ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 вересня 2026 року м. Одеса Справа № 916/5555/24
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого судді Савицького Я.Ф.,
суддів: Богацької Н.С.,
Ярош А.І.,
секретар судового засідання - Полінецька В.С.,
за участю представників учасників судового процесу:
від позивача: Миронюк В.О., у порядку самопредставництва;
від відповідача: Марухненко І.П., за ордером;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області
від 28.05.2025 (повний текст складено 06.06.2025)
у справі № 916/5555/24
за позовом: Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Полтавцевої Тетяни Валентинівни
про розірвання договору та стягнення 25 402,95 грн.
суддя суду першої інстанції: Волков Р.В.
місце винесення рішення: м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області.
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 29.09.2026, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
В С Т А Н О В И В:
У грудні 2024 року Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради (далі також - позивач, Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Полтавцевої Тетяни Валентинівни (далі також - відповідач, ФОП Полтавцева Т.В.), в якій просив суд:
- розірвати Договір оренди №2135 від 18.12.2019 року (зареєстрований в реєстрі за №4900) комунального майна міської територіальної громади на нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 194, 6 кв.м, та приміщень загального користування, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Патона Євгена, буд. 4-а, укладений між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради, правонаступником якого є Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради, та Фізичною особою-підприємцем Полтавцевою Тетяною Валентинівною;
- стягнути з ФОП Полтавцевої Т.В. на користь Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради заборгованість за Договором оренди комунального майна міської територіальної громади №2135 від 18.12.2019 у розмірі 25 402,95 грн.
Крім того, позивач просив стягнути з відповідача на свою користь витрати по сплаті судового збору за подання позову у сумі 6 056,00 грн.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, Департамент посилається на неналежне виконання відповідачем умов Договору оренди від 18.12.2019 №2135 в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів, у зв`язку з чим за останнім перед позивачем рахується борг з орендної плати за період з січня по лютий 2022 та з січня по грудень 2023. При цьому, за позицією Департаменту, з 24.02.2022. по грудень 2022 відповідач був звільнений від сплати орендної плати відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634, а з 01.01.2023 орендна плата нараховується у розмірі 100% та підлягає оплаті з боку орендаря.
Крім того, Департамент вказував на невикористання відповідачем об`єкта оренди та відсутність доступу до нього, що підтверджується актом обстеження від 11/24 від 06.02.2024.
Департамент послався також на те, що з метою досудового врегулювання спору він направив на адресу ФОП Полтавцевої Т.В. вимогу від 18.09.2024 №01-21-1318-вих щодо розірвання Договору оренди комунального майна та сплати заборгованості, проте дана вимога залишилась не врученою через відсутність адресата за адресою направлення вимоги. Враховуючи наведене, у зв`язку із суттєвими порушеннями істотних умов Договору оренди від 18.12.2019 №2135, Департамент також заявив вимоги про розірвання останнього.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 28.05.2025 у справі №916/5555/24 (суддя Волков Р.В.) у задоволенні позову Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради відмовлено у повному обсязі. Судові витрати покладено на позивача.
Суд першої інстанції встановив, що заборгованість, про стягнення якої просить Департамент, утворилась за період: з січня по лютий 2022 та з січня по грудень 2023 року; водночас, починаючи з 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан, який триває досі; у зв`язку із введенням воєнного стану, Кабінетом Міністрів України (КМУ) прийнято Постанову від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції зазначив, що враховуючи положення постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 в редакції до 07.05.2024, тобто в редакції чинній протягом січня-грудня 2023 року, приймаючи до уваги місцезнаходження орендованого нерухомого майна - м. Херсон, з огляду на те, що законодавець не пов`язує звільнення від орендної плати з окремим рішенням орендодавця, відповідач у період з 01.01.2023 по 31.12.2023 був звільнений від орендної плати за спірне нерухоме майно, оскільки в цей період тривав воєнний стан в Україні.
Водночас, враховуючи розмір орендної плати, яку позивач нарахував за січень-лютий 2022 року, а також загальну суму здійснених позивачем оплат згідно з розрахунком позивача, суд дійшов висновку, що позивачем не доведена обставина наявності заборгованості відповідача.
При цьому, місцевий господарський суд зауважив, що положення Постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 не містять обмеження щодо кінцевої дати звільнення від сплати орендної дати 31.12.2022, оскільки наявність правової конструкції «але у будь-якому разі до 31.12.2022» свідчить, що така дата вказана як кінцева лише у разі припинення воєнного стану раніше 31.12.2022.
Крім того, судом був врахований наказ Міністерства юстиції України від 01.04.2022 №1307/5 «Про затвердження Переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану». Тому, суд першої інстанції дійшов висновку про неправомірне нарахування позивачем відповідачу заборгованість з орендної плати за відповідний період.
Щодо вимоги про розірвання Договору оренди, то суд виходив з того, що оскільки з урахуванням положень Постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 відповідач був звільнений від обов`язку вносити орендну плату як в період з 24.02.2022 по 31.12.2022, так і в період з 01.01.2023 по 31.12.2023, доводи позивача щодо істотного порушення відповідачем умов Договору в частині повного та своєчасного внесення орендної плати не знайшли свого підтвердження.
Разом з тим, стосовно твердження позивача про наявність також і інших підстав для розірвання Договору, зокрема: невикористання відповідачем об`єкта оренди та відсутність доступу до нього, то місцевий господарський суд вказав, що за відсутності, при цьому, заборгованості з орендної плати, таки твердження не свідчать про істотне порушення відповідачем умов Договору, у зв`язку з чим суд відмовив і в задоволенні позовних вимог про розірвання Договору оренди.
Не погодившись із означеним рішенням, Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради звернулося до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, якою просив скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 28.05.2025 у справі №916/5555/24 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Так, оскаржуючи рішення суду першої інстанції, апелянт зазначив, що останній безпідставно дійшов висновку, що перелік адміністративно-територіальних одиниць, у межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, визначено безпосередньо в підпункті 1 пункту 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634. Такий підхід не відповідає ані змісту зазначеного нормативного акта, ані фактичним обставинам справи. Постанова Кабінету Міністрів України № 634 не є актом, що визначає або затверджує перелік відповідних адміністративно-територіальних одиниць, а тому не може самостійно слугувати джерелом правової підстави для звільнення від орендної плати;
Позивач зазначає, що суд не врахував, що наказ Міністерства юстиції України від 01.04.2022 №1307/5, яким було затверджено відповідний перелік територій, втратив чинність у зв`язку зі зміною механізму правового регулювання цього питання. Починаючи з 13.01.2023, визначення адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, здійснювалося вже не на підставі згаданого наказу, а відповідно до інших нормативно-правових актів - постанови Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 №209 та наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 №309;
Апелянт наполягає на тому, що з аналізу зазначених нормативних документів вбачається, що у 2023 році не вся територія Херсонської області підпадала під перелік територій, доступ до єдиних та державних реєстрів на яких було припинено. Зокрема, до таких територій не належало місто Херсон.
Посилання суду першої інстанції на те, що після втрати чинності наказу Міністерства юстиції України від 01.04.2022 №1307/5 перелік адміністративно територіальних одиниць, у межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів визначений у самій постанові Кабінету Міністрів України №634, є юридично необґрунтованим та призводить до правової невизначеності адже зумовлює колізію між нормами постанови Кабінету Міністрів України №634, нормами постанови Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 №209 та наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 №309.
Таким чином, апелянт наполягає на тому, що оскільки місто Херсон не входило до переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких такий доступ був фактично припинений, застосування положень підпункту 1 пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022, як правової підстави для звільнення відповідача - орендаря комунального майна, розташованого в місті Херсоні, від сплати орендної плати за відповідний період, є не можливим, що не було враховано судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення.
Отже, з огляду на те, що відповідачем не сплачено заборгованість з орендної плати, нарахованої за весь 2023 рік, ним допущено істотне порушення умов Договору, а відповідно до п. 11.4 Договору факт невнесення орендарем орендної плати у повному обсязі протягом трьох місяців поспіль надає орендодавцю право на дострокове розірвання останнього, тому вимога про розірвання Договору оренди комунального майна міської територіальної громади № 2135 від 18.12.2019 та про стягнення заборгованості з відповідача в розмірі 25 402,95 грн, на переконання апелянта, є обґрунтованою та законною, а висновок суду першої інстанції про застосування положень підпункту 1 пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 для звільнення відповідача від орендної плати за 2023 рік помилковим та таким, що не враховує норми чинного на момент існування заборгованості законодавства.
Детальніше доводи Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради викладені в апеляційній скарзі.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 (колегія суддів у складі: Діброва Г.І. - головуючий, Принцевьска Н.М., Поліщук Л.В.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким позов Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради задоволено у повному обсязі. Стягнуто з відповідача на користь позивача заборгованість за Договором оренди комунального майна міської територіальної громади від 18.12.2019 №2135 у розмірі 25 402, 95 грн та розірвано договір оренди.
Так, суд апеляційної інстанції з тлумаченням судом першої інстанції підпункту 1 пункту 1 Постанови №634 не погодився, вважаючи, що обов`язковою умовою для звільнення орендарів від орендної плати на підставі вказаної норми є розташування орендованого державного і комунального майна в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції в умовах воєнного стану.
При цьому, текстуальний вираз норми "на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але в будь-якому разі до 31.12.2022", на переконання судової колегії, означає встановлення присічного строку її дії саме до 31.12.2022 незалежно від інших наведених раніше подій або дій (припинення чи скасування воєнного стану).
У цих висновках суд апеляційної інстанції послався також на те, що про нарахування з 01.01.2023 орендарям, визначеним підпунктом 1 пункту 1 Постанови № 634, орендної плати у розмірі 100% без урахування знижки також роз`яснено в листі Міністерства економіки України від 14.03.2023 № 3211-07/11185-09.
При цьому апеляційний господарський суд вказав, що перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5, за яким з 18.11.2022 територію Херсонської міської територіальної громади з відповідного переліку виключено, отже з цієї дати на цю територію припинила розповсюджуватися дія норми підпункту 1 пункту 1 Постанови № 634.
В той же час суд апеляційної інстанції зазначив, що з грудня 2022 року змінилося правове регулювання порядку визначення територій, на яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, а саме, що такі адміністративно-територіальні одиниці визначаються на підставі переліку, що затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій, та що самі території повинні мати статус таких, на яких ведуться активні бойові дії або тимчасово окупованих. У період з 18.11.2022 до 01.05.2023 територія Херсонської міської територіальної громади не належала до територій активних бойових дій або тимчасово окупованих РФ, а з 01.05.2023 є територією активних бойових дій, на якій функціонують державні електронні інформаційні ресурси
Враховуючи наведене, апеляційний господарський суд виснував, що, оскільки з 18.11.2022 на територію Херсонської міської територіальної громади припинила поширюватись дія норми підпункту 1 пункту 1 Постанови № 634, дія якої в подальшому припинилася 31.12.2022, а норми про звільнення від орендної плати орендарів державного та комунального майна були знову введені лише з 01.01.2024 постановою Кабінету Міністрів України від 07.05.2024 № 512, правомірним є нарахування позивачем орендної плати у період з січня по лютий 2022 та з січня по грудень 2023 у загальному розмірі 25 402,95 грн. З урахуванням наведених обставин, проаналізувавши зміст договору оренди та наведені позивачем норми законодавства як підставу для розірвання цього Договору, апеляційний господарський суд дійшов висновку про доведеність позивачем факту істотного порушення відповідачем умов Договору, оскільки він як орендар не вносить плату за користування об`єктом оренди понад трьох місяців поспіль, що є підставою для розірвання спірного Договору оренди (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України). З огляду на вказане позовні вимоги Департаменту були задоволені судом апеляційної інстанції.
Постановою Верховного Суду від 26.05.2026 у справі №916/5555/24 частково задоволено касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Полтавцевої Тетяни Валентинівни; постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 у даній справі скасовано; справу №916/5555/24 направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
При цьому, під час касаційного перегляду даної справи, Верховний Суд своєї ухвалою від 10.03.2026 передав справу №916/5555/24 на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі ч. 5 ст. 302 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вважав, що ця справа містить виключну правову проблему, вирішення якої необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Обґрунтовуючи наявність у цій справі виключної правової проблеми, касаційна колегія суддів посилалась на наявність різної судової практики місцевих та апеляційних господарських судів стосовно застосування положень Постанови № 634 в частині розуміння наявності або відсутності обмеження щодо кінцевої дати звільнення від сплати орендної плати - 31.12.2022, тобто неоднозначність тлумачення часових меж дії пільг, встановлених цією Постановою.
Однак, ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2026 справу №916/5555/24 було повернуто відповідній колегії Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду для розгляду, у зв`язку із відсутністю виключної правової проблеми у цій справі. Повертаючи справу №916/5555/24 касаційній колегії, Велика Палата Верховного Суду послалась на вже сформовані висновки Верховного Суду, наведені у постанові від 03.03.2026 в аналогійній справі №905/1552/24, які полягають у тому, що «…Словосполучення, яке використовується у підпункті 1 пункту 1 Постанови № 634, "на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31.12.2022" підлягає трактуванню таким чином, що визначене коло орендарів звільняється від орендної плати за оренду державного і комунального майна на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі щонайменше до 31.12.2022, якщо до цієї дати воєнний стан буде припинено чи скасовано та сплине три місяці після дати його припинення чи скасування. Якщо до 31.12.2022 воєнний стан не буде припинено чи скасовано та не сплине три місяці після його припинення чи скасування, визначене коло орендарів звільняється від орендної плати за оренду державного і комунального майна на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування…»
З огляду на зазначене, частково задовольняючи касаційну скаргу ФОП Полтавцевої Т.В., Верховний Суд у постанові від 26.05.2026 у справі №916/5555/24 зазначив, що оскільки Верховний Суд сформував висновок стосовно застосування підпункту 1 пункту 1 Постанови №634 у постанові від 03.03.2026 у справі №905/1552/24 у подібних правовідносинах, і вказану постанову прийнято після подання касаційної скарги у справі №916/5555/24, то висновки апеляційного суду про припинення дії пільги 31.12.2022 суперечать актуальному висновку Верховного Суду у справі №905/1552/24, а тому суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку, що несплата відповідачем орендної плати за Договором оренди у період з лютого 2023 по грудень 2023 є порушенням вимог чинного законодавства та умов цього Договору.
Таким чином, Верховний Суд виснував, що правильним є висновок місцевого господарського суду, що з урахуванням положень Постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 відповідач був звільнений від обов`язку вносити орендну плату як в період з 24.02.2022 по 31.12.2022, так і в період з 01.01.2023 по 31.12.2023.
Також, суд касаційної інстанції зазначив, що враховуючи встановлені місцевим господарським судом (та не спростовані судом апеляційної інстанції обставини), що станом на 01.01.2022 у відповідача була наявна переплата по Договору на суму 1 913,58 грн, 31.03.2022 відповідач сплатив на користь позивача 3 755,00 грн, а 13.04.2022 - 2 035,66 грн (що відображено у розрахунку та узгоджується зі змістом надісланої відповідачу вимоги щодо розірвання Договору), і станом на 01.01.2023 у відповідача була наявна переплата за Договором на суму 4 179,51 грн, висновки місцевого господарського суду стосовно того, що доводи позивача щодо істотного порушення відповідачем умов Договору в частині повного та своєчасного внесення орендної плати не знайшли свого підтвердження, є правильними.
Водночас, враховуючи те, що позивач стверджував про наявність також і інших підстав для розірвання Договору, а саме: невикористання відповідачем об`єкта оренди та відсутність доступу до нього; направлення на адресу відповідача вимоги щодо розірвання Договору, яка не була вручена через відсутність адресата за адресою направлення вимоги, Верховний Суд вказав, що апеляційним судом у даній справі не було спростовано висновків суду першої інстанції про недоведеність позивачем обставин істотності порушення умов Договору як підстави для його розірвання у судовому порядку у розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України. Також апеляційний суд не навів обґрунтованих мотивів, за яких порушення з боку орендаря є настільки значним, що воно нівелює право останнього на захист права володіння майном у розумінні практики ЄСПЛ, та не спростував висновок суду першої інстанції про недоведеність істотності такого порушення.
Таким чином, Верховний Суд зауважив, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкових висновків щодо істотного порушення відповідачем умов Договору в частині повного та своєчасного внесення орендної плати, а також, не дослідив інших підстав позову в частині розірвання Договору, зокрема: невикористання відповідачем об`єкта оренди та відсутність доступу до нього (можливе застосування ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України); направлення на адресу відповідача вимоги щодо розірвання Договору, яка не була вручена через відсутність адресата за адресою направлення вимоги.
Повертаючи апеляційну скаргу на новий розгляд, суд касаційної інстанції зауважив, що апеляційному під час нового розгляду справи необхідно взяти до уваги викладене у даній постанові Верховного Суду, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи і залежно від встановленого та відповідно до чинного законодавства вирішити спір із належним обґрунтуванням мотивів і підстав такого вирішення у судовому рішенні.
08.06.2026 матеріали справи №916/5555/24 надійшли до Південно-західного апеляційного господарського суду.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.06.2026 справу розподілене на колегію суддів у складі головуючого судді Савицького Я.Ф., суддів: Богацької Н.С., Ярош А.І.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.06.2026 справу №916/5555/24 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департамента розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 28.05.2025 у справі №916/5555/24 продовжено її розгляд на розумний строк та призначено справу №916/5555/24 до розгляду на 29.09.2026 о 14:30 год. Крім того, вказаною ухвалою встановлено відповідачу строк для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у той же строк подати до суду заяви чи клопотання стосовно процесуальних питань.
22.06.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Фізичної особи-підприємця Полтавцевої Тетяни Валентинівни надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач не погоджується з доводами останньої та просить суд апеляційної інстанції відмовити у задоволенні апеляційної скарги Департаменту, а рішення Господарського суду Одеської області від 28.05.2025 у справі №916/5555/24 залишити без змін.
Крім того, відповідач просить скасувати наказ господарського суду від 08.12.2025 про примусове виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 у справі №916/5555/24 та здійснити розподіл судових витрат шляхом стягнення з Департаменту на свою користь 12 015,10 грн. судового збору за подання касаційної скарги; 6 056,00 грн судового збору за подання позовної заяви та 7 267, 20 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Зокрема, у наданому відзиві ФОП Полтавцева Т.В. підтримує свою позицію, викладену у попередньому відзиві на апеляційну скаргу (від 26.08.2025 за вх.№2685/25/Д2), яка полягає у тому, що: апелянт неправильно тлумачить постанову Кабінету Міністрів України №634; у відповідача наявна переплата за спірним Договором станом на травень 2022 у сумі 4 179,51 грн.; з 24.02.2022 відповідач припинив роботу в орендованому приміщенні, оскільки у м. Херсон почалися бойові дії, а з 01.03.2022 місто опинилося в тимчасовій окупації.
Разом з тим, в доповнення до цього відзиву, відповідач у відзиві від 22.06.2026 просить врахувати, що він вважає себе звільненим від орендної плати і на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, оскільки орендоване майно фактично не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає. Так, ФОП Полтавцева Т.В. наполягає на тому, що в результаті підриву Каховської ГЕС відбулося повне затоплення орендованого приміщення та знищення майна та обладнання відповідача. Також, ФОП Полтавцева Т.В. вказує, що вона позбавлена можливості використовувати об`єкт оренди за призначенням в умовах військового стану та про відсутність доступу до нього через перебування об`єкту оренди на території триваючих активних бойових дій. Крім того, за твердженням відповідача, об`єкт оренди пошкоджено ззовні внаслідок обстрілів біля будівлі; у вікнах приміщень відсутнє скло, яке було вибите вибуховою хвилею; на об`єкті оренди відсутнє постачання електроенергії, водопостачання, що унеможливлює здійснення підприємницької діяльності відповідачем та унеможливлює використання об`єкту оренди. При цьому, відновлення постачання електроенергії, водопостачання неможливе через постійні бойові дії, безпосередню близькість до лінії фронту та відсутність технічної можливості в результаті чисельних пошкоджень інженерних мереж та через небезпечні умови праці для спеціалістів по їх відновленню.
Вищезазначене, на переконання відповідача, доводить, що він через обставини, за які не відповідає, був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність з орендованим майном відповідно до його призначення. На підтвердження своєї позиції ФОП Полтавцева Т.В. послалась зокрема, на постанови Верховного Суду від 08.07.2021 у справі №910/8040/20, від 02.08.2023 у справі №916/1788/22, від 20.05.2026 у справі №610/986/25, в яких суд касаційної інстанції висловлював свою позицію щодо підстав для застосування ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном. У зазначених постановах підтримано позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у п. 6.10 постанови від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16, за якою підставою для застосування цієї норми (ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України) є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Також, відповідачем звернуто увагу на позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в ухвалі від 01.04.2026 про відмову у відкритті провадження у даній справі - №916/5555/24, яка виснувала відсутність суперечливої практики про застосування ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України та Постанови Кабінету Міністрів України №634, підкресливши єдність судової практики, відповідно до якої орендар звільняється від сплати орендної плати та наслідків невиконання орендних обов`язків по оплаті орендних платежів у виді розірвання Договору оренди.
Ухвалою суду від 22.09.2026 задоволено заяву представника Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради - Миронюк Вероніки Олександрівни про надання їй можливості брати участь у розгляді справи №916/5555/24 поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів - через систему відеоконференцзв`язку "EasyCon". Вирішено здійснювати розгляд даної справи в режимі відеоконференції.
Аналогічну заяву представника ФОП Полтавцевої Тетяни Валентинівни - адвоката Марухненко Ірини Петрівни задоволено ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.09.2026.
В судовому засіданні 29.09.2026, яке проводилось в режимі відеоконференції, представник позивача, підтримавши доводи апеляційної скарги, просив задовольнити останню.
Представник відповідача заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.
У судовому засіданні 29.09.2026 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, заслухавши представника позивача, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Матеріали справи свідчать, що 18.12.2019 між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Фізичною особою-підприємцем Полтавцевою Тетяною Валентинівною (Орендар) був укладений Договір оренди комунального майна міської територіальної громади №2135 (далі - Договір).
Відповідно до п. 1 Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 194,6 кв.м, та приміщення загального користування, розташовані за адресою: м. Херсон, вул. Патона Євгена, буд. 4-а, вартість яких визначена відповідно до незалежної оцінки, виконаної ПФ "Експрес-оцінка" станом на 31.10.2019, які необхідні йому для здійснення підприємницької та іншої діяльності, для розміщення майстерні з ремонту та шиття одягу, згідно з протоколом постійно діючої комісії з питань оренди об`єктів комунальної власності від 28.11.2019 № 152, затвердженого наказом начальника управління 02.12.2019 № 293/1.
Згідно з п. 2.1. Договору вступ Орендаря у користування майном настає одночасно з підписанням сторонами цього Договору та акту приймання-передачі вказаного майна Орендодавцем.
Положеннями п. 3.1. Договору встановлено, що орендна плата визначається відповідно до Положення про розрахунок та порядок використання плати за оренду об`єктів комунальної власності міської територіальної громади, затвердженого рішенням міської ради від 28.12.2011 № 499 і становить 16 402,67 грн. без врахування ПДВ за рік (додаток 1).
Пунктом 3.2. Договору визначено, що орендна плата становить 1 366,89 грн в місяць (базовий місяць - листопад 2019 року) згідно з рішенням міської ради від 28.12.2011 №499 перераховується Орендарем Управлінню комунальної власності на р/р [рахунок приховано] Державної казначейської служби України, м. Київ, код 820172, ЄДРПОУ 37465469, не пізніше 25 числа поточного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції і податку на додану вартість відповідно до чинного законодавства.
За приписами п. 3.6. Договору, наднормативна сума орендної плати, що надійшла до бюджету (Орендодавцю), підлягає в установленому порядку поверненню Орендарю або заліку в рахунок наступних платежів.
Розділом 5 Договору передбачені обов`язки Орендаря, за якими останній зобов`язаний:
- використовувати орендоване майно за цільовим призначенням та відповідно до умов цього Договору (п. 5.1. Договору);
- своєчасно й у повному обсязі вносити до бюджету (Орендодавцю) орендну плату (п. 5.2. Договору);
- надавати доступ до об`єкта оренди представникам Орендодавця (п. 5.8. Договору).
У свою чергу, Орендодавець згідно розділу 8 Договору має право, зокрема: контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання комунального майна, переданого в оренду (п. 8.1. Договору); виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок неналежного використання або невиконання умов Договору (п. 8.2. Договору); відмовитись від Договору у разі, якщо заборгованість Орендаря з орендної плати становить загалом не менше ніж три місяці (п. 8.3. Договору).
Згідно з п. 10.1. Договору, за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим Договором сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України.
Умовами п. 10.2. Договору визначено, що спори, які виникають в ході виконання цього Договору, вирішуються за згодою сторін. Якщо згоди не буде досягнуто, спір передається до господарського суду.
Цей Договір діє з 18.12.2019 і до 18.12.2054 (п. 11.1. Договору).
Зміна або розірвання цього Договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця (п. 11.2 Договору).
Відповідно до п. 11.4. Договору, його може бути розірвано за згодою сторін. На вимогу Орендодавця Договір оренди може бути достроково розірваний, зокрема, з таких підстав:
- Орендар використовує об`єкт оренди не за призначенням;
- невнесення орендної плати у повному обсязі протягом трьох місяців поспіль.
Приписами п. 11.5. Договору передбачено, що Орендодавець має право відмовитися від Договору в разі порушення істотних умов останнього. У разі відмови Орендодавця від Договору оренди, він є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від Договору.
Як встановлено судом першої інстанції, спірне майно належить Орендодавцю на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 29.11.2010 Херсонською міською радою, на підставі рішення виконавчого комітету 17.11.2010 №637, зареєстрованого Херсонським державним бюро технічної інвентаризації 24.12.2010, номер запису: 2738 в книзі 8, реєстраційний номер: 32194418.
Додатком до Договору є "Розрахунок плати за базовий місяць оренди комунального майна".
18.12.2019 вказаний Договір посвідчено приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Живцовою Н.М. та зареєстровано а реєстрі за № 4900.
Також 18.12.2019 орендоване майно передано, згідно Акту прийняття - передачі об`єкта комунальної власності міської територіальної громади, від балансоутримувача до суб`єкта підприємницької діяльності.
На підставі Договору від 18.12.2019 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 18.12.2019 внесено запис №34727585 про реєстрацію права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: нежилими приміщеннями першого поверху, загальною площею 194,6 кв.м, та приміщення загального користування, розташованих за адресою: м. Херсон, вул. Патона Євгена, буд. 4-а.
Як встановлено судом, Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради є виконавчим органом Херсонської міської ради з правами юридичної особи, утворений рішенням Херсонської міської ради від 26.02.2021 №73 "Про затвердження структури виконавчих органів Херсонської міської ради, їхніх положень та загальної чисельності апарату міської ради та її виконавчих органів" (зі змінами), є уповноваженим органом управління майном, що належить до комунальної власності Херсонської міської територіальної громади, здійснює повноваження орендодавця щодо нерухомого майна та контролює надходження до бюджету Херсонської міської територіальної громади від оренди та продажу майна комунальної власності.
Положення про Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 18.06.2021 №346, Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради є правонаступником прав і обов`язків Управління комунальної власності Херсонської міської ради.
Відповідно до підпункту 4.2 пункту 4 рішення Херсонської міської ради "Про внесення змін до рішень міської ради від 26.02.2021 №73, від 16.03.2021 №144 та визнання такими, що втратили чинність, рішень міської ради" від 18.06.2021 №346 припинено юридичну особу Управління комунальної власності Херсонської міської ради внаслідок організації шляхом приєднання до Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради, який є правонаступником його прав та обов`язків.
З огляду на викладене апеляційний суд зазначає, що Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради є фактично Орендодавцем спірного приміщення та належним позивачем у даній справі.
06.02.2024 уповноваженими особами позивача проведено обстеження об`єкта оренди, про що складено акт обстеження №11/24 від 06.02.2024, згідно з яким встановлено, що: Орендар тривалий час не виходить на зв`язок, не повідомив про своє місцезнаходження; вхідні двері в будівлю зачинені, охорона відсутня; слідів використання Орендарем приміщення не виявлено; зовнішнє оздоблення будівлі не пошкоджено; пошкоджено скло у вісьмох віконних отворах; збереження комунального майна користувачем не забезпечено (т. 1 а.с. 39).
Крім того, позивач стверджує, що Орендар не виконував належним чином взяті на себе зобов`язання за Договором зі сплати орендних платежів, оскільки з січня по лютий 2022 та з січня по грудень 2023 орендна плата до бюджету Орендодавця не надходила, в наслідок чого у Орендаря існує борг перед Орендодавцем в розмірі 25 402, 95 грн.
У зв`язку з цим Департамент листом від 18.09.2024 №01-21-1318-вих направив на адресу Орендаря Вимогу про розірвання Договору оренди комунального майна та сплати заборгованості. У даному листі Орендодавець зазначив, що всупереч умовам Договору, останні оплати за ним здійснювалась відповідачем 31.03.2022 та 13.04.2022 у загальній сумі 5 790,66, якими погашено заборгованість за лютий 2022, січень та частково лютий 2023. Крім того, Орендарю було повідомлено, що ним допущено заборгованість за Договором у розмірі 25 402,95 грн., яку Департамент вимагав сплатити у найкоротший термін (т. 1 а.с. 40-41).
Також, Департамент, керуючись п. 8.2. Договору, вимагав розірвати Договір оренди від 18.12.2019 №2135 та просив відповідача повідомити про зручний час для укладання додаткової угоди про розірвання Договору та підписання акту повернення комунального майна з оренди.
Відповідача також попереджено, що у разі відсутності домовленості щодо розірвання Договору оренди за згодою сторін та сплати заборгованості з орендної плати у сумі 25 402,95 грн, Департамент буде змушений звернутися до суду із відповідною позовною заявою про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання вказаного Договору.
До зазначеної Вимоги Департаментом було долучено розрахунок орендної плати ФОП Полтавцевій Т.В. за Договором від 18.12.2019 №2135, з якого вбачається, що:
- станом на 01.01.2022 заборгованість відсутня та наявна переплата у сумі 1 913,58 грн;
- в період з 01.01.2022 по 23.02.2022 у відповідача наявна заборгованість в сумі 3 524,73 грн;
- в період з 24.02.2022 по грудень 2022 відповідач був звільнений від сплати оренди на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 07.05.2022 №634;
- між тим, у березні та квітні 2022 Орендарем була сплачена нарахована орендна плата у загальному розмірі 5 790,66 грн;
- за період січень - грудень 2023 заборгованість відповідача складає 29 582,46 грн.
Отже, з січня 2022 по грудень 2023 (включно) Орендарю нараховано 33 107,19 грн, водночас, ураховуючи часткову оплату орендної плати та наявну переплату станом на 01.01.2022, Орендодавець зазначає, що заборгованість станом на 06.09.2024 становить 25 402,95 грн (т. 1 а.с. 38).
Докази направлення Вимоги та розрахунку з орендної плати містяться у матеріалах даної справи (т. 1, а.с. 48). Але, доказів отримання відповідачем вказаної Вимоги у матеріалах справи не міститься.
З огляду на те, що вищевказана вимога від 18.09.2024 залишилась з боку Орендаря без виконання і заборгованість з орендної плати за Договором від 18.12.2019 №2135 досі не погашена, Департамент звернувся до господарського суду із даним позовом.
Разом з цим, у матеріалах справи також містяться наступні документи:
- фотознімки стану об`єкту оренди після укладення спірного Договору оренди до ремонту (т. 1 а.с. 99);
- фотознімки об`єкту оренди після ремонту (т. 1 а.с. 98);
- фотознімки об`єкту оренди після затоплення (т. 1 а.с. 97);
- податкова декларація за 2022(pdf), якою підтверджується відсутність діяльності відповідача (т. 1, а.с. 93-96);
- податкова декларація за 2023 (pdf), якою підтверджується не здійснення відповідачем господарської діяльності та відсутність доходів у останнього (т. 1, а.с. 90-92).
Проаналізувавши апеляційну скаргу в межах її доводів, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
В першу чергу судова колегія звертає увагу, що справа №916/5555/24 направлена на новий апеляційний розгляд Верховним Судом, який підтримав висновок суду першої інстанції щодо відсутності у даному випадку істотного порушення відповідачем умов Договору в частині повного та своєчасного внесення орендної плати, а також зазначив про правильне трактування місцевим господарським судом приписів Постанови Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 наслідком чого став правильний висновок суду першої інстанції про те, що відповідач був звільнений від обов`язку вносити орендну плату як в період з 24.02.2022 по 31.12.2022, так і в період з 01.01.2023 по 31.12.2023. Тому, протилежний висновок суду апеляційний інстанції був скасований Верховним Судом, який також врахував та послався на сформований судом касаційної інстанції висновок стосовно застосування підпункту 1 пункту 1 Постанови №634, викладений у постанові від 03.03.2026 у подібній справі №905/1552/24.
Апеляційна колегія, враховуючи вищевикладені обставини у даній постанові, зазначає, що з огляду на наявність висновку Верховного Суду (постанова від 03.03.2026 у справі № 905/1552/24) стосовно застосування підпункту 1 пункту 1 Постанови №634 (у редакції від 27.05.2022) у подібних правовідносинах, посилковою слід вважати позицію Департаменту про правомірність нарахування ФОП Полтавцевій Т.В. орендної плати на підставі спірного Договору оренди у період з 01.01.2023 по 31.12.2023.
Відтак, правильним є висновок місцевого господарського суду, що з урахуванням положень Постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 відповідач був звільнений від обов`язку вносити орендну в період з 01.01.2023 по 31.12.2023 (аналогічна позиція застосована Верховним Судом у постанові від 15.06.2026 у справі №904/3349/25).
Разом з тим, Верховний Суд зауважив, що суд апеляційної інстанції не дослідив інших наведених позивачем підстав позову в частині вимог про розірвання Договору, зокрема: невикористання відповідачем об`єкта оренди та відсутність доступу до нього. Також, Верховний Суд вказав, що апеляційним судом у даній справі не було спростовано висновків суду першої інстанції про недоведеність позивачем обставин істотності порушення умов Договору як підстави для його розірвання у судовому порядку у розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.
Відповідно до ч. 5 ст. 310 Господарського процесуального кодексу України, висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.
Апеляційна колегія, дотримуючись вищевказаних вимог процесуального законодавства та постанови Верховного Суду від 26.05.2026 у справі №916/5555/24 разом із наведеними в останній висновками, зазначає, що після направлення даної справи Верховним Судом на новий розгляд (в частині), предметом апеляційного перегляду є саме вимоги позивача про розірвання у судовому порядку спірного Договору оренди на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, виключаючи, при цьому, таке істотне порушення Договору як відсутність внесення орендної плати.
Таким чином, у даному випадку апеляційний суд має дослідити наявність матеріальних підстав для розірвання спірного Договору оренди у разі невикористання об`єкта оренди та відсутність доступу до нього із застосуванням правової конструкції, унормованої приписами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.
У контексті вказаного судова колегія виходить з наступного.
Як зазначалось вище, Департамент розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради вважає, що Договір оренди комунального майна від 18.12.2019 №2135, укладений між Департаментом та ФОП Полтавцевою Тетяною Валентинівною, підлягає розірванню, крім іншого, у зв`язку із тим, що об`єкт оренди (приміщення першого поверху та приміщення загального користування, розташовані за адресою: м. Херсон, вул. Патона Євгена, буд. 4-а), не використовується Орендарем і доступ до цих приміщень відсутній, що підтверджується актом обстеження від 11/24 від 06.02.2024, наявним у матеріалах справи, та свідчить про порушення умов вказаного Договору оренди.
Зокрема, у відповідності п. 5.1. Договору, Орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно за цільовим призначенням та відповідно до умов цього Договору, а за приписами п. 5.8. Договору - надавати доступ до об`єкта оренди представникам Орендодавця.
Між тим, відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Таким чином, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей Договору.
Судова колегія враховує, що укладаючи договір оренди, орендодавець має право розраховувати на те, що передане у користування майно буде використовуватись за призначенням, за користування майном буде сплачуватись плата, а орендар має законні очікування на користування майном, тому у спірних правовідносинах - позивач мав законні очікування на отримання орендної плати за використання орендованого приміщення, наданого орендарю для здійснення ним господарської діяльності, а саме: розміщення майстерні з ремонту та шиття одягу.
При цьому, положеннями ст. 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди комунального майна орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні відповідного договору оренди об`єкта комунальної форми власності.
Отже, у даному випадку позивач, при укладенні відповідного Договору, розраховував на отримання коштів за надане в оренду приміщення. І Орендар здійснював відповідні платежі, згідно розрахунку позивача, до квітня 2022 (включно). В подальшому оплата орендованих приміщень з боку Орендаря припиналась з огляду на військові дії на території України, які почались 24.02.2022.
З огляду на викладене, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку. У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців).
Саме така правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 21.01.2020 у справі №914/252/19 та від 13.11.2019 у справі №908/1399/17.
Однак, у даній справі Верховним Судом, як вже зазначалось вище, підтримано висновок суду першої інстанції про те, що відповідач був звільнений від обов`язку вносити орендну плату у період, який визначений позивачем для її нарахування та стягнення.
Таким чином, у даному випадку відсутнє стверджуване позивачем порушення відповідачем умов Договору оренди комунального майна у спірний період як необхідна підстава для розірвання останнього відповідно до приписів ч. 2 ст. 651, ст. 782 Цивільного кодексу України.
Разом з тим, апеляційна колегія зауважує, що посилання Департаменту на невикористання Орендарем орендованого майна як на підставу для розірвання Договору не узгоджується з положеннями ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, оскільки слід відрізняти таки обставини як «не використання орендованого майна за цільовим призначенням» (що дійсно є порушенням умови Договору, а саме, 5.1. останнього) та «не використання орендованого майна» взагалі, про що зазначає позивач.
Водночас, у розрізі зазначеного судова колегія окремо звертає увагу на існуючи висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 17.03.2026 у справі №910/7394/25, про те, що невикористання майна за цільовим призначенням, визначеним Договором оренди, не є підставою для дострокового припинення договору оренди. Проте, вказані висновки в основу даної постанови суду апеляційної інстанції не покладаються, оскільки ухвалою Верховного Суду від 15.04.2026 у справі №910/7537/25 на розгляд судової палати передано справу для відступу від вказаного висновку і ухвалою СП КГС ВС від 21.05.2026 у справі №910/7537/25 цю справу прийнято до розгляду.
Апеляційний суд звертає увагу на те, що саме використання орендованого майна не за цільовим призначенням є істотним порушенням договору найму (оренди), що дає орендодавцю право вимагати розірвання договору через суд.
Про вказане свідчать приписі п. 1 ч. 1 статті 783 Цивільного кодексу України, за якими орендодавець може вимагати розірвання договору, якщо орендар використовує майно не за його призначенням або всупереч умовам договору.
Між тим, судова колегія звертає увагу на те, що матеріали даної справи не містять доказів того, що відповідач використовує майно за іншим цільовим призначенням, аніж встановлено Договором оренди нерухомого майна, що згідно з пунктом 11.4 Договору може бути підставою для розірвання останнього.
При цьому, судова колегія наголошує на тому, що умовами Договору оренди від 18.12.2019 №2135 не визначено такої підстави для розірвання Договору як «невикористання об`єкта оренди» та «відсутність доступу до об`єкта оренди».
Так, пунктом 11.4. вказаного Договору чітко визначено, що його може бути розірвано на вимогу Орендодавця, зокрема, з підстав саме використання об`єкту оренди не за призначенням.
Але, у даній справі відсутні докази використання спірного приміщення Орендарем взагалі, починаючи з весни 2022 року.
Між тим, обґрунтовуючи неможливість використання об`єкту оренди взагалі, відповідач посилається на обставини перебування об`єкту оренди на території активних бойових дій та на те, що приміщення постраждало внаслідок затоплення через підрив Каховської ГЕС, а відтак, використовувати об`єкт оренди було неможливо.
Так, Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" №64/2022 від 24.02.2022 року в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 року строком на 30 діб, у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України. В подальшому, відповідними Указами Президента України строк дії воєнного стану в Україні неодноразово продовжувався та триває до теперішнього часу.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України №309 від 22.12.2022, Херсонська міська територіальна громада з 01.03.2022 по 11.11.2022 перебувало в тимчасовій окупації (розділ ІІ Тимчасово окуповані Російською Федерацією території України). Крім того, згідно вказаного Наказу, Херсонську міську територіальну громаду з 01.05.2023 по теперішний час віднесено до територій активних бойових дій.
20.03.2025 набув чинності Наказ Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 №376, яким затверджений Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, згідно з яким Херсонська міська територіальна громада входить до переліку тимчасово окупованих Російською Федерацією території України територій у період з 01.03.2022 по 11.11.2022.
Відповідно до Договору оренди нежилі приміщення розташовані за адресою: місто Херсон, 1 вулиця Патона Євгена, будинок №4-а, яка відноситься до мікрорайону Корабел (Острів), який був повністю затоплений внаслідок підриву Каховської ГЕС та з якого відбувалася евакуація всього населення.
Так, відповідач вказує, що 06.06.2023, під час військових дій, мав місце підрив греблі Каховської ГЕС, в результаті чого було затоплено значну кількість населених пунктів, у тому числі місто Херсон. Дана обставина є загально відомою.
Відповідно до ч. 3 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.
Внаслідок підриву греблі Каховської ГЕС, що спричинило затоплення міста Херсон, відбулось повне затоплення орендованого приміщення та знищення майна та обладнання ФОП Полтавцевої Т.В., що унеможливило подальше використання відповідного приміщення.
Відповідач наполягає на тому, що про факт затоплення водою об`єкту оренди в червні 2023 внаслідок підриву Каховської ГЕС, позивачу відомо.
Крім того, Орендар вказує, що об`єкт оренди пошкоджено ззовні внаслідок обстрілів біля будівлі; в вікнах приміщень відсутнє скло, яке було вибите вибуховою хвилею. При цьому, вказане зазначено безпосередньо позивачем у відповідному Акті обстеження від 06.02.2024. Водночас, щодо зазначення в п.4 Акту обстеження №11/24 від 06.02.2024 про те, що «Збереження комунального майна користувачем не забезпечено», то, за твердженням відповідача, це не відповідає дійсності, оскільки приміщення закрите, а віконні рами хоч і не мають скла після вибухів, але відповідачем здійснено закриття вікон деревинно-стружковими плитами (ДСП). Окрім плит ДСП на віконних рамах наявні металеві решітки, що унеможливлює доступ сторонніх осіб до орендованого майна.
Також, за твердженням Орендаря, на об`єкті оренди відсутнє постачання електроенергії, водопостачання, що унеможливлює здійснення підприємницької діяльності відповідачем та унеможливлює використання об`єкту оренди. Відновлення постачання електроенергії, водопостачання неможливе через постійні бойові дії, безпосередню близькість до лінії фронту та відсутність технічної можливості в результаті чисельних пошкоджень інженерних мереж та через небезпечні умови праці для спеціалістів по їх відновленню, оскільки мікрорайону Корабел (Острів) є найбільш обстрілюваним районом м. Херсон.
З приводу вказаного ФОП Полтавцева Т.В. посилається на положення ст. 3 Конституції України, якою визначено, що людина, її життя і здоров`я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю; а також на ст. 27 Конституції України, згідно з якою кожна людина має невід`ємне право на життя; Ніхто не може бути свавільно позбавлений життя; Обов`язок держави - захищати життя людини; Кожен має право захищати своє життя і здоров`я, життя і здоров`я інших людей від протиправних посягань.
Крім того, відповідач зауважує, що абзацом другим ст. 2 КЗпП (Кодексу законів про працю) України встановлено, що працівники мають право на здорові і безпечні умови праці. З інших норм КЗпП України та Закону України «Про охорону праці» витікає, що роботодавець повинен забезпечити працівників безпечні умови праці.
Проте, з огляду на те, що активні бойові дії на певній території передбачають систематичне активне застосування будь-яких видів зброї (озброєння), що саме по собі створює значну загрозу життю і здоров`ю людини на такій території, така загроза виходить за межі контролю та відповідальності відповідача, а тому виключає можливість будь-якої діяльності на об`єкті оренди, який розташований на території активних бойових дій.
Отже, за твердженням ФОП Полтавцевої Т.В., вона позбавлена можливості безпечно вести підприємницьку діяльність та використовувати орендоване майно відповідно до його призначення в умовах військового стану через триваючі бойові дії та відсутність доступу до орендованих приміщень з причин, що не залежали від її волі, що є підставою для застосування положень ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України.
Так, відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 суд дійшов висновку, що наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст. 762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №914/1248/18, №914/2264/17, постанові від 02.08.2023 у справі №916/1788/22 тощо).
Отже, на погляд Верховного Суду, підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
В наведеній вище статті відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.
Разом з тим, тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар, а тому він повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.07.2021 у справі № 910/8040/20).
Згідно положень п.127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених у підпунктах "а" - "г" підпункту 3 цього пункту) (у випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.
На підтвердження своїх доводів ФОП Полтавцева Т.В. надає суду фото затопленого та пошкодженого приміщення. Доказом відсутності господарської діяльності Орендаря у період 2022-2023 є долучені відповідачем до справи податкові декларації платника єдиного податку за відповідний період.
В свою чергу, Департамент вказаного відповідачем не спростовує та жодним чином не заперечує проти зазначених Орендарем обставин. Навпаки, як одну з підстав для розірвання Договору, позивач вказує саме відсутність доступу до об`єкта оренди, що узгоджується з позицією відповідача.
Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі №924/233/18).
Отже, з урахуванням вищенаведеного, судова колегія виходить з обставин неможливості здійснення підприємницької діяльності відповідачем та використання ним об`єкту оренди, що не залежать від волі відповідача і не спричиненні його діями чи бездіяльністю, а відтак, у даному випадку відсутні підстави вважати загальне невикористання об`єкту оренди порушенням умов Договору оренди та, відповідно, відсутні підстави для розірвання останнього.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що апелянт не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, у зв`язку з чим апеляційний суд вважає, що підстав для її задоволення не вбачається.
Згідно ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене, приймаючи до уваги положення чинного законодавства і встановлені обставини справи, оцінивши докази у справі в їх сукупності, колегія суддів приходить висновку, що апеляційна скарга Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 28.05.2025 у справі №916/5555/24 задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду залишається без змін.
Щодо судових витрат.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Із змісту ст. 282 Господарського процесуального кодексу України у резолютивній частині постанови апеляційної інстанції зазначається і про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Отже, у зв`язку із відмовою у задоволенні позовних вимог, судові витрати за подання позовної заяви (6 056,00 грн) залишаються за позивачем - Департаментом розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги (7 267,20 грн) покладаються на апелянта.
Водночас, у суді касаційної інстанції з боку Фізичної особи-підприємця Полтавцевої Тетяни Валентинівни було заявлено клопотання про стягнення судових витрат у сумі 12 015,10 грн. за подання касаційної скарги.
Однак, у зв`язку із поверненням справи №916/5555/24 на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, питання про стягнення цих судових витрат в суді касаційної інстанції зазначеним судом не розглядалось.
Велика Палата Верховного Суду в ухвалах від 30.03.2021 у справі №911/2390/18, від 19.01.2023 у справі №500/2632/19 зазначила, що у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом з тим у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на новий розгляд до суду першої чи апеляційної інстанції, то розподіл судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Така правова позиція є послідовною та сталою і викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у постанові від 20.04.2023 у справі №924/600/21, у постанові від 01.02.2023 у справі №924/862/21, у постанові від 03.11.2023 у справі №903/972/20, а також постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі №199/3152/20.
Враховуючи наведе вище, слід вказати, що розподіл судових витрат має здійснити суд, що ухвалив остаточне рішення, яким вирішено спір по суті в справі.
Так, в постанові від 26.05.2026 у даній справі - №916/5555/24 - Верховний Суд, направляючи справу на новий розгляд в частині вимог позивача про розірвання Договору з огляду на невикористання відповідачем об`єкта оренди та відсутність доступу до останнього, зазначив, що з урахуванням положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Отже, розподіл судових витрат у цій справі здійснюється Південно-західним апеляційним господарським судом за результатом розгляду справи, відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.
З матеріалів справи вбачається, що ФОП Полтавцевою Т.В. був сплачений судовий збір у розмірі 12 015,10 грн за подання касаційної скарги, що підтверджується квитанцією від 10.12.2025 №4679-0043-1529-2536.
За наведених підстав відповідні витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покладаються на позивача, враховуючи результат нового розгляду справи.
Щодо вимог відповідача про скасування наказу господарського суду від 08.12.2025 про примусове виконання постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 у справі №916/5555/24, то апеляційна колегія вказує, що згідно з приписами Господарського процесуального кодексу України, відповідний судовий наказ скасовує той самий господарський суд, який його видав, за заявою боржника.
Тобто, у розрізі цього питання відповідач має звернутись до Господарського суду Одеської області, який і видав наказ від 08.12.2025 на примусове виконання постанови у справі № 916/5555/24.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
У Х В А Л И В:
1. Рішення Господарського суду Одеської області від 28.05.2025 у справі №916/5555/24 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
2. Стягнути з Департаменту розвитку об`єктів комунальної власності територіальної громади Херсонської міської ради (ЄДРПОУ: 44279728, м. Херсон, проспект Незалежності, 37, 73003) на користь Фізичної особи-підприємця Полтавцевої Тетяни Валентинівни (РНОКПП: НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги у розмірі 12 015 (дванадцять тисяч п`ятнадцять) грн 10 коп.
3. Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.
Повний текст постанови складений та підписаний 01.10.2026.
Головуючий суддя Савицький Я.Ф.
Суддя Богацька Н.С.
Суддя Ярош А.І.