня 2016 року з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. 15 лютого 2017 року за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради зареєстровано право комунальної власності на зазначену земельну ділянку.

Згідно із частиною другою, пунктом «д» ч.3 ст.152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом застосування передбачених законом способів.

У відповідності до ч.1 ст.116 ЗК України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України).

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 Цивільного кодексу України).

Згідно із ч.1 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ч.1 ст.373 ЦК України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Елементом особливої правової охорони землі є норма ч.2 ст. 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону

Право власності на землю гарантується Конституцією України (ч.2 ст.373 Цивільного кодексу України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч.4 ст.373 Цивільного кодексу України).

У відповідності до ч.1 статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

За змістом статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

При вирішенні питання про наявність ознак самовільного зайняття земельної ділянки необхідно враховувати, що саме по собі користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. При вирішенні таких спорів необхідним є встановлення наявності в особи в силу закону права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування.

Правовий режим самочинного будівництва врегульовано ст.376ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва, тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Так, відповідно до ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч.2 ст. 376 ЦК України).

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч.4 ст.376 ЦК України).

За рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст.376 ЦК України).

Вказана норма визначає право саме власника (користувача) земельної ділянки, на якій самочинно збудовано майно, а не особи, яка вчинила самочинну забудову.

У відповідності до ч.4 ст.376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Отже Цивільний кодекс України встановлює умови, за яких самочинно збудований об`єкт нерухомості може бути оформлений у власність особи як такий, що споруджений правомірно:

1) надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже самочинно збудоване нерухоме майно і прийняття судом рішення про визнання права власності за цією особою;

2) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за нею право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує прав інших осіб.

За змістом ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ст.331 ЦК України).

Відповідно до ст.83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст є комунальною власністю.

Отже, право комунальної власності на землю (земельні ділянки), - виникає і без реєстрації в силу спеціальних вимог закону.

Виходячи з вимог статті 83 Земельного кодексу України презюмується належність земельних ділянок на території міста Києва територіальній громаді міста з визначенням її власником Київської міської ради.

Згідно з ч.1 ст.122 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування, із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Частиною 1 ст.116 Земельного кодексу України унормовано, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та право користування земельними ділянками із земель комунальної власності на підставі рішення органу місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Статтею 12 ЗК України визначено, що до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями територіальних громад, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності, здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.

Згідно з пунктом 34 ч.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин здійснюється виключно на пленарних засіданнях міської ради. Отже, правовою основою виникнення права користування земельною ділянкою є рішення органу місцевого самоврядування.

Установлено, що земельна ділянка площею 0,0470 га, кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі 07 грудня 2016 року з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. 15 лютого 2017 року за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради зареєстровано право комунальної власності на зазначену земельну ділянку.

Згідно з ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Ураховуючи встановлені у цій справі обставини щодо правового режиму земельної ділянки з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070, а саме те, що до здійснення відповідного будівництва вона у встановленому законом порядку для цієї мети не відводилася, а право користування нею було оформлено лише у 2017 році, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що розташовані на цій земельній ділянці групи приміщень № 1 та № 2 за адресою: АДРЕСА_1 відповідають передбаченій ч.1 ст.376 ЦК України ознаці самочинного будівництва - зведенню нерухомого майна на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.

Сам факт подальшої державної реєстрації права власності на ці приміщення та оформлення у 2017 році права користування земельною ділянкою не змінює обставин, за яких відповідне будівництво було здійснено.

У постанові Верховного Суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц (провадження № 61-20139св19), ухваленій у справі за позовом Дніпровської міської ради про, зокрема, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованих приміщень, Верховний Суд звернув увагу, що, задовольняючи таку вимогу, суди попередніх інстанцій виходили лише з факту подальшого скасування судового рішення, на підставі якого земельна ділянка вибула з володіння міської ради, однак не з`ясували всіх умов, необхідних для захисту права власника земельної ділянки саме у спосіб знесення самочинної забудови.

Верховний Суд наголосив, що при вирішенні такої вимоги суду необхідно встановити, чи переслідує втручання власника земельної ділянки легітимну мету, чи є знесення пропорційним такій меті та чи не покладає воно на відповідача надмірного індивідуального тягаря, з урахуванням конкретних обставин справи. При цьому оцінці підлягають характер порушення права власника землі, обставини виникнення самочинної забудови, поведінка учасників відповідних правовідносин та інші обставини, які мають значення для забезпечення справедливого балансу між захистом права власника земельної ділянки та втручанням у майнову сферу відповідача.

Подальшого розвитку ці висновки набули у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 17 квітня 2025 року у справі № 910/127/21, розглянутій за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської державної адміністрації (Київської міської ради), серед вимог якого було повернення земельних ділянок із приведенням їх у придатний для використання стан шляхом знесення розташованих на них будівель і споруд.

У цій постанові у справі № 910/127/21 Верховний Суд зазначив, що висновки щодо захисту права власника земельної ділянки у разі здійснення на ній самочинного будівництва шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними у практиці Верховного Суду. Якщо власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на ній об`єкта нерухомого майна, він вправі вимагати усунення порушень своїх прав як власника земельної ділянки відповідно до частини другої статті 152 ЗК України. При цьому дозвільна документація у сфері містобудування сама по собі не замінює волевиявлення власника землі щодо її використання під забудову: наявність містобудівних умов та дозволу на виконання будівельних робіт не є відведенням земельної ділянки для забудови і не замінює рішення її власника про надання згоди на таку забудову.

Верховний Суд у справі № 910/127/21 також виходив із того, що особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав її власника, повинна привести її у придатний для використання стан, у тому числі шляхом знесення будинків, будівель і споруд за власний рахунок. Відповідно, використання земельної ділянки без належного рішення уповноваженого органу про надання її у користування або власність може зумовлювати її повернення власнику за правилами статті 212 ЗК України з приведенням у придатний для використання стан шляхом знесення розташованих на ній об`єктів.

Разом із тим Верховний Суд окремо наголосив на необхідності перевірки такого заходу крізь призму статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Критеріями допустимості втручання у право на мирне володіння майном є наявність правової підстави у національному законодавстві, легітимної мети та пропорційності втручання. Навіть законне втручання, яке переслідує легітимну мету, не відповідатиме вимогам Конвенції, якщо між суспільним інтересом і правами особи не забезпечено справедливого балансу; такого балансу, зокрема, немає, якщо на особу покладається індивідуальний і надмірний тягар. При цьому Верховний Суд підкреслив, що ці критерії застосовуються з урахуванням обставин кожної конкретної справи та поведінки всіх учасників спірних правовідносин, а не лише поведінки органів державної влади чи місцевого самоврядування.

Перевіряючи обґрунтованість висновків суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні вимоги про звільнення земельної ділянки шляхом знесення спірного нерухомого майна, колегія суддів ураховує таке.

Відповідно до ч.2 ст328 ЦК України право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У відповідності до т.330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього за умови, що відповідно до статті 388 цього Кодексу таке майно не може бути витребуване у нього.

Верховний Суд, розтлумачуючи положення ст.330 ЦК України, зазначив, що виникнення права власності у добросовісного набувача пов`язується із сукупністю таких умов: майно відчужене особою, яка не мала права його відчужувати; набувач є добросовісним, тобто не знав і не міг знати про відсутність у відчужувача відповідного права; а відповідно до статті 388 ЦК України це майно не може бути витребуване у такого набувача.

Такий висновок, зокрема, викладено у постановах Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц та від 15 травня 2019 року у справі № 523/17358/16-ц.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

Правила ч.1 ст.388 Цивільного кодексу України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках.

У відповідності до ч.5 ст.12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок, що: «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. Постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар (див. постанову Верховного Суду від 15 березня 2023 року по справі № 725/1824/20).

Перевіряючи правильність висновків суду першої інстанції щодо обставин набуття ТОВ «Паритет Інвестбуд» права власності на нежитлове приміщення літ. А-1 (група приміщень № 1) загальною площею 168,3 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 716737580000, та ОСОБА_2 на нежитлове приміщення літ. А-1 (група приміщень № 2) загальною площею 156,9 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 716724080000, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , а також оцінюючи добросовісність відповідачів як набувачів цього майна, колегія суддів виходить із такого.

Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Як установлено вище, рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц за ТОВ «Короніда Інвест» було визнано право власності, зокрема, на нежитлову будівлю загальною площею 325,2 кв. м, що складалася з груп приміщень № 1 та № 2 та була розташована за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1, літера «Ж». Цим же рішенням ОСОБА_5 зобов`язано після набрання рішенням законної сили повернути зазначену нежитлову будівлю ТОВ «Короніда Інвест» за актом приймання-передачі, а також замовити та виготовити на неї технічний паспорт у відповідній сертифікованій організації.

На підставі рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц 02 вересня 2013 року державним реєстратором Корюк Т. В. прийнято рішення № 5493399, яким за ТОВ «Короніда Інвест» зареєстровано право приватної власності на нежитлову будівлю літ. А-1 загальною площею 325,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, на момент подальшого відчуження спірного нерухомого майна право власності ТОВ «Короніда Інвест» на нього було підтверджене чинним судовим рішенням та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Рішення суду, яке слугувало підставою для такої державної реєстрації, було скасовано лише 24 вересня 2014 року, тобто вже після укладення 10 грудня 2013 року договорів купівлі-продажу, за якими спірне майно було відчужене ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд».

За таких обставин станом на час укладення зазначених договорів не існувало об`єктивних підстав, які б свідчили для набувачів про очевидну неправомірність зареєстрованого права ТОВ «Короніда Інвест» на спірне майно.

Навпаки, таке право ґрунтувалося на чинному на той час судовому рішенні, обов`язковість якого передбачена статтею 129-1 Конституції України, та було офіційно зареєстроване державою. Це давало набувачам підстави добросовісно покладатися на чинність відповідного судового рішення і достовірність відомостей державного реєстру та формувало у них обґрунтоване очікування щодо правомірності набуття майна. Подальше скасування судового рішення саме по собі не свідчить про недобросовісність набувачів на момент вчинення правочинів.

Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Корюк Т.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02 вересня 2013 року №5493399, яким за ТОВ «Короніда Інвест» зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю, літ. А-1, загальною площею 325,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , підстава: рішення Святошинського районного суду м. Києва від 29 липня 2013 року у справі №759/10825/13-ц.

У подальшому 10 грудня 2013 року ТОВ «Короніда Інвест» відчужило вказаний об`єкт нерухомого майна на підставі договорів купівлі-продажу №01.10-12 та №02.10-12 ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд».

На підставі договорів купівлі-продажу приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенко Д.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.12.2013 року №8888980, на підставі якого за ТОВ «Комерц-Сіті» зареєстровано право спільної часткової приватної власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розмір частки -1/2 та рішення від 10.12.2013 року №8888627, яким за ТОВ «Гербуд» зареєстровано право спільної часткової приватної власності на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розмір частки -1/2.

Також як встановлювалось вище, 17 листопада 2014 року між ТОВ «Гербуд», ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Паритет Інвестбуд», ОСОБА_2 укладено інвестиційний договір, предметом якого є реконструкція нежитлового приміщення в літ. А-1, групи приміщень №1 та №2, загальною площею 325,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та після виконання якого право власності переходить до інвесторів, в рівних частах кожному.

При цьому 13 жовтня 2014 року на замовлення інвесторів зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт приміщень нежитлової будівлі з виділенням в дві окремі групи приміщень по АДРЕСА_1 .

05 січня 2015 року Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві зареєстрував Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція приміщень нежитлової будівлі з виділенням в дві окремі групи приміщень по АДРЕСА_1 ».

У подальшому за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 на підставі свідоцтв про право власності на нерухоме майно № НОМЕР_3 та № НОМЕР_2 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення літ А-1 (за ТОВ «Паритет Інвестбуд» група приміщень №1 та за ОСОБА_2 група приміщень №2) за адресою АДРЕСА_1 площами 168,3 кв.м. та 156,9 кв.м., шляхом закриття реєстраційного розділу майна №146617380000 у зв`язку з проведеною реконструкцією об`єкта нерухомого майна.

Водночас свідоцтва про право власності на нерухоме майно № НОМЕР_3 та № НОМЕР_2 , на підставі яких за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 оформлено право власності на спірні нежитлові приміщення, Київською міською радою не оспорюються, вимог про визнання їх недійсними чи скасування позивач не заявляв.

Київська міська рада самостійних вимог про визнання недійсними чи скасування свідоцтв про право власності № НОМЕР_3 та № НОМЕР_2 не заявляла, а тому питання про їх скасування не є предметом розгляду у цій справі, з огляду на принцип диспозитивності цивільного судочинства, закріплений у статті 13 ЦПК України. Як зазначив Верховний Суд у постанові від 02 червня 2022 року у справі № 602/1455/20 (провадження № 61-475св22), суд розглядає справу виключно в межах заявлених вимог та не може самостійно змінювати предмет позову.

Водночас наявність зазначених свідоцтв та проведеної на їх підставі державної реєстрації не перешкоджає суду при вирішенні заявлених позовних вимог оцінити, чи існували передбачені законом матеріально-правові підстави для виникнення зареєстрованого права, а також визначити правовий режим спірного майна, зокрема з урахуванням положень статті 376 ЦК України.

Такими чином на момент укладення 10 грудня 2013 року договорів купівлі-продажу № 01.10-12 та № 02.10-12, за якими ТОВ «Короніда Інвест» відчужило по 1/2 частині нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 325,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 відповідно ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд», право власності відчужувача було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на підставі чинного на той час рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц. Це судове рішення було скасовано лише 24 вересня 2014 року. За таких обставин на час вчинення зазначених правочинів ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» мали об`єктивні підстави покладатися як на чинність судового рішення, так і на достовірність відомостей державного реєстру, а матеріали справи не містять доказів того, що вони знали або повинні були знати про можливі дефекти права ТОВ «Короніда Інвест».

ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 набули права на спірне майно вже внаслідок наступного етапу його цивільного обороту.

Так, 17 листопада 2014 року між ТОВ «Гербуд», ТОВ «Комерц-Сіті», ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 було укладено інвестиційний договір, предметом якого було фінансування та здійснення реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1, груп приміщень № 1 та № 2 загальною площею 325,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

Після завершення реконструкції та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації за ТОВ «Паритет Інвестбуд» і ОСОБА_2 03 вересня 2015 року було зареєстровано право власності відповідно на групу приміщень № 1 площею 168,3 кв. м та групу приміщень № 2 площею 156,9 кв. м на підставі свідоцтв про право власності № НОМЕР_3 та № НОМЕР_2 .

Після завершення реконструкції та оформлення відповідних документів у Державному реєстрі речових прав були зареєстровані права на окремі нежитлові приміщення за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 унаслідок подальших правовідносин із ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд». Однак сама державна реєстрація та документи, на підставі яких її проведено, не підтверджують автоматичного виникнення або переходу дійсного права власності на самочинно збудований об`єкт і не змінюють його правового режиму. Зазначені обставини мають значення для оцінки добросовісності набувачів та пропорційності вимоги про знесення. Зазначені свідоцтва Київською міською радою не оспорені, а матеріали справи не містять доказів обізнаності цих осіб про неправомірність набуття спірного майна чи їх недобросовісної поведінки.

Відповідно до положень ч.1 ст.388 ЦК України добросовісним є набувач, який придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати.

Отже, вирішальним для оцінки добросовісності є те, чи існували на момент набуття майна обставини, з яких набувач знав або за розумної обачності повинен був знати про відсутність у відчужувача відповідних правомочностей.

При набутті нерухомості добросовісна особа вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав, якщо відсутні обставини, які давали їй підстави сумніватися у зареєстрованому праві.

Аналогічний підхід послідовно сформульований, зокрема, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 та підтверджується актуальною практикою Верховного Суду.

Так, на момент укладення 10 грудня 2013 року договорів купівлі-продажу № 01.10-12 та № 02.10-12 право власності ТОВ «Короніда Інвест» на нежитлову будівлю площею 325,2 кв. м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 Ж було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на підставі чинного рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц.

Це судове рішення було скасовано рішенням Апеляційного суду міста Києва лише 24 вересня 2014 року, тобто майже через чотирнадцять місяців після його ухвалення та вже після відчуження спірного майна ТОВ «Комерц-Сіті» і ТОВ «Гербуд».

Не спростовують добросовісності цих набувачів і доводи Київської міської ради про те, що рішенням Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014 нібито встановлено розміщення саме за адресою: АДРЕСА_1 малих архітектурних форм (павільйонів). Як установлено судом першої інстанції, відповідні висновки апеляційного суду стосувалися іншого об`єкта - земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , а тому не підтверджують наявності станом на 10 грудня 2013 року обставин, які б указували ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» на дефект права відчужувача.

Крім того, як правильно враховано судом першої інстанції, відповідно до відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень апеляційну скаргу у справі № 759/10825/13-ц було призначено до розгляду ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 13 червня 2014 року, тобто через шість місяців після укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу. Тому матеріали справи не містять доказів того, що станом на 10 грудня 2013 року ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» знали або повинні були знати про можливе подальше скасування судового рішення, на підставі якого право власності ТОВ «Короніда Інвест» було зареєстроване.

Таким чином, при набутті 1/2 частини нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 325,2 кв. м, що складалася з груп приміщень № 1 та № 2 та була розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 146617380000, ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» об`єктивно мали підстави покладатися на чинне судове рішення та офіційні відомості Державного реєстру речових прав про належність цього майна ТОВ «Короніда Інвест».

Подальше скасування рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц рішенням Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року у справі № 22-ц/796/8807/2014, яке відбулося вже після укладення 10 грудня 2013 року договорів купівлі-продажу № 01.10-12 та № 02.10-12, саме по собі не може ретроспективно свідчити про недобросовісність ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» на момент набуття ними спірного майна.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21), сформованою за подібних за своєю правовою природою обставин. У тій справі право попереднього власника на нерухоме майно також було зареєстроване на підставі судового рішення, яке надалі було скасоване. Велика Палата Верховного Суду наголосила, що за відсутності доказів обізнаності набувача про відповідний спір та дефекти права попереднього власника сам факт подальшого скасування судового рішення не є достатнім для висновку про недобросовісність набувача.

При цьому Велика Палата Верховного Суду зазначила, що добросовісний набувач не зобов`язаний перевіряти всю історію набуття нерухомості та оцінювати правомірність попередніх переходів права власності, а вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав, якщо відсутні обставини, які з погляду розумного спостерігача могли б викликати сумнів у їх достовірності (пункти 6.48-6.50 постанови).

До того ж у справі № 925/1351/19 Велика Палата Верховного Суду не пов`язала недобросовісність набувача лише з тим, що судове рішення, яке слугувало підставою реєстрації права попереднього власника, було скасоване ще до набуття ним майна, зауваживши, що сама по собі можливість з`ясувати попередню історію виникнення права не є достатньою для висновку про недобросовісність.

Наведений підхід тим більше підлягає врахуванню у цій справі, оскільки ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд» набули спірне майно 10 грудня 2013 року, тобто у період, коли рішення Святошинського районного суду міста Києва від 29 липня 2013 року у справі № 759/10825/13-ц ще було чинним та становило правову підставу зареєстрованого права власності ТОВ «Короніда Інвест», а його скасування відбулося лише 24 вересня 2014 року.

Щодо ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 колегія суддів ураховує, що вони набували права на спірне майно не безпосередньо від ТОВ «Короніда Інвест», а на наступному етапі його цивільного обороту, у правовідносинах з ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд», речові права яких продовжували бути зареєстрованими у Державному реєстрі речових прав. 17 листопада 2014 року між цими особами було укладено інвестиційний договір щодо реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 325,2 кв. м. При цьому ще 13 жовтня 2014 року уповноваженим органом державного архітектурно-будівельного контролю було зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142860842, а 05 січня 2015 року Департаментом ДАБІ у місті Києві - декларацію про готовність реконструйованого об`єкта до експлуатації № КВ143150050237.

Отже, набуттю ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 права власності передувала не лише наявність зареєстрованих речових прав їх контрагентів, а й послідовне офіційне оформлення реконструкції уповноваженими державними органами, після завершення якої первісний об`єкт було поділено на два самостійні нежитлові приміщення та зареєстровано право власності відповідачів на них.

За таких обставин сам по собі факт попереднього скасування судового рішення, яке було первісною підставою виникнення права ТОВ «Короніда Інвест», без установлення обізнаності ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 про дефект прав їх контрагентів не є достатнім для висновку про їх недобросовісність. Доказів того, що вони діяли у змові з попередніми власниками, знали про відсутність у них права на майно або за конкретних обставин не могли обґрунтовано покладатися на відомості державного реєстру та оформлені уповноваженими органами документи, Київською міською радою не надано.

Таким чином, за матеріалами справи не встановлено, що ТОВ «Комерц-Сіті», ТОВ «Гербуд», ТОВ «Паритет Інвестбуд» або ОСОБА_2 на момент вступу у відповідні правовідносини знали чи за конкретних обставин повинні були знати про дефекти прав попередніх учасників обороту. Це дає підстави оцінити їхню поведінку як добросовісну. Водночас такий висновок стосується лише добросовісності поведінки та можливості покладатися на зареєстрований стан майна і не означає підтвердження дійсного виникнення права власності на самочинно збудований об`єкт.

Окремо колегія суддів ураховує, що ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , які є кінцевими набувачами спірних нежитлових приміщень, не були учасниками судових спорів, у межах яких вирішувалося питання про право ТОВ «Короніда Інвест» на первісний об`єкт нерухомості, та набули майнові права на підставі відплатного інвестиційного договору.

На час вступу у відповідні правовідносини вони об`єктивно могли покладатися на відомості Державного реєстру речових прав щодо зареєстрованих прав їх контрагентів, оскільки відповідно до пункту 1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав.

Тому за відсутності доказів їх обізнаності про дефекти прав попередніх власників сам факт існування таких дефектів у попередній історії набуття майна не дає достатніх підстав для висновку про недобросовісність ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , які діяли, покладаючись на офіційно зареєстровані речові права та оформлені державою документи.

Так, відповідно до ч.2, 3, 4 ст.376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зазначено, що застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів має проаналізувати:

1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача на мирне володіння майном останнього, зокрема з огляду на норми права у сфері містобудування й охорони культурної спадщини;

2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на земельній ділянці легітимну мету, зокрема, чи є вимога власника цієї ділянки зобов`язати відповідача знести самовільно побудовану на такій ділянці споруду заходом з контролю власником за користуванням його ділянкою відповідно до загальних інтересів, у тому числі інтересів в охороні культурної спадщини;

3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті (зокрема з огляду на те, що законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритеті захисту прав власника земельної ділянки над інтересами особи, яка хоче спорудити певний об`єкт на цій ділянці), та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи, зокрема з урахуванням поведінки відповідача у відносинах з власником земельної ділянки, а також суспільних інтересів у збереженні культурної спадщини.

Так, після оформлення права власності на спірні нежитлові приміщення ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 вчиняли послідовні дії, спрямовані на належне оформлення правовідносин, пов`язаних як із реконструйованим об`єктом, так і із земельною ділянкою, на якій він розташований.

12 квітня 2016 року Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) видано довідку № 050/18-3104 про сплату пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва у зв`язку з реконструкцією нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 325,2 кв. м, у тому числі групи приміщень № 1 площею 168,3 кв. м та групи приміщень № 2 площею 156,9 кв. м на АДРЕСА_1 . 21 вересня 2016 року відповідачі замовили розроблення документації із землеустрою, а 15 листопада 2016 року Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) висновком № 10819/0/12-4/19-16 погодив відповідну технічну документацію із землеустрою.

Надалі, 13 лютого 2017 року ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 звернулися до Київської міської ради з клопотанням про передачу земельної ділянки для експлуатації та обслуговування належної їм нежитлової будівлі, за результатами розгляду якого рішенням Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 земельну ділянку кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070 передано їм в оренду на 15 років, а 01 листопада 2017 року укладено договір оренди № 4364 та зареєстровано відповідне право оренди.

Колегія суддів виснує, що така послідовність дій свідчить про те, що відповідачі не приховували факту володіння об`єктом та його розміщення на земельній ділянці, а, навпаки, зверталися до компетентних органів міста і в установленому порядку вчиняли дії, спрямовані на врегулювання землекористування. Це є істотною обставиною для оцінки їхньої поведінки як добросовісної та пропорційності заявленого заходу знесення об`єктів, права на які зареєстровані за ними.

Також колегія суддів ураховує, що ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 не здійснювали первісного зведення спірного об`єкта, а набули права на нього вже на наступному етапі його цивільного обороту. Право на нежитлову будівлю площею 325,2 кв. м первісно було зареєстровано за ТОВ «Короніда Інвест», яке 10 грудня 2013 року відчужило її у рівних частках ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд».

Надалі, в межах подальшого цивільного обороту цього майна, на підставі інвестиційного договору від 17 листопада 2014 року та після проведення реконструкції права на утворені внаслідок неї окремі нежитлові приміщення були оформлені за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 .

Водночас здійснена за їх участю реконструкція не проводилася приховано чи поза встановленими адміністративними процедурами: 13 жовтня 2014 року уповноваженим органом зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ083142860842, а 05 січня 2015 року Департаментом ДАБІ у місті Києві було зареєстровано декларацію про готовність реконструйованого об`єкта до експлуатації № КВ143150050237. Отже, незалежно від установленого у цій справі самочинного характеру первісної забудови, поведінка кінцевих набувачів характеризувалася послідовним зверненням до уповноважених державних і муніципальних органів та оформленням передбачених документів, а не намаганням приховати фактичний чи правовий стан об`єкта.

Більше того, така оцінка узгоджується і з документами, сформованими самою Київською міською радою під час вирішення питання про передачу земельної ділянки в оренду. Зокрема, у рекомендаціях Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 03 березня 2017 року № 08/230-496/1 до проєкту відповідного рішення прямо зазначено, що «на земельній ділянці, яку пропонується передати в оренду, знаходиться нежитлове приміщення, право власності на яке оформлено та зареєстровано у встановленому законодавством порядку».

Отже, на момент оформлення землекористування не лише самі відповідачі виходили з чинності зареєстрованих за ними речових прав, а й Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради, яке у рекомендаціях від 03 березня 2017 року № 08/230-496/1, адресованих голові постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування ОСОБА_7 , прямо зазначило, що на земельній ділянці, яку пропонується передати в оренду, знаходиться нежитлове приміщення, право власності на яке оформлено та зареєстровано у встановленому законодавством порядку. Отже, відповідні структурні підрозділи самої Київської міської ради у межах процедури передачі земельної ділянки виходили з існування належним чином оформленого та зареєстрованого права власності на розташоване на ній нерухоме майно.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17 (провадження № 61-20491св19) зазначено, що «задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельної ділянки шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) зазначено, що «визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18 (провадження № 61-19765св19) вказано, що «враховуючи, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_5 , який є предметом спору у цій справі, є об`єктом самочинного будівництва, то ефективним способом захисту порушених прав Дніпровської міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. При цьому обставина щодо державної реєстрації права власності на цей об`єкт не спростовує факт самочинності зведення цього нерухомого майна, та наявності підстав для застосування статті 376 ЦК України».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18) зроблено висновок, що «за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи».

Відповідно до ч.ч.1-4 ст376 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зазначено, що «у силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України). Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

… законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

… не кожне втручання у право мирного володіння майном зумовлює порушення принципу пропорційності. Проте суд апеляційної інстанції не навів жодних мотивів для висновку про порушення справедливого балансу інтересів позивача як власника земельної ділянки та відповідача як її орендаря і про покладення на останнього такого тягаря, який буде надмірним.

Застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів мав проаналізувати:

1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача як її орендаря на мирне володіння майном останнього, зокрема з огляду на норми права у сфері містобудування й охорони культурної спадщини;

2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій ним земельній ділянці легітимну мету, зокрема, чи є вимога власника цієї ділянки зобов`язати відповідача знести самовільно побудовану на такій ділянці споруду заходом з контролю власником за користуванням його ділянкою відповідно до загальних інтересів, у тому числі інтересів в охороні культурної спадщини;

3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті (зокрема з огляду на те, що законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритеті захисту прав власника земельної ділянки над інтересами орендаря, який хоче спорудити певний об`єкт на цій ділянці), та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи, зокрема з урахуванням поведінки відповідача у відносинах з власником земельної ділянки, а також суспільних інтересів у збереженні культурної спадщини».

Застосовуючи наведені правові висновки до спірних правовідносин, колегія суддів передусім ураховує, що встановлена у цій справі самочинність спірного будівництва зумовлена тим, що на час його здійснення земельна ділянка у встановленому законом порядку для цієї мети не відводилася. Земельна ділянка площею 0,0470 га, кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070, за адресою: АДРЕСА_1 , була сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі лише 07 грудня 2016 року, а право комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради зареєстровано 15 лютого 2017 року.

Такий висновок відповідає актуальній правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24). У пунктах 103-108 цієї постанови Велика Палата розмежувала передбачені частиною першою статті 376 ЦК України ознаки самочинного будівництва та у пункті 108 прямо виснувала: «якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва». У пункті 120 Велика Палата також зазначила, що таке будівництво є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

Отже, відсутність окремих актів перевірки дотримання земельного законодавства, висновку землевпорядної чи будівельно-технічної експертизи сама по собі не спростовує встановленої у цій справі ознаки самочинного будівництва, оскільки факт здійснення будівництва до відведення земельної ділянки для відповідної мети підтверджений іншими дослідженими судом доказами та є достатнім для застосування ч.1 ст.376 ЦК України.

Так само колегія суддів не може погодитися з мотивом суду першої інстанції про те, що відмова у знесенні зумовлена недоведеністю того, що саме ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 особисто здійснили первісне самочинне будівництво.

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 169, 171, 176-177 постанови від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 визначила вимогу про знесення самочинного будівництва як різновид негаторного позову та виснувала, що обов`язок із приведення земельної ділянки у придатний для використання стан покладається на особу, яка чинить власнику перешкоди на момент звернення до суду, а належним відповідачем за такою вимогою є останній набувач об`єкта, а не обов`язково особа, яка його первісно збудувала.

Тому ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , за якими зареєстровані відповідно нежитлове приміщення літ. А-1, група приміщень № 1 площею 168,3 кв. м, реєстраційний номер 716737580000, та нежитлове приміщення літ. А-1, група приміщень № 2 площею 156,9 кв. м, реєстраційний номер 716724080000, є належними відповідачами за заявленою Київською міською радою вимогою про звільнення земельної ділянки шляхом знесення цих об`єктів.

Водночас наведене не означає, що встановлення самочинності будівництва та визначення останнього набувача належним відповідачем автоматично зумовлюють задоволення вимоги про знесення. Саме у пункті 178 постанови від 17 грудня 2025 року Велика Палата Верховного Суду окремо наголосила, що процесуальний статус останнього набувача дає йому можливість захищати свої права та інтереси, а «суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів».

Такий підхід безпосередньо узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13. Зокрема, у пункті 6.40 визначено три критерії допустимості втручання: його законність, легітимна мета та пропорційність; у пункті 6.43 Велика Палата наголосила на необхідності справедливого балансу між суспільним інтересом та інтересами особи, яка зазнає втручання; а пункт 6.49 прямо вимагає встановити, чи не покладатиме знесення на відповідача надмірного індивідуального тягаря з урахуванням конкретних обставин справи та його поведінки у відносинах із власником земельної ділянки.

Саме з огляду на цей критерій колегія суддів ураховує встановлені вище обставини добросовісного набуття ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 прав на спірні приміщення, які виникли у них не безпосередньо від ТОВ «Короніда Інвест», а на наступному етапі цивільного обороту майна після його переходу до ТОВ «Комерц-Сіті» та ТОВ «Гербуд», речові права яких залишалися зареєстрованими у Державному реєстрі речових прав. Проведенню реконструкції передувала реєстрація 13 жовтня 2014 року декларації про початок виконання будівельних робіт № КВ083142860842, а 05 січня 2015 року Департаментом ДАБІ у місті Києві зареєстровано декларацію про готовність реконструйованого об`єкта до експлуатації № КВ143150050237.

У даному випадку істотне значення має також подальша поведінка відповідачів у відносинах саме з органами територіальної громади міста Києва. 12 квітня 2016 року Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу КМР (КМДА) видано довідку № 050/18-3104 про сплату пайової участі у зв`язку з реконструкцією цих нежитлових приміщень, а 15 листопада 2016 року Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) висновком № 10819/0/12-4/19-16 погоджено технічну документацію із землеустрою.

Надалі ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 13 лютого 2017 року звернулися до Київської міської ради з клопотанням про передачу земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 . У рекомендаціях Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 03 березня 2017 року № 08/230-496/1 до проєкту рішення «Про передачу земельної ділянки ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 » прямо зазначено, що «право власності на яке оформлено та зареєстровано у встановленому законодавством порядку».

Так, рішенням Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 передано ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 в оренду на 15 років для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення. На підставі цього рішення 01 листопада 2017 року укладено договір оренди № 4364, а право оренди зареєстровано за номером запису 23126553 на підставі рішення приватного нотаріуса Литвин А. С. від 01 листопада 2017 року № 37882277.

Отже, встановлена самочинність первісного будівництва не заперечується і не нівелюється подальшою реєстрацією майна чи оформленням землекористування, що прямо відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду у постанові від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13. Зокрема, у пункті 6.33 Велика Палата виснувала, що державна реєстрація права на самочинне будівництво не змінює його правового режиму як самочинного.

Разом із тим колегія суддів враховує що наведені подальші обставини мають інше правове значення - вони підлягають урахуванню при оцінці добросовісності останніх набувачів та пропорційності саме знесення як заходу втручання у їх майнову сферу. У цій справі відповідачі діяли відкрито, оформлювали реконструкцію, сплачували пайову участь, ініціювали оформлення землекористування, а сама Київська міська рада та її структурні підрозділи брали участь у відповідних процедурах і зрештою передали цю земельну ділянку відповідачам в оренду саме для експлуатації та обслуговування розташованої на ній нежитлової будівлі.

За таких конкретних обставин цієї, колегія суддів вважає Київською міською радою не доведено, що повне фізичне знесення групи приміщень № 1 площею 168,3 кв. м та групи приміщень № 2 площею 156,9 кв. м є пропорційним і необхідним заходом для досягнення заявленої мети захисту права територіальної громади на земельну ділянку та що такий захід не покладає на добросовісних останніх набувачів надмірного індивідуального тягаря.

Вирішуючи питання про пропорційність заявленого Київською міською радою способу захисту, колегія суддів виходить із сукупності встановлених у справі обставин:

добросовісності ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 як останніх набувачів спірного нерухомого майна;

дійсного характеру набуття ними відповідних прав на наступному етапі цивільного обороту;

офіційного оформлення проведеної реконструкції; подальших послідовних дій відповідачів щодо оформлення землекористування;

поведінки самої КМР та її структурних підрозділів, які погоджували документацію із землеустрою, виходили з наявності належним чином зареєстрованого права власності на розташоване на земельній ділянці майно, а рішенням від 04 квітня 2017 року № 62/2284 передали земельну ділянку кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070 ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 в оренду на 15 років саме для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення.

Саме ці обставини у їх взаємному зв`язку підлягають оцінці з погляду дотримання справедливого балансу між захистом права територіальної громади на земельну ділянку та майновими правами відповідачів, а також недопустимості покладення на добросовісних останніх набувачів надмірного індивідуального тягаря.

Отже, з огляду на встановлену добросовісність ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 , набуття ними спірних приміщень уже на наступному етапі цивільного обороту майна, оформлення реконструкції відповідними деклараціями, сплату пайової участі, погодження документації із землеустрою, а також подальше надання самою Київською міською радою земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070 в оренду на 15 років саме для експлуатації та обслуговування розташованої на ній нежитлової будівлі, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено необхідності та пропорційності такого способу захисту, як повне знесення групи приміщень № 1 площею 168,3 кв. м та групи приміщень № 2 площею 156,9 кв. м.

За таких обставин застосування цього заходу не забезпечувало б справедливого балансу між інтересами територіальної громади та майновими правами відповідачів і покладало б на останніх надмірний індивідуальний тягар, у зв`язку із чим вимога Київської міської ради про звільнення земельної ділянки шляхом знесення спірного нерухомого майна задоволенню не підлягає.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного по суті висновку про відмову у задоволенні зазначеної позовної вимоги, однак не повною мірою та не цілком правильно визначив правові підстави такого висновку.

Відмова у позові в цій частині має ґрунтуватися не на самій лише відсутності доказів здійснення первісного самочинного будівництва саме ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 чи невжитті позивачем інших заходів реагування, а на недоведеності необхідності та пропорційності повного знесення нежитлових приміщень, права на які зареєстровані за цими відповідачами.

Тому, залишаючи незмінним кінцевий результат вирішення цієї вимоги, колегія суддів вважає за необхідне змінити мотивувальну частину рішення суду першої інстанції в цій частині, виклавши мотиви відмови у редакції цієї постанови.

Що стосується вимог Київської міської ради про скасування рішень державного реєстратора щодо державної реєстрації права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 на спірні нежитлові приміщення з одночасним припиненням їх права власності, колегія суддів також погоджується з кінцевим висновком суду першої інстанції про відмову у їх задоволенні, однак не з мотивів похідного характеру цих вимог.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23), скасування рішення про державну реєстрацію права власності на самочинно збудоване майно, скасування державної реєстрації такого права чи припинення права власності не вирішує юридичної долі самочинно збудованого майна та не приводить до відновлення єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, заявлені Київською міською радою вимоги про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» на нежитлове приміщення літ. А-1, групу приміщень № 1 площею 168,3 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 716737580000, з одночасним припиненням права власності цього товариства, а також про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення літ. А-1, групу приміщень № 2 площею 156,9 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 716724080000, з одночасним припиненням його права власності, самі по собі не є ефективним способом відновлення прав Київської міської ради як власника земельної ділянки, оскільки їх задоволення не усуває фізично розташовані на земельній ділянці об`єкти нерухомого майна та не вирішує їх юридичної долі. Тому зазначені позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Перевіряючи рішення суду першої інстанції щодо вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 колегія суддів виходить із такого.

Відповідно до пункту 34 ч1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин належить до виключної компетенції відповідної ради.

За змістом ст. 9 ЗК України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста та надання земельних ділянок комунальної власності у користування відповідно до Земельного кодексу України.

Згідно з ч.ч.1-3 ст. 124 ЗК України у редакції, у редакції чинній на час прийняття оспорюваного рішення, передбачалося, що передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу в межах його повноважень. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Також ч.1 ст.134 ЗК України, у редакції чинній на час прийняття оспорюваного рішення, було передбачено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. Водночас абз. 2 ч.2 ст.134 ЗК України передбачено виняток із такого правила у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Отже, для застосування зазначеного винятку юридично значущою є не лише наявність на земельній ділянці певної забудови чи відповідного запису у Державному реєстрі речових прав, а наявність у особи права власності на розташований на цій ділянці об`єкт нерухомого майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (провадження № 12-58гс21) зазначила, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно самостійного значення для виникнення права власності не має, а реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного. За змістом абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України, якщо особа не має права власності на розташований на земельній ділянці об`єкт, підстави для застосування неконкурентного порядку набуття прав на таку земельну ділянку відсутні. При цьому у зазначеній справі Велика Палата Верховного Суду врахувала встановлену судами недобросовісність відповідача, який знав про відсутність законних підстав для здійснення будівництва та, відповідно, мав знати про відсутність підстав для набуття земельної ділянки без проведення земельних торгів.

У цій справі встановлено, що ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 ще 21 вересня 2016 року ініціювали виконання робіт із землеустрою для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на АДРЕСА_1 .

15 листопада 2016 року Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) висновком № 10819/0/12-4/19-16 погодив відповідну технічну документацію із землеустрою, а 25 листопада 2016 року таку документацію погодило Головне управління Держгеокадастру у м. Києві висновком № 19-26-0.31-1429/35-16.

Земельну ділянку площею 0,0470 га, кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070, за адресою: АДРЕСА_1 , із цільовим призначенням для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови зареєстровано у Державному земельному кадастрі 07 грудня 2016 року.

13 лютого 2017 року ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 звернулися до Київської міської ради з клопотанням про передачу зазначеної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення, а 15 лютого 2017 року за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради було зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку.

При цьому матеріали кадастрової справи свідчать, що під час підготовки проєкту рішення Київській міській раді було відомо про наявність на земельній ділянці відповідної забудови та про свідоцтва про право власності на спірні нежитлові приміщення від 03 вересня 2015 року № 43257929 та № 43256986.

Більше того, у рекомендаціях Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 03 березня 2017 року № 08/230-496/1 зазначено, що на земельній ділянці, яку пропонувалося передати в оренду, розташоване нежитлове приміщення, право власності на яке оформлено та зареєстровано у встановленому законодавством порядку.

За результатами розгляду поданих матеріалів Київська міська рада прийняла рішення від 04 квітня 2017 року № 62/2284 «Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі громадського призначення на АДРЕСА_1 », яким земельну ділянку кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070 передано зазначеним особам в оренду строком на 15 років.

Таким чином, висновок суду першої інстанції про те, що відповідачі пройшли процедуру оформлення землекористування, а відповідна документація була погоджена компетентними органами, відповідає встановленим у справі обставинам.

Разом із тим сама наявність державної реєстрації права власності на розташовані на земельній ділянці приміщення не є самодостатньою підставою для висновку про безумовну правомірність застосування винятку, передбаченого ч.2 ст.134 ЗК України, оскільки така державна реєстрація не підміняє встановлення правової підстави виникнення права власності.

Водночас для вирішення саме заявленої Київською міською радою вимоги про визнання незаконним та скасування рішення від 04 квітня 2017 року № 62/2284 визначальним є також характер правових наслідків цього рішення та ефективність обраного позивачем способу захисту.

Так, за ч.1 ст.21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Водночас застосування передбаченого законом способу захисту має забезпечувати реальне та ефективне відновлення порушеного права чи інтересу, за захистом якого особа звернулася до суду (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20).

Як убачається з матеріалів справи, рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 було реалізоване: 01 листопада 2017 року між Київською міською радою, ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070, посвідчений приватним нотаріусом Литвин А. С. за реєстровим № 4364, а право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав за номером запису 23126553 на підставі рішення від 01 листопада 2017 року № 37882277.

У пунктах 8.13-8.15 Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 липня 2023 року у справі № 912/2797/21зазначила, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке на час звернення до суду виконане шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту, оскільки таке рішення вичерпало свою дію виконанням, а його скасування саме по собі не забезпечує ефективного відновлення порушеного права. При цьому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно надати йому правову оцінку при вирішенні спору щодо правових наслідків його виконання.

Аналогічний підхід застосовано Верховним Судом у постанові від 29 травня 2025 року у справі № 922/3727/19, у якій також зазначено, що якщо виконане рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не відповідає закону, окремого його оскарження не вимагається, а незаконність такого рішення може бути покладена в обґрунтування вимог, спрямованих на усунення правових наслідків його виконання.

Отже, рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284 було реалізоване шляхом укладення 01 листопада 2017 року договору оренди земельної ділянки № 4364, на підставі якого за ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070. За таких обставин саме по собі визнання зазначеного рішення незаконним та його скасування не припинить договір оренди, не припинить зареєстроване право оренди та не зумовить повернення земельної ділянки територіальній громаді міста Києва, а отже не забезпечить реального відновлення права, на захист якого заявлено позов.

Тому вимога Київської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення від 04 квітня 2017 року № 62/2284 як самостійний спосіб захисту є неефективною та задоволенню не підлягає.

Отже, суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 04 квітня 2017 року № 62/2284, однак не повною мірою правильно визначив мотиви такої відмови. Визначальним є те, що це рішення вже реалізоване шляхом укладення договору оренди, а його окреме скасування не припиняє правовідносин, що виникли на його виконання, та не забезпечує ефективного відновлення прав позивача.

За змістом положень частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 2 ст.215 ЦК України передбачено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст.228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Згідно зі ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами 1 та 2 цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Відповідно до положень ч.ч.1, 2 ст.228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він, зокрема, спрямований на незаконне заволодіння майном фізичної або юридичної особи, держави чи територіальної громади; правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Абзацом 2 ч.2 ст.134 ЗК України, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачався виняток із загального правила про передачу земель державної чи комунальної власності на конкурентних засадах у разі розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

У пунктах 7.10-7.11 постанови від 09 квітня 2026 року у справі № 922/511/24 Верховний Суд навів висновки, сформульовані у пунктах 4.20-4.21 постанови від 09 серпня 2023 року у справі № 922/1832/19, відповідно до яких у разі зловживання особою можливістю одержати земельну ділянку у позаконкурентному порядку та неперешкоджання такому зловживанню уповноваженим органом створюються незаконні передумови для одержання земельної ділянки без торгів, а укладений унаслідок таких дій правочин, спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності, є нікчемним відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України.

Водночас у справі № 922/511/24 Верховний Суд виходив із того, що нікчемність того самого договору оренди вже була встановлена постановою Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 922/1832/19, та в пунктах 7.18-7.19 наголосив на неприпустимості перегляду цього висновку з огляду на принцип правової визначеності.

Колегія суддів також ураховує висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20. Велика Палата встановила конкретні обставини недобросовісної поведінки набувача, керівник якого знав про відсутність законних підстав для будівництва на земельній ділянці. У пунктах 47-48 Велика Палата дійшла висновку, що державна реєстрація права власності на самочинно збудований об`єкт за таких обставин не означала виникнення права власності та не давала підстав для застосування винятку, передбаченого абзацом 2 ч.2 ст.134 ЗК України. Відтак Велика Палата виснувала, що укладений без конкурентних засад за відсутності передбаченої законом підстави договір був спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності та є нікчемним згідно з ч.1 та ч.2 ст228 ЦК України (див. пункт 56 цієї постанови).

Разом із тим Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22 зазначила, що при застосуванні ч.1 ст. 228 ЦК України слід ураховувати закладену в цій статті ієрархію цінностей: частина перша стосується цінностей засадничого значення для суспільства, які охоплюються категорією публічного порядку, причому в балансі приватного і публічного інтересів у такому разі очевидно переважає публічний інтерес. Об`єднана палата також наголосила, що публічний порядок становлять лише фундаментальні цінності суспільства. Об`єднана палата навела висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-1528цс15, відповідно до якого правочини, що порушують публічний порядок, є серйозними порушеннями законодавства, мають антисоціальний характер і посягають на істотні громадські та державні інтереси; при кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК України необхідно враховувати вину, яка виражається у намірі сторони або сторін правочину порушити публічний порядок. Об`єднана палата дійшла висновку, що оспорюваний у тій справі договір оренди нежитлового приміщення площею 22,2 кв. м, яке входило до складу майна державного навчального закладу та належало училищу на праві оперативного управління, не посягав на суспільні, економічні та соціальні основи держави, не був спрямований на порушення публічного порядку, а тому не був таким, що порушує публічний порядок. При цьому Об`єднана палата окремо зазначила, що матеріали справи не містили, а прокурор не навів доводів на підтвердження спрямованості оспорюваного договору на порушення публічного порядку (пункти 44-46).

Отже, для вирішення заявленої Київською міською радою вимоги необхідно оцінити не лише дотримання при укладенні договору оренди вимог земельного законодавства, а й установлені у цій справі обставини, які характеризують спрямованість правочину та поведінку його сторін.

У цій справі матеріали не містять доказів того, що ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 зловживали позаконкурентною процедурою, створювали штучні передумови для її застосування або діяли з метою незаконного заволодіння земельною ділянкою територіальної громади. Навпаки, відповідачі замовили та погодили документацію із землеустрою, звернулися до Київської міської ради щодо оформлення землекористування, а під час підготовки відповідного рішення самій Київській міській раді були відомі відомості про розташоване на земельній ділянці нерухоме майно та документи, на підставі яких права на нього були зареєстровані.

У рекомендаціях Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради від 03 березня 2017 року № 08/230-496/1 до проєкту рішення про передачу земельної ділянки ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 зазначено, що «на земельній ділянці, яку пропонується передати в оренду, знаходиться нежитлове приміщення, право власності на яке оформлено та зареєстровано у встановленому законодавством порядку».

За результатами розгляду поданих матеріалів Київська міська рада рішенням від 04 квітня 2017 року № 62/2284 передала земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:75:172:0070 ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 в оренду строком на 15 років, а на підставі цього рішення 01 листопада 2017 року між Київською міською радою та зазначеними особами укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А. С. за реєстровим № 4364.

Таким чином, для кваліфікації договору оренди як нікчемного відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України необхідним є встановлення не лише обставин його укладення, а й спрямованості правочину саме на незаконне заволодіння земельною ділянкою територіальної громади. Наявність такої спрямованості підлягає оцінці з урахуванням усієї сукупності встановлених у справі обставин, зокрема поведінки сторін під час укладення та виконання договору.

За встановлених у цій справі обставин доказів такої спрямованості договору оренди земельної ділянки від 01 листопада 2017 року № 4364 матеріали справи не містять. Тому підстав для висновку про його нікчемність відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України та, відповідно, для застосування заявлених Київською міською радою наслідків його недійсності колегія суддів не встановила.

Відповідно до абзацу другого ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, відповідні права припиняються.

Отже, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права з одночасним припиненням відповідного речового права є передбаченим законом способом захисту. Водночас його застосування можливе за наявності встановлених судом правових підстав для скасування рішення, на підставі якого проведено державну реєстрацію.

У цій справі право оренди земельної ділянки кадастровий номер [номер приховано]:75:172:0070 зареєстровано на підставі договору оренди земельної ділянки від 01 листопада 2017 року № 4364 за рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Литвин А. С. від 01 листопада 2017 року № 37882277.

Оскільки за результатами розгляду справи колегія суддів не встановила обставин, з якими закон пов`язує нікчемність договору оренди земельної ділянки від 01 листопада 2017 року № 4364, відсутня й заявлена Київською міською радою матеріально-правова підстава для скасування рішення приватного нотаріуса Литвин А. С. від 01 листопада 2017 року № 37882277 та припинення зареєстрованого на його підставі права оренди. Інших самостійних підстав для скасування зазначеного рішення позивачем не наведено та судом не встановлено.

Стосовно доводів апеляційної скарги про те, що спірний об`єкт є самочинним будівництвом, оскільки земельна ділянка для його будівництва КМР не відводилася, а державна реєстрація права власності не змінює правового режиму такого майна, колегія суддів зауважує, що дійсно будівництво об`єкта на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, є самостійною ознакою самочинного будівництва. Водночас встановлення такої обставини саме по собі не є безумовною підставою для задоволення вимоги про знесення. Як зазначалось вище, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, провадження № 12-73гс24, зазначено, що належним відповідачем за вимогою про знесення може бути останній набувач об`єкта (пункти 169, 171, 177), однак під час вирішення такого спору суд має оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваного до нього заходу (пункт 178). Необхідність дотримання саме справедливого балансу між суспільним інтересом та майновими правами особи також випливає з постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, провадження № 12-115гс19, у якій визначено критерії законності втручання, його легітимної мети та пропорційності, а також необхідність з`ясування, чи не покладає відповідний захід на особу надмірного індивідуального тягаря (пункти 6.40, 6.43, 6.48-6.49).

Як встановлено вище, у цій справі ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 набули права на спірні приміщення на наступному етапі цивільного обороту; доказів їх обізнаності про дефекти попереднього набуття КМР не надала. Реконструкція оформлювалася відповідними деклараціями, відповідачі в подальшому здійснювали оформлення землекористування, а сама Київська міська рада та її структурні підрозділи брали участь у відповідних процедурах і зрештою передали земельну ділянку в оренду для експлуатації та обслуговування розташованої на ній будівлі.

Отже, доводи КМР щодо самочинного характеру первісного будівництва враховані колегією суддів. Водночас за встановлених у справі обставин вони не доводять необхідності та пропорційності саме повного знесення нежитлового приміщення літ. А-1, групи приміщень № 1 площею 168,3 кв. м, права на яке зареєстровані за ТОВ «Паритет Інвестбуд», та нежитлового приміщення літ. А-1, групи приміщень № 2 площею 156,9 кв. м, права на яке зареєстровані за ОСОБА_2 . Відмова у цій частині ґрунтується на недоведеності необхідності та пропорційності заходу знесення, а не на визнанні за відповідачами безумовного права власності на самочинно збудований об`єкт.

Не є підставою для задоволення позову й доводи апеляційної скарги КМР про те, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади є скасування рішень про державну реєстрацію права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 на спірні нежитлові приміщення з одночасним припиненням їх права власності.

На підтвердження такого підходу КМР посилається, зокрема, на постанови Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 922/476/20, від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, а також від 03 серпня 2022 року у справі № 645/3067/19, від 17 серпня 2022 року у справі № 450/441/19 та від 22 серпня 2022 року у справі № 597/977/21.

Водночас після ухвалення зазначених постанов Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, провадження № 12-39гс23, безпосередньо вирішила питання про належні способи захисту власника земельної ділянки у випадку, коли за іншою особою без дотримання порядку, передбаченого статтею 376 ЦК України, зареєстровано право власності на самочинно збудоване майно.

У пункті 152 цієї постанови Велика Палата, узагальнивши висновки пунктів 112, 113 та 125, зазначила, що скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації права або припинення права власності на самочинно збудоване майно не вирішує юридичної долі такого майна та не відновлює єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній об`єкта. Належними вимогами власника земельної ділянки у такому випадку є вимога про знесення самочинно збудованого майна або про визнання права власності на нього. У пункті 154 Велика Палата прямо виснувала, що в категорії справ, у яких особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

При цьому у пункті 138 постанови Велика Палата роз`яснила, що якщо при вирішенні належної вимоги суд установлює незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, відповідне судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав та реєстраційної справи відповідно до пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Показово, що справа № 916/1174/22 була передана на розгляд Великої Палати саме через наявність різних підходів Верховного Суду до застосування статті 376 ЦК України та статті 152 ЗК України. Колегія Касаційного господарського суду вважала за необхідне відступити від висновку Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладеного у постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 263/18985/19, про належність вимог щодо скасування реєстрації права власності на самочинне будівництво та припинення такого права; у пункті 155 постанови від 15 листопада 2023 року Велика Палата прямо відступила від цього висновку.

Такий підхід узгоджується з установленими процесуальним законом механізмами забезпечення єдності судової практики. Статті 403, 404 ЦПК України передбачають спеціальний порядок передачі справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду, зокрема у разі необхідності відступу від раніше сформульованого висновку щодо застосування норми права.

Частина 6 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» зобов`язує суди враховувати висновки Верховного Суду, а відповідно до статей 36 та 45 цього Закону Верховний Суд забезпечує сталість та єдність судової практики, а Велика Палата у визначених законом випадках здійснює касаційний перегляд саме з метою забезпечення однакового застосування судами норм права.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17, провадження № 14-435цс18, сформулювала висновок, що незалежно від того, чи перелічені всі постанови, у яких містилася позиція, від якої Велика Палата відступила, суди при вирішенні тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати. Тому для вирішення цього спору визначальним є не сам факт існування наведених КМР постанов Верховного Суду 2020-2022 років, а зміст подальшого спеціального висновку Великої Палати щодо саме цієї категорії правовідносин.

Отже, навіть за встановленого у цій справі самочинного характеру первісного будівництва задоволення вимог КМР про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Паритет Інвестбуд» на нежитлове приміщення літ. А-1, групу приміщень № 1 площею 168,3 кв. м, та ОСОБА_2 на нежитлове приміщення літ. А-1, групу приміщень № 2 площею 156,9 кв. м, з одночасним припиненням їх права власності не вирішить юридичної долі розташованих на земельній ділянці об`єктів та не відновить єдності юридичної долі земельної ділянки і нерухомого майна. Тому наведені КМР посилання на практику Верховного Суду 2020-2022 років не є достатньою підставою для задоволення цих позовних вимог з огляду на спеціальний правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, сформульований у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22.

Також в апеляційній скарзі КМР зазначає, що суд першої інстанції фактично проігнорував рішення Апеляційного суду міста Києва від 24 вересня 2014 року, обставини поділу 28 серпня 2015 року спірного об`єкта та відсутність, на думку скаржника, правової підстави для утворення двох окремих об`єктів нерухомого майна; посилається на порушення принципу jura novit curia, вказуючи, що суд мав самостійно визначити норми права, які регулюють спірні правовідносини, та стверджує, що суд не застосував необхідних спеціальних правових норм і належним чином не врахував висновків Верховного Суду. Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 червня 2021 року у справі № 904/5726/19, провадження № 12-95гс20, пункти 6.56-6.58, на яку посилається і сама КМР, дійсно зазначила, що за принципом «jura novit curia» суд самостійно надає правову кваліфікацію встановленим правовідносинам, визначає та застосовує належні норми права. Водночас Велика Палата наголосила, що така діяльність здійснюється судом у межах його процесуальних повноважень та позовних вимог і виходячи з установлених фактичних обставин.

Колегія суддів погоджується, що окремі правові мотиви суду першої інстанції не повною мірою відповідають наведеним вище нормам права та актуальним висновкам Верховного Суду. Саме з цієї причини апеляційний суд у цій постанові самостійно надав установленим обставинам належну правову кваліфікацію та змінив мотиви відмови щодо окремих позовних вимог.

Відтак твердження апеляційної скарги про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та невідповідність окремих наведених ним правових мотивів актуальним висновкам Верховного Суду є обґрунтованими лише в частині мотивів ухваленого рішення. Водночас, з огляду на встановлені у справі обставини та наведені вище правові висновки, такі недоліки не вплинули на правильність вирішення спору по суті та не спростовують висновку про відсутність правових підстав для задоволення заявлених Київською міською радою позовних вимог. Тому наведене є підставою для зміни мотивувальної частини рішення суду першої інстанції в установлених вище межах, однак не для його скасування з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Апеляційний суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).

Отже, за результатами апеляційного перегляду колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні позову Київської міської ради про визнання недійсними правочинів, скасування державної реєстрації та припинення права власності на спірне нерухоме майно, звільнення і повернення земельної ділянки, скасування рішення Київської міської ради та застосування наслідків недійсності договору оренди земельної ділянки.

Разом із тим колегія суддів вважає, що окремі висновки суду першої інстанції щодо правової природи спірних вимог, належного способу захисту та правових наслідків державної реєстрації спірного майна викладені неповно та не повною мірою відповідають характеру спірних правовідносин і наведеним вище висновкам Верховного Суду.

Однак зазначені недоліки мотивувальної частини рішення не вплинули на правильність кінцевого висновку суду про відсутність підстав для задоволення позову Київської міської ради, а тому є підставою для зміни рішення лише в частині мотивів відмови у задоволенні окремих позовних вимог, а не для його скасування з ухваленням нового рішення про задоволення вказаних вище позовних вимог Київської міської ради до ТОВ «Короніда Інвест», ТОВ «Комерц-Сіті», ТОВ «Гербуд», ТОВ «Паритет Інвестбуд» та ОСОБА_2 про захист прав територіальної громади на спірну земельну ділянку та пов`язані з нею об`єкти нерухомого майна.

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставою для зміни судового рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Згідно з частиною четвертою статті 376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати у зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

За таких обставин, апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, а рішення Святошинського районного суду м. Києва від 12 грудня 2025 року зміні шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Воєводіної Альони Олександрівни в інтересах Київської міської ради задовольнити частково.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 12 грудня 2025 року змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Т.О. Невідома

Судді С. М. Верланов

В. А. Нежура