Постанова № 140652265 у справі № 922/763/26 від 06.10.2026

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2026 року м. Харків Справа № 922/763/26

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Слободін М.М., суддя Гребенюк Н.В. , суддя Шутенко І.А.,

за участю секретаря судового засідання Бєлкіної О.М.

за участю представників сторін:

позивача - Петров О.Ю.

третьої особи - Шевченко Л.М.

відповідача - Голубов С.Г.

розглянувши апеляційну скаргу Чугуївської міської ради Харківської області (1762Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26 (повне рішення складено 29.07.2026 в приміщенні господарського суду Харківської області суддею Хотенцем П.В.)

за позовом Чугуївської міської ради Харківської області, м. Чугуїв,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Чугуївська міська військова адміністрація Чугуївського району Харківської області, м. Чугуїв

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105", м. Чугуїв

про визнання недійсними рішень

ВСТАНОВИВ:

Чугуївська міська рада Харківської області звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" про :

- визнання недійсним з моменту прийняття рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська-105", які оформлено протоколами № 1 та №2 від 03 лютого 2018 року,

визнання недійсним з моменту прийняття рішення правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська-105", яке оформлено протоколом № 1 від 23 березня 2021 року;

- визнання недійсним з моменту прийняття рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська-105", яке оформлено протоколом від 02 березня 2025 року № 10/2025.

Рішенням господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26 у позові відмовлено повністю.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що:

- відповідач не заперечує, що позивач є власником нежитлових приміщень нежитлових приміщень (секції 105 Л, 105 К, 105 Г, 105 Ж) у будинку за адресою: м. Чугуїв вул. Харківська, 105, та є співвласником багатоквартирного будинку. Разом з тим, судом встановлено, що рішенням Господарського суду Харківської області від 27 серпня 2025 року у справі N 922/2240/25, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 10 листопада 2025 року у справі № 922/2240/25, відмовлено у задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська 105" до Чугуївської міської ради Харківської області про стягнення заборгованості зі сплати внесків за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій з тих мотивів, що фактично повноваження Чугуївської міської ради станом на момент звернення ОСББ до суду з позовом у даній справі здійснює начальник Чугуївської міської військової адміністрації, зазначена обставина свідчить про відсутність у позивача у справі 922/763/26 юридичного та фактичного інтересу в заявлених ним позовних вимогах;

- обраний позивачем спосіб захисту його порушених прав непропорційним, оскільки інші співвласники не оспорюють рішення загальних зборів ;

- неповідомлення співвласника про скликання загальних зборів не є безумовною підставою для визнання недійсними рішень таких зборів, проте з урахуванням конкретних обставин справи може бути достатньою підставою для визнання їх недійсними,

- повідомлення скликання загальних зборів здійснювалося шляхом розміщення необхідної інформації в місцях загального користування та через групу у месенджері Viber, неповідомлення позивача про скликання, дату, час та місце проведення оскаржуваних установчих зборів у письмовій формі не є самостійною підставою для визнання недійсним осопорюваних рішень, крім того, матеріали справи свідчать про те, що позивачу на його офіційну електронну пошту info@chuguiv-rada.gov.ua додатково було надіслане повідомлення про проведення загальних зборів 15 лютого 2025 року ;

- неприйняття Чугуївської міської ради Харківської області участі у голосуваннях на Установчих зборах є його власним усвідомленим вибором, що не може свідчити про порушення його прав на участь в управлінні діяльністю Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105". Чугуївська міська рада Харківської області є органом місцевого самоврядування та відповідно в своїй діяльності керуючись Законом України "Про місцеве самоврядування" прийняло рішення про передачу будинку на баланс ОСББ, а, отже, було обізнаним в продовж більше 11 років про існування в будинку ОСББ .

Не погодившись з вказаним рішенням, ухваленим господарським судом першої інстанції, до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулась Чугуївська міська рада Харківської області, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26 та ухвалити нове рішення, яким позов Чугуївської міської ради Харківської області задовольнити повністю.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що:

- Чугуївській міській територіальній громаді в особі Чугуївської міської ради на праві комунальної власності належать нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 загальною площею 328,9 кв. м, зокрема у секціях 105Л, 105К, Г, 105А, 105В, 105Д і 105Ж і цЦю обставину встановив суд першої інстанції, і вона не заперечувалася відповідачем, а тому, враховуючи положення статті 382 Цивільного кодексу України та пункту 5 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» , статей 10, 14, 20, 21 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», оскаржувані рішення мають для позивача реальний, а не абстрактний характер ;

- наявні у справі документи не підтверджують належність квартири № 95 територіальній громаді в особі Чугуївської міської ради, яка була внесена відповідачем розрахунки внесків щодо об`єктів комунальної власності, які складалися на підставі оскаржуваних рішень і суд першої інстанції не встановив правової підстави, на якій ОСББ одночасно визнавало власником квартири № 95 іншу особу та нараховувало внески за неї Чугуївській міській раді;

- суд першої інстанції встановив право комунальної власності Чугуївської міської територіальної громади в особі Чугуївської міської ради на нежитлові приміщення в будинку № 105, водночас, суд не встановив припинення цього права, його переходу до держави, військової адміністрації або іншої особ, отже, територіальна громада не втратила статусу співвласника багатоквартирного будинку, тоді як здійснення начальником військової адміністрації повноважень ради не означає переходу до військової адміністрації права комунальної власності;

- сама по собі обставина утворення військової адміністрації не свідчить про припинення існування органу місцевого самоврядування, втрати ним статусу юридичної особи чи переходу всіх матеріальних прав територіальної громади до нового суб`єкта ;

- у справі № 922/2240/25 ОСББ «Харківська-105» звернулося до Чугуївської міської ради з вимогою про стягнення заборгованості зі сплати внесків і судові рішення в тій справі стосувалися належного відповідача за конкретною грошовою вимогою в умовах здійснення повноважень міської ради начальником військової адміністрації, проте у справі №922/763/26 предметом розгляду є інші питання: - законність чотирьох рішень органів управління ОСББ; - компетенція органу, який прийняв кожне оспорюване рішення; - порядок скликання та проведення загальних зборів; - повідомлення співвласника; - визначення складу співвласників; - одиниця виміру і кількість голосів; - повноваження представників; - достовірність первинних даних голосування, які не були предметом доказування у справі № 922/2240/25, до того ж висновок про належного відповідача, зроблений в рамках справи № 922/2240/25 є правовою оцінкою, а тому не носить преюдиціального характеру для справи №922/763/26;

- збори, проведені у 2018 та 2025 роках, не могли бути установчими зборами, метою яких є створення ОСББ, Натомість у мотивувальній частині рішення суд неодноразово назвав збори 2018 і 2025 років «установчими» та обґрунтовував процедуру повідомлення частиною четвертою статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», яка регулює саме скликання установчих зборів;

- застосував до порядку повідомлення статтю 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», не врахувавши пряму вказівку цієї статті про застосування спеціального Закону про ОСББ у будинку, де об`єднання вже створено;

- всупереч вимогам Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту т ОСББ у редакції 2015 року Протокол № 1 не підтверджує прийняття рішення необхідною кількістю голосів У протоколі № 1 від 03.02.2018 зазначено 72 голоси «за» та 0 голосів «проти». Протокол не містить: - площі квартири або нежитлового приміщення кожного учасника; - загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень; - загальної площі приміщень співвласників, які проголосували «за»; - розрахунку частки їхніх голосів; - пояснення застосування підходу «одна квартира - один голос»;

- Протоколи № 1 і № 2 не містять достатніх відомостей, які дозволяють установити належного ініціатора зборів;

- обізнаність Чугуївської міської ради про існування ОСББ не доводить її належне повідомлення про конкретні збори. Знання про юридичну особу не містить інформації про дату, час, місце, ініціатора та порядок денний окремого засідання;

- рішення правління, оформлене протоколом №1 від 23.03.2021, прийняте поза межами компетенції цього органу, оскільки правління ОСББ як виконавчий орган відповідно до закону та статуту здійснює поточне управління діяльністю об`єднання, готує відповідні пропозиції та забезпечує виконання рішень загальних зборів, однак саме по собі не набуває повноважень загальних зборів щодо вирішення питань, віднесених законом до їх компетенції;

- позивач не отримував повідомлення про проведення загальних зборів рішення яких оформлене протоколом 02.03.2025 № 10/25, під підпис або реєстрованим поштовим відправленням на адресу належних територіальній громаді нежитлових приміщень, при цьому суд першої інстанції фактично прирівняв відправлення листа на невстановлену електронну адресу до належного персонального повідомлення співвласника, хоча спеціальна норма встановлює додаткові умови застосування електронного способу;

Також апелянт просить стягнути з ОСББ "Харківська-105" на користь Чугуївської міської ради Харківської області судовий збір, сплачений за подання позовної заяви та апеляційної скарги.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.08.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чугуївської міської ради Харківської області (1762Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26, призначено справу до розгляду на 08.09.2026.

27.08.2026 від представника ОСББ "Харківська - 105" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить апеляційну скаргу Чугуївської міської ради Харківської області на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26 залишити без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26 - без змін

Також просить стягнути з Чугуївської міської ради Харківської області на користь ОСББ "Харківська -105" понесені витрати на правничу допомогу в суді апеляційної інстанції у розмірі 8000,00 грн.

Свої заперечення обґрунтовує тим, що:

- враховуючи судову практику Верховного Суду (постанови від 06.09.2021 у справі №916/3074/20, від 22.09.2022 у справі №924/1146/21, від 21.10.2021 у справі №910/15071/20, від 06.09.2021 у справі №916/3074/20) порушення порядку повідомлення співвласника не є безумовною підставою для скасування відповідних рішень загальних зборів ОСББ.;

- оспорювані позивачем рішення були підтримані більшістю співвласників багатоквартирного будинку, при цьому позивачем не було доведено, що внаслідок проведених загальних зборів 03 лютого 2018, 23 березня 2021 та 02 березня 2025 для позивача настали будь-які обмеження, а іншим співвласникам надані несправедливі переваги за рахунок позивача, отже за своїм змістом оскаржувані позивачем рішення не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів позивача;

- неповідомлення позивача про скликання, дату, час та місце проведення оскаржуваних установчих зборів у письмовій формі не є самостійною підставою для визнання недійсним оспорюваних рішень;

- позивачу на його офіційну електронну пошту info@chuguiv-rada.gov.ua додатково було надіслане повідомлення про проведення загальних зборів 15.02.2025 року;

- Верховний Суд у постанові від 18.07.2024 по справі № 914/2347/23 звертав увагу на те, що рішення загальних зборів, прийняті за наявності достатньої кількості голосів співвласників, необхідних для їх прийняття, є результатом волевиявлення домінуючої більшості співвласників. У разі оскарження співвласником таких результатів суди мають враховувати принцип пропорційності - справедливої рівноваги (балансу) між інтересами співвласників багатоквартирного будинку, які реалізують свої права на участь в управлінні справами об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, були присутні на загальних зборах, інтересами позивача та досягненням основної мети діяльності об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.09.2026 в судовому засіданні оголошено перерву до 06.10.2026 о 10:30 год.

01.10.2026 від відповідача надійшли додаткові пояснення у справі, в яких він зазначив про те, що представник позивача - адвокат Петров О.Ю на судовому засіданні, яке відбулось 08.09.2026 року стверджував, що позивачем не було відомо про проведення 02.03.2026 року об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Харківська - 105» загальних зборів та не було отримане повідомлення про скликання загальних зборів на 02.03.2025 рік. Зазначена інформація не відповідає дійсності, тому що , головою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Харківська - 105» в особі голови Войку Олега Георгійовича додатково ще 17 лютого 2026 о 10 годині 35 хвилин на офіційну електронну пошту info@chuguiv-gromada.gov.ua , яка належить Чугуївській міській раді Харківської області, було надіслане повідомлення про проведення загальних зборів 02.03.2026 року.

01.10.2026 від позивача надійшли додаткові пояснення у справі, в яких він зазначив, що доводи апеляційної скарги та промови, проголошеної представником позивача у судовому засіданні, що відбулося 08.09.2026 , відповідають предмету і підставам позову. Позов від початку подано для захисту прав та інтересів територіальної громади як власника приміщень у будинку, при цьому, підписуючи позов, Галина Мінаєва реалізувала повноваження щодо представництва ради, здійснення яких покладено на неї у зв`язку з посадою начальника військової адміністрації.

02.10.2026 від Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області надійшли додаткові пояснення у справі, в яких вона вказує на те, що :

- право власності на нежитлові приміщення у житловому будинку по АДРЕСА_1 належить територіальній громаді в особі Чугуївської міської ради, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав (в матеріалах справи) та не оскаржується відповідачем;

- позов у цій справі в інтересах громади в особі міської ради подано Галиною Мінаєвою, яка відповідно до розпорядження Президента України від 04.10.2022 №240/2022-рп призначена начальником Чугуївської міської військової адміністрації та в інтересах територіальної громади реалізувала право на оскарження протоколів загальних зборів співвласників будинку, які обмежують її права та інтереси як власника нежитлових приміщень.

В судове засідання 06.10.2026 з`явився представник позивача, який підтримав апеляційну скаргу, представник третьої особи, який підтримав апеляційну скаргу, а також представник відповідача, який проти вимог та доводів апеляційної скарги заперечував.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

Як свідчать матеріали справи, Чугуївській міській територіальній громаді в особі Чугуївської міської ради на праві комунальної власності належать наступні нежитлові приміщення, в будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, 105: секція 105Л, нежитлове приміщення загальною площею 29,3 кв.м. передано в оренду Фізичній особі - підприємцю Байцеровій Любові Едуардівні, договір є поновленим на період дії воєнного стану; секція 105 К, нежитлові приміщення №24, 25 загальною площею 23,4 кв.м. передані в оренду Фізичній особі - підприємцю Амірову В`ячеславу Бегляровичу, договір є поновленим на період дії воєнного стану; секція Г, нежитлове приміщення загальною площею 33 кв.м.: передані в оренду Фізичної особи - підприємця Кураксіну Віктору Юрійовичу, договір є поновленим на період дії воєнного стану; секція 105А, нежитлові приміщення №18,19,20 загальною площею 48,2 кв.м. розміщений туристично-інформаційний центр Комунального закладу "Публічна бібліотека" Чугуївської міської ради; секція 105 В нежитлове приміщення №7 загальною площею 5,7кв.м.; секція 105 Д, нежитлові приміщення №1, 30, 43 загальною площею 66,6 кв.м. передано в оренду Публічному акціонерному товариству "КРЕДІ АГРІКОЛЬ БАНК" та секція 105Ж, нежитлові приміщення №31, 41 загальною площею 122,7кв.м. розміщений абонентський відділ Комунального підприємства "Чугуїввода".

Протоколом № 1 від 29 листопада 2015 року установчих зборів багатоквартирного будинку "Харківська-105" затверджено статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105".

09 грудня 2015 року зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" в будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, 105.

Протоколом № 1 Загальних зборів співвласників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження м. Чугуїв, вул. Харківська, 105, від 03 лютого 2018 року було затверджено розмір внесків на утримання будинку Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" : розмір платежу становить 3,20 грн за 1 кв.м. житлового приміщення, 5,00 грн за 1 кв.м. нежитлових приміщень.

За результатами голосування: "за" - 72, "проти" - 0.

Протоколом №1 засідання правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" від 23 березня 2021 року було затверджено Кошторис на 2021 рік та розмір внесків на утримання будинку Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105": розмір платежу становить 4,70 грн за 1 кв.м. житлового приміщення. За житлові приміщення першого поверху 1-4 під`їздів платіж передбачено в розмірі 4,35 грн за 1 кв.м.

14 грудня 2023 року установчими зборами було затверджено Статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105".

Протоколом №10/25 загальних зборів співвласників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: м. Чугуїв, вул. Харківська, 105, від 02 березня 2025 року було затверджено нові розміри внесків на утримання багатоквартирного будинку, а саме 6,70 грн./кв.м. для квартир 2-9 поверхів, та 6,30 грн./кв.м. для квартир 1 поверху, 7,00 грн для нежитлових приміщень, які почали діяти з 01 квітня 2025 року.

На підтверджені затверджених вказаними вище рішеннями тарифів на утримання будинку та прибудинкової території, Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" у подальшому виставлено Чугуївській міській раді виставлено розрахунки за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Так, згідно з розрахунком Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" від 15 грудня 2025 року за період з 01 квітня 2018 року по 30 листопада 2025 року, за Чугуївською міською радою, як власником, на думку Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105", квартири № 95 в будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, 105 загальною площею 36,3 кв.м., обліковувалася заборгованість за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у розмірі 14316,72 грн.

Відповідно до розрахунку Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" від 26 грудня 2025 року за період з 01 січня 2024 року по 30 листопада 2025 року, за Чугуївською міською радою, як власником нежитлових приміщень №31, 41 загальною площею 122,7 кв.м. в будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, 105, секція "Ж", обліковувалася заборгованість за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у розмірі 16073,7 грн.

Згідно з розрахунком Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" від 26 грудня 2025 року за період з 01 січня 2024 року по 30 листопада 2025 року, за Чугуївською міською радою, як власником нежитлових приміщень загальною площею 31,5 кв.м. в будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, 105, секція "Г" обліковувалася заборгованість за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у розмірі 7906,50 грн.

Відповідно до розрахунку Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" від 26 грудня 2025 року за період з 01 січня 2024 року по 30 листопада 2025 року, за Чугуївською міською радою, як власником нежитлових приміщень загальною площею 29,3 кв.м. в будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, 105, секція "Л" обліковувалася заборгованість за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у розмірі 7354,72 грн.

26 грудня 2025 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" звернулось до Чугуївської міської військової адміністрації з вимогою за вихідний № 26/12/25 про сплату заборгованості зі сплати внесків на утримання житлового будинку та прибудинкової території за приміщення та квартиру, які знаходяться за адресою: м. Чугуїв вул. Харківська, 105, секція 105Л, нежитлове приміщення загальною площею 29,3 кв.м.; м. Чугуїв вул. Харківська, 105, секція Г, нежитлове приміщення загальною площею 33 кв.м.; м. Чугуїв вул. Харківська, 105, секція 105Ж, нежитлові приміщення N31, 41 загальною площею 122,7 кв.м., де розміщений абонентський відділ Комунального підприємства "Чугуїввода"; м. Чугуїв вул. Харківська, 105 житлова квартира № 95 загальною площею 36,3 кв.м.

Рішення Загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105", яке оформлено протоколами №1 та №2 від 03 лютого 2018 року, позивач вважає таким, що підлягає скасуванню судом як незаконне. Зокрема, позивач вказує на те, що не дотримано процедуру скликання та проведення загальних зборів у 2018 році через неповідомлення про це Чугуївську міську раду у законодавчо визначеному порядку, що порушує баланс інтересів співвласника та ОСББ. Також позивач стверджує, що зі змісту протоколів № 1, 2 від 03 лютого 2018 року не вбачається ініціатора (ініціативної групи) їх скликання, що свідчить про те, що загальні збори проводились особами, які не мали повноважень здійснювати будь-які дії щодо підготовки документів до зборів, а тому порушена процедура підготовки до проведення загальних зборів співвласників ОСББ. Крім того з протоколу Загальних зборів від 03 лютого 2018 року та листів голосування неможливо встановити дійсну належність квартир тим особам, які зазначені як їх власники, і, отже, достеменно встановити правомірність відображення у протоколі результатів волевиявлення дійсних власників квартир будинку. Також позивач зазначає, що список поіменного голосування чи опитування власників нежитлових приміщень в ОСББ "Харківська-105" додано не було, незважаючи на те, що у Протоколі № 2 зафіксовано присутність власників також нежитлових приміщень, які, голосували за затвердження тарифу на послуги з утримання будинку та прибудинкової території Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105". Позивач наголошує, що вказане свідчить про недостовірність такого голосування та є підставою для визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ, оформленого протоколом загальних зборів від 03 лютого 2018 року №2, оскільки таке рішення прямо впливає на права та обов`язки позивача, як одного із співвласників ОСББ. Протоколи №1 та №2 від 03 лютого 2018 року не містять даних, щодо кількості голосів, належних кожному співвласнику будинку, яка обраховується з належної йому частки приміщення у загальній площі всіх приміщень будинку.

Рішення Загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105", яке оформлено протоколом № 1 від 23 березня 2021 року, позивач також вважає таким, що підлягає скасуванню судом як незаконне. Позивач стверджує, що Чугуївську міську раду, як власника нежитлових приміщень, не повідомлено про проведення зборів, не надано на ознайомлення проект Кошторису на 2021 рік із тарифами на утримання будинку, та результати опитування власників нежитлових приміщень у протоколі № 1 від 23 березня 2021 року взагалі не враховано. Зокрема, позивач вказує на відсутність відомостей про утворення ініціативної групи для проведення цих Загальних зборів, що суперечить чинному законодавству. Також позивач стверджує, що під час ухвалення оскаржуваного рішення по питанням порядку денного, оформленого протоколом Загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" від 23 березня 2021 року, був відсутній необхідний і передбачений Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та Статутом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" для прийняття таких рішень кворум. Засідання правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" 23 березня 2021 року проведено, на якому були присутні голова правління, члени правління, а також ревізійна комісія, а результати засідання зафіксовано у протоколі № 1. Таким чином, рішення ОСББ № 1 від 23 березня 2021 року прийнято неуповноваженим органом, що є підставою для визнання його недійсним. Отже, загальна кількість співвласників не відповідає 144. Протоколи № 1 від 23 березня 2021 року не містить даних, щодо кількості голосів, належних кожному співвласнику будинку, яка обраховується з належної йому частки приміщення у загальній площі всіх приміщень будинку. Таким чином, з протоколу № 1 від 23 березня 2021 року та листів голосування неможливо встановити дійсну належність квартир тим особам, які зазначені як їх власники, і, отже, достеменно встановити правомірність відображення у протоколі результатів волевиявлення дійсних власників квартир будинку.

Рішення Загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" , яке оформлено протоколом від 02 березня 2025 року № 10/2025, позивач також вважає таким, що підлягає скасуванню судом як незаконне. Зокрема, позивач вказує, що Чугуївську міську раду як власника нежитлових приміщень та співвласника в ОСББ в черговий раз не повідомлено про проведення загальних зборів. Також позивач стверджує, що протокол від 02 березня 2025 року № 10/2025 не підписаний усіма співвласниками та не містить інформації про результати поіменного голосування за питання порядку денного.

Таким чином, за твердженням позивача, що спірними рішеннями Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" порушено права та законні інтереси Чугуївської міської ради, як співвласника багатоквартирного будинку на управління ОСББ, що слугує підставою для звернення до суду із даним позов.

Здійснюючи апеляційний перегляд, колегія суддів керується таким.

Щодо права Чугуївської міської ради Харківської області на подання позову у цій справі.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/ або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 02 вересня 2022 року у справі № 916/144/17.

Згідно частини 1 статті 4 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.

Відповідно до частини 1 та 2 статті 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. (Постанови Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18).

Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення, або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог (аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року у справі № 525/505/16-ц).

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Верховний Суд у постановах від 20.03.2018 у справі № 916/375/17; від 16.10.2019 у справі № 909/556/18; від 01.09.2022 у справі № 922/2402/21, від 19.04.2023 у справі № 916/4097/21; від 06.09.2023 у справі № 910/1942/22 дійшов правового висновку про те, що рішення загальних зборів учасників (акціонерів, членів, засновників) та інших органів юридичної особи є актами ненормативного характеру (індивідуальними актами), тобто офіційними письмовими документами, що породжують певні правові наслідки, які спрямовані на регулювання господарських відносин і мають обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин.

Підставами для визнання недійсними рішень загальних зборів учасників (акціонерів, членів) юридичної особи можуть бути: невідповідність рішень загальних зборів нормам законодавства; порушення вимог закону та/або установчих документів під час скликання та проведення загальних зборів; позбавлення учасника (акціонера, члена) юридичної особи можливості взяти участь у загальних зборах (постанови КГС ВС від 27.03.18 у справі №904/9431/15; від 24.04.19 у справі №914/921/18; від 08.12.20 у справі №922/1633/18; від 19.10.23 року у справі №914/1370/22; від 02.11.23 у cправі №918/919/22; від 25.01.24 у справі №917/1732/22; від 31.01.24 у справі №910/6009/22; від 20.06.24 у справі №910/15128/23 ).

З матеріалів справи вбачається, що Чугуївській міській територіальній громаді в особі Чугуївської міської ради на праві комунальної власності належать нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку № 105 по вул. Харківській у м. Чугуєві загальною площею 328,9 кв. м, зокрема у секціях 105Л, 105К, Г, 105А, 105В, 105Д і 105Ж.

Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України та пункту 5 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власник квартири або нежитлового приміщення є співвласником спільного майна багатоквартирного будинку.

Положення статей 10 і 14 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» надають співвласнику право брати участь в управлінні об`єднанням, у розгляді та голосуванні з питань кошторису і розміру внесків, ознайомлюватися з рішеннями органів ОСББ та оскаржувати їх до суду.

Крім того, положення статей 20 і 21 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» зобов`язують співвласника майновий обов`язок брати участь у витратах на управління, утримання та ремонт спільного майна. Розмір такого обов`язку визначається рішенням належного органу ОСББ, прийнятим із дотриманням закону та статуту.

1. Протоколом № 1 від 03.02.2018 визначено внески в розмірі 3,20 грн за 1 кв. м житлових приміщень і 5,00 грн за 1 кв. м нежитлових приміщень.

2. Протоколом правління № 1 від 23.03.2021 затверджено кошторис на 2021 рік і нові розміри внесків.

3. Протоколом від 02.03.2025 № 10/25 встановлено внесок для нежитлових приміщень у розмірі 7,00 грн за 1 кв. м із 01.04.2025.

Поряд з цим, на підставі оскаржуваних рішень відповідач склав розрахунки внесків щодо об`єктів комунальної власності. 26.12.2025 ОСББ направило Чугуївській міській військовій адміністрації вимогу про сплату 45 651,64 грн, до якої додало розрахунки, у яких Чугуївську міську раду визначено власником відповідних приміщень і платником внесків.

До вказаною суми включено: - 16 073,70 грн щодо приміщень секції 105Ж; - 7 906,50 грн щодо приміщення секції Г; - 7 354,72 грн щодо приміщення секції 105Л; - 14 316,72 грн щодо квартири № 95.

Проте матеріали справи не містять доказів приналежності на жодному титульному праві квартири № 95 територіальній громаді в особі Чугуївської міської ради. І позивач заперечує наявність у нього права власності на цей об`єкт через відсутність відомостей про зареєстроване право позивача на цю квартиру та зазначення у списках, доданих до протоколів ОСББ, власником квартири іншої особи.

Крім того, суд установив площу належного громаді приміщення секції Г у розмірі 33 кв. м, тоді як у розрахунку ОСББ використано площу 31,5 кв. м. Вказана розбіжність у площі також додатково свідчить про необхідність перевірки вихідних даних, на яких ґрунтуються як списки співвласників, так і нарахування.

Зважаючи на наведене, оскаржувані рішення відповідача визначають обсяг майнового обов`язку щодо комунального майна, оскільки слугують правовою підставою для конкретної грошової вимоги, а також прийняті без участі суб`єкта, майнових прав та обов`язків якого вони безпосередньо стосуютьсята стосуються право територіальної громади брати участь в управлінні ОСББ через належного представника.

Отже, зазначені рішення впливають на права позивача як співвласника багатоквартирного будинку та стосуються його законних інтересів.

Крім того, відповідно до статей 142 і 143 Конституції України матеріальною основою місцевого самоврядування є майно, що перебуває у власності територіальних громад, а територіальні громади управляють таким майном безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування.

Частини перша та друга статті 327 ЦК України і частини перша та п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» розрізняють поняття «власник майна» та «орган, через який здійснюються правомочності власника»:

- право комунальної власності належить територіальній громаді;

- відповідна рада від імені та в інтересах громади здійснює правомочності щодо володіння, користування й розпорядження цим майном.

Відповідно до частини 2 статті 10 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» та постанови Верховної Ради України від 16.11.2022 № 2777-IX начальник Чугуївської міської військової адміністрації у визначений законом період здійснює повноваження міської ради, її виконавчого комітету та міського голови.

У зв`язку з запровадженням правового режиму воєнного стану в Україні відповідно до Закону України «Про правовий режим воєнного стану», Указу Президента України від 01.10.2022 №680/2022 «Про утворення військових адміністрацій населених пунктів у Харківській області», розпорядження Президента України від 04.10.2022 №240/2022-рп «Про призначення Г. Мінаєвої начальником Чугуївської міської військової адміністрації Чугуївського району Харківської області» утворено Чугуївську міську військову адміністрацію та призначено її керівника

Разом з цим, Здійснення начальником військової адміністрації повноважень ради не означає переходу до військової адміністрації права комунальної власності.

Так, обсяг власних та переданих від органів місцевого самоврядування повноважень, випадки передачі окремих повноважень/функцій органів місцевого самоврядування відповідним військовим адміністраціям установлені в статтях 10 і 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану».

Положення частини 2 статті 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану». Визначають комплекс функціональних повноважень, які військова адміністрація населеного пункту здійснює на відповідній території з метою забезпечення життєдіяльності громади в умовах воєнного стану. Серед них управління майном, яке перебуває у комунальній власності відповідної територіальної громади (крім вирішення питань відчуження, у тому числі і шляхом приватизації комунального майна та надання комунального майна в оренду на строк понад один рік (пункт 12 статті 15 Закону).

Отже, хоча військова адміністрація і наділена повноваженнями щодо управління комунальним майном на період дії воєнного стану, проте вона не наділена всіма правомочностями власника щодо такого майна. При цьому факт надання військовій адміністрації або її начальнику певних повноважень ради не змінює правового режиму майна комунальної власності, не змінює статусу територіальної громади як власника майна та співвласника багатоквартирного будинку і не позбавляє орган місцевого самоврядування права захищати відповідні права та законні інтереси у судовому порядку.

Водночас, відповідні повноваження власника комунального майна (увесь обсяг повноважень, які відсутні у ст. 15 Закону №389-VIII) окремим розпорядчим документом були передані начальнику Чугуївської міської військової адміністрації.

Відповідно до частини 2 статті 10 Закону №389-VIII у разі утворення військової адміністрації населеного пункту (населених пунктів) Верховна Рада України за поданням Президента України може прийняти рішення про те, що у період дії воєнного стану та 30 днів після його припинення чи скасування:

1) начальник військової адміністрації:

крім повноважень, віднесених до його компетенції цим Законом, здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови;

може затвердити тимчасову структуру виконавчих органів сільської, селищної, міської ради (для працівників, посади яких не включені до тимчасових штатних розписів, оголошується простій або здійснюється їх переведення на рівнозначну чи нижчу посаду);

2) апарат сільської, селищної, міської ради та її виконавчого комітету,

інші виконавчі органи (з урахуванням абзацу третього пункту 1 цієї частини), комунальні підприємства, установи та організації відповідної територіальної громади підпорядковуються начальнику відповідної військової адміністрації.

Частина друга статті 10 Закону №389-VIII передбачає процедуру, за якої начальник військової адміністрації населеного пункту перебирає на себе весь обсяг повноважень сільської, селищної чи міської ради, її виконкому та голови, включно з підпорядкуванням йому апаратів відповідних рад та виконавчих органів, комунальних підприємств, установ та організацій відповідної територіальної громади - на підставі рішення Верховної Ради України за поданням Президента України. Такої позиції дотримується Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанова по справі № 620/4737/23 від 28.05.2026.

Таким рішенням є Постанова Верховної Ради України від 16.11.2022 №2777- ІХ «Про здійснення начальниками військових адміністрацій населених пунктів у Харківській області повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану», яка наділила начальників визначених у Постанові військових адміністрацій, у тому числі Чугуївської міської військової адміністрації, додатковим обсягом повноважень, які відсутні у статті 15 Закону №389-VIII, у тому числі тими, які безпосередньо пов`язані з реалізацією права комунальної власності на майно житлового фонду м. Чугуєва.

Відповідно до пунктів 5, 6 частини 7 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" начальник військової адміністрації представляє відповідну військову адміністрацію та територіальну громаду у відносинах із державними органами, органами місцевого самоврядування, громадськими об`єднаннями, підприємствами, установами та організаціями незалежно від форми власності, громадянами; звертається до суду щодо визнання незаконними актів органів місцевого самоврядування, місцевих органів виконавчої влади, підприємств, установ та організацій, які обмежують права та інтереси територіальної громади.

Зі змісту вказаних норм вбачається, що начальник військової адміністрації може представляти як відповідну військову адміністрацію, так і територіальну громаду (представницьким органом якої є міська рада) у відносинах із різними суб`єктами та у разі необхідності подавати позови щодо визнання незаконними актів підприємств, установ та організацій, які обмежують права та інтереси територіальної громади. Тобто законодавець не ототожнює військову адміністрацію та територіальну громаду, виділяючи їх окремо як 2 різних суб`єктів, права яких підлягають захисту.

Право власності на нежитлові приміщення у житловому будинку по АДРЕСА_1 належить територіальній громаді в особі Чугуївської міської ради, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав (в матеріалах справи) та не оскаржується відповідачем.

Позов у цій справі в інтересах громади в особі міської ради подано Галиною Мінаєвою, яка відповідно до розпорядження Президента України від 04.10.2022 №240/2022-рп призначена начальником Чугуївської міської військової адміністрації та в інтересах територіальної громади реалізувала право на оскарження протоколів загальних зборів співвласників будинку, які обмежують її права та інтереси як власника нежитлових приміщень.

При цьому у справі № 922/2240/25, на яку посилався суд першої інстанції, ОСББ «Харківська-105» звернулося до Чугуївської міської ради з вимогою про стягнення заборгованості зі сплати внесків і судові рішення в тій справі стосувалися належного відповідача за конкретною грошовою вимогою в умовах здійснення повноважень міської ради начальником військової адміністрації.

Однак у справі №922/763/26 предметом розгляду є інші питання: - законність рішень органів управління ОСББ; - компетенція органу, який прийняв кожне оспорюване рішення; - порядок скликання та проведення загальних зборів; - повідомлення співвласника; - визначення складу співвласників; - одиниця виміру і кількість голосів; - повноваження представників; - достовірність первинних даних голосування, які не були предметом доказування у справі № 922/2240/25.

До того ж висновок про належного відповідача, зроблений в рамках справи № 922/2240/25 є правовою оцінкою, а тому не носить преюдиціального характеру для справи №922/763/26 в розумінні статті 75 ГПК України.

Отже, місцевий господарський суд дійшов хибного висновку про відсутність у Чугуївської міської ради права на позов.

Щодо порушень, допущених при прийнятті оскаржуваних рішень загальних зборів ОСББ.

В цій частині колегія суддів зазначає, що правові позиції ВС загалом свідчать про неналежність такого способу захисту, як оскарження членом ОСББ рішення спорів ОСББ про встановлення тарифу, однак ця правова позиція містить застереження про те, що застосування цієї позиції можливе тільки з огляду на вибачальний характер порушень, допущених відповідачем, та відсутність фактів, які б свідчили про фальсифікацію волевиявлення інших учасників зборів.

Водночас у даній справі колегією суддів встановлено, що оскаржені рішення ОСББ не мають легітимного характеру, не можуть і не повинні створювати правових наслідків, за своєю правовою суттю є фікцією рішень, а тому їх скасування є єдиним с способом захисту прав позивача.

Зокрема, з матеріалів справи вбачається, що ОСББ «Харківська-105» зареєстровано 09.12.2015, а тому збори, проведені у 2018 та 2025 роках, не могли бути установчими зборами, метою яких є створення ОСББ.

Частина перша статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що якщо у багатоквартирному будинку створено ОСББ, проведення зборів співвласників і прийняття рішень здійснюються відповідно до закону, який регулює діяльність ОСББ. Таким спеціальним законом є Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Проте місцевий господарський суд збори 2018 і 2025 років визнав установчими і в розрізі процедури повідомлення учасника ОСББ про загальні збори керувався частиною четвертою статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», яка регулює саме скликання установчих зборів.

Очевидно, що вказана норма не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Крім того, суд першої інстанції застосував до порядку повідомлення учасника ОСББ про загальні збори положення статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», не врахувавши пряму вказівку цієї статті про застосування спеціального Закону про ОСББ у будинку, в якому об`єднання співвласників вже створено нормам та положенням статутом, які були чинні на дату прийняття відповідного рішення:

- рішень від 03.02.2018 та 23.03.2021 - нормам Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту у редакції 2015 року;

- рішення від 02.03.2025 - нормам Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» з урахуванням змін, внесених Законом України від 14.07.2023 № 3270-IX, та Статуту у редакції 2023 року.

Застосування норм, які стосуються зовсім іншого виду загальних зборів співвласників призвело до неправильної оцінки способу повідомлення, повноважень ініціатора, порядку голосування та істотності порушень.

В цій частині необхідно зазначити, що станом на 03.02.2018 стаття 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» відносила до виключної компетенції загальних зборів:

- затвердження кошторису, балансу та річного звіту;

- визначення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів співвласників.

Кількість голосів кожного співвласника визначалася пропорційно площі належної йому квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку. Тобто кількість голосів залежала від розміру частки співвласника у загальній площі будинку, а не від кількості квартир чи приміщень, що перебували у його власності.

З цього правило існував виняток: у випадку, коли один співвласник володів більш як 50 відсотками загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, то такому разі кожний співвласник мав один голос.

Аналогічні за змістом положення містив і Статут ОСББ у редакції 2015 року.

Пункт 7 розділу ІІІ Статуту передбачав пропорційність кількості голосів площі належного співвласнику приміщення.

Пункт 8 розділу ІІІ Статуту встановлював необхідність не менш як двох третин загальної кількості голосів для рішень щодо переліку та розміру внесків і платежів.

Рішення мало бути викладене письмово та засвідчене особистим підписом особи, яка проголосувала, із зазначенням результату голосування.

Опираючись на викладені факти, колегія суддів зазначає, що Протокол № 1 від 03.02.2018 взагалі не підтверджує прийняття рішення необхідною кількістю голосів, зважаючи на таке.

У протоколі № 1 від 03.02.2018 зазначено 72 голоси «за» та 0 голосів «проти».

Водночас, вказаний протокол не містить даних щодо : площі квартири або нежитлового приміщення кожного учасника; загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень; загальної площі приміщень співвласників, які проголосували «за»; - розрахунку частки їхніх голосів; обґрунтування визначення кількості голосів за принципом «одна квартира - один голос».

Отже, зазначений протокол унеможливлює встановлення кількості голосів у передбачений законом спосіб.

При цьому суд першої інстанції не зробив власного підрахунку кількості голосів розрахунку і не встановив, чи належала співвласникам, які підтримали рішення, необхідна частка площі.

У протоколі № 2 від 03.02.2018 вказано про участь у зборах 96 власників житлових і нежитлових приміщень.

Поряд з цим, вказаний у протоколі результат голосування не узгоджується із зазначеними даними щодо участі власників, оскільки результати голосування мають такі показники:

- 118 голосів «за»;

- 4 голоси «проти»;

- 0 голосів «утрималися».

Загальна кількість зафіксованих голосів становить 122.

Пояснити ці очевидні арифметичні розбіжності на підставі доказів, наданих відповідачем, неможливо.

Водночас, протокол і додані до нього документи не містять відомостей щодо того:

- які саме учасники мали більше одного об`єкта;

- якою була площа кожного такого об`єкта;

- яка кількість голосів належала кожному співвласнику;

- чи враховувалося право спільної часткової або спільної сумісної власності;

- яким чином із 96 учасників сформовано 122 голоси;

- чи мали особи, що голосували, належне право власності або і повноваження представника.

Тобто з зазначених двох протоколів взагалі неможливо встановити легітимну кількість голосів.

Також Протоколи № 1 і № 2 не містять відомостей, які б дозволяли стверджувати про скликання зборів належним ініціатором.

За Статутом у редакції 2015 року збори мали скликатися правлінням або ініціативною групою не менш як із трьох співвласників. Кожний співвласник мав бути повідомлений у передбачений Статутом строк під підпис або рекомендованим поштовим відправленням. Можливість використання оголошень у місцях загального користування залежала від дотримання передбачених Статутом умов, зокрема прийняття відповідного рішення правління.

Однак місцевий господарський суд не встановив: дату, номер і зміст рішення правління про альтернативний спосіб повідомлення; зміст оголошення; дату його розміщення; дотримання встановленого Статутом строку; доведення інформації до власника нежитлових приміщень у персональному порядку; повідомлення про ініціатора, місце, час та порядок денний.

Факт обізнаності Чугуївської міської ради про існування ОСББ не скасовує обов`язку ініціатора загальних зборів повідомити зазначеного співвласника про час та місце проведення відповідних зборів та достовірно не свідчить про обізнаність вищевказаного співвласника про дату, час, місце, ініціатора та порядок денний окремого засідання зборів.

У додатках до протоколів щодо квартири АДРЕСА_2 власником зазначено іншу фізичну особу, аніж Чугуївську міську раду, тоді як ОСББ включило внески за цю квартиру до грошової вимоги щодо майна територіальної громади.

Зазначена обставина свідчить про допущення відповідачем грубих порушень у процедурі нарахування голосів, що, в свою чергу, свідчить про недостовірність даних щодо загального кола співвласників, кількості голосів, повідомлення належних власників; визначення осіб, на яких покладаються внески, легітимності рішень в цілому тощо.

Сукупність цих дефектів стосується не технічного оформлення протоколів, а свідчать про нелегітимний характер прийняття рішень загальних зборів ОСББ.

Відповідно до статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та розділу ІІІ Статуту в редакції 2015 року загальні збори є вищим органом управління і до їх виключної компетенції належать затвердження кошторису та визначення порядку сплати, переліку і розміру внесків, тоді як правління є виконавчим органом, який я готує проект кошторису, контролює сплату внесків та розпоряджається коштами відповідно до кошторису, вже затвердженого загальними зборами.

Протокол № 1 від 23.03.2021, як свідчить його зміст, є протоколом засідання правління, а не загальних зборів.

Зі змісту цього протоколу вбачається, що правління прийняло такі рішення:

- вирішило не проводити загальні збори через карантин;

- організувало рознесення проекту кошторису по квартирах;

- після підрахунку результатів самостійно доопрацювало і затвердило кошторис;

- визначило розміри внесків.

Однак жодною нормою законодавства та жодним положенням статуту не передбачено, що карантинні обмеження надають засіданню правлінню права замінити загальні збори.

Поряд з цим, письмове опитування є способом установлення волевиявлення співвласників у межах процедури загальних зборів, проте правління на є органом, уповноваженим остаточно приймати рішення, віднесені законом і Статутом до виключної компетенції загальних зборів ОСББ.

Прийняття рішення органом, який не мав повноважень вирішувати відповідне питання, безпосередньо впливає на право співвласників брати участь в управлінні об`єднанням, оскільки позбавляє їх можливості реалізувати передбачений законом порядок прийняття рішення вищим органом управління ОСББ.

В даному випадку питання кошторису та внесків було безпідставно вилучене з компетенції загальних зборів, у роботі яких позивач як співвласник мав право брати участь, і вирішено виконавчим органом ultra vires (поза повноваженнями).

Крім вади компетенції, документи 2021 року не дозволяють перевірити належне волевиявлення співвласників, оскільки:

- голоси обчислено за особами або квартирами, а не пропорційно площі;

- у зведеному результаті відсутні площі приміщень;

- серед осіб, урахованих під час голосування, зазначені користувачі та орендарі комунальних приміщень;

- документи про їхні повноваження представляти власника не встановлені;

- Чугуївська міська рада як орган, в особі якого зареєстровано майно територіальної громади, до прийняття рішення у встановленому порядку не залучена.

Крім того, рішення загальних зборів співвласників ОСББ оформлене протоколом 02.03.2025 № 10/25, прийняте без участі Чугуївської міської ради за відсутності належного повідомлення вказаного співвласника, а також не підтверджується первинними даними голосування.

Так, на дату проведення зборів стаття 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та пункт 5 розділу ІІІ Статуту в редакції 2023 року вимагали направляти кожному співвласнику повідомлення не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення зборів.

Повідомлення про проведення загальних зборів має бути доведене до відома кожного співвласника у спосіб, передбачений законом та статутом ОСББ. Так, письмове повідомлення має вручатися безпосередньо співвласнику під власноручний підпис про його отримання або надсилатися співвласнику рекомендованим поштовим відправленням на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить такому співвласнику у цьому багатоквартирному будинку.

Що стосується Чугуївської міської ради як власника нежитлових приміщень, то ОСББ мало підтвердити або вручення відповідного повідомлення уповноваженому представнику ради, або його направлення на адресу належного територіальній громаді нежитлового приміщення, проте матеріали справи не містять таких доказів.

Надсилання ж повідомлення на іншу поштову адресу, електронну пошту або через інший технічний засіб електронної комунікації допускалося за письмовою заявою співвласника, отриманою ініціатором не пізніше ніж за 15 календарних днів до проведення зборів, із зазначенням відповідних контактних даних. При цьому повідомлення повинно було містити: відомості про ініціатора; дату, час і місце проведення зборів; порядок денний; інформацію про можливість дистанційної участі та порядок підключення.

Однак матеріали справи не містять жодних доказів отримання позивачем повідомлення під підпис або реєстрованим поштовим відправленням на адресу належних територіальній громаді нежитлових приміщень.

При цьому електронний лист не може підтверджувати дотримання встановленої процедури.

Направлення 15.02.2025 повідомлення на адресу info@chuguivrada.gov.ua не свідчить про фактичну обізнаність позивача про дату, час та місце загальних зборів, так як офіційною адресою Чугуївської міської ради, зазначеною у процесуальних документах і матеріалах справи, є info@chuguiv-gromada.gov.ua

Посилання на Viber не може підтверджувати факт повідомлення уповноваженої особи позивача про загальні збори. При цьому суд першої інстанції не ідентифікував конкретного електронного доказу, який би підтверджував: участь Чугуївської міської ради або її уповноваженого представника у відповідній групі в рамках меседжеру Viber; належність конкретного номера телефону або облікового запису позивачу; дату направлення повідомлення; повний зміст повідомлення; його доставку й ознайомлення з ним уповноваженої особи; подання позивачем письмової заяви про обрання меседжеру Viber як способу отримання повідомлень.

У протоколі № 10/25 зазначено:

- 181 співвласника;

- загальну площу квартир - 8 175,85 кв. м;

- загальну площу нежитлових приміщень - 674,10 кв. м;

- загальну площу будинку - 8 849,95 кв. м;

- участь 136 осіб із площею приміщень 6 734,84 кв. м;

- підтримку третього питання 129 особами з площею 6 416,21 кв. м;

- голосування «проти» 7 осіб із площею 317,63 кв. м.

При цьому Чугуївська міська рада як орган, в особі якого зареєстровано належні територіальній громаді приміщення загальною площею 328,9 кв. м, у переліку учасників і результатах голосування не вказана.

Протокол № 10/25 посилається на листки голосування та письмового опитування як на підставу визначення результатів волевиявлення співвласників.

Водночас, суд першої інстанції, пославшись на наявність зазначених документів, не встановив їх змісту, обсягу і доказового значення.

Так, оскаржуване рішення суду не містить встановлених обставин щодо: які саме листки голосування та документи письмового опитування були надані до матеріалів справи; чи містять вони відомості про конкретного співвласника, який голосував; чи зазначено у них номер та площу належного співвласнику приміщення; чи підтверджено документами право власності особи, яка брала участь у голосуванні; чи підтверджено повноваження представників співвласників, які голосували від імені інших осіб; чи містять вони волевиявлення щодо кожного окремого питання порядку денного; чи засвідчені вони підписами співвласників та осіб, які проводили письмове опитування. В матеріалах справи такі докази відсутні.

Саме ОСББ як організатор зборів складало та має зберігати відповідні документи, а тому, вказуючи на правильність складу учасників і достатність голосів, саме відповідач мав подати первинні документи, що підтверджують ці твердження.

Отже в даному випадку допущені відповідачем порушення носять істотний характер, що полягає в тому, що позивача як власника 328,9 кв. м приміщень не включено до реєстру учасників навіть з приміткою, що такий учасник не з`явився або відмовився прийняти участь у голосуванні; позивача не повідомлено у встановленому порядку; позивача позбавлено можливості обговорити кошторис, подати пропозиції та проголосувати; неповнота реєстру ставить під сумнів правильність всієї вихідної інформації; первинні листки, право власності та представництво інших учасників належно не перевірені.

Місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні зазначив, що, враховуючи судову практику Верховного Суду, порушення порядку повідомлення співвласника не є безумовною підставою для скасування відповідних рішень загальних зборів ОСББ.

Разом з цим, висновок місцевого господарського суду про необхідність застосування такої практики є помилковим, оскільки при прийнятті оскаржуваних рішень відповідачем були допущені чисельні порушення, які виходять далеко за межі процедури повідомлення співвласника про проведення загальних зборів і ці порушення мали істотний характер: були прийняті як з дефектами повідомлення, так і дефектами визначення та підрахунку голосів, дефектами компетенції ініціатора зборів тощо. Наслідком прийняття таких рішень є незаконність та необ`єктивність всієї процедури прийняття оскаржуваних рішень та істотне порушення прав та законних інтересів позивача як співвласника багатоквартирного будинку.

Оскільки, як зазначалося вище, оскаржені рішення по суті є фікцією, видимістю рішень, їх скасування не порушує прав інших осіб, оскільки в силу принципу верховенства права суд та суспільство не може мати інтересу у легітиматизації правопорушень або збереженні правових наслідків правопорушень. У правовій ситуації, яка склалася у даній справі, мова не може йти про вибачальний характер порушень чи необхідність відмови у позові з метою збереження тарифу для усіх учасників ОСББ, оскільки, в силу допущених грубих порушень закону, відбулося не затвердження тарифів, а імітація прийняття рішень про їх затвердження.

На переконання колегії суддів, оскаржене рішення першої інстанції є хибним, оскільки містить висновок про відмову у позову попри порушення, допущені на кожному етапі їх прийняття. Очевидно, що так бути не може, оскільки принцип верховенства права і вимога законності встановлюють певну межу, за якою ніякі міркування щодо вибачальності порушень чи необхідності збереження тарифів не можуть переважити повну незаконність процедури прийняття рішень.

Щодо ефективності обраного позивачем способу захисту колегія суддів зазначає, що суд не повинен вказувати позивачу на спосіб захисту його прав. Відповідно до практики застосування ЄСПЛ ст. 13 Конвенції, оцінка обраного позивачем способу захисту судом повинна проводитись за двома критеріями - чи досягає позивач потрібного йому результату; чи не суперечить обраний спосіб захисту закону.

Ці два критерія позивачем додержані, оскільки не існує іншого способу забезпечити реалізацію його права на участь у прийнятті рішень, окрім як скасувати незаконні, фіктивні рішення, і обраний спосіб захисту не суперечить закону.

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Отже тягар доведення обставин, на які посилається сторона в обґрунтування своїх вимог та заперечень, лежить саме на неї.

Разом з цим, довести зазначені обставини сторона має доказами, наділеними такими обов`язковими ознаками, як: допустимість, относимість, достовірність та імовірність.

Так, відповідно до статі 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини справи, які входять до предмету доказування.

Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України визначене поняття «допустимість доказів», яке полягає в тому, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі статтею 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Як вказано у статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Позивачем доведений належними, допустимими, достовірними та достатньо вірогідними доказами факт допущення відповідачем при прийняття оскаржуваних рішень чисельних порушень, які свідчать про незаконність цих рішень та про істотне порушення у зв`язку з їх прийняттям прав та інтересів позивача.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку щодо відсутність достатніх правових підстав для задоволення позову.

Отже, місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржуване рішення, не повністю дослідив обставини, які мають значення для справи, та порушив норми матеріального права, у зв`язку з чим зазначене рішення необхідно скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Чугуївської міської ради Харківської області (1762Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26 задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2026 у справі № 922/763/26 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Визнати недійсним рішення загальних зборів співвласників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, буд. 105, оформлене протоколом № 1 від 03.02.2018.

Визнати недійсним рішення загальних зборів співвласників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку за адресою: м. Чугуїв, вул. Харківська, буд. 105, оформлене протоколом № 2 від 03.02.2018.

Визнати недійсним рішення правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська-105", оформлене протоколом № 1 від 23.03.2021.

Визнати недійсним рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська-105", оформлене протоколом № 10/25 від 02.03.2025.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківська - 105" (63504, Харківська обл., м. Чугуїв, вул. Харківська, буд. 105, ЄДРПОУ 40168239) на користь Чугуївської міської ради Харківської області (63503, Харківська обл., місто Чугуїв, вул. Старонікольська, 35-А, ЄДРПОУ 21227883) витрати зі сплати судового збору за подання позову у розмірі 10 649,60 грн. та за подання апеляційної скарги у розмірі 15 974,40 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 16.10.2026.

Головуючий суддя М.М. Слободін

Суддя Н.В. Гребенюк

Суддя І.А. Шутенко