ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 вересня 2026 року
м. Хмельницький
Справа № 686/16361/21
Провадження № 22-ц/820/1739/26
Хмельницький апеляційний суд у складі
колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Янчук Т.О. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Ярмолюка О.І.,
секретар Дубова М.В.,
за участю представника ТОВ «Реалті Офіс» - Бейлика М.Б., представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_5 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», Кредитної спілки «Сейфті Депозіт», ОСОБА_1 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11 вересня 2025 року (суддя Продан Б.Г.) за позовомОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , треті особи: Житлово-будівельний кооператив «Подільський край», Кредитна спілка «Сейфті Депозіт» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно та за зустрічним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_3 , Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр» про скасування рішення про державну реєстрацію права власності,
в с т а н о в и в:
У липні 2021 року ОСОБА_3 звернувся в суд з позовом в якому просив:
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності ОСОБА_5 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер 791511868101;
- скасувати рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 30018348 від 13 червня 2016 про державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» (далі - ТОВ «Реалті Офіс») на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв. м у АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту 791448368101;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 09 червня 2017 року, який був укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 ;
- скасувати рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер 35609375 від 09 червня 2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101;
- припинити право власності ТОВ «Реалті Офіс» на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв. м у АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 791448368101;
- припинити право власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, загальною площею 140,5 кв. м у АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 791511868101.
В обґрунтування позовних вимог вказував, що йому на праві приватної власності належить об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Право власності позивача виникло на підставі договору про дольове інвестування у житлове будівництво №1-ДИ-24 від 10.03.2005, укладеного між ним та ЗАТ «Октант».
30 червня 2010 року сторонами Договору було укладено доповнення №1 до Договору, відповідно до якого загальна площа об`єкту інвестування збільшилась з 187,26 кв.м. до 245,3 кв.м. Відповідно до п. 2.1.2. Договору він вибрав та закріпив за собою конкретний об`єкт, який є у наявності, згідно з п. 4.2. Договору.
ОСОБА_3 у повному об`ємі сплатив обумовлений Договором розмір інвестиції, після чого отримав необхідні документи для реєстрації права власності на об`єкт інвестування, що підтверджується довідкою ЗАТ «Октант», вих. №685, від 10.12.2010, виданою йому на підтвердження сплати в повному обсязі суми інвестиції в розмірі 2319368,65 грн. за Договором, угодою про заміну сторони Договору, укладеною між ОСОБА_3 , ТОВ «Октант-Центр» та ЖБК «Подільський край».
ЖБК «Подільський край», довідкою від 28.12.2011 вих. №56, виданою ОСОБА_3 , підтвердив, що він є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво та угодою про членство в ЖБК «Подільський край» від 15.02.2013, укладеною між ОСОБА_3 та ЖБК «Подільський край». Таким чином, він повністю сплатив грошові кошти в сумі 2319368,63 грн. за нежитлове приміщення, визначене Договором, є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво. При цьому, ЗАТ «Октант», ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», ЖБК «Подільський край», який закінчив будівництво багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , визнали за ним речове право на спірне приміщення.
26 червня 2018 року, за заявою позивача, було здійснено державну реєстрацію його права власності на нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , на першому поверсі.
27 червня 2018 року представник ОСОБА_3 виявив, що належне йому приміщення фактично зайняте іншими особами, про що був складений та підписаний акт про самовільне зайняття нежитлового приміщення. Відповідно до зазначеного акту нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , на першому поверсі зайнято ОСОБА_1 та ТОВ «Реалті Офіс».
Позивач зазначив, що нежитлове приміщення, яке належить йому на праві приватної власності, було незаконно, без відома та згоди власника, в грудні 2015 відчужене ЖБК «Подільський край» на користь ОСОБА_5 , а згодом розділено навпіл та відчужене ОСОБА_5 на користь ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 .
У грудні 2023 року ОСОБА_5 звернувся в суд із зустрічним позовом в якому просив скасувати рішення державного реєстратора КП «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н.К. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 41825317 від 27 червня 2018 року про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на приміщення № 26, площею 245,3 кв. м, реєстраційний номер нерухомого майна 1587070968101, у будинку АДРЕСА_1 .
Зустрічний позов ОСОБА_5 мотивував тим, що 29.09.2011 відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край», на яких було прийнято рішення про створення кооперативу, затверджено списки інвесторів житлового будинку по АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».
Він є членом ЖБК «Подільський край», що підтверджується угодою про членство в кооперативі та протоколом загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» від 18.06.2016.
03 квітня 2015 року між ОСОБА_5 та ЖБК «Подільський край» було укладено угоду №1/ГК-34 про членство в кооперативі, предметом якої, серед іншого, було комерційне приміщення, загальною площею 108,6 кв. м, розташоване на першому поверсі у будинку АДРЕСА_1 .
Крім того, 03.04.2015 між ОСОБА_5 та ЖБК «Подільський край» було укладено угоду №1/ГК-23 про членство в кооперативі, предметом якої, серед іншого, було комерційне приміщення загальною площею 139,5 кв.м., розташоване на першому поверсі у будинку АДРЕСА_1 .
П. 1.2. вказаного договору передбачено, що договір вважається заявою учасника про вступ до членів ЖБК. Після зарахування вступного та цільового внеску на рахунок ЖБК даний договір є підтвердженням набуття учасником членства в ЖБК, відповідно до п. 3.7. статуту ЖБК.
Згідно з платіжним дорученням №2 від 24.11.2015, він сплатив на користь ЖБК «Подільський край» 526500 грн. пайового внеску на виконання умов угоди про членство в кооперативі №1/ГК-34 від 03.04.2015.
24 листопада 2015 року ЖБК «Подільський край» ОСОБА_5 було видано довідку № 2 про повну сплату ним вступного, цільового і пайового внесків на будівництво комерційного приміщення, загальною площею 105,3 кв.м., на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 .
01 грудня 2015 року ОСОБА_5 отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 48791606, а саме, нежитлове комерційне приміщення, площею 105,3 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
09 червня 2016 року, протоколом №1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» вирішено внести до статутного капіталу товариства вищевказане нежитлове приміщення.
Окрім того, 01.12.2015 він отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 48796555, а саме, нежитлове комерційне приміщення, площею 130,3 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
09 червня 2017 року, між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, предметом якого було майно - комерційне нежитлове приміщення, загальною площею 130,3 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на вказане приміщення була проведена 09.06.2017. Технічний паспорт на цей об`єкт був виготовлений ОСОБА_1 26.06.2017, з урахуванням довідки інженера з інвентаризації нерухомого майна про збільшення площі об`єкта на 10,2 кв. м в результаті проведення повторних замірів.
Таким чином, на думку позивача за зустрічним позовом, доказами підтверджено ту обставину, що первинним власником двох приміщень, загальною площею 235,8 кв. м, був саме він. Станом на даний час власниками цих приміщень є ТОВ «Реалті Офіс» (105,3 кв. м) та ОСОБА_1 (140,5 кв. м). Загальна площа приміщень становить 245,8 кв.м.
В той же час, за твердженням ОСОБА_5 , ОСОБА_3 жодним документом не підтвердив обставин щодо фактичного виконання ним Договору №1-ДИ-24, свого членства у ЖБК «Подільський край», фактичного існування приміщення № НОМЕР_1 по проекту будинку АДРЕСА_1 і присвоєння йому відповідного номера.
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11.09.2025 позов ОСОБА_3 задоволено. Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції Чукань Т.М. від 01.12.2015, №12304000 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_5 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер 791511868101; скасовано рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А.А. про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 30018348 від 13.06.2016, про державну реєстрацію права власності ТОВ «Реалті Офіс», код ЄДРПОУ 40320646 на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв. м, в АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту 791448368101. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 09.06.2017, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Бережною Л.П., зареєстровано в реєстрі №887. Скасовано рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Бережної Л.П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер 35609375 від 09.06.2017, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101. Припинено право власності ТОВ «Реалті Офіс» на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 105.3 кв. м, в АДРЕСА_1 , реєстраційний №791448368101. Припинено право власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 140,5 кв. м, в АДРЕСА_1 , реєстраційний №791511868101.
Зустрічну позовну заяву ОСОБА_5 до ОСОБА_3 , ЖБК «Подільський край», треті особи без самостійних вимог ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр» про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на приміщення 26, площею 245.3 кв. м, реєстраційний №1587070968101, в будинку АДРЕСА_1 , залишено без задоволення. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Ухвалюючи рішення про задоволення первісного позову та про відмову у задоволенні зустрічного позову суд першої інстанції керувався тим, що правомірність і законність набуття та реєстрації права власності на нерухоме майно ОСОБА_3 встановлена рішеннями судів, які набрали законної сили та доказами у справі.
Натомість, нежитлові приміщення, які належать ОСОБА_1 та ТОВ «Реалті офіс», були отримані внаслідок реконструкції та незаконного поділу приміщення ОСОБА_3 , на підтвердження чого слугує, зокрема, висновок експертного дослідження №0119/19, складений 04.12.2019 судовим експертом Скоцом В.С.
На думку суду, реєстрація за відповідачами за первісним позовом права власності на належне позивачу за первісним позовом майно перешкоджає останньому у здійсненні правомочностей щодо цього майна.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просив рішення суду першої інстанції в частині задоволення первісного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги послався на те, що встановлені судом обставини справи ґрунтуються на копії документів, а не на їх оригіналах. Оскільки ОСОБА_3 заявив віндикаційний позов, тому такий спосіб захисту як скасування державної реєстрації, визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності не є належним способом захисту.
Висновок суду щодо набуття ОСОБА_3 права власності на нежитлове приміщення №26, площею 245,3 кв. м, по АДРЕСА_1 на підставі договору про дольове інвестування у житлове будівництво від 10.03.2005, укладеному із ЗАТ «Октант», зобов`язання забудовника за яким 28.09.2012 прийняв на себе ЖБК «Подільський край» на підставі угоди про заміну сторони договору, є необґрунтованим. Судом не враховано, що рішенням Господарського суду Хмельницької області від 05.11.2012, яке набрало законної сили 14.01.2013, встановлено, що ЗАТ «Октант» самовільно, без правовстановлюючих документів зайняло земельну ділянку, площею 0,2616 га, що по АДРЕСА_1 . Станом на 28.09.2012 ЖБК «Подільський край» не мав можливості виконувати свої договірні зобов`язання перед ОСОБА_3 , оскільки необхідних дозвільних документів на будівництво та прав на земельну ділянку як у ЗАТ «Октант» так і в ЖБК «Подільський край» не було.
Судом не встановлено обставин щодо сплати ОСОБА_3 членських внесків до ЖБК «Подільський край», відтак не встановлено правових підстав набуття права власності на приміщення в у зв`язку із членством в ЖБК. Суд не встановив обставин щодо фактичного існування нежитлового приміщення, площею 245,3 кв. м в складі будинку АДРЕСА_1 , запроектованого до будівництва кооперативом та збудованого в складі будинку.
При оцінці висновку експерта Скоца В.С. суд не врахував, що 11.02.2013 було зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт на об`єкті будівництва по АДРЕСА_1 , яка подана ЖБК «Подільський край». Реєстрація готовності об`єкта до експлуатації відбулася 02.10.2015 як нового будівництва, а не внаслідок реконструкції чи перепланування.
Ухваливши скасувати рішення приватного нотаріуса Бережної Л.П., суд, однак, не провів його дослідження, в матеріалах справи воно відсутнє, що унеможливило висновок про його незаконність.
Суд не врахував, що свідоцтво про право власності на нерухомість попереднього власника, ОСОБА_5 від 01.12.2015, є чинним, заінтересованими особами не оскаржене, відтак визнання недійсним договору купівлі-продажу від 09.06.2017 відновить попереднє становище, оскільки власником спірного приміщення знову стане ОСОБА_5 .
В апеляційній скарзі ТОВ «Реалті Офіс» просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_3 відмовити, зустрічний позов ОСОБА_5 задовольнити.
В обґрунтування скарги товариство зазначило, що єдиним належним способом захисту у справі є витребування нерухомого майна, що, в свою чергу, стане підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідних змін.
Фактично рішення державного реєстратора реєстраційної служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції Хмельницької області Чукань Т.М. від 01.12.2015, №12304000, яке скасував суд в оскаржуваному рішенні, не існує.
У позові ОСОБА_3 не оскаржується первинне набуття права власності ОСОБА_5 на приміщення, акт приймання-передачі приміщення до статутного фонду ТОВ «Реалті Офіс», відтак права позивача у визначений ним спосіб поновлено не буде.
Судом не враховано, що згідно з рішенням Господарського суду Хмельницької області від 05.11.2012 у справі №14/10/8/1298, у ТОВ «Октант-центр» не було достатніх правових підстав для фактичного використання спірної земельної ділянки, в тому числі для будівництва багатоповерхового житлового будинку, відтак ОСОБА_3 , як інвестор, не набув правових підстав на об`єкт нерухомого майна, який було споруджено як самочинне будівництво.
Технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» нежитлового приміщення не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_3 зареєстрував право власності, про що надано висновок судового експерта Власюка В.В. №710/019 у 2019 році.
У справі №686/3151/23 судом апеляційної інстанції зроблено висновок про законність набуття ОСОБА_5 права власності на спірні приміщення. При цьому суд зауважив, що в справі відсутні докази на підтвердження співпадіння або накладення в натурі приміщень ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_1 та ОСОБА_3 за їх конфігурацією, площею та технічним характеристикам.
ОСОБА_3 проінвестовано не всю суму, передбачену договором від 10.03.2005, яка складала 2384019,70 грн., в той час як згідно з довідкою ЗАТ «Октант» було проінвестовано 2319368,63 грн.
Висновок судового експерта ОСОБА_6 , яким суд, зокрема, обґрунтував підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_3 , є суперечливим, оскільки провести реконструкцію приміщення ОСОБА_3 , право власності на яке було зареєстровано за ним пізніше, ніж було зареєстровано право власності на приміщення за ОСОБА_1 та ТОВ «Реалті Офіс», є неможливим.
В апеляційній скарзі ОСОБА_5 просив визнати заявлений відвід головуючому судді у даній справі обґрунтованим, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_3 відмовити, зустрічний позов ОСОБА_5 задовольнити.
В обґрунтування апеляційної скарги вказав, що первинним власником двох приміщень, які на день подання позову належали ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 , був ОСОБА_5 , як член ЖБК «Подільський край», який сплатив необхідні внески до кооперативу.
Натомість ОСОБА_3 не підтвердив виконання ним договору від 10.03.2005, що, зокрема, підтверджено висновком судової економічної експертизи у цивільній справі №760/16361/21.
Печатка ЗАТ «Октант» була вилучена працівниками органу досудового розслідування 15.07.2009 та повернута представнику товариства лише 01.02.2011, що вказує на недостовірність документів, які, за твердженням ОСОБА_3 , було йому видано ЗАТ «Октант». Це, зокрема, довідка ЗАТ «Октант» від 10.12.2010 про 100% сплату вартості проінвестованої площі.
Твердження ОСОБА_3 про те, що належне йому приміщення і приміщення ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 є одним і тим самим приміщенням, спростовується висновком судового експерта Власюка В.В. №710/019.
Головуючий суддя Продан Б.Г. підлягав відводу, оскільки представником ОСОБА_3 у суді першої інстанції була адвокат Слободян Ю.В., яка є дочкою голови суду ОСОБА_7 , який перебуває у дружніх стосунках з ОСОБА_8 . Крім того, суддя Продан Б.Г. є власником трьох об`єктів нерухомого майна в будинку, побудованому ЖБК «Подільський край», а також умисно не допускав до участі при розгляді справи представника ОСОБА_5 , що обмежило останнього у доступі до суду.
В апеляційній скарзі КС «Сейфті депозіт», яка не брала участі у справі, просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 .
В обґрунтування скарги зазначила, що оскаржуваним судовим рішенням вирішено питання також і про права КС «Сейфті депозіт», оскільки спірне нежитлове приміщення ТОВ «Реалті Офіс», загальною площею 105,3 кв. м, розташоване по АДРЕСА_1 , було передано товариством в іпотеку КС «Сейфті депозіт» за договором іпотеки №1709 від 17.06.2021.
Крім того, зі змісту матеріалів справи вбачається, що первинним власником двох спірних приміщень, загальною площею 235,8 кв.м., є саме ОСОБА_5 .
Постановою Хмельницького апеляційного суду від 13 січня 2026 року апеляційні скарги Кредитної спілки «Сейфті депозіт» (далі - КС «Сейфті депозіт») та ОСОБА_1 задоволено.
Апеляційні скарги ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_5 задоволено частково.
Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11 вересня 2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , третя особа, Житлово-будівельний кооператив «Подільський край» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно та зустрічного позову ОСОБА_5 до ОСОБА_3 , Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», треті особи, ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр» про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь з Кредитної спілки «Сейфті депозит» 6537,60 грн. судових витрат по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ТОВ «Реалті Офіс» 6537,60 грн. судових витрат по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь з ОСОБА_5 6537,60 грн. судових витрат по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції апеляційний суд виходив із того, що спірне майно перебуває в іпотеці, іпотекодержателем є КС «Сейфті депозіт», яка не залучена до участі у справі, а тому суд апеляційної інстанції вважав, що оскарженим рішенням порушуються права та інтереси КС «Сейфті депозіт», а тому рішення суду першої інстанції необхідно скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні первісних позовних вимог та позовних вимог за зустрічним позовом.
Додатковою постановою Хмельницького апеляційного суду від 18 лютого 2026 року заяву ТОВ «Реалті Офіс» про ухвалення додаткового рішення про відшкодування судових витрат задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ТОВ «Реалті Офіс» судові витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в розмірі 15 000 грн.
Постановою Верховного Суду від 06 травня 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково. Постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 січня 2026 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_3 до ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , третя особа - Житлово-будівельний кооператив «Подільський край» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно та додаткову постанову Хмельницького апеляційного суду від 18 лютого 2026 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Касаційний суд виходив з того, що суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову за мотивів незалучення в якості відповідача іпотекодержателя спірного майна, проте іпотекодержатель не може бути відповідачем у спорі за виниклих правовідносин, він міг бути залучений третьою особою в такому спорі, проте не залучення судом до участі в справі третьої особи не є самостійною підставою для відмови в позові, на відміну від ситуації, коли не залучається в якості відповідача особа, яка повинна відповідати за пред`явленим позовом.
Межею касаційного перегляду була постанова Хмельницького апеляційного суду від 13.01.2026 року в частині вирішення апеляційним судом позовних вимог позивача за первісним позовом ОСОБА_3 .
Згідно з частиною 5 статті 411 ЦПК України висновки суду касаційної інстанції, в зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковим для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.
Протокольною ухвалою апеляційного суду від 15 вересня 2026 року КС «Сейфті Депозіт» залучена до участі у справі як третя особа.
Оскільки Верховним судом у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду постанову Хмельницького апеляційного суду від 13.01.2026 року скасовано в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_3 , тому саме в цій частині переглядається рішення суду першої інстанції при новому апеляційному перегляді.
В судовому засідання представник апелянта ТОВ «Реалті Офіс» адвокат Бейлик М.Б., підтримав доводи апеляційних скарг просив їх задовольнити.
Представник ОСОБА_1 адвокат Севастьянова В.І. в судовому засіданні підтримала доводи апеляційної скарги, не заперечували проти задоволення апеляційних скарг інших учасників по справі.
Представник позивача за первісним позовом ОСОБА_3 адвокат Чукітова В.В. в судовому засіданні заперечували проти доводів апеляційних скарг, просила їх відхилити.
Інші учасники по справі в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, що підтверджується довідкою про доставку судових повісток до електронних кабінетів.
Відповідно до вимог п.3,4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставою для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Апеляційний суд вважає, що висновки суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог позивача за первісним позовом ОСОБА_3 не відповідають обставинам справи не ґрунтуються на нормах матеріального права.
Судом встановлено, що згідно з договором про дольове інвестування у житлове будівництво від 10.03.2005 №1-ДИ-24, укладеним між ЗАТ «Октант» та ОСОБА_3 , ЗАТ «Октант» взяло на себе зобов`язання збудувати і передати ОСОБА_3 у власність об`єкт інвестування площею 187,26 кв.м. на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_3 зобов`язався забезпечити відповідне інвестування та прийняти майно у свою власність. Вартість одного квадратного метру визначено у 10595 грн. (пункти 1.1, 1.5 Договору).
За умовами пункту 1.2 вказаного Договору, ОСОБА_3 здійснює фінансування капітальних вкладень в об`єкт, що буде збудований підприємством в майбутньому по обумовленій вартості і може отримати відповідний об`єкт лише за умови інвестування у 100% вартості цього об`єкта.
Відповідно до підпункту 3.1.4 Договору клієнт зобов`язаний не пізніше 10 днів після вводу будинку в експлуатацію здати в підприємство довідки про інвестування 100% загальної приведеної площі конкретного об`єкта для оформлення права власності на проінвестований об`єкт. У встановлені терміни прийняти у власність вказаний об`єкт.
Зі змісту розділу 4 вказаного Договору вбачається, що клієнт інвестує вартість загальної приведеної площі у визначений строк шляхом передачі коштів в банк на рахунок підприємства. Клієнт зобов`язаний здійснювати інвестиції за таким графіком: перший внесок у розмірі 30% загальної проведеної площі вноситься в день підписання договору, наступні сім внесків у розмірі 10% загальної проведеної площі вносяться щоквартально, з 1 до 10 числа найближчого поточного кварталу.
За умовами доповнення №1 від 30.06.2010 до Договору від 10.03.2005, №1-ДИ-24, загальна площа торгового приміщення збільшилася до 245,3 кв. м. Непроінвестована площа склала 58,04 кв. м. Вартість одного квадратного метру непроінвестованої площі склала 6891,80 грн. Загальна сума 400000 грн. Оплату клієнт здійснює до 09.07.2010.
Згідно з квитанціями про оплату інвестування будівлі за договором від 10.03.2005, №1-ДИ-24, ОСОБА_3 сплачено 02.07.2010 - 100000 грн., 05.07.2010 - 200000 грн., 06.07. - 100000 грн., разом - 400000 грн. Оплату інвестування будівлі за договором від 10.03.2005, №1-ДИ-24, у загальній сумі 1919368,65 грн. здійснили інші платники-фізичні особи.
У довідці ЗАТ «Октант» від 10.12.2010, №685, виданій ОСОБА_3 зазначено, що відповідно до договору про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладеного між ОСОБА_3 та ЗАТ «Октант», а саме Договору від 10.03.2005, №1-ДИ-24 та доповнення №1 від 30.06.2010, ОСОБА_3 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв. м. Станом на 10.12.2010 загальна проінвестована сума становила 2319368,65 грн., що дорівнює 100% загальної вартості згідно з договором та доповненням.
29 вересня 2011 року відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край», на яких прийнято рішення про створення кооперативу, затверджено списки інвесторів житлового будинку на АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».
Відповідно до пункту 3.1. розділу 3 статуту ЖБК «Подільський край», затвердженого загальними зборами кооперативу 29 вересня 2011, №1 (державна реєстрація юридичної особи проведена 03.10.2011), участь у діяльності кооперативу здійснюється на засадах членства.
Пунктом 3.7 розділу 3 «Членство в кооперативі» статуту ЖБК «Подільський край» визначено, що набуття членства в кооперативі відбувається за умов укладення угоди про членство в кооперативі та сплати вступного внеску, членського внеску, а за умов реалізації цільових програм, також цільового внеску.
03 жовтня 2011 року в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців зроблений запис №1673102000008102 про реєстрацію ЖБК «Подільський край».
Відповідно до акта приймання-передачі незавершеного об`єкта будівництва - житлового багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , ЗАТ «Октант» 01.10.2011 передало, а ЖБК «Подільський край» прийняв у власність незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , а саме, будинок з фундаментом, площею 13705 кв. м, що відповідає проектній документації. Матеріали стін - цегла. Кількість поверхів - 9-10-14. Об`єм будівлі - 43560 кв. м; кількість сходових кліток - 4. Вказане незавершене будівництво передано в рахунок виконання договорів про дольове інвестування у будівництво квартир, торгових приміщень, паркінгу, розташованих в житловому будинку на АДРЕСА_1 , які були укладені між ЗАТ «Октант», як забудовником, та інвесторами, які об`єдналися та створили ЖБК «Подільський край».
Згідно з довідкою ЖБК «Подільський край» №56 від 28.12.2011, виданою ОСОБА_3 , він є засновником - членом ЖБК «Подільський край» на підставі договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладених між ним та ЗАТ «Октант», а саме, Договору від 10.03.2005 №1-ДИ-24 та доповнення №1 від 30.06.2010 року, згідно з якими ОСОБА_3 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв. м.
Рішенням шістнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 11.04.2012, №32, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано в оренду ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1905 кв. м, розташованому на АДРЕСА_1 , строком на 10 років.
16 червня 2012 року між Хмельницькою міською радою та ЖБК «Подільський край» на підставі вказаного рішення укладено договір оренди землі, відповідно до якого Хмельницька міська рада передала у строкове платне користування ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1905 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 .
11 лютого 2013 року Інспекція ДАБК у Хмельницькій області зареєструвала декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва будинку, подану ЖБК «Подільський край», а 02.10.2015 - декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.
Згідно з актом приймання передачі від 30.09.2013, забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_3 прийняв нежитлове приміщення №26, загальною площею 245,3 кв. м, у будинку на АДРЕСА_1 .
Технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 , загальною площею 245,3 кв. м ОСОБА_3 виготовлено 11.11.2014.
ОСОБА_5 набув право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі угоди №1/гк-34 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03.04.2015, (загальна площа 108,6 кв.м.), угоди №1/ГК-23 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03.04.2015 (загальна площа 139,5 кв.м.), довідок ЖБК «Подільський край» від 24.11.2015, №№2, 3 про повну сплату пайового внеску.
ОСОБА_3 включений до переліку фізичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування будівництва будинку на АДРЕСА_1 , затвердженого 01.12.2015 ТОВ «Октант», №23.
Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791448368101 вбачається, що ТОВ «Реалті Офіс» з 10.06.2016 є власником нежитлового приміщення площею 105,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор - приватний нотаріус Оксанюк А.А.
ТОВ «Реалті Офіс» стало власником цього приміщення у зв`язку із внесенням засновником цього товариства ОСОБА_5 майна до статутного капіталу товариства, а саме, нежитлового приміщення, площею 105,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , що зафіксовано у змісті протоколу №1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» від 09.06.2016.
У пункті 8 протоколу загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» від 18.06.2016 зазначено про затвердження рішення голови правління кооперативу про прийняття осіб в члени кооперативу, які уклали договори з кооперативом, сплатили вступний внесок та сплатили пай повністю або частково, зокрема, ОСОБА_5 .
В інформаційній довідці ТОВ «Октант-Центр» від 20.10.2016, №20/10-01, зазначено, що у ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», відсутні відомості та документальне підтвердження щодо внесення в касу або на рахунки ЗАТ «Октант» (ТОВ «Октант-Центр») грошових коштів ОСОБА_3 .
Згідно з договором купівлі продажу від 09.06.2017, ОСОБА_5 продав ОСОБА_1 нежитлове приміщення, площею 130,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .
Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101, ОСОБА_1 з 09.06.2017 є власником нежитлового приміщення, площею 130,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101, ОСОБА_3 з 26.06.2018 є власником нежитлового приміщення №26, площею 245,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор ОСОБА_9 , КП «Подільський реєстраційний центр» Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області.
Підстава виникнення права власності: договір про дольове інвестування у житлове будівництво 1-ДИ-24 від 10.03.2005, видавник ЗАТ «Октант», ОСОБА_3 , довідка від 10.12.2010, №685, видана ЗАТ «Октант».
ОСОБА_3 подав реєстратору заяву про державну реєстрацію прав від 26.06.2018, декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами у будинку на АДРЕСА_1 , де замовником будівництва зазначено ЖБК «Подільський край».
Технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» приміщення не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_3 зареєстрував право власності, про що надано висновок судового експерта Власюка В.В., №710/019 від 02.10.2019.
Згідно з висновком експертного дослідження №0119/19 від 04.12.2019, складеним експертом ОСОБА_6 щодо нежитлового приміщення №26, яке знаходиться на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 та перебуває у власності ОСОБА_3 , загальною площею 245,3 кв.м., проведено реконструкцію, внаслідок якої утворено два окремих нежитлових приміщення площею 130,4 кв.м. та 101,8 кв.м.
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27.01.2021, у справі №686/18417/18, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Ухвалою Хмельницького апеляційного суду від 27.04.2021 закрито провадження у цій справі, рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27.01.2021 визнано нечинним у зв`язку із відмовою позивача від позову.
Згідно з висновком від 26.11.2021, №2-21, складеним судовим експертом Савицькою Т.В., не підтверджено документально сплату коштів саме ОСОБА_3 за договором про дольове інвестування у житлове будівництво від 10.03.2005, №1-ДИ-24 та доповнення №1 до цього договору від 30.06.2010 року, укладеного між ЗАТ «Октант», правонаступником якого є ТОВ «Октант-центр», та ОСОБА_3 , за період з 10.03.2005 до 06.07.2010, на суму 2384019,70 грн.
Постановою Хмельницького апеляційного суду від 13.06.2023 у справі №686/3151/22, в задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» до ОСОБА_3 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_5 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, відмовлено. В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_5 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 13.03.2024 касаційні скарги ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 залишено без задоволення, постанову Хмельницького апеляційного суду від 13.06.2023 залишено без змін.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, правильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють, та дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» та позову ОСОБА_1 , оскільки відповідач ОСОБА_3 оплатив об`єкт інвестування за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв. м. Згідно з актом приймання-передачі від 30.09.2013, забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_3 прийняв нежитлове приміщення №26, загальною площею 245,3 кв.м. у будинку по АДРЕСА_1 . Довідкою ЖБК «Подільський край» від 28.12.2011, №56 підтверджується, що ОСОБА_3 є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на
АДРЕСА_4 , право власності на яке зареєстроване за ТОВ «Реалті Офіс», згідно з договором іпотеки від 17 червня 2021 року було передане в іпотеку КС «Сейфті депозіт» для забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_5 за договором кредитної лінії від 22 січня 2019 року № 8/1. На даний час іпотека є чинною.
Згідно з частиною першою статті 182 ЦК України (тут і далі нормативні акти у редакції, чинній для спірних правовідносин) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55), від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31) та від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 116)).
Згідно з частинами першою-другою статті 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Інвестиційна діяльність провадиться на основі інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.
Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.
Частиною першою статті 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що відносини, які виникають при здійсненні інвестиційної діяльності на Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України.
Згідно з частиною першою статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).
Частиною п`ятою статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, враховуючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
Тобто право власності інвестора на об`єкт його інвестування є чітко встановленим чинним законодавством України та не потребує додаткового його визнання судом.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої, другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що «зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою».
Новостворене нерухоме майно стає об`єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, який суб`єкт цивільних правовідносин здійснив такі дії та на якого суб`єкта або сторону договору зареєстровано новостворене майно (постанова Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 608/614/15-ц).
Пунктами 41, 77, 80 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), передбачено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку.
У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом з метою забезпечення державної реєстрації права власності кожного окремого власника нерухомого майна можуть бути подані для долучення до Державного реєстру прав: документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна); затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу; документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).
Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося у результаті діяльності кооперативу подаються: довідка кооперативу про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).
У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені відповідним кооперативом копії: документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна); документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).
Згідно з вимогами статей 12, 81 ЦПК України обов`язок доведення тих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим ЦПК України, покладається на кожну із сторін.
Статтею 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Відповідно до частини другої статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Згідно з частиною 5 статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрали законної сили не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
Постановою Верховного Суду від 13 березня 2024 року(касаційне провадження № 61-9852св23, справа №686/3151/22) касаційні скарги ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_1 залишено без задоволення, а постанову Хмельницького апеляційного суду від 13 червня 2023 року залишено без змін.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, правильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють, та дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» та позову ОСОБА_1 , оскільки відповідач ОСОБА_3 оплатив об`єкт інвестування за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв. м, згідно з актом приймання-передачі від 30 вересня 2013 року забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_3 прийняв нежитлове приміщення АДРЕСА_5 ; довідкою ЖБК «Подільський край» від 28 грудня 2011 року № 56 підтверджується, що ОСОБА_3 є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 245,30 кв. м.
Зазначені обставини мають преюдиційне значення для справи що переглядається апеляційним судом.
ОСОБА_3 звертаючись до суду з позовом до відповідачів, зазначав, що нежитлове приміщення, яке належить йому на праві власності, було незаконно, без відома та його згоди, в грудні 2015 року відчужене ЖБК «Подільський край» на користь ОСОБА_5 , а згодом розподілено навпіл та відчужено ОСОБА_5 на користь ТОВ «Реаліті Офіс» та ОСОБА_1 .
Проте, зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791448368101 вбачається, що ТОВ «Реалті Офіс» з 10.06.2016 є власником нежитлового приміщення площею 105,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор - приватний нотаріус Оксанюк А.А. ТОВ «Реалті Офіс» стало власником цього приміщення у зв`язку із внесенням засновником цього товариства ОСОБА_5 майна до статутного капіталу товариства, а саме, нежитлового приміщення, площею 105,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , що зафіксовано у змісті протоколу №1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» від 09.06.2016.
Згідно з договором купівлі продажу від 09.06.2017, ОСОБА_5 , як власник нежитлового приміщення площею 130,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 01.12.2015 року продав ОСОБА_1 нежитлове приміщення, площею 130,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 791511868101, ОСОБА_1 з 09.06.2017 є власником нежитлового приміщення, площею 130,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Крім того, справа не місить доказів щодо співпадіння чи то накладення в натурі приміщення №26 позивача ОСОБА_3 та відповідачів за їх конфігурацією, площею, а також технічними характеристиками.
На підтвердження зазначених обставин ОСОБА_3 було надано висновок експертного дослідження №01119/19 від 04.12.2019 року, складеного експертом ОСОБА_6 .
Проте зазначений висновок експертного дослідження не є належним, допустимим та достатнім доказом щодо співпадіння чи то накладення в натурі приміщення №26, яке належить на праві власності ОСОБА_3 та відповідачів за їх конфігурацією, площею, а також технічними характеристиками.
За висновком експертного дослідження №0119/19 від 04.12.2019, складеним експертом ОСОБА_6 щодо нежитлового приміщення №26, яке знаходиться на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 та перебуває у власності ОСОБА_3 , загальною площею 245,3 кв. м, проведено реконструкцію, внаслідок якої утворено два окремих нежитлових приміщення площею 130,4 кв.м. та 101,8 кв.м.
Однак згідно п.3.21 розд.3 ДБН А2.2.-362014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо, забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.
Станом на 01.10.2015 року зареєстрована декларація про готовність об`єкта нового будівництва - будинку по АДРЕСА_1 до експлуатації, якою засвідчено відповідність закінченого будівництвом будинку по АДРЕСА_1 проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації. ОСОБА_5 отримав свідоцтво про право власності на приміщення площею 130,3 кв. м та 105,3 кв. м в складі означеного будинку, що є свідченням новоствореного приміщення в процесі будівництва, а не внаслідок реконструкції чи перепланування.
Крім того за висновком судового експерта №710/019 від 02.10.2019 року фактичні технічні характеристики приміщень. які знаходяться в користуванні (власності) ТОВ «Реалті Офіс» за адресою АДРЕСА_1 , не відповідають технічним характеристикам приміщення №26. яке знаходиться у власності ОСОБА_3 за адресою АДРЕСА_1 , що зазначені в правовстановлюючих документах та матеріалами технічної інвентаризації.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина 6 статті 81 ЦПК України).
З огляду на зазначене, позовні вимоги ОСОБА_3 щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно та припинення права власності відповідачів ТОВ «Реалті Офіс» ОСОБА_1 на зареєстроване за ними приміщення з іншою площею, конфігурацією та місцем розташування, ніж зареєстроване за позивачем нежитлове приміщення, не можуть бути задоволені, оскільки таке задоволення позову призведе до необґрунтованого позбавлення власника майна, набутого на законних підставах.
З урахуванням встановлених вище обставин справи, оскільки судом першої інстанції допущено неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволені позову.
Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд
у х в а л и в:
Апеляційні скарги ОСОБА_5 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» задовольнити частково.
Апеляційні скарги Кредитної спілки «Сейфті Депозіт», ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11 вересня 2025 року в частині задоволення позову ОСОБА_3 скасувати та ухвалити нове рішення.
В позові ОСОБА_3 відмовити.
Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 23 вересня 2026 року.
Судді: Т. О. Янчук
Л. М. Грох
О.І. Ярмолюк