КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/10735/2026 Доповідач - Кафідова О.В.
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
м. Київ Справа № 753/22619/25
18 вересня 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Кафідової О.В.
суддів - Оніщука М.І.
- Шебуєвої В.А.
розглянувши в порядку письмового провадження цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Бабенка Сергія Сергійовича на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 09 грудня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Колесника О.М., у цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Позняки-Комфорт» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості, -
в с т а н о в и в:
У жовтні 2025 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» звернулося до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги (внески на утримання будинку), одноразового цільового внеску, інфляційних втрат та трьох процентів річних за невиконання грошового зобов`язання. Ціну позову визначено у розмірі 29 338,36 грн.
В обґрунтування позовних вимог ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» зазначало, що ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_1 загальною площею 104,32 кв. м.
Вказувало, що зазначене нежитлове приміщення було передано забудовником ОСОБА_1 відповідно до акта приймання-передачі нежитлового приміщення інвестору від 23 березня 2007 року.
Також позивач зазначав, що у квітні 2007 року Дарницькою районною у місті Києві державною адміністрацією ОСОБА_1 було погоджено функціональне призначення нежитлового приміщення № 3 у житловому будинку АДРЕСА_2 під салон краси та здоров`я.
Посилався на те, що у будинку АДРЕСА_2 створено ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ», метою діяльності якого відповідно до Статуту є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати платежів, передбачених законодавством та Статутом.
Позивач вказував, що відповідно до Статуту до виключної компетенції загальних зборів належить, зокрема, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Зазначав, що рішенням загальних зборів від 22 січня 2020 року, оформленим протоколом загальних зборів та письмового опитування від 06 лютого 2020 року, встановлено з 01 березня 2020 року розмір внеску на обслуговування будинку та прибудинкової території у сумі 5,80 грн за 1 кв. м, а для нежитлових приміщень - на 19 % більше від розміру внеску житлових приміщень.
У зв`язку з цим щомісячний внесок щодо нежитлового приміщення ОСОБА_1 площею 104,32 кв. м становив 719,81 грн.
Вказував, що рішенням загальних зборів від 14 березня 2024 року, оформленим протоколом від 30 березня 2024 року, з 01 квітня 2024 року встановлено розмір внеску 7,50 грн за 1 кв. м, а для нежитлових приміщень - на 25 % більше, у зв`язку з чим щомісячний внесок щодо нежитлового приміщення відповідачки становив 978,52 грн.
Крім того, позивач зазначав, що рішенням позачергових загальних зборів від 05 серпня 2024 року, оформленим протоколом від 22 серпня 2024 року, встановлено одноразовий внесок на придбання обладнання для альтернативних джерел живлення будинку при відсутності електроенергії, його підключення, придбання супутніх матеріалів та проведення відповідних робіт, а для нежитлових приміщень першого поверху і нижче такий внесок визначено у розмірі 20 грн за 1 кв. м.
З огляду на площу нежитлового приміщення № 3 розмір такого одноразового внеску становив 2 086,40 грн.
Позивач вказував, що ОСОБА_1 обов`язок зі сплати щомісячних внесків на утримання будинку належним чином не виконувала.
Зазначав, що станом на 01 січня 2024 року у відповідачки утворилась заборгованість у розмірі 15 834,36 грн, у зв`язку з чим з метою мирного врегулювання питання заборгованості між ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» та ОСОБА_1 01 січня 2024 року було укладено договір про реструктуризацію заборгованості за внески з утримання будинку строком до 31 грудня 2024 року.
Позивач посилався на те, що відповідно до договору ОСОБА_1 визнала суму боргу, а ОСББ розстрочило його сплату рівними щомісячними частинами, однак відповідачка свої зобов`язання за цим договором належним чином не виконала, а з 01 січня 2025 року припинила здійснювати платежі.
Відповідно до здійсненого позивачем розрахунку за період з грудня 2021 року по вересень 2025 року включно було нараховано щомісячних внесків у загальному розмірі 37 768,04 грн, враховано здійснені відповідачкою платежі у розмірі 16 190,94 грн та переплату у сумі 0,95 грн, у зв`язку з чим залишок заборгованості зі сплати щомісячних внесків становив 21 576,15 грн.
До зазначеної суми позивач додав одноразовий цільовий внесок у розмірі 2 086,40 грн, у зв`язку з чим загальну суму основної заборгованості визначив у розмірі 23 662,55 грн.
Посилаючись на положення статті 625 ЦК України, ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» також просило стягнути з відповідачки інфляційні втрати у розмірі 4 364,81 грн та три проценти річних у розмірі 1 311 грн.
Позивач зазначав, що розрахунок інфляційних втрат здійснено станом на 31 липня 2025 року, а трьох процентів річних - станом на 30 вересня 2025 року. При здійсненні розрахунку кожне щомісячне зобов`язання враховувалося окремо, а здійснені відповідачкою платежі зараховувались у рахунок погашення заборгованості, що виникла раніше.
З огляду на вище викладене просив суд стягнути з ОСОБА_1 23 662,55 грн основної заборгованості, 4 364,81 грн інфляційних втрат та 1 311 грн трьох процентів річних, а всього 29 338,36 грн, а також понесені судові витрати.
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 09 грудня 2025 року позов ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» задоволено в повному обсязі.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» заборгованість зі сплати внесків за період з грудня 2021 року по вересень 2025 року включно у розмірі 23 662,55 грн, інфляційні втрати у розмірі 4 364,81 грн, три проценти річних у розмірі 1 311 грн, судовий збір у розмірі 3 028 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 4 000 грн, а всього - 36 546,36 грн.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, 17 квітня 2026 року представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Бабенко С.С. подав через підсистему «Електронний суд» апеляційну скаргу, в якій просить відкрити апеляційне провадження, скасувати рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 грудня 2025 року, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з ОСББ «Позняки-Комфорт» на користь відповідача судові витрати.
В апеляційній скарзі зазначає, що суд першої інстанції не взяв до уваги відсутність доказів щодо права власності відповідачки на спірний об`єкт нерухомості.
Вказує, що матеріали справи не містять жодного належного та допустимого доказу, який би підтверджував право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 3 за адресою: АДРЕСА_2 .
Посилається на те, що позивачем долучено копію акта приймання-передачі нежитлового приміщення інвестору, відповідно до пункту 5 якого інвестор набуває право власності на приміщення після отримання свідоцтва про право власності, однак такого свідоцтва відповідачка не отримувала.
Зазначає, що до апеляційної скарги додано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до якої у реєстрі відсутні відомості щодо права власності відповідачки на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 .
Посилаючись на статті 1, 10 та 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», зазначає, що статус співвласника має виключно особа, яка є власником квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а рішення загальних зборів ОСББ є обов`язковими лише для співвласників.
Вважає, що особа, яка не має зареєстрованого права власності, не може бути суб`єктом обов`язку зі сплати внесків, а суд першої інстанції застосував закон до неналежного суб`єкта.
Посилається на постанову Верховного Суду від 02 вересня 2020 року у справі № 906/884/19, зазначаючи, що рішення ОСББ самі по собі не встановлюють обов`язків для осіб, які не є власниками приміщень у багатоквартирному будинку.
Крім того, апелянт зазначає про недоведеність здійснення позивачем діяльності з утримання багатоквартирного будинку.
Вказує, що матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували виконання відповідних робіт чи здійснення витрат на утримання будинку та прибудинкової території, зокрема договорів із підрядними організаціями, актів виконаних робіт, документів, що підтверджують прибирання, обслуговування мереж та ремонтні роботи.
Вважає, що позивач обмежився лише посиланням на рішення загальних зборів та розрахунок заборгованості, які самі по собі не підтверджують реального здійснення діяльності з утримання будинку.
Також зазначає, що відповідачка фактично не використовує спірне нежитлове приміщення та не здійснює у ньому жодної діяльності, а тому не отримує фактичних благ від утримання будинку та прибудинкової території, за які позивач здійснює нарахування.
Апелянт посилається на передчасність звернення ОСББ до суду. Зазначає, що відповідачці не направлялося жодних письмових вимог щодо погашення заборгованості.
Вказує також, що відповідачці не направлялись рахунки чи квитанції на оплату внесків на утримання будинку та прибудинкової території, платіжні документи, розрахунки нарахувань або повідомлення про розмір і строки сплати відповідних внесків.
Вважає, що у зв`язку з цим відповідачка була позбавлена можливості своєчасно отримувати інформацію про нарахування, перевіряти їх обґрунтованість та здійснювати оплату.
Щодо застосування статті 625 ЦК України апелянт зазначає, що суд першої інстанції безпідставно стягнув з відповідачки інфляційні втрати та три проценти річних за весь період нарахування, заявлений у позові.
Вказує, що позовні вимоги охоплюють період з грудня 2021 року по вересень 2025 року, тобто періоди дії карантинних обмежень та воєнного стану.
Посилається на Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», а також на постанову Кабінету Міністрів України від 05 березня 2022 року № 206 «Деякі питання оплати житлово-комунальних послуг в період воєнного стану» та зазначає, що у відповідні періоди законодавством було заборонено нарахування і стягнення неустойки, інфляційних нарахувань та процентів річних на заборгованість за житлово-комунальні послуги.
Вважає, що суд першої інстанції не здійснив розмежування періодів нарахування та не перевірив правомірність нарахування інфляційних втрат і трьох процентів річних у кожному конкретному періоді.
Також вказує, що упродовж спірного періоду відповідачкою здійснювалися часткові платежі, зокрема у 2023-2025 роках, однак, на думку апелянта, позивач при здійсненні розрахунку не врахував часткового погашення заборгованості та продовжив нарахування інфляційних втрат і трьох процентів річних на повну суму боргу, ніби вона залишалася незмінною.
Вважає, що таким чином позивач здійснив нарахування на суми, які вже були погашені, внаслідок чого розмір інфляційних втрат та трьох процентів річних штучно завищено.
Крім того, апелянт заявляє про застосування позовної давності. Зазначає, що відповідачка була позбавлена можливості заявити про застосування позовної давності у суді першої інстанції, оскільки не була належним чином повідомлена про розгляд справи та не знала про наявність спору.
Вказує, що загальна позовна давність становить три роки, а спірні правовідносини мають періодичний характер, тому перебіг позовної давності щодо кожного щомісячного платежу починається окремо.
Зазначає, що перебіг позовної давності було зупинено з 02 квітня 2020 року по 30 червня 2023 року на період карантину, а також з 17 березня 2022 року по 03 вересня 2025 року на період дії воєнного стану, з 04 вересня 2025 року перебіг позовної давності було поновлено, однак позивач звернувся до суду лише 23 жовтня 2025 року та заявив до стягнення заборгованість починаючи з грудня 2021 року.
Вважає, що вимоги позивача в частині стягнення заборгованості за період до жовтня 2022 року заявлені поза межами строку позовної давності.
В апеляційній скарзі також зазначено про невиконання ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» вимог частини шостої статті 14 ЦПК України щодо обов`язкової реєстрації електронного кабінету.
Апелянт вказує, що позивач як юридична особа не виконав процесуального обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету, а тому суд першої інстанції відповідно до статті 185 ЦПК України повинен був залишити позовну заяву без руху до усунення такого недоліку.
Вважає, що суд першої інстанції не перевірив дотримання позивачем зазначеної процесуальної вимоги та безпідставно відкрив провадження у справі.
Також в апеляційній скарзі зазначає, що відповідачка не отримувала копії позовної заяви та доданих до неї матеріалів, не була повідомлена про відкриття провадження у справі та була позбавлена можливості подати відзив на позовну заяву, заперечення, докази та заяву про застосування позовної давності.
На думку апелянта, неналежне повідомлення відповідачки призвело до розгляду справи виключно на підставі доводів позивача та порушило принципи змагальності і рівності учасників процесу.
Щодо судових витрат зазначає, що у разі скасування рішення суду першої інстанції та відмови у задоволенні позову відсутні правові підстави для стягнення з відповідачки судового збору та витрат на професійну правничу допомогу.
ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» подало відзив на апеляційну скаргу, в якому вважає її необґрунтованою та просить залишити без задоволення, а рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 грудня 2025 року - без змін.
Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги щодо відсутності у відповідачки права власності на нежитлове приміщення, позивач зазначає, що сама по собі відсутність відомостей про нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не підтверджує відсутності відповідного права, оскільки спірний об`єкт створено та передано відповідачці ще до початку функціонування сучасного реєстру.
Вказує, що актом приймання-передачі нежитлового приміщення інвестору від 23 березня 2007 року підтверджено передачу приміщення саме ОСОБА_1 , а листом Дарницької районної у місті Києві державної адміністрації погоджено їй функціональне призначення цього приміщення під салон краси та здоров`я.
Крім того, ОСББ зазначає, що ОСОБА_1 особисто підписала договір про реструктуризацію заборгованості за внески з утримання будинку від 01 січня 2024 року разом із розрахунком заборгованості станом на 01 січня 2024 року та частково виконувала цей договір.
Позивач вважає, що укладення договору про реструктуризацію є також заходом досудового врегулювання спору, а відповідачка у цьому договорі визнала розмір заборгованості та зобов`язалась її погасити, проте повністю взятих на себе зобов`язань не виконала.
Щодо правильності розрахунку позивач зазначає, що ним враховано часткові платежі відповідачки, а розрахунок інфляційних втрат і трьох процентів річних проведено окремо щодо кожного періоду прострочення.
Стосовно позовної давності ОСББ заперечує її сплив та просить відповідний довід апеляційної скарги відхилити.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи та надавши оцінку доводам учасників справи, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення з наступних підстав.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Частиною другою статті 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені судом.
Судом встановлено, що ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» створено для забезпечення управління, утримання та використання спільного майна багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .
Відповідно до Статуту ОСББ метою діяльності об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати платежів, передбачених законодавством та Статутом.
Вищим органом управління ОСББ є загальні збори, до компетенції яких віднесено, зокрема, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. До обов`язків співвласників відповідно до Статуту віднесено своєчасну та у повному обсязі сплату належних внесків і платежів.
Матеріали справи містять акт приймання-передачі нежитлового приміщення інвестору від 23 березня 2007 року, згідно з яким забудовником ОСОБА_1 передано нежитлове приміщення АДРЕСА_1 загальною площею 104,32 кв. м.
Відповідно до пункту 5 цього акта інвестор набуває право власності на приміщення після отримання свідоцтва про право власності.
Матеріали справи також містять лист Дарницької районної у місті Києві державної адміністрації, яким ОСОБА_1 погоджено функціональне призначення нежитлового приміщення № 3 у житловому будинку АДРЕСА_2 під салон краси та здоров`я.
Рішенням загальних зборів ОСББ від 22 січня 2020 року, оформленим протоколом загальних зборів та письмового опитування від 06 лютого 2020 року, з 01 березня 2020 року встановлено розмір внеску для обслуговування будинку та прибудинкової території 5,80 грн за 1 кв. м загальної площі, а для нежитлових приміщень - на 19 % більше.
Таким чином, розмір внеску щодо нежитлового приміщення площею 104,32 кв. м становив 719,81 грн на місяць.
Рішенням загальних зборів ОСББ від 14 березня 2024 року, оформленим протоколом від 30 березня 2024 року, з 01 квітня 2024 року встановлено внесок у розмірі 7,50 грн за 1 кв. м, а для нежитлових приміщень - на 25 % більше, у зв`язку з чим розмір щомісячного внеску щодо приміщення площею 104,32 кв. м становив 978,52 грн.
Рішенням позачергових загальних зборів від 05 серпня 2024 року, оформленим протоколом від 22 серпня 2024 року, встановлено одноразовий внесок на придбання обладнання для альтернативних джерел живлення будинку, його підключення, придбання супутніх матеріалів та виконання відповідних робіт, а для нежитлових приміщень першого поверху та нижче - у розмірі 20 грн за 1 кв. м.
Щодо нежитлового приміщення № 3 такий одноразовий внесок становив 2 086,40 грн.
Відомостей про визнання зазначених рішень загальних зборів недійсними або їх скасування матеріали справи не містять.
Крім того, матеріали справи містять договір про реструктуризацію заборгованості за внески з утримання будинку від 01 січня 2024 року, укладений між ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» та ОСОБА_1 .
У договорі ОСОБА_1 зазначена як власниця нежитлового приміщення АДРЕСА_1 .
Безпосередньо у договорі розмір заборгованості, що утворилася станом на 01 січня 2024 року, визначено у сумі 15 834,86 грн.
Сторони погодили погашення цієї заборгованості протягом 2024 року: з січня по листопад 2024 року - по 1 320 грн щомісяця, у грудні 2024 року - 1 314,86 грн.
Умовами договору також передбачено, що сума заборгованості, яка підлягає погашенню відповідно до графіка реструктуризації, додається до суми поточного щомісячного платежу та сплачується у строк поточного платежу.
Таким чином, поряд із погашенням реструктуризованої заборгованості ОСОБА_1 взяла на себе обов`язок своєчасно сплачувати поточні щомісячні платежі.
Договір укладено строком до 31 грудня 2024 року та підписано сторонами.
Матеріали справи свідчать про часткове виконання відповідачкою зазначеного договору, на що ОСББ також посилається у відзиві на апеляційну скаргу.
При цьому колегія суддів звертає увагу, що у тексті позовної заяви позивач зазначив розмір заборгованості станом на 01 січня 2024 року як 15 834,36 грн, тоді як безпосередньо у договорі про реструктуризацію визначено суму 15 834,86 грн. Наведена розбіжність не вплинула на остаточний розрахунок заявленої до стягнення заборгованості, який сформовано виходячи з фактичних щомісячних нарахувань та здійснених відповідачкою платежів.
Відповідно до розрахунку позивача за період з грудня 2021 року по вересень 2025 року включно нараховано щомісячних внесків на загальну суму 37 768,04 грн.
При визначенні залишку заборгованості позивачем враховано здійснені ОСОБА_1 платежі у загальному розмірі 16 190,94 грн, а також наявну на початок розрахункового періоду переплату у розмірі 0,95 грн.
Таким чином, залишок заборгованості за щомісячними внесками становить:
37 768,04 грн - 16 190,94 грн - 0,95 грн = 21 576,15 грн.
З урахуванням одноразового цільового внеску у розмірі 2 086,40 грн загальний розмір основної заборгованості становить:
21 576,15 грн + 2 086,40 грн = 23 662,55 грн.
Матеріали справи містять окремий розрахунок інфляційних втрат та трьох процентів річних.
Із зазначеного розрахунку вбачається, що нарахування здійснювалися щодо окремих щомісячних сум заборгованості із визначенням відповідного періоду прострочення, кількості днів прострочення, індексів інфляції та сум трьох процентів річних.
Розрахунок також містить відомості про здійснені відповідачкою платежі та зміну залишків заборгованості після їх здійснення.
Позивачем визначено інфляційні втрати у загальному розмірі 4 364,81 грн та три проценти річних у розмірі 1 311 грн.
До апеляційної скарги відповідачкою додано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за даними якої у зазначеному реєстрі відсутні відомості про зареєстроване за ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 .
Оцінюючи встановлені обставини та доводи апеляційної скарги, колегія суддів виходить із наступного.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_1 , будинок обслуговується ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ», а рішеннями загальних зборів об`єднання встановлено відповідні розміри внесків на утримання будинку та прибудинкової території.
Суд першої інстанції зазначив, що відповідачка свої зобов`язання щодо своєчасної та повної сплати внесків належним чином не виконувала, у зв`язку з чим у неї утворилася заборгованість у розмірі 23 662,55 грн.
Крім того, суд першої інстанції, застосувавши положення статті 625 ЦК України та перевіривши наданий позивачем розрахунок, дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з відповідачки 1 311 грн трьох процентів річних та 4 364,81 грн інфляційних втрат.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Відповідно до частини четвертої статті 319 ЦК України власність зобов`язує.
Згідно зі статтею 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
За змістом статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку, користування квартирами та нежитловими приміщеннями, управління, утримання і використання спільного майна можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
За змістом статті 7 цього Закону співвласники зобов`язані, зокрема, забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, виконувати рішення зборів співвласників, а також забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів.
Частиною другою статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до статті 12 зазначеного Закону витрати на управління багатоквартирним будинком включають, зокрема, витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічне переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку, а також інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Такі витрати розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Частиною третьою статті 12 цього Закону передбачено, що невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
За змістом статті 10 цього Закону визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної компетенції загальних зборів об`єднання. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для співвласників.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласник зобов`язаний, зокрема, виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
За змістом статті 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, а також здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх установлених цим Законом та статутом об`єднання внесків і платежів, а у разі відмови співвласника їх сплачувати - звернутися до суду.
Згідно зі статтею 20 цього Закону частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічне переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03 грудня 2019 року у справі № 910/6471/18 зазначила, що стаття 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» не містить імперативної норми про встановлення однакового розміру внеску для власників квартир та нежитлових приміщень, а визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона - боржник - зобов`язана вчинити на користь другої сторони - кредитора певну дію, зокрема передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від вчинення певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Колегія суддів не погоджується з доводами апеляційної скарги про те, що сама по собі відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про зареєстроване за ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення № 3 свідчить про відсутність між сторонами відповідних правовідносин та будь-яких грошових зобов`язань відповідачки перед ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ».
Долучена відповідачкою до апеляційної скарги інформаційна довідка підтверджує відсутність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідного реєстраційного запису. Разом із тим зазначений доказ підлягає оцінці не ізольовано, а у сукупності з іншими доказами, наявними у матеріалах справи.
Так, актом приймання-передачі нежитлового приміщення інвестору від 23 березня 2007 року підтверджено передачу забудовником саме ОСОБА_1 нежитлового приміщення АДРЕСА_1 загальною площею 104,32 кв. м.
Матеріали справи також містять лист Дарницької районної у місті Києві державної адміністрації, яким саме ОСОБА_1 погоджено функціональне призначення цього приміщення під салон краси та здоров`я.
При цьому істотне значення для вирішення спору має укладений 01 січня 2024 року між ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» та ОСОБА_1 договір про реструктуризацію заборгованості за внески з утримання будинку.
У вказаному договорі ОСОБА_1 зазначена як власниця нежитлового приміщення № 3. Вона погодила розмір заборгованості, порядок її погашення та взяла на себе обов`язок поряд із погашенням реструктуризованої заборгованості здійснювати поточні щомісячні платежі.
Договір підписано сторонами, його недійсність у встановленому законом порядку не встановлена, справжність підпису ОСОБА_1 на договорі в апеляційній скарзі не заперечується.
Крім того, матеріали справи свідчать про часткове виконання відповідачкою взятих на себе за цим договором зобов`язань.
Таким чином, твердження апелянта про те, що між ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» та ОСОБА_1 не було укладено договору, яким би встановлювався її обов`язок зі сплати відповідних платежів, не відповідає матеріалам справи.
Щодо розміру внесків для нежитлового приміщення, колегія суддів зазначає наступне.
Як встановлено судом, рішенням загальних зборів ОСББ від 22 січня 2020 року для нежитлових приміщень визначено розмір внеску на 19 % більший від розміру внеску для житлових приміщень, а рішенням загальних зборів від 14 березня 2024 року - на 25 % більший.
Відомостей про визнання цих рішень загальних зборів недійсними або їх скасування матеріали справи не містять.
Таким чином, встановлення загальними зборами ОСББ різного розміру внесків залежно від виду приміщення саме по собі не свідчить про незаконність таких рішень.
Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що ненадання позивачем договорів з підрядними організаціями, актів виконаних робіт, документів про прибирання, обслуговування мереж та проведення ремонтних робіт свідчить про відсутність підстав для стягнення встановлених загальними зборами внесків.
Розмір та порядок сплати внесків визначено відповідними рішеннями загальних зборів ОСББ, які є чинними та в установленому законом порядку недійсними не визнавалися.
Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків співвласників віднесено законом до компетенції загальних зборів ОСББ.
Водночас матеріалами справи підтверджено, що сама ОСОБА_1 у січні 2024 року визнала існування заборгованості за внесками з утримання будинку та уклала з ОСББ договір про її реструктуризацію.
За таких обставин ненадання позивачем документів щодо кожної окремої господарської операції ОСББ не спростовує встановлених рішеннями загальних зборів розмірів внесків та наявності заборгованості з їх сплати.
Посилання апелянта на те, що ОСОБА_1 фактично не використовує нежитлове приміщення та не здійснює у ньому діяльності, не є підставою для звільнення від участі у відповідних витратах.
Частиною третьою статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прямо передбачено, що невикористання власником квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не звільняє такого власника від витрат на управління багатоквартирним будинком.
Отже, сам по собі факт невикористання окремого приміщення не виключає обов`язку брати участь у витратах на утримання спільного майна багатоквартирного будинку.
Посилання апелянта на ненаправлення відповідачці письмової вимоги про погашення заборгованості не свідчить про передчасність звернення ОСББ до суду.
Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» не встановлює обов`язкового досудового претензійного порядку як передумови звернення об`єднання до суду із вимогою про стягнення заборгованості за внесками.
Крім того, доводи про невжиття ОСББ заходів щодо досудового врегулювання спору спростовуються обставинами справи.
01 січня 2024 року між ОСББ та ОСОБА_1 укладено договір про реструктуризацію заборгованості, відповідно до якого відповідачці було надано можливість погасити існуючий борг частинами протягом погодженого сторонами строку.
Таким чином, між сторонами фактично була досягнута домовленість про добровільне поетапне погашення заборгованості до звернення позивача до суду.
Не свідчить про відсутність зобов`язання і посилання апелянта на ненадсилання їй щомісячних рахунків та квитанцій, оскільки розміри внесків визначені рішеннями загальних зборів, а укладення договору про реструктуризацію та здійснення часткових платежів свідчать про обізнаність відповідачки щодо існування відповідних грошових зобов`язань.
Колегія суддів також відхиляє доводи апеляційної скарги відносно того, що позивачем пропущено строк позовної давності, з огляду на наступне.
Відповідно до статті 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно з частиною першою статті 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку.
Відповідно до частини третьої статті 264 ЦК України після переривання перебіг позовної давності починається заново, а час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.
01 січня 2024 року ОСОБА_1 уклала з ОСББ «ПОЗНЯКИ-КОМФОРТ» договір про реструктуризацію заборгованості, відповідно до якого визнала існування заборгованості, що утворилася станом на цю дату, та погодила порядок її погашення.
Укладення такого договору свідчить про визнання відповідачкою боргу та відповідно до частини першої статті 264 ЦК України перервало перебіг позовної давності щодо визнаної заборгованості.
Після переривання перебіг позовної давності розпочався заново.
Позов подано 23 жовтня 2025 року, тобто до спливу трирічної позовної давності після визнання відповідачкою боргу.
Щодо внесків, строк сплати яких настав після 01 січня 2024 року, трирічна позовна давність на момент звернення ОСББ до суду також не сплинула.
Отже, підстав для застосування наслідків спливу позовної давності до заявлених позивачем вимог колегія суддів не вбачає.
Щодо інфляційних втрат та трьох процентів річних колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Інфляційні втрати та три проценти річних, передбачені частиною другою статті 625 ЦК України, не є неустойкою - штрафом або пенею.
Тому саме по собі посилання апелянта на законодавчі обмеження щодо нарахування неустойки у період карантину не є підставою для відмови у стягненні сум, передбачених частиною другою статті 625 ЦК України.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення зазначених сум.
При цьому вживання судом першої інстанції щодо інфляційних втрат та трьох процентів річних терміна «штрафні санкції» не відповідає правовій природі нарахувань, передбачених частиною другою статті 625 ЦК України, однак не вплинуло на правильність вирішення спору у цій частині.
Колегія суддів також відхиляє доводи апеляційної скарги про відсутність у позивача електронного кабінету
Відповідно до частини шостої статті 14 ЦПК України інші юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку.
Водночас ЦПК України встановлює спеціальні процесуальні наслідки недотримання особою, яка зобов`язана мати електронний кабінет, відповідної вимоги на стадії подання процесуального документа.
Саме по собі невиконання юридичною особою обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету не припиняє її матеріального права та не є підставою для відмови у заявленій нею вимозі по суті.
Відповідно до частини другої статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
Доводи апеляційної скарги не свідчать про те, що зазначена апелянтом обставина вплинула на правильність встановлення судом першої інстанції факту та розміру заборгованості.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що не отримувала копії позовної заяви та доданих до неї матеріалів, не була повідомлена про відкриття провадження у справі та у зв`язку із цим була позбавлена можливості подати відзив, докази і заяву про застосування позовної давності.
Із матеріалів справи вбачається, що судом першої інстанції здійснювалося направлення судової кореспонденції ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_3 .
Вказана адреса відповідає адресі, зазначеній самою ОСОБА_1 в апеляційній скарзі.
Матеріали справи містять поштові документи, які підтверджують здійснення судом першої інстанції відправлення судової кореспонденції відповідачці за зазначеною адресою.
Разом із тим із самого факту повернення поштового відправлення за відсутності встановленої причини його невручення неможливо дійти однозначного висновку ані про фактичне вручення відповідної кореспонденції відповідачці, ані про ненаправлення судом процесуальних документів за належною адресою.
Водночас усі матеріально-правові заперечення, наведені ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, у тому числі щодо належності нежитлового приміщення, підстав виникнення обов`язку зі сплати внесків, розміру заборгованості, врахування здійснених платежів, застосування позовної давності та статті 625 ЦК України, перевірені судом апеляційної інстанції та їм надано оцінку під час апеляційного перегляду.
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні доказів; жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили; суд оцінює як докази у сукупності, так і кожний доказ окремо та мотивує їх врахування або відхилення.
Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, колегія суддів враховує, що нежитлове приміщення № 3 було передано забудовником саме ОСОБА_1 , функціональне призначення цього приміщення погоджувалося саме їй, відповідачка уклала з ОСББ договір про реструктуризацію заборгованості, визнала існування відповідного боргу та частково виконувала взяті на себе зобов`язання.
Рішення загальних зборів ОСББ, якими встановлено відповідні внески, є чинними та не скасовані, а наданий позивачем розрахунок враховує здійснені відповідачкою платежі.
Наведені в апеляційній скарзі доводи не спростовують правильності висновків суду першої інстанції про наявність у відповідачки заборгованості та її розмір.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для скасування рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 грудня 2025 року.
Керуючись статтями 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Бабенка Сергія Сергійовича залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 09 грудня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та касаційному оскарженню не підлягає.
Головуючий: Судді: