ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. [телефон приховано], E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
05.10.2026 Справа № 910/15868/24 (757/35149/20-ц)
За позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 )
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (01001, м. Київ, вул. Ольгинська, 3)
про стягнення пені в розмірі 72 451,76 грн.
За зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (01001, м. Київ, вул. Ольгинська, 3)
до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 )
про визнання недійсним договору
В межах справи № 910/15868/24
За заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "БМК "Тріада"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (код ЄДРПОУ 41030047)
про банкрутство
Суддя Чеберяк П.П.
Представники сторін: не з`явилися
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:
В провадженні Господарського суду м. Києва перебуває справа №910/15868/24 за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "БМК "Тріада" про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" на стадії процедури розпорядження майном, введеної ухвалою Господарського суду м. Києва від 12.03.2025.
У серпні 2020 року до Печерського районного суду м. Києва надійшов позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" про стягнення пені в розмірі 72 451,76 грн.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 25.08.2020 року провадження у справі відкрито та розгляд справи призначено за правилами спрощеного позовне провадження з повідомленням сторін.
07.06.2021 Печерським районним судом м. Києва ухвалене заочне рішення у цивільний справі №757/35149/20-ц яким позов задоволено, стягнено з Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" на користь ОСОБА_1 пеню у розмірі 72 451,76 грн., а також судовий збір у сумі 840,80 грн.
У лютому 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" звернулось до суду із заявою про перегляд заочного рішення Печерського районного суду м. Києва від 07.06.2021 року у цивільній справі № 757/35149/20-ц.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 01.03.2023 року заочне рішення Печерського районного суду м. Києва від 07.06.2021 року у цивільній справі №757/35149/20-ц, скасовано і призначено справу до розгляду по суті.
08.03.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" звернулось до Печерського районного суду м. Києва з зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №МП119 від 02.04.2018.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 25.07.2024 занесеною до протоколу судового засідання прийнято до спільного розгляду зустрічну позовну заяву.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 30.04.2025 матеріали справи № 757/35149/20-ц за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" про стягнення пені в розмірі 72 451,76 грн. за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору передано Господарському суду міста Києва для розгляду в межах справи № 910/15868/24 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво".
Згідно протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 19.08.2025 матеріали справи № 910/15868/24 (757/35149/20-ц) передано на розгляд судді Чеберяку П.П.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 20.10.2025 прийнято справу № 757/35149/20-ц за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" про стягнення пені в розмірі 72 451,76 грн. за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору до розгляду в межах справи № 910/15868/24 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво", підготовче засідання призначено на 15.12.2025.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 15.12.2025 розгляд справи відкладено на 09.03.2026.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 09.03.2026 розгляд справи відкладено на 20.04.2026.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 20.04.2026 закрито підготовче провадження та призначено позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" про стягнення пені в розмірі 72 451,76 грн. за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору в межах справи № 910/15868/24 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" до судового розгляду по суті на 22.06.2026.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 22.06.2026 розгляд справи відкладено на 07.09.2026.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 07.09.2026 розгляд справи відкладено на 05.10.2026.
У судове засідання 05.10.2026 представники не з`явились.
Розглянувши матеріали справи та дослідивши докази, суд
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1 (позивач за первісним позовом) звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (відповідач за первісним позовом) в якому просить суд стягнути з відповідача на його користь пеню в розмірі 72451 грн. 76 коп. та судові витрати.
В обґрунтування позову позивач вказує, що 02.04.2018 між ОСОБА_1 (покупець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (продавець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП119.
Згідно п. 3.4.1.1. та п. 3.4.1. договору передбачено, що сторони дійшли згоди про те, що покупець здійснює оплату за майнові права в розмірі не менше 100 % у сумі 65652,42 грн., що відповідає 36,42 м2 загальної площі квартири протягом двох робочих днів з дати укладання даного договору.
04.04.2018 покупцем (позивачем) були сплачені продавцю (відповідачу) кошти у розмірі 658652,42 грн. в рахунок оплати 100 % вартості майнових прав, що відповідає 36.42 м2 загальної площі квартири, на підтвердження чого відповідачем була видана позивачу довідка про часткову оплату майнових прав від 04.04.2018. Отже, покупцем (позивачем), як покупцем були виконані всі грошові зобов`язання перед продавцем (відповідачем).
За умовами укладеного договору продавець (відповідач) у свою чергу повинен передати покупцю (позивачу) об`єкт будівництва у строк до 31 жовтня 2019 року. При цьому, подавець(відповідач), відповідно до договору, має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття в експлуатацію на строк до 6 місяців, що не вважається порушенням договору. Отже, відповідно до договору, не забезпечення продавцем (відповідачем) прийняття об`єкту в експлуатацію в термін до 30.04.2020 року не є простроченнм зобов`язання, але цю умову продавець (відповідач) в строк передбачений договором не виконав і до дня подачі позов до суду. А тому позивач стверджує, що зі сторони відповідача (продавця) відбулося прострочення зобов`язання, починаючи 01.05.2020.
Оскільки станом на день подачі позову до суду, строк затримки передачі об`єкта у власність покупця (позивача) складає 110 днів (з 01.05.2020 по 17.08.2020), тому відповідно до п. 6.4. вказаного договору відповідач повинен сплатити позивачу пеню у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав на квартиру зазначеної в п. 3.1. цього договору, за кожен день затримки, яка за обрахунками позивача становить - 7245,76 грн., у зв`язку з чим позивач звернувся з позовом до суду.
За змістом статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, та свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
Згідно із частинами першою та другою статті 4 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Відповідно до частини першої статті 5 Господарського процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою та необхідною умовою для звернення особи до суду із відповідним позовом є наявність порушеного права та охоронюваного законом інтересу особи - позивача у справі і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту.
Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
Як вбачається з матеріалів справи, 02.04.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП119, з наступними характеристиками: № квартири 141, поверх 18, загальна площа 36,42 кв.м., кількість кімнат 1, будівельна адреса: АДРЕСА_4. Загальна вартість майнових прав складає 658 652, 42 грн.
Відповідно до п. 1 договору, об`єктом є житловий будинок, № 25 (будівельна адреса) у складі житлових будинків та об`єктів соціально-побутової сфери на АДРЕСА_4, організацію спорудження якого здійснює продавець.
Пунктом 2.1 договору визначено, що продавець передає у власність (продає), а покупець приймає (купує) майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити їх вартість у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Пунктом 2.2 сторони погодили наступні попередні (проектні) основні параметри та технічні характеристики квартири у складі об`єкта: будівельна адреса: АДРЕСА_4, квартира № 141, кількість кімнат - 1, загальна площа 36,42 кв.м., поверх 18. Загальна вартість майнових прав складає 658 652, 42 грн.
Відповідно до п. 2.4. договору, щодо порядку передачі майнових прав, сторони дійшли згоди, що майнові права на квартиру за цим договором переходять від продавця у власність покупця після прийняття об`єкта в експлуатацію, здійснення покупцем остаточних розрахунків за майнові права на квартиру за даними технічної інвентаризації та підписання сторонами акту приймання-передачі майнових прав на квартиру.
В пункті 2.6. договору зазначено, що запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію - 31 жовтня 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити запланований строк прийняття об`єкта в експлуатацію на строку до 6 (шести) місяців, що не буде вважатись порушенням умов цього договору.
Для здійснення реєстрації права власності покупця на квартиру, майнові права на яку є предметом даного договору, продавець після присвоєння об`єкту поштової адреси протягом 30 календарних днів зобов`язаний підготувати необхідні покупцю документи, що стосуються об`єкта та квартири, для здійснення державної реєстрації речових прав на квартиру відповідно до вимог чинного законодавства України, зокрема: але не виключно: довідку про оплату повної вартості майнових прав; Акт приймання - передачі майнових прав на квартиру; технічний паспорт на квартиру; комплект документів згідно вимог чинного законодавства щодо прийнятого в експлуатацію об`єкта (п.2.8 договору).
Загальна вартість майнових прав на квартиру на день укладання цього договору, попередні (проектні) параметри та характеристики визначені п. 2.2 Договору, складає 658 652, 42 грн., у тому числі ПДВ 109 775, 40 грн., виходячи з ціни за 1 (один) м2 загальної площі квартири 18 084, 91 грн. (п. 3.1. договору).
Відповідно до п. 3.4.2 договору, остаточні розрахунки за цим договором здійснюються між сторонами за результатами обмірів технічної інвентаризації та після прийняття об`єкта в експлуатацію.
Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за договором, якщо зобов`язання по ньому не будуть припинені раніше у відповідності до положень цього договору та/або чинного законодавства України (п.7.1 договору).
В зв`язку з тим, що у встановлений строк, відповідач не прийняв об`єкт в експлуатацію та не виконав умови договору в повному обсязі, позивач просить суд стягнути з відповідача пеню у розмірі 72 451, 76 грн. (з 01.05.2020 до 17.08.2020), у розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав на квартиру (658 652,42 грн. * 0,1 % * 110 : 100 = 72 451,76 грн.).
Згідно зі ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Проаналізувавши зміст укладеного між сторонами договору № МП119 купівлі-продажу майнових прав від 02.04.2018, суд дійшов висновку, що за своєю правовою природою він є договором купівлі-продажу.
Частинами 1, 3, 5 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.
Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною 2 ст. 656 ЦК України визначено, що предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Отже, щодо даних договірних правовідносин можливо застосувати загальні положення про зобов`язання.
Так, згідно частини першої статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Положеннями статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Договір, відповідно до ст. 629 ЦК України, є обов`язковим для виконання сторонами.
Судом встановлено, що позивач виконав свої зобов`язання за договором належним чином, здійснив оплату майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав, відповідно до Довідки про часткову оплату майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 04.04.2018 у сумі 658 652,42 грн.
Проте, відповідач свої зобов`язання щодо спорудження об`єкту та введення його в експлуатацію в строк, передбачений договором не виконав.
Згідно з п. 5.2.3, 5.2.4 продавець зобов`язаний забезпечувати організацію будівництва об`єкта та прийняття його в експлуатацію, нагляд за спорудженням об`єкта та квартири. Здійснювати контроль за виконанням укладених договорів з генеральним підрядником та підрядними організаціями , дотримання та відповідність об`єкта проектній документації.
Також, продавець зобов`язаний письмово повідомити покупця про: зміну характеристик об`єкта та/або квартири; збільшення строків будівництва більш як на 90 днів; прийняття об`єкта в експлуатацію та необхідність здійснення остаточних розрахунків за даними технічної інвентаризації; припинення дії цього договору з ініціативи продавця на умовах, з підстав та в порядку, визначених цим договором (п. 5.2.7 договору).
Відповідно до п.6.4. договору, у випадку недотримання запланованого строку прийняття об`єкта в експлуатацію понад 6 місяців від зазначеного в цьому Договорі, продавець сплачує покупцю неустойку в розмірі 0,1% від загальної вартості майнових прав на квартиру, зазначеної в п. 3.1. цього Договору, за кожен день затримки.
Отже, виходячи з умов договору відповідач був зобов`язаний забезпечувати організацію будівництва об`єкта та прийняття його в експлуатацію, а в разі недотримання запланованого строку прийняття об`єкта в експлуатацію понад 6 місяців сплатити покупцю неустойку.
Частиною 1 ст. 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач не повідомив позивача належним чином про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, таким чином, прострочивши виконання зобов`язання та порушивши умови договору укладеного між сторонами.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання (з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання).
Частиною 1 ст. 614 ЦК України визначено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. При цьому відсутність своєї вини відповідно до ч. 2 ст. 614 ЦК України доводить особа, яка порушила зобов`язання.
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (ст. 611 ЦК України).
Згідно ч. 1 ст. 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Неустойка (штраф, пеня) - грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання; пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (ст.549 Цивільного кодексу України ).
Здійснивши перевірку розрахунку пені, наданого позивачем у розмірі 72 451,76 грн. (658 625,42 грн. х 0,1% х 110 днів прострочення), суд вважає даний розрахунок обґрунтованим, таким, що не суперечить положенням договору та нормам чинного законодавства, відповідно виконаний позивачем вірно.
Враховуючи вищевикладене, оскільки відповідач не надав суду доказів належного виконання свого зобов`язання щодо передачі у власність (продажу) майнових прав на квартиру позивачеві, суд дійшов висновку, що відповідачем було порушено умови Договору № МП 119 купівлі-продажу майнових прав від 02.04.2018, а тому, з урахуванням змісту позовних вимог, з відповідача підлягає стягненню на користь позивача пеня в розмірі 72 451, 76грн.
Подібні висновки зроблені Верховним Судом у постановах від 20.05.2021 у справі № 607/1569/19, від 23.10.2024 у справі № 757/25889/21-ц.
В свою чергу, звертаючись до суду із зустрічним позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП119 від 02.04.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (позивач за зустрічним позовом) вважає, що вказаний договір є незаконним та підлягає визнанню судом недійсним, оскільки останнє не мало права відчужувати ні квартиру №141 в будинку №25 , ні майнові права на неї за спірним договором № МП119 від 02.04.2018, так як за умовами Генерального договору від 01 липня 2015 року, що укладений між ТОВ «Аркада-Будівництво» та ПАТ АКБ «АРКАДА» весь об`єкт, в тому числі будинок № 25 та квартира №141 передані ФФБ «Еврика».
Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких необхідно для чинності правочину, а саме зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Тобто правочин є недійсним, якщо він укладений із порушенням вимог закону.
Статтею 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
Отже, ст. 215 ЦК України встановлює загальне правило про те, що правочин є недійсним у зв`язку з недодержанням у момент його вчинення стороною (сторонами) загальних вимог, які необхідні для чинності правочину, передбачених ст. 203 ЦК України.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядок управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII "Про інвестиційну діяльність".
У статті 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-XII інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
Відповідно до статті 12 Закону № 978-IV управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.
Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих правил.
Тобто після завершення будівництва та здачі будинку до експлуатації квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, як набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Безпідставними суд визнає доводи позивача за зустрічним позовом про те, що укладений між сторонами договір суперечить положенням Закону України «Про фінансові кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003року з наступними змінами.
Так, указаний закон не регулює відносини за договором купівлі-продажу майнових прав, остільки предметом регулювання є правовідносини із залученням коштів із метою фінансування будівництва та управління цими коштами, в той час як предметом оспорюваного договору є правовідносини купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно.
Зазначений Закон визначає порядок створення, функціонування, фінансування фондів фінансування будівництва (ст.2 Закону).
Постановою КМУ від 20 березня 2013 року № 227 «Про затвердження Типового договору про участь фонді в фінансування будівництва» затверджено типову форму цього договору, яка відповідно до ст. 14 Закону обов`язковою при укладанні договорів про участь у ФФБ.
Відповідно до цієї типової форми предметом договору про участь у ФФБ є правовідносини, в яких довіритель на підставі повного визнання ним правил фонду фінансування будівництва надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва та приймає на себе зобов`язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору. Управитель приймає від довірителя коштів для управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів д. і фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя. Після отримання в довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об`єкт інвестування та видає довірителю свідоцтво про участь у фонді.
Також за Законом також визначено певне коло осіб, які мають право вчиняти правочини щодо управління ФФБ та придбавати, розпоряджатися цивільними правами та обов`язками: управитель, довіритель фонду, забудовник об`єкту забудови, інші особи.
Предметом же договору купівлі-продажу майнових прав є правовідносини, в яких продавець передає у власність (продає), а покупець приймає (купує) майнові права на квартиру та зобов`язується оплатити вартість у порядку та на умовах, передбачених Договором (п. 2.1. Договору). Тобто зі змісту самого Договору випливає, що позивач отримує у майбутньому у власність майнові права на квартиру за відповідну плату, а не приймає участі у фонді фінансування будівництва.
Отже відповідач, висуваючи зустрічні позовні вимоги та стверджуючи, що підставою висунутих вимог є наявність між ним та позивачем саме правовідносин управління майном, що регулюються Законом, не надає жодних доказів на підтвердження існування комплексу цивільних прав та обов`язків, які визначені Законом, та могли б підтвердити: що організація будівництва об`єкта відбувалася в зв`язку створенням ФФБ, залученням управителя, як фінансової установи, про що мало б бути укладено відповідний договір на будівництво - за суб`єктним складом учасників правовідносин), так само й за об`єктом правовідносин, де оспорюваним договором врегульовано саме передання у власність майнових прав, а не передання у власність коштів за договором про участь у ФФБ. Так само й не надані відповідачем в якості доказів оприлюднені Правила ФФБ та ФОН, які б підтверджували, що на момент укладення оспорюваного договору існував саме цей вид правовідносин, а не загальні правовідносини в сфері обігу майнових прав на об`єкти будівництва.
Так, як вже зазначалося, у відносинах участі у ФФБ потенційні набувачі майнових прав на об`єкт інвестування (довірителі) мають укласти договори про участь у ФФБ з управителем цього ФФБ (ст. 14 Закону та п. 2.1.3 Генерального договору).
Відповідно до змісту Генерального договору управителем ФФБ виступає Банк. Тобто в підтвердження доводів відповідача, позивач мав укласти не тільки інший за змістом договір (договір про участь у ФФБ замість договору купівлі-продажу майнових прав), але і з іншою стороною - з Банком, а не з відповідачем.
Крім цього, в договорі купівлі-продажу майнових прав, фактично укладеному між позивачем та відповідачем, відсутнє жодне посилання на Генеральний договір та/або на Правила ФФБ, як на підставу виникнення правовідносин між позивачем та відповідачем.
Проте, в преамбулі договору купівлі-продажу майнових прав є чітке посилання на інший договір, підставі якого діє відповідач у відносинах з позивачем, а саме, що ТОВ "Аркада - Будівництво", яке діє па підставі договору доручення №01-2013 на виконання функцій замовника будівництва комплексу житлових будинків з об`єктами соціально-побутового, торговельно-розважального та готельно-офісного призначення по АДРЕСА_4 від 14.01.2014».
Матеріалами справи не підтверджено внесення квартири в об`єкт інвестування в об`єкті будівництва, що виключає висновки про те, що кв. 141, поверх 18, загальна площа 36,42 кв.м., кількість кімнат 1, будівельна адреса: АДРЕСА_4 є об`єктом інвестування за програмою участі у ФФБ та майнові права на яку передані управителю ФФБ «Еврика».
Необґрунтованими є також доводи позивача за зустрічним позовом щодо відчуження об`єкта інвестування згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП 119 від 02.04.2018 на який передано управителю фонду «Еврика» відбулося без письмової згоди управителя, оскільки матеріалами справи не доведено факт відчуження об`єкта інвестування й без згоди банку та те, що майнові права саме на цей об`єкт інвестування були передані банку.
Окрім цього підлягає врахуванню той факт, що згідно договору купівлі-продажу майнових прав відчужуються саме майнові права на майбутню квартиру, а не сама квартира.
Згідно п. 2.3.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, що мають бути передані позивачу за вказаним договором, підтверджується договором доручення на виконання функцій замовника будівництва комплексних житлових будинків та інших об`єктів по АДРЕСА_4 від 14.01.2014.
Твердження позивача за зустрічним позовом про те, що об`єкт - житловий будинок будувався в межах генерального договору від 01.07.2015 та ФФБ за програмою ТОВ "Аркада - Будівництво" є безпідставними та не підтвердженими жодними належними та допустимими доказами.
Згідно положень ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» результатом інвестиційної діяльності прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект, що виключає висновки про те, що до правовідносин врегульованих укладені між сторонами договором купівлі-продажу майнових прав, підлягають застосуванню положень Закону України «Про інвестиційну діяльність».
Отже, укладений між сторонами договір не суперечить вимогам Закону України «Про інвестиційну діяльність», узгоджується з вимогами ч. 2 ст. 656 ЦК України, якою закріплено, що предмет договору купівлі-продажу можуть бути майнові права.
Будь-яких обмежень чи заборон щодо укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на квартиру в об`єкті будівництва положеннями цивільного законодавства не заборонено.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно із ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, як: не стосуються предмета доказування.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч.1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до ч. 1 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Таким чином, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд дійшов висновку про те, що зустрічний позов задоволенню не підлягає.
Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати позивача за первісним позовом по сплаті судового збору покладаються на відповідача за первісним позовом; судові витрати по сплаті судового збору за зустрічним позовом покладаються на позивача за зустрічним позовом.
Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
ВИРІШИВ:
1. Первісний позов задовольнити.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Аркада-Будівництво" (01001, м. Київ, вул. Ольгинська, 3; ідентифікаційний код 34882504) на користь ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) пеню в розмірі 72 451 (сімдесят дві тисячі чотириста п`ятдесят одну) грн. 76 коп., судовий збір в розмірі 840 (вісімсот сорок) грн. 80 коп.
3. У задоволенні зустрічного позову відмовити.
4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.
5. Копію рішення направити сторонам.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Суддя П.П. Чеберяк