Постанова № 140693422 у справі № 750/105/26 від 14.10.2026

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

іменем України

14 жовтня 2026 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 750/105/26

Головуючий у першій інстанції - Супрун О. П.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1673/26

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючої-судді Шитченко Н.В.,

суддів Луговця О.А., Любчика О.В.,

із секретарем Герасименко Ю.О.,

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Топаз»,

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 25 травня 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Топаз» про визнання дійсним попереднього договору.

У С Т А Н О В И В:

У січні 2026 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Топаз» (далі ТОВ «Топаз»), у якому просив визнати дійсним попередній договір № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Топаз» у вказаній у позові редакції.

Позовні вимоги мотивовано тим, що 27 серпня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Топаз» укладено попередній договір № 49-Т2, за яким сторони домовилися не пізніше 45 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Позивачем сплачено вартість квартири у розмірі 355 600 грн, що обумовлено пунктом 2.1.2. попереднього договору. Усупереч погодженим умовам відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення попереднього договору. 17 липня 2025 року ТОВ «Топаз» направило позивачу лист з пропозицією укласти додаткову угоду до попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року про зміну умов договору шляхом збільшення площі квартири до 47,2 кв м, а також вартості квартири до 706 535,00 грн. ОСОБА_1 повідомив відповідача про намір укласти основний договір купівлі-продажу квартири виключно на умовах, погоджених попереднім договором. 30 липня 2025 року товариство повторно звернулось до позивача з пропозицією укласти додаткову угоду до попереднього договору, а у випадку незгоди погодити розірвання попереднього договору та повідомити актуальні реквізити банківського рахунку, на який буде повернуто сплачений аванс. Позивач, отримавши від ТОВ «Топаз» підтвердження про дійсність попереднього договору, запросив останнього до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору, проте у визначений час відповідач не з`явився.

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 25 травня 2026 року відмовлено у задоволенні позову.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , пославшись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню і сторони не можуть не виконати зазначених вимог. Скаржник вважає, що районний суд помилково послався на положення пункту п. 7.5 попереднього договору щодо згоди сторін на його укладення у простій письмовій формі, оскільки в силу ч. 1 ст. 219 ЦК України попередній договір, з-поміж інших і пункт 7.5 цього правочину, є нікчемним.

ОСОБА_1 вважає, що позиція відповідача щодо готовності нотаріально посвідчити попередній договір вже на нових умовах станом на 2025 рік свідчить про безповоротну втрату можливості посвідчення цього правочину у редакції станом на момент його укладення. Водночас посвідчення такого договору з новими умовами стане наслідком виникнення нових правовідносин між сторонами та укладення іншого договору, що поставить позивача у набагато скрутніше становище, ніж він мав у 2020 році, укладаючи попередній договір.

Стверджує, що безповоротним ухиленням є саме відмова відповідача посвідчити договір на нових умовах. Втратою можливості нотаріально посвідчити договір є також позиція товариства про те, що на попередніх умовах договір ніхто посвідчувати не буде, хоча факт виконання ОСОБА_1 зобов`язань підтверджено. Укладення нового договору на оновлених умовах не стосуватиметься попереднього договору та зобов`язань за ним, відповідно можливість його виконання та посвідчення безповоротно втрачено.

Скаржник зазначає, що відповідачем не доведено розмір збитків внаслідок пошкодження житлового будинку через ведення активних бойових дій у лютому-березні 2022 року на околицях м. Чернігова. ТОВ «Топаз» не надало доказів його звернення до Торгово-промислової палати України з метою завсідчення настання форс-мажорних обставин. Крім того, в матеріалах справи відсутні докази технічного обстеження спірного об`єкту, розміру завданої шкоди у грошовому еквіваленті, а отже, в силу ч. 1 ст. 323 ЦК України саме відповідач несе ризик знищення та випадкового пошкодження (псування) майна.

У наданому відзиві представник ТОВ «Топаз» - адвокат Пінчук К.О., не погодившись з доводами апеляційної скарги ОСОБА_1 , просить відмовити у задоволенні його скарги.

Обгрунтовуючи доводи відзиву, сторона відповідача посилається на те, що у попередньому договорі сторони погодили його укладання у простій письмовій формі і відсутність заперечень з цього приводу. Твердження позивача стосовно того, що саме відповідач тривалий час ухиляється від нотаріального посвідчення попереднього договору, не відповідають дійсності. Пропозиція нотаріально посвідчити попередній договір надійшла від ОСОБА_1 лише у 2025 році, безпосередньо перед зверненням до суду.

Товариство не заперечувало проти нотаріального посвідчення попереднього договору, але така пропозиція скаржника надійшла лише у 2025 році, відтак умови, викладені у попередньому договорі, підлягали актуалізації. Нотаріальне посвідчення у 2025 році попереднього договору, умовами якого визначено орієнтовний термін введення нерухомості в експлуатацію - 4 квартал 2021 року, не відповідає суті і змісту договірних зобов`язань сторін.

Відповідач зазначає, що рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 29 грудня 2025 року у справі № 750/13786/25, яке набрало законної сили, відмовлено ТОВ «Топаз» у задоволенні позову про розірвання попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року з тих підстав, що вказаний договір є нікчемним. На момент ухвалення оскаржуваного рішення між ОСОБА_1 і ТОВ «Топаз» вже не існувало жодних правовідносин щодо укладеного попереднього договору.

Кошти, внесені позивачем за попереднім договором, у повному обсязі повернуто на депозитний рахунок нотаріуса для передачі ОСОБА_1 , тобто обставини часткового виконання попереднього договору перестали існувати. Відтак попередній договір № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року не може бути визнано дійсним у судовому порядку.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду без змін, виходячи з наступного.

Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з недоведеності позивачем безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення укладеного між сторонами попереднього договору.

Суд виснував, що, підписавши попередній договір, ОСОБА_1 погодив його умови, одна з яких наведена у п. 7.5 цього правочину щодо його укладення у простій письмовій формі. Відтак у момент його укладення жодна із сторін не ухилялася від нотаріального посвідчення правочину. Відповідач не заперечував нотаріально посвідчити попередній договір, але у зв`язку з переміною обставин запропонував посвідчити його зі змінами щодо вартості квартири. Будинок, стосовно квартири у якому сторонами складено договір, пошкоджено внаслідок активних бойових дій у лютому-березні 2022 року на околицях м. Чернігова, отже він потребував відновлення, зросли також ціни на роботи та матеріали.

З таким висновком суду першої інстанції погоджується апеляційний суд.

У справі встановлено, 27 серпня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Топаз» укладено попередній договір № 49-Т2, за умовами якого сторони домовились не пізніше 45 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі «Основний договір», в установленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2021 року. Запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань з боку продавця (т. 1 а.с. 13-15).

Відповідно до п. 2.1 указаного договору сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір з урахуванням таких істотних умов: а) адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_2 ; г) загальна площа квартири згідно з проєктом - 44,45 кв.м; д) наявність автономного джерела теплопостачання: індивідуальне опалення.

За умовами п. 2.1.2 договору вартість квартири на момент укладення попереднього договору складає 355 600 грн, без ПДВ. При неповній оплаті вартості квартири вартість неоплачених квадратних метрів підлягає перегляду з розрахунку не менше 10 900 грн за 1 кв м загальної площі.

Пунктом 2.3 договору передбачено, що остаточна вартість відчужуваної квартири за основним договором в будь-якому випадку не може бути меншою за балансову вартість квартири, визначену після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

За згодою сторін до цього попереднього договору можуть уноситись зміни або доповнення, шляхом укладення та підписання сторонами відповідних додаткових угод, засвідчених печаткою сторони - юридичної особи (п. 7.4 договору).

У пункті 7.5 договору сторони погодили, що відповідно до ст. 205, 207, 209 Цивільного кодексу України продавець та покупець укладають цей попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.

На виконання попереднього договору ОСОБА_1 сплачено 355 600 грн, що підтверджено копією квитанції від 27 серпня 2020 року (т. 1 а.с. 32).

Довідкою в/ч НОМЕР_1 Міністерства оборони України від 13 червня 2022 року № 502/2/2/75 засвідчено, що у період з 24 лютого 2022 року по 30 березня 2022 року велися активні бойові дії на території м. Чернігова (та поблизу нього) (т. 1 а.с. 65).

Актом № OP-24-2012/132 виконання робіт з очищення (розмінування) місцевості від вибухонебезпечних предметів підтверджено, що 26 квітня 2022 року особовим складом групи (відділення) піротехнічних робіт відповідно до наказу начальника ГУ ДСНС України у Чернігівській області від 26 квітня 2022 року № 187 виконано залучення піротехнічного підрозділу для проведення робіт із знешкодження (знищення) виявлених ВНП за адресами: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_3 (а.с. 66-77).

Іншим актом № 12 комісійного обстеження об`єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії РФ від 11 травня 2023 року, зафіксовано пошкодження об`єкта багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_4 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі по АДРЕСА_3 (об`єкт незавершеного будівництва), визначено категорію пошкоджень ІІ (орієнтовно 45%) (т. 1 а.с. 78-79).

15 серпня 2024 року об`єкт будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_4 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано- прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання по АДРЕСА_3 на орендованій земельній ділянці» введено в експлуатацію, що підтверджено сертифікатом про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, реєстраційний номер в ЄДЕССБ ЧГ122240812878 (т. 1 а.с. 82-83).

Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про присвоєння адреси Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, на підставі рішення виконавчого комітету Чернігівської міської ради «Про присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна» № 561 від 20 серпня 2024 року, багатоквартирному житловому будинку присвоєно адресу: АДРЕСА_5 (т. 1 а.с. 84).

17 липня 2025 року ТОВ «Топаз» направило ОСОБА_1 лист № 80 разом із додатковою угодою до попереднього договору для ознайомлення та підписання. У разі незгоди з умовами додаткової угоди та відсутністю наміру її підписання запропоновано повідомити актуальні реквізити для повернення грошових коштів, сплачених ОСОБА_1 за попереднім договором № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року (т. 1 а.с. 19, 20).

Отримавши лист № 80 від 17 липня 2025 року, ОСОБА_1 направив заяву з проханням припинити порушення попереднього договору та вжити належних заходів з метою укладення договору купівлі-продажу квартири (основного договору) із ОСОБА_1 , з-поміж іншого надати усю необхідну інформацію для укладення такого договору, узгодити із покупцем особу нотаріуса (державного реєстратора), у якого буде посвідчуватися основний договір та вчинятимуться відповідні реєстраційні дії, дату та час укладення основного договору та ін. Також просив надати вмотивовану, обґрунтовану, юридично підтверджену інформацію: довідку про балансову вартість квартири згідно з попереднім договором № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року, визначену після введення будівництва в експлуатацію; довідку про стан завершеності будівництва станом на 24 лютого 2022 року; довідку про балансову вартість об`єкта будівництва станом на 24 лютого 2022 року; довідку про балансову вартість об`єкта будівництва після введення його в експлуатацію; документи технічної інвентаризації, технічний паспорт квартири тощо, у яких визначені технічні характеристики (т. 1 а.с. 25-26).

30 липня 2025 року ТОВ «Топаз» надало позивачу відповідь у листі за № 87, за змістом якого на момент укладення попереднього договору товариство не могло передбачити початок 24 лютого 2022 року збройної агресії російської федерації, ведення активних бойових дій на території м. Чернігова, а також не могло їх усунути після виникнення. Передбачивши можливість настання негативних наслідків, пов`язаних із зазначеними вище подіями, товариство укладало б попередні договори на інших умовах.

У листі зазначено, що об`єкт будівництва «Багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_4 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання по АДРЕСА_3 » у лютому-березні 2022 року зазнав значних пошкоджень та потребував відновлення. Зазначене зумовило збільшення вартості будівельних робіт.

Товариство, керуючись ч. 1 ст. 652 ЦК України, запропонувало внести зміни до попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року шляхом укладення додаткової угоди, яку було направлено 17 липня 2025 року для ознайомлення та підписання. Відповідь щодо підписання додаткової угоди товариство просило надати протягом 10 календарних днів. У випадку незгоди із запропонованою додатковою угодою умовами товариство просило надати згоду на розірвання попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року та повідомити актуальні реквізити банківського раунку, на який товариством буде повернуто сплачений аванс (т. 1 а.с. 22).

22 вересня 2025 року представником ОСОБА_1 - адвокатом Кінебасом О.М. скеровано до ТОВ «Топаз» адвокатський запит (т. 1 а.с. 33), відповівши на який товариство листом від 01 жовтня 2025 року за вих. № 99 повідомило наступне (т. 1 а.с. 23).

27 серпня 2020 року між ОСОБА_1 та товариством укладено попередній договір № 49-Т2, у якому сторони погодили його умови. Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Згідно з п 7.5 попереднього договору сторони погодили, що відповідно до статей 205, 207, 209 ЦК України продавець та покупець укладають цей попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні. Товариство підтверджує дійсність укладеного попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року. У зв`язку зі зміною істотних обставин, а саме оголошення воєнного стану, широкомасштабна агресія російських окупантів на території України, унаслідок чого було суттєво пошкоджено об`єкт будівництва, здійснення товариством аварійно-відновлювальних робіт призвело до здорожчання вартості будівництва будинку і, зокрема квартири АДРЕСА_6 , щодо якої укладено попередній договір.

Товариство, керуючись положеннями ст. 652 ЦК України, 17 липня 2025 року звернулося до ОСОБА_1 з листом № 80, яким пропонувало укласти додаткову угоду до попереднього договору, а саме: викласти у новій редакції абзац «г» підпункту 2.1.1 пункту 2.1 щодо зміни площі квартири на фактичну площу - 47,2 кв м, та змінити підпункт 2.1.2 пункту 2.1, а саме змінити вартість квартири на 706 535 грн, без ПДВ.

Одночасно заявника повідомлено про те, що 18 серпня 2024 року об`єкт будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_4 (будівельний номер) із автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання по АДРЕСА_3 на орендованій земельній ділянці» уведено в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, реєстраційний номер ЧГ122240812878 від 15 серпня 2024 року. Станом на дату підготовки відповіді погодження змінених умов зі сторони ОСОБА_1 не відбулося. Відтак основний договір купівлі-продажу не укладено, оскільки його істотні умови залишаються неузгодженими сторонами.

13 жовтня 2025 року ОСОБА_1 скерував на адресу відповідача лист-запрошення з пропозицією з`явитися до приватного нотаріуса Чернігівського нотаріального округу Дремлюги Ю.О. 31 жовтня 2025 року об 11 год. для нотаріального посвідчення попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року (т. 1 а.с. 16, 17).

Довідкою приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Дремлюгою Ю.О. від 11 грудня 2025 року № 109/01-16 підтверджено, що 31 грудня 2025 року об 11 год. представники ТОВ «ТОПАЗ» не з`явилися на зустріч щодо нотаріального посвідчення попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року, нотаріальне посвідчення договору не відбулося (т. 1 а.с. 42).

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 29 грудня 2025 року у справі № 750/13786/25, яке набрало законної сили, у задоволенні позову ТОВ «Топаз» до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року відмовлено у зв`язку з нікчемністю такого договору (т. 1 а.с. 125-128).

11 лютого 2026 року ТОВ «Топаз» повернуло 355 600 грн на депозит нотаріуса Красногора О.Д. для передачі ОСОБА_1 , що підтверджено платіжною інструкцією № 3624 (т. 1 а.с. 128а).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист цивільного інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч. 2 ст. 16 ЦК України.

За приписами ст. 3, 4 ЦПК України захисту підлягають порушене, невизнане або оспорюване право особи чи інтерес, а також державний чи суспільний інтерес.

Згідно з ч. 1 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У ч. 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів такого виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У ч. 4 ст. 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ч. 1 ст. 209 ЦК України).

Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1). Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2).

Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК України).

За змістом положень ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1). Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Приписами ст. 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Надаючи правову оцінку встановленим обставинам справи, апеляційний суд виходить з наступного.

Матеріалами справи підтверджено, 27 серпня 2020 року ТОВ «Топаз» та ОСОБА_1 підписали попередній договір № 49-Т2 з метою укладення у майбутньому договору купівлі-продажу квартири. Указаний договір містить узгоджені сторонами істотні умови такого виду договору, тому відповідно до ст. 635, 657 ЦК України на цей договір, як попередній, поширюються обов`язки щодо його нотаріального посвідчення.

ОСОБА_1 на виконання умов цього правочину сплатив 355 600 грн, що передбачено пунктом 2.1.2. договору.

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 29 грудня 2025 року у справі № 750/13786/25, яке набрало законної сили, встановлено, що попередній договір № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року нотаріально не посвідчено, відтак він є нікчемним через недодержання сторонами вимоги про його нотаріальне посвідчення.

Звернувшись з цим позовом у січні 2026 року, ОСОБА_1 просив визнати дійсним попередній договір № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року, укладений між ним та ТОВ «Топаз», у вказаній у позові редакції.

За правилами ч. 2 ст. 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Наведена норма застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які, дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Законодавством України передбачено можливість визнавати у судовому порядку дійсним договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, але одна зі сторін ухилилася від цього (за певних умов). Наявна послідовна судова практика Верховного Суду щодо викладеного питання.

У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

У постанові від 20 серпня 2020 року у справі № 910/9817/19 Верховний Суд виснував, що суду надається право визнати дійсним нотаріально непосвідчений договір, якщо сторони домовилися про усі його істотні умови, підтверджені письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від нотаріального посвідчення такого договору (недобросовісна сторона). Водночас з вимогою про визнання дійсним договору, який нотаріально не посвідчений, може звернутись саме особа, яка є стороною за договором. Рішення про визнання дійсним нотаріально непосвідченого правочину може бути прийняте судом на вимогу добросовісної сторони, яка повністю або частково виконала договір. Отже, зміст положень частини другої статті 220 ЦК України дає підстави тлумачити їх так, що вони поширюються лише на випадки ухилення від нотаріального посвідчення договору однією із сторін. Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 18 листопада 2020 року у справі №569/6427/16, рішення суду про визнання договору дійсним у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду, як відсутність нотаріального посвідчення договору.

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі №6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Під час розгляду справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Водночас саме собою небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції обгрунтовано виходив з того, що укладений між ТОВ «Топаз» і ОСОБА_1 попередній договір нотаріально не посвідчено, оскільки сторони у п. 7.5 цього договору визначили, що укладають його у простій письмовій формі, узгодивши, що заперечення з цього приводу у них відсутні. Зазначене підтверджує, що у момент укладення попереднього договору жодна із його сторін не ухилялась від нотаріального посвідчення правочину.

Посилання скаржника на те, що безповоротним ухиленням від нотаріального посвідчення являється готовність відповідача посвідчити договір лише на нових умовах, не знайшли підтвердження в ході судового розгляду. ТОВ «Топаз» і ОСОБА_1 протягом п`яти років з часу укладення попереднього договору не висловлювали волю щодо нотаріального посвідчення попереднього договору. У липні 2025 року відповідач направив позивачу додаткову угоду до попереднього договору № 49-Т2 від 27 серпня 2020 року для ознайомлення та підписання. Товариство «Топаз» не ухилялося від посвідчення у нотаріуса попереднього договору, проте вважало за необхідне актуалізувати його умови, виходячи з сучасних реалій, пов`язаних зі збільшенням площі та вартості квартири, та суттєвих пошкоджень будинку внаслідок активних бойових дій у лютому-березні 2022 року на околицях м. Чернігова, здійснення у зв`язку з цим аварійно-відновлювальних робіт, що зумовило зростання вартості будівництва, і, зокрема квартири АДРЕСА_6 , щодо якої укладено попередній договір.

Суд першої інстанції, перевіряючи обставини справи стосовно того, чи втрачено можливість нотаріального посвідчення попереднього договору, обгрунтовано зазначив, що ТОВ «Топаз» не ухиляється від такого посвідчення, проте не бажає посвідчувати цей договір у раніше укладеній редакції. Ведення активних бойових дій на околицях м. Чернігова у лютому-березні 2022 року є загальновідомим фактом, а пошкодження будинку, у якому знаходиться об`єкт попереднього договору, підтверджено наданими відповідачем доказами (т. 1 а.с. 65, 66-77, 78-79).

Зазначене свідчить про недосягнення між ТОВ «Топаз» і ОСОБА_1 усіх істотних умов попереднього договору та не дає підстав для висновку про безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину.

Твердження скаржника про те, що посвідчення договору з новими умовами стане наслідком виникнення нових правовідносин між сторонами та укладенням нового договору, що поставить позивача у набагато скрутніше становище, ніж він мав у 2020 році, уклавши попередній договір, лише підтверджує недосягнення між ТОВ «Топаз» і ОСОБА_1 усіх істотних умов попереднього договору, але не доводить безповоротне ухилення відповідача від його нотаріального посвідчення.

Судом відхиляються доводи ОСОБА_1 про відсутність доказів, що підтверджують понесені товариством збитки у грошовому еквіваленті, та настання форс-мажорних обставин, оскільки зазначене не має правового значення і не є предметом цього спору.

Колегія суддів вважає безпідставними посилання скаржника на застосування районним судом норм права без урахування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 25 лютого 2026 року у справі № 278/6260/23. За обставинами зазначеної справи відповідач вважав, що договірні зобов`язання ним виконано належним чином та повністю, перестав виходити на зв`язок і отримувати кореспонденцію за зареєстрованою адресою, що зумовило висновок щодо такої поведінки (пасивного небажання) про відмову відповідача в односторонньому порядку від нотаріального посвідчення договору. Однак у цій справі поведінка ТОВ «Топаз» не свідчить про його відмову (пасивне небажання) в односторонньому порядку від нотаріального посвідчення договору. Відповідач неодноразово звертався до позивача з пропозицією укласти додаткову угоду до попереднього договору або надати згоду на розірвання попереднього договору та повідомити актуальні реквізити банківського рахунку, на який буде повернуто сплачені кошти.

Отже, надавши оцінку вищенаведеним обставинам у їх сукупності, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно визначив відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Ураховуючи наведене вище у сукупності, апеляційний суд доходить висновку, що доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції і не дають підстав вважати, що судом порушено норми процесуального права або неправильно застосовано норми матеріального права, відтак апеляційну скаргу ОСОБА_1 слід залишити без задоволення, а рішення районного суду без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України,

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 25 травня 2026 року - без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 19 жовтня 2026 року.

Головуюча Н.В. Шитченко

Судді О.А. Луговець

О.В. Любчик