ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022
тел. приймальня [телефон приховано], тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"21" вересня 2026 р. м. Харків Справа № 922/1841/26
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Рильової В.В.
при секретарі судового засідання Бойко О.Н.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" (місцезнаходження: 61066, м. Харків, вул. Велозаводська, буд.1; код ЄДРПОУ: 14103790)
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Куликівська Брама" (місцезнаходження: 61002, м. Харків, вул. Куликівська, буд. 2; код ЄДРПОУ: 41772886) , 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінералз Юнайтед" (місцезнаходження: 61002, м.Харків, вул. Сумська, буд.96, п.4; код ЄДРПОУ: 45087343) 3-тя особа, яка не заявляє самостійнмих вимог на стороні відповідачів: Товариство з обмеженою відповідальністю "Видавничий дім "Центр фінансової інформації" (місцезнаходження: 61024, м. Харків, вул.Семена Михайла 5/7/9 кв.1; код ЄДРПОУ: 34182659)
про визнання недійсним договору та скасування реєстрації
за участю представників:
позивача: Кузнецова А.А.(Ордер на надання правничої допомоги серія АХ №1318814 від 14.01.2026. Свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серія ДН №5796 від 12.06.2020)
1-го відповідача: Хоменко Є.О.(Ордер на надання правничої допомоги серія ВІ №1423535 від 25.08.2026. Свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серія ПТ №3335 від 11.02.2020) ;
2-го відповідача: не з`явився;
3-ої особи: Карножицький В.В. (самопредставництво).
ВСТАНОВИВ:
Товариство з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" (позивач) звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Куликівська Брама" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінералз Юнайтед" в якій просить суд:
- визнати недійсним іпотечний договір (майнова порука) від 28.11.2025, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "КУЛИКІВСЬКА БРАМА" (61002, м. Харків, вул. Куликівська, буд. 2, ідентифікаційний код 41772886) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МІНЕРАЛЗ ЮНАЙТЕД" (61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 96, поверх 4, ідентифікаційний код 45087343) та посвідчений Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бінус Оленою Олексіївною та зареєстрований в реєстрі за номером 727;
- скасувати у Державному реєстрі речових прав державну реєстрацію іпотеки нежитлових приміщень 1-го поверху №1-8, 10, 12, 1а, 2а, 4а, ба, 8а, 8б, 8в, 8г, 8д; 2-го поверху №13-19, 16а, 18а, 18б, 19а, 19б, 24, 26, 26а; 3-го поверху №-81-95 в літ."А-3" загальною площею 614,7 кв.м., які розташовані за адресою: м.Харків, вулиця Куликівська, буд. 2 (два). Номер запису про іпотеку: 62527562 від 28.11.2025.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.05.2026 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" (вх.№1841/26) - залишено без руху. Встановлено позивачу строк на усунення недоліків позовної заяви - 3 дні з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху шляхом надання до суду договорів про надання поворотної фінансової допомоги та всіма додатковими договорами до них від 29.05.2025 та 09.10.2025, укладених між ТОВ "Мінералз Юнайтед" та ТОВ "Видавничий дім "Центр фінансової інформації"; надати суду відомості щодо наявності оригіналу іпотечного договору та зазначити особу, у володінні якої знаходиться його оригінал, відповідно до вимог ч. 5 ст. 91 ГПК України.
29.05.2026 до Господарського суду Харківської області від позивача надійшла заява про виконання ухвали суду (вх.№13056 від 29.05.2026) із наданими відомостями щодо особи у якої знаходиться оригінал іпотечного договору. Крім того, відповідач вказує, що ним було направлено адвокатські запити до ТОВ "Мінералз Юнайтед" та ТОВ "Видавничий дім "Центр фінансової інформації" щодо надання договорів про надання поворотної фінансової допомоги від 29.05.2025 та 09.10.2025. Однак, враховуючи стислі строки ухвали суду про залишення позовної заяви без руху, позивачем наразі не отримана відповідь на адвокатський запит. На підставі вказаного, позивачем заявлено клопотання про витребування доказів: договорів про надання поворотної фінансової допомоги від 29.05.2025 та 09.10.2025 у ТОВ "Мінералз Юнайтед" та ТОВ "Видавничий дім "Центр фінансової інформації".
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 01.06.2026 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/1841/26. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче провадження та призначено підготовче засідання на 22.06.2026 об 11:20 годині; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Товариство з обмеженою відповідальністю "Видавничий дім "Центр фінансової інформації" (місцезнаходження: 61024, м. Харків, вул.Семена Михайла 5/7/9 кв.1; код ЄДРПОУ: 34182659).
При цьому, в ухвалі про відкриття провадження у справі від 01.06.2026 судом зазанчено, що клопотання позивача про витребування доказів буде вирішено в окремому процесуальному документі.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 22.06.2026 судом продовжено строк підготовчого провадження у справі № 922/1841/26 на 30 днів, в порядку частини третьої статті 177 Господарського процесуального кодексу України; розгляд справи № 922/1841/26 в підготовчому засіданні відкладено на 27.07.2026 року об 11:00 годині, на підставі пункту 3 частини другої статті 183 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідну ухвалу постановлено судом без оформлення окремого документу та занесено до протоколу підготовчого засідання від 22.06.2026 у справі № 922/1841/26.
Також, ухвалою Господарського суду Харківської області від 22.06.2026 судом задоволено клопотання ТОВ "Завод "Будінвест" про витребування доказів (вх.№13059 від 29.05.2026). Витребувано у ТОВ "Мінералз Юнайтед" та ТОВ "Видавничий дім "Центр фінансової інформації" договір про надання поворотної фінансової допомоги від 29.05.2025 р., який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «МІНЕРАЛЗ ЮНАЙТЕД» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Видавничий дім «Центр фінансової інформації» та всіма додатковими договорами до нього; договір про надання поворотної фінансової допомоги від 09.10.2025 р., який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «МІНЕРАЛЗ ЮНАЙТЕД» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Видавничий дім «Центр фінансової інформації» та всіма додатковими договорами до нього. Встановлено ТОВ "Мінералз Юнайтед" та ТОВ "Видавничий дім "Центр фінансової інформації" строк для подання до суду витребуваних доказів до 08.07.2026 року.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.07.2026 судом за результатами підготовчого засідання 27.07.2026 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження і призначено справу № 922/1841/26 до розгляду по суті на 31.08.2026 року об 11:20 годині, на підставі частини другої статті 185, частини першої статті 195 Господарського процесуального кодексу України. Зазначену ухвалу занесено до протоколу підготовчого засідання від 27.07.2026 у справі № 922/1841/26 (без оформлення окремого документа).
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 31.08.2026 судом в судовому засіданні 31.08.2026 задоволено заяву 1-го відповідача про вступ у справу представника (вх.№21248/26 від 31.08.26), та заяву 1-го відповідача про ознайомлення з матеріалами справи (вх.№21251/26 від 31.08.26), в клопотанні 1-го відповідача про відкладення судового засідання судом відмовлено. Крім того, в судовому засіданні 31.08.2026 представником третьої особи заявлено усне клопотання про відкладення судового засідання для надання третьою особою до суду витребуваних документів та пояснень відповідно до ухвали суду про витребування доказів від 22.06.26. Вказане клопотання судом задоволено, надано третій особі час для надання до суду таких документів строком - до 07.09.2026 ( включно); судове засідання з розгляду справи по суті відкладено на 14 вересня 2026 року о 12:00 годині. Відповідні ухвали постановлено судом без оформлення окремого документа, про що зазначено у протоколі судового засідання від 31.08.2026 у справі № 922/1841/26.
14.09.2026 до Господарського суду Харківської області від 2-го відповідача надійшла заява (вх..№ 22509 від 14.09.26), в якій ТОВ "Мінералз Юнайтед" викладає свої заперечення проти позовних вимог, та зазначає таке. ТОВ «Мінералз Юнайтед» у своїй заяві заперечує проти позову, зазначаючи, що на момент укладення договору іпотеки товариство не було і не могло бути обізнаним про судове рішення у справі № 922/1226/25, оскільки відповідна постанова Східного апеляційного господарського суду була виготовлена та оприлюднена вже після дати укладення договору, а жодних обтяжень щодо предмета іпотеки в Державному реєстрі речових прав на той час зареєстровано не було. Крім того, відповідач 2 вказує, що твердження позивача про пов`язаність сторін документально не підтверджені та не відповідають критеріям пов`язаних осіб, встановленим пп. 14.1.59 ПК України. Також на переконання ТОВ "Мінералз Юнайтед" відсутність в іпотекодавця іншого майна чи коштів не є законодавчо визначеною підставою для недійсності договору іпотеки, а посилання позивача на постанову Верховного Суду у справі № 910/7221/17 є нерелевантним через відмінність правовідносин, в свою чергу звернення стягнення на предмет іпотеки не призводить до порушення прав позивача, оскільки майновий поручитель у такому разі набуває прав кредитора за основним зобов`язанням відповідно до статті 11 Закону України «Про іпотеку». Також 2-й відповідач зазначає, що фраудаторність не є самостійною підставою недійсності правочину за чинним законодавством, а позивач не послався на жодну спеціальну норму (зокрема статті 234, 228 ЦК України), яка передбачала б підставу для визнання договору недійсним, а відсутність порушення прав позивача, на думку 2-го відповідача, є самостійною і достатньою підставою для відмови в позові без необхідності оцінки правочину на відповідність положенням законодавства. На підставі викладеного ТОВ «Мінералз Юнайтед» просить долучити подані пояснення до матеріалів справи та відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 14.09.2026 заяву ТОВ "Мінералз Юнайтед" (вх.№ 22522 від 14.09.26) залишено без розгляду.
Також судом в судовому засіданні з розгяду справи по суті 14.09.2026 оголошено перерву до 21.09.2026 року об 11:40 годині, на підставі статті 216 Господарського процесуального кодексу України. Відповідну ухвалу постановлено судом без оформлення окремого документа, про що зазначено у протоколі судового засідання від 14.09.2026 у справі № 922/1841/26.
Присутній в судовому засіданні 21.09.2026 представник позивача позовній вимоги підтримала, просила суд їх задовольнити з підстав, викладених у позові.
Присутні в судовому засіданні 21.09.2026 представник 1-го відповідача та третьої особи проти задоволення позову заперечували, просили суд в задоволенні позову відмовити.
Представник 2-го відповідача в судове засідання 21.09.2026 не з`явився, про причини такої неявки суд не повідомив, про дату час та місце судового засідання був повідомлений належним чином шляхом надіслання ухвали суду від 14.09.2026 до його електронного кабінету.
Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються первісні та зустрічні позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані докази, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, суд встановив наступне.
Як зазначає позивач, 28.03.2025 ТОВ "Завод "Будінвест" звернулось до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ТОВ "Куликівська Брама" про стягнення заборгованості у загальному розмірі 3 668 846,95 грн., що складається з 3 242 084, бо грн. основного боргу, 3 667,03 грн. пені, 423 095,32 грн. інфляційних нарахувань.
Одночасно, 28.03.2025 разом з позовною заявою ТОВ "Завод "Будінвест" була подана заява про забезпечення позову шляхом накладення арешту на грошові кошти, що належать ТОВ "Куликівська Брама", які знаходяться на всіх рахунках відповідача в усіх банківських або інших фінансово-кредитних установах, та на майно, яке належить ТОВ "Куликівська Брама", а саме на нежитлові приміщення 1-го поверху №1-8, ю, 12, іа, 2а, 4а, 6а, 8а, 86, 8в, 8г, 8д; 2-го поверху №13-19,16а, 18а, 186,19а, 196, 24, 26, 2ба; 3-го поверху №81-95 в літ. «А-з» загальною площею 614,7 кв.м., які розташовані за адресою: м.Харків, вулиця Куликівська, буд. 2 (два), а також заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій, спрямованих на відчуження та розпорядження майна, яке належить ТОВ «Куликівська Брама» - у межах суми позову 3 668 846, 95 грн.
31.03.2025 ухвалою Господарського суду Харківської області по справі №922/1126/25 у задоволенні заяви ТОВ "ЗАВОД "БУДІНВЕСТ" про забезпечення позову - відмовлено.
10.04.2026 ухвалою Господарського суду Харківської області по справі №922/1126/25 відкрито провадження за позовом ТОВ "Завод "Будінвест" до ТОВ "Куликівська Брама", про стягнення заборгованості у загальному розмірі 3 668 846,95 грн, що складається з З 242 084, бо грн основного боргу, 3 667,03 грн пені, 423 095,32 грн інфляційних нарахувань.
01.05.2025 ухвалою Господарського суду Харківської області прийнято зустрічний позов ТОВ "Куликівська Брама" до ТОВ "Завод "Будінвест" про стягнення 62 871,40 грн. до спільного розгляду з первісним позовом ТОВ "Завод "Будінвест" у справі № 922/1126/25, який було подано представником ТОВ "Куликівська Брама" 28.04.2025, отже щонайменше з 28.04.2025 ТОВ "Куликівська Брама" було обізнане про господарську справу № 922/1126/25.
20.05.2025 постановою Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу ТОВ «Завод «Будінвест» задоволено частково. Ухвалу Господарського суду Харківської області від 31.03.2025 у справі №922/1126/25 скасовано.
Заяву ТОВ «Завод «Будінвест» про забезпечення позову задоволено частково. Вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на грошові кошти, що належать ТОВ «Куликівська Брама», які знаходяться на всіх рахунках відповідача в усіх банківських або інших фінансово-кредитних установах у межах суми 1 383 052,84 грн. В іншій частині заяви про забезпечення позову відмовлено.
29.05.2025 державним виконавцем Київського ВДВС у м. Харкові СМУМЮ відкрито ВП №78221273 та накладено арешт у межах суми 1 383 052,84 грн. на виконання постанови Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2026 по справі №922/1126/25.
Відповідно до вказаного ВП у ТОВ «Куликівська Брама» наявний єдиний рахунок в АТ КБ «ПриватБанк» НОМЕР_1 , на якому станом на 29.05.2025 містились кошти у розмірі 13 596,13 грн.
Також за ТОВ «Куликівська Брама» в МВС відсутні дані про зареєстровані за боржником транспортні засоби станом на 01.06.2025.
29.05.2025 між ТОВ «Мінералз Юнайтед» та ТОВ «Видавничий дім «Центр фінансової інформації» був укладений договір про надання поворотної фінансової допомоги та всіма додатковими договорами до нього, з поверненням грошових коштів в сумі 5 000 ооо (п`ять мільйонів) грн. не пізніше 29 травня 2026 року шляхом перерахування на поточний рахунок (безпроцентна).
15.08.2025 рішенням Господарського суду Харківської області відмовлено у задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Куликівська Брама" про стягнення 1 337 034,66 грн. Відмовлено у задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Куликівська Брама" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" про стягнення 62 871,40 грн.
Надалі, 01.10.2025 ухвалою Східного апеляційного господарського суду відкрито апеляційне провадження за апеляційними скаргами ТОВ "Завод "Будінвест" на рішення господарського суду Харківської області від 15.08.2025 у справі №922/1126/25 та додаткове рішення господарського суду Харківської області від 28.08.2025 у справі №922/1126/25.
09.10.2025 між ТОВ «Мінералз Юнайтед» та ТОВ «Видавничий дім «Центр фінансової інформації» був укладений договір про надання поворотної фінансової допомоги та всіма додатковими договорами до нього, з поверненням грошових коштів в сумі 5 000 000 грн. не пізніше 09 жовтня 2026 року шляхом перерахування на поточний рахунок (безпроцентна).
24.11.2025 постановою Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу ТОВ "Завод "Будінвест" на рішення Господарського суду Харківської області від 15.08.2025 у справі №922/1126/25 - задоволено частково. Апеляційну скаргу TOB "Куликівська Брама" на рішення Господарського суду Харківської області від 15.08.2025 у справі №922/1126/25- залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Харківської області від 15.08.2025 у справі №922/1126/25 в частині відмови у задоволенні зустрічного позову залишено без змін. Рішення Господарського суду Харківської області від 15.08.2025 у справі №922/1126/25 в частині відмови у задоволенні первісного позову ТОВ "Завод "Будінвест" до ТОВ "Куликівська Брама", а також в частині розподілу витрат - скасовано частково. В скасованій частині прийнято нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ "Завод "Будінвест" до ТОВ "Куликівська Брама" -задоволено частково. Стягнуто з ТОВ "Куликівська Брама" на користь ТОВ "Завод "Будінвест" суму заборгованості у розмірі 1 305 931,34грн. та інфляційні втрати у розмірі 17 388,55грн, а також витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 15 879,84грн. Додаткове рішення Господарського суду Харківської області від 28.08.2025 у справі №922/1126/25-скасовано. Стягнуто з ТОВ "Куликівська Брама" на користь ТОВ "Завод "Будінвест" суму витрат на правничу допомогу, понесених в суді першої інстанції, у розмірі 50 ооо,оогрн. Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, віднесено на сторони пропорційно задоволеним вимогам. Стягнуто з ТОВ "Куликівська Брама" на користь ТОВ "Завод "Будінвест" витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 8680,61грн. Доручено господарському суду Харківської області видати відповідні накази.
Водночас, позивач звертає увагу суду, що 24.11.2025 при оголошенні постанови Східного апеляційного господарського суду (вступної та резолютивної частини) в судовому засіданні був присутній представник ТОВ «Куликівська Брама», що вбачається із протоколу судового засідання від 24.11.2025. Крім того, відповідно до картки руху документу постанова по справі №922/1126/25 (вступна та резолютивна частина) Східного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 доставлена на електронну адресу відповідача (ТОВ «Куликівська Брама») 26.11.2025.
Надалі, 28.11.2025 (тобто на 4 день з дня прийняття та оголошення постанови Східного апеляційного господарського суду (вступної та резолютивної частини) по справі №922/1126/25 про стягнення з ТОВ «КУЛИКІВСЬКА БРАМА» на користь ТОВ «ЗАВОД «БУДІНВЕСТ» заборгованості в загальній сумі 1 397 880, 34 грн.) між ТОВ «КУЛИКІВСЬКА БРАМА» (Іпотекодавцем, він же майновий поручитель) та TOB «Мінералз Юнайтед» (Іпотекодержателем) було укладено іпотечний договір (майнова порука).
Так відповідно до п.1.1 іпотечного договору у забезпечення виконання всіх вимог Іпотекодержателя до ТОВ «ВИДАВНИЧІЙ ДІМ «ЦЕНТР ФІНАНСОВОЇ ІНФОРМАЦІЇ» (Боржника), код за ЄДРПОУ 34182659, місцезнаходження якої: Україна, 61024, м. Харків вул. Семенка Михайла, 5/7/9 кв 1, далі за текстом «Боржник», за такими договорами, надалі «Основне зобов`язання»:
-Договором надання поворотної фінансової допомоги від 29.05.2025 р. та всіма додатковими договорами до нього, з поверненням грошових коштів в сумі 5 000 000,00 гривень 00 копійок не пізніше 29 травня 2026 року шляхом перерахування на поточний рахунок (безпроцентна), та
-Договором надання поворотної фінансової допомоги від 09.10.2025 р. та всіма додатковими договорами до нього, з поверненням грошових коштів в сумі 5 000 000,00 (п`ять мільйонів) гривень 00 копійок не пізніше 09 жовтня 2026 року шляхом перерахування на поточний рахунок (безпроцентна)
Іпоткодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю нерухоме майно із усіма його приналежностями.
Так, відповідно до умов Договору Іпотеки, Іпотекодавець, тобто ТОВ «КУЛИКІВСЬКА БРАМА» (він же майновий поручитель) передав в іпотеку Іпотекодержателю нерухоме майно із усіма його приналежностями, а саме: - нежитлові приміщення 1-го поверху №1-8, ю, 12, іа, 2а, 4а, 6а, 8а, 86, 8в, 8г, 8д; 2-го поверху №13-19,16а, 18а, 186,19а, 196, 24, 26, 26а; 3-го поверху №81-95 в літ. «А-3» загальною площею 614,7 кв.м., які розташовані за адресою: м.Харків, вулиця Куликівська, буд. 2. Майно належить Іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 20.02.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Ушивець О.Ю. .№3675 від 20.02.2018 року. Право власності зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.02.2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1007851963101, номер запису про право власності: 24925790.
Відповідно до п.1.3. зазначеного договору за домовленістю Сторін на момент укладання цього Договору Майно оцінено у сумі 10566533,48 грн. (десять мільйонів п`ятсот шістдесят шість тисяч п`ятсот тридцять три гривні 48 копійок). Оцінка Майна проведена за згодою Сторін з урахуванням обсягу можливих витрат, пов`язаних з його реалізацією. При цьому Сторони згодні з тим, що при зверненні стягнення та/або реалізації Майна Іпотекодержатель не буде зв`язаний або будь-яким чином обмежений зазначеною в цьому пункті Договору вартістю Майна.
Також сторонами було погоджено, що у випадку задоволення вимог Іпотекодержателем за Основним зобов`язанням за рахунок Майна в будь-якій його частині або повністю, - вартість Майна визначається Сторонами рівною розміру всіх (будь-яких) вимог Іпотекодержателя за Основним зобов`язанням. У разі задоволення Іпотекодержателем своїх вимог за Основним зобов`язанням за рахунок Майна в будь-якій його частині або повністю - вважається, що Іпотекодавець належним чином та в повному обсязі виконав свої зобов`язання перед Іпотекодержателем за Основним зобов`язанням і Основне зобов`язання вважається припиненим належним виконанням (п. 1.5. договору).
Відповідно до п.5.1. договору сторонами погоджено, що договір є укладеним та набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання зобов`язань за Основним зобов`язанням та додатковими угодами до нього не пізніше 09 (дев`ятого) жовтня 2026 року.
Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області О.О. Бінус та зареєстровано в реєстрі №727.
Надалі, рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер запису про іпотеку:625275б2 від 28.11.2025) приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області О.О. Бінус внесено обтяження до Державного реєстру на підставі іпотечного договору, з урахуванням основного зобов`язання, розмір якого складає юоооооо грн., строк виконання основного зобов`язання 09.10.2026. Іпотекодержатель: ТОВ «МІНЕРАЛЗ ЮНАЙТЕД», Іпотекодавець ТОВ «КУЛИКІВСЬКА БРАМА».
23.12.2025 постановами приватного виконавця виконавчого округу Харківської області Кудряшовим Д.В. відкриті виконавчі провадження:
-ВП №79873631 про стягнення з ТОВ "Куликівська Брама" на користь ТОВ "Завод "Будінвест" суму витрат на правничу допомогу, понесених в суді першої інстанції, у розмірі 50 000,00 грн.;
-ВП № 79873522 про стягнення з ТОВ "Куликівська Брама" на користь ТОВ "Завод "Будінвест" суми заборгованості у розмірі 1 305 931,34грн. та інфляційні втрати у розмірі 17 388,55грн, а також витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 15 879,84грн.;
-ВП № 79873593 про стягнення з ТОВ "Куликівська Брама" на користь ТОВ "Завод "Будінвест" витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 8680,61 грн.
Постановою приватного виконавця виконавчого округу Харківської області Кудряшовим Д.В. від 23.12.2025 об`єднано виконавчі провадження №79873522, 79873593,79873631 у зведене виконавче провадження №79874418.
При цьому, як зазначає позивач, за ТОВ «Куликівська Брама» в МВС відсутні дані про зареєстровані за боржником транспортні засоби станом на 23.12.2025.
Відповідно до вказаного ВП у ТОВ «Куликівська Брама» наявний єдиний рахунок в АТ КБ «ПриватБанк» НОМЕР_1 На якому станом на 23.12.2025 так і станом на 18.03.2026 містяться кошти у розмірі 13 293,13 грн.
Таким чином, на даний час накази Господарського суду Харківської області по справі №922/1126/25, які видані на виконання постанови Східного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 про стягнення з ТОВ «Куликівська Брама» на користь ТОВ "Завод "Будінвест" боргу у загальній сумі 1 397 880, 34 грн. не виконані, оскільки у ТОВ «Куликівська Брама» відсутні кошти на рахунках в банківських установах, а все нерухоме майно, яке належало ТОВ «КУЛИКІВСЬКА БРАМА» з метою уникнення виконання судового рішення було передано в іпотеку на 4 день з дня прийняття та оголошення постанови Східного апеляційного господарського суду (вступної та резолютивної частини) про стягнення з ТОВ «КУЛИКІВСЬКА БРАМА» на користь ТОВ «ЗАВОД «БУДІНВЕСТ» заборгованості в загальній сумі 1 397 880, 34 грн.
Отже, на переконання позивача, укладений між ТОВ «Куликівська Брама» та ТОВ «Мінералз Юнайтед» іпотечний договір (майнова порука) про передачу в іпотеку нежитлових приміщень 1-го поверху №і-8, ю, 12,1а, 2а, 4а, 6а, 8а, 86, 8в, 8г, 8д; 2-го поверху №13-19, іба, 18а, 186, 19а, 196, 24, 26, 2ба; 3-го поверху №81-95 в літ. «А-3» загальною площею 614,7 кв.м., які розташовані за адресою: м.Харків, вулиця Куликівська, буд. 2 (два), вочевидь укладений на шкоду ТОВ "ЗАВОД "БУДІНВЕСТ" та є фраудаторним з урахуванням наступного:
- Момент вчинення правочину. Договір укладено на четвертий день після оголошення постанови від 24.11.2025 у присутності представника відповідача. При цьому в договорі не згадано про наявний борг 1 397 880,34 грн. Обидва договори фінансової допомоги укладено вже після відкриття провадження і відмови в забезпеченні позову;
-Пов`язаність контрагентів. Іпотекодержатель і боржник за основним зобов`язанням мають одного кінцевого бенефіціарного власника, а в іпотекодавця та боржника однакова електронна пошта в ЄСІТС. Отже, на думку позивача, всі три юридичні особи пов`язані;
- Відсутність коштів. На єдиному рахунку відповідача лише близько 13 тис. грн проти боргу майже 1,4 млн грн.;
- Відсутність іншого майна. Відповідач не має ні іншого нерухомого майна, ні транспортних засобів;
- Безпроцентність допомоги. Позивач вважає, що це свідчить про відсутність економічного обґрунтування та розумної ділової мети.
- Пріоритет іпотеки. За ст. 3 і 7 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель має переважне право задоволення вимог. Позивач вказує, що за ст. 51 Закону «Про виконавче провадження» звернення стягнення на заставлене майно на користь інших стягувачів можливе лише за сукупності умов (право застави виникло після рішення про стягнення, вартість предмета застави перевищує борг заставодержателю, наявна згода заставодержателя). Тут, за його оцінкою, ці умови не виконуються, тож іпотека унеможливлює виконання постанови від 24.11.2025. Позивач додає, що іпотека не позбавила ТОВ «Куликівська Брама» фактичного контролю над майном.
Отже, на переконання позивача, дії відповідачів є формою зловживання правом, порушують права та інтереси позивача як стягувача у зведеному виконавчому провадженні № 79874418 і завдають йому шкоди.
Щодо скасування державної реєстрації іпотеки. Позивач посилається на ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». За нею у разі визнання судом недійсним документа, на підставі якого проведено реєстрацію, відповідні права чи обтяження припиняються, а попередній стан відновлюється. Він також посилається на практику Верховного Суду (постанови від 23.06.2020 у справах № 906/516/19 та № 905/633/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 04.11.2020 у справі № 910/7648/19) і Великої Палати Верховного Суду (постанови від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19 та від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18). З цієї практики випливає, що судове рішення має одночасно вирішувати питання про припинення обтяження та бути достатнім, щоб не потребувати додаткового звернення до суду.
Вказаній вище обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом за захистом свої прав та законних інтересів.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Статтею 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема з договорів та інших правочинів.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Відповідно до положень статті 16 ЦК України, визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, у момент учинення якого сторонами (стороною) не було додержано вимог, установлених частинами 1 - 3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).
Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Договором, що вчиняється на шкоду кредиторам (фраудаторним договором), може бути як оплатний, так і безоплатний договір. До обставин, що дозволяють кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору, зокрема, належать: момент укладення договору; контрагент, з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника, пасинок боржника, пов`язана чи афілійована юридична особа); ціна (ринкова/неринкова), наявність/відсутність оплати ціни контрагентом боржника.
Приватноправовий інструментарій не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу, що набрало законної сили. При кваліфікації дій як таких, що свідчать про зловживання правом, суд надає оцінку наявності негативних наслідків для інших осіб (негативні наслідки являють собою певний стан, до якого потрапляють інші суб`єкти, чиї права безпосередньо пов`язані з правами особи, яка ними зловживає; цей стан не задовольняє інших суб`єктів; для здійснення ними своїх прав не вистачає певних фактів та/або умов; настання цих фактів/умов безпосередньо залежить від дій іншої особи; інша особа може перебувати у конкретних правовідносинах з цими особами, які "потерпають" від зловживання нею правом, або не перебувати); правовому статусу особи/осіб (особа перебуває у правовідносинах і як їх учасник має уявлення не лише про обсяг своїх прав, а і про обсяг прав інших учасників цих правовідносин та порядок їх набуття і здійснення; особа не вперше перебуває у цих правовідносинах, або ці правовідносини є тривалими, або вона є учасником й інших аналогічних правовідносин).
Фраудаторні правочини у цивілістичній доктрині - це правочини, які вчиняються сторонами з порушенням принципів доброчесності та з метою приховування боржником своїх активів від звернення на них стягнення окремими кредиторами за зобов`язаннями боржника, завдаючи тим самим шкоди цьому кредитору.
У ЦК України немає окремого визначення фраудаторних правочинів, їх ідентифікація досягається через застосування принципів (загальних засад) цивільного законодавства та меж здійснення цивільних прав. Спільною ознакою таких правочинів є вчинення сторонами правочину дій з метою унеможливлення виконання боржником своїх зобов`язань перед кредиторами та з порушенням принципу добросовісності поведінки сторони у цивільних правовідносинах.
Учинення власником майна правочину на шкоду своїм кредиторам може полягати як у виведенні майна боржника власником на третіх осіб, так і у створенні преференцій у задоволенні вимог певного кредитора на шкоду іншим кредиторам боржника, внаслідок чого виникає ризик незадоволення вимог інших кредиторів.
У разі невідповідності фраудаторного правочину загальним принципам цивільного права та його вчинення з виходом за межі цивільних прав суди можуть визначити юридичну кваліфікацію такого правочину із застосуванням загальних положень ЦК України.
Як наслідок, може бути визнаний недійсним договір, спрямований на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України).
Відповідно до частин першої, п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до статті 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.
У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.
Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням частин першої та п`ятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України.
Позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору недійсним, як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України), і послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена статтею 234 ЦК України, так і інша підстава, наприклад, передбачена статтею 228 ЦК України.
Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2019 у справі № 369/11268/16-ц, у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 317/3272/16-ц, від 07.10.2020 у справі № 755/17944/18, від 24.02.2021 у справі № 757/33392/16, від 14.12.2022 у справі № 372/437/20.
Разом з цим, Велика Палата Верховного Суду у пункті 169 постанови від 04.02.2026 у справі № 910/6654/24 конкретизувала наведений вище висновок, зазначивши, що позивач, який не був стороною оспорюваного правочину, вправі звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України).
Цивільно-правовий договір не може використовуватися учасниками цивільних відносин для уникнення сплати боргу або виконання судового рішення.
Вчинення власником майна правочину з розпорядження належним йому майном з метою унеможливити задоволення вимоги іншої особи - стягувача за рахунок майна цього власника може бути кваліфіковане як зловживання правом власності, оскільки власник використовує правомочність розпорядження майном на шкоду майновим інтересам кредитора.
Отже, за усталеною судовою практикою Верховного Суду, особа (не сторона правочину), чиї майнові інтереси порушує правочин, може оскаржити такий (фраудаторний) правочин, якщо доведе, що власник майна уклав договір та відчужив за ним майно, свідомо погіршивши свій майновий стан з метою уникнення відповідальності перед кредитором, та зазначив, що належним способом захисту прав чи інтересів відповідного кредитора є повернення сторін у первісний стан, тобто відновлення ситуації, яка існувала до цього.
Правові підстави для визнання правочинів недійсними, як фраудаторних, можуть бути різними.
У постанові від 03.07.2019 у справі № 369/11268/16-ц Велика Палата Верховного Суду сформулювала підхід, відповідно до якого допускається кваліфікація правочину як фраудаторного у випадках: фіктивних правочинів (стаття 234 ЦК України); порушення принципу добросовісності та зловживання правом (статті 3, 13 ЦК України); правочину, який порушує публічний порядок (частини 1, 2 статті 228 ЦК України).
У постановах Верховного Суду від 09.08.2024 у справі № 361/155/21, від 29.06.2022 у справі № 750/11492/19 вказано, що будь-який правочин, вчинений боржником у період настання в нього зобов`язання із погашення заборгованості перед кредитором, внаслідок якого боржник перестає бути платоспроможним, має ставитися під сумнів у частині його добросовісності та набуває ознак фраудаторного правочину. Водночас та обставина, що правочин з третьою особою, за яким боржник відчужив майно, реально виконаний, не виключає тієї обставини, що він направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника та, відповідно, може бути визнаний недійсним на підставі загальних засад цивільного законодавства.
Водночас критеріями, для кваліфікації договору як фраудаторного є, зокрема: відчуження майна за наявності значної непогашеної заборгованості; відчуження майна боржником після пред`явлення до нього позову про стягнення такої заборгованості (хоча є і виключення з цього правила, головне довести, що боржник розумів, що має заборгованість і ухилявся таким чином від її сплати); майно відчужено на підставі безвідплатного правочину (з цього правила є також виключення, зокрема, якщо ціна за оплатним договором занижена тощо); майно відчужене на користь пов`язаної особи (родичу або на користь власної юридичної особи); після відчуження майна у боржника відсутнє інше майно, за рахунок якого він може відповідати за своїми зобов`язаннями перед кредитором.
Саме ці питання і є вирішальними та необхідними для з`ясування при доведенні фраудаторності, а отже й недійсності договору з настанням відповідних наслідків, адже це свідчитиме про укладення правочину внаслідок недобросовісної поведінки та зловживання цивільними правами на шкоду правам інших осіб, оскільки відчуження належного йому майна відбулося з метою уникнення звернення стягнення кредитором на його майно як боржника.
Водночас слід враховувати, що кожен окремий критерій сам по собі не спричиняє фраудаторність, і вони повинні розглядатися комплексно, а презумпція правомірності правочину може бути спростована тільки вагомими доказами, які у своїй сукупності засвідчують шкідливість вчиненого правочину, вживання права на зло.
В свою чергу, пункт 5 частини третьої статті 162 ГПК України покладає саме на позивача обов`язок у позовній заяві викласти обставини, якими він обґрунтовує свої вимоги, зазначити докази, що підтверджують вказані обставини, а також вказати правові підстави позову. Тобто, саме на позивача покладено обов`язок у позовній заяві викласти обставини, якими він обґрунтовує свої вимоги, зазначити докази, що підтверджують вказані обставини.
Оскаржуючи правочин з підстав його фраудаторності, позивач повинен навести вагомі докази того, що майно було відчужене, наприклад, за явно заниженою ціною, або взагалі безвідплатно, тобто що відчужувач не набув у зв`язку з таким продажем майнових благ.
У постанові від 18.12.2024 у справі № 916/379/23 Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, таких висновків: "…у силу гнучкості та різноманіття цивільних правовідносин вичерпний та закритий перелік обставин, за яких той чи інший правочин слід вважати фраудаторним, відсутній. Натомість Верховний Суд напрацював перелік обставин, які окремо або в сукупності можуть враховуватися при оцінці правочину як фраудаторного. Остаточну кваліфікацію певного правочину як фраудаторного повинен здійснювати суд в кожній конкретній справі виходячи із встановлених обставин".
Так, за змістом частини першої статті 14 ГПК України суд розглядає справу не інакше як, зокрема, на підставі доказів поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до частин третьої-четвертої статті 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Реалізація принципу змагальності сторін в процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою у статті 129 Конституції України.
У відповідності до частини третьої статті 13, частини першої статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга статті 76 ГПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (частини перша, друга статті 86 ГПК України).
Суд зазначає, що закон не містить формального переліку ознак фраудаторного правочину. Як зазачалося судом вище, Верховний суд неодноразово звертав увагу, що такими є правочини, які боржник вчиняє з порушенням принципу добросовісності, щоб приховати активи від звернення стягнення на шкоду кредитору. Оцінюються вони через загальні засади цивільного законодавства, тобто справедливість, добросовісність і розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України), та заборону зловживати правом (ч. 3 ст. 13 ЦК України). Конституційний Суд України в рішенні від 28.04.2021 № 2-р(11)/2021 підтвердив, що свобода договору не безмежна. Верховний Суд додає, що правочин не може слугувати засобом уникнення боргу чи виконання судового рішення. Договір, укладений боржником, коли борг вже існує, набуває ознак фраудаторного, навіть якщо його реально виконано. Важливо, чи унеможливив правочин стягнення на майно боржника або зменшив обсяг цього майна, а перелік критеріїв не є вичерпним. З цим узгоджується й ч. 4 ст. 9 Закону України «Про виконавче провадження».
Однак у силу гнучкості та різноманіття цивільних правовідносин вичерпний та закритий перелік обставин, за яких той чи інший правочин слід вважати фраудаторним, відсутній. Натомість Верховний Суд напрацював перелік обставин, які окремо АБО в сукупності можуть враховуватися при оцінці правочину як фраудаторного. Остаточну кваліфікацію певного правочину як фраудаторного повинен здійснювати суд в кожній конкретній справі виходячи із встановлених обставин.
В даному випадку, щоб дійти висновку про фраудаторність, суд досліджує наступні обставини.
Спершу про сам борг і обізнаність боржника. На момент укладення оспорюваного договору ТОВ «Куликівська Брама» мало перед позивачем не просто спірну претензію, а борг, підтверджений судом. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 з нього стягнуто 1 397 880,34 грн на користь ТОВ "Завод"Будінвест": 1 305 931,34 грн боргу, 17 388,55 грн інфляційних втрат, 15 879,84 грн судового збору за подання позову, 50 000,00 грн витрат на правничу допомогу та 8 680,61 грн судового збору за апеляційну скаргу. Ця постанова набрала законної сили в день ухвалення (ч. 1 ст. 284 ГПК України). При цьому, боржник брав участь у справі щонайменше з 28.04.2025, коли подав зустрічний позов. Уже в травні 2025 року він зіткнувся із заходами забезпечення: за постановою від 20.05.2025 на його кошти накладено арешт у межах 1 383 052,84 грн, і на виконання цієї постанови відкрито ВП № 78221273. При оголошенні вступної та резолютивної частин постанови Східного апеляційного господарського суду від 24.11.2025 був присутній представник ТОВ «Куликівська Брама», що зафіксовано протоколом судового засідання, а повний текст доставлено до електронного кабінету боржника 26.11.2025. Отже, станом на 28.11.2025 боржник цілком усвідомлював і сам факт заборгованості, і її розмір, і те, що позивач почне примусове стягнення.
Далі суд звертає увагу на момент укладення договору. Іпотечний договір укладено 28.11.2025, через чотири дні після оголошення постанови й через два дні після її вручення. Суд враховує, що вчинення правочину щодо передання в іпотеку всього нерухомого майна юридичної особи зазвичай потребує певного часу на погодження умов із контрагентом, нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію обтяження. Укладення такого договору вже на четвертий день після оголошення судового рішення про стягнення боргу свідчить про те, що сторони діяли з метою випередити початок примусового виконання цього рішення. Потреба в іпотеці до того ж не випливала з договорів, які вона нібито забезпечує. Договори надання поворотної фінансової допомоги від 29.05.2025 та від 09.10.2025, укладені між ТОВ «Мінералз Юнайтед» і ТОВ «Видавничий дім «Центр фінансової інформації», не містять ні обов`язку позичальника надати забезпечення, ні згадки про іпотеку чи майнову поруку третьої особи. Тобто, надаючи кошти, іпотекодержатель забезпечення не вимагав, і воно з`явилося лише 28.11.2025, тоді, коли у ТОВ «Куликівська Брама» виник підтверджений судом борг. Суд також бере до уваги, що обидва договори допомоги укладено вже під час спору: перший після відмови суду першої інстанції в забезпеченні позову, другий під час апеляційного розгляду.
Надалі про майнове становище боржника та предмет іпотеки. Єдиний банківський рахунок ТОВ «Куликівська Брама» в АТ КБ «ПриватБанк» містив 13 596,13 грн у 2025 році і 13 293,13 грн станом на 18.03.2026, тобто менше одного відсотка боргу. Транспортних засобів за боржником не зареєстровано (відповіді на запити станом на 01.06.2025 та 23.12.2025). За інформаційними довідками з державних реєстрів від 25.03.2025 та 09.04.2026, єдиним нерухомим майном боржника є нежитлові приміщення площею 614,7 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Куликівська, 2. Саме їх і передано в іпотеку. Договір обтяжив не частину майна боржника, а весь його реальний актив, за рахунок якого можна було задовольнити вимоги позивача. Після цього вільного майна в боржника не лишилося, і накази, видані на виконання постанови Східного апеляційного господарського суду від 24.11.2025, залишаються по теперішній час невиконаними.
Окремо суд оцінює коло осіб, між якими укладено договір. За витягами з ЄДРПОУ від 09.04.2026, кінцевим бенефіціарним власником і ТОВ «Мінералз Юнайтед» (іпотекодержателя), і ТОВ «Видавничий дім «Центр фінансової інформації» (боржника за основним зобов`язанням) є одна особа, ОСОБА_1 .. Крім того, ТОВ «Куликівська Брама» й ТОВ «Видавничий дім «Центр фінансової інформації» використовують одну електронну пошту в ЄСІТС, що підтверджується відповідями про наявність зареєстрованого електронного кабінету щодо кожної з цих юридичних осіб. Електронна адреса, яку юридична особа вказує при реєстрації електронного кабінету, слугує офіційним каналом отримання судових документів і процесуальної взаємодії з судом. Її вказує особа, яка діє від імені товариства або за його дорученням, тому спільна адреса двох різних юридичних осіб свідчить про спільний організаційний контроль над їхньою кореспонденцією, а отже, про тісний зв`язок між ними. Суд не вважає цю обставину самостійним і достатнім доказом афілійованості та оцінює її лише в сукупності з іншими доказами, зокрема з тим, що кінцевим бенефіціарним власником іпотекодержателя і боржника за основним зобов`язанням є одна особа.
Суд також бере до уваги, що правила належної перевірки контрагента (внутрішнього комплаєнсу), які застосовуються в господарській діяльності, вимагають від учасника обороту з`ясування структури власності контрагента, його кінцевих бенефіціарних власників і зв`язків із боржником, особливо коли правочин забезпечує чуже зобов`язання. Ці правила ґрунтуються на принципі «знай свого контрагента» і спрямовані на те, щоб учасник обороту усвідомлював, з ким і в чиїх інтересах він вчиняє правочин. За таких умов пов`язаність іпотекодавця, боржника за основним зобов`язанням та іпотекодержателя не могла залишитися поза увагою сторін договору. Використання однієї електронної адреси в ЄСІТС має для оцінки цієї пов`язаності окреме значення. По-перше, електронний кабінет є засобом, за допомогою якого юридична особа отримує процесуальні документи та повідомлення суду. Якщо два товариства користуються однією адресою, то судова кореспонденція обох, зокрема повідомлення про судові справи, ухвали й постанови, надходить до одного й того самого поштового ресурсу, до якого має доступ одна й та сама особа чи коло осіб. По-друге, це означає, що відомості про справу № 922/1126/25 та про постанову від 24.11.2025, які були доставлені до електронного кабінету ТОВ «Куликівська Брама» 26.11.2025, з високою вірогідністю були доступні і особі, яка діє від імені ТОВ «Видавничий дім «Центр фінансової інформації», тобто боржника за основним зобов`язанням, забезпечення якого й було предметом іпотеки. По-третє, спільна адреса свідчить про те, що товариства не діяли як незалежні й самостійні учасники обороту, а перебували під єдиним організаційним контролем, принаймні в питаннях документообігу та взаємодії з судом. Разом із тим спільним кінцевим бенефіціарним власником іпотекодержателя та боржника за основним зобов`язанням ця обставина утворює замкнене коло осіб, кожна з яких могла й мала бути обізнаною про становище іншої. Доказів того, що така пов`язаність була врахована при погодженні умов договору і що сторони розумно оцінили ризики обтяження всього нерухомого майна боржника, у матеріалах справи немає.
Вказані вище факти свідать про взаємодію пов`язаних осіб, які добре знають про становище одна одної й про наслідки цих угод. Пов`язаність сторін сама по собі не робить договір недійсним, але вимагає особливо уважної перевірки того, чи мав договір реальний економічний зміст.
Разом з цим, економічного змісту суд не знаходить ні в обставинах справи, ні в самому тексті договору. За договорами поворотної фінансової допомоги позичальник користується коштами безоплатно (п. 3 обох договорів) і відповідає лише за прострочення (п. 7). Іпотекодавець же, який не є стороною цих договорів, віддає в заставу все своє нерухоме майно, а іпотечний договір не передбачає для нього ні винагороди, ні зустрічного забезпечення, ні будь-якої іншої вигоди. Натомість договір суттєво обмежує його самого. Майно залишається в його володінні та користуванні (п. 2.1), проте без письмової згоди іпотекодержателя він не може ні відчужити його, ні передати в найм, оренду чи спільну діяльність (п. 2.4), ні обтяжити подальшою іпотекою на користь будь-кого, крім самого іпотекодержателя (п. 2.5), ні виступати поручителем за третіх осіб (п. 3.4.6). Своєю чергою іпотекодержатель може звернути стягнення й до настання строку виконання основного зобов`язання, зокрема тоді, коли інша особа розпочне процедуру звернення стягнення на майно (п. 4.2.6), і робити це судом, за виконавчим написом нотаріуса чи позасудово, у тому числі набувши право власності на майно або продавши його будь-якій особі без додаткових повноважень іпотекодавця (п. 4.3, 4.5, 4.6). Умова п. 4.2.6 прямо розрахована на випадок, у якому опинився позивач. Іпотекою забезпечено не лише основну суму, а й пеню, штрафні санкції, витрати на утримання, оцінку та реалізацію майна, судові витрати, і ці суми наперед не обмежено (п. 1.4). До цього додається, що майно оцінено самими сторонами в 10 566 533,48 грн, іпотекодержатель цією оцінкою не зв`язаний (п. 1.3), а у разі задоволення вимог за рахунок майна його вартість прирівнюється до розміру вимог, і основне зобов`язання вважається виконаним (п. 1.5).
Оцінюючи оспорюваний правочин крізь призму розумності та економічної доцільності, суд зазначає, що передання в іпотеку єдиного значного активу товариства в забезпечення чужого безпроцентного зобов`язання, без отримання будь-якого зустрічного надання та на умовах, які захищають виключно інтереси іншої сторони, не узгоджується з інтересами самого іпотекодавця і виходить за межі звичайної господарської діяльності. Верховний Суд неодноразово наголошував, що боржник, який має невиконане зобов`язання, зобов`язаний утримуватися від дій, що безпідставно або сумнівно зменшують розмір його активів, а угода, укладена «про людське око», цим вимогам не відповідає (постанова Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 905/2030/19 (905/2445/19)). Матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували наявність розумної господарської мети такого рішення, а відтак суд позбавлений підстав для висновку про добросовісність сторін під час його прийняття.
Надалі суд зазначає, що після реєстрації іпотеки (запис № 62527562) іпотекодержатель отримав переважне право задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки (ст. 3 і 7 Закону України «Про іпотеку»). Стягнення на заставлене майно на користь стягувача, який не є заставодержателем, можливе лише за умов ст. 51 Закону України «Про виконавче провадження»: право застави виникло після рішення про стягнення, вартість предмета застави перевищує борг заставодержателю, і є письмова згода заставодержателя. Відсутність хоча б однієї умови унеможливлює стягнення. Аналізуючи наведені законодавчі вимоги стосовно обставин цієї справи, суд зазначає таке. Перша з умов, передбачених статтею 51 Закону України «Про виконавче провадження», а саме виникнення права застави після ухвалення судом рішення про стягнення коштів із боржника, у цьому випадку дотримана, оскільки іпотеку зареєстровано 28.11.2025, тобто після постанови Східного апеляційного господарського суду від 24.11.2025. Що стосується другої умови, а саме перевищення вартості предмета застави над розміром заборгованості боржника перед заставодержателем, то вона не забезпечує реальної можливості задоволення вимог позивача. Розмір основного зобов`язання визначено в іпотечному договорі та в записі про державну реєстрацію іпотеки в сумі 10 000 000,00 грн з урахуванням усіх додаткових договорів до договорів надання поворотної фінансової допомоги від 29.05.2025 та від 09.10.2025. Разом із тим відповідно до пункту 1.4 іпотечного договору іпотекою забезпечуються також пеня, штрафні санкції, витрати на утримання, оцінку та реалізацію майна, судові витрати, розмір яких наперед не обмежено, тож обсяг вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки може істотно перевищити зазначену суму. Вартість предмета іпотеки, у свою чергу, визначена виключно за домовленістю сторін, які є пов`язаними особами, при цьому іпотекодержатель цією оцінкою не зв`язаний (пункт 1.3 договору). За таких обставин суд не може визнати доведеним, що вартість предмета застави з достатнім запасом перевищує заборгованість боржника перед заставодержателем та є достатньою для задоволення вимог позивача. Третя умова, а саме наявність письмової згоди заставодержателя, також не виконана. Її надання залежить від волі іпотекодержателя, який через спільного кінцевого бенефіціарного власника пов`язаний із боржником за основним зобов`язанням, що виключає об`єктивну зацікавленість цієї особи в реалізації майна на користь позивача. Доказів надання такої згоди матеріали справи не містять. З огляду на викладене суд доходить висновку, що після укладення оспорюваного договору позивач фактично позбавлений можливості звернути стягнення на майно боржника, а реалізація його прав залежить від рішення особи, зацікавленої у збереженні іпотеки. Унеможливлення звернення стягнення на майно боржника є тією обставиною, яку Велика Палата Верховного Суду визнала суттєвою для кваліфікації правочину як фраудаторного.
Суд також враховує процесуальну обставину, що заяву ТОВ "Мінералз Юнайтед" (вх.№ 22522 від 14.09.26) яку було визнано відзивом на позов, суд ухвалою від 14.09.2026 залишено без розгляду через пропуск процесуального строку. Тому оцінка ґрунтується на доказах, поданих позивачем, а також на документах, які знаходяться у матеріалах справи.
Надаючи правову оцінку встановленим обставинам у їх сукупності відповідно до статті 86 ГПК України, суд виходить з такого. На момент укладення оспорюваного правочину ТОВ «Куликівська Брама» мало перед позивачем грошове зобов`язання в сумі 1 397 880,34 грн, підтверджене судовим рішенням, яке набрало законної сили, і було обізнане як про сам факт його ухвалення, так і про зміст. Незважаючи на це, на четвертий день після оголошення постанови товариство передало в іпотеку все нерухоме майно, яке становило єдиний його значний актив, у забезпечення безпроцентних зобов`язань іншої юридичної особи, не отримавши жодного зустрічного надання. Договори надання поворотної фінансової допомоги, виконання яких забезпечувалося іпотекою, надання такого забезпечення не передбачали. Іпотекодержатель і боржник за основним зобов`язанням перебувають під контролем однієї особи. Оспорюваний договір не містить жодної згадки про наявну заборгованість іпотекодавця перед позивачем і водночас встановлює умови, що забезпечують інтереси виключно іпотекодержателя, зокрема право звернути стягнення незалежно від настання строку виконання основного зобов`язання у випадку, коли стягнення на майно розпочала інша особа (пункт 4.2.6). Наслідком укладення договору стало те, що звернення стягнення на майно боржника на користь позивача або унеможливилося, або поставлене в залежність від волі іпотекодержателя. Наведені обставини у своїй сукупності вказують на те, що вчинення правочину не було наслідком випадкового збігу обставин, а мало усвідомлений і послідовний характер. При цьому, як зазначалося судом вище, нотаріальне посвідчення договору, його державна реєстрація та відсутність суперечності конкретним імперативним нормам не спростовують цього висновку. Дотримання форми правочину та порядку його реєстрації не свідчить про добросовісність сторін, тоді як недійсність правочину на підставі загальних засад цивільного законодавства застосовується саме до тих випадків, коли формально правомірна дія вчиняється всупереч меті наданого права і завдає шкоди кредиторові. З огляду на викладене суд доходить висновку, що іпотечний договір (майнова порука) від 28.11.2025 є фраудаторним правочином. Він укладений із порушенням принципу добросовісності, становить зловживання правом та суперечить моральним засадам суспільства, а тому відповідно до частини першої статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним.
Щодо вимоги позивача про скасування у Державному реєстрі речових прав державну реєстрацію іпотеки нежитлових приміщень 1-го поверху №1-8, 10, 12, 1а, 2а, 4а, ба, 8а, 8б, 8в, 8г, 8д; 2-го поверху №13-19, 16а, 18а, 18б, 19а, 19б, 24, 26, 26а; 3-го поверху №-81-95 в літ."А-3" загальною площею 614,7 кв.м., які розташовані за адресою: м.Харків, вулиця Куликівська, буд. 2 (два), суд зазначає таке.
Відповідно до ч.3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Тобто законодавець пов`язує припинення обтяження безпосередньо з визнанням недійсним правочину, який слугував підставою для його виникнення. У питанні забезпечення ефективного судового захисту Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що судовий захист має бути повним і відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечувати відсутність необхідності звернення до суду з додатковими вимогами для відновлення порушеного права. Крім того, рішення суду, яке є підставою для державної реєстрації, має вирішувати питання про набуття, зміну або припинення речових прав чи обтяжень на нерухоме майно. Аналогічні висновки викладено в постановах Верховного Суду, на які послався позивач.Оскільки судом установлено, що іпотечний договір від 28.11.2025 є недійсним, підстава, на якій ґрунтується запис про іпотеку № 62527562 від 28.11.2025, відпала. За таких обставин вимога про скасування державної реєстрації іпотеки є похідною від вимоги про визнання договору недійсним, спрямована на повне відновлення порушеного права позивача і підлягає задоволенню.
За таких обставин позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" є повністю обґрунтованими, підтвердженими належними, допустимими та вірогідними доказами, а тому підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відповідно до ч. 4 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у разі задоволення позову покладається на відповідача.
При цьому, суд зазанчає, якщо спір виник внаслідок неправильних дій кількох відповідачів, судові витрати розподіляються між ними пропорційно до розміру задоволених позовних вимог до кожного з них.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1, 2, 4, 5, 12, 13, 14, 15, 42, 73, 74, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 256, 257, 259 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
1.Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійсним іпотечний договір (майнова порука) від 28.11.2025, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "КУЛИКІВСЬКА БРАМА" (61002, м. Харків, вул. Куликівська, буд. 2, ідентифікаційний код 41772886) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МІНЕРАЛЗ ЮНАЙТЕД" (61002, м. Харків, вул. Сумська, буд. 96, поверх 4, ідентифікаційний код 45087343) та посвідчений Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бінус Оленою Олексіївною та зареєстрований в реєстрі за номером 727.
3.Скасувати у Державному реєстрі речових прав державну реєстрацію іпотеки нежитлових приміщень 1-го поверху №1-8, 10, 12, 1а, 2а, 4а, 6а, 8а, 8б, 8в, 8г, 8д; 2-го поверху №13-19, 16а, 18а, 18б, 19а, 19б, 24, 26, 26а; 3-го поверху №-81-95 в літ."А-3" загальною площею 614,7 кв.м., які розташовані за адресою: м.Харків, вулиця Куликівська, буд. 2 (два). Номер запису про іпотеку: 62527562 від 28.11.2025.
4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Куликівська Брама" (місцезнаходження: 61002, м. Харків, вул. Куликівська, буд. 2; код ЄДРПОУ: 41772886) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" (місцезнаходження: 61066, м. Харків, вул. Велозаводська, буд.1; код ЄДРПОУ: 14103790) судовий збір у сумі 3328,00 грн.
5.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мінералз Юнайтед" (місцезнаходження: 61002, м.Харків, вул. Сумська, буд.96, п.4; код ЄДРПОУ: 45087343) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод "Будінвест" (місцезнаходження: 61066, м. Харків, вул. Велозаводська, буд.1; код ЄДРПОУ: 14103790) судовий збір у сумі 3328,00 грн.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, передбаченому статтею 256 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено "01" жовтня 2026 р.
Суддя В.В. Рильова
Справа №922/1841/26