25.09.26
22-ц/812/9/26
Провадження № 22-ц/812/8/26
Провадження № 22-ц/812/9/26
ПОСТАНОВА
Іменем України
25 вересня 2026 року м. Миколаїв
справа № 484/1654/21
Миколаївський апеляційний суд у складі:
головуючого Коломієць В.В.
суддів Муругова В.В., Тищук Н.О.,
із секретарем судового засідання Лівшенком О.С.,
переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Дульдієр» про визнання недійсним договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку, скасування рішення про державну реєстрацію, за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , поданими представником - адвокатом Філевським Ростиславом Миколайовичем, на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене 27 жовтня 2023 року під головуванням судді Закревського В.І., повне судове рішення складено 15 листопада 2023 року, та додаткове рішення цього ж суду, ухвалене 27 грудня 2023 року під головуванням судді Закревського В.І., повне судове рішення складено цього ж дня,
У С Т А Н О В И В:
У травні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Фермерського господарства «Дульдієр» (далі - ФГ «Дульдієр») про визнання недійсним договору оренди землі.
Позивач зазначала, що її мати ОСОБА_2 27 листопада 2009 року уклала з ФГ «Дульдієр» договір оренди земельної ділянки, площею 5,74 га, кадастровий номер [номер приховано]:03:000:0878, строком на 10 років. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. Позивач прийняла спадщину, до складу якої ввійшла вищезазначена земельна ділянка, та оформила свої спадкові права. Маючи намір передати успадковану земельну ділянку в користування іншому орендарю, в травні 2020 року під час зустрічі з керівником ФГ «Дульдієр» вона дізналася про існування договору оренди її земельної ділянки від 30 жовтня 2018 року, зареєстрованого державним реєстратором Первомайської районної державної адміністрації Миколаївської області Сікорським М.М., рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45635281 від 21.02.2019 року 12:31:10.
Як вказала позивачка, вказаний договір вона ніколи не підписувала та про його існування дізналася 22 травня 2020 року, договір оренди від 2009 року закінчив свою дію у 2019 році та відповідач ніяким чином не повідомляв її про свій намір продовжити строк дії договору оренди. Крім того умови договору викладені некоректно, а саме: вказані невірні реквізити орендодавця (зазначені не її паспортні дані та ідентифікаційний код), договір не містить відомостей про його державну реєстрацію, нормативна грошова оцінка земельної ділянки вказана станом на 2009 рік. Також відповідачем не було надано будь-яких додатків до договору оренди, які вказані в ньому як невід`ємні його частини, акт приймання-передачі земельної ділянки вона не підписувала.
Такі обставини, на думку ОСОБА_1 , вказують на те що сторони не узгодили істотні умови договору, зокрема щодо орендної плати та строку дії договору, та свідчать про недійсність договору оренди землі і наявність підстав для застосування наслідків недійсності правочину.
Посилаючись на викладене, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 07 червня 2021 року, позивачка просила визнати недійсним договір оренди землі від 30.10.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Дульдієр», кадастровий номер земельної ділянки: [номер приховано]:03:000:0878, загальною площею 5,7429 га, зобов`язати ФГ «Дульдієр» повернути їй вищевказану земельну ділянку та скасувати рішення державного реєстратора Первомайської районної державної адміністрації адміністрації Миколаївської області Сікорського М.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45635281 від 21.02.2019 року 12:31:10, яким було зареєстровано право оренди земельної ділянки.
У відзиві на позовну заяву ФГ «Дульдієр» просив відмовити у задоволенні позову, оскільки позивачка сама укладала договір оренди землі від 30.10.2018 року, підписувала його та погодилась на його умови, що підтверджується висновком експерта Миколаївського відділення ОНДІСЕ №291 від 21.09.2020 року за результатами судової почеркознавчої експертизи проведеної у справі №484/1943/23 за позовною заявою ОСОБА_1 до ФГ «Дульдієр» про визнання договору оренди землі від 30.10.2018 року недійсним. Позов залишено без розгляду за заявою позивачки.
У відповіді на відзив представник ОСОБА_1 - адвокат Ксенжик К.В. - просила задовольнити позовні вимоги та не брати до уваги відзив відповідача за його необґрунтованістю. Також посилалась на те, що висновком експертного дослідження Миколаївського відділення ОНДІСЕ № 21-301 від 31.05.2021 року, проведеного на її замовлення, було встановлено, що підписи від імені ОСОБА_1 на спірному договорі оренди був виконаний не самою ОСОБА_1 , а іншою особою. Також звертала увагу на те, що з висновку експерта Миколаївського відділення ОНДІСЕ №291 від 21.09.2020 року, проведеного у справі №484/1943/23, на який посилається відповідач, експертом зазначено, що конверт із матеріалами на дослідження надійшов до нього відкритим, що ставить під сумнів висновки експертизи.
Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 жовтня 2023 року та додатковим рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 грудня 2023 року у задоволенні позову відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави витрати зі сплати судового збору у розмірі 908 грн.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що позивачкою не доведено обставин, на які вона посилалась в обґрунтування позовних вимог, а той факт, що в примірнику договору оренди землі від 30.10.2018 року в розділі "Реквізити сторін" в графі "Орендодавець" вказані паспортні дані та РНОКПП її матері - ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , може бути викликаний тим, що позивачка могла не надати ФГ "Дульдієр" на момент складення письмової форми договору своїх документів.
В апеляційних скаргах представник ОСОБА_1 - адвокат Філевський Р.М., посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, просив скасувати рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 жовтня 2023 року та додаткове рішення цього ж суду від 27 грудня 2023 року та задовольнити позовні вимоги.
Зазначав, що як видно з дати укладення спірний договір оренди начебто укладено 30 жовтня 2018 року, тобто під час дії договору оренди від 27 листопада 2009 року, що неможливо, адже якби у позивачки чи відповідача був намір внести зміни до договору, це мало бути оформлено додатковою угодою, а якщо сторони мали намір на меті укласти новий договір, вони б повинні були розірвати договір від 27 листопада 2009 року, чого не відбулося. Разом з цим в матеріалах справи міститься Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 157097590 від 21 лютого 2019 року, в якому державний реєстратор Сікорський М.М. 18 лютого 2019 року о 10:41:20 спочатку зареєстрував право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0878 на підставі договору від 27.11.2009 року між ОСОБА_2 та ФГ «Дульдієр», а 18.02.2019 о 10:53:54 зареєстрував припинення зазначеного права на підставі начебто угоди про розірвання договору оренди землі від 30.10.2018 року між ФГ «Дульдієр» та ОСОБА_1 . Однак ні оригіналу, ні копії цієї угоди ані позивач, ані суд не бачили, а відповідач замовчує факт існування такої угоди та не надав її до матеріалів справи, а суд не дослідив зазначені обставини, в той час коли позивач жодних угод про розірвання договору оренди землі від 27.11.2009 року не укладала. Відповідач не повертав позивачеві земельну ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0878 за договором від 27.11.2009, а відтак позивач не могла передати цю земельну ділянку за актом приймання передання від 30.10.2018 за Договором від 30.10.2018. Також апелянт вказував, що зазначення судом першої інстанції в оспорюваному рішенні що в примірнику договору оренди землі від 30.10.2018 року вказані паспортні дані та РНОКПП матері позивачки ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , у зв`язку із тим, що позивачка могла не надати ФГ «Дульдієр» на момент складення письмової форми договору своїх документів - є припущенням суду, що суперечить ч. 6 ст. 81 ЦПК України. На думку апелянта, оцінюючи подібним чином ці обставини, суд першої інстанції очевидно виявляє упередженість щодо позивачки замість з`ясування фактичних обставин справи. Проте незважаючи на заявлене представником позивачки клопотання про витребування у відповідача оригіналу спірного договору та витребування документів, в т.ч. договору, у державного реєстратора, останнє так і не було розглянуто судом. Суд першої інстанції за клопотанням відповідача призначав повторну судову почеркознавчу експертизу, проведення якої доручав Київському НДЕКЦ МВС України та яка не була проведена у зв`язку із невиконанням клопотання експертів про надання вільних, умовно- вільних та експериментальних зразків підпису ОСОБА_1 . Однак при ознайомленні представника позивачки з матеріалами справи ним було з`ясовано, що суд першої інстанції жодного разу не витребував у позивача ОСОБА_1 вільних, умовно-вільних зразків підпису, як і не повідомляв про необхідність надання експериментальних зразків підпису, які мав відбирати сам суд. Тож за наявності двох висновків почеркознавчої експертизи, що суперечать один одному, суд першої інстанції по суті взяв за основу висновок не на користь позивача, не обґрунтувавши жодним чином в рішенні, чому перевага надана саме цьому доказу і відхилено інший. Тож спір залишився не вирішеним по суті, а відтак позивач не отримала ефективного захисту свого порушеного права.
У відзиві на апеляційну скаргу на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 жовтня 2023 року представник ФГ «Дульдієр» - адвокат Доров А.О. зазначив, що суд першої інстанції надав вірну правову оцінку правовідносинам між сторонами та ухвалив законне та обґрунтоване рішення, а тому підстав для його зміни чи скасування не вбачається.
В судовому засіданні у суді апеляційної інстанції представник позивачки - адвокат Філевський Р.М. - підтримав доводи і вимоги апеляційних скарг. ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилась, раніше в судових засіданнях апеляційного суду також пояснювала, що підтримує свою апеляційну скаргу та наполягає, що договір оренди від 30.10.2018 року не підписувала.
Представник відповідача - адвоката Доров А.О. - вважав апеляційні скарги безпідставними, а оскаржуване рішення - законним і обґрунтованим.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що позивачка ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,7429 га, кадастровий номер [номер приховано]:03:000:0878, яка розташована на території Лисогірської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, яку вона успадкувала після смерті ІНФОРМАЦІЯ_2 матері - ОСОБА_2 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом, посвідченим 09.12.2016 року нотаріусом Другої Первомайської державної нотаріальної контори за реєстр. №1-1935 та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна № 232509639 від 13.11.2020 року, витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-481[телефон приховано] від 16.11.2020 (т. 1 а.с. 22, 23, 30-37).
Вказана земельна ділянка за життя матері позивачки - ОСОБА_2 - була останньою передана в оренду ФГ «Дульдієр» на підставі укладеного ними договору оренди від 27.11.2009 року зі строком дії договору - 10 років (т. 1 а.с. 17-21).
За договором оренди землі від 30 жовтня 2018 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Дульдієр», факт укладання якого позивачка заперечує, земельна ділянку з кадастровим номером [номер приховано]:03:000:0878 площею 5,7429 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться в межах території Лисогірської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, була передана позивачкою відповідачу зі строком оренди - 20 років, до 30 жовтня 2038 року, та можливістю його подовженння на той же строк та на тих же умовах, якщо за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору жодна зі сторін письмово не повідомила іншу сторону про намір припинення дії цього договору (т. 2 а.с. 233-236).
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди спірної земельної ділянки було зареєстровано за ФГ «Дульдієр» 18.02.2019 (номер запису про інше речове право 30394316).
З пояснень сторін у суді апеляційної інстанції слідує, що земельна ділянка позивачки до теперішнього часу перебуває у користуванні ФГ «Дульдієр». Як пояснив представник відповідача, позивачка ухиляється від отримання орендної плати.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачкою не доведено обставин, на які вона посилалась в обґрунтування позовних вимог.
Проте колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду з огляду на нижчевикладене.
Так, відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
На підтвердження своїх доводів щодо неукладеності спірного договору оренди позивачка посилалась на те, що висновком судової почеркознавчої експертизи, проведеної експертом Миколаївського відділення ОНДІСЕ № 21-301 від 31.05.2021 року на замовлення її представника, було встановлено, що підпис від імені ОСОБА_1 на вказаному договорі оренди був виконаний не самою ОСОБА_1 , а іншою особою (т. 1 а.с. 62-71).
Відповідач, заперечуючи проти позову, посилався на висновок судової почеркознавчої експертизи, проведеної експертом Миколаївського відділення ОНДІСЕ №291 від 21.09.2020 року у справі №484/1943/23 за позовом ОСОБА_1 до ФГ «Дульдієр» про визнання договору оренди землі від 30.10.2018 року недійсним, який був залишений без розгляду за заявою позивачки, було встановлено, що підпис від імені ОСОБА_1 на вказаному договорі оренди був виконаний позивачкою (т. 1 а.с. 82-86).
Проте, в порушення вимог статті 89 ЦПК України, суд першої інстанції не надав оцінку вказаним доказам, не мотивував їх відхилення або врахування, обмежившись посиланням на те, що призначена у даній справі почеркознавча експертиза не була проведена в зв`язку із ненаданням позивачкою вільних та експериментальних зразків її почерку.
Разом із тим матеріали справи не містять відомостей, що судом першої інстанції ОСОБА_1 була попереджена про наслідки невчинення нею відповідних процесуальних дій, що є обов`язком суду відповідно до приписів ч. 5 ст. 12 ЦПК України.
Враховуючи, що призначена судом першої інстанції експертиза не була проведена, а висновки почеркознавчих експертиз, на які посилались сторони, є протилежними, ухвалою Миколаївського апеляційного суду від 08 лютого 2024 року було задоволено клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Філевського Р.М. - про призначення судової почеркознавчої експертизи, проведення якої було доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. На вирішення експерта були поставлені наступні питання:
1. Чи виконані підписи у графі «Орендодавець» від імені ОСОБА_1 у договорі оренди землі від 30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр» (двох примірниках) особисто ОСОБА_1 чи іншою особою ?; 2. Чи виконаний підпис у графі «Орендодавець» від імені ОСОБА_1 у Акті прийому-передачі земельної ділянки від 30.10.2018 року особисто ОСОБА_1 чи іншою особою ?
Висновком експертів Київського науково-дослідного інституту судових експертиз за результатами проведення комісійної судової почеркознавчої експертизи № 3455/24-32 від 07 травня 2024 року встановлено, що підписи у графі «Орендодавець:» від імені ОСОБА_1 у договорі оренди землі від 30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр» (двох примірниках), виконані ОСОБА_1 . Встановити, чи виконаний підпис у графі «Орендодавець:» від ОСОБА_1 в Акті прийому-передачі земельної ділянки від 30 жовтня 2018 року особисто ОСОБА_1 чи іншою особою, не виявилось можливим з причин, що при оцінці результатів порівняльного дослідження встановлено, що не співпадіння, не розбіжності не можуть слугувати підставою не лише для категоричного, але й для імовірного позитивного чи негативного висновку про тотожність. Це пояснюється тим, що співпадаючі ознаки за своєю кількістю та ідентифікаційною значимістю (а також враховуючи значну варіаційність зразків підпису ОСОБА_1 та за наявності вказаних розбіжностей), не створюють достатню сукупність, що індивідуалізує підписний почерк виконавця. Виявити більшу кількість збіжних почеркових ознак експертам не вдалося через відносно малий обсяг графічного матеріалу у досліджуваному підписі та простоту будови його елементів. Що ж стосується вказаних розбіжностей, то встановити, чи є вони наслідком природної варіаційності підписного почерку ОСОБА_1 , чи є результатом зміни ОСОБА_1 ознак власного підпису, або викликані виконанням даного досліджуваного підпису не ОСОБА_1 , а іншою особою експерти не змогли, через значну варіаційність підписного почерку ОСОБА_1 у наданих зразках (т. 2 а.с. 152-174).
Ухвалою Миколаївського апеляційного суду від 10 червня 2024 року було задоволено клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Філевського Р.М. - про призначення судової технічної експертизи документів, проведення якої було доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. На вирішення експерта були поставлені наступні питання:
1. Чи виготовлено договір оренди землі від 30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр» (два примірники) та акт прийому-передачі земельної ділянки від 30 жовтня 2018 шляхом монтажу за допомогою комп`ютерної або копіювально-розмножувальної техніки ?
2. Чи виготовлені всі або окремі сторінки договору оренди землі від 30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр» (двох примірниках) та акту прийому-передачі земельної ділянки від 30 жовтня 2018 на одному або різних принтерах (копіювальних апаратах, багатофункціональних пристроях) ?
3. Чи виготовлені (виконані) всі або окремі сторінки договору оренди землі від 30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр» (двох примірниках) та акті прийому-передачі земельної ділянки від 30 жовтня 2018 у різний час ?
4. Чи замінювались всі або окремі сторінки у договорі оренди землі від 30 жовтня 2018 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр» (двох примірниках) та акті прийому-передачі земельної ділянки від 30 жовтня 2018 року?
Висновком експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз за результатами проведення судової технічної експертизи документів № 7323/24-33 від 03.11.2025 року встановлено, що два примірники Договору оренди від 30.10.2018 року, які були укладені між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр», виготовлені з використанням монтажу шляхом заміни аркушів. При виготовленні Акту прийому-пердачі земельної ділянки від 30.10.2018 монтаж не застосовувався. Усі сторінки двох примірників Договору оренди землі від 30.10.2018, які були укладені ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр», та Акт прийому-передачі земельної ділянки від 30.10.2018 виготовлені за допомогою одного і того ж знакосинтезуючого пристрою з лазерною технологією друку. Перший аркуш (перша і друга сторінки) і другий аркуш (третя і четверта сторінки) обох примірників Договору оренди землі від 30.10.2018, укладеного між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр», виготовлені у різний час. Акт прийому-передачі земельної ділянки від 30.10.2018 виготовлений на одному і тому ж знакосинтезуючому пристрої, що й обидва примірники Договору оренди землі від 30.10.2018, укладеного між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр», тому питання про час виконання аркушу Акту не вирішувалось. В обох примірниках Договору оренди землі від 30.10.2018, укладеного між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Дульдієр», аркуші піддавались заміні (перший та другий аркуші в обох примірниках Договору раніше не складали єдиного цілого документу). Акт прийому-передачі земельної ділянки від 30.10.2018, складений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Дульдієр», виготовлений на одному аркуші, тому питання стосовно заміни аркушів в цьому документі не вирішувалось (т. 2 а.с. 225-250).
За таких обставин, аналізуючи вказані докази, колегія суддів встановила, що як у примірнику спірного договору оренди, що був наданий відповідачем позивачці, так і у примірнику відповідача, що був наданий суду, та які були предметом експертних досліджень, на четвертій сторінці (другий аркуш договору оренди) у графі «Орендодавець:» підпис від імені ОСОБА_1 виконаний позивачкою.
Разом із тим, враховуючи, що висновком технічної експертизи документів, який відповідачем не був спростований, було встановлено, що два примірники спірного договору оренди виготовлені з використанням монтажу шляхом заміни аркушів: перший аркуш (перша і друга сторінки) і другий аркуш (третя і четверта сторінки) обох примірників договору виготовлені у різний час та раніше не складали єдиного цілого документу, то не можна вважати, що сторонами у належній формі були погоджені умови договору оренди, які викладені на першому аркуші спірного договору оренди (на першій і другій сторінці).
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Частиною першою статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від 06 жовтня 1998 року № 161-ХІV "Про оренду землі" в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Закон № 161-ХІV).
За змістом статті 13 Закону № 161-ХІV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 14 Закону № 161-ХІV встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Частиною першою статті 15 Закону № 161-ХІV передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Ці умови є обов`язковими, та без досягнення згоди щодо них договір не вважається укладеним.
Між тим зі змісту спірного договору оренди слідує, що підписаний сторонами другий аркуш не містить істотних умов договору оренди, оскільки кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки, що передається в оренду, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату - вказані на першому аркуші, який був виготовлений у інший час, ніж другий аркуш, та не є складовою єдиного документу із підписаним сторонами аркушем.
За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи ОСОБА_1 , що вона не погоджувала всіх істотних умов договорів оренди землі, передбачених частиною першою статті 15 Закону № 161-ХІV.
Оскільки ці умови є обов`язковими для укладення договорів оренди землі, то без їх узгодженості між сторонами договір оренди землі від 30 жовтня 2018 року не можна вважати укладеним.
Відповідно до сталої судової практики у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі №227/3760/19, від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17).
При цьому колегія суддів звертає увагу, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц вказувала, що конклюдентними діями може підтверджуватися лише укладення договору в усній формі, а у постанові постанові від 13 травня 2026 року у справі №456/252/22 зазначала, що враховуючи обов`язкову письмову форму для договору оренди землі, саме по собі отримання орендної плати не можна трактувати як вчинення конклюдентних дій та не є підставою для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) до правовідносин сторін.
За приписами частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду.
За такого посилання представника відповідача на отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2020 та 2022 роки не доводять укладеності договору оренди землі 30 жовтня 2018 року, не свідчить про узгодження сторонами розміру орендної плати, до того ж позивачка отримання нею орендної плати та свій підпис на видаткових касових ордерах заперечує.
Разом із тим відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц, правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним.
З огляду на викладене позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі 30 жовтня 2018 року задоволенню не підлягають.
Відповідно до частини першої статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі №227/3760/19, від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що в кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи в межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним законодавством. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі №462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12), від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 31)].
Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можна витлумачити відповідно до належного способу захисту прав. Протилежний підхід не відповідав би завданням цивільного судочинства (стаття 2 ЦПК України). Близькі за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 липня 2025 року у справі № 910/2389/23.
Спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, яка втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Таким чином, коли власник землі обґрунтовує позовні вимоги наявністю перешкод у користуванні чи розпорядженні земельною ділянкою (безпідставним фактичним користуванням майном або реєстрацією речового права іншої особи), то залежно від позовних вимог, характеру порушених прав та фактичних обставин справи суд, якщо негаторний позов визнано обґрунтованим, може захистити права такого власника в незаборонений законом спосіб, спрямований на усунення порушень (у тому числі й шляхом повернення землі, визнання відсутнім права оренди, скасування державної реєстрації речового права).
Для ефективного захисту прав власника нерухомого майна, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незаконно внесено запис про право користування іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, власник може звернутись з негаторним позовом, зокрема, але не виключно, шляхом пред`явлення вимоги про повернення майна, визнання відсутнім права оренди чи скасування державної реєстрації права користування іншої особи, залежно від обставин кожної конкретної справи (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25)).
У справі, що переглядається в апеляційному порядку, встановлено, що відповідач за відсутності укладеного із позивачкою договору оренди фактично користується її земельною ділянкою, створюючи перешкоди у користуванні власнику - ОСОБА_3 , а тому в цьому випадку належним та ефективним способом захисту права, яке позивачка як власниця земельної ділянки вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним їй майном шляхом заявлення вимоги про повернення такої ділянки.
Таким чином позовна вимога ОСОБА_1 про зобов`язання ФГ «Дульдієр» повернути їй спірну земельну ділянку - є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
З огляду на вищевикладене та висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (пункт 115) позовна вимога ОСОБА_4 про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди ФГ «Дульдієр» на спірну земельну ділянку також є належним та ефективним способом захисту прав власника, позбавленого права користування належним йому майном, що забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди.
Аналогічний за змістом правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 24 червня 2026 року у справі № 385/407/23-ц (провадження № 61-1995св24).
За такого позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора Первомайської районної державної адміністрації Миколаївської області Сікорського М.М. про державну реєстрацію права оренди ФГ «Дульдієр» на підставі договору оренди від 30 жовтня 2018 року на земельну ділянку з кадастровим номером: [номер приховано]:03:000:0878, індексний номер: 45635281 від 21.02.2019 року, також підлягає задоволенню.
Таким чином, оскільки суд першої інстанції неповно з`ясував обставини справи та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову за недоведеністю позовних вимог, то рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 жовтня 2023 року та додаткове рішення цього суд від 27 грудня 2023 року відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягають скасуванню з ухваленням нового судового рішення - про часткове задоволення позову.
Отже апеляційні скарги підлягають частковому задоволенню.
Згідно з частинами першою, тринадцятою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи, що апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову - двох із трьох заявлених позовних вимог, а при зверненні до суду ОСОБА_1 був сплачений судовий збір тільки за дві позовні вимоги, то з ФГ «Дульдієр» слід стягнути 908 грн. відшкодування судового збору за суд першої інстанції на користь позивачки та 908 грн. на користь держави.
Також пропорційно до задоволених позовних вимог з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню відшкодування сплаченого нею судового збору за апеляційну скаргу в розмірі 2 724 грн.
Таким чином з ФГ «Дульдієр» на користь позивачки підлягає стягненню відшкодування сплаченого нею судового збору за позовну заяву та апеляційну скаргу в загальному розмірі 3 632 грн. (2 724 грн. + 908 грн).
Відповідно до п. 3 частини другої статті 141 ЦПК України у разі часткового задоволення позову інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Пунктом 2 частини третьої статті 133 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать зокрема витрати на проведення експертизи.
Згідно квитанцій про оплату проведених за клопотанням представника позивачки судових експертиз ОСОБА_1 було сплачено: за судову технічну експертизу документів № 7323/24-33 від 03.11.2025 року - 21 203 грн 84 коп.; за комісійну судову почеркознавчу експертизу № 3455/24-32 від 07 травня 2024 року - 18 932 грн. (т. 2 .а.с. 149, 212)
За такого з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню відшкодування витрат ОСОБА_1 за проведення експертиз відповідно до задоволених позовних вимог в розмірі 26 757 грн 23 коп.
Керуючись ст. 367, 374, 376 382 ЦПК України, суд
У Х В А Л И В:
Апеляційні скарги ОСОБА_1 , подані представником - адвокатом Філевським Ростиславом Миколайовичем, задовольнити частково.
Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 27 жовтня 2023 року та додаткове рішення цього ж суду від 27 грудня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Дульдієр» - задовольнити частково.
Зобов`язати Фермерське господарство «Дульдієр» повернути земельну ділянку загальною площею 5,7429 га кадастровий номер: [номер приховано]:03:000:0878, яка належить на праві власності ОСОБА_1 .
Скасувати рішення державного реєстратора Первомайської районної державної адміністрації Миколаївської області Сікорського М.М. про державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства «Дульдієр» на підставі договору оренди від 30 жовтня 2018 року на земельну ділянку з кадастровим номером: [номер приховано]:03:000:0878, індексний номер: 45635281 від 21.02.2019 року.
В задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі - відмовити.
Стягнути з Фермерського господарства «Дульдієр» на користь ОСОБА_1 відшкодування судового збору за позовну заяву та за апеляційну скаргу в розмірі 3 632 грн. (три тисячі шістсот тридцять дві гривні) та відшкодування витрат, пов`язаних з проведенням експертиз, у розмірі 26 757 грн 23 коп. (двадцять шість тисяч сімсот п`ятдесят сім гривень двадцять три копійки).
Стягнути з Фермерського господарства «Дульдієр» на користь держави 908 грн 00 коп. (дев`ятсот вісім гривень) судового збору.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.
Головуючий В.В. Коломієць
Судді В.В. Муругов
Н.О. Тищук